某某 休閑度假山莊建設項目 可行性研究報告 第一章總論 一、項目提出的背景 隨著 某某 風景區(qū)開發(fā)力度的加大， 某某 公路北山段已于 某 年五月份動工興建，北山段公路拓寬改造意味著 某某 北部金沙開發(fā)拉開序幕。而三清湖景區(qū)屬 某某 景區(qū)的分景區(qū)，是 某某 北部的唯一通道。加快北山開發(fā)必然刺激三清湖景區(qū)的開發(fā)。少華山是位于三清湖景區(qū)中心半島，山上道佛教文化歷史悠久，少華寺在江浙一帶民間久負盛名，山上大小天然盆景和洞穴遍地可見，是獨特的卡斯特地貌和湖光山色有機結合的代表。加之湖區(qū)特殊的小氣候， 日均溫平均比縣城低 2 3， 在三清湖少華山首家獨資興建一座集休閑，娛樂、觀光、夜營、度假為一體的休閑度假山莊，并嚴格校照國家法律、法規(guī)運作。 二編制依據(jù) 縣招商引資有關文件，玉山縣旅游總體規(guī)劃。 三項目建設的指導思想與原則 本報告的編制依照國家現(xiàn)行政策法律。 法規(guī)，本著開發(fā)與環(huán)保相結合，經(jīng)濟效益與社會效益相統(tǒng)一，建成一個具濃厚的民間文化和古樸典雅的與周圍石林、盆景融為一體的特色山莊，使所有度假者能感受到回歸自然；爽心悅目、星級享受，既有花果山的特色，又有桃花源的品味 !并通過該山莊的建成營業(yè)能吸引更多的游客和 投資者來景區(qū)投資開發(fā) 本項目建設的基本原則結構是：、獨俱特色，講究檔次： 2與周圍景觀充分融合與統(tǒng)一； 3突出度假娛樂功能為主兼顧其他的經(jīng)營理念； 4、判閉式管理，開放式經(jīng)營 第二章 項目建設的必要性 三清湖景區(qū)由于種種原因， 目前開發(fā)尚屬原始狀態(tài)，不僅是景觀景點原始，景區(qū)內的服務設施也十分缺乏，除唯一的三清湖賓館外沒有其它可接待游客的接待點，水上交通工具又十分簡陋，景點景觀又沒有一套完整的名稱名字，更無導游詞等旅游文化，這種現(xiàn)狀已無法適應發(fā)展中的 某某 旅游事業(yè)需要，更難以借 某某 大船推出三清 湖小船。為此，盡快完善三清湖各種旅游設施是三清湖開發(fā)的當務之急，建設少華山休閑度假山莊則是完善三清湖旅游設施的最有效方法之一，也是提高三清湖景區(qū)知名度的有力措施。 第三章 市場分析預測 一、玉山縣經(jīng)濟概況 玉山地處贛東北，是浙江 江蘇上海進入江西的第一門戶，素以“兩江鎖鑰，八方通巨”著稱。玉山地理位置優(yōu)越通條件便利全縣總人口 51 93萬，國民生產總值達到 11 7億元，工農業(yè)總產值 14 51億元，其中農業(yè)總產值 6 91 億元，工業(yè)總產值 7 6 億元，財政收入 0 867億元，農民人均純收入 2096元 二、三清湖景區(qū)概況 三清湖位于國家重點風景名勝區(qū) 某某 東南，距玉山縣城西北 16公里處，因其地處 某某 東部游線玉金公路途中以及水發(fā)源于 某某 而得名，三清湖截河長 46 公里，最寬處 3 公里，攔河壩長 400 多米，湖面面積 9 9平方公里，總蓄水 2 49億立方米，總裝機 9370千瓦，平均發(fā)電 2800萬度，屬水利部一級管理單位，水庫始建于 1958年 7月 l口，故原名”七一水庫”，景區(qū)總面積 54 18平方公里，景區(qū)旅游資源豐富多樣，以純凈明澈的溪流湖水，清幽秀麗的湖光山色，奇特險峻溶洞景觀，世外桃源式的田園村寨，野趣 盎然的山林特產和佛道并奉的人文景觀為特色。 三、三清湖風景區(qū)客源預測 1、客源預測方面與預測依據(jù) (1)會議、觀光與實習的旅游人數(shù) 這部分游客大部分來玉山、上饒市，年均 1700 2000 人次年（年）。其中會議占 %，學生實習占 %，觀光占 %，甚至為因公出差等游客，年平均增長率在 %之間。 （ 2） 某某 的過路游客 經(jīng) 某某 東路的游客有兩條路，一條是從東部浙江華埠入北山，另一條是經(jīng)三清湖上北 某某 ，兩條路上三清的游客據(jù)統(tǒng)計約占 某某 游客的5，每條游線游客各占一半，即經(jīng)三清湖上 某某 的客 人占 某某 總游客 %。 某某 游客自處到處由萬人次增長到萬人次，年路經(jīng)三清湖的游客有人次，年有人次，隨著今后經(jīng)三清湖的上山公路與上山索道建成后， 某某 風景區(qū)形成了旅游環(huán)線，預計路經(jīng)三清湖上下 某某 的游客比率會上升到 %。 （）三清湖少華寺香客，游憩客人香客與郊游人數(shù)每年約有 人次，過夜人數(shù)占 %，這部分人平均每年增長率不大。 、三清湖風景區(qū)游客增長預測。 據(jù)以上分析，三清湖風景區(qū)的游客增長預測如下表： 類型 產值 會議觀光等游客 增長率 游客人數(shù) 赴 某某 過路游客 某某 游客增長 占 某某 游客比例 住宿占過路游客比例 過路游客數(shù) 其中住宿人數(shù) 玉山縣周邊地區(qū)休閑游客 住宿游客所占比例 游客人數(shù) 其中住宿人數(shù) 游客人數(shù) 總計 其中住宿人 數(shù) 第四章 經(jīng)營胡劃與經(jīng)營管理 一、經(jīng)營規(guī)劃 、 經(jīng)營范圍 根據(jù)有關部門的批復，本項目主要經(jīng)營接待來少華山度假、觀光、休閑、娛樂等客人的吃住行娛樂。 、 建設規(guī)模及風格 單位：萬元 年度 人次 每人消費 營業(yè)收入 直接成本 工資等 稅 利潤 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 建設規(guī)模總投資 500萬元，前期工程投資約 250萬元，建設分體式標準間 20間 (合 4人 )，每間建筑面積 34平方米，主樓一棟。其中餐廳 0 平方米，廚房 14 平方米，會議廳 150 平方米，雙人標間 10間，計 250 平方米，其他用房 15平方米長廊米等，總建設面積平方米。 分體式標準間均采用外古色古香，內舒適高檔豪華的設計格調，且每間外觀造型各異，間間因勢變化因勢布局，并適當用長廊過接，主樓采用與分體式標間充分吻合的設計風格。由曲徑與長廊做連線。將主樓與分體標間構成一幅美妙和諧的圖案，真正體現(xiàn)山莊即景的構思。 二經(jīng)營管理 山莊采用封閉式管理，開放式經(jīng)營，外連內接，工薪消費，星級享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服務留住人。做到活動內容豐富，活動品味高檔，活動費用低廉。大膽與境內外旅游界及同行業(yè)聯(lián)營，為游客提供良好、輕松舒適廉價的休閑度假觀光 旅游的好場所，同時也可為各部門提供一個集會、學習等勝地。 山莊做到依法經(jīng)營，踩線服務，以人為本，顧客至上的服務信條。 第五章 其他 一、 建設選址特征及建設條件 少華山度假山莊項目選在三清湖景區(qū)中心少華山近水面小盆地上，盆地面積約 15 畝，方位三清湖主壩正對面偏東南方向，山莊朝向坐 (西 )北朝東 (南 )，該盆地特征為平整，有大小姿態(tài)各異的假山盆景錯落其中，正東方向有溶洞，盆地長滿灌木和杉木等樹木。建設條件適中，除水泥、磚、沙、鋼材等建筑材料從水面過渡外，其他可就地取材，建設造價比正常條件下高山 20左右 二、公用工程要求 、電力。少華山除少華寺外，其他均無電源：需架設 1000米 高壓線路及變電設施。用電約千瓦時，空調器 1.5千瓦 30個， 3千瓦 4個。給排水設備一套。 2通訊。目前只能采用水下電覽裝程控電話，移動及聯(lián)通信號較好。 3環(huán)保。所有糞便及其他生活垃圾均采用兩次化糞方式方能排出，廢水入坑過濾，確保山莊整潔衛(wèi)生，無污染。 4消防山莊室內外盡可能采用防火材料裝修，且裝備消防器材 5衛(wèi)生防疫主要抓住兩點，一是食品衛(wèi)生防疫，嚴明衛(wèi) 生制度，養(yǎng)成衛(wèi)生習慣；二是公共衛(wèi)生防疫做到環(huán)境整潔，客房客一換，定期消毒。 三組織機構勞動定員及職工培訓 山莊實行經(jīng)理負責制，下設客房部娛樂室餐飲部等職能部門，實行獨立核算，全額獎賠管理，勞動定員人，其中客房部 4人，娛樂室 6人，餐飲部人。上崗前所有員工必須正規(guī)培訓。 四工程建設設安排 工程建設含征地及平整工程設計施工及驗收 職工培訓開張等階段初步規(guī)劃，在征地工作結束后 20天內完成山莊設計工作，90 天內施工建設并交付使用，在工程竣工前半個月招聘員工和培訓員工，以 便工程完工后能順利即時開張營業(yè)，在施工過程中要及時協(xié)調好有關部門工作，保證山莊營業(yè)前水、電通訊能全面通暢。 五投資估算和資金籌措 ( )投資估算 1、編制說明。本項日所有投資均按當?shù)噩F(xiàn)時平均物價估算。 2、建設投資估算 ( )建筑造價主樓建筑造價投資每千米造價按 404元， 分體式標間按 420元，即主樓及附屬工程 620某 404 25 048 萬元，分體式標間 680某 430=29 24萬元。 (2)房內設施 (合空調床桌凳床上用品電視電話 衛(wèi)生器具地毯等 )，分體式標間每個 2 6萬元，共萬元，主樓標間每間 2 2萬元，共 22萬元，合計 74萬元。 (3)其他設施 (含鍋爐餐飲具給排水水塔等 )投資萬 （）廊、亭等附屬工程萬元。 (5)征土地及培訓等 20萬元 (6)流動資金 40萬元 (二 )資金籌措 項目總投資 500萬元，第一期工程投資 248 288萬元，流動資金 40萬元。 六、財產評價 項目的效益分析按總資金 (項目總投資：固定資產投資 +全部流動資金 )計算，損益表及現(xiàn)金流量表均按項目總投資計算。 ( )基礎數(shù)據(jù) 1、建設規(guī)模 。建設投資為 248 288萬元，流動資金 0萬元。 2、實施進度。從開工建設至開張營業(yè)時間控制在 90天內完成。 3、工資及福利費，經(jīng)理工資年薪 1 8 .萬元，其他員工平均年薪 6000 8000元 (二 )財務評價 1、營業(yè)收入成本利潤預測法 (表示法 )均按前景分析和玉山等周邊市民消費情況預測。 2、不確定性分析 (1)敏感性分析就固定資產投資經(jīng)營成本，營業(yè)收入增長和降低 %單個因素變化對財務內部收益率，投資回收期做敏感分析，影響該項日的主要因素是客源及經(jīng)營成本，只有三清湖客源穩(wěn)定 增長，年游客量首年按 1 5 萬人次以上并逐年遞增 20%的前提下，才有較強的抗風險能力，此外經(jīng)營策略及景區(qū)的有關政策也是影響本項目經(jīng)營效益的重要因素。 (2)盈虧平衡分析 按照旅游行業(yè) 般規(guī)律，當本項目年接待人次在 5000人次以上，企業(yè)就可以保本 (即年回報達總投資 10以上 )，由此可見該項目投資風險較小。若要考慮本項目固定資產本身升值，那風險將降為最小限度，這當然要與三清湖景區(qū)的整體發(fā)展緊密相關。 3、風險分析 本項目在建設期和經(jīng)營期的風險上要來自以下幾方面：經(jīng)營管理風險、三清湖 景區(qū)是否能健康快速發(fā)展風險、 某某 北山開發(fā)能否盡快見效風險、本地寬松政策風險等，要克服以上風險造成的損失，關鍵在于建立 支能內引外連客源的經(jīng)營隊伍，及時掌握消費者心理和市場變化確定靈活的經(jīng)營策略，對內加強管理，提高服務質量，樹立良好的企業(yè)形象。其次是督促三清湖景區(qū)大力開發(fā)和發(fā)展，極力協(xié)同景區(qū)開發(fā)做促進派，把握 某某 北區(qū)大力開發(fā)契機，讓三清湖景區(qū)上規(guī)模上檔次，增加景區(qū)客源的絕對數(shù)。 綜合以上定量分析可以看出，本項目經(jīng)濟效益良好，資產增值可能性大，盈余能力較強，項目自身具有良好的抗風險能力。從財務平衡角度看 本項目是可行的。 第六章結論與建議 一、結論 1、本項目是符合玉山縣招商引資政策和三清湖開發(fā)需要，是三清湖開發(fā)的一