地址：中國(guó)上海東方路 69號(hào)裕景國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng) A座 7層 電話： 58773677 58773176 傳真： 58773268 網(wǎng)址： 私募基金與房地產(chǎn)投資 顏學(xué)海 主任 律師 內(nèi)容提要 私募基金投資房地產(chǎn)的意義 房地產(chǎn)私募基金的運(yùn)行模式 房地產(chǎn)私募基金的核心條款 私募基金投資房地產(chǎn)的意義 私募基金投資房地產(chǎn)的意義 有利于拓寬開(kāi)發(fā)商融資渠道 隨著國(guó)家一系列對(duì)境內(nèi)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮性宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)， 限購(gòu)、限貸等一系列措施 直接 使 現(xiàn)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金緊缺 的問(wèn)題。在開(kāi)發(fā)商無(wú)法通過(guò)銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)獲得貸款或資金，又遇到樓盤(pán)嚴(yán)重滯銷(xiāo)的情況下，房產(chǎn)私募基金為開(kāi)發(fā)商提供了新的融資渠道。 有利于投資者參與房地產(chǎn)投資 中小投資者由于缺乏足夠資金，以往一般通過(guò)購(gòu)置單套物業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，然而現(xiàn)行“限購(gòu)”政策大大限制了中小投資者的房地產(chǎn)投資。房產(chǎn)私募基金不但解決了中小投資者資金缺乏的問(wèn)題，更為其通過(guò)股權(quán)投資方式投資房地產(chǎn)及投資高檔、整棟、成片房地產(chǎn)提供了途徑。 另一方面，房產(chǎn)私募基金具備專(zhuān)業(yè)投資管理能力，其可幫助中小投資者參與其投資能力范圍以外的一些地產(chǎn)項(xiàng)目，諸如：大型商業(yè)地產(chǎn)、高檔住宅等。而且，通過(guò)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)私募基金的運(yùn)作更有利于被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的保值、增值。 私募基金投資房地產(chǎn)的意義 有利于將專(zhuān)業(yè)管理能力和資金相結(jié)合 房產(chǎn)私募基金是一種將中小投資者的資金和基金管理團(tuán)隊(duì)投資管理能力有機(jī)結(jié)合的有效機(jī)制。沒(méi)有房產(chǎn)私募基金這座橋梁的結(jié)合，無(wú)論是中小投資者，還是基金管理團(tuán)隊(duì)都無(wú)法獨(dú)立參與房地產(chǎn)投資。 有利于開(kāi)發(fā)商退出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 對(duì)于持有型物業(yè)（如：商業(yè)物業(yè)）的開(kāi)發(fā)商而言，私募基金提供了一個(gè)有效的退出渠道。從而使開(kāi)發(fā)商更專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，而投資基金更關(guān)注于物業(yè)的保值增值，客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化分工，也就促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的成熟。 房產(chǎn)私募基金的運(yùn)行模式 房產(chǎn)私募基金的運(yùn)行模式 單 GP模式 由一名 GP和多名 LP組成有限合伙企業(yè)，該名 GP作為有限合伙企業(yè)的執(zhí)行事務(wù)合伙人，根據(jù)合伙協(xié)議的授權(quán)，負(fù)責(zé)基金的投資運(yùn)營(yíng)管理 GP收取管理費(fèi)，并在達(dá)到業(yè)績(jī)目標(biāo)后有權(quán)獲得業(yè)績(jī)報(bào)酬 優(yōu)點(diǎn)： 將基金投資決策效率最大化，因?yàn)榛鸬囊磺袑?duì)外投資決策均由 GP獨(dú)立作出。 缺點(diǎn)： 存在 GP誠(chéng)信責(zé)任缺失或 GP利益沖突風(fēng)險(xiǎn) 是最初級(jí)、最簡(jiǎn)單的一種運(yùn)行模式 房產(chǎn)私募基金的運(yùn)行模式 關(guān)聯(lián) LP模式（“金字塔模式”） GP指定一家與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的有限責(zé)任實(shí)體作為 LP，在基金中認(rèn)繳一定比例的出資（一般大于 10%）。 關(guān)聯(lián) LP在分配基金收益時(shí)，列后于一般 LP；對(duì)于關(guān)系到 GP利益的相關(guān)表決中不享有投票權(quán)；關(guān)聯(lián) LP的違約行為還會(huì)導(dǎo)致 GP承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 優(yōu)點(diǎn)： GP在私募基金中實(shí)際出資額有了顯著提高，這種安排極大程度的控制了 GP的道德風(fēng)險(xiǎn)，而且關(guān)聯(lián) LP較普通 LP列后分配的機(jī)制也大大降低了一般普通 LP的投資風(fēng)險(xiǎn)。 缺點(diǎn)： 對(duì) GP的出資額提出了更高的要求。 這種模式十分適合一些剛剛起步，其投資管理能力和行業(yè)地位尚不足以博得投資者充分信任，但具有一定資金實(shí)力的基金管理公司。 房產(chǎn)私募基金的運(yùn)行模式 名義 GP模式 基金管理公司并非以其本身作為 GP參與基金運(yùn)作。而是專(zhuān)門(mén)設(shè)立一家注冊(cè)資本與基金GP所需出資額相同的有限責(zé)任公司（ GP實(shí)體）作為基金的 GP 基金通過(guò)簽訂 委托管理協(xié)議 的方式，將基金的投資管理事務(wù)委托由真正的基金管理公司實(shí)施，而 GP實(shí)體并不管理運(yùn)作基金 優(yōu)點(diǎn)： 效隔離 GP的無(wú)限責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)； 避免 合伙企業(yè)法 第 32條和第 99條規(guī)定的普通合伙人競(jìng)業(yè)禁止規(guī)定的適用 是規(guī)模較大的基金管理公司普遍使用的一種模式 房產(chǎn)私募基金的核心條款 房產(chǎn)私募基金的核心條款 基金基本情況條款 包括：合伙企業(yè)名稱(chēng)、合伙企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所地址、合伙企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的和經(jīng)營(yíng)范圍、合伙人的名稱(chēng)或住所、合伙人的認(rèn)繳出資數(shù)額、出資方式等 該條款一般按基金的實(shí)際情況擬定即可。但是其中的一些法律問(wèn)題也應(yīng)引起重視。如投資人人數(shù)應(yīng)當(dāng)控制一定范圍內(nèi)（有限合伙或有限公司為 2-50人；股份公司為 2-200人）。投資人的出資方式應(yīng)當(dāng)為現(xiàn)金。 對(duì)于私募股權(quán)投資企業(yè)的出資，各地也有不同規(guī)定 上海： 出資總金額至少為人民幣 1億元，單個(gè)自然人投資者至少出資人民幣 500萬(wàn)元 天津： 若希望通過(guò)向發(fā)展與備案管理部門(mén)備案享受部分稅收優(yōu)惠的，需要滿足募集資金達(dá)到人 民幣 1億元以上、首期認(rèn)繳額達(dá)到人民幣 2000萬(wàn)元、單個(gè)投資者投資不低于人民幣 100萬(wàn)元的要求 重慶： 出資金額達(dá)到人民幣 1億元且限于貨幣出資、首期到位不低于人民幣 5000萬(wàn)元 浙江： 設(shè)立股權(quán)投資企業(yè)（包括有限合伙制）出資金額至少人民幣 3000萬(wàn)元、必須以貨幣出資且每個(gè)合伙人出資不低于人民幣 500萬(wàn)元 房產(chǎn)私募基金的核心條款 基金出資條款 現(xiàn)在比較主流的出資模式稱(chēng)為 ： “承諾出資模式 ” 私募基金運(yùn)營(yíng)管理者將在基金運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，根據(jù)投資項(xiàng)目對(duì)于資金的實(shí)際需求，通過(guò)向各投資者發(fā)出繳付出資通知書(shū)的方式，要求基金投資者履行其各自的出資義務(wù)。各基金投資者在收到繳付出資通知書(shū)后，應(yīng)根據(jù)合伙協(xié)議和通知書(shū)上規(guī)定的方式履行出資義務(wù) 各投資者根據(jù)繳付出資通知書(shū)的要求所累計(jì)實(shí)繳的全部出資，不得超過(guò)其在基金設(shè)立時(shí)所承諾的出資額 這一出資模式發(fā)揮了有限合伙制私募基金在出資方面最大的自由度，使基金的資金利用率達(dá)到最大高，大大降低了投資者的資金壓力和資金風(fēng)險(xiǎn) 房產(chǎn)私募基金的核心條款 內(nèi)部治理?xiàng)l款 內(nèi)容一：對(duì) GP的授權(quán) 除了常規(guī)的日常運(yùn)營(yíng)、管理權(quán)、對(duì)外投資管理權(quán)外，還包括：開(kāi)立、維持和撤銷(xiāo)有限合伙企業(yè)的銀行賬戶、聘用專(zhuān)業(yè)人士、中介及顧問(wèn)機(jī)構(gòu)對(duì)有限合伙企業(yè)提供服務(wù)、為有限合伙企業(yè)的利益決定提起訴訟或應(yīng)訴，進(jìn)行仲裁、與爭(zhēng)議對(duì)方進(jìn)行協(xié)商、和解等，以解決有限合伙企業(yè)與第三方的爭(zhēng)議、處理有限合伙企業(yè)的涉稅事項(xiàng)、代表有限合伙企業(yè)對(duì)外簽署文件、變更有限合伙企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等 內(nèi)容二：“安全港”規(guī)則 在合伙企業(yè)法第 68條規(guī)定了 LP的部分行為并不視為執(zhí)行合伙事務(wù) ，該內(nèi)容規(guī)定了 LP在基金中的一些基本權(quán)利 內(nèi)容三：顧委會(huì)規(guī)則 一般顧問(wèn)委員會(huì)由 GP和出資較多的 LP組成，而 GP在顧問(wèn)委員會(huì)中通常不具有投票權(quán) ，僅負(fù)責(zé)召集和主持顧委會(huì)會(huì)議。 作為對(duì) GP管理合伙企業(yè)事務(wù)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，顧問(wèn)委員會(huì)對(duì)于 GP的關(guān)聯(lián)交易和利益沖突交易、超越合伙協(xié)議授權(quán)的投資、投資項(xiàng)目估值方式等行使審核權(quán)或批準(zhǔn)權(quán)，并有權(quán)給 GP提出咨詢(xún)意見(jiàn)及就某一問(wèn)題向 GP提出質(zhì)詢(xún)要求 GP進(jìn)行解釋或說(shuō)明 房產(chǎn)私募基金的核心條款 收益分配條款 “瀑布式分配結(jié)構(gòu)”： LP在這一收益分配結(jié)構(gòu)中一般處于優(yōu)先地位，基金的收益先按出資比例向 LP分配，直至 LP收回出資并獲得約定投資回報(bào)后，再向全體合伙人分配。但此時(shí) GP有權(quán)獲得業(yè)績(jī)報(bào)酬（一般為收益的 20%） 這種分配模式的優(yōu)點(diǎn)在于，基金投資者的投資和收益有一定保證，這樣增強(qiáng)了基金投資者的投資信心。而作為 GP，在為基金投資者獲得其承諾的收益后，將獲得業(yè)績(jī)報(bào)酬，這對(duì)其也是極大的激勵(lì) “回補(bǔ)機(jī)制”： 在多項(xiàng)目基金中，為了解決有的項(xiàng)目賺，有的項(xiàng)目虧的問(wèn)題，一般規(guī)定：若前一個(gè)投資項(xiàng)目能夠滿足 LP的收益率，同時(shí) GP也在前一個(gè)投資項(xiàng)目中獲得收益；而后一個(gè)投資項(xiàng)目收益不佳，則在后一個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行收益分配時(shí)， GP需拿出其在之前投資項(xiàng)目中獲得的收益補(bǔ)充分配給 LP，以最大程度滿足其對(duì) LP的收益率承諾 在 “回補(bǔ) 機(jī)制 ”中，為確保 GP能履行回補(bǔ)義務(wù)，一般會(huì)將分配給 GP的投資收益先行打入托管賬戶或要求一個(gè)有良好信譽(yù)和債務(wù)承擔(dān)能力的實(shí)體為 GP提供連帶責(zé)任保證 房產(chǎn)私募基金的核心條款 費(fèi)用條款 管理費(fèi)： 按年收取，一般為出資的 1%到 3%。 管理費(fèi)通常用于支付：管理團(tuán)隊(duì)的人事開(kāi)支（如：工資、獎(jiǎng)金和福利等）、管理團(tuán)隊(duì)辦公場(chǎng)所費(fèi)（如：租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、通訊