目 錄 1 總論 . 1 1.1 項目建設(shè)單位的基本情況 . 1 1.2 項目概況 . 2 2 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入 . 11 2.1 項目所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃概況 . 11 2.2 項目建設(shè)符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求 . 11 2.3 項目建設(shè)單位業(yè)務(wù)背景分析 . 12 2.4 項目建設(shè)服務(wù)需求分析 . 13 3.1 物流中心類型 . 19 3.2 建設(shè)內(nèi)容 . 23 3.3 建設(shè)規(guī)模 . 23 4 工程技術(shù)方案 . 28 4.1 園區(qū)功能區(qū)劃分 . 28 4.2 工程技術(shù)方案 . 29 4.3 總平面布置 . 36 4.4 土建工程 . 40 4.5 供電設(shè)計 . 44 4.6 給排水設(shè)計 . 48 4.8 弱電設(shè)計 . 52 5 節(jié)能方案分析 . 54 5.1 節(jié)能標準與分析 . 54 5.2 能源消耗種類和數(shù)量分析 . 55 5.3 節(jié)能措施 . 55 5.4 節(jié)能管理 . 56 6 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 . 59 6.1 項目選址及用地方案 . 59 6.2 征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案 . 63 7 環(huán)境影響和環(huán)境保護 . 65 7.1 建設(shè)物流園的意義 . 65 7.2 環(huán)境現(xiàn)狀 . 65 7.3 不利因數(shù) . 66 7.4 綜合治理及資源綜合利用 . 66 7.5 環(huán)境保護效果 . 67 7.6 環(huán)境保護結(jié)論 . 67 8 投資估算與資金籌措 . 70 8.1 投資估算 . 70 8.2 資金籌措 . 76 9 財務(wù)評價 . 77 9.1 經(jīng)營收入及經(jīng)營稅金 . 77 9.2 總成本費用估算 . 78 9.3 財務(wù)效益分析 . 79 9.4 不確定性分析 . 80 9.5 經(jīng)濟評價結(jié)論 . 81 9.6 社會效益 . 81 附表： 1、項目總投資使用計劃及資金籌措表 2、房地產(chǎn)銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算表 2-1、租賃經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營收入、營業(yè)稅金及附加估算表 2-2、貨物周轉(zhuǎn)經(jīng)營收入、營業(yè)稅金及附加估算表 3、總成本費用估算表 4、項目投資現(xiàn)金流量表 5、利潤與利潤分配表 6、資金來源與運用表 7、借款還本付息表 8、敏感性分析表 附件： 1、湖南省經(jīng)濟委員會關(guān)于對 的批復湘經(jīng)交通 2007320 號 2、省委政研室調(diào)研組關(guān)于配套建設(shè)長沙河西大交通大物流樞紐中心的建議（ 2008 年 8月） 3、湖南省建設(shè)用地預(yù)審報告書（先導）國土預(yù)審字 2010第 1號 4、湖南省人民政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單（ 2009）政國土字第 725號 5、湖南省環(huán)境保護廳關(guān)于高星物流園項目環(huán)境影響報告書的批復湘環(huán)評20097 號 6、廣州鐵路（集團）公司關(guān)于石長鐵路望城縣鐵路客貨運規(guī)劃問題的函 廣計函 2006526 號 7、長沙市人民政府關(guān)于對石門至長沙鐵路增建第二線建設(shè)方案建議的復函 8、湖南省發(fā)展和改革委員會關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委物流業(yè)調(diào)整和振興專項投資管理辦法的通知 湘發(fā)改財貿(mào) 2009348 號 9、湖南和立東升實業(yè)集團營業(yè)執(zhí)照 10、湖南和立東升實業(yè)集團稅務(wù)登記證 11、湖南和立東升實業(yè)集團組織機構(gòu)代碼證 12、 20062008 年度湖南省和立東升實業(yè)集團有限公司財務(wù)報表 13、中國建設(shè)銀行湖南省分行出具的中國建設(shè)銀行貸款承諾書 意承編號（ 2009）第 2 號 14、股東會決議 附圖： 1、湖南省高星物流園建設(shè)工程區(qū)域位置圖 2、湖南省高星物流園建設(shè)工程總平面布置圖 湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 1 1 總論 1.1項目建設(shè)單位的基本情況 本項目建設(shè)由湖南和立東升實業(yè)集團完成。湖南和立東升實業(yè)集團負責項目的申報、融資、開發(fā)、工程建設(shè)、組織前期工作及日常運營、管理等工作。 湖南和立東升實業(yè)集團成立于 1994年，是一家以經(jīng)營現(xiàn)代物流園區(qū)開發(fā)和管理、現(xiàn)代商貿(mào)物流、房地產(chǎn)開發(fā)、電子商務(wù)、機電設(shè)備安裝、新型建材、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)投資為主的綜合性民營企業(yè)集團。注冊資本 1 億元，凈資產(chǎn)達 8.6億元。公司現(xiàn)有員工 168名，其中高級職稱 36人、中 級職稱 57人；研究生及以上學歷 28人。 集團下設(shè)太陽橋物流園有限公司、湖南九緯高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)投資有限公司、湖南省中正工程有限公司、岳陽中南批發(fā)交易大市場有限公司、湖南九泰置業(yè)投資有限公司。 集團將致力打造成為世界領(lǐng)先的民族物流產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)運營商，經(jīng)過多年不懈努力，成功創(chuàng)建了現(xiàn)代物流樞紐中心模式，形成了集團的業(yè)務(wù)特色，建立了“太陽橋物流園”強勁現(xiàn)代物流品牌。集團在“立足長沙，連線岳陽、武漢、北京，營造全國信息共享、資源互動的現(xiàn)代物流格局，融入國際物流產(chǎn)業(yè)鏈”的戰(zhàn)略思想指導下，在岳陽、長沙、武漢構(gòu)建了物流網(wǎng)絡(luò)體系 ，實行專業(yè)化運營、精細化管理、信息化服務(wù)、品牌化發(fā)展。 為立足長沙，集團于 2009年初投資湖南省高星物流園建設(shè)工程，開始開展本項目的前期工作、工程建設(shè)及物流園建成后的日湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 2 常工作等。 目前，集團經(jīng)營運轉(zhuǎn)良好，連續(xù)三年年上繳國家稅費均超過3000萬元，贏利能力強，資產(chǎn)優(yōu)良，資信 AAA級。集團先后榮獲“全國商務(wù)系統(tǒng)先進集體”、“湖南省重合同守信用單位”、“湖南省招工扶貧先進企業(yè)”、“信貸誠信企業(yè)”、“納稅誠信企業(yè)”、“財源建設(shè)先進單位”等光榮稱號。 集團總裁馮楊輝先生，湖南省臨湘市人，出生于 1981年，畢業(yè)于湖南大 學機械工程系。畢業(yè)后一直在湖南和立東升集團任職，2005年進入公司管理層， 2008年任集團公司總經(jīng)理。曾參與和立東升公司太陽橋物流園項目一、二期項目的運作與開發(fā)，具有物流園工程建設(shè)與運營管理經(jīng)驗。為做好湖南省高星物流園建設(shè)工程的商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)與運營、工業(yè)園區(qū)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資等業(yè)務(wù)，集團下設(shè)辦公室、項目工程部、財務(wù)室、招商部、外聯(lián)部等部門，擁有一批經(jīng)驗豐富的市場研究、營銷招商、工程管理、房地產(chǎn)、物流管理、財務(wù)管理等專業(yè)技術(shù)人員。立足湖南長沙，放眼世界，致力于成為民族領(lǐng)先的物流與工業(yè)地產(chǎn)綜合運營商。 公司將 秉承“專業(yè)、穩(wěn)健、卓越”的經(jīng)營理念，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，成為行業(yè)持續(xù)的領(lǐng)跑者；通過規(guī)范的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。 1.2 項目概況 1.2.1 項目名稱 湖南省高星物流園建設(shè)工程 湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 3 1.2.2 項目建設(shè)背景 物流業(yè)是融合運輸、倉儲、貨運代理和信息等行業(yè)的復合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進生產(chǎn)、拉動消費作用大。它作為現(xiàn)代經(jīng)濟的重要組成部分和工業(yè)化進程中不可或缺的綜合服務(wù)支撐，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。加 快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，構(gòu)建國家級區(qū)域物流中心，對于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益，加速推進“兩型社會”建設(shè)與新型工業(yè)化步伐，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。同時，在當前國際金融危機影響的背景下，加快實現(xiàn)物流業(yè)的調(diào)整與振興，是促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，增強國民經(jīng)濟競爭力的重要舉措。 長沙作為湖南省會城市具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，在全國發(fā)展戰(zhàn)略布局中，發(fā)揮承東啟西，聯(lián)南接北的樞紐作用，在多邊的大流通過程中可以東西逢源，南北策應(yīng)，既得益于沿海市場的強勁輻射，又受惠予內(nèi)陸市場的全面聯(lián)動。長沙在中南經(jīng)濟圈 中承擔資源依托，流通連接，技術(shù)吸納，經(jīng)濟輻射的中心城市，成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強勁“增長極”，具有擔當中南地區(qū)的商貿(mào)物流中心優(yōu)勢。近年來，長沙市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為促進城市經(jīng)濟發(fā)展，輻射帶動“長株潭”及周邊地區(qū)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。長沙物流業(yè)主要布局在河東地區(qū)，產(chǎn)業(yè)相對集中且發(fā)達，各種物流樞紐中心基本成型。而長沙河西地區(qū)具有良好的工業(yè)基礎(chǔ)和優(yōu)美的生活環(huán)境，但區(qū)域的物流業(yè)卻是制約“大河西”開發(fā)的瓶頸。如隨著業(yè)務(wù)量的增加和貿(mào)易的升級，現(xiàn)有的倉儲運輸條件和硬件設(shè)備能力已遠遠不能滿足各鋼材商的經(jīng)營。因此，作為長株潭“兩型 社會”建設(shè)的示范區(qū)，隨著大河西先導區(qū)開發(fā)建設(shè)的深入，長湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 4 沙發(fā)展的重心將進一步轉(zhuǎn)移至河西地區(qū)，新增客貨運量將大大增多，在一定程度上將超過目前貨運、客運的承載能力，在此情況下，若沒有發(fā)達的物流業(yè)，勢必阻礙和延緩先導區(qū)開發(fā)建設(shè)。 望城縣環(huán)繞長沙西側(cè)，是長沙聯(lián)通湖南西部地區(qū)的必經(jīng)之地。其緊臨長沙大河西先導區(qū)，并地處“ 3+5”城市群中心地帶，是建設(shè)長沙新的大交通、大物流樞紐腹地。在新的發(fā)展形勢下，按照“交通先行，物流依托”規(guī)律，望城縣選擇適宜區(qū)域建設(shè)現(xiàn)代物流樞紐中心，以緩解物流供需矛盾狀況。為此，望城縣委、縣政府及相關(guān) 部門進行了大量工作： 2006 年 11 月，獲廣州鐵路（集團）公司關(guān)于石長鐵路望城縣鐵路客貨運規(guī)劃問題的函（廣計函 2006526 號），同意望城站 2020年預(yù)留發(fā)展 200萬噸貨場到發(fā)能力，遠景按 500萬噸的規(guī)模預(yù)留。 2007 年，編制了望城縣現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃綱要，預(yù)計項目建成后，實現(xiàn)年貨物吞吐量 300 萬噸、年市場交易額近 150 億元、實現(xiàn)年稅收 8000 萬元、創(chuàng)造就業(yè)機會 30000個，將成為中南地區(qū)最大的物流基地。 2007 年 8 月，湖南省經(jīng)濟委員會湘經(jīng)交通 2007320 號文批復同意將望城縣高星組團聯(lián)運 物流中心項目納入“十一五”長株潭城市群現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并建議將項目更名為“望城縣高新物流中心”。 2008年，湖南省委政策研究室專門對大河西先導區(qū)交通物流問題進行了調(diào)研，并于 8 月提交了關(guān)于配套建設(shè)長沙河西大交通大物流樞紐中心的建議，湖南省委書記張春賢對此予以了批湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 5 復。 為進一步優(yōu)化長沙物流業(yè)結(jié)構(gòu)，特別是改善“大河西”區(qū)域物流布局不合理，物流分散經(jīng)營，橫向聯(lián)合薄弱，組織化程度較低，物流技術(shù)含量不高的狀況，推動“大河西”區(qū)域物流業(yè)現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整，加快推動長株潭“兩型社會”改革建設(shè)和“ 3 5”城市 群建設(shè)發(fā)展， 2008 年 9 月望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會與湖南和立東升實業(yè)集團有限公司雙方就共同建設(shè)大河西先導區(qū)國家級區(qū)域物流中心項目 湖南省高星物流園達成協(xié)議，同意項目開發(fā)用地位于望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 2000畝。項目建設(shè)拉開序幕。 2009年 3 月，為進一步優(yōu)化投資環(huán)境，加快推進項目建設(shè)，望城縣人民政府還頒發(fā)了望城縣招商引資優(yōu)惠辦法，以此從財稅、用地、收費等方面給予政策上的優(yōu)惠，為進一步促進高星物流園項目的建設(shè)提供了良好的政策支持。 1.2.3 項目建設(shè)地點 湖南省高星物流園項目選址于望城縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南側(cè)。地 塊東臨馬橋河路，南與星城大道為鄰，西接望城大道，北靠石長鐵路復線。項目依托大河西先導區(qū)唯一的火車貨站 望城火車站而建，并處于京珠西線、長常高速連接線 星寧快速干道和湘潭到岳陽的城市快速干道 雷望大道的交匯處，緊鄰金星大道、雷鋒大道、望城大道、長沙市三環(huán)線、 319國道等。 石長鐵路復線緊鄰項目地塊北側(cè)，被市委、市政府列為 2009年度長沙市十大基礎(chǔ)設(shè)施項目之一，對促進望城縣、長沙地區(qū)，湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 6 乃至湖南省經(jīng)濟發(fā)展有著重要意義。 項目總用地面積 134.73 公頃（合 2020.98 畝），扣除市政道路、用地外，項目凈用地面 積 116.87 公頃（合 1753.00 畝）。項目地為平地，交通條件、水、電、信基礎(chǔ)設(shè)施完善，建設(shè)條件較好，是建設(shè)物流中心的理想地塊。 1.2.4 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 根據(jù)湖南省高星物流園發(fā)展設(shè)想及市場定位，湖南省高星物流園將建設(shè)大型物流基礎(chǔ)平臺；大型鋼鐵信息服務(wù)平臺；加工商貿(mào)交易平臺；物流企業(yè)總部平臺以及物流增值服務(wù)平臺等。 湖南省高星物流園在鐵路運輸方面，石長鐵路目前貨流吞吐量還處于剛剛起步發(fā)展的初期，預(yù)計 2015年將超過 75萬噸 /年，2020 年達到 150 萬噸 /年，至 2030 年將達到 250 萬噸 /年；在陸路交 通方面，預(yù)計 2015 年達到 60 萬噸 /年， 2020 年達到 120 萬噸 /年，至 2030年達到 200萬噸 /年；在水路貨運方面，依托新康鄉(xiāng)港區(qū)，預(yù)計 2015 年達到 15萬噸 /年， 2020年達到 30 萬噸 /年，至 2030 年達到 50 萬噸 /年。綜上所述，湖南省高星物流園預(yù)計2015年總的貨運吞吐量將達到 150萬噸 /年，至 2030年可達到 500萬噸 /年，該物流中心將成為湖南省乃至中南地區(qū)重要的現(xiàn)代化物流集散和運輸基地之一。 本項目按年轉(zhuǎn)運量 300萬噸進行設(shè)計，其中汽車展示、汽車零部件及鋼材 260萬噸，建材及金屬材料 40萬噸。項目 規(guī)劃用地面積 134.73公頃（合 2020.98畝），總建筑面積 1871501.9 平方米，包括儲藏及加工區(qū) 349127.88 平方米，物流市場交易及服務(wù)區(qū)湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 7 916294.31 平方米，生活居住區(qū) 333622.53 平方米，商務(wù)辦公區(qū)272457.18平方米。 另購置貨架、叉車、軌道等裝卸、運輸、儲存、信息系統(tǒng)設(shè)備 236臺（套）。 項目按總體部署、滾動開發(fā)、分期實施的原則，分兩期進行建設(shè)，其中第一期占地面積 1269畝，二期占地面積 751.98 畝。 1.2.5 投資規(guī)模及資金籌措方案 項目總投資 230543.42 萬元，其 中：工程費用 156182.12 萬元，占總投資的 67.75%；其他費用 52390.00 萬元，占總投資的22.72%；預(yù)備費 12492.80 萬元，占總投資的 5.42%；建設(shè)期利息9058.50 萬元，占總投資的 3.93%；鋪底流動資金 420.00 萬元，占總投資的 0.18%。 項目所需總投資 230543.42 萬元中，其資金來源為：擬申請商業(yè)銀行貸款 161000 萬元，其余資金由項目建設(shè)單位自籌解決。 項目建設(shè)一期所需投資額 120,027.05萬元，資金來源為：擬申請商業(yè)貸款 84000 萬元，其余資金 36027.05 萬元由項目建設(shè)單位自籌資金解決。 1.2.6 項目建設(shè)期 項目建設(shè)期擬定 3.5 年，預(yù)計 2010 年 7 月開始， 2013 年 12月建成投產(chǎn)運行。 項目建設(shè)期分前期工作和建設(shè)工期兩階段，其中： a) 前期工作從 2010 年 7 月 2011年 1 月，共 6 個月，包括可行性研究報告的編制、評估和審批，初步設(shè)計文件的編制、審湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 8 批，工程地質(zhì)詳勘，工程招標； b) 建設(shè)工期從 2010 年 7 月 2013 年 7 月，共 36 個月，包括施工圖設(shè)計，移民安置及施工準備，土建施工，設(shè)備訂貨，設(shè)備及管線安裝，設(shè)備調(diào)試及試車，試運行，竣工驗收。 1.2.7 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表 1-1。 湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 9 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 表 1-1 序號 指標名稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 總用地面積 公頃 134.73 合 2020.98畝 1.1 其中：凈用地面積 公頃 116.87 合 1753.00畝 1.2 市政道路 公頃 12.43 合 186.46畝 2 總建筑面積 m2 1871501.9 2.1 根據(jù)建設(shè)期： 2.1.1 其中：第一期 m2 725849.08 2.1.2 第二期 m2 1145652.82 2.2 根據(jù)功能分區(qū) ： 2.2.1 其中：儲藏及加工區(qū) m2 349127.88 2.2.2 物流市場交易及服務(wù)區(qū) m2 916294.31 2.2.3 生活居住區(qū) (3 區(qū) ) m2 333622.53 2.2.4 商務(wù)辦公區(qū) m2 272457.18 3 吞吐能力 萬噸 /年 300 3.1 其中：汽車展示、汽車零部件及鋼材 萬噸 /年 260 3.2 建材及金屬材料 萬噸 /年 40 4 設(shè)備 臺（套） 236 5 總投資 萬元 230543.42 5.1 其中：工程費用 萬元 156182.12 5.2 其他費用 萬元 52390.00 5.3 預(yù)備費 萬元 12492.80 5.4 建設(shè)期利息 萬元 9058.50 5.5 鋪底流動資金 萬元 420.00 6 資金籌措 萬元 6.1 其中：銀行貸款 萬元 55000 6.2 資本金 萬元 175543.42 7 正常經(jīng)營年收入 萬元 22827.25 8 正常年銷售稅金及稅加 萬元 1272.62 9 正常年總成本費用 萬元 10881.60 湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 10 10 正常年利潤總 額 萬元 10673.03 續(xù)表 1-1 序號 指標名稱 單 位 數(shù) 量 備 注 11 正常年所得稅 萬元 2668.26 12 正常年稅后利潤 萬元 8004.77 13 財務(wù)評價指標 13.1 其中：投資利潤率 % 4.61 13.2 投資利稅率 % 4.98 13.3 項目投資內(nèi)部收益率 % 13.09 所得稅后 13.4 項目投資投資回收期 % 7.89 所得稅后 13.5 借款償還期（含建設(shè)期） 年 11 14 建設(shè)期 年 3.5 湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 11 2 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入 2.1 項目所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃概況 隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學技術(shù)的進步，現(xiàn)代物流業(yè)作為現(xiàn)代經(jīng)濟的重要組成部分和工業(yè)化進程中最為經(jīng)濟合理的綜合服務(wù)模式，正在全球范圍內(nèi)得以迅速發(fā)展。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展水平成為衡量一個國家現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要指標。為積極應(yīng)對新一輪國際金融危機的影響，落實黨中央、國務(wù)院保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的總體要求，國家制定了物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，作為物流產(chǎn)業(yè)綜合性的行動方案，以此促進物流業(yè)自 身平穩(wěn)較快發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級。同時，按照國家的總體規(guī)劃構(gòu)想，湖南省制定了物流業(yè)振興實施規(guī)劃（ 2009-2011 年），其中，物流園區(qū)工程建設(shè)是國家和省級規(guī)劃的發(fā)展重點工程之一。湖南省高星物流園項目的建設(shè)，將利用長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)的政策優(yōu)勢，高標準建設(shè)現(xiàn)代化物流園區(qū)和物流中心，并以此培育具有競爭力的龍頭物流企業(yè)，從而促進地區(qū)物流業(yè)的快速發(fā)展。因此，根據(jù)我省物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃要求，急需啟動本項目的建設(shè)；同時項目的建設(shè)，也是落實我省物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的一項重要舉措。 2.2 項目建設(shè)符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求 望城縣緊臨長沙大河西先導區(qū)，并地處“ 3+5”城市群中心地帶，是建設(shè)長沙新的大交通、大物流樞紐腹地，也是長沙聯(lián)通湖南西部地區(qū)的必經(jīng)之地。在新的發(fā)展形勢下，望城縣委、縣政府湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 12 及相關(guān)部門于 2007 年編制了望城縣現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃綱要，預(yù)計項目建成后，實現(xiàn)年貨物吞吐量 300 萬噸、年市場交易額近150億元、實現(xiàn)年稅收 8000萬元、創(chuàng)造就業(yè)機會 30000 個，將成為中南地區(qū)最大的物流基地。 同年 8 月，湖南省經(jīng)濟委員會湘經(jīng)交通 2007320 號文批復同意將望城縣高星組團聯(lián)運物流中心項目 納入“十一五”長株潭城市群現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并建議將項目更名為“望城縣高新物流中心”。 2008年，湖南省委政策研究室專門對大河西先導區(qū)交通物流問題進行了調(diào)研，并于 8 月提交了關(guān)于配套建設(shè)長沙河西大交通大物流樞紐中心的建議。 因此，本項目的建設(shè)，符合望城縣現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃需要，與長沙市長株潭城市群現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃相銜接，與我省物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃相適應(yīng)，并成為順應(yīng)長株潭“兩型社會”和大河西先導區(qū)開發(fā)建設(shè)的必然產(chǎn)物。同時，該項目作為第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)項目，符合兩型社會發(fā)展的要求。 2.3 項目建設(shè) 單位業(yè)務(wù)背景分析 項目建設(shè)單位湖南和立東升實業(yè)集團為一綜合性民營企業(yè)集團，主要經(jīng)營范圍為：以自有資金對物流業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、農(nóng)、林、牧、漁業(yè)進行投資。 集團重點經(jīng)營現(xiàn)代物流園區(qū)開發(fā)和管理、現(xiàn)代商貿(mào)物流、房地產(chǎn)開發(fā)、電子商務(wù)、機電設(shè)備安裝、新型建材、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，在“立足長沙，連線岳陽、武漢、北京，營造全國信息湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 13 共享、資源互動的現(xiàn)代物流格局，融入國際物流產(chǎn)業(yè)鏈”的戰(zhàn)略思想指導下，在岳陽、長沙、武漢構(gòu)建了物流網(wǎng)絡(luò)體系，實行專業(yè)化運營、精細化管理、信息化服務(wù)、品牌化發(fā)展， 致力打造世界領(lǐng)先的民族物流產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)運營商。 集團有成功的物流業(yè)運營模式，投資 11.2億元在岳陽建成占地面積 680 畝，集商品交易、運輸、倉儲、保管、配送、加工、信息處理、物流咨詢等一體化、全方位服務(wù)的湖南省第一個物流信息平臺 太陽橋物流園。成為本地區(qū)功能齊全、配套完善、管理先進的區(qū)域性現(xiàn)代化商貿(mào)物流園。并形成 “太陽橋物流園”現(xiàn)代物流品牌。 2.4 項目建設(shè)服務(wù)需求分析 2.4.1 項目的建設(shè)符合大河西先導區(qū)“兩型”社會建設(shè)需求 大河西先導區(qū)是長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)的核心區(qū)，承擔著 國家探索資源節(jié)約、環(huán)境友好發(fā)展道路的重任。構(gòu)建“兩型”社會必須加快對現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的升級改造，促進向現(xiàn)代化生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變。而在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營中，無論是高效的生產(chǎn)還是科學的管理，從原材料采購到產(chǎn)成品的配送，都對現(xiàn)代物流服務(wù)和物流合理化提出了迫切的要求。加快推進“兩型”社會建設(shè)，需要有配套的物流綜合服務(wù)作為強有力的支撐保障，必須擁有發(fā)達的物流業(yè)。特別是要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的集群化發(fā)展，更離不開現(xiàn)代化物流的有效銜接。對于“大河西”的產(chǎn)業(yè)進行合理規(guī)范，明確分工，各地區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)己呈現(xiàn)規(guī)?；⒓夯陌l(fā)展；尤其是在產(chǎn)業(yè)鏈的上下延伸后，更 需要有現(xiàn)代化的物流綜合服務(wù)湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 14 來有效銜接，才能實現(xiàn)其集群優(yōu)勢和規(guī)模效益。根據(jù)長沙大河西先導區(qū)規(guī)劃建設(shè)，建成區(qū)將達到 200平方公里，新增人口 150萬，新增 GDP3000 億元，基本上相當于再造一個新長沙。因此，發(fā)展的需要與目前物流運儲能力矛盾突出。若按現(xiàn)有的貨運量規(guī)模，將年新增貨運量在 1.3 億噸以上。其中，根椐大河西的發(fā)展和其周邊市場的需求，以河西為中心輻射各地市的鋼材消耗量將會每年以 10%的增長，預(yù)計到 2014年市場的吞吐量將會達到 300萬噸/年。顯然，其物流市場容量將遠遠超出目前長沙火車南北貨站和霞凝新港已有的 運儲和承載能力，新增流動人口也將超出長沙火車客站和現(xiàn)有公里客運承載能力。若不能搶抓機遇適早規(guī)劃建設(shè)物流中心，大河西交通與物流矛盾將更加突出，并制約先導區(qū)的開發(fā)建設(shè)進程。因此，項目的建設(shè)，符合大河西先導區(qū)“兩型”社會建設(shè)需求。 2.4.2 項目的建設(shè)，符合進一步優(yōu)化長沙物流業(yè)布局，緩解交通擁塞的需求 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和技術(shù)的進步，物流并不只是要致力于生產(chǎn)和消費物流效率的提高，其現(xiàn)代物流方式的運用、物流管理運作的更新都會對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展、交通設(shè)施的建設(shè)產(chǎn)生巨大的推動作用。目前在長沙地區(qū)河東區(qū)域的物流業(yè)相對發(fā)達，各 種物流樞紐中心基本成型，為河東的生產(chǎn)生活提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)。從長沙城區(qū)交通現(xiàn)狀看，長沙年貨運發(fā)送總量達 1.3 億噸，常年流動人口在 100 萬人以上，其貨運配送和流動人口主要來自湘江以西，而貨運和客運站場卻又分布在河東。這種人流、物流的逆向錯位湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 15 與過度集中，勢必造成湘江一橋、二橋和河東中心城區(qū)交通的極度擁堵。同時，隨著長沙城市的規(guī)化建設(shè)和城區(qū)的不擴張，大型貨物進入市中心地區(qū)，嚴重地影響了長沙城市的交通擁擠和市容市貌，故長沙市交通局在今年 5 月份對于二環(huán)線以內(nèi)大型貨車進行禁止進入，由于“長重”鋼材市場處于二環(huán)線的邊緣，這 嚴重影響了貨物的流動。因此，急需對現(xiàn)有的這種物流布局進行改變。項目建設(shè)，將使河西地區(qū)包括常德、益陽等地的的人流、物流不再通過湘江進入城市核心區(qū)，不再擠壓到長沙唯一的大進出口河東城市核心區(qū)，從而形成省會中心城市河東、河西雙向分流格局，從而將使長沙市區(qū)的運輸負荷與河東城區(qū)的交通壓力得到實質(zhì)性的改觀，從根本上緩解長沙河東交通擁堵的局面，并進一步推動“大河西”區(qū)域物流業(yè)結(jié)構(gòu)和布局的優(yōu)化，為建設(shè)“創(chuàng)新河西、實力河西、生態(tài)河西和宜居河西”提供發(fā)展基礎(chǔ)平臺。項目的建設(shè)，符合進一步優(yōu)化長沙物流業(yè)布局，緩解交通擁塞的需求。 2.4.3 項目的建設(shè)，是形成區(qū)域大交通、大物流新格局的需要 物流活動的終極目的就是通過信息技術(shù)與運輸手段，為制造商、供應(yīng)商、零售商實現(xiàn)“零庫存”，進而將市場需求與商品庫存之間的信息得以優(yōu)化處理，減少不必要的庫存及流動資金，因此物流運作模式明顯使商品降低了成本，提高了商品的競爭力。由于目前客貨站及倉儲設(shè)施基本集中在河東地區(qū)，致使長沙長期以來過度依賴于公路運輸，公路貨運約占全市的 90%。這樣，不僅帶來河東中心城區(qū)的擁堵與污染，同時也加重了企業(yè)物流成本與貨物進出流通速度。因此，要改善這種狀況，需要充分利用現(xiàn)有湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 16 交 通設(shè)施條件，構(gòu)建符合需要的現(xiàn)代綜合聯(lián)運體系。項目建設(shè)選址在大河西先導區(qū)核心區(qū)域湖南望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高星組團內(nèi)。項目依托大河西先導區(qū)唯一的火車貨站望城火車站而建，并處于京珠西線、長常高速連接線星寧快速干道和湘潭到岳陽的城市快速干道雷望大道的交匯處，項目還緊鄰金星大道、雷鋒大道、望城大道、三環(huán)線、 319 國道等。項目以東 2km建有湘江千噸級碼頭。項目距長沙市委、市政府所在地僅 16km，至黃花國際機場約 38km，因此交通條件優(yōu)越，網(wǎng)絡(luò)連接密切，通過項目建設(shè)，充分利用交通優(yōu)勢，將有利于建設(shè)形成公路、鐵路、水運合理分工的 綜合運輸聯(lián)運體系，構(gòu)建形成區(qū)域大交通、大物流的新格局，進而將大大提高長沙、長株潭地區(qū)乃至全省綜合交通通暢能力，并較大程度的降低生產(chǎn)企業(yè)的物流成本，從而提高企業(yè)效益，增強競爭力，促進以長株潭物流區(qū)域作為全省物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域中心的物流業(yè)振興發(fā)展規(guī)劃目標的實現(xiàn)。 2.4.4 項目的建設(shè)，是大力促進長沙大都市和“ 3 5”城市群建設(shè)的需要 作為一個復合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，物流業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展新的推動力和衡量一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的重要標志，被譽為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”、 “第三利潤源泉”和“二十一世紀的黃金產(chǎn)業(yè)”，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟 增長方式，降低生產(chǎn)制造業(yè)成本，提高居民消費水平，實現(xiàn)市場一體化，促進地方經(jīng)濟發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。項目建設(shè)的定位是立足“大河西”、服務(wù)“長株潭城市群”、著眼岳、益、常、婁等地市、輻射中南地區(qū)的國家湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 17 級區(qū)域物流樞紐中心，是為專業(yè)化物流企業(yè)的物流運作行為和工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)行為、商業(yè)企業(yè)的交易行為等提供運作設(shè)施和集成環(huán)境的大型物流樞紐中心。未來五年，長沙、長株潭地區(qū)以及“ 3 5”城市群經(jīng)濟的增長趨勢強勁，此增勢將大幅提高區(qū)域的貨運量、貨運周轉(zhuǎn)量以及第三方物流市場的物流份額。特別值得注意的是， 現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)達程度與一個地區(qū)綜合競爭力的強弱息息相關(guān)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是提高區(qū)域經(jīng)濟競爭力的必然選擇。同時，從國內(nèi)外城市發(fā)展實際看，一般特大城市都不只一個大的進出口，項目的建設(shè)形成鐵公水綜合運輸體系，實際上也就是從長沙又一重大交通物流樞紐中心構(gòu)架的基點上，促成了長沙大都市規(guī)劃建設(shè)的優(yōu)化布局。加之項目選址區(qū)基本上處于長株潭“ 3 5”城市群的幾何中心，與周邊 5 個城市的交通連接也有較好基礎(chǔ)。在原有基礎(chǔ)上進一步確定其交通樞紐和物流中心的戰(zhàn)略地位，并以此為中心建設(shè)互聯(lián)互通的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，必將大大促進周邊功能性城市的發(fā) 展，加速推動長株潭城市群“兩型”社會建設(shè)和“ 3 5”城市群的建設(shè)。 2.4.5 項目的建設(shè)，是實現(xiàn)望城縣域經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的需要 近年來，望城在“融城強縣、工業(yè)興縣、園區(qū)興工”的發(fā)展思路指導下，新型工業(yè)化進程加快，一批大型工業(yè)園區(qū)日益興起，交通系統(tǒng)日益完善，城市化進程加速，逐步實現(xiàn)與長沙的無縫對接。特別是隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，新因素、新環(huán)境使得傳統(tǒng)運輸業(yè)在量、面、質(zhì)等多方面都無法滿足湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 18 望城經(jīng)濟發(fā)展的要求，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的落后成為望城發(fā)展的瓶頸，望城縣的現(xiàn)代物流業(yè)面臨著新的發(fā)展背景。 2008年，長沙大河西作為“兩型社會”先導區(qū)率先起步，望城成為全省唯一全境納入長株潭城市群核心區(qū)的縣，占據(jù)著大河西先導區(qū)的“半壁江山”。與此同時，望城縣五大經(jīng)濟板塊的空間布局和產(chǎn)業(yè)定位，正帶動縣域新一輪產(chǎn)業(yè)集聚空間布局的調(diào)整，以及物流業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)域性分工差異。而公路、鐵路、水運等不同交通方式及其基礎(chǔ)設(shè)施的迅速建設(shè)正為望城縣打造一個日趨完善的物流通道網(wǎng)絡(luò)，這使得望城縣對接長株潭、服務(wù)長株潭和促進五大經(jīng)濟板塊互動發(fā)展的要求有了實現(xiàn)的基礎(chǔ)。區(qū)域經(jīng)濟的新型布局與定位，確定了望城縣新的貨源空間與貨物流向，亟待推進現(xiàn)代物流 中心建設(shè)。此外，隨著珠三角、長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略機遇以及長株潭地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，對望城縣加快工業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響。由于望城縣處于環(huán)繞長沙西側(cè)位置，是長沙聯(lián)通湖南省西部地區(qū)的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn)，然而承接的先進制造業(yè)基地的建設(shè)必然需要現(xiàn)代物流的支撐。因此，在這種狀況下，必須加快區(qū)域現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。湖南省高星物流園項目的建設(shè)，將在望城縣形成一個巨大的具有商品流、信息流、資金流和人才流的物流平臺和商貿(mào)熱點，是望城實現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的升級和實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的基礎(chǔ)，并加快推進望城縣域經(jīng)濟又好又快發(fā)展。湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 19 3 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 3.1 物流中心類型 目前，我國物流中心的運作模式主要有以下幾種業(yè)態(tài)類型： a)倉儲作業(yè)主導型：該類型主要是以擁有較大的倉庫，開展儲存并兼有配送業(yè)務(wù)。倉庫位置一般選擇在價格較為便宜的地方，儲存的產(chǎn)品屬非季節(jié)性產(chǎn)品，其需求量隨季節(jié)的波動性不大。要求具有較高的倉儲設(shè)施與設(shè)備，如高架倉庫、先進的裝卸機械、智能化管理等技術(shù)與手段。其物流職能更傾向于倉儲，應(yīng)發(fā)揮其倉儲方面的優(yōu)勢，適合于相對長時間倉儲的產(chǎn)品，如家用電器、家具等。 b)采購集貨主導型：該類型是針對目前的生產(chǎn)領(lǐng)域大量生產(chǎn)、流通領(lǐng)域大 量流通、消費領(lǐng)域大量消費的格局，而發(fā)展、演變成的社會化中介型配送類型。配送中心主要通過與上游企業(yè) (生產(chǎn)、加工企業(yè) )建立廣泛的代理、經(jīng)銷或買斷關(guān)系，與下游企業(yè) (零售企業(yè)，如百貨店、超市、便利店等 )形成比較穩(wěn)定的契約關(guān)系，采購集中幾大類型或若干品類的商品，將生產(chǎn)、加工企業(yè)的商品或信息進行同一組合與處理后，按照客戶訂單的要求，配送至各零售商店。該業(yè)態(tài)類型運作的特點是，在生產(chǎn)和流通領(lǐng)域之間起到一個“二傳手”的作用，其采購與集貨的物流職能更帶有批發(fā)、儲存及配銷的屬性。 c)市內(nèi)配送主導型：該類型屬區(qū)域性配送機構(gòu)，其 主要考慮的因素是最大卸貨量或最頻繁卸貨點的位置，以及與配送點的最短距離卸貨點，需精心規(guī)劃最佳配送貨物的線路，根據(jù)貨物運量湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 20 的需要和配載合理性，選擇合適的噸位，力求做到滿載；同時根據(jù)貨物的價格和性質(zhì)，或客戶的要求，備有封閉車、半封閉車、保溫車。一般選擇平房倉庫，便于出入庫的操作。此類型的配送中心從其業(yè)務(wù)開展的方式來看，以配送為主業(yè)，尤其承接大量的委托業(yè)務(wù)，借助其較為成熟的市場網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。其配送原則是時間短、線路合理、滿載和一線多卸。該業(yè)態(tài)類型注重配送的物流職能，與其商圈的大小與范圍有關(guān)，所以其運作特點主要是以追求配送的高效率和配送運輸線路的整體設(shè)計與策劃的科學性與合理性。 d)流通加工主導型：該類型根據(jù)客戶要求，主要以流通加工的作業(yè)量占較大比例，輔之以配送業(yè)務(wù)，流通加工主要是進行分割、分解、保管、包裝及簡單加工等作業(yè)。對于流通領(lǐng)域的零售商其加工與生產(chǎn)企業(yè)按標準、系列加工不同，加工一般是按用戶要求進行，加工后產(chǎn)品便直接根據(jù)用戶分開置放、配送。該類型運作主要以流通加工為特點，這是由配送的商品種類所決定的。 e)干線運輸作業(yè)主導型：該類型主要包括省市的經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的配送中心，其倉庫位置一般多選擇在靠近干線沿線的地方，貨物的到發(fā)貨作業(yè)較為頻繁，且一般選擇平房倉，便于出入庫的操作。該業(yè)態(tài)類型的商圈半徑較大，物流配送服務(wù)的范圍較廣，配送業(yè)務(wù)規(guī)模大，物流服務(wù)輻射的地域空間足以推動商品交換的范圍，縮短地區(qū)間商品交換的距離。 f)補貨外包配送主導型：這種配送中心的主要業(yè)務(wù)程序及主要場所都用于理貨、配貨，但其大量的儲存在配送中心外部而不在其中。它專以配送為主要職能，將大量儲存場所轉(zhuǎn)移到配送中湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 21 心之外的其他地點，專門設(shè)置補貨型的儲存中心，只有為配送備貨的暫存。這是因為它沒有集中儲存的倉庫，占地面積較小，可省去倉庫、現(xiàn)代貨架等巨額投資。而其 配送的貨物采取外包的形式，即通過與其它物流配送商協(xié)作或采用虛擬庫存的方法解決。該模式對社會化物流系統(tǒng)的要求極高，必須具備較為完善的物流協(xié)作系統(tǒng)，即零售商業(yè)運作的供應(yīng)鏈系統(tǒng)。除此之外，還需要有一個發(fā)達的基礎(chǔ)設(shè)施，如交通運輸條件、通訊信息網(wǎng)絡(luò)及相關(guān)的協(xié)作組織等。 綜上所述，社會化物流配送中心可供選擇的業(yè)態(tài)類型，一方面是其物流職能的側(cè)重點和單體物流配送組織的市場定位所決定的，另一方面也是物流配送行業(yè)內(nèi)部分工的具體表現(xiàn)，通過多樣化和差異化的物流服務(wù)，最大限度地滿足市場需求。社會化配送中心的業(yè)態(tài)類型，是要求我們進行 科學論證及合理選擇，并在新的形勢下急需研究的一個重要課題。物流配送中心的社會化、組織化和市場化程度及發(fā)展水平，是檢驗我國零售商業(yè)增長能力與可持續(xù)發(fā)展能力的一項重要的指標，探索各種社會化物流配送中心運行的業(yè)態(tài)類型，將有助于優(yōu)化流通領(lǐng)域的組織結(jié)構(gòu)和分工協(xié)作體系。因此湖南和立東升實業(yè)集團有限公司湖南省高星物流園采用“倉儲作業(yè)主導型物流”。 高星物流配送中心的主要功能包括運輸、倉儲、裝卸搬運、包裝、流通加工、物流信息處理等。分別說明如下： a)運輸功能。物流中心需要自己擁有或租賃一定規(guī)模的運輸工具，具有競爭優(yōu)勢的物 流中心不只是一個點，而是一個覆蓋全國的網(wǎng)絡(luò)。因此，物流中心首先應(yīng)該負責為客戶選擇滿足客戶需湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 22 要的運輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運輸作業(yè)，在規(guī)定的時間內(nèi)將客戶的商品運抵目的地。除了在交貨點交貨需要客戶配合外，整個運輸過程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由物流中心負責組織，以盡可能方便客戶。 b)儲存功能。物流中心需要有倉儲設(shè)施，但客戶需要的不是在物流中心儲存商品，而是要通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動的開展，同時盡可能降低庫存占壓的資金，減少儲存成本。因此，公共型物流中心需要配備高效率的分揀、傳送、儲存、揀選設(shè)備。 c)裝卸搬運功能。這是為了加快商品在物流中心的流通速度必須具備的功能。公共型的物流中心應(yīng)該配備專業(yè)化的裝載、卸載、提升、運送、碼垛等裝卸搬運機械，以提高裝卸搬運作業(yè)效率，減少作業(yè)對商品造成的損毀。 d)包裝功能。物流中心的包裝作業(yè)目的不是要改變商品的銷售包裝，而在于通過對銷售包裝進行組合、拼配、加固，形成適于物流和配送的組合包裝單元。 e)流通加工功能。主要目的是方便生產(chǎn)或銷售，公共物流中心常常與固定的制造商或分銷商進行長期合作，為制造商或分銷商完成一定的加工作業(yè)。物流中心必須具備的基本加工職能有貼標簽、制作并 粘貼條形碼等。 f)物流信息處理功能。由于物流中心現(xiàn)在已經(jīng)離不開計算機，因此將在各個物流環(huán)節(jié)的各種物流作業(yè)中產(chǎn)生的物流信息進行實時采集、分析。傳遞，并向貨主提供各種作業(yè)明細信息及咨詢信息，這對現(xiàn)代物流中心是相當重要的。 g)結(jié)算功能。物流中心的結(jié)算功能是物流中心對物流功能的湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 23 一種延伸。物流中心的結(jié)算不僅僅只是物流費用的結(jié)算，在從事代理、配送的情況下，物流中心還要替貨主向收貨人結(jié)算貨款等。 h)需求預(yù)測功能。自用型物流中心經(jīng)常負責根據(jù)物流中心商品進貨。出貨信息來預(yù)測未來一段時間內(nèi)的商品進出庫量，進而預(yù)測市場對商 品的需求。 i)物流系統(tǒng)設(shè)計咨詢功能。公共型物流中心要充當貨主的物流專家，因而必須為貨主設(shè)計物流系統(tǒng)，代替貨主選擇和評價運輸商、倉儲商及其他物流服務(wù)供應(yīng)商。國內(nèi)有些專業(yè)物流公司正在進行這項嘗試，這是一項增加價值、增加公共物流中心的競爭力的服務(wù)。 3.2 建設(shè)內(nèi)容 湖南省高星物流園項目將建設(shè)成為專業(yè)化物流企業(yè)、工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)等提供物流運作設(shè)施和集成環(huán)境，立足“大河西”，服務(wù) 3+5城市群，輻射中南地區(qū)的國家級區(qū)域物流樞紐中心。 根據(jù)湖南省高星物流園發(fā)展設(shè)想及市場定位，本項目將建設(shè)大型物流基礎(chǔ)平臺；大型物流信 息服務(wù)平臺；物流商貿(mào)交易平臺；物流企業(yè)總部平臺以及物流增值服務(wù)平臺等。項目建設(shè)具體內(nèi)容包括物流配送中心、露天堆場、倉儲及加工庫、交易市場、產(chǎn)品展示中心、管理用房，以及配套設(shè)施等。 3.3 建設(shè)規(guī)模 本工程總用地面積 1347185.268平方米（合 2020.98畝），其中代征道路面積 178635.468 平方米（合 267.98畝），項目凈用地面積 1168549.8平方米（合 1753.00畝）。 物流中心按年轉(zhuǎn)運量 300萬噸進行設(shè)計，其中汽車展示、汽車湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告 24 零部件及鋼材 260萬噸，建材及金屬材料 40萬噸。項目規(guī)劃用地面 積 1347185.268平方米（合 2020.98 畝），總建筑面積 1871501.9平方米，包括儲藏及加工區(qū) 349127.88 平方米，物流市場交易及服務(wù)區(qū) 916294.31 平方米，生活居住區(qū) 333622.53 平方米，商務(wù)辦公區(qū) 272457.18平方米。 項目按總體部署、滾動開發(fā)、分期實施的原則，分兩期進行建設(shè)。其中： a) 一期占地面積 1269 畝，總建筑面積 725849.08 平方米，包括堆場及加工區(qū) 349127.88平方米，市場交易區(qū) 376721.2 平方米； b) 二期用地面積 751.98畝，建筑面積為 1145652.82平方米。包括市場交易區(qū) 539573.11 平方米，生活居住區(qū) 333622.53 平