房地產(chǎn)信托融資方式一覽圖一、操作流程1、貸款型信托2、股權(quán)型信托3、財(cái)產(chǎn)受益型信托二、信托公司目前常用的信用增級(jí)方式信托產(chǎn)品設(shè)置（超）優(yōu)先級(jí)受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)，優(yōu)先級(jí)受益權(quán)由普通投資者持有，次級(jí)受益權(quán)由融資方或關(guān)聯(lián)第三方持有。信托收益分配順序一般為：分配優(yōu)先受益人信托資金本金分配優(yōu)先受益人信托收益分配次級(jí)受益人信托資金本金分配次級(jí)受益人信托收益。三、政策層面可能變化的影響（有新聞報(bào)道監(jiān)管層將禁止“股權(quán)投資溢價(jià)回購(gòu)類(lèi)”信托產(chǎn)品）來(lái)源：2009年7月31日證券日?qǐng)?bào)繼傳出“打新”型信托產(chǎn)品將被叫停的消息后，回購(gòu)類(lèi)信托產(chǎn)品也面臨著相同的境況。日前多家媒體報(bào)道稱(chēng)，一份規(guī)范信托業(yè)務(wù)的征求意見(jiàn)稿正在業(yè)內(nèi)傳開(kāi)，該意見(jiàn)稿的主旨是擬叫停“股權(quán)%2B回購(gòu)”式的股權(quán)信托投資。意見(jiàn)稿中明確提出了幾項(xiàng)要求：首先，信托公司開(kāi)展信托業(yè)務(wù)，不得以股權(quán)投資附加回購(gòu)方式進(jìn)行項(xiàng)目投資。其次，信托公司要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家新制定的固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目資本金管理制度；信托公司不得將銀行理財(cái)資金用于項(xiàng)目資本金，但對(duì)接商業(yè)銀行的私人銀行業(yè)務(wù)除外。最后，信托公司開(kāi)展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)時(shí)，要依照國(guó)家規(guī)定，明確和細(xì)化可接受的資本金來(lái)源，對(duì)于來(lái)自股東借款(除非注明在風(fēng)險(xiǎn)情況下放棄一切償還權(quán)利)、銀行貸款和銀行理財(cái)資金，不得作為項(xiàng)目資本金。此征求意見(jiàn)稿初衷是為了有效管理信托公司和地方政府合作的基建類(lèi)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，但可能對(duì)目前的其他類(lèi)“股權(quán)投資回購(gòu)”模式產(chǎn)生影響。四、一點(diǎn)設(shè)想鑒于我司項(xiàng)目的特點(diǎn)及配合后續(xù)招商需要，建議采用股權(quán)信托模式融資，同時(shí)信托產(chǎn)品設(shè)置超優(yōu)先級(jí)受益權(quán)、優(yōu)先級(jí)受益權(quán)、次級(jí)受益權(quán)，持有不同的受益權(quán)享有不同的收益率；其中：超優(yōu)先級(jí)受益權(quán)由普通投資者持有；優(yōu)先級(jí)受益權(quán)建議由開(kāi)發(fā)商（潛在的投資商）持有，可附帶某些在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)投資的優(yōu)惠權(quán)利；次級(jí)受益權(quán)由融資方或關(guān)聯(lián)方持有（設(shè)置次級(jí)受益權(quán)并不是必需的）。四、案例序號(hào)信托公司信托計(jì)劃名稱(chēng)日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險(xiǎn)控制措施一貸款信托1外貿(mào)信托萬(wàn)象新天項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃2009年4月24日至5月15日總1億元，公開(kāi)發(fā)行優(yōu)先級(jí)受益權(quán)人民幣8000萬(wàn)元，次級(jí)受益權(quán)2000萬(wàn)元由外貿(mào)信托認(rèn)購(gòu)2年優(yōu)先級(jí)受益權(quán)部分預(yù)期收益率：6/年；購(gòu)買(mǎi)300萬(wàn)元及以上投資人預(yù)期收益率為6.5%/年信托資金用于向北京天鴻置業(yè)有限公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，用于萬(wàn)象新天項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè)抵押、抵押物附著的應(yīng)收賬款質(zhì)押、保證擔(dān)保、抵押物保險(xiǎn)、強(qiáng)制執(zhí)行公證2百瑞信托百瑞寶盈34號(hào)（五里村土地整理項(xiàng)目）集合資金信托計(jì)劃2009年8月3日至8月14日8,000 萬(wàn)元2年9.0%（2年期）信托資金以債權(quán)形式提供給廣居民生，用于“五里村”一級(jí)土地整理項(xiàng)目和“青城山房”項(xiàng)目后期建設(shè)。政府信用保證、資產(chǎn)質(zhì)押、股權(quán)質(zhì)押、責(zé)任擔(dān)保、現(xiàn)金流監(jiān)控3中誠(chéng)信托北京沿海青年公寓貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃2008年10月6日至2008年10月18日7000-8000萬(wàn)元2年9.5-11.5%集合資金以貸款方式發(fā)放給北京沿海綠色家園世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，用于北京沿海青年公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)信托貸款的擔(dān)保方式為抵押擔(dān)保和關(guān)聯(lián)方的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。序號(hào)信托公司信托計(jì)劃名稱(chēng)日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險(xiǎn)控制措施二股權(quán)信托1北方信托天津廣成城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃2009年7月22日至2009年8月22日12000萬(wàn)元2年7.4-8.4本信托計(jì)劃資金用于向天津廣成城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司進(jìn)行增資政府信用（廣成為國(guó)有獨(dú)資公司）2中融信托中融-悅合股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃2009-7-12 40000萬(wàn)元2年7.5-13.5%以股權(quán)投資的方式直接或間接持有上海悅合置業(yè)有限公司100%的股權(quán)受益權(quán)分層、擔(dān)保三財(cái)產(chǎn)受益型信托1中原信托信息大廈項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)信托信托受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃2008年10月15日至2008年10月28日不高于人民幣2500萬(wàn)元1年預(yù)期年收益率為9.50%信托計(jì)劃本金用于購(gòu)買(mǎi)信息大廈項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)信托（以下簡(jiǎn)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)信托）項(xiàng)下初始受益人的全部初始受益權(quán)2新華信托辛特拉產(chǎn)權(quán)酒店（不動(dòng)產(chǎn)）投資集合資金信托計(jì)劃2009年8月5日-2009年9月5日5000-7500萬(wàn)元3年9.511%向海南致遠(yuǎn)購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的辛特拉皇家度假酒店部分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位客房新華信托委派代表進(jìn)入海南致遠(yuǎn)董事會(huì)、通過(guò)中國(guó)工商銀行預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)管序號(hào)信托公司信托計(jì)劃名稱(chēng)日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險(xiǎn)控制措施四混合型信托1中信信托中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃2008年9月10日-2008年9月25日不少于67.9億元人民幣，其中次級(jí)受益權(quán)出資權(quán)益不少于32.9億元；優(yōu)先級(jí)受益權(quán)23.5億元；超優(yōu)先級(jí)受益權(quán)11.5億元。15個(gè)月（超優(yōu)先級(jí)）、3年（優(yōu)先級(jí)）、5年（次級(jí)）超優(yōu)先受益權(quán)預(yù)期年化收益率為14%(含一次性認(rèn)購(gòu)費(fèi)2%)。天津星耀五洲項(xiàng)目公司股權(quán)、債權(quán)運(yùn)用、其他房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)以及結(jié)構(gòu)性信托產(chǎn)品受益權(quán)分層等2中信信托中信天泰不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金集合資金信托計(jì)劃2009年8月109月9日人民幣35,000萬(wàn)元，其中：優(yōu)先級(jí)受益權(quán)30,000萬(wàn)元；次級(jí)受益權(quán)5,000萬(wàn)元（根據(jù)優(yōu)先級(jí)實(shí)際募集規(guī)模，按比例匹配），由天泰集團(tuán)認(rèn)購(gòu)。3年7.02%20%（優(yōu)先級(jí)受益權(quán)）；若每年收益低于7.02%，則天泰地產(chǎn)和天泰集團(tuán)予以補(bǔ)足。以股權(quán)、債權(quán)等合法方式，投資于青島、濟(jì)南等泛山東市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)已確定4個(gè)種子項(xiàng)目。受益權(quán)分層、天泰地產(chǎn)及天泰集團(tuán)保證、聯(lián)合管理、資金監(jiān)管、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)商、經(jīng)深入盡職調(diào)查的種子項(xiàng)目等風(fēng)險(xiǎn)防范手段。房地產(chǎn)信托融資一、房地產(chǎn)信托概論信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。它是以財(cái)產(chǎn)為核心、以信任為基礎(chǔ)、以委托為方式的一種財(cái)產(chǎn)管理制度。其本質(zhì)可概括為“受人之托，代人理財(cái)”。房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)的一種。所謂房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過(guò)信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。這里所指的不動(dòng)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。二、房地產(chǎn)信托融資模式基于融資過(guò)程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托四種模式。（一）貸款型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來(lái)，然后通過(guò)信托貸款的方式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿(mǎn)時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿(mǎn)之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。2、特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式“四證”齊全自有資本金達(dá)到35二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，抵押率一般在50左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、設(shè)置獨(dú)立賬戶(hù)償還貸款本金融資金額融資期限融資成本視開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬(wàn)到幾億不等以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6-10居多。優(yōu)勢(shì)：融資期限比較靈活（二）股權(quán)型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。2、特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)融資金額融資期限融資成本視項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6-10居多。股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢(shì)該等股權(quán)性質(zhì)類(lèi)似于優(yōu)先股，對(duì)公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)（可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等）（1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過(guò)橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件；（2）其股權(quán)類(lèi)似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理、和開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)。（三）混合型信托融資模式（夾層融資型）債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類(lèi)和股權(quán)類(lèi)房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過(guò)股權(quán)和債權(quán)和組合滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。（四）財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式1、操作流程利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。2、特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式（1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；（2）能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等租賃型物業(yè)（1）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開(kāi)發(fā)商和投資者（信托計(jì)劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；（2）回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)保開(kāi)發(fā)商溢價(jià)受益權(quán)回購(gòu)融資金額融資期限融資成本視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，一般在其評(píng)估價(jià)值 的50左右以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6-10居多。優(yōu)勢(shì)（1）在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資。（2）在條件成熟的情況下，可以過(guò)度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。廣告是為了某種特定的需要，通過(guò)一定形式的媒體，公開(kāi)而廣泛地向公眾傳遞信息的宣傳手段。廣告有廣義和狹義之分，廣義廣告包括非經(jīng)濟(jì)廣告和經(jīng)濟(jì)廣告。非經(jīng)濟(jì)廣告指不以盈利為目的的廣告，又稱(chēng)效應(yīng)廣告，如政府行政部門(mén)、社會(huì)事業(yè)單位乃至個(gè)人的各種公告、啟事、聲明等，主要目的是推廣；狹義廣告僅指經(jīng)濟(jì)廣告，又稱(chēng)商業(yè)廣告，是指以盈利為目的的廣告，通常是商品生產(chǎn)者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者之間溝通信息的重要手段，或企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)、推銷(xiāo)產(chǎn)品、提供勞務(wù)的重要形式，主要目的是擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益。廣告設(shè)計(jì)理念 “理念”idea和eidos，它們均出自動(dòng)詞idein（看），本義指“看見(jiàn)的東西”即形狀，轉(zhuǎn)義為靈魂所見(jiàn)的東西。 初始含義來(lái)源于感性認(rèn)識(shí)，具有非常豐富的含義，那是抽象化概念所無(wú)法表達(dá)的。因此，有的學(xué)者主張將這一概念漢譯為“相”是很有道理的。它的基本規(guī)定之一就是“由一種特殊性質(zhì)所表明的類(lèi)”，是超越于個(gè)別事物之外并作為其存在根據(jù)的實(shí)在。現(xiàn)代含義概念被逐漸抽象化了，含義變窄但卻往不同層面發(fā)展。 廣告設(shè)計(jì)理念依照本意理解，顯然是關(guān)于廣告設(shè)計(jì)“是什么”的具體描述，不同的理念有大小高矮長(zhǎng)短的區(qū)分，它們自身是永恒不變的。傳媒，就是傳播各種信息的媒體。傳播媒體或稱(chēng)“傳媒”、“媒體”或“媒介”，指?jìng)鞑バ畔①Y訊的載體，即信息傳播過(guò)程中從傳播者到接受者之間攜帶和傳遞信息的一切形式的物質(zhì)工具。分類(lèi)第一類(lèi)傳媒利用 手勢(shì)、旗語(yǔ)、烽火，等直接簡(jiǎn)捷直觀的互動(dòng)方法接受彼此的信息的方式是傳統(tǒng)的原始的傳媒的一種，它的特點(diǎn)是直觀快速，但受自然界條件的局限性較大，如天氣、光線(xiàn)、自然障礙物等。第二類(lèi)傳媒包括信件、繪畫(huà)，文字、符號(hào)、印刷品、和攝影作品等。在這種信息交流方式中，信息的接受者要靠視覺(jué)感官接受信息，信息的發(fā)出者則開(kāi)始使用一定的傳播設(shè)施和工具。第三類(lèi)傳媒無(wú)論是信息的發(fā)出者還是接受者，都必須借助傳播設(shè)施