北京王府井、大紅門商圈、天意、金源新燕莎上海南京路、1930風(fēng)情街紅星美凱龍、龍之夢(mèng)、來(lái)福士玫瑰坊、新天地、豫園、美羅城呢 、上海、北京商裝報(bào)告調(diào)研目的:搜集為新穎獨(dú)特的商裝照片，結(jié)合我商場(chǎng)找到可借鑒之處，查看新的市場(chǎng)業(yè)態(tài)，為公司商裝依據(jù)資料調(diào)研時(shí)間：5月16日-5月22日調(diào)研人員：林強(qiáng)、郭恒、于紫涵、李秀英走訪商場(chǎng)：15個(gè)一、上海市場(chǎng)調(diào)研情況：上海國(guó)紡織品生產(chǎn)和出口大省，也是全球第三大服裝出口基地，廣東省紡織工業(yè)各大類產(chǎn)品、品種、質(zhì)量、品牌和工業(yè)總產(chǎn)值、銷售額等指標(biāo)均領(lǐng)先全國(guó)。上海市被譽(yù)為中國(guó)的小巴黎，城市繁華商業(yè)項(xiàng)目與國(guó)際接軌，shoping-Mall在北方很少，但在上海比比皆是。mall是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物，可以說(shuō)是目前世界上最先進(jìn)、最高級(jí)的商業(yè)形態(tài)，在國(guó)外已進(jìn)入鼎盛時(shí)期。Mall在歐美的成功與這類項(xiàng)目高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動(dòng)，于是，Mall漸成為一種新的投資風(fēng)向，受到投資者的追捧。以下為對(duì)上海主要商場(chǎng)的具體情況:商場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)形態(tài)上海19301930創(chuàng)意園區(qū)，這是一條懷舊情調(diào)的休閑街，名為“上海1930風(fēng)情街”。20世紀(jì)30年代，歐美最新建筑思潮在這里得到充分反映。在這條50余米長(zhǎng)的休閑街兩邊立面，濃縮了英式、法式、西班牙式、日本等建筑，并在幾個(gè)出入口上揉進(jìn)上海民居的代表作石庫(kù)門里弄。在這條街上，有上海茶館、老虎灶、咖啡館、石庫(kù)門客堂間和一比一復(fù)制的舊式消防栓，再配上變換的天幕，可將游客帶入30年代老上海的城區(qū)之中 優(yōu)勢(shì)：環(huán)境新穎、購(gòu)物氛圍良好、商裝獨(dú)特劣勢(shì)：面積過(guò)小僅僅50米、品類雖多但是不聚集人流借鑒;我們可以在偏僻一些的位置用心策劃，將其好的因素統(tǒng)統(tǒng)融入進(jìn)來(lái)來(lái)福士位于南京路，以Mall的形態(tài)經(jīng)營(yíng)。MALL是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物，可以說(shuō)是目前世界上最先進(jìn)、最高級(jí)的商業(yè)形態(tài)，在國(guó)外已進(jìn)入鼎盛時(shí)期。Mall在歐美的成功與這類項(xiàng)目,高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動(dòng)，于是，Mall漸成為一種新的投資風(fēng)向優(yōu)勢(shì)：全品類、裝修新穎、采用最流行的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劣勢(shì);餐飲區(qū)經(jīng)營(yíng)面積大，但是沒(méi)有娛樂(lè)，購(gòu)物氛圍及人氣不足借鑒;體驗(yàn)式mal的感覺(jué)可融入我公司目前世界上最先進(jìn)、最高級(jí)的商業(yè)形態(tài)，在國(guó)外已進(jìn)入鼎盛時(shí)期。Mall在歐美的成功與這類項(xiàng)目,高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動(dòng)，于是，Mall漸成為一種新的投資風(fēng)標(biāo)向353廣場(chǎng)353廣場(chǎng)在南京東路步行街上，靠近南京東路、河南中路口，地鐵二號(hào)線可以直達(dá)，南京東路站下車上去就是。353廣場(chǎng)靠近外灘和人民廣場(chǎng)紅星美凱龍 體驗(yàn)式家居坊，裝修風(fēng)格獨(dú)特新穎。室內(nèi)主題公園我們可以引進(jìn)，因?yàn)樗墙?jīng)營(yíng)業(yè)戶做的主題，目前只有上海一家有店。我們可以給些相應(yīng)政策將其引入我項(xiàng)目龍之夢(mèng)龍之夢(mèng)發(fā)現(xiàn) “巴迪熊主題餐廳”主要針對(duì)于6至10歲之間的小孩，有玩有吃，還有阿姨帶著，目前就一家店，青島正在籌備。我公司項(xiàng)目細(xì)則出臺(tái)后可與其聯(lián)系，建立合作關(guān)系它占地三萬(wàn)平方米，建筑面積為六萬(wàn)平方米以mall的形態(tài)經(jīng)營(yíng) 玫瑰坊類似mall的形態(tài)，租賃商場(chǎng)。共分三大板塊美食天地、時(shí)尚生活、個(gè)性服飾新天地酒吧一條街上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。是以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、文化的休閑步行街。以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體。來(lái)此地的人大多為外國(guó)人，道外的星巴克。 借鑒：我們可以在公園一角做做成酒吧街的感覺(jué)，他們吸引英、美藉人，我們可以吸引俄、韓人豫園老北京的古建筑形成了一個(gè)特色的商城，主要經(jīng)營(yíng)民族特色商品為主，多數(shù)吸引的都是外地游客。借鑒：婚慶的小品類區(qū)域可參照其風(fēng)格美羅城Mall的形態(tài)，里面的大食代裝修風(fēng)格我們可以照搬，非常漂亮上海六百中端百貨上海鞋業(yè)批發(fā)大都鞋業(yè)批發(fā)、上海斜土鞋業(yè)批發(fā)、融金批發(fā)市場(chǎng)、上海鞋城-產(chǎn)地大多來(lái)自浙江溫州、上海本地，少數(shù)廣州鞋美容博覽會(huì)共5 個(gè)展廳，近千家?jiàn)y品參展，云集廣州、北京、上海、杭州、浙江、深圳、石家莊、恬靜、珠海、香港、青島、成都等地的廠家及代理商鞋業(yè)展會(huì)品類混搭式鞋類排行：廣州鞋排明名第一，因?yàn)樗麄兊男付鄶?shù)仿造國(guó)際大品牌，穿著舒適美觀。其他城市仿造不出來(lái)。溫州鞋排名第二，隨著市場(chǎng)需求，溫州制鞋人的技術(shù)日益提高。已經(jīng)慢慢甩開低檔鞋的稱號(hào)上海鞋排名第三，上海鞋多數(shù)是模仿廣州及浙江的款式及技術(shù)，所以同樣款式、質(zhì)量的的鞋比起廣州的就低廉鞋沈陽(yáng)鞋，味道大，款式落后穿著百聯(lián)世貿(mào)廣場(chǎng)百貨形式世貿(mào)1-4層 休閑區(qū)、發(fā)現(xiàn)一家鉆石專賣店，以貸款的方式出售，基本都在30分以上具有收藏價(jià)值二、北京市場(chǎng)調(diào)研情況：商場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)形態(tài)北京金源新燕莎位于風(fēng)光秀麗的昆玉河畔，總面積為68萬(wàn)平方米，擁有近1萬(wàn)個(gè)免費(fèi)停車位，于0年月開業(yè)。聲名顯赫的燕莎商城、貴友大廈、卜蜂蓮花、居然之家、國(guó)美電器都已在這里落戶。90余家國(guó)內(nèi)外知名旗艦店，1600多個(gè)名牌琳瑯滿目，形成了服裝服飾、運(yùn)動(dòng)休閑等16大類的綜合系列。同時(shí)幾十家主題餐廳、冠軍溜冰場(chǎng)、五星級(jí)的星美影城、時(shí)代俱樂(lè)部和紅人俱樂(lè)部等構(gòu)成多元化的購(gòu)物環(huán)境秀水秀水街(04-05年?duì)I業(yè)共兩個(gè)一新一老)批零兼售，主要做外單，俄羅斯人帶去購(gòu)物的多。共五層匯集了很多品類服裝、鞋帽、珠寶、絲綢、小商品平等，宰人士賣法王府井-東方新天地王府井新天地負(fù)一、一層，分區(qū)域經(jīng)營(yíng)，每段的裝修風(fēng)格均不同，這就是差異化分區(qū)發(fā)地下很多品牌已入住，采光主要冷暖結(jié)合東安 以mall的形式經(jīng)營(yíng)天意龍之夢(mèng)發(fā)現(xiàn) “巴迪熊主題餐廳”主要針對(duì)于6至10歲之間的小孩，有玩有吃，還有阿姨帶著，目前就一家店，青島正在籌備。我公司項(xiàng)目細(xì)則出臺(tái)后可與其聯(lián)系，建立合作關(guān)系它占地三萬(wàn)平方米，建筑面積為六萬(wàn)平方米以mall的形態(tài)經(jīng)營(yíng) 大紅門類似mall的形態(tài)，租賃商場(chǎng)。共分三大板塊美食天地、時(shí)尚生活、個(gè)性服飾以下動(dòng)物園商圈概述北京市動(dòng)物園商圈位于北京市西城區(qū)，1986年該商圈開始以馬路批發(fā)市場(chǎng)的形式自發(fā)形成，以外貿(mào)服裝、流行服裝為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。隨著全國(guó)經(jīng)營(yíng)外貿(mào)、時(shí)尚服裝的批發(fā)市場(chǎng)逐漸發(fā)展，該區(qū)域各商場(chǎng)開始陸續(xù)建成。經(jīng)過(guò)多次變革，近年來(lái)，動(dòng)物園商圈已經(jīng)建成了一批較具規(guī)模的專業(yè)化服裝批發(fā)市場(chǎng)，與雅寶路市場(chǎng)、大紅門服裝市場(chǎng)共稱為北京三大服裝市場(chǎng)商圈。這里經(jīng)營(yíng)的服裝流行、時(shí)尚、個(gè)性，深受年輕人的喜愛(ài)，商品輻射到天津、河北、遼寧、吉林、黑龍江、山西、內(nèi)蒙古、山東、河南、陜西等地區(qū)，已經(jīng)成為中國(guó)前沿流行服飾的批發(fā)集散地。動(dòng)物園商圈各批發(fā)商業(yè)分布在西直門外大街、車公莊大街、展覽館路之間，共有服裝批發(fā)市場(chǎng)8個(gè)。2005年4月10日西直門外大街由浙江浙江新湖集團(tuán)開發(fā)北側(cè)有天皓成服裝商品批發(fā)市場(chǎng)，南側(cè)分別為世紀(jì)天樂(lè)國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)、金開利德國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)、東鼎服裝商品批發(fā)市場(chǎng)、眾合動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)、聚龍外貿(mào)服裝商城、天樂(lè)宮服裝批發(fā)市場(chǎng)、時(shí)尚天麗服裝批發(fā)市場(chǎng)。北京市動(dòng)物園商圈是北京以批發(fā)外貿(mào)休閑、時(shí)尚男女服裝為主體的綜合商圈，是北京市經(jīng)營(yíng)流行時(shí)尚服裝規(guī)模最大的批發(fā)集散中心。經(jīng)營(yíng)格局：負(fù)一層至五層時(shí)尚女裝、外貿(mào)休閑、靚仔裝；六層-十三層（寫字間）（一）、優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目規(guī)劃定位獨(dú)特，貨品風(fēng)格以流行時(shí)尚、外貿(mào)休閑女裝為主，商場(chǎng)地下1層地上3層主力戶型為5平米左右的檔口，4、5層主力戶型為15平米精品間，6-13層以上80-120平方米的寫字間?；緷M足了不同實(shí)力商戶的經(jīng)營(yíng)需求。集中的反映出了該商圈的大多數(shù)商戶經(jīng)營(yíng)特色。2、項(xiàng)目貨區(qū)商鋪布局合理，動(dòng)線清晰簡(jiǎn)單。B區(qū)中心部分為物業(yè)設(shè)備間，商鋪圍繞該設(shè)備間環(huán)形分布兩圈。A區(qū)約1800平方米，縱向5排商鋪，格局整齊簡(jiǎn)單。此布局非常方便回頭客對(duì)熟悉商鋪位置的快速尋找，節(jié)省時(shí)間。4、項(xiàng)目知名度較高，由于其承襲了原來(lái)火爆的老天樂(lè)服裝批發(fā)市場(chǎng)的招牌，又聚集了大部分老天樂(lè)的實(shí)力批發(fā)商戶，還更進(jìn)一步吸引了其他商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)力商戶向此聚集，場(chǎng)內(nèi)實(shí)力商戶占有率明顯高于其他周邊項(xiàng)目，所以其很快在動(dòng)物園商圈中形成較高的知名度。5、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品定位主流時(shí)尚、外貿(mào)休閑的潮流理念。場(chǎng)內(nèi)部分具有多年經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的實(shí)力商戶利用特殊渠道和良好的貨源關(guān)系，使自己的貨品緊緊追隨國(guó)際著名品牌服裝的流行設(shè)計(jì)，追單貨、尾單貨、甚至原單貨大量出現(xiàn)，完全適合了現(xiàn)今大多數(shù)消費(fèi)群購(gòu)物對(duì)服裝時(shí)尚流行品味的需求趨向。6、相對(duì)于整個(gè)動(dòng)物園商圈貨品而言，世紀(jì)天樂(lè)批發(fā)貨品高、中、低檔俱全，負(fù)1層到1、2層商品價(jià)位15-50元之間，4、5層精品間貨品價(jià)位在100-200元之間，6-13層寫字間的貨品150-280元之間。同時(shí)相對(duì)于零售市場(chǎng)商品價(jià)格，批發(fā)商戶都給下線經(jīng)銷商留有較好的利潤(rùn)空間。7、在項(xiàng)目?jī)?nèi)基本可以實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物；靚女、靚仔裝、男女外貿(mào)裝、牛仔裝、休閑小杉、品牌系列服裝、鞋類、箱包、飾品以及相關(guān)商品品類齊全，節(jié)省了上貨者的時(shí)間成本。9、具有得天獨(dú)厚的地利優(yōu)勢(shì)；公交發(fā)達(dá)，在與其隔道相峙的金開利德商場(chǎng)一樓有北京的公交總站之一，公交線路眾多，四通八達(dá)。距其1.2公里處的西直門地鐵站通向北京火車站，換乘方便。給來(lái)往客商提供了便利條件。物流業(yè)較為集中，配套設(shè)施較為完備，約有20余家貨站，從事長(zhǎng)短途貨運(yùn)，方式主要以公路運(yùn)輸及鐵路運(yùn)輸為主，快捷便利，網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)各地，具體輻射省份遼寧、黑龍江、吉林、河南、河北、內(nèi)蒙等地。10、項(xiàng)目6-13層的寫字間具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，目前在該商圈內(nèi)僅有東鼎服裝市場(chǎng)和世紀(jì)天樂(lè)兩家寫字間形成規(guī)模，但兩家的格局不同，東鼎寫字間采取墻體封閉性辦公區(qū)式的隔斷方式，相對(duì)獨(dú)立，必須進(jìn)入門內(nèi)才可以看到貨品。并且僅有兩部客梯一部貨梯上下，通透性便捷性差。而世紀(jì)天樂(lè)采取的是玻璃落地隔斷，形象裝修方式的高檔寫字間，客戶在通道內(nèi)可以同時(shí)看到多架陳列貨品。物業(yè)設(shè)施共有10部直升客梯、4部直升貨梯，可直達(dá)地下兩層停車場(chǎng)，方便快捷，代表了未來(lái)寫字間的發(fā)展方向。另世紀(jì)天樂(lè)還有14層以上的多層面積尚待開發(fā)成為寫字間。（眾合市場(chǎng)四樓約有500平方米左右屬于庫(kù)房式的寫字間，其空間狹小，堆滿貨品。不具備滾梯、直升梯，物業(yè)基礎(chǔ)都很難保障，故很難界定其為寫字間概念） （二）、劣勢(shì)：1、項(xiàng)目A、B兩座依靠?jī)H有的一個(gè)連廊相通，位于較后的B座西南角，不易尋找。對(duì)于實(shí)現(xiàn)兩座客流通暢起到的作用不大，尤其對(duì)于后側(cè)的A座影響較大。3、據(jù)調(diào)研中得知，政府可能會(huì)有重建老天樂(lè)批發(fā)商場(chǎng)及周邊新建市場(chǎng)的規(guī)劃意向，由于世紀(jì)天樂(lè)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)商戶大多是轉(zhuǎn)租商戶，迫切期待能有新項(xiàng)目，成為原鋪業(yè)主，加之老天樂(lè)批發(fā)市場(chǎng)的知名度，如若開發(fā)招商，必將會(huì)給世紀(jì)天樂(lè)帶來(lái)很大競(jìng)爭(zhēng)沖擊。5、現(xiàn)有商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理技術(shù)平平，招商營(yíng)運(yùn)手段單一粗糙。商戶年租金有欠收欠繳現(xiàn)象，收費(fèi)基本實(shí)施推著收的方式。對(duì)周邊市場(chǎng)及未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，沒(méi)有加以重視。同時(shí)對(duì)場(chǎng)內(nèi)的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌現(xiàn)象不加控制規(guī)范，導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。6、由于項(xiàng)目采取了商鋪20年、寫字間5年經(jīng)營(yíng)權(quán)方式，雖然現(xiàn)該商場(chǎng)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌費(fèi)用較高，但對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)整體租金上漲空間微乎其微。大紅門商圈概述：位于京城龍脈南中軸路上，北起南三環(huán)木樨園，南至涼水河北岸。經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)建設(shè)，形成了以批發(fā)流通為主，帶動(dòng)產(chǎn)銷的商品流通市場(chǎng)體系，