酒店式公寓投資全價(jià)值分析提案樣本情況：此次調(diào)查涉及目前已建成酒店式公寓項(xiàng)目：騰龍國(guó)際商務(wù)公寓、金園大廈。在建酒店式公寓項(xiàng)目：當(dāng)代程式、五里河大廈、金茂國(guó)際公寓、皇城酒店公寓、博潤(rùn)國(guó)際大廈。年沈陽(yáng)將會(huì)有家酒店式公寓面世和銷售，主要分布在金廊沿線（家）、北站商圈（家）、中街（家）、太原街（家）、西塔地區(qū)（家）、鐵百商圈（家）。何謂“酒店式公寓”由開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開(kāi)展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。我國(guó)的酒店式公寓經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有“自用”和“投資”兩大功效。沈陽(yáng)酒店式公寓價(jià)格走勢(shì)、租金情況、分布區(qū)域、投資方式一、通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)現(xiàn)有的酒店式公寓的調(diào)查，目前沈陽(yáng)酒店式公寓初期出售價(jià)格平均在元人民幣，已為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房平均出售價(jià)格在元人民幣。隨著政府提出的振興東北老工業(yè)基地帶來(lái)的無(wú)限商機(jī)，沈陽(yáng)酒店式公寓的銷售價(jià)格還會(huì)有小幅度的上升空間，但隨著供應(yīng)量加大價(jià)格將趨于穩(wěn)定。詳情見(jiàn)附表。二、租金方面，位于太原街商圈的騰龍國(guó)際商務(wù)公寓業(yè)主所購(gòu)的平方米的房子，投資萬(wàn)人民幣，現(xiàn)月租金元人民幣。中小戶型租金在元人民幣。專業(yè)人士稱：以目前的租賃市場(chǎng)來(lái)看，沈陽(yáng)酒店式公寓回報(bào)率保持在左右，這一價(jià)格基本符合市場(chǎng)規(guī)律。三、沈陽(yáng)酒店式公寓目前主要集中在被稱為沈陽(yáng)第二使館區(qū)的五里河、中街及太原街商圈、沈陽(yáng)金廊、北站金融區(qū)。這些區(qū)域均是投資的熱點(diǎn)區(qū)域，相對(duì)租金也較高。四、此外，在投資方式選擇上，大多購(gòu)房者選擇銀行按揭，只有為數(shù)不多的購(gòu)房者選擇一次性付款。投資酒店式公寓目標(biāo)人群一、在沈陽(yáng)的海外公司高層管理人員；二、在沈陽(yáng)海外社團(tuán)和駐華使館的工作人員等；三、外地來(lái)沈投資者及外地企業(yè)在沈辦事處；四、行業(yè)中小型公司和私營(yíng)業(yè)主；五、專業(yè)投資人士；六、白領(lǐng)、事業(yè)機(jī)關(guān)、金融、證券從業(yè)人員、一族等收入可觀、但無(wú)充足時(shí)間進(jìn)行個(gè)人理財(cái)?shù)娜巳海瑯?gòu)成了沈陽(yáng)酒店式公寓的主要需求群體。投資酒店式公寓最佳時(shí)機(jī)目前酒店式公寓的市場(chǎng)趨勢(shì)還取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及客群的需要。投資者要想投資酒店式公寓，最佳時(shí)機(jī)應(yīng)是在以下幾個(gè)時(shí)間：一、目前是沈陽(yáng)酒店式公寓投資最佳時(shí)機(jī)。、經(jīng)歷其它城市多年實(shí)踐與發(fā)展，服務(wù)提供更完善；、有很多成功的先例供參考；、酒店式公寓的黃金地段土地資源缺乏，已開(kāi)發(fā)的酒店式公寓針對(duì)沈陽(yáng)市場(chǎng)地段好，周邊配套成熟，具升值潛力。二、項(xiàng)目銷售初期。因?yàn)轫?xiàng)目銷售前期產(chǎn)品價(jià)格相應(yīng)較低，作為投資者，先期購(gòu)買(mǎi)者在價(jià)格上比后期購(gòu)買(mǎi)者有優(yōu)勢(shì)。三、交房前一年。因?yàn)榉课莸慕桓肚闆r、按揭處理、投資回報(bào)、顧客尋找等情況較清晰。沈陽(yáng)酒店式公寓供應(yīng)特點(diǎn)及市場(chǎng)需求泛五里河區(qū)域：供應(yīng)方面，沈陽(yáng)五里河大廈目前占有這一區(qū)域最大供應(yīng)份額。其酒店式公寓建筑面積在萬(wàn)平方米左右。需求方面，除投資型客戶外，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自主兼投資為主要目的的私營(yíng)業(yè)主、辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目的的海外跨國(guó)集團(tuán)客戶等等。外籍人士在此區(qū)域也較集中，消費(fèi)能力很強(qiáng)，對(duì)高檔公寓特別是酒店式商住公寓需求較大。中街商圈：供應(yīng)方面，此區(qū)域僅金茂國(guó)際商務(wù)公寓一家，總供應(yīng)面積萬(wàn)平方米，共套。需求方面，酒店式服務(wù)公寓的購(gòu)買(mǎi)客戶中，投資者占絕大多數(shù)。投資客戶主要可以分為兩大類型。第一類為純投資型客戶，主要由個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者組成，機(jī)構(gòu)投資者主要是具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中、小型企業(yè)。他們購(gòu)買(mǎi)酒店式服務(wù)公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潛力。除投資型客戶外，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自住兼投資為主要目的的私營(yíng)業(yè)主、辦公族等等。太原街商圈：供應(yīng)方面，已為現(xiàn)房的僅騰龍國(guó)際商務(wù)公寓，建筑面積萬(wàn)平方米，套。其他項(xiàng)目未來(lái)一兩年內(nèi)將投入使用。此區(qū)域項(xiàng)目較集中，是公寓市場(chǎng)發(fā)展最早、較成熟的區(qū)域。需求方面，該地區(qū)寫(xiě)字樓、酒店相對(duì)眾多，公寓的商務(wù)功能相對(duì)較弱，更貼近居住的本質(zhì)，將會(huì)得到本地區(qū)商務(wù)人士的認(rèn)同。另外南站二洞橋附近的另一家酒店式公寓項(xiàng)目博潤(rùn)國(guó)際大廈距太原街商圈咫尺之遙，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也吸引了一部分客群。沈陽(yáng)金廊：目前，上海昌鑫置業(yè)投資有限公司已準(zhǔn)備在此開(kāi)發(fā)酒店式公寓，建筑面積大約在萬(wàn)平方米。上海昌鑫置業(yè)投資有限公司因其臨近三好街，距渾南新區(qū)也相對(duì)較近。所以其主要需求人群為行業(yè)中小型公司、私營(yíng)業(yè)主、專業(yè)投資人士及在渾南新區(qū)投資興業(yè)的海外公司高層管理人員。其它金廊項(xiàng)目也將推出酒店式公寓。需求方面，隨著金廊形象的確立和影響的擴(kuò)大，對(duì)于本地區(qū)公寓將產(chǎn)生巨大的需求。北站商圈：為沈陽(yáng)金融商務(wù)中心。財(cái)富中心等項(xiàng)目在未來(lái)一到兩年內(nèi)也將推出酒店式公寓。此區(qū)域主要需求人群為白領(lǐng)、事業(yè)機(jī)關(guān)、金融、證券從業(yè)人員、一族等。此區(qū)域供應(yīng)量較集中。投資酒店式公寓優(yōu)勢(shì)一、出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進(jìn)行管理，他們有廣泛的出租客源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強(qiáng)。此外，租客也愿意花比公寓不高的價(jià)差，獲得更多的、風(fēng)險(xiǎn)更小的服務(wù)；二、租金穩(wěn)定性較有保證。在普通公寓里，由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢(shì)必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競(jìng)爭(zhēng)。而酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)方式使各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價(jià)；三、性價(jià)比比酒店更有優(yōu)勢(shì)。酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設(shè)計(jì)，居住的舒適性大為提高。同時(shí)，酒店式公寓在其軟、硬件的配置與純酒店相差無(wú)幾，但租金價(jià)格卻相去甚遠(yuǎn)，因此，許多酒店的長(zhǎng)租客便把置業(yè)目光投向了酒店式公寓。酒店式公寓市場(chǎng)前景分析針對(duì)越來(lái)越多的購(gòu)房人想從買(mǎi)房中得到額外投資回報(bào)，精明的開(kāi)發(fā)商便適時(shí)地推出了各種投資型產(chǎn)品。有關(guān)專家認(rèn)為，酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)的上選。因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對(duì)多數(shù)人而言，是有超值回報(bào)空間的。通常，酒店的租金要比公寓高出。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其他物業(yè)項(xiàng)目所難以比擬的。隨著政府提出的振興東北老工業(yè)基地，沈陽(yáng)將進(jìn)一步發(fā)展成為東北的經(jīng)濟(jì)、金融、文化、商業(yè)中心，隨之帶來(lái)了大量的商機(jī)，也帶來(lái)了外地投資人士、境外企業(yè)、跨國(guó)公司的駐沈陽(yáng)中短期辦事人員來(lái)沈陽(yáng)投資興業(yè)。這一切給酒店式公寓提供了一個(gè)極大的發(fā)展空間。風(fēng)險(xiǎn)提示及投資建議一、看開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力是否雄厚、信譽(yù)度是否良