.中國華融助推房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新，實現(xiàn)合作雙贏我們看好中國房地產(chǎn)企業(yè)今后金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，一方面房地產(chǎn)企業(yè)有融資的需求，另外一方面如中國華融這樣的資產(chǎn)管理公司可以憑借合適的金融產(chǎn)品、優(yōu)質的金融服務、專業(yè)的金融人才，為房地產(chǎn)企業(yè)提供多層次、全方位的金融服務。目前中國華融對房地行業(yè)開展的創(chuàng)新業(yè)務模式主要有五種，中國華融將助推房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新，推進雙方合作，實現(xiàn)互惠雙贏。（收益率、期限、（一）金融債權收購重組業(yè)務涉及金融機構（包括各類銀行、信托公司）向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款，形成不良債權后，我們與房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構協(xié)商后由中國華融進行債權收購，然后重組該債務，與債務企業(yè)重新約定最長在2-3年，重新約定資金成本。原則上要二級以上資質，四證齊全，形象進度達到三分之二左右，在建工抵押。既化解金融機構不良貸款，又可幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過暫時性困難（二）結構化投融資業(yè)務由中國華融出部分資金作為次級投資者、與華融證券合作，引入外部合格資金作為優(yōu)先級投資者，按照約定比例共同投資結構化金融產(chǎn)品，兩部分資金合并后通過委托貸款，實現(xiàn)對房地產(chǎn)融資。該類業(yè)務的合作要求必須為二級開發(fā)資質以上的房地產(chǎn)企業(yè)。（三）非金融債收購中國華融收購房地產(chǎn)企業(yè)的股東借款，工程欠款、委托貸款。實行打折收購，該類業(yè)務的合作要求必須為一級開發(fā)資質以上的房地產(chǎn)企業(yè)，要有足值抵押和充足現(xiàn)金流。1、收購標的：以生產(chǎn)應收款、工程款為主，部分涉及委托貸款；2、業(yè)務模式：主要為打折收購，其項目總收益即為債權賬面價值與收購價格之間的差額；部分采取了收購加投資的組合業(yè)務模式指導思想：把握關鍵點： 1、債權的真實性（客戶篩選、盡調中的核查驗證、三方協(xié)議確保確權）； 2、存量+不良避免變相貸款。甄選優(yōu)質客戶支持實體經(jīng)濟允許收購的資產(chǎn)： 1、通過金融機構發(fā)放的委托貸款形成的不良債權2、收購后擬進行資產(chǎn)整合、問題企業(yè)重組的非金融機構商業(yè)不良債權資產(chǎn)3、債務人或保證人為央企，省、直轄市、計劃單列市所屬國有企業(yè)，優(yōu)質上市公司，省、直轄市、計劃單列市所屬的一般公司類政府平臺公司、全國綜合排名100強或行業(yè)排名前10強的正常經(jīng)營的民營企業(yè)及一級開發(fā)資質的房地產(chǎn)企業(yè)的非金融機構商業(yè)不良債權資產(chǎn)（即：日常經(jīng)營活動形成的應收/付款，如工程款）、不良股東借款 （新） 說明一下：特別好的企業(yè)除省會城市以外的也可能考慮，各地視屏會議時有大討論。4、非金融機構因經(jīng)營困難擬對外轉讓或自身認定非主業(yè)的、低效的、存在瑕疵的、已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生價值貶損風險的證券類（債券、股票等）、房地產(chǎn)類實物資產(chǎn)（土地使用權、房產(chǎn)、在建工程等）不良資產(chǎn)5、小額貸款公司債權，在開展資產(chǎn)整合、問題企業(yè)重組類業(yè)務產(chǎn)品時以提升擬收購其他不良資產(chǎn)安全為目的的配套收購（新）暫不收購的資產(chǎn)： 1、涉及個人的不良債權，包括個人對企業(yè)的債權以及企業(yè)對個人的債權等。兩個除外 2、單獨收購小額貸款公司債權 3、債權債務關系過于復雜、存在較多不確定因素，從而影響到擬收購債權的真實性、合法性和有效性的 4、債務人、控股股東或實際控制人以及其他關聯(lián)方，因對集團外進行擔保等原因承擔或有負債金額超過其凈資產(chǎn)規(guī)模的 5、已有事實證明涉及非法集資和大額民間借貸的債務人，問題未得到解決的 6、國家法律法規(guī)限制轉讓的其他資產(chǎn)收購范圍：1、什么是非金融機構商業(yè)不良債權資產(chǎn)? 答：是指非金融機構間基于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動，如銷售商品、提供勞務等，或是基于“借貸關系”（如國企較普遍的上貸下?lián)芸睿┒a(chǎn)生的不良債權資產(chǎn)。資產(chǎn)負債表中主要反應為：應收應付款、其他應收應付款。2、子公司對母公司的借款能收嗎? 答：與股東借款性質相同，比照股東借款處理3、小貸公司的債權可以收嗎? 答：小貸公司債權應對接資產(chǎn)整合、問題企業(yè)重組類產(chǎn)品，并且應以提升擬收購其他不良資產(chǎn)安全為目的進行配套收購4、事業(yè)單位基于經(jīng)營活動形成的債權能收嗎？ 答：擁有獨立法人資格以及相應經(jīng)營資格的事業(yè)單位形成的債權，如為事業(yè)法人的施工單位形成的工程款等，可以收購。5、預付款債權可以收嗎？ 答：預付款雖然是一項債權，但債權債務關系是短暫的，將隨著對方提供商品、勞務等給付義務的完成而歸于消滅。因此無法確權（如未開票的預付實為庫存、已交付未開票未轉固的設備款，實際已轉化為物權），有變向貸款嫌疑，故不應作為收購標的。如收，應以轉為其他應收款為前提。準入原則：擬收購資產(chǎn)必須是不良資產(chǎn)不良證明：1、不良資產(chǎn)（違約）的基本情況（形成的時間、金額、債務人等基本要素）2、不良資產(chǎn)（違約）形成原因3、價值貶損情況4、對外轉讓意愿5、其他需要說明的情況例如：證券類房地產(chǎn)類資產(chǎn)：證券類、房地產(chǎn)類資產(chǎn)：取得該資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生或存在價值貶損風險或被原持有人認定為非主業(yè)的相關證明文件。如：評估報告、股東大會或董事會決議等與金融機構不良資產(chǎn)配套收購時，如已經(jīng)取得金融機構的不良證明，非金不良資產(chǎn)證明可不取得擬收購資產(chǎn)應確保能夠確權 1、取得由原債權人、債務人對擬收購債權的確認文件（通過三方協(xié)議確認）； 2、應充分盡職調查，取得不良資產(chǎn)形成的協(xié)議或文書，借據(jù)、收付款憑證，應收賬款債權方履行合同的證明等相關確權文書 3、必要時可進行債權公證 4、對于應收賬款，應轉讓方履行完約定的給付義務，并且后續(xù)繼續(xù)承擔風險和責任的可能性較小時，再行收購；對于涉及訴訟的，應在作出債權確權的生效判決后收購注意事項：收購資產(chǎn)應遵守真實性、整體性和潔凈性原則除委托貸款外，收購其他非金不良資產(chǎn)原則上應打折收購 我們的考慮：其他非金不良資產(chǎn)為非生息資產(chǎn)，我方收購后對其計收重組收益，在法律上是否受到保護存在不確定性。出于謹慎性原則，應打折收購。 折扣測算：按照12個月償還30%、18個月償還40%、24個月償還全部測算：注意：簽訂協(xié)議時，不約定固定收益率，約定分期償還債務，但對于央企及范圍內的國企、政府平臺公司生息的不良債權原則上可對接收購重組產(chǎn)品追加投資規(guī)模原則上不超過不良資產(chǎn)的收購價格其他要求 1、擬收購資產(chǎn)的當?shù)匦姓鞴懿块T應能為金融資產(chǎn)管理公司（分支機構）收購不良債權（包括金融、非金融）辦理抵質押登記，或為收購的證券類、房地產(chǎn)類資產(chǎn)辦理過戶手續(xù)（以過戶為付款條件，或過戶前對資金予以共管）。 2、對于收購非金融機構間形成的商業(yè)不良債權并進行重組的，一般應要求轉讓人（即原債權人）承擔擔保責任。 3、對于制造業(yè)非房類項目，原則上我方在收購資產(chǎn)后，不成為債務人的最大債權人工作要求：嚴抓項目后期管理 1、堅決杜絕“重投放、輕管理”； 2、重點關注債權有效性：在后期管理中應重點關注對債權有效性可能產(chǎn)生影響的因素，包括債務人以工程延期交付、工程或產(chǎn)品質量問題、質保款、工程尾款等事由提出反訴或抗辯，或債務人以企業(yè)間借貸缺乏合法性等事由提出抗辯等（四）提前介入優(yōu)質房地產(chǎn)項目中國華融在銀行開發(fā)貸的前端介入部分優(yōu)質房地產(chǎn)項目和地方政府支持的城中村改造、棚戶區(qū)改造和安居工程等項目?？赏ㄟ^增信、籌資委貸、股權方式介入。（一）對客戶的要求 1、融資企業(yè)或其控股股東應為實力較強的集團類客戶，集團有較強的資金調配能力，項目還款來源不單獨依賴于融資項目本身，集團內部有其他房地產(chǎn)項目或其他業(yè)務板塊可產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流入。2、融資企業(yè)或其控股股東應具備房地產(chǎn)開發(fā)二級（含）以上資質，具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、良好的品牌和市場影響力。3、以債權或增信方式融資的，融資企業(yè)對項目資本金出資比例不低于30%，且不低于我方出資金額，不足部分應在我方介入前補足；以股權形式融資的，融資企業(yè)對項目資本金出資比例不低于20%。（二）對融資項目的要求1、融資項目應位于直轄市、省會城市或計劃單列市（詳見附件）的中心地段，預計銷（預）售前景好，盈利能力較強，還款來源充足。2、融資項目涉及的拆遷、安置等工作已完成，且不存在影響社會穩(wěn)定和項目開發(fā)進程的超規(guī)劃違建等事項。3、項目已合法取得建設用地規(guī)劃許可證和國有土地使用權證。對于地方政府支持的城中村改造項目，至少應：取得建設用地規(guī)劃許可證，土地已經(jīng)招拍掛程序并取得地方政府關于將國有建設用地劃撥（出讓）給開發(fā)商的批復。4、項目期限不超過3年。（五）增信項目（與信托、銀行等資金方合作機會很多）增信項目是中國華融以獲得固定回報為目的，使用外部資金投資房地產(chǎn)企業(yè)，中國華融做出遠期收購承諾并獲取投資收益的業(yè)務品種?，F(xiàn)階段增信項目的主要類型：一是為房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行委托貸款提供增信。二是為房地產(chǎn)企業(yè)銀行表內貸款增信。（六）爛尾樓資產(chǎn)整合主要通過當?shù)卣蛴袡嗵幹貌块T渠道，厘清爛尾樓債權債務和訴訟糾紛，華融公司判斷項目位置好，以收購爛尾樓不良金融和非金融債權，并進行適當投資，整合提升資產(chǎn)價值，實現(xiàn)對爛尾樓資產(chǎn)的重新復活。該類資產(chǎn)項目的融資成本視整合的具體情況與合作方協(xié)商確定，一般不低于25%/年。（七）代理受托資產(chǎn)處置主要是委托方（房地產(chǎn)商會或企業(yè)）通過利用中國華融十多年來管理、處置不良資產(chǎn)的經(jīng)驗與優(yōu)勢，由華融代理受托資產(chǎn)的管理與處置，按雙方協(xié)商的委托合作協(xié)議，確定資產(chǎn)標的與價值，通過華融公司的處置手段，以處置收入一定比例分成，實現(xiàn)代理受托資產(chǎn)價值的最大化，減少資產(chǎn)損失，代理受托管理與處置的其他相關費用，由雙方根據(jù)委托代理資產(chǎn)的具體情況協(xié)商確定。（八）利用中國華融平臺子公司合作1、投資業(yè)務。利用公司資本金或其公司總部旗下華融融德資產(chǎn)管理有限公司和華融渝富股權投資基金管理有限公司等投資平臺優(yōu)勢，通過引進國內外知名戰(zhàn)略投資者、財務投資者、風險投資，并通過股權投資、夾層投資及其它合法投資方式，共同推動合作方的資源整合、行業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)升級和技術改造，參與合作方具有成長性并擬上市的股權投資，開展投資業(yè)務合作，增強企業(yè)資金實力。2、證券業(yè)務。利用其公司總部旗下華融證券股份有限公司及其所屬機構為合作方及其關聯(lián)企業(yè)提供股票首次公開發(fā)行上市的輔導、保薦與主承銷服務；上市公司公開增發(fā)股票、非公開發(fā)行股票、配股、發(fā)行可轉債的保薦承銷服務；公司債券、企業(yè)債券、金融債券、中期票據(jù)的發(fā)行與承銷服務；并購重組等財務顧問服務；