地產景觀品質提升 深耕設計管理 鼎翼聯(lián)盟曹陽 上 滿足客戶使用需求合理控制景觀成本提升綠化效果材料品質統(tǒng)籌化設計質量提升 對照標桿制定數(shù)字化管理標準 保障實施可審控控制軟硬景比例 景觀單項比例精確化采用綠化戰(zhàn)略合作模式 實現(xiàn)全冠移栽提升效果材料運用規(guī)范化以利戰(zhàn)略采購 實現(xiàn)高品質低成本搭建信息平臺 整合設計資源 提高設計質量 景觀全面提升五步曲 客戶 成本 效果 特色 設計資源 第一章 如何在設計策劃中確定地產景觀的亮點和賣點 16 4 景觀效果的實現(xiàn)不是設計部門單一能夠完成的 需要成本 工程 采購和設計協(xié)力 根據市場調查 景觀所帶來的溢價比是1 5 景觀競爭點其他公司的景觀特點景觀學習要點 萬科的景觀產品基本分為四大類 現(xiàn)代系列 風情系列 西班牙 南加州 英式 泰式 東南亞 現(xiàn)代中式 現(xiàn)代西式 港式 代表作 第五園 水晶城 潤園 代表作 萬科城 蘭喬圣菲 雙水岸 代表作 金域藍灣 十七英里一期 代表作 金域華府 金色家園 景觀競爭點 入口 作為項目的展現(xiàn) 入口是最為關鍵和主要的起點 表達以下信息 項目品質 客戶屬性 社區(qū)規(guī)模 地域特點 產品特色 入口的內容包括 1 引導空間序列 市政道路包裝 2 車行流線設計 含指示及人員管理 3 人行流線設計 同上 4 大門形象 特色 品質感 5 入口對景設計 強化特色 6 整體綠化 突出價值感 7 項目LOGO設置 突出特點 8 燈光效果 考慮晚間宣傳和夜景 9 社區(qū)圍墻 強化品質感和安全性 10 物業(yè)管理設置完善性和創(chuàng)新性 景觀競爭點 配置 客戶導向的社區(qū)景觀配置能作為營銷的工具 為業(yè)主提供符合需求的服務內容 景觀配置內容包括 1 活動配套a 兒童活動 含室內外及架空層配置 關注其亮點 b 老人活動 同上 c 運動場地 同上 d 泳池 同上 2 架空層設計 是否結合物業(yè)維護考慮 a 配套內容b 裝修標準 材料 家具 燈具 裝飾及綠植 c 人行流線設置 使用是否便利 3 會所配套內容 側重室外部分 景觀競爭點 綠化 有品質有層次的綠化能夠極大提升社區(qū)價值感 綠化內容包括 1 特點 選取有優(yōu)勢的點 a 原生樹的利用b 主喬的布置方式 是否有取巧的方法 與人行系統(tǒng)的關系 c 各節(jié)點處的綠化配置規(guī)格和品種 入口 會所 主軸及入戶前 d 草坪的運用 利用草坡來組織景觀 2 灌木和小喬木的運用a 灌木的搭配和布置方式b 利用灌木和小喬木藏拙c 品種的選擇 成本因素 3 苗木資源和施工單位資源供貨來源 合作方式 價格 景觀競爭點 其他 設計的亮點和特色材料的運用可以起到點睛的作用 特色內容包括 1 生態(tài)技術的運用 做法 實際使用效果 成本 a 濕地b 滲水鋪裝材料c 垂直綠化 墻面 d 生態(tài)邊坡2 水景 低成本高品質 a 小水景 大效果b 水生植物的運用c 駁岸處理3 構筑小品等 系統(tǒng)性 風雨廊 雕塑 指示系統(tǒng) 燈光系統(tǒng) 展示區(qū)案例分享 1 廈門萬科金色悅城2 長沙萬科金域藍灣 住區(qū)景觀定位案例分享 1 天津萬科水晶城2 深圳萬科第五園 景觀競爭點其他公司的景觀特點景觀學習要點 其他公司的景觀特點 龍湖 做照片 龍湖景觀手法總結 大喬木 高密度灌木 小喬 部品小景 時令花卉 學習從鏡頭感中修飾景觀細節(jié) 其他公司的景觀特點 綠城 做公園 綠城景觀手法總結 石材 高密度灌木 小喬 景觀軸線 學習營造秩序感的品質小空間 其他公司的景觀特點 華潤 做大學校園 華潤景觀手法總結 大草坪 集中大喬木 景觀軸線 學習利用大草坪組織景觀序列 其他公司的景觀特點 星河灣 做高差 星河灣景觀手法總結 入戶水景 地形造高差 高密度灌木 學習利用設置高差使空間小中見大 其他公司的景觀特點 仁恒 做創(chuàng)新 仁恒景觀手法總結 自信肯定的設計思路 高品質的實施 學習引進優(yōu)質設計資源 景觀競爭點其他公司的景觀特點景觀學習要點 景觀學習要點 展示區(qū) 畫圖寫字 記錄要點 1 車行 人行流線設置和組織安排 圖紙 2 指示系統(tǒng)的設置 圖紙照片 3 人員接引設置 圖紙 4 項目特色及亮點 配照片 5 賣場圍合包裝 照片 6 綜合成本測算 綠植 部品 家具等 7 工期及資源 研究流線和布置要點 景觀學習要點 住區(qū)內 有的放矢 記錄要點 1 交通模式 圖紙 2 景觀序列 中心圍合式 組團式 行列式 3 活動配套量化 圖紙和表格 4 指示系統(tǒng) 配照片 5 入戶前空間處理 照片 6 架空層 照片 7 細部節(jié)點處理 省錢好看的做法要記錄 8 綜合成本測算 綠植 硬景 部品 家具等 9 工期及資源 研究重點和亮點 第二章 如何通過設計策劃使得成本投入更具價值 產品分類景觀的成本設計審控 地產景觀的邏輯 客戶 土地 產品 景觀定位 景觀配置 景觀成本 不同品類產品的景觀側重點有什么不一樣 景觀品質提升靠什么體現(xiàn) 增加配置面積or增加景觀成本 滿足各品類需求的景觀配置面積是什么 配置內容 服務半徑 布置原則 在哪里增加成本最有效 增加多少 在哪里縮減成本最不影響品質 哪些方面不能 砍 景觀品質怎樣提升 提升什么 喜達屋酒店集團的產品品牌策略 尊貴客人 高級商務旅行者 中端商務家庭旅游 熱愛交流的年輕人 明星 時尚人士 住客特征 天夢之床 HeavenlyBed 天夢之浴 HeavenlyBath 天夢之淋 HeavenlyShower 甜夢之床 SheratonSweetSleeper Bed 福適之床 FourpointsComfortBed 特色W床 SignatureWBed 特征產品 社會客廳socializingintheLivingRoom 無 萬科住宅產品分類 G2孩子三代10 后小太陽40 小太陽40 老年一代10 G3青年之家85 青年持家15 C小小太陽30 青年持家5 孩子三代10 后小太陽20 小太陽30 老年一代5 T1青年之家50 小小太陽20 青年持家20 孩子三代10 老年一代10 T2孩子三代50 后小太陽50 12歲以下13 21歲22 55歲56歲以上16 1 12 9 58 1 12 9 0 0 0 0 66 7 33 3 21 9 6 3 59 4 12 5 11 1 0 0 66 7 22 2 12 5 12 5 50 0 25 0 根據萬科產品分類推導的人口構成 活動場地的功能配置品類人口構成 再改 首改 首置 景觀定位 注重品質和綠化 配套完善 體現(xiàn)價值 關注老人兒童活動空間 休閑時尚 注重活動空間 景觀品質關注點排序No 1No 2No 3 水景 休閑配套 軟景 硬景 泳池 泳池 軟景 架空層配置 活動配套 入戶空間 軟景 不同產品的景觀成本投入重點應不同 不同景觀產品的成本預算 不同景觀產品的成本預算 產品分類景觀的成本設計審控 硬景包括 人行路及廣場鋪裝 構筑小品 硬底水景 泳池和部品雕塑 硬景平均成本占比60 硬景平均面積占比49 萬科地產景觀成本剖析 硬景均造價425元 軟景均造價187元 萬科地產景觀成本剖析 面積比例 成本比例 硬景 面積比例 成本比例 最大成本 石材 大喬木 萬科地產景觀成本剖析 萬科地產景觀成本剖析 最有效成本優(yōu)化 控制硬景比例 萬科地產景觀成本剖析 前提 保證景觀效果同時降低景觀成本 措施 控制軟硬景比 低造價的景觀面積 控制大喬木 基本原則1 硬景 軟景 3 7 面積比 3 7 基本原則2 草坪 灌木 硬景非石材面積 53 景觀細項面積分配 地產景觀成本控制原則 景觀單方造價 高層社區(qū)喬木指標 基本原則3 控制大喬木數(shù)量 景觀單方造價 地產景觀成本控制原則 產品分類景觀的成本 數(shù)字的故事 石材很貴 設計審控 硬景石材分析 價格適宜 XX公司案例 一種材料21種規(guī)格 價格差異巨大 硬景石材分析 硬景非石材分析 硬景用材比較 石材與非石材 石材尺寸 不符合300模數(shù)的規(guī)格會極大影響出材率 導致價格高漲 影響石材價格的三大因素 石材厚度 20毫米板材比50毫米板材便宜50 以上 鋪貼方式 規(guī)則鋪裝比碎拼的人工成本便宜一倍 碎拼人工價 材料價 控制設計尺寸 所有尺寸必須符合300模數(shù) 石材規(guī)格宜在5種以內包括道路及廣場尺寸也應控制模數(shù) 避免切割損耗提高成本 控制設計厚度 人行路面盡量使用20厚 壓頂及臺階可使用貼面 有效控制設計才能降低材料和人工成本 控制鋪貼方式 盡量使用規(guī)整鋪裝 減少碎拼 產品分類景觀的成本 數(shù)字的故事 基層很便宜 設計審控 問題 人行路 人行廣場 基層成本是多少 根據統(tǒng)計 萬科內部有關人行路面基層的做法有十幾種 價格相差50元 此部分成本只有結算的時候才看得見 缺乏控制 這部分施工前和施工后都 看不見 的東西 我們該不該控制成本 目標 保證路面質量 合理控制造價 現(xiàn)狀 各一線項目采用的基層厚度和水泥標號不統(tǒng)一導致成本相差較大 或者配置太低導致路面沉降 基層材料價格分析 影響基礎層價格的因素 1 非自拌2 泵送3 總包施工 20 30元 m3 10元 m3 20 30元 m3 推薦做法 人行路基層 說明 基層綜合造價 含人工及管理費 43 5元 社區(qū)內部人行路面及廣場推薦此做法 基礎做法 100厚C15混凝土綜合價格 35元 墊層做法 80厚6 水泥石粉渣 級配砂石綜合價格 8 5元 素土夯實綜合價格 此部分價格含在墊層價格之內 面層 面層與基層價格分析 人行 由此可見 基層的價格在整體費用中的比重還是較為重要的 請相關部門要重視 并嚴格控制基層厚度和混凝土標號 問題 車行路 消防通道 基層成本是多少 由于車行系統(tǒng)的基層地質情況較多 不能統(tǒng)一 區(qū)域針對地庫頂板或地質較好的情況做推薦做法 其余情況則不在規(guī)定之列 推薦做法 車行路基層 說明 基層綜合造價 含人工及管理費 49元 社區(qū)內部非消防通道車行路及停車位推薦此做法 基礎做法 100厚C20混凝土綜合價格 38元 墊層做法 100厚6 水泥石粉渣 級配砂石綜合價格 11元 素土夯實綜合價格 此部分價格含在墊層價格之內 面層 推薦做法 消防路基層 說明 基層綜合造價 含人工及管理費 97元 社區(qū)內部消防通道車行路及等高面推薦此做法 基礎做法 200厚C20混凝土綜合價格 75元 墊層做法