房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 報(bào)告 一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格 近幾年來(lái)，在第三產(chǎn)業(yè)中， 房地產(chǎn)業(yè)增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強(qiáng)勢(shì)行業(yè)成鼎足之勢(shì)，住房消費(fèi)已成為當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。 房地產(chǎn)投資 元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的 實(shí)現(xiàn)增加值 元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 從下半年開(kāi)始，近五年內(nèi)， 2009 到 2014 需求會(huì)受到一定的影響，房屋銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn) 平穩(wěn)回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生存需求和改善需求是剛性的，當(dāng)前，可能有部分消費(fèi)者預(yù)期房屋價(jià)格下跌，持幣待購(gòu)，但這部分需求是客觀存在的，且數(shù)量巨大，必然要釋放出來(lái)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，全市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境客觀力量推動(dòng)，測(cè)算市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，近兩年每年需增加住房建筑面積 160 萬(wàn)平方米。對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策調(diào)控作用下，近兩年內(nèi)這部分需求肯定會(huì)大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產(chǎn)市場(chǎng)中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續(xù)推高下一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。在目前 情況下，供給狀況近兩年內(nèi)難有大的改觀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模存在過(guò)大，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是不現(xiàn)實(shí)的。因此，供求雙方的發(fā)展趨勢(shì)表明，下半年及近兩年內(nèi)居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會(huì)持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，但回落幅度不會(huì)太大。 以上分析可見(jiàn)，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中，大多數(shù)人不希望房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，總體希望近兩年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。 從近五年同期房地產(chǎn)供應(yīng)總量來(lái)看，房地產(chǎn)用地呈現(xiàn)逐年趨穩(wěn)的特征，其中 2010 年與 2011 年第 1 季度房地產(chǎn)用地供應(yīng)量較大， 2012年第 1 季度供 應(yīng)量出現(xiàn)下降， 2013 年與 2014 年第 1 季度回歸平穩(wěn)狀態(tài)， 2014 年第 1 季度房地產(chǎn)供應(yīng)量略低于近五年同期供應(yīng)量平均值。 就全年房地產(chǎn)用地均價(jià)水平來(lái)看，湖南房地產(chǎn)用地價(jià)格處于平穩(wěn)變化的狀態(tài)，隨著國(guó)家 “穩(wěn)增長(zhǎng)、抑投機(jī) ”房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)平穩(wěn)發(fā)展與金融政策的延續(xù)性， 2014 年，湖南房地產(chǎn)用地價(jià)格水平或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 二、 房地產(chǎn)投資 2013 年全國(guó) 行前百?gòu)?qiáng) 衡陽(yáng) 75 位超 湖南第 3 摘要 近日， 2013 年前三季度中國(guó)主要城市 地區(qū)生產(chǎn)總值（ 排行榜新鮮出爐，全國(guó) 100 個(gè)主要城市上榜，排名前 5 位的城市分別為上海、北京、廣州、天津、深圳。湖南省長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、洲 5 個(gè)城市上榜 2013 年前三季度中國(guó)主要城市 地區(qū)生產(chǎn)總值 行榜 1 湖南省 5 個(gè)城市上榜，分別為：長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、 洲。其中以長(zhǎng)沙排名最高，位居全國(guó)第 15 位， 值 元，實(shí)際增速 增速排全國(guó)第 18 位。湖南省地區(qū) 值，岳陽(yáng)排名全國(guó)第 70位湖南省第二， 速 衡陽(yáng)排名全國(guó)第 75 位，湖南省第三， 值 元， 名全國(guó)第 80 位，湖南省第四， 值 速 株洲排名全國(guó)第 93 位，湖南省第五， 值 元，增速 房地產(chǎn)投資 今年以來(lái)，受?chē)?guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)了持續(xù)低速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 1完成投資 元，增幅比上年同期落 百分點(diǎn) ，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入調(diào)整期。 一、主要特點(diǎn) 1、房屋施工面積保持增長(zhǎng)，但新開(kāi)工面積快速下滑。由于開(kāi)發(fā)商放慢了開(kāi)發(fā) 節(jié)奏，去年新拍土地的項(xiàng)目今年多數(shù)還未開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致今年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積大幅下降， 1份，平方米，下降 雖然新開(kāi)工面積出現(xiàn)下降，但由于去年末結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較多，今年房地產(chǎn)施工面積繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 1房屋施工面積 476 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 2、開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金仍然增長(zhǎng)，但貸款下降。 1份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位 元，增長(zhǎng) 增幅同比回落 ；其中上年末結(jié)余資金 元，增長(zhǎng) 本年到位資金 元，增長(zhǎng) 按 資金來(lái)源分類(lèi)，國(guó)內(nèi)貸款 元，下降 2%；自籌資金 元，增長(zhǎng) 其他資金 元，僅增長(zhǎng) 。 3、商品房銷(xiāo)售面積增幅趨緩，但總體均價(jià)仍然上漲。 1份，全市商品房銷(xiāo)售面積 平方米，增長(zhǎng) 11%；銷(xiāo)售額 元，增長(zhǎng) 商品房銷(xiāo)售總體均價(jià) /平方米，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要因素是今年高檔住宅、黃金地段門(mén)面價(jià)格上漲所至，如市中心、繁華商業(yè)大街等地段，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售均價(jià)上漲 市區(qū)水星樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的文化旅游商業(yè)街銷(xiāo)售的門(mén)面屬于 黃金地段，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 22398 元 /平方米。 4、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度城區(qū)轉(zhuǎn)涼，但縣城轉(zhuǎn)暖。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，縣域經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入加速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資意向由城區(qū)逐漸擴(kuò)展到縣城。 1份 8 個(gè)區(qū)、縣（市）共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 長(zhǎng) 其中 分別完成投資 元，均增長(zhǎng) 1 倍。區(qū)、縣（市） 1份房屋施工面積 平方米，增長(zhǎng) 商品房銷(xiāo)售面積 68 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 商品房銷(xiāo)售額 元，增長(zhǎng) 比全市平均增幅分別高 百分點(diǎn)。 二、存在的問(wèn)題 1、開(kāi)發(fā)商從銀行獲取的貸款減少，資金出現(xiàn)緊張。 今年 1全市房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)金融貸款只有 元，下降 2%，增幅減少 15個(gè)百分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決，普遍存在著自有資金不足的問(wèn)題，目前開(kāi)發(fā)商從銀行獲取的貸款受到了限制，雖然央行出臺(tái)新策，存款準(zhǔn)備金及貸款利率雙降，但國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款從緊的政策未變，房地產(chǎn)項(xiàng)目依然面臨資金緊缺的巨大壓力。在消費(fèi)者觀望態(tài)勢(shì)依舊濃厚的情況下，如何做好銷(xiāo)售、快速回籠資金則成了開(kāi)發(fā)商面臨的難題。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減緩導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)乏力。 1全市房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)乏力，僅增長(zhǎng) 百分點(diǎn)，其中市本級(jí)還出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（ ，土地出讓收入等相關(guān)財(cái)稅收入與年初預(yù)算差距較大。 三、城市農(nóng)村與城市人均居住面積和收入 1、與農(nóng)村人居居住面積 德市域總?cè)丝谝?guī)模 2015 年達(dá)到 人， 2020 年達(dá)到 人， 2030 年達(dá)到 710 萬(wàn)人。 鎮(zhèn)化水平 2015 年達(dá)到 右，城鎮(zhèn)人口約為 290 萬(wàn)人； 2020年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 49%左右，城鎮(zhèn)人口約為 330 萬(wàn)； 2030 年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 右，城鎮(zhèn)人口約為 人。 市域城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃為特大城市（ 100 萬(wàn)人） 大城市（ 人） 中等城市（ 20人） 小城市（ 10人）小城鎮(zhèn)（ 10 萬(wàn)人）四個(gè)等級(jí)； 市域城鎮(zhèn)職能規(guī)劃結(jié)構(gòu)為四個(gè)等級(jí)：市域中心城市及副中心城市（ 心城區(qū)、津澧副中心城市共 2 個(gè)） 縣域中心（桃源縣城漳江鎮(zhèn)，石門(mén)縣城楚江鎮(zhèn)，漢壽縣城龍陽(yáng)鎮(zhèn)，安鄉(xiāng)縣城柳深鎮(zhèn)，臨澧縣城共 5 個(gè)） 中心鎮(zhèn)（共 20 個(gè)） 一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)（共 80 個(gè)）。 城市建設(shè)用地 規(guī)模： 2015 年城市建設(shè)用地 105內(nèi)，中心城區(qū)用地構(gòu)成 建設(shè)用地分為區(qū)域交通設(shè)施用地、城市建設(shè)用地、鎮(zhèn)建設(shè)用地和鄉(xiāng)村建設(shè)用地四類(lèi)，總面積 占中心城區(qū)總面積的 規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施用地 2679 萬(wàn)平方米，占規(guī)劃建設(shè)用地的 2、與農(nóng)村人均收入 今年上半年 農(nóng)民收入繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，農(nóng)村居民人均可支配收入 ，同比名義增長(zhǎng) 增速比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高 百分點(diǎn)。 從農(nóng)村居民人均可支配收入構(gòu)成來(lái)看，工資性收入占 經(jīng)營(yíng)凈收入占 農(nóng) 民工務(wù)工收入已高于經(jīng)營(yíng)性?xún)羰杖?，成為農(nóng)村居民收入的重要來(lái)源。其中，今年上半年持續(xù)發(fā)力的 “城市提質(zhì) ”戰(zhàn)役刺激了 的勞動(dòng)力市場(chǎng)，對(duì)建筑業(yè)務(wù)工人員的工資性收入拉動(dòng)明顯，成為農(nóng)民收入增長(zhǎng)的一大亮點(diǎn)。 此外，政府政策保障力度增強(qiáng)，也加快了農(nóng)民收入的增長(zhǎng)。 2014年全市低保救助低保救助標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)提高，農(nóng)村低保月保障標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一調(diào)整為 、月人均救助水平將提高到 105 元，農(nóng)村五保分散供養(yǎng)年人均標(biāo)準(zhǔn)提高到 ，集中供養(yǎng)年人均標(biāo)準(zhǔn)提高到 ，標(biāo)準(zhǔn)的提高有效增加了低收入群體居民的收入。 市人社局、市統(tǒng)計(jì)局 發(fā)布 2013 年度全市在崗職工月平均工資，我市2013 年度城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工月平均工資為 3172 元。 據(jù)了解，該數(shù)據(jù)對(duì)我市 2014 年度企業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳等工作有重要意義。我市 2012 年度城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工月平均工資為2013年相比 2012年增長(zhǎng)了 344元。湖南省近日也發(fā)布 2013年全省在崗職工年平均工資為 ，月平均工資為 3658 元，比上年增長(zhǎng) 該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不包括城鎮(zhèn)私營(yíng)。 四、市房屋建筑施工面積與建筑完工面積 得益于國(guó)策支持、城市發(fā)展加快、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士共同努力， 2013年 是 地產(chǎn)業(yè)充滿(mǎn)陽(yáng)光的一年。 2013 年 1， 城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為 23 億元，同比增長(zhǎng) 8%；施工面積 ，同比增長(zhǎng) 其中新開(kāi)工面積 88 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 竣工面積 ，同比下降 空置面積 平方米，同比增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多項(xiàng)指標(biāo)均超過(guò)去年同期水平，為全市房地產(chǎn)后續(xù)開(kāi)發(fā)奠定了良好基礎(chǔ)。全市共 239 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中具有二級(jí)、三級(jí)及四級(jí)資質(zhì)的公司各占 而其中處于暫定資質(zhì)的公司共占 較于 去年有所增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本情況及特點(diǎn)： 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有所增長(zhǎng)。一季度，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 長(zhǎng) 2、商品房施工面積增幅明顯。一季度， 全市施工規(guī)模穩(wěn)中有升，商品房施工面積 平方米， 3、商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。一季度，全市商品房銷(xiāo)售面積 平方米，增長(zhǎng) 銷(xiāo)售額 元，增長(zhǎng) 4、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金充足。一季度，全市