江河 雙水灣三期營(yíng)銷(xiāo)策劃全程方案 *國(guó) 長(zhǎng)沙 策略綱領(lǐng) 策略邏輯圖 市場(chǎng)總體分析 三期產(chǎn)品分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 2011長(zhǎng)沙賣(mài)什么？ 2011我們賣(mài)什么？ 2011對(duì)手賣(mài)什么？ 市場(chǎng)定位 客戶(hù)定位 形象定位 價(jià)值分解 包裝展示 營(yíng)銷(xiāo)策略 策略邏輯圖 市場(chǎng)總體分析 三期產(chǎn)品分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 2011長(zhǎng)沙賣(mài)什么？ 2011我們賣(mài)什么？ 2011對(duì)手賣(mài)什么？ 市場(chǎng)定位 客戶(hù)定位 形象定位 價(jià)值分解 包裝展示 營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目名稱(chēng) 全市累計(jì) 同比% 五區(qū)累計(jì) 同比% 五區(qū)本月累計(jì) 同比 % 環(huán)比 % 商品房批售 萬(wàn) 中：住宅 售面積 萬(wàn) 中：住宅 售金額 億元 中：住宅 品房供銷(xiāo)比 / 其中：住宅 / 商品房成交均價(jià) 4338 788 313 中：住宅 4108 519 200 、 2010長(zhǎng)沙樓市主要數(shù)據(jù) 2 0 0 9 年1 2 月- 2 0 1 0 年1 2 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月11月12月國(guó)家開(kāi)始出緊縮政策“4 1 5 ”新政出臺(tái)提高準(zhǔn)備金利率契稅政策出臺(tái)“9 2 9 ”新政出臺(tái)374萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 56%，隨著土地后續(xù)供應(yīng)加大以及新開(kāi)工面積增加，預(yù)計(jì)2011年五區(qū)供應(yīng)將維持高位。 2、 2010長(zhǎng)沙樓市放量數(shù)據(jù) 近一年長(zhǎng)沙市新建商品房銷(xiāo)售備案走勢(shì)圖 單位：萬(wàn)月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月新建商品房 其中：住宅363萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 14%，總?cè)セ恳堰_(dá)到一線城市水準(zhǔn)。 3、 2010長(zhǎng)沙樓市去化數(shù)據(jù) 月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月11月12月供銷(xiāo)兩旺”為 2010年長(zhǎng)沙主要特征！ 4、 2010長(zhǎng)沙樓市供銷(xiāo)比 項(xiàng)目 區(qū)域 商品住宅供應(yīng)量 （ 套 ） 商品住宅銷(xiāo)售量 （ 套 ） 套數(shù)供銷(xiāo)比 60 18361 15814 0 36193 31670 0 29322 26968 20 25588 25909 144 19411 22626 計(jì) 128875 122987 緊湊的中小戶(hù)型一如既往的是市場(chǎng)的寵兒，新上市大戶(hù)型供小于求，但由于已經(jīng)市場(chǎng)大戶(hù)存量一直維持高位，大戶(hù)型的銷(xiāo)售壓力依然顯著。 5、 2010長(zhǎng)沙樓市戶(hù)型需求 2 0 0 8 年以來(lái)長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品房代售面積 單位：萬(wàn)9%0%7%6%芙蓉區(qū) 開(kāi)福區(qū) 岳麓區(qū)天心區(qū) 雨花區(qū)2 0 0 8 年以來(lái)市內(nèi)五區(qū)各面積段新建商品住宅代售面積 單位：萬(wàn)21%5%5%0%39%1 4 4 12006 0近一年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建純商品房及住宅網(wǎng)簽均價(jià)走勢(shì) 單位：元/ 46845034 4940 51145410510352835491 5618 5550 月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月11月12月新建純商品房 其中：住宅833元 /，高出年初 1115元 /，均價(jià)破 6000指日可待！ 6、 2010長(zhǎng)沙樓市均價(jià)走勢(shì) 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 目的 部門(mén)規(guī)范商業(yè)貸款二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù)擬購(gòu)房家庭 包括借款人、配偶及未成年子女 成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。 清晰界定二套房標(biāo)準(zhǔn)，防止投機(jī)，遏制房?jī)r(jià) 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各地簽訂“責(zé)任書(shū)”確保2010年保障房建設(shè) 按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各省要在今年 7月底前全面開(kāi)工建設(shè)保障性住房項(xiàng)目 再推“問(wèn)責(zé)制”；加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度；改善供應(yīng)結(jié)構(gòu) 三部委聯(lián)合下發(fā)通知加強(qiáng)廉租房管理 住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知。各地區(qū)要通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。 監(jiān)管地方政府保障民生工程 住建部：未獲預(yù)售許可項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商不得收取定金 今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。 打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)行為，從供求端抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng) 國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1年 以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。 用金融手段抑制炒房 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)：貸款買(mǎi)二套房首付不得低于 50% 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利 率不得低于基準(zhǔn)利率的 購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%。 限制購(gòu)買(mǎi)二套房，打擊炒房，從需求端抑制高房?jī)r(jià) 四天之內(nèi)，國(guó)務(wù)院連發(fā)三道政令降溫樓市，頻率之密、力度之大、涉及面之廣可以說(shuō)是前所未有，但史上最嚴(yán)的政策在瘋狂市場(chǎng)面前無(wú)能為力。 7、 2010主要政策調(diào)控回顧 415新政 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 土資源部：政府部門(mén)不得直接插手土地拆遷 2011年 3月底前 ， 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤 ， 各地國(guó)土資源部門(mén)及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā) 。 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 : 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知 通知要求嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理、加強(qiáng)對(duì)住房用地供地和建設(shè)的監(jiān)管以及強(qiáng)化保障房建設(shè)落實(shí)。此外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商囤地的現(xiàn)象，通知要求嚴(yán)格劃撥決定書(shū)和出讓合同管理，各類(lèi)住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書(shū)和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自開(kāi)工之日起三年內(nèi)竣工。 次調(diào)控啟動(dòng)：商品房首付調(diào)至三成，停發(fā)三套貸款 為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知精神，國(guó)家有關(guān)部委在 9月 29日出臺(tái)新一輪調(diào)控政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。“ 929”政策主要針對(duì)的是剛性需求，其次是炒房者及多次購(gòu)房的人群，但效果如何也早已被市場(chǎng)所證明。 7、 2010主要政策調(diào)控回顧 929新政 政府此輪貨幣緊縮政策主要針對(duì)的是預(yù)期的通貨膨脹，但毋庸置疑緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是重大的利空消息。 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 中國(guó)人民銀行決定 ,從 2010年 11月 16日起 ,上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 款準(zhǔn)備金率月內(nèi)二次上調(diào) 央行 19日晚宣布 ， 29日起 ， 再次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 央行曾宣布 ， 自 16日起 ， 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 這是央行年內(nèi)第五次宣布全面上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ， 距離上次宣布調(diào)整僅過(guò)去 9天 。 部委聯(lián)手摸底地方調(diào)控嚴(yán)查閑置地處置進(jìn)展 在樓市“二次調(diào)控”出臺(tái)接近兩月之際，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 (下稱(chēng)“住建部” )和國(guó)土資源部 (下稱(chēng)“國(guó)土部” )正在組織一輪大規(guī)模的聯(lián)合檢查，摸底地方對(duì)中央調(diào)控政策的落實(shí)情況。 行通知工農(nóng)中建四大國(guó)有商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率提高幅度為 50個(gè)基點(diǎn) 上午，央行通知工農(nóng)中建四大國(guó)有商業(yè)銀行及招商、民生兩家股份制商業(yè)銀行，將提高上述六家銀行的存款準(zhǔn)備金率 50個(gè)基點(diǎn)，期限為兩個(gè)月。六大行預(yù)計(jì)本周內(nèi)繳款，涉及金額約2800億元至 3000億。 ，中國(guó)人民銀行宣布，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 高到 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整 。 7、 2010主要政策調(diào)控回顧 主要貨幣政策 2010年為歷史上地產(chǎn)政策最多的一年！ 2010年為歷史上政策最嚴(yán)格的一年！ 2010年為歷史上政策最無(wú)效的一年！ 2010年每一次政策之后必有一次房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈！ 2011，將是這種瘋狂與政府打壓大棒博弈的矛盾一年！ 2010樓市回顧 2011樓市預(yù)警 房產(chǎn)稅： 近期媒體瘋傳重慶、上海房產(chǎn)稅已即將開(kāi)征，其對(duì)全國(guó)樓市發(fā)展的影響都難以預(yù)估，目前長(zhǎng)沙的恐慌性購(gòu)房也可看做對(duì)房產(chǎn)稅的逆反應(yīng) 長(zhǎng)沙限購(gòu)： 最新消息是長(zhǎng)沙也即將迎來(lái)限購(gòu)政策，無(wú)疑將進(jìn)一步影響市場(chǎng)購(gòu)房熱情 飽和： 300萬(wàn)主城區(qū)人口的住宅消化量超過(guò)北京，長(zhǎng)沙市場(chǎng)是否飽和在 2011將得到答案 2011，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)賣(mài)什么？ 賣(mài)規(guī)模？ 賣(mài)品牌？ 賣(mài)配套？ 賣(mài)戶(hù)型？ 2011，長(zhǎng)沙江景豪宅崛起年 預(yù)計(jì)均價(jià) 8500元 / 北辰三角洲 開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 保利南湖九璽 華遠(yuǎn)金外灘 預(yù)計(jì)均價(jià) 15000元 / 預(yù)計(jì)均價(jià) 16000元 / 預(yù)計(jì)均價(jià) 22000元 / *以上均為住宅部分預(yù)計(jì)售價(jià) 量?jī)r(jià)齊增： 受到 2010土地供應(yīng)井噴和眾多“地王”蜂擁上市的影響，預(yù)計(jì) 2011長(zhǎng)沙市商品住宅供應(yīng)量將達(dá)到 1500萬(wàn)， 而中心地段破萬(wàn)高價(jià)將推動(dòng)市場(chǎng)總體均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，預(yù)計(jì) 將突破 7000元 / 銷(xiāo)量減速： 2010去化主力的中低端剛需型住宅市場(chǎng)由于受到政策調(diào)控和新建保障房沖擊，將出現(xiàn)一定的消費(fèi)萎縮；預(yù)計(jì) 2011年市場(chǎng)總體銷(xiāo)量將不會(huì)有較大增長(zhǎng) 豪宅熱： 政策對(duì)高端客群影響相對(duì)較小，湘江豪宅“四大金剛”明年將系數(shù)入市更是將點(diǎn)燃豪宅市場(chǎng)的關(guān)注度，豪宅將是 2011市場(chǎng)主流產(chǎn)品 資源為王： 由于受到眾多品牌大盤(pán)的宣傳影響，客戶(hù)對(duì)住宅品質(zhì)的評(píng)定將進(jìn)一步上升到資源領(lǐng)域。資源將成為產(chǎn)品溢價(jià)的關(guān)鍵 鑒略觀點(diǎn)之長(zhǎng)沙住宅 2011 2011，長(zhǎng)沙賣(mài)的就是資源型豪宅！ 策略邏輯圖 市場(chǎng)總體分析 三期產(chǎn)品分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 2011長(zhǎng)沙賣(mài)什么？ 2011我們賣(mài)什么？ 2011對(duì)手賣(mài)什么？ 市場(chǎng)定位 客戶(hù)定位 形象定位 價(jià)值分解 包裝展示 營(yíng)銷(xiāo)策略 5# 6# 7# 5#、 6#雙江景資源，名副其實(shí)的樓王組團(tuán) 7#過(guò)于臨近高架橋轉(zhuǎn)盤(pán)，影響依然較大 1、樓座評(píng)析 三期戶(hù)型比例 三房 四房 頂層復(fù)式 緊湊“ 2+1”房 舒適“ 2+1”房 實(shí)用“ 3+1”房 舒適“ 3+1” 房 豪華四房 戶(hù)型號(hào) 2 4 6 1b 4 2 1a 2112號(hào) 5# 7# 7# 5# 7# 7# 7# 5# 7# 6# 5# 5# 6# 5# 7# 6# 7# 5# 5# 6# 面積區(qū)間 08 積 208 3286 3317 3456 3664 979 4039 4041 4066 4407 4451 4456 計(jì)面積 積比 合計(jì)面積比 戶(hù)數(shù) 64 32 32 32 32 32 30 32 32 32 30 30 32 32 32 60 1 1 1 2 合計(jì)戶(hù)數(shù) 96 128 126 156 60 5 戶(hù)數(shù)比 合計(jì)戶(hù)數(shù)比 總面積 戶(hù)數(shù) 571 2、雙水灣三期戶(hù)型面積配比分析 三期住宅總銷(xiāo)售面積：約 69845 三期住宅總套數(shù)： 571套 一期 二期 三期 2、雙水灣三期戶(hù)型面積配比分析 80兩房 90“ 2+1” 108三房 125“ 3+1” 140四房 160四房以上 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 0% 12% 19% 22% 31% 16% 18% 28% 36% 9% 9% 12% 22% 30% 32% 4% 0% 0% 110以下中小戶(hù)型： 31% 64% 82% 120以下大戶(hù)型： 69% 36% 18% 3、重點(diǎn)戶(hù)型分析 南向單元，通風(fēng)采光較好 三房功能清晰，布局合理 贈(zèng)送面積約 12，得房率超過(guò) 90%，性?xún)r(jià)比高 次臥和花園均為東西朝向房間，舒適性有影響 5#（ 2+1）小三房 3、重點(diǎn)戶(hù)型分析 主要功能房全南向，通風(fēng)采光俱佳 舒適三房功能清晰、布局合理 贈(zèng)送面積約 15，得房率超過(guò) 90%，性?xún)r(jià)比高 過(guò)道較其它舒適三房產(chǎn)品長(zhǎng)，存在一定面積浪費(fèi) 7#08 （ 2+1）舒適三房 3、重點(diǎn)戶(hù)型分析 6#（ 3+1）四房 126具備四房功能，非常實(shí)用 動(dòng)靜清晰，布局合理 贈(zèng)送面積約 20，得房率超過(guò) 90%，性?xún)r(jià)比高 3、重點(diǎn)戶(hù)型分析 6#（ 3+1）大四房 舒適型四房功能，較為實(shí)用 動(dòng)靜清晰，布局合理 贈(zèng)送面積約 18，得房率超過(guò) 90%，性?xún)r(jià)比高 三期主力產(chǎn)品，但與 125四房存在顯著的客戶(hù)重疊沖突，將是三期客戶(hù)銷(xiāo)售引導(dǎo)的重要解決問(wèn)題 3、重點(diǎn)戶(hù)型分析 6#豪華四房 奢華型四房，空間十分舒適 樓王位置，充分考慮到江景優(yōu)勢(shì)，外陽(yáng)臺(tái)面積大，著重休閑觀景功能 贈(zèng)送面積約 25，得房率超過(guò) 85%，性?xún)r(jià)比高 三期獨(dú)特的大戶(hù)型產(chǎn)品，戶(hù)型層面將舒適與觀景功能放大，但高總價(jià)以及高契稅是不可避免的問(wèn)題 4、品質(zhì)評(píng)析 目前來(lái)說(shuō)，三期品質(zhì)配套與二期相比無(wú)根本性變化，但景觀大道也許將成為三期品質(zhì)的可塑亮點(diǎn) 三期，我們到底賣(mài)什么？ 賣(mài)精裝大堂？ 賣(mài)泛會(huì)所？ 賣(mài)戶(hù)型？ 鑒略觀點(diǎn)之三期產(chǎn)品分析 三期，只有頂級(jí)雙江景方為獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 雙江資源強(qiáng)化： 級(jí)臨高架房源， 5#6#都具有頂級(jí)雙江資源優(yōu)勢(shì) 大戶(hù)型成為主流產(chǎn)品： 120以上大戶(hù)型四房面積比例達(dá)到 69%，超過(guò)一二期大戶(hù)型總和 延續(xù)性?xún)r(jià)比特色： 三期戶(hù)型依舊延續(xù)一二期大贈(zèng)送、高性?xún)r(jià)比、強(qiáng)調(diào)功能特色 首現(xiàn)“雙高”戶(hù)型： 160大四房高契稅高總價(jià)的特點(diǎn)將成為客戶(hù)關(guān)注焦點(diǎn) 品質(zhì)平級(jí)： 與二期相比硬件配套無(wú)提升 環(huán)境依舊： 項(xiàng)目周邊環(huán)境相較于二期依然無(wú)太多改變 策略邏輯圖 市場(chǎng)總體分析 三期產(chǎn)品分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 2011長(zhǎng)沙賣(mài)什么？ 2011我們賣(mài)什么？ 2011對(duì)手賣(mài)什么？ 市場(chǎng)定位 客戶(hù)定位 形象定位 價(jià)值分解 包裝展示 營(yíng)銷(xiāo)策略 長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)2 0 1 0 年新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售分析及占比 單位：萬(wàn)蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開(kāi)福區(qū) 雨花區(qū)1、 2010區(qū)域供應(yīng) 1%， 總面積約 624萬(wàn)平米。 78萬(wàn)，總比例為 2、 2010區(qū)域去化 3、 2010區(qū)域價(jià)格 000元 /，雨花區(qū)含經(jīng)適房的均價(jià)為 5000元 /，純住宅也在 5500元以上。 4、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研列表 指標(biāo) 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2010下半年均價(jià) 明年上半年情況 時(shí)間 棟數(shù) 梯戶(hù)數(shù)及套數(shù) 主推戶(hù)型比例 預(yù)計(jì)均價(jià) 長(zhǎng)房白沙灣 占地： 84000 總建： 250000 容積率： 45% 未開(kāi)盤(pán) 4月 已定開(kāi) 3棟，蓄客多則開(kāi) 6棟 2梯 3戶(hù)和 2梯4戶(hù) 300多套，開(kāi)6棟則 600多套 兩房 86 三房 136 6400 輝煌國(guó)際城 占地： 290721總建： 970000，容積率： 3綠化率： 35% 5600 上半年 7/8/9棟 2梯 4戶(hù)，近300套 二居 82 三居 119 四居 148 6200 鑫科明珠 占地： 52676 總建： 232843 容積率： 未開(kāi)盤(pán) 4 月份 項(xiàng)目共 10棟，一期62梯 4戶(hù)約1600套 50 一房 15% 90 兩房 30% 120 三房 45% 140 四房 10% 6000 湘域熙岸 占地： 104120總建： 317914容積率： 3綠化率： 68% 6400 1梯 2戶(hù) 500多套 1207000 泊愛(ài)藍(lán)灣 占地： 40219 總建： 158525 容積率： 5600 3月 1棟 50多套 1106200 萬(wàn)家城 占地： 1133333總建 3000000 容積率： 50% 5400 4、 5月 二批6近 800套 共 2000套， 79兩房 10% 87三房35% 130四房55% 5800 盛世華章 占地： 38024 總建 117893 容積率： 5500 4、 5月 42梯 4戶(hù) 200多套 90二房 21% 120三房60% 166四房16% 200 五房 3% 6000 運(yùn)達(dá)美麗星城 占地： 105333，建筑： 520000 容積率： 上半年 總計(jì) 2324 230085之間 6200 開(kāi)發(fā)商 長(zhǎng)沙市江河水利置業(yè) 位置 芙蓉白沙灣路與荷花路交匯處 項(xiàng)目規(guī)模 占地 81200 、總建 230000 容積率 1800套 產(chǎn)品組合 電梯高層、公寓 規(guī)劃特色 以“院落”為中心，形成大空間、大視野、大景觀 建筑特色 現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義塔式建筑 園林特色 以白沙文化為主題，雕塑?chē)娙?、白沙溪、白沙湖中央湖泊等。東面開(kāi)敞，盡收瀏陽(yáng)河美景。 核心配套 市政綠化公園 圭塘河風(fēng)光帶；長(zhǎng)沙市一中寄宿學(xué)校 華夏一中 廣益試驗(yàn)學(xué)校、長(zhǎng)沙市二十六中、田家炳中學(xué)、馬王堆中學(xué)、雙新小學(xué)、蓉星小學(xué)；幼兒園；旺旺醫(yī)院、馬王堆療養(yǎng)院 /養(yǎng)老院、中西醫(yī)結(jié)合門(mén)診 后續(xù) 房源 一期 2棟，約 160套，主力戶(hù)型 86 二房 ,136三房 營(yíng)銷(xiāo)舉措 戶(hù)型配比 二房 40% 三房 60% 價(jià)格體系 2011年 1月 1號(hào)辦卡 物業(yè)情況 長(zhǎng)房物業(yè) 客戶(hù)來(lái)源 芙蓉區(qū)公務(wù)員、白領(lǐng)、周邊工商個(gè)體戶(hù)、周邊拆遷戶(hù)等 銷(xiāo)售動(dòng)態(tài) 預(yù)計(jì) 2011年 4月一期開(kāi)盤(pán) 一期 2棟 13層約 160套 一線沿江 長(zhǎng)房白沙灣 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 白沙灣 86 136 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 白沙灣 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 白沙灣 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估： 資源 白沙灣一期產(chǎn)品非一線江景戶(hù)型，與本案5#6#無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 地段 白沙灣地段優(yōu)于本案且存在強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 戶(hù)型 白沙灣戶(hù)型性?xún)r(jià)比較低，與本案存在明顯差異 其它配套 目前來(lái)看，白沙灣其它配套與本案比略顯劣勢(shì) 核心競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 地段 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)級(jí)： B 一期 11棟，預(yù)計(jì) 11年 6月推出3棟。其中 8、 9號(hào)江景樓，二梯三戶(hù)，約 162套 開(kāi)發(fā)商 湖南省輝煌嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路與瀏陽(yáng)河交匯處東北角 項(xiàng)目規(guī)模 占地 290721 總建 970000 容積率 3 產(chǎn)品組合 小高層、高層、商鋪 規(guī)劃特色 芙蓉生態(tài)新城 +瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶 建筑特色 新古典主義風(fēng)格 園林特色 60000 公園式園林、近 3000中心湖景、無(wú)邊界泳池 核心配套 奢華入戶(hù)大堂、阿爾法電梯 戶(hù)型配比 二居 8220% 三居 11950% 四居 14830% 價(jià)格體系 價(jià)格區(qū)間： 9月均價(jià)： 5400/ 11月均價(jià)： 5600/ 12月均價(jià)： 5800/ 后續(xù)房源 2011年上半年推出 7、 8、 9號(hào)棟 一期情況 項(xiàng)目一期共 11棟，已推出2/3/4/5/6/10/11號(hào)棟 銷(xiāo)售動(dòng)態(tài) 一期二批“江山”組團(tuán) 圣誕元旦“砸金蛋”活動(dòng) 6 8 9 1 2 輝煌國(guó)際城 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 輝煌 7 138 154 房都無(wú)顯著特色，性?xún)r(jià)比一般 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 輝煌 172 4+1”的戶(hù)型兼具舒適性與功能 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 輝煌 推售套數(shù) 本次開(kāi)盤(pán)推出一期 2、 3、 4、 5棟，均為毛坯期房，總計(jì) 524套房源。其中 2#棟， 30層， 2單元，每單元 2梯 3戶(hù)， 3168套； 3#棟， 22層， 2單元，每單元 2梯 3戶(hù)， 3120套； 4#棟， 18層， 2單元，每單元 2梯 2戶(hù)， 364套； 5#棟， 31層， 2單元，每單元 2梯 3戶(hù)， 3172套。 推售戶(hù)型 兩房： 83 共 153套 占 三房： 103 共 307套 占 四房： 148 共 64套 占 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010上九點(diǎn) 均 價(jià) 本次開(kāi)盤(pán) 1000 ， 11200 ， 21300 ， 29300元 / ；本次開(kāi)盤(pán)分樓層、分單元計(jì)價(jià)， 10元 / ， 210元 / 。 優(yōu)惠活動(dòng) 0二房 2萬(wàn)抵 4萬(wàn)， 120三房 2萬(wàn)抵 150 四房 2萬(wàn)抵 5萬(wàn)，并可參加抽獎(jiǎng)；按揭 99折，一次性 98折。 銷(xiāo) 售 率 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)熱鬧非凡，截至中午 13點(diǎn)共成交 380套，成交率 銷(xiāo)售情況良好。其中 83二房成交率 100%， 119三房成交率 148四房成交率 到場(chǎng)客戶(hù)數(shù)量 到場(chǎng)客戶(hù) 500戶(hù)左右。 客戶(hù)構(gòu)成 占到 80%，其他區(qū)域和外地客戶(hù)約占 20%。 事業(yè)中層管理人員、城市白領(lǐng)、公務(wù)員為主。 70%；投資客戶(hù)占 30%。 5、輝煌國(guó)際城第一次開(kāi)盤(pán) 5、輝煌國(guó)際城第二次開(kāi)盤(pán) 推售套數(shù) 共計(jì) 177套 10#84套，當(dāng)天銷(xiāo)售 76套 6#93套，當(dāng)天銷(xiāo)售 51套 推售戶(hù)型 10#東單元 119 三房， 83 二房， 121 三房。均價(jià) 5500 6# 175 四房， 139 三房， 151 四房，均價(jià) 5800 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 11月 13日 開(kāi)盤(pán)地點(diǎn) 售樓部現(xiàn)場(chǎng) 價(jià) 格 均價(jià) 5600 優(yōu)惠活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)前辦卡 143張，辦卡優(yōu)惠 ;2房 2萬(wàn)抵 3萬(wàn)，三房 2萬(wàn)抵 房 2萬(wàn)抵 3萬(wàn) 銷(xiāo) 售 率 72% 到場(chǎng)客戶(hù)數(shù)量 140組左右 客戶(hù)構(gòu)成 芙蓉區(qū)、雨花區(qū)及老帶新客戶(hù) 40%,省外及地級(jí)市客戶(hù)占 30% 5、輝煌國(guó)際城第三次開(kāi)盤(pán) 推售套數(shù) 本次開(kāi)盤(pán)推出 11#（房號(hào)標(biāo)注為 32層，實(shí)際有 33層， 1 3單元，共 96套。 推售戶(hù)型 所推戶(hù)型為二房、三房： 二房： 77 - 93 ， 33套，占 34% 三房： 125， 66套，占 69% 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010點(diǎn) 30分 開(kāi)盤(pán)地點(diǎn) 輝煌國(guó)際城營(yíng)銷(xiāo)中心 價(jià) 格 面價(jià)：均價(jià) 6000元 / ，最高價(jià) 6400/ ，最低價(jià) 5800/ 折后均價(jià)： 5850元 / 優(yōu)惠活動(dòng) 房 房 簽約優(yōu)惠：按揭 次性在 銷(xiāo) 售 率 截止到當(dāng)天下中午 12:00，現(xiàn)場(chǎng)成交 78套，成交率為 81%，其中： 分戶(hù)型來(lái)看： 二房成交 31套，僅剩 1交率為94%。 三房成交套 50套， 1套， 28層）剩下 9套，成交率為 76%； 分樓層來(lái)看： 7到場(chǎng)客戶(hù)數(shù)量 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天人氣十分火爆，現(xiàn)場(chǎng)到場(chǎng)人數(shù)約為 140多人，到場(chǎng) 00批左右。 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 輝煌 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估： 資源 輝煌國(guó)際城新房源基本都為瀏陽(yáng)河一線江景房源，與本案形成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng) 地段 輝煌地段略差于本案 戶(hù)型 輝煌 140以下戶(hù)型不具備與本案競(jìng)爭(zhēng)條件，但大戶(hù)型與本案樓王戶(hù)型直面交鋒 其它配套 輝煌其它配套與本案相比略高（電梯除外） 核心競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 江景樓王 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)級(jí)： B+ 一期在售 11年 4月推出 1 棟 50余套 120 開(kāi)發(fā)商 湖南恒豐萬(wàn)駿房地產(chǎn)有限公司 位置 雨花嘉雨路 488號(hào)（人民東路與萬(wàn)家麗路交匯處東南角） 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積： 40000；建筑面積： 16萬(wàn)平方米；容積率： 品組合 小高層和高層 規(guī)劃特色 長(zhǎng)沙市絕佳的區(qū)域地理優(yōu)勢(shì) 建筑特色 現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格 園林特色 小區(qū)采用東、南兩組團(tuán)大圍合中心花園的模式，使所有住戶(hù)都直接面向大尺度的中心花園，并通過(guò)中心花園將東南兩組團(tuán)聯(lián)系成一個(gè)整體。 核心配套 芙蓉區(qū)政府、省郵電局、大潤(rùn)發(fā)、馬王堆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、萬(wàn)家麗建材超市等 戶(hù)型配比 110房 100% 價(jià)格體系 均價(jià) 6200元 /平方米 物業(yè)情況 湖南鼎鴻物業(yè)管理有限公司 物 業(yè) 費(fèi) 平方米 月 銷(xiāo)售率 98% 銷(xiāo)售動(dòng)態(tài) 現(xiàn)在剩下 120 的頂樓， 6400元 /還剩下兩套，預(yù)計(jì)下期 50套要等到明年 34月份的時(shí)候開(kāi)盤(pán)。未定 泊愛(ài)藍(lán)灣 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 泊愛(ài) 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 泊愛(ài) 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估： 資源 本案雙江景優(yōu)勢(shì)泊愛(ài)藍(lán)灣無(wú)法比擬 地段 泊愛(ài)藍(lán)灣地段是其唯一的優(yōu)勢(shì) 戶(hù)型 泊愛(ài)藍(lán)灣戶(hù)型一般，性?xún)r(jià)比差不具備 其它配套 泊愛(ài)藍(lán)灣其它配套與本案相比更具劣勢(shì) 核心競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 地段 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)級(jí)： 期 9棟在建， 2011年分期推出 預(yù)計(jì) 3月推出首批 2棟 開(kāi)發(fā)商 長(zhǎng)沙鑫科房地產(chǎn)有限公司 位置 長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大一路與長(zhǎng)善路交匯處往南 100米（瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶旁） 項(xiàng)目規(guī)模 占地 總建 容積率 品組合 一期 10棟百米高層主體建筑 規(guī)劃特色 “景尚”理念，人文風(fēng)情與純樸色調(diào)結(jié)合 建筑特色 原生態(tài)高端建筑 園林特色 瀏陽(yáng)河風(fēng)景與社區(qū)園林天然結(jié)合 核心配套 瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶 、 田家炳中學(xué)、芙蓉中學(xué)、馬王堆中學(xué)、三湘大市場(chǎng)、馬王堆大市場(chǎng) 、旺旺醫(yī)院、血液中心 戶(hù)型配比 50 一房 15% 90兩房 30% 120三房 45% 140四房 10% 價(jià)格體系 2011年初開(kāi)盤(pán) 價(jià)格待定 物業(yè)情況 暫無(wú) 銷(xiāo)售率 一期待售 銷(xiāo)售動(dòng)態(tài) 預(yù)計(jì) 2011年 3鑫科明珠 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 鑫科 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 鑫科 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估： 資源 一期推出產(chǎn)品不是一線江景，與本案 7#存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 地段 與本案地段存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 戶(hù)型 戶(hù)型一般，性?xún)r(jià)比差，無(wú)特色 其它配套 其它配套與本案相比略顯低檔 核心競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 地段 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)級(jí)： C 2 3 4 1 5 一期共五棟 二期 9棟 11年 下半年推出 開(kāi)發(fā)商 長(zhǎng)沙景鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 芙蓉區(qū)荷花路與古曲路交匯處東南角 項(xiàng)目規(guī)模 占地 67367 、總建 320000、容積率 14棟、 2500套 產(chǎn)品組合 電梯高層 規(guī)劃特色 豪華居住區(qū)、項(xiàng)目由 14棟電梯高層；電梯小高層組成 建筑特色 新古典主義建筑風(fēng)格 園林特色 社區(qū)內(nèi)有精美的雕 塑以及溫暖色調(diào)，通過(guò)濃蔭、泳池、草地、流水和有意味的小品，構(gòu)成極具品位 的優(yōu)美環(huán)境 。 核心配套 圭塘河風(fēng)光帶；馬王堆療養(yǎng)院、黃興醫(yī)院；新世紀(jì)家園托兒所、 馬王堆中學(xué)、商業(yè)環(huán)境 :馬王堆果品 日立電梯 后續(xù) 房源 二期預(yù)計(jì) 2011年 3棟近 900套 營(yíng)銷(xiāo)舉措 戶(hù)型配比 首期主推 90 以下和 110中小戶(hù)型 ，整體為 80二房 價(jià)格體系 2010下半年均價(jià) 6400元 / 物業(yè)情況 待定 客戶(hù)來(lái)源 年輕白領(lǐng)、芙蓉區(qū)公務(wù)員、 拆遷戶(hù)、 馬王堆工商戶(hù)。 銷(xiāo)售動(dòng)態(tài) 預(yù)定 2011年下半年開(kāi)盤(pán) 湘域熙岸 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 湘域 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 湘域 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估： 核心競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 上半年暫無(wú) 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)級(jí)： X 湘域熙岸二期最早在 2011年 9月方才推出， 與本案三期開(kāi)盤(pán)基本不存在時(shí)間上的競(jìng) 爭(zhēng)關(guān)系，但下半年將對(duì)本案三期尾盤(pán)造 成一定沖擊 一期 8棟 三期9棟 二期 11棟 企業(yè) 湖南省新康橋房地產(chǎn) 位置 長(zhǎng)沙大道與沙灣路交匯處 規(guī)模 占地： 135520 ， 總建： 400000 容積率： 2362套 產(chǎn)品 高層、小高；層一期 8棟，二期 11棟，三期 9棟 規(guī)劃 特色 項(xiàng)目為 28棟高層、小高層住宅，分三期開(kāi)發(fā)，建筑圍繞小區(qū)內(nèi)主題廣場(chǎng)布局 建筑 特色 現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑風(fēng)格 園林 特色 現(xiàn)代園林景觀風(fēng)格，各組團(tuán)主題廣場(chǎng)分布其間，游樂(lè)場(chǎng)所，情景小品點(diǎn)綴美景。 核心 配套 體育文化休閑公園、圭塘河風(fēng)光帶 ；華夏一中、 26中、省醫(yī)藥中專(zhuān)旺旺醫(yī)院；大潤(rùn)發(fā)（在建）、沃爾瑪 ； 招商銀行、建設(shè)銀行等 戶(hù)型 配比 90二房 21% 120三房 60% 166、 173、 180 四房 16% 200 五房 3% 在售 產(chǎn)品 一期尾盤(pán)，二期在售 后續(xù) 房源 二期共 11棟 10年 10月推出月 計(jì) 2011年上半年推出 6棟 營(yíng)銷(xiāo)舉措 三房減二萬(wàn)，簽約還可再享 99折 。 一次性付款 96折，按揭 97折。 購(gòu)買(mǎi) 客群 白領(lǐng)、周邊拆遷戶(hù)、教師、公務(wù)員、個(gè)體戶(hù)等 價(jià)格 體系 2010下半年均價(jià) 5500元 / 銷(xiāo)售 動(dòng)態(tài) 09/12 年終特惠 3880元 /平米起 ，現(xiàn)推出 166盛世華章 預(yù)計(jì) 11年推出 45、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 +盛世 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 盛世 核心競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 地段 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)級(jí)： C 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估： 資源 盛世華章無(wú)特定資源，本案雙江是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)特色 地段 與本案地段存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 戶(hù)型 戶(hù)型一般，性?xún)r(jià)比差，無(wú)特色 其它配套 其它配套與本案相比略顯低檔 后 湖 一期一批只剩 3棟 一期二批 10棟 萬(wàn)家城一期 預(yù)計(jì) 2011年上半年共推出 8棟左右。一期一批的 3棟，一期二批的 10棟，已大戶(hù)型為主， 88 開(kāi)發(fā)商 長(zhǎng)沙武夷置業(yè)有限公司 位置 雨花長(zhǎng)沙大道 789號(hào) 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 :1133339平方米 建筑面積 :3000000平方米 產(chǎn)品組合 板塔結(jié)合 小高層 高層 規(guī)劃特色 超大規(guī)模高品質(zhì)人居社區(qū) 建筑特色 簡(jiǎn)約現(xiàn)代 園林特色 全覆蓋式，銀杏主題公園，設(shè)中央銀杏大道，五大景觀組團(tuán)，配備景觀游泳池。 核心配套 長(zhǎng)沙市一中，長(zhǎng)塘里小學(xué)。新華都購(gòu)物廣場(chǎng)， 200畝中央公園， 2100米一線河景 蒂森克虜伯電梯 20萬(wàn)平商業(yè) 戶(hù)型配比 共 2000套， 79兩房， 10% 87三房， 35% 130四房， 55% 價(jià)格體系 2010200元 / - 2010800元 / 物業(yè)情況 長(zhǎng)城物業(yè)， 平方米 月 銷(xiāo)售率 一期首批 1000套基本售罄，二批100套銷(xiāo)售 50% 銷(xiāo)售動(dòng)態(tài) 在售房源為一期已推剩余房源，無(wú)優(yōu)惠活動(dòng)。預(yù)計(jì) 2011年 1月推出 88房源，全款 97折，按揭 98折。 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 萬(wàn)家城 推售戶(hù)型 的兩房 135套，占 的三房 424套， 50套，占 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010年 9月 26日， 8： 00開(kāi)始， 10： 00開(kāi)始搖號(hào)選房 開(kāi)盤(pán)地點(diǎn) 長(zhǎng)沙華雅國(guó)際大酒店 選房方式 組 10批客戶(hù)。 價(jià) 格 15# 棟面價(jià)均價(jià)： 4786元 /平米； 16# 棟面價(jià)均價(jià)： 5308元 /平米； 17# 棟面價(jià)均價(jià)： 5182元 /平米； 9# 棟面價(jià)均價(jià)： 5601元 /平米； 20# 棟面價(jià)均價(jià)： 5435元 /平米； 22#棟面價(jià)均價(jià)： 5122元 /平米； 整體面價(jià)均價(jià) ：最低價(jià) 4602元 / ，最高價(jià) 5730元 / ，均價(jià)約 5200元 / 。 優(yōu)惠活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：一次性付款 96折，按揭付款 97折。 銷(xiāo) 售 率 15# 棟成交套數(shù)： 153套（包括 13套已定未銷(xiāo)控的房源），實(shí)際成交 140套，實(shí)際成交率 16# 棟成交套數(shù)： 75套（包括 6套已定未銷(xiāo)控的房源），實(shí)際成交 69套，實(shí)際成交率 92% 17# 棟成交套數(shù)： 96套（包括 11套已定未銷(xiāo)控的房源），實(shí)際成交 85套，實(shí)際成交率 19# 棟成交套數(shù)： 72套（包括 10套已定未銷(xiāo)控的房源），實(shí)際成交 62套，實(shí)際成交率 20# 棟成交套數(shù)： 97套（包括 20套已定未銷(xiāo)控的房源），實(shí)際成交 77套，實(shí)際成交率 22#棟成交套數(shù)： 102套（包括 18套已定未銷(xiāo)控的房源），實(shí)際成交 84套，實(shí)際成交率 整體對(duì)外銷(xiāo)售率： 595套（包括 78套已定未銷(xiāo)控的房源），實(shí)際成交 517套，實(shí)際成交率 右。 5、萬(wàn)家城第一次開(kāi)盤(pán) 推售套數(shù) 本次開(kāi)盤(pán)推出 1棟高層，為 14#，共 147套，其中三套樣板房不賣(mài)。 推售戶(hù)型 85的兩房、三房 48套 96套 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010年 10月 13日 ,7點(diǎn) 30正式開(kāi)始， 7點(diǎn) 40開(kāi)始搖號(hào) 開(kāi)盤(pán)地點(diǎn) 長(zhǎng)沙喜來(lái)登大酒店 選房方式 組 5批客戶(hù)。 價(jià) 格 整體面價(jià)均價(jià) ： 5400元 / ，實(shí)價(jià) 5200元 / 優(yōu)惠活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：一次性付款 97折，按揭付款 98折。 銷(xiāo) 售 率 售罄 5、萬(wàn)家城第二次開(kāi)盤(pán) 核心競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 規(guī)模 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)級(jí)： C+ 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估： 資源 萬(wàn)家城新推房源無(wú)特定資源，本案雙江是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)特色 地段 與本案地段相比絕對(duì)劣勢(shì) 戶(hù)型 下階段戶(hù)型一般，無(wú)太多特色， 140以上四房與本案存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 其它配套 其它配套與本案相比處于同一檔次 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 萬(wàn)家城 開(kāi)發(fā)商 湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司 位置 長(zhǎng)沙大道與白沙灣路交匯處西北角 項(xiàng)目規(guī)模 占地： 105333，建筑： 520000 容積率： 品組合 酒店、商鋪、公寓、住宅 規(guī)劃特色 兩大超豪華五星級(jí)酒店、大型國(guó)際名品商場(chǎng)、國(guó)際 5 建筑特色 引入了國(guó)際流行的“低碳”理念，從建筑到裝修將大規(guī)模采用低碳、智能建筑技術(shù) 園林特色 核心配套 兩大五星級(jí)酒店 戶(hù)型配比 價(jià)格體系 物業(yè)情況 物業(yè)未定 銷(xiāo)售率 預(yù)計(jì) 2011年上半年 銷(xiāo)售動(dòng)態(tài) 未售 兩個(gè)五星級(jí)酒店 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 運(yùn)達(dá) 5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 運(yùn)達(dá) 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估： 核心競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 上半年暫無(wú) 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)級(jí)： X 運(yùn)達(dá)美麗星城目前無(wú)具體營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃， 上半年動(dòng)作未知，根據(jù)其產(chǎn)品構(gòu)成分析， 與本案直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系一般，可作為監(jiān)控 型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 鑒略觀點(diǎn)之 2011區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)走勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)加?。?進(jìn)入 2011年后，至少有 10個(gè)項(xiàng)目有新貨源推出，近兩年來(lái)一直不溫不火的東城，將再一次出現(xiàn)供應(yīng)高潮，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將出現(xiàn)白熱化的局面，這是項(xiàng)目新面臨的一個(gè)課題 競(jìng)爭(zhēng)加?。?項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目明年上半年 約有23 24 2300新增供應(yīng)量項(xiàng)目周邊貨源的堆積上市，將對(duì)本案產(chǎn)生一定的沖擊 時(shí)間重疊： 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目一般都集中在 2011年 3本案的