1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行之間按揭合作協(xié)議中的風(fēng)險(xiǎn)及控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行之間按揭合作協(xié)議中的風(fēng)險(xiǎn)及控制 按 就這個(gè)行業(yè)內(nèi)老生長(zhǎng)談的問(wèn)題 轉(zhuǎn)引一篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀 行之間按揭貸款合作協(xié)議履行過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)控制文章 實(shí)際上 開發(fā)商在此階段的主要風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在銀行對(duì)購(gòu)房者按揭放款后 小房產(chǎn) 證辦理及抵押登記之前這段時(shí)間 因?yàn)殂y行 購(gòu)房者 開發(fā)商及市場(chǎng) 等原因 導(dǎo)致開發(fā)商先行承擔(dān)保證責(zé)任 以及時(shí)候的追索權(quán)利保障程 度 另外 此文主要還提出一些替代責(zé)任 包括預(yù)售房屋的抵押登記 盡 管我認(rèn)為這里還存在很多法理基礎(chǔ)及操作環(huán)節(jié)銜接的問(wèn)題 的解決方 案 以及提示了現(xiàn)行司法體制下預(yù)查封對(duì)開發(fā)商的影響 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的按揭合作協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 一 開發(fā)商按揭貸款主要操作流程 一 首先確定合作的按揭銀行 房地產(chǎn)項(xiàng)目在對(duì)外銷售之前 一般 由開發(fā)商跟銀行簽訂按揭合作協(xié)議按揭合作協(xié)議 約定某銀行對(duì)開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng) 目的購(gòu)房人提供按揭貸款 其中包括貸款的額度貸款的額度 最高年限最高年限和成數(shù)成數(shù)以 及開發(fā)商的保證責(zé)任開發(fā)商的保證責(zé)任 一般保證或連帶保證一般保證或連帶保證 等 二 進(jìn)行商品房銷售活動(dòng) 開發(fā)商在取得項(xiàng)目的預(yù)售許可證項(xiàng)目的預(yù)售許可證后或者 取得大產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)證對(duì)社會(huì)公開銷售 與購(gòu)房人簽訂 商品房預(yù)售合同 或 者 商品房買賣合同商品房買賣合同 并約定采用按揭約定采用按揭的付款方式 三 購(gòu)房人辦理按揭貸款手續(xù) 購(gòu)房人按照申請(qǐng)的貸款成數(shù)支付首 付款 剩余購(gòu)房款由購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)按揭貸款 同時(shí)由購(gòu)房人以所 購(gòu)房屋向銀行提供抵押擔(dān)保 銀行經(jīng)審批購(gòu)房人提供文件資料后放款 并直接將貸款匯入開發(fā)商賬戶直接將貸款匯入開發(fā)商賬戶 同時(shí)購(gòu)房人還應(yīng)辦理所購(gòu)房屋在貸款 期限內(nèi)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)以及公證 律師見(jiàn)證等手續(xù) 2 四 開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任 在銀行貸款到達(dá)開發(fā)商賬戶后 按揭的 手續(xù)基本完成 購(gòu)房人的付款義務(wù)也履行完畢 但開發(fā)商除了履行 商品房買賣合同 約定的交房義務(wù)外 還要在銀行放貸至購(gòu)房人所 購(gòu)房屋辦理抵押登記期間 為購(gòu)房人承擔(dān)一般的或連帶保證擔(dān)保責(zé)任 甚至有些銀行還要求開發(fā)商在貸款期間提供全程的連帶保證責(zé)任 銀 行為規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn) 每筆貸款發(fā)放時(shí) 都會(huì)扣除一定比例 一般為貸 款額的 10 資金存入開發(fā)商在銀行開立的保證金賬戶 1 銀行在按揭貸款過(guò)程中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取的錢 并承擔(dān)按揭貸款的 連帶保證責(zé)任 直至房產(chǎn)證辦理出來(lái)并完成抵押登記后 銀行才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商 2 開發(fā)商在 按揭 中最大的風(fēng)險(xiǎn)就在于承擔(dān)連帶保證責(zé)任 該風(fēng)險(xiǎn)也可謂一切風(fēng)險(xiǎn)之源頭 一切風(fēng)險(xiǎn)也皆因之而生 3 所謂 連帶保證責(zé)任 就是作為被保證人的購(gòu)房人 一旦不履行還款義務(wù) 無(wú)論是惡意 還是善意 此時(shí) 作為受益人的銀行可以要求購(gòu)房人承擔(dān)還款義務(wù) 不僅包括本金 還包括利 息 逾期利息 違約金 并承擔(dān)違約責(zé)任 也可以要求開發(fā)商履行還款義務(wù)及違約責(zé)任 體現(xiàn) 在訴訟中 銀行可以起訴購(gòu)房人和開發(fā)商 也可以單獨(dú)起訴開發(fā)商 二 按揭中的各種法律關(guān)系 從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看 其所涉各方主體主要包括銀行 開發(fā)商 購(gòu)房人和保險(xiǎn)公司 其他還包括律師 房屋中介機(jī)構(gòu)等 各 主體之間的法律關(guān)系分別為 一 購(gòu)房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系 購(gòu)房人欲以按揭的形 式購(gòu)買房屋 首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同 約定購(gòu)買特定 的房屋 并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款 二 購(gòu)房人與銀行之間的借貸關(guān)系 購(gòu)房人在與開發(fā)商簽訂買賣合 同后 應(yīng)按銀行的要求提供相應(yīng)文件資料 向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房 或 商業(yè) 抵押貸款 銀行則根據(jù)購(gòu)房人的個(gè)人情況 資信情況確定是否 同意放款以及具體方式 雙方簽署借貸合同 三 購(gòu)房人與銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系 購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)貸款 3 的同時(shí) 要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行 這需要在產(chǎn)權(quán)證 下發(fā)后 方能實(shí)現(xiàn) 在此之前在此之前由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保開發(fā)商提供階段性擔(dān)保 四 開發(fā)商與銀行 購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系 由于在按揭過(guò)程中 房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理抵押登記 所以銀行在放款后 即使有 抵押合同 但抵押行為尚未生效 也無(wú)法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn) 此時(shí) 銀行往往會(huì)要求開發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的一般保證或連帶責(zé)任保 證 五 購(gòu)房人 銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系 為規(guī)避銀行的貸款 回收風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí) 必須將房屋在貸款期 間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn) 并承擔(dān)費(fèi)用 銀行為受益人 發(fā)生保險(xiǎn)事故后保險(xiǎn)公 司支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購(gòu)房人所欠銀行貸款 三 開發(fā)商按揭貸款法律風(fēng)險(xiǎn) 由于按揭貸款涉及的法律主體多 各個(gè)主體之間的法律關(guān)系就顯 得更為復(fù)雜 如果對(duì)其中的一個(gè)法律關(guān)系的處理與把握稍微不慎 就 會(huì)引起連鎖的 多米諾骨牌 效應(yīng) 筆者對(duì)開發(fā)商的按揭貸款法律風(fēng) 險(xiǎn)作以下分析 一 承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我國(guó) 擔(dān)保法 的規(guī)定 開發(fā)商為購(gòu)房人提供一般或連帶的保證 擔(dān)保 絕大部分為連帶保證 就必然會(huì)存在承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn) 其保證責(zé)任的引起是由于購(gòu)房人未按合同約定按期償還銀行按揭貸款 所造成的 一旦購(gòu)房人發(fā)生此種情況 銀行可以將開發(fā)商和購(gòu)房人作 為共同被告要求承擔(dān)連帶責(zé)任 而購(gòu)房人與開發(fā)商比起來(lái) 明顯的要 開發(fā)商首先承擔(dān)責(zé)任是銀行的首選 開發(fā)商會(huì)因此承擔(dān)向銀行償還貸 款本息及滯納金 4 二 與此相關(guān)的其他法律風(fēng)險(xiǎn) 1 與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 1 銀行逾期放款或未按購(gòu)房人要求放款銀行逾期放款或未按購(gòu)房人要求放款 銀行在放貸之前 應(yīng)由購(gòu) 房人與開發(fā)商簽訂 商品房買賣合同 并繳納首付款 而銀行能否如 期并按購(gòu)房人要求的金額及年限提供剩余的按揭貸款 則需要經(jīng)過(guò)銀 行的嚴(yán)格的資料審查及審批程序 由于資源掌握的不均衡性 銀行極 有可能不按期放貸 而在開發(fā)商與銀行的按揭合作協(xié)議中基本沒(méi)有關(guān) 于銀行逾期放款的違約責(zé)任 即便是有 可能也只是具有形式而無(wú)實(shí) 質(zhì)性內(nèi)容 對(duì)于開發(fā)過(guò)程中最重要的 生命線 資金 一旦延遲放貸 輕則影響開發(fā)周期 重則導(dǎo)致項(xiàng)目癱瘓乃至于 爛尾 2 銀行因各種原因辦理抵押登記延后銀行因各種原因辦理抵押登記延后 由于開發(fā)商為購(gòu)房人提供的 是階段性的連帶保證 只要購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完產(chǎn)權(quán)登記 就可以 辦理抵押登記了 開發(fā)商也就此脫離了連帶保證責(zé)任 因?yàn)殚_發(fā)商的 償還能力無(wú)論從哪個(gè)角度 作為購(gòu)房人來(lái)說(shuō)都是無(wú)法相提并論的 所 以即便是房產(chǎn)證下來(lái)后銀行也不急著辦理抵押登記 并以種種理由拖 延 雖然可以依據(jù)合同或公平原則去追究銀行的責(zé)任 但在實(shí)踐中予 以實(shí)現(xiàn)是具有相當(dāng)難度的 基于與銀行的特定關(guān)系 開發(fā)商是有苦說(shuō) 不出 到頭來(lái)只能 自我承受和自我消化 3 銀行的消極行使權(quán)利 導(dǎo)致開發(fā)商受損 銀行的消極行使權(quán)利 導(dǎo)致開發(fā)商受損 如果在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了購(gòu) 房人延期付款的情形 按照貸款合同 銀行是有權(quán)解除貸款合同的 但銀行并不著急與購(gòu)房人解約 而是根據(jù)銀行與開發(fā)商的按揭合作協(xié) 議 要求開發(fā)商承擔(dān)還款保證責(zé)任 并直接從開發(fā)商的保證金賬戶中 劃轉(zhuǎn) 開發(fā)商能做的也只是通過(guò)各種方式去要求購(gòu)房人按期還款 從 而轉(zhuǎn)嫁了矛盾和風(fēng)險(xiǎn) 使開發(fā)商處于兩難境地 2 因購(gòu)房人的行為而導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn) 與銀行相比 無(wú)論是資金實(shí)力 個(gè)人資信 既往合作 誠(chéng)信程度 等 購(gòu)房人均不能與銀行等量齊觀 因此無(wú)論產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)種類或風(fēng)險(xiǎn) 程度都是大于銀行的 5 1 購(gòu)房人未按約定期限還款購(gòu)房人未按約定期限還款 由于開發(fā)商在抵押登記前承擔(dān)的是連 帶保證責(zé)任 一旦購(gòu)房人逾期還款 銀行或者從開發(fā)商的賬戶中扣劃 保證金 或者提前收回貸款并要求開發(fā)商承擔(dān)代償義務(wù) 所以即使是 開發(fā)商房屋建設(shè)與交付 但在此后的一段時(shí)間內(nèi) 購(gòu)房人能不能按時(shí) 還款 成為開發(fā)商頭上的一顆 定時(shí)炸彈 隨時(shí)會(huì)因?yàn)橘?gòu)房人的各 種原因如經(jīng)濟(jì)危機(jī) 房屋質(zhì)量等 導(dǎo)致開發(fā)商要為此先行承擔(dān)責(zé)任 2 購(gòu)房人欺騙貸款行為購(gòu)房人欺騙貸款行為 欺騙的行為具體表現(xiàn)在 提供虛假的法律 文件資料 對(duì)提供的文件資料進(jìn)行變?cè)?以他人名義申請(qǐng)貸款等 現(xiàn) 行的銀行審查制度雖然形式上看似嚴(yán)格 但其多半還停留在形式審查 階段 加之誠(chéng)信體系建設(shè)的缺失 一旦出現(xiàn)購(gòu)房人提供虛假文件資料 的情況出現(xiàn) 則銀行首先拒絕放貸 其次要解除貸款協(xié)議 開發(fā)商可 能要為此承擔(dān)違約責(zé)任 3 拖延辦理產(chǎn)權(quán)證拖延辦理產(chǎn)權(quán)證 由于購(gòu)房人的原因 如欠交房款 未將有關(guān)辦 產(chǎn)權(quán)的稅費(fèi)及時(shí)交納 或者其他原因在開發(fā)商具備辦證條件后不積極 辦理 導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理一拖再拖 抵押登記無(wú)法進(jìn)行 開發(fā)商的保證 責(zé)任也無(wú)法及時(shí)解除 從而無(wú)形中延長(zhǎng)了開發(fā)商的保證責(zé)任 4 購(gòu)房人因其他客觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房人因其他客觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn) 由于開發(fā)商銷售的對(duì)象是不 特定的社會(huì)群體 購(gòu)房人隨時(shí)都有可能出現(xiàn)有礙于及時(shí)還款的情況出 現(xiàn) 如購(gòu)房人死亡 經(jīng)濟(jì)危機(jī)或破產(chǎn) 喪失支付能力等等 出現(xiàn)這種 情況 開發(fā)商就可能要承擔(dān)代償責(zé)任 3 開發(fā)商追償權(quán)能否實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商在承擔(dān)了代償責(zé)任后 向購(gòu)房人追償時(shí)能否實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商在承擔(dān)代償責(zé)任后追償能否實(shí)現(xiàn) 受以下條件的限制 1 要求購(gòu)房人繼續(xù)履行合同的前提是購(gòu)房人具備履行能力 但從按 揭的角度看 按揭購(gòu)房人已經(jīng)在事實(shí)上不再具備這樣的條件 2 開發(fā)商解除合同 要求購(gòu)房人返還房屋 并向購(gòu)房人返還首付款 6 但在貸款的償還上 涉及一個(gè)償還主體問(wèn)題 即是開發(fā)商直接將貸款 償還給銀行還是由購(gòu)房人還給銀行 復(fù)雜的法律關(guān)系給開發(fā)商的善后 處理造成極大的負(fù)擔(dān) 4 有關(guān)法律政策的風(fēng)險(xiǎn) 1 最高人民法院 國(guó)土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí) 行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知 規(guī)定 被執(zhí) 行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記 的房屋 人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封 土地 房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登 記在被執(zhí)行人名下的 預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記 按照該規(guī)定 開發(fā)商在按揭保證期間 如果購(gòu)房人所購(gòu)開發(fā)商的房屋因其他原因被 預(yù)查封 且又拖欠銀行貸款的 開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后收回已被法 院預(yù)查封的房屋可能性很小 開發(fā)商容易變成最后的受害者 2 最高人民法院于2004年11月4日實(shí)施的 關(guān)于人民法院民事執(zhí)行 中查封 扣押 凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定 第6條規(guī)定 對(duì)被執(zhí)行人及其所扶 養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋 人民法院可以查封 但不得拍賣 變 賣或者抵債 該規(guī)定保護(hù)了購(gòu)房人的基本生存利益 但如果開發(fā)商 承擔(dān)了保證責(zé)任 由于無(wú)法依法收回房屋 開發(fā)商因此需要承擔(dān)的風(fēng) 險(xiǎn)在所難免 四 開發(fā)商按揭貸款法律風(fēng)險(xiǎn)防范 一 采取替代責(zé)任方式 1 由專業(yè)的擔(dān)保公司為購(gòu)房人提供連帶責(zé)任擔(dān)保 這樣做的好處是可 以避免開發(fā)商在將房屋售出后 還要繼續(xù)承擔(dān)理應(yīng)轉(zhuǎn)移的社會(huì)職能 減輕開發(fā)商的精神壓力和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān) 更好地投入到產(chǎn)品的品質(zhì)提高和 市場(chǎng)建設(shè)中去 而擔(dān)保公司又因此拓寬了業(yè)務(wù)領(lǐng)域 但此種方式的前 提或困難在于 7 1 擔(dān)保公司出于避險(xiǎn)的目的 不愿意涉及這一領(lǐng)域的業(yè)務(wù) 2 擔(dān)保公司目前的實(shí)力有限 對(duì)小的開發(fā)項(xiàng)目尚可 但達(dá)到一定規(guī) 模的 恐怕就力不從心了 3 開發(fā)商與擔(dān)保公司既往的或曾經(jīng)有過(guò)的合作關(guān)系 這對(duì)是否能采 取此種方式至關(guān)重要 4 在擔(dān)保費(fèi)用的負(fù)擔(dān)上 開發(fā)商和購(gòu)房人能否達(dá)成一致 5 現(xiàn)行法律或者政策方面應(yīng)給予一定的保障和支持 2 賦予商品房預(yù)售抵押的生效法律效力 因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定 不動(dòng)產(chǎn)的抵押 需經(jīng)過(guò)抵押登記方能生效 而在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)到購(gòu)房人 前 房屋抵押無(wú)法在法律上達(dá)到生效的條件 所以 在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)到 購(gòu)房人前 開發(fā)商為了銷售以及回款 不得不去承擔(dān)連帶保證責(zé)任的 風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù) 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 第3條第4款規(guī)定 本辦法 所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押 是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后 由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款 將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作 為償還貸款履行擔(dān)保的行為 從此條規(guī)定看 似乎應(yīng)隱含著預(yù)售的 商品房也是可以辦理抵押的 北京市房地產(chǎn)管理部門目前已經(jīng)開始接 受辦理預(yù)售商品房的抵押登記 其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)管理部門能 否制定好流程 并且作為銀行的開發(fā)商能否接受 二 在按揭現(xiàn)行操作方式下完善合同條款 如果短期內(nèi)改變現(xiàn)行按揭貸款的模式和流程難度過(guò)大 涉及多方 面的協(xié)調(diào)與配合 那么現(xiàn)階段把好合同的簽約質(zhì)量關(guān) 是一種比較具 有實(shí)效性的方式 1 與銀行的按揭合作協(xié)議 首先 應(yīng)當(dāng)增加約定辦理抵押登記期限的條款 開發(fā)商應(yīng)在與銀行的 按揭合作協(xié)議中約定 如開發(fā)商在辦理完畢購(gòu)房人所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證并 向銀行提供后多少個(gè)工作日內(nèi) 銀行應(yīng)辦理完畢抵押登記手續(xù) 逾期 8 辦理銀行應(yīng)對(duì)由此造成開發(fā)商增加損失賠償 并按逾期的期限承擔(dān)相 應(yīng)的違約責(zé)任 由此督促銀行加快辦理速度 其次 約定銀行逾期放 款的違約責(zé)任 購(gòu)房人按銀行要求提供真實(shí)文件資料后 銀行經(jīng)過(guò)審 查 在規(guī)定的期限內(nèi)將貸款打入開發(fā)商賬戶 無(wú)正當(dāng)理由出現(xiàn)逾期的 銀行應(yīng)向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任 但是上述兩點(diǎn)的難點(diǎn)在于銀行能否接 受這樣的條款 我們應(yīng)當(dāng)看到在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上還是貸出方的 市場(chǎng) 2 開發(fā)商與購(gòu)房人的 商品房買賣合同 在與購(gòu)房人簽訂的 商品房買賣合同 中應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題予以明確 1 與購(gòu)房人明確開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的解約權(quán) 在購(gòu)房人逾期償 還銀行月供情形下 在銀行不積極履行解約權(quán)的條件下 在 商品房 買賣合同 協(xié)議中約定 明確開發(fā)商在銀行的保證金賬戶因購(gòu)房人逾 期還款原因被扣劃的 可約定具體扣劃次數(shù)或金額 開發(fā)商可以解 除 商品房買賣合同 同時(shí)可約定購(gòu)房人應(yīng)承擔(dān)因此產(chǎn)生的違約責(zé) 任 2 與購(gòu)房人關(guān)于產(chǎn)權(quán)證的辦理問(wèn)題的約定 因?yàn)樵趯?shí)際中 可能出 現(xiàn)多種原因?qū)е沦?gòu)房人不積極辦理產(chǎn)權(quán)或怠于行使權(quán)利 如個(gè)人經(jīng)濟(jì) 問(wèn)題 產(chǎn)生退房打算等 所以在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí) 購(gòu)房人往往不積極主動(dòng) 所以應(yīng)在所以應(yīng)在 商品房買賣合同商品房買賣合同 中嚴(yán)格約束購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的相關(guān)中嚴(yán)格約束購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的相關(guān) 義務(wù) 如不及時(shí)到場(chǎng)導(dǎo)致辦理延期 不交納稅費(fèi)而造成辦理拖延 購(gòu)義務(wù) 如不及時(shí)到場(chǎng)導(dǎo)致辦理延期 不交納稅費(fèi)而造成辦理拖延 購(gòu) 房人都要為此承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任 房人都要為此承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任 三 其他風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施 1 與銀行做好溝通與協(xié)調(diào)工作 由于能夠提供按揭貸款的商業(yè)銀行眾多 每個(gè)銀行的審貸標(biāo)準(zhǔn)又各有 差別 因此 作為開發(fā)商應(yīng)與合作銀行在按揭的審查標(biāo)準(zhǔn)上保持良好 的溝通 如要求銀行提供詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商按揭業(yè)務(wù)人員 進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)等 以此保證信息的對(duì)稱和通暢 使審查不再成為按揭 9 的阻礙 2 完備事先防范程序 目前按揭的做法是開發(fā)商與購(gòu)房人先行簽訂買賣合同 然后再向銀行 申請(qǐng) 由銀行進(jìn)行資料審查 很多則是由于按揭人不符合條件而銀行 拒絕放貸 從而導(dǎo)致了辦理期限的延后和資金使用計(jì)劃的變更 在實(shí) 際中 可以采取先向銀行提供資料的辦法 在銀行初步審查無(wú)大的問(wèn) 題時(shí) 開發(fā)商再與購(gòu)房人簽訂合同 正式向銀行申請(qǐng)貸款 但程序的 增加可能會(huì)導(dǎo)致銀行的工作量增大 3 辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)的事先準(zhǔn)備 為防止購(gòu)房人在入住后拖延辦理產(chǎn)權(quán)證 開發(fā)商在為購(gòu)房人辦理入住 時(shí)可以要求購(gòu)房人將相關(guān)稅費(fèi)先行交齊 如契稅 公共維修基金 印 花稅等 同時(shí)提供辦理產(chǎn)權(quán)的委托手續(xù)及相關(guān)證件 這樣能夠保證在 將來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)遲滯時(shí) 不會(huì)從根本上造成延誤 四 明確法院有關(guān)預(yù)查封的情形 最高人民法院 國(guó)土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和 國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知 規(guī)定 預(yù)查封主 要指法院對(duì)被執(zhí)行人尚未取得權(quán)屬證明的不動(dòng)產(chǎn)所采取的訴訟保全和 執(zhí)行措施 其效力等同于查封 如果不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí) 行人名下的 預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記 查封期限從預(yù)查封之日 起計(jì)算 預(yù)查封的期限為兩年 屆滿可以續(xù)封一次 續(xù)封期限為1年 特殊情況經(jīng)高級(jí)人民法院批準(zhǔn) 可再續(xù)封1年 由此可見(jiàn) 預(yù)查封措施 的采取對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō) 是存在相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的 其有下列數(shù)種情形 1 對(duì)開發(fā)商全部繳納土地使用權(quán)出讓金 但尚未辦理土地使用權(quán)登記 的 法院可以開發(fā)商為被執(zhí)行人