建設(shè) 天波園整體營(yíng)銷策略 深圳尚美佳廣告有限公司 2002年 7月 金燦燦的南開福地 【 市場(chǎng)描述 】 隨著政府加大了對(duì)南開片區(qū)的投入和力度，企業(yè)房產(chǎn)開發(fā)如火如荼，凱興公寓、凱立天香家園、凱立欣園、名士郡等雨后春筍般出現(xiàn)，新世界花園、萬(wàn)隆文化家園等項(xiàng)目近水樓臺(tái)先得月，率先受益，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。加上南開板塊近鄰和平區(qū)，和平區(qū)購(gòu)房的人氣和全市人民的關(guān)注加快了南開片區(qū)新樓崛起和片區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 不足的是 ，一是該片區(qū)的商業(yè)環(huán)境和人文環(huán)境還比較混亂。二是地價(jià)成本高，導(dǎo)致樓盤價(jià)格偏高（比中環(huán)線片區(qū)平均高出 500元 /從而影響了消費(fèi)者的置業(yè)積極性。 結(jié)論：片區(qū)正處開發(fā)快速增長(zhǎng)期，從危改到可持續(xù)發(fā)展，到處都在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，整體格局明顯散亂，影響片區(qū)高檔人文社區(qū)形象的提升，市政公共配套還有待完善。 遭遇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 【 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 】 新世界家園 位于和平區(qū)，多層、小高層為主價(jià)格范圍 3400平方米屬天津市高檔住宅，口碑較好，市場(chǎng)銷售強(qiáng)勁，日銷 2套，市場(chǎng)定位為尊貴豪宅，消費(fèi)目標(biāo)群體層次也較高，但小高層居多，與本案的競(jìng)爭(zhēng)只在部分高層上。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 凱立欣園 售樓處已成型。項(xiàng)目工程進(jìn)度較快，目前為樓花，項(xiàng)目值得關(guān)注，就圍墻等設(shè)計(jì)格調(diào)來(lái)看，項(xiàng)目為區(qū)內(nèi)目前規(guī)模和檔次都很偏高的住宅項(xiàng)目由于項(xiàng)目位置離本案較近，同時(shí)銷售日期比本項(xiàng)目略早， 是本案較大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 萬(wàn)隆文化花園 五個(gè)組團(tuán)式高層在和平區(qū)有一定規(guī)模，與本案有多處相似，價(jià)格范圍 3000平方米，但萬(wàn)兆公司開發(fā)的住宅就品質(zhì)或服務(wù)方面都有很大問(wèn)題，在消費(fèi)者中口碑較差，距本案有一定心理距離 ,但也是本案直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 名士郡（臺(tái)北花苑） 六棟七層多層、一棟小高層、一棟高層價(jià)格范圍 3500方米由于初期銷售案略等不慎，價(jià)位偏高，管理服務(wù)不良等，造成消費(fèi)者心理差距，與本案有一定心理距離，項(xiàng)目特點(diǎn)及市場(chǎng)定位有別于本案。在高層上與本項(xiàng)目有沖突。 結(jié) 論 南開 天波園的市場(chǎng)推廣一定要有 差異化，并 爭(zhēng)取及早入市。 優(yōu)勢(shì) （ 獨(dú)家擁有 ） 規(guī)模大 ， 60萬(wàn)平方米的超大社區(qū)吸引力與市場(chǎng)影響力 。 建設(shè)品牌多年來(lái)的誠(chéng)信積累的品牌信賴感與有效的消費(fèi)口碑傳達(dá)率 。 南開區(qū)作為著名的學(xué)府區(qū)位價(jià)值在消費(fèi)者心中根深蒂固 。 產(chǎn)品品質(zhì)保障，北方罕有的架空層與主園林呼應(yīng)，可緩解容積高的不利。 劣勢(shì) 容積率過(guò)高，環(huán)境空間小，未能充分適應(yīng)環(huán)境要求大大提高的市場(chǎng)需求。 項(xiàng)目雖然有規(guī)模大，但各個(gè)組團(tuán)被公共交通線分隔。 片區(qū)樓盤及本身在售樓盤項(xiàng)目銷售進(jìn)度總體過(guò)慢 。 機(jī)會(huì) 前期項(xiàng)目銷售單位中業(yè)主購(gòu)買和推薦購(gòu)買占所占比例較高。 本地樓市正處于更新?lián)Q代期，買家對(duì)新產(chǎn)品和新形象抱有積極的需求，項(xiàng)目必須賦予獨(dú)特的市場(chǎng)觀念與鮮明的推廣主題。 結(jié) 論 市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化：本區(qū)推廣較此前 各區(qū)可能會(huì)有較大的阻力，應(yīng)充分把握品牌優(yōu)勢(shì)與 項(xiàng)目獨(dú)特品質(zhì)的機(jī)會(huì)：有一個(gè)成熟的 “ 樣板生活 ” 社 區(qū)，有一群對(duì)開發(fā)建設(shè)集團(tuán)有信心的業(yè)主。 誰(shuí)是我們上帝 【 目標(biāo)群體分析 】 仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水。 喜歡購(gòu)買天波園的是什么人？ 高收入 中收入 低收入 低層次 中層次 高層次 我們 的 上帝 1. 大中型企業(yè)老總，主要為民營(yíng)企業(yè) 2. 較多的中高級(jí)公務(wù)員 3. 有灰色收入的隱居者 4. 立足天津的影視文藝界“公眾人物” 5. 來(lái)津投資并準(zhǔn)備長(zhǎng)期發(fā)展的僑胞和外籍商人 多數(shù)屬首次置業(yè)，部分二次置業(yè)， 重視 物業(yè)品質(zhì)、戶型的舒適和居住環(huán)境及條件、并能充分體現(xiàn)自己 “成功人士”的身份和地位， 獲得一種 尊貴感 ，不排除少量炒作行為和從眾心理。 我們說(shuō)什么 【 推廣核心概念 】 九如文鼎 家園 九如文谷 “九如”： 如山如皋，如岡如陵，如川之方至，以莫不增 如月之恒，如日之升，如南天之壽，如松柏之茂，無(wú)不爾如承。 “文鼎”： 與鼎相應(yīng)，借以多種藝術(shù)手法和場(chǎng)所生動(dòng)活潑地展現(xiàn)中華五千年光輝燦爛的歷史文明和博大精深的民族文化，寓文于樂(lè)，融參觀和參與于一體，把展示、參觀和交流有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。 金域之城 福地名宅 文化之城 主流未來(lái) 健康之城 驅(qū)動(dòng)源生活 學(xué)習(xí)文化 +健康 上善生活 斯文人家 上善若水。居善地，心善淵，與善仁，言善信， 正善治，事善能，動(dòng)善時(shí)。 道德經(jīng) 倡導(dǎo)一種上善的生活方式，斯文人家能反應(yīng)出習(xí)書學(xué)畫的生活氣息，文化藝術(shù)氛圍充足。 中環(huán)線 國(guó)際人文名宅 區(qū)位 + 檔次 + 品質(zhì) + 尊貴 形象 人文南開 璀璨天波園 一顆種子，需要多少灌溉？一段成長(zhǎng)，需要多少心血？一世傳承， 又需要多少關(guān)愛(ài)？天天在教條下生活，誰(shuí)能真正了解人本的精神？ 其實(shí)只有傳承與深耕，才能將人本的精神留給下一代！我們相信， 一點(diǎn)過(guò)往的傳承，一點(diǎn)愛(ài)心的深耕，理念，就因此而延續(xù)，而人本 的精神，也就在其中，一點(diǎn)一滴地累積。 我們知道，只有在人本的前提下，人類的進(jìn)步才會(huì)更人性！也只有 在這樣的精神下，社會(huì)、城市、居住才能不斷地前進(jìn)，再前進(jìn)。 尊貴。與眾不同！ 天波園 我們的生活習(xí)慣在逐漸進(jìn)步，我們的思想境界在不斷升華，我們渴望被尊重，被認(rèn)可，我們更希望走在大街上，老遠(yuǎn)就被人認(rèn)出來(lái)并被簇?fù)?，這是一種榮耀。住在天波園，已經(jīng)默認(rèn)您的身份高人一等。 生活就在天波園 ！ 天波園其實(shí)就是一種品位，一種文化，一種生活方式。天波園的水是有感情的，天波園的建筑是有生命的，天波園的一花一草一木是有靈性的 天波園就是文化的擁有者，就是品位的傳承者，在現(xiàn)實(shí)的迷離中，為什么不選擇這樣的天波園生活格調(diào)。 人本，是傳承與深耕的。生活是我們對(duì)文化的詮釋。 觀念的進(jìn)步帶來(lái)文化的演進(jìn)。 創(chuàng)造藝術(shù)的生活，創(chuàng)造生活的藝術(shù)。 想要成為天波園的主人，沒(méi)有一點(diǎn)財(cái)力和身份，幾乎是不可能。 關(guān)于尊貴，天波園看得太多，關(guān)于品位，天波園有高人一等的 淡泊 . 經(jīng)營(yíng)健康永遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)事業(yè)重要，修身養(yǎng)性比金錢游戲更重要，在天波園主人身上，總是多了一份修養(yǎng)，一份炫耀。 住宅建筑不是鋼筋水泥的構(gòu)成的 “ 住人機(jī)器 ” ，建造住宅的目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)人們生活品位的提升，在于實(shí)現(xiàn)對(duì)人性的終極關(guān)懷。 我們的支撐 【 廣告支撐點(diǎn) 】 位置 傳統(tǒng)商業(yè)中心 孩子明白了自己是這個(gè)城市的主人 ， 他擁有城市的繁華 ， 擁有最新的資訊 ， 擁有最現(xiàn)代的科技 ， 生活方式 天性園 孩子擁有一個(gè)完全自然的生態(tài)空間 海河 、 衛(wèi)津河 孩子開始學(xué)習(xí)人類的發(fā)展知識(shí) ， 文明的產(chǎn)生內(nèi)容 新家 孩子學(xué)會(huì)了如何收拾自己的房間 文化詩(shī)廊 孩子開始對(duì)中國(guó)五千年的文明產(chǎn)生興趣 ， 在這里 ， 定下人生的第一個(gè)目標(biāo)：熟背唐詩(shī)三百首 文谷園： 后附具體方案 會(huì)所 孩子明白了什么叫 “ 健康 ” 社區(qū)文化活動(dòng) 參與其中 ， 孩子學(xué)會(huì)了 “ 合作 ” 、 “ 交流 ” 、 “ 溝通 ” 打造一個(gè)人們夢(mèng)幻與現(xiàn)實(shí)的交匯地，是綠色、美麗與浪漫浸潤(rùn)的空間。 兒時(shí)記憶中的長(zhǎng)青藤、牽?；?幾回魂?duì)繅?mèng)繞 ，而今，呼吸的是真實(shí)的芬芳，觸摸的是真實(shí)的綠意，不論是在觀景、親水的那份愜意，或璞真回歸的那種感受，源于綠葉、源于青藤、源于心靈的潔凈和超脫。 墻外遍種常青藤植物，戶戶設(shè)雙層生態(tài)窗 ，其間密植珍品植物，空氣經(jīng)過(guò)充分的過(guò)濾、凈化之后，室內(nèi)生態(tài)將得到最大改善。從此房間將是滿目春色，清新空氣，和煦陽(yáng)光。拒之在外的是秋日沙塵、冬天寒冷和擾人噪音。在青藤公寓，科學(xué)的實(shí)踐、技術(shù)的創(chuàng)新是人性回歸的根本保障。 挑高的層高 ，挑傳統(tǒng)戶型，擺脫壓抑、憋悶和煩躁。體驗(yàn)空 靈、寬闊，感受自由飄飛，心曠神怡。 青藤公寓多款的戶型 打破過(guò)去單調(diào)格局，倡導(dǎo)回歸人性的主張，因此無(wú)論是在如此靈性之柔空間內(nèi)賞景，懷舊，或是幻想、開拓，一定能體驗(yàn)融入自然，暢想遨游的真實(shí)感覺(jué)。 青藤公寓 生活藝術(shù)館： 展現(xiàn)藝術(shù)成就和提供學(xué)術(shù)交流，不僅使天波園城區(qū)的業(yè)主生活和文化品位有了極大的豐富與提高，而且使天津與國(guó)內(nèi)外，特別是歐美國(guó)家在文化、藝術(shù)方面的交流與合作大大加強(qiáng)，同時(shí)也帶來(lái)一些潛在的商業(yè)合作機(jī)會(huì)，為城市文化的發(fā)展做了一份應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 高品位社會(huì)服務(wù)設(shè)施： 有經(jīng)營(yíng)國(guó)際名牌的商場(chǎng)精品廊，充滿個(gè)性與文化韻味的西餐廳、咖啡館、小酒吧、生活大師文化沙龍以及增設(shè)建設(shè)會(huì)館，必將以其極高的文化藝術(shù)含量傲視天津居住小區(qū)，成為人們心目中當(dāng)之無(wú)愧的最有文化氣息的高尚社區(qū)。 我們?cè)趺凑f(shuō) 【 廣告表現(xiàn)策略 】 表現(xiàn)居住天波園的五種感覺(jué) 品質(zhì)感 自由感 歸宿感 尊貴感 私密感 表現(xiàn)天波園的人居文化 生活的智慧， 在于濾除那些不重要的雜質(zhì)， 而保留最重要的部分， 享受家庭、生活文化、與大自然的樂(lè)趣。 林語(yǔ)堂 對(duì)于文化的重要，天波園有著更深的詮釋，傳承、深耕、唯美、濯洗、包容、自由、快樂(lè)、智慧、藝術(shù) 在天波園大尺度花影水庭院，融入天波園藝術(shù)靈感的人文意境，營(yíng)造出氣韻生動(dòng)的自然舞臺(tái)。 城市把休閑當(dāng)做奢侈，天波園將休閑變成習(xí)慣。在天波園，南開不僅僅是用來(lái)看的，她是用來(lái)享受的。 天波園的園藝小品和小區(qū)景觀均出一流設(shè)計(jì)師的精心創(chuàng)作及巧奪天工的民間絕藝，其中引入的石雕小品，爭(zhēng)取系出石雕名匠后人之手，將幾近失傳的千古絕藝奇跡般再現(xiàn)于這片高尚社區(qū)之中，加倍提升項(xiàng)目的藝術(shù)與人文品質(zhì)。 跨上木質(zhì)的小橋，猶如走在云南麗江的納西古城，彩色的燈光從水中穿過(guò)由鵝卵石和彩色大理石構(gòu)成的河床變幻出神秘的色彩，光與影，人與水，形成了自然的交流。 我們的推廣 【 廣告?zhèn)鞑ゲ呗?】 互動(dòng)式推廣，場(chǎng)景式營(yíng)銷 在我們每一階段的推廣過(guò)程中，都是以一個(gè)大型推廣活動(dòng)為龍頭，以現(xiàn)場(chǎng)氣氛為場(chǎng)景，牽動(dòng)所有的推廣手段，我們的現(xiàn)場(chǎng)、我們的廣告語(yǔ)、我們的報(bào)紙、我們的媒介、我們所有的推廣，都是為之服務(wù)，從而達(dá)到于勢(shì)、于境、于情感染受眾，達(dá)到每次推廣目標(biāo)。 第一階段 蓄勢(shì)造市 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 預(yù) 熱 時(shí)間： 9月 1日 5日 核心 ： 樹立天波園“人文名宅” 人居相依的親切形象 目的： 1、吸引關(guān)注，提高知名度； 2、截流客戶，儲(chǔ)備客源 品質(zhì) 理念 預(yù)熱階段主題傳播 主題： 天波園掀起天津人居風(fēng)暴 我們需要什么樣的生活？ 邀請(qǐng)?zhí)旖驑I(yè)界知名人士以及京津滬穗等地地產(chǎn)專家共同 探討天波園花園的人居生活。 1、生活在城市中心 人們擇居的主旋律 2、生活充滿藝術(shù) 品位生活的真諦 3、生活在健康里 理想生活的狀態(tài) 4、生活在天波園 尊貴生活的首選 天津人居風(fēng)暴論壇 互動(dòng)推廣一： 論壇內(nèi)容 掀起天津新一輪人居的風(fēng)暴 倡導(dǎo)新一代人文生活的理念 迅速在市場(chǎng)樹立項(xiàng)目的知名度 輔助手段 手段一：現(xiàn)場(chǎng)形象展示 圍墻、路燈旗、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)園林景觀、印刷品 手段二：報(bào)紙媒介宣傳 消息釋放、天波園人居文化傳播、天波園落戶天津 城中心 活動(dòng)效應(yīng)： 活動(dòng)預(yù)算： 人民幣 5萬(wàn) 預(yù)熱階段訴求點(diǎn) 生活就像天波園！ 天波園的生活方式和生活格調(diào)是什么？我們?yōu)槭裁催x擇天波園。 生活質(zhì)量的高低在于文化。 未來(lái)，文化氛圍是選擇居住地的重要標(biāo)準(zhǔn)。 天波園與天津的相融，他們能牽手嗎？ 明天我們住哪里？ 第二階段 亮 相 時(shí)間： 10月 18日（開盤日） 0日 核心 ： 建立天波園“人文名宅”的 美譽(yù)度 目的： 1、加強(qiáng)市場(chǎng)感染力； 2、提升美譽(yù)度，形成口碑； 3、吸納首批客戶； 4、儲(chǔ)備意向客戶 強(qiáng)勢(shì)突圍 開盤強(qiáng)銷 品質(zhì) 尊貴 亮相階段主題傳播 天波園之旅 外部設(shè)置 1、 天使的飛翔 小圣馬克廣場(chǎng)放飛鴿子 2、天波園秀 體現(xiàn)歐美文化 3、小丑送禮 快樂(lè)送給你 4、街頭藝術(shù) 免費(fèi)素描，像框裝表（條件設(shè)定） 5、 免費(fèi)合影 “一拍得”天波園布景快照 6、洋妞引賓 異域風(fēng)情 內(nèi)部設(shè)置 7、 天波園雕塑長(zhǎng)廊 品嘗凝固的藝術(shù) 8、 參觀文谷園 賞藝術(shù)精品 9、天波園社雕揭幕 天波園精神堡壘 10 、“天波園之旅”幸運(yùn)大抽獎(jiǎng) 天波園真實(shí)體驗(yàn) 活動(dòng)設(shè)定： “天波園之旅”大型活動(dòng) 互動(dòng)推廣三： 活動(dòng)時(shí)間： 開盤日 當(dāng)天，持續(xù)兩天 常規(guī)日 以上劃線部分為常規(guī)開展 免費(fèi)參加，若全家到場(chǎng)，還有驚喜禮品贈(zèng)送 活動(dòng)效應(yīng)： 迅速積聚大量人氣 迅速傳播項(xiàng)目名稱 迅速在市場(chǎng)上建立知名度和樓盤檔次 輔助推廣： 天波園發(fā)展商訪談 相關(guān)形象廣告?zhèn)鬟_(dá) 活動(dòng)預(yù)算： 人民幣 10萬(wàn) 清清南開 悠悠天波園攝影大賽 活動(dòng)組織： 免費(fèi)參加“清清南開 悠悠天波園”攝影大賽 年齡在 12歲以下均可參加。 拍攝區(qū)域?yàn)樘觳▓@ 南開的風(fēng)景照。 屆時(shí)邀請(qǐng)知名業(yè)界專家評(píng)審， 活動(dòng)時(shí)間： 11月下旬開始，截止 12月中旬 活動(dòng)效應(yīng)： 持續(xù)項(xiàng)目銷售的熱度 體現(xiàn)天波園發(fā)展商對(duì)于孩子的關(guān)愛(ài) 延續(xù)項(xiàng)目的主題，并引導(dǎo)社會(huì)關(guān)心環(huán)境，愛(ài)護(hù)健康 互動(dòng)推廣三： 活動(dòng)預(yù)算： 人民幣 5萬(wàn) 亮相階段訴求點(diǎn) 生活有一種亮度，一旦逾越，從此陽(yáng)光燦爛；生活有一種高度， 一旦飛躍，從此天馬行空。 平常，你要駕車穿梭煩瑣的人情世故和商場(chǎng)戰(zhàn)事中，但是生活在 天波園，你卻更喜歡散步，因?yàn)橹休S水庭院，沿湖的步道，只允許 散步，卸下負(fù)累，讓生活慢條斯理。 記憶中，天波園好象很遠(yuǎn)，那粼粼的波光，那顯得有些陳舊卻高 傲的建筑，那悠閑的水上泛舟 現(xiàn)在，在天波園也可以實(shí)現(xiàn)，并 且變成一種自然。 住進(jìn)天波園不久，我發(fā)現(xiàn)爸爸變了，每天 6點(diǎn)就出門，回來(lái)時(shí)總是 笑呵呵的。一問(wèn)，原來(lái)爸爸現(xiàn)在每天早上與隔壁張大爺約好沿湖跑 步計(jì)劃，南開文化工程成為他們的健身場(chǎng)。 - 市場(chǎng)引爆 快速銷售 火 爆 時(shí)間： 12月 21日 核心 ： 放大產(chǎn)品利益點(diǎn)，實(shí)景實(shí)說(shuō) 目的： 1、實(shí)現(xiàn)天波園快速銷售 2、消化意向客戶 品質(zhì) 享受 互動(dòng)推廣四： 天波園迎圣誕嘉年華篝火晚會(huì) 活動(dòng)組織： 發(fā)出邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)新老業(yè)主免費(fèi)參加 全家來(lái)者更有禮品相送 當(dāng)天成交客戶享受驚喜優(yōu)惠，并贈(zèng)送圣誕神秘禮品 活動(dòng)時(shí)間： 12月 25日開始，持續(xù)兩天 活動(dòng)效應(yīng)： 持續(xù)項(xiàng)目銷售的熱度 溝通天波園與業(yè)主之間的情誼 宣傳造勢(shì)，引起更大關(guān)注 活動(dòng)節(jié)目： 人文風(fēng)情演出 文谷園之旅 天波園歌舞會(huì) 活動(dòng)預(yù)算： 人民幣 10萬(wàn) 持續(xù)階段訴求點(diǎn) 今晚，象天波園一樣守住自己的內(nèi)心。斜坐在大凸窗臺(tái)上，看見(jiàn) 一輪月亮印在南開面，掛在天波園會(huì)所尖尖的屋頂，時(shí)空是那么靜 謐，和著優(yōu)美寧?kù)o，和著波光與星光，和著天波園的情懷，感染心靈。 每天，與妻攜手，擁著家的溫馨，走進(jìn)南開的悠閑，湖畔漫步是一 段心路的歷程，或許會(huì)想起馬可 波羅、雷諾阿、陶淵明、朱自清或者 朱熹，他們都會(huì)與這樣的環(huán)境約會(huì)。 有了天波園的約定，生活與以前大不一樣了。你的寧?kù)o致遠(yuǎn)，你的 從容睿智，你的高貴典雅，仿佛越發(fā)不可收拾，你說(shuō)，這些都是環(huán)境惹的禍 環(huán)境真的可以將人映襯得更加美麗。 天波園的節(jié)日，是在于每一天，每一刻：早上六點(diǎn)是天波園的節(jié)日， 父親和母親被鳥兒?jiǎn)拘?，到園林中練習(xí)太極或去湖邊晨跑；中午 12點(diǎn) 是天波園的節(jié)日，陽(yáng)光從每家每戶經(jīng)過(guò)，把歡笑灑進(jìn)來(lái)；下午 2點(diǎn)是 天波園的節(jié)日，誰(shuí)的孩子正在彈奏的貝多芬鋼琴曲在小區(qū)悠揚(yáng)起伏； 下午 6點(diǎn)，是天波園的節(jié)日，迎著黃昏的恩賜，花園里，湖畔邊，兒孫 的嬉戲，情侶的偶語(yǔ)，被風(fēng)信子傳播得很遠(yuǎn)很遠(yuǎn) 第四階段 一舉成功 后續(xù)銷售 凱 旋 時(shí)間： 2003年春節(jié)后 核心 ： 尾盤熱賣，建設(shè)集團(tuán)品牌 目的： 1、消化尾盤； 2、在自己占領(lǐng)的高地上， 讓建設(shè)集團(tuán)的品牌大旗高高飄揚(yáng)。 品質(zhì) 品牌 天波園營(yíng)銷推廣 戰(zhàn)略部署 時(shí)間 2002 9月 1日 10月 15日 12月 20日 2003春節(jié)以后 銷售結(jié)點(diǎn) 發(fā)售 核心攻擊點(diǎn) 提高知名度 吸引到現(xiàn)場(chǎng) 加強(qiáng)熱度 信賴感 現(xiàn)場(chǎng)感染力 新客戶群 生活氛圍展示 攻擊戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)術(shù) 1 戰(zhàn)術(shù) 5 戰(zhàn)術(shù) 8 戰(zhàn)術(shù) 12 戰(zhàn)術(shù) 15 戰(zhàn)術(shù) 18 戰(zhàn)術(shù) 20 新聞炒作 研討會(huì) 賣場(chǎng)包裝 精品展 篝火之夜 天波園之約 會(huì)所聯(lián)誼會(huì) 戰(zhàn)術(shù) 2 戰(zhàn)術(shù) 6 戰(zhàn)術(shù) 9 戰(zhàn)術(shù) 13 戰(zhàn)術(shù) 16 戰(zhàn)術(shù) 19 戰(zhàn)術(shù) 21 戶外封殺 認(rèn)購(gòu)活動(dòng) 開盤嘉年華會(huì) 異域風(fēng)情 抽獎(jiǎng)活動(dòng) 新春聯(lián)歡會(huì) 物業(yè)管理大會(huì) 戰(zhàn)術(shù) 3 戰(zhàn)術(shù) 7 戰(zhàn)術(shù) 10 戰(zhàn)術(shù) 14 戰(zhàn)術(shù) 17 新聞發(fā)布會(huì) 新聞專訪 特稿征集 親水節(jié) 藝術(shù)周 戰(zhàn)術(shù) 4 戰(zhàn)術(shù) 11 媒介序攻 幸運(yùn)之旅大抽獎(jiǎng) 開盤階段 7輪攻擊波 第一輪攻擊波 第二攻擊波 第三攻擊波 第四攻擊波 第五攻擊波 第六攻擊波 第七攻擊波 戶外封殺 新聞發(fā)布會(huì) 新聞作炒 記者專訪 媒體攻擊 開盤 熱銷持續(xù) * 全面影響力 * 控制市場(chǎng) * 知名度 * 關(guān)注熱點(diǎn) * 樓盤品質(zhì) * 現(xiàn)場(chǎng)人氣 * 各大媒介 * 儲(chǔ)備客戶量 * 電視 * 權(quán)威信賴感 * 現(xiàn)場(chǎng)影響 * 熱點(diǎn)啟動(dòng) * 持續(xù)熱銷 * 報(bào)紙賣點(diǎn) * 市場(chǎng)關(guān)注 責(zé)任人： 建設(shè)集團(tuán) 責(zé)任人：尚美佳 目標(biāo)：一定要挑動(dòng)天波園的熱點(diǎn) 目標(biāo)：推廣促動(dòng)實(shí)際成交 效果：買家有電話來(lái)問(wèn) 效果：電話咨詢、來(lái)人參觀、實(shí)際成交 （一定要統(tǒng)計(jì)） 天波園市場(chǎng)攻擊 附： 文谷園的資料 （一）宗旨：展現(xiàn)歷史，弘揚(yáng)精粹，凝聚力量。 （二）主題：回顧過(guò)去，把握現(xiàn)在，開拓未來(lái)，發(fā)展創(chuàng)新。 （三）目標(biāo)： 1、文谷：文化展示中心；文化交流平臺(tái)；整合文化資源的基地；文化產(chǎn)業(yè)的聚集地。 2、今天的精品，明天的經(jīng)典：文谷城追求與華夏五千年文明和十二億人口泱泱大國(guó)的世界地位和禮儀之邦的世界形象相適應(yīng)的高品位，致力于今天的精品，明天的經(jīng)典。 文谷園概覽 文谷園設(shè)處項(xiàng)目某一最大組團(tuán)內(nèi)，做足文化味道。 因此項(xiàng)目地處南開老城區(qū)，雙擁南開公園，長(zhǎng)虹公園，自有得天獨(dú)厚風(fēng)景區(qū)，蘊(yùn)涵天地之靈氣。 項(xiàng)目不遠(yuǎn)處一條城市生命河在生生不息地流淌著，活水之渠，得生活之勝。 位居南開文化區(qū)，提挈文脈，薈萃人文。 文谷園規(guī)劃 文谷園總占面積 1000在樓體架空層， 適當(dāng)引導(dǎo)入園林，建筑物按主題相對(duì)成團(tuán)、集中，按 南向北依次為：文化展示區(qū)；文化產(chǎn)業(yè)區(qū)；文化景觀 區(qū)；文化居住區(qū)。 它們?cè)诓季峙c風(fēng)格上既相互聯(lián)系又相對(duì)獨(dú)立，各具特 色，整體協(xié)調(diào)，全園和諧，過(guò)渡自然。整座園林具有 江南水鄉(xiāng)的風(fēng)韻，或湖或池，或溪或渠，或瀑或泉； 亭臺(tái)樓榭或跨水而建，或憑水而筑，或望水而設(shè)。 文化展示區(qū)包括：藝術(shù)交流中心；文化交流中心；歷史 長(zhǎng)廊；單項(xiàng)可分歐美展示區(qū)、東方藝術(shù)區(qū)等。 文化景觀區(qū)包括：科技未來(lái)世界；水上娛樂(lè)城；極樂(lè)島 娛樂(lè)大世界；文化街；藝術(shù)學(xué)苑；商務(wù)中心。 文化產(chǎn)業(yè)區(qū)包括藝術(shù)創(chuàng)作館；圖書信息中心；藝術(shù)沙龍； 文化會(huì)館；文化園；商務(wù)中心。 文化居住區(qū)包括高品質(zhì)住宅。 歷史長(zhǎng)廊 功能：采用建筑藝術(shù)，宏觀展現(xiàn)中華民族歷史發(fā)展 脈絡(luò)，漫步長(zhǎng)廊，如折返于浩渺的歷史長(zhǎng)河之中，佇足 凝思，給人以無(wú)限的遐想和啟迪；長(zhǎng)廊還照顧整個(gè)園林 的協(xié)調(diào)，起到移步換景的作用。 內(nèi)容：以重大歷史事件和有影響的歷史人物為經(jīng)絡(luò)， 宏觀地展現(xiàn)中華民族從傳說(shuō)中的三皇五帝、夏、商、周 唐、宋、元、明、清直至中華人民共和國(guó)成立的歷 史全貌。 形式：以雕塑、壁畫、碑刻等不同形式的建筑表現(xiàn)不 同時(shí)期的歷史內(nèi)容和歷史場(chǎng)面。 風(fēng)格：建筑風(fēng)格以及壁畫、浮雕和塑像所采用的藝術(shù) 手法和流派與歷史進(jìn)程相一致，以表現(xiàn)歷史的凝重古樸、 曲折低徊、亮麗委婉、博大與渾厚。 文化交流中心 （ 1）位置：選擇一個(gè)最大面積的會(huì)所大廳，同