房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析 第四講 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的含義和目的 可行性研究就是在投資決策前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法，由此給出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資、如何投資等結(jié)論性意見，為決策部門最終決策提供提供可靠的科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ) 目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化、減少或避免投資決策失誤、提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的作用 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù) 市項(xiàng)目籌集資金的依據(jù) 使開發(fā)商與各部門簽訂合同協(xié)議的依據(jù) 是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的依據(jù) 國家、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效率的文件 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范指標(biāo)要求等資料 國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo) 開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及被選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的工作階段 投資機(jī)會(huì)選擇 初步可行性研究：在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行科學(xué)論證分析，主要解決是否投資、是否有詳細(xì)研究的必要、哪些問題需要輔助研究（投資估算精確度達(dá)到 20%） 詳細(xì)可行性研究：是投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟（投資估算的精確度達(dá)到 10%） 項(xiàng)目的評(píng)估和決策 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的內(nèi)容 項(xiàng)目概況 開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇 資源供給 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析 結(jié)論和建議 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的步驟 接受委托 調(diào)查研究 方案選擇和優(yōu)化 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 編制可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 市場(chǎng)分析的目的：了解應(yīng)向房地產(chǎn)市場(chǎng)上各類物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平，就擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位；了解影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)而把握投資機(jī)會(huì)與方向；了解房地產(chǎn)使用者對(duì)建筑物功能和設(shè)計(jì)形式的要求，用來指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 如果開發(fā)商沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目持續(xù)的時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生較大的變化、開發(fā)商擬進(jìn)入一個(gè)特殊的市場(chǎng)，該市場(chǎng)沒有前人的經(jīng)驗(yàn)可借鑒時(shí)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)工作尤為重要 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的步驟 確定分析目的 確定分析目標(biāo) 選擇分析方法 估算分析過程所需的時(shí)間和費(fèi)用，以及分析結(jié)果的預(yù)期價(jià)值 數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析 市場(chǎng)分析的結(jié)論和意見 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 宏觀因素分析 市場(chǎng)狀況分析 相關(guān)因素分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 市場(chǎng)狀況分析 各類物業(yè)供求關(guān)系、空置率、成交量、市場(chǎng)吸納能力和速度 土地批租相關(guān)信息 房地產(chǎn)銷售價(jià)格和租金水平、地價(jià)等成本費(fèi)用 已投入使用的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 各類房地產(chǎn)投資的收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤率 項(xiàng)目用地狀況和規(guī)劃情況 市場(chǎng)購買者的情況及其對(duì)房地產(chǎn)商品的的功能要求 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的信息類型 從影響投資的角度分為：與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)的信息；市場(chǎng)運(yùn)作過程中產(chǎn)生的直接信息、與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息 從市場(chǎng)分析的角度分為需求方面的信息、供給方面的信息、交易方面的信息、其他信息 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法 市場(chǎng)數(shù)據(jù)的收集 對(duì)原始數(shù)據(jù)加工分析 加工信息在市場(chǎng)分析中的應(yīng)用 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè) 定性預(yù)測(cè)：依據(jù)人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)分析能力、參照已有的資料、通過主觀判斷、對(duì)事物未來狀態(tài)和總體趨勢(shì)、和發(fā)生發(fā)展的各種可能性及后果等做出分析判斷 定量分析：根據(jù)歷史數(shù)據(jù)判斷發(fā)展的基本模式并假定其不變，由此建立數(shù)學(xué)模型用于定量描述和預(yù)測(cè)對(duì)象未來狀態(tài)和發(fā)展模式 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資與收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成 1. 土地費(fèi)用 2. 前期工程費(fèi)用 3. 房屋開發(fā)費(fèi)用 4. 管理費(fèi)用 5. 銷售費(fèi)用 6. 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7. 其他費(fèi)用 8. 稅費(fèi) 9. 不可預(yù)見費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 土地費(fèi)用構(gòu)成 土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 出讓金是參照基準(zhǔn)地價(jià)或類似地塊出讓金進(jìn)行修正 征地費(fèi)主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)、人員補(bǔ)助安置費(fèi)、新菜地開發(fā)資金、土地管理費(fèi)、耕地占用費(fèi)及拆遷費(fèi)等 城市建設(shè)配套費(fèi)各地均有具體規(guī)定 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)包括拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房屋開發(fā)費(fèi) 房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外配套費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 基本概念：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表、計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)可行性 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期 開發(fā)商成本利潤 成本收益率 投資收益率 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率 （ t=0項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn) 其中 i1 % 010 I R |)(|211211 R R房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 它是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和 當(dāng) ， 說明項(xiàng)目獲利能力達(dá)到或超過基準(zhǔn)收益率要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的 P ()(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 動(dòng)態(tài)投資回收期 是指項(xiàng)目以凈收益低償全部投資所需的時(shí)間 動(dòng)態(tài)回收期 (累計(jì)折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年限 上年累計(jì)折現(xiàn)值得絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值 一般用于用于開發(fā)完結(jié)后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主講教師：金衛(wèi) 開發(fā)商成本利潤率 開發(fā)商成本利潤率： 開發(fā)商成本利潤率 =（項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值 100% 項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值：如果項(xiàng)目出租時(shí)等于項(xiàng)目持有期內(nèi)所有經(jīng)經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計(jì)之和，如果項(xiàng)目全部出售則等于扣除銷售稅金后的凈的