東部核心商務(wù)區(qū)商住公寓調(diào)研報(bào)告一：東部商務(wù)核心區(qū)域概況東部商務(wù)核心區(qū)域，是北京市商務(wù)最集中的區(qū)域，它集三元橋燕莎，建國(guó)門(mén)，CBD，三大商圈于一身，形成黃金三角區(qū)。在這個(gè)區(qū)域里，有進(jìn)駐北京的大部分世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，有大量的外資、合資企業(yè)，也有北京市最優(yōu)秀的寫(xiě)字樓。這個(gè)區(qū)域是高檔樓盤(pán)聚集的區(qū)域，價(jià)格幾乎都在10000元左右，當(dāng)然寫(xiě)字樓會(huì)更貴一些，可以用寸土寸金來(lái)形容這個(gè)地方。所以在這里開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全都是大投入，拆遷大投入，設(shè)計(jì)大投入，包裝大投入，推廣大投入，盡顯高貴所在。由于這區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓的價(jià)格非常高，導(dǎo)致這里的公寓辦公異常火爆，因?yàn)檫@里公寓的檔次足可以和一些乙級(jí)寫(xiě)字樓媲美甚至更高一籌。從而使這個(gè)區(qū)域的商住公寓逐漸流行起來(lái)，演變到現(xiàn)在的一些商住公寓已經(jīng)和一些甲級(jí)不相上下了。二：調(diào)研范圍本次調(diào)研的范圍是：西起東二環(huán)，東到東四環(huán)，南到建國(guó)門(mén)外大街，北到北三環(huán)。項(xiàng)目性質(zhì)：具有純商務(wù)公寓的項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)：第三置業(yè)，時(shí)間國(guó)際，鉑宮國(guó)際，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，華貿(mào)中心，住邦2000，建外SOHO，華遠(yuǎn)尚都國(guó)際。項(xiàng)目位置如下圖：二環(huán)路四環(huán)路建國(guó)門(mén)外大街朝陽(yáng)路華貿(mào)中心建外SOHO尚都國(guó)際第三置業(yè)時(shí)間國(guó)際住邦（二期）鉑宮國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三環(huán)路三：項(xiàng)目各項(xiàng)分析價(jià)格分析項(xiàng)目名稱(chēng)尚都國(guó)際時(shí)間國(guó)際第三置業(yè)住邦2000（二期）華貿(mào)中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建外SOHO鉑宮國(guó)際裝修程度公共部分精裝內(nèi)部簡(jiǎn)裝公共部分精裝修內(nèi)部毛坯公共部分精裝修內(nèi)部簡(jiǎn)裝公共部分精裝修內(nèi)部毛坯公共部分精裝修內(nèi)部毛坯公共部分精裝修和全部精裝修兼有公共部分精裝修簡(jiǎn)裝公共部分精裝修精裝修 這個(gè)區(qū)的公寓以高價(jià)著稱(chēng)，商住公寓更是如此，有的項(xiàng)目的價(jià)格只逼同區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)格。 所調(diào)研的項(xiàng)目的價(jià)格從9800元17000元，整體均價(jià)為13450元，其中單價(jià)最低的項(xiàng)目為住邦2000，這和它的位置（東四環(huán)外），樓型（塔樓），室內(nèi)毛坯等條件都有關(guān)系。最貴的項(xiàng)目為建外SOHO,這和它的人氣指數(shù)頗高，地理位置好，項(xiàng)目精裝修，都有關(guān)系。其中第三置業(yè)為性?xún)r(jià)比最好的樓盤(pán)，三元橋邊，5A級(jí)配置，室內(nèi)簡(jiǎn)裝，13000的均價(jià)，使得此項(xiàng)目在不到一年的時(shí)間就銷(xiāo)售一空了。 所調(diào)研的項(xiàng)目中內(nèi)部精裝+公共部分精裝比有公共部分精裝的數(shù)量多一些，可以看出今后的辦公初裝修也是發(fā)展趨勢(shì)。項(xiàng)目名稱(chēng)尚都國(guó)際時(shí)間國(guó)際第三置業(yè)住邦2000華貿(mào)中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建外SOHO鉑宮國(guó)際漲幅2500027000370030002000800時(shí)間（月）1011841310310 除了時(shí)間國(guó)際和住邦2000剛開(kāi)盤(pán)以外，其他的項(xiàng)目均有漲幅，由于建外SOHO在市場(chǎng)上的影響廣泛，銷(xiāo)售速度快，使得它是漲幅最快的一個(gè)項(xiàng)目。鉑宮國(guó)際則是漲幅最慢的一個(gè)，這也是由于其起價(jià)不菲，使得其漲價(jià)空間很小，據(jù)了解鉑宮的項(xiàng)目銷(xiāo)售也是一般。 可以看出各個(gè)項(xiàng)目的樓層差價(jià)都比較平均，大概從50元到200元，所以在賣(mài)辦公樓時(shí)還需要樓層差價(jià)的。 其中尚都國(guó)際還有億元樓王，就是最上面三層，說(shuō)明樓頂?shù)膬r(jià)值還是要體現(xiàn)出來(lái)的（但目前還沒(méi)有賣(mài)出去）。 商務(wù)公寓和辦公樓的朝向取向大抵相同，都是以景觀為主，如建外SOHO就是朝北的較貴，因?yàn)榭梢钥吹絿?guó)貿(mào)等。 但像鉑宮這樣的項(xiàng)目還是以東南的朝向最好，主要是它不是玻璃幕墻，對(duì)采光面的依賴(lài)性還是較強(qiáng)的。 所以像我們項(xiàng)目這樣大玻璃幕的辦公空間，朝向差價(jià)肯定是應(yīng)該按照景觀的差異進(jìn)行調(diào)價(jià)。 商務(wù)公寓的物業(yè)費(fèi)，也是制勝于寫(xiě)字樓的法寶之一，圖上顯示除了華貿(mào)和住邦是中央空調(diào)所以物業(yè)費(fèi)高以外，其它的都是6元左右。 所以我認(rèn)為商務(wù)公寓的物業(yè)費(fèi)應(yīng)以6元為標(biāo)準(zhǔn)，是市場(chǎng)的容納值。后面我們會(huì)說(shuō)到商住公寓的空調(diào)系統(tǒng)。 從圖上看車(chē)位一般都在16萬(wàn)左右，當(dāng)然還有一項(xiàng)目沒(méi)有最終確定，說(shuō)明對(duì)于辦公樓來(lái)說(shuō)車(chē)位一直是個(gè)大問(wèn)題尤其是從住宅改為辦公的辦公樓。有些開(kāi)發(fā)商就想出了一些主意，如尚都國(guó)際將車(chē)位價(jià)格抬得很高，為的就是增大辦公樓的車(chē)位流通量，確保有地方停車(chē)。 所以車(chē)位價(jià)格的設(shè)定和今后車(chē)位使用是有很大關(guān)系的。項(xiàng)目規(guī)模分析項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目總占地（萬(wàn)平米）項(xiàng)目總建筑面積（萬(wàn)平米）商務(wù)公寓的建筑面積（萬(wàn)平米）總棟數(shù)容積率開(kāi)發(fā)分期情況建筑形式尚都國(guó)際110910917931商務(wù)公寓時(shí)間國(guó)際281036341公寓，寫(xiě)字樓，商務(wù)公寓第三置業(yè)19220113682商務(wù)公寓，寫(xiě)字樓住邦2000（二期）542521441商務(wù)公寓，公寓華貿(mào)中心351005113商務(wù)公寓，公寓，寫(xiě)字樓，酒店萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10481864商務(wù)公寓，寫(xiě)字樓，酒店建外SOHO12370102457寫(xiě)字樓，商務(wù)公寓，公寓鉑宮國(guó)際42202710248寫(xiě)字樓，商務(wù)公寓，公寓 例代表先推出產(chǎn)品類(lèi)型 從規(guī)模上看，商務(wù)公寓的規(guī)模占項(xiàng)目的比重不是很多，只有尚都國(guó)際，和住邦2000基本上是全商務(wù)公寓而且體量也不是很大，這說(shuō)明這種純辦公的公寓還不能取代真正的寫(xiě)字樓。 在市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，幾乎每項(xiàng)目最先推出的產(chǎn)品都是商務(wù)公寓，這一點(diǎn)說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商一般先將投資潛力較強(qiáng)的產(chǎn)品推出，聚攏人氣，提高項(xiàng)目的知名度，然后進(jìn)行下部銷(xiāo)售計(jì)劃。銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售率分析項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售率銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）尚都國(guó)際2003680%109時(shí)間國(guó)際200472%3第三置業(yè)20034100%11住邦2000（二期）2004420%21華貿(mào)中心2004280%5萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2003.1030%18建外SOHO2004.560%4鉑宮國(guó)際2003.1020%27說(shuō)明：只限商務(wù)公寓的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和銷(xiāo)售率 從銷(xiāo)售率看，第三置業(yè)和尚都國(guó)際是非常好的，這和他們的定位鮮明，集中全力大力推廣是分不開(kāi)的。 鉑宮國(guó)際是銷(xiāo)售最慢的一個(gè)，主要是價(jià)位太高，而且是單元式辦公空間，雖然檔次確實(shí)很高，裝修豪華，要是作為辦公來(lái)看，這些都是沒(méi)有必要的，很難贏得市場(chǎng)。 其他項(xiàng)目也快要進(jìn)入和已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期，是我們今后的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。戶(hù)型面積分析項(xiàng)目名稱(chēng)整層面積（平米）戶(hù)型面積范圍主力面積（平米）產(chǎn)品形式使用率尚都國(guó)際260975139-31667200左右平層78%時(shí)間國(guó)際1700121-254分配平均平層73%第三置業(yè)100091-285分配平均平，躍73%住邦2000（二期）1700-1800122-342100多和200多較多平75%華貿(mào)中心1500半層整層賣(mài)沒(méi)定平，躍75%萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)400-100060-300多分配平均平，躍78%建外SOHO1200150-250平均分平73鉑宮國(guó)際1500220-253200多平層78% 市場(chǎng)上的整層面積主要集中在1000-2000，尚都國(guó)際雖然在2600多，但它是雙大堂，看來(lái)辦公的整層面積很難做大。 散戶(hù)的面積面積分布主要是100-300左右，主力戶(hù)型都在100多或200多，很少有大面積的主力戶(hù)型，說(shuō)明商住公寓的大部分客戶(hù)群還是那些成長(zhǎng)型公司，當(dāng)然也有幾套，半層或整層銷(xiāo)售的，這也是商住公寓為以后接觸大客戶(hù)辦公做試探。 從產(chǎn)品形式上看，市場(chǎng)上還是以平層為主，躍層只在個(gè)別項(xiàng)目里有一小部分，說(shuō)明躍層是目前商住的的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 所調(diào)查的項(xiàng)目里的使用率，都在75%左右，說(shuō)明商住公寓雖然不能和住宅的使用率媲美，但也比真正的寫(xiě)字樓高一些。配套分析項(xiàng)目名稱(chēng)電梯配比（m/部）會(huì)所車(chē)位配比（個(gè)/戶(hù)）商務(wù)配套空調(diào)系統(tǒng)衛(wèi)生間尚都國(guó)際260975/14有496/316尚都國(guó)際中心內(nèi)設(shè)員工餐廳、商務(wù)中心、多功能會(huì)議中心，全面解決企業(yè)日常商務(wù)及辦公需求戶(hù)式中央空調(diào)除公共衛(wèi)生間外還配備老總獨(dú)立衛(wèi)生間時(shí)間國(guó)際1380/8有3：1員工餐廳，會(huì)議中心中央空調(diào)公共衛(wèi)生間第三置業(yè)2000/8無(wú)400：338員工餐廳戶(hù)內(nèi)：名牌戶(hù)式中央空調(diào)；公共：風(fēng)機(jī)盤(pán)管式中央空調(diào)公共衛(wèi)生間住邦2000（二期）1200/61500/5有1：1員工餐廳，會(huì)議中心中央（板樓）分戶(hù)式（塔樓）公共衛(wèi)生間華貿(mào)中心1500/3有共5000個(gè)沒(méi)定沒(méi)定公共衛(wèi)生間萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)666/3有12/1員工食堂分戶(hù)式公共衛(wèi)生間及內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間建外SOHO1200/6有400/350無(wú)（靠商業(yè)）分戶(hù)式公共衛(wèi)生間及內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間鉑宮國(guó)際1100/4有600/256無(wú)（靠商業(yè)）分戶(hù)式中央空調(diào)內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間 現(xiàn)在的商務(wù)公寓的電梯配置也在追求寫(xiě)字樓的配置，一般都是200平米每部電梯。 現(xiàn)在的商住公寓也和原來(lái)的公寓一樣，大部分都有會(huì)所，說(shuō)明在這里也還是需要會(huì)所的。 對(duì)于商住公寓來(lái)說(shuō)車(chē)位的配備一向是個(gè)問(wèn)題，在這次調(diào)查當(dāng)中最高的車(chē)位配比也就3：1，其他項(xiàng)目不過(guò)一比二。 純正的商務(wù)公寓，也應(yīng)像寫(xiě)字樓一樣有一些商務(wù)配備，如員工餐廳，公共會(huì)議室等。 現(xiàn)在商務(wù)公寓市場(chǎng)上的空調(diào)配備，都流行分戶(hù)式中央空調(diào)，這樣可以使用靈活方便，價(jià)位便宜。 現(xiàn)在的商務(wù)公寓已經(jīng)是將自己武裝到牙齒了，連衛(wèi)生間也是和寫(xiě)字樓一樣了，當(dāng)然它還有自身的優(yōu)點(diǎn)，就是可以將內(nèi)設(shè)和公用同步進(jìn)行，這樣兩種需求就都滿(mǎn)足了，既滿(mǎn)足了員工，也滿(mǎn)足了老板。高科技分析項(xiàng)目名稱(chēng)科技含量尚都國(guó)際大廈每10平米便預(yù)留一個(gè)信息點(diǎn)及一個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)；同時(shí)，數(shù)據(jù)主干線(xiàn)將采用光纖電纜，并提供近期10M到戶(hù)的公共以太網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng)，梯速全部在2.0米/秒以上。時(shí)間國(guó)際梯速全部在1.75米/秒，千兆光纖，無(wú)線(xiàn)接電電話(huà)系統(tǒng)，社區(qū)一卡通第三置業(yè)遵循國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)EIA/TIA568A，多模光纖數(shù)據(jù)主干，超5類(lèi)水平電纜，星形網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，用戶(hù)獨(dú)享100M網(wǎng)絡(luò)帶寬，提供高速接入Internet服務(wù)。信息點(diǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)為1對(duì)/10m上標(biāo)設(shè)計(jì)，設(shè)有有線(xiàn)及衛(wèi)星天線(xiàn)電視系統(tǒng)，提供VOD點(diǎn)播數(shù)據(jù)服務(wù)等業(yè)務(wù)。2m/s合資富士達(dá)電梯。住邦2000（二期）一般的5A智能化寫(xiě)字樓華貿(mào)中心高速電梯、分戶(hù)式空調(diào)、豪華大堂，10平米兩個(gè)信息點(diǎn)的智能化配置萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)樓內(nèi)小靈通，WLAN網(wǎng)絡(luò)支持無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)，和電信合作建外SOHO一般的5A智能化寫(xiě)字樓鉑宮國(guó)際一卡通，閉路監(jiān)控 現(xiàn)在的商務(wù)公寓除了一些寫(xiě)字樓里必備的智能化外，一些項(xiàng)目還在追求更先進(jìn)的技術(shù)，如VOD點(diǎn)播系統(tǒng)，WLAN無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)，樓內(nèi)小靈通業(yè)務(wù)等，咱們項(xiàng)目的無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)技術(shù)，也是今后的一大賣(mài)點(diǎn)，讓還要在其他方面都充實(shí)的基礎(chǔ)上。四：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析住邦2000（二期）優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目規(guī)模大，達(dá)到了25萬(wàn)平米，是目前市場(chǎng)上最大的商住公寓。 創(chuàng)造新的理念，將商務(wù)公寓發(fā)揮的提高到了一個(gè)新的高度，是北京前幾個(gè)引入中央空調(diào)的項(xiàng)目之一。 成功開(kāi)辟新商務(wù)區(qū)，使得二期項(xiàng)目的銷(xiāo)售已經(jīng)是在一個(gè)新的商圈內(nèi)進(jìn)行銷(xiāo)售，難度和壓力比一期銳減。 面積在主要是在200左右，比較適合成長(zhǎng)型公司。劣勢(shì)： 項(xiàng)目位置與四環(huán)外，所以將會(huì)失去一大部分對(duì)位置有高要求的客戶(hù)。 二期的塔樓的銷(xiāo)售情況不是很好，因?yàn)楝F(xiàn)在的客戶(hù)既追求位置也追求形象，而塔樓在街里面，樓梯又沒(méi)有建筑特點(diǎn)，所以這也是一個(gè)弊病。 現(xiàn)在東四環(huán)外的辦公樓項(xiàng)目也逐漸增多，雖然位置