地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！“碧海云天”項(xiàng)目策劃建議書一、可比性樓盤乳山銀灘調(diào)查情況 目前在山東省會(huì)濟(jì)南等內(nèi)陸地區(qū)銷售力度最大、影響力最大的樓盤當(dāng)屬乳山銀灘，憑著環(huán)境的干凈優(yōu)美以及價(jià)格便宜等因素打入市場(chǎng)，深入人心。在開發(fā)前景、目標(biāo)市場(chǎng)上與萊州“碧海云天”有著相似性與競(jìng)爭(zhēng)性。在此我們拿出乳山銀灘其中項(xiàng)目作為借鑒。 三慶碧海華庭樓盤位置：威海乳山銀灘開發(fā)商：山東三慶置業(yè)有限公司乳山分公司樓盤類型：多層 戶型：5680平方米 綠化：40%均價(jià)：1600元平方米樓盤特色：地處銀灘濱海度假區(qū)，自然風(fēng)光優(yōu)美，總建筑面積20 余萬平方米，多層公寓設(shè)計(jì)，精致簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)風(fēng)格。 假日海景公寓樓盤位置：威海乳山銀灘開發(fā)商：乳山長(zhǎng)城住宅開發(fā)有限公司樓盤類型：海景公寓 戶型：67.07121.63平方米 綠化：54%均價(jià)：1680元平方米樓盤特色：地處國(guó)家AAAA級(jí)旅游度假區(qū)威海乳山銀灘旅游度假區(qū)， 毗鄰國(guó)際高爾夫俱樂部，距銀灘兩大旅游景點(diǎn)“三觀亭、“仙人橋均 在1公里左右。綠化率高達(dá)54%，由23棟多層精品海景樓盤圍合而成，整 體規(guī)劃設(shè)計(jì)繼續(xù)延續(xù)假日海景一期、二期獨(dú)有特色。 珍珠灣花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發(fā)商：威海旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址：東關(guān)大街9號(hào)樓盤類型：海邊住宅 戶型：48.77256.5平方米 綠化：42% 容積率：0.73 均價(jià)：1800元平方米樓盤特色：珍珠灣花園位于目前為止乳山市銀灘旅游度假區(qū)最為 成熟的大型生活社區(qū)組團(tuán)內(nèi)，緊鄰旭日廣場(chǎng)，南向面海，北依百畝松 林，西臨潮汐湖，東臨大慶頤園小區(qū)。小區(qū)總占地約200畝。 星海花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發(fā)商：日照麗城房產(chǎn)開發(fā)公司樓盤類型：海邊別墅 戶型：77.03112平方米 綠化：50% 容積率：0.7 均價(jià)：1700元平方米樓盤特色：項(xiàng)目總占地5.4萬平方米，12棟精品海景住宅，500戶親海人家， 天然海拔高度、特有坡地風(fēng)情，不一樣的高度，成就不一樣的星海風(fēng)情。 天安海景園樓盤位置：威海乳山銀灘開發(fā)商：天安房地產(chǎn)開發(fā)公司樓盤類型：海邊別墅 綠化：50% 容積率：0.77 均價(jià)：1700元平方米樓盤特色：天安海景園坐擁美麗的銀灘，南臨珍珠灣，北望潮汐 湖，自然風(fēng)情，一覽無余。項(xiàng)目總占地100畝，總建筑面積5.1萬平 方米，綠化率高達(dá)40%，容積率僅為0.77。信報(bào)評(píng)價(jià)：蘊(yùn)涵海之韻的多層住宅構(gòu)成小區(qū)尊貴的生活空間，小 區(qū)設(shè)計(jì)糅合了高尚住宅建筑精粹，外型典雅，色彩明快，賞心悅目， 充分體現(xiàn)了現(xiàn)代美感。 海韻陽光花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發(fā)商：威海天陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤類型：高層，小高層 戶型：62.1686.34平方米均價(jià)：1850元平方米售樓地址：濟(jì)南東關(guān)大街9號(hào)樓盤特色：位于威海乳山國(guó)家AAAA級(jí)旅游度假區(qū)銀灘中部，毗鄰 銀灘管委會(huì)行政中心，南親碧波海岸，東靠規(guī)劃中的乳山市政務(wù)中心， 總占地面積330000平米，澳大利亞柏濤（墨爾本）設(shè)計(jì)有限公司全景 規(guī)劃設(shè)計(jì)。 金長(zhǎng)城花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發(fā)商：金長(zhǎng)城置業(yè)有限公司樓盤類型：海邊住宅均價(jià)：1550元平方米 綠化率39.2%樓盤特色：小區(qū)總規(guī)劃近20萬平方米，綠化率39.2%，30米生態(tài)綠化 帶，80米蔚藍(lán)海的視線，優(yōu)秀樓盤品質(zhì)，共同締造更為完美的“全海景 生活。區(qū)內(nèi)公寓、別墅、綜合商店、超市、射擊場(chǎng)等商業(yè)、娛樂功能配套 齊全，項(xiàng)目周邊卡丁車運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等娛樂設(shè)施使居住更便利。信報(bào)評(píng)價(jià)：80米蔚藍(lán)海視線、40里純天然銀灘、完善區(qū)內(nèi)功能配 套、精品海景住宅品質(zhì)，將“旅游、度假、養(yǎng)生、投資四重蔚藍(lán)海 岸生活締造的更為完美。 銀灘之心樓盤位置：山東威海乳山開發(fā)商：乳山市大陶家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤類型：海邊住宅均價(jià)：1640元平方米樓盤特色：位于銀灘整體規(guī)劃中心位置，可以俯瞰銀灘全貌，風(fēng) 景優(yōu)美，占地440余畝，戶型設(shè)計(jì)多樣，體現(xiàn)人與自然、居住與大海 的完美和諧。 富紳海苑樓盤位置：威海乳山銀灘開發(fā)商：威海環(huán)建集團(tuán)乳山環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤類型：海邊住宅樓均價(jià)：1700元平方米 綠化率：45%樓盤特色：地處銀灘黃金地段，建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)高低有序、層次分明，戶型多樣，總建筑面積二點(diǎn)五萬平方米，綠化率45%。 總結(jié)： 從乳山銀灘的戶型面積看：多為小戶型，銷售最好的也數(shù)小戶型，從4080是主打戶型。 從綠化面積以及容積率看：綠化從40%54%；從裝修程度看多為粗裝修，少數(shù)為精裝修。 從價(jià)格上看：均價(jià)多在16001700。 從社區(qū)配套看：周圍醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物、銀行等設(shè)施配套齊全，已經(jīng)是成熟的社區(qū)。 從消費(fèi)群體看：面向內(nèi)陸3560歲的中、高檔人群。 從宣傳方向看：崇尚一種休閑、旅游、度假的生活方式。 以上種種表現(xiàn)形式說明乳山銀灘已經(jīng)找準(zhǔn)了賣點(diǎn)，因此吸引了不少投資、度假、養(yǎng)老的人?！氨毯Ｔ铺臁?與乳山銀灘相比較： 最大的優(yōu)勢(shì)就是：距魯中最近的海 相似的地方在：小戶型、低價(jià)位、配套齊全 不利性在于：環(huán)境炒作沒有深入人心、綠化率低二、“碧海云天”二期策略建議（一）、產(chǎn)品自身策略1、外立面的設(shè)計(jì)建議用明快的色調(diào)，體現(xiàn)悠閑、陽光的度假心情。2、陽臺(tái)的設(shè)計(jì)內(nèi)陸人來海邊置業(yè)在很大程度上是為海的壯觀所吸引，陽臺(tái)的合理設(shè)計(jì)將起到至關(guān)重要的作用，為盡可能迎合客戶心理建議用寬大落地飄窗，充分體現(xiàn)海景住宅的優(yōu)勢(shì)，借以提高了頂層的價(jià)格。3、防盜系統(tǒng)本項(xiàng)目陽臺(tái)為未封閉式，如果沒有防盜系統(tǒng)將影響到低層住戶的安全。4、外圍墻的設(shè)計(jì)外圍墻如果采用實(shí)體，必將影響到小區(qū)的美觀，建議改為鐵藝圍墻，以充分彰顯出休閑、度假社區(qū)的氣氛，與碧海藍(lán)天溶為一體，因視野的開闊亦能達(dá)到提升一、二層住宅售價(jià)的目的。在安全方面建議用防越報(bào)警系統(tǒng)。5、戶型、面積的設(shè)計(jì)根據(jù)一期的銷售情況及目標(biāo)客戶的實(shí)際情況，本案在戶型、面積的定位是基本正確的，小戶型一期總價(jià)較低為本案的銷售做了成功的鋪墊，但是小戶型的設(shè)計(jì)會(huì)增加建筑成本，亦會(huì)帶來一些不同取向客戶群體的遺失，本司建議適當(dāng)增加大戶型，面積在110左右，戶型設(shè)計(jì)為三室兩廳。根據(jù)對(duì)乳山銀灘的調(diào)查發(fā)現(xiàn)適當(dāng)增加大戶型的策略是可以實(shí)施的。在戶型設(shè)計(jì)方面，依據(jù)海邊樓盤的實(shí)際情況及“建筑有型，陽光無價(jià)”的設(shè)計(jì)理念，本司建議一、二居室所有臥室朝陽。外加小型陽臺(tái)。6、客廳的設(shè)計(jì)根據(jù)本案的實(shí)際情況（北面可以觀海），為挖掘利用這一資源，本司建議客廳置于北面，落地飄窗、觀景大陽臺(tái)，真正實(shí)現(xiàn)海景住宅的優(yōu)勢(shì)。7、一樓的設(shè)計(jì)我司對(duì)沿海樓盤的調(diào)查表明，一樓置業(yè)者以長(zhǎng)期居住居多，根據(jù)這一情況建議在戶型設(shè)計(jì)方面，相對(duì)較大的戶型定在一樓，底樓空地設(shè)休閑小花園，用籬笆裝點(diǎn)，做足休閑愜意的氣氛。從而達(dá)到增加賣點(diǎn)，緩解7棟多層帶來的綠化面積低、采光性低于一期等不利因素，達(dá)到提高底樓售價(jià)的目的。根據(jù)置業(yè)者的實(shí)際情況，業(yè)主亦可以把花園委托給物業(yè)代為管理。（二）、宣傳策略： 鑒于一期宣傳材料主題不明確，可宣傳性不強(qiáng)等特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的主要買點(diǎn)即