1 第一章 總 論 目概況 目名稱 安慶市 廈省地節(jié)能建設項目 設 地點 安慶市 與 交叉口東南角。 設內(nèi)容 項目規(guī)劃總用地 5839 平方米。 規(guī)劃總建筑面積 方米，其中住宅面積 方米，商鋪建筑面積 方米，酒樓建筑面積 方米，辦公面積 方米，地下室面積 方米，架空層面積 方米。 目總投資及資金來源 工程總投資 元 人民幣；項目單位自籌。 設運營期 項目建設運營期 3 年。 發(fā)企業(yè)簡介 公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號 340800100證機關(guān)安慶市工商行政管理局。公司住所位于安慶市 。 法定代表人： 冊資本：貳仟萬圓整 實收資本：貳仟萬圓整 公司類型：有限責任公司（非國有獨資） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售（憑證經(jīng)營）建筑裝潢材料、五金、化工銷售。 安慶 地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立于 1996 年 12 月。具有安徽省建設廳房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，公司下設辦公室、工程部、銷售部、開發(fā)部、 2 財務部等職能部門 ，公司現(xiàn)有員工 30 人，專業(yè)技術(shù)人員 20 人，公司自成立以來，已開發(fā) 苑、 廈等優(yōu)質(zhì)樓盤，已累計開發(fā)房屋建筑面積16 萬平方米，取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。 行性研究依據(jù) 1、建設部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 2、國家發(fā)改委建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版 3、 安慶市 商品房銷售管理辦法 4、安慶市建設項目配套設施規(guī)劃建設管理辦法 5、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 6、安慶市規(guī)劃局批準的規(guī)劃總平面圖及規(guī)劃設計方案； 7、安徽省建設廳、發(fā)展和改革委員會、經(jīng)濟委員會關(guān)于開展 節(jié)能省地型住宅建設試點的通知建房【 2007】 61 號 8、委托單位提供相關(guān)資料。 3 第二章 項目建設背景和必要性 目建設背景 我國是一個發(fā)展中國家，人均能源相對資源貧乏， 煤炭、石油、天然氣、可耕地、水資源和森林資源的人均擁有量僅為世界平均值的約 1/2、1/9、 1/23、 1/3、 1/4 和 1/6。全國耕地只占國土面積的 13，目前人均耕地僅有 ，且優(yōu)質(zhì)耕地少，后備資源嚴重不足。為保證國家糧食安全，到 2010 年耕地保有量必須達到 畝，但目前僅有 畝 。 1993 年到 2002 年城鄉(xiāng)建設年均新增用地 4389 平方公里，集約和節(jié)約使用土地，保護耕地的任務十分緊迫。我國水資源短缺，人均水資源擁有量 2200 立方米，北方和西部有的地區(qū)已處于公認的極度缺水的程度。600 多個城市中有 2/3 供水不足，其中 1/6 的城市嚴重缺水。一些地方 城市在城鄉(xiāng)建設中，增長方式比較粗放，發(fā)展質(zhì)量和效益不高，建筑建造和使用，能源資源消耗高，利用效率低問題比較突出， 盲目擴大城市規(guī)模，規(guī)劃布局不合理，亂占耕地的現(xiàn)象時有發(fā)生；重地上建設，輕地下建設的問題還不同程度的存在。資源、能源和環(huán)境問題已成為城 鎮(zhèn)發(fā)展的重要制約因素。 因此，我國提出節(jié)能省地型住宅和公共建筑的具體目標是 到 2010 年，全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能 50%；既有建筑節(jié)能改造逐步開展，大城市完成應改造面積的 25%，中等城市完成 15%，小城市完成 10%；城鄉(xiāng)新增建設用地占用耕地的增長幅度要在現(xiàn)有基礎上力爭減少 20%；建筑建造和使用過程的節(jié)水率在現(xiàn)有基礎上提高 20%以上；新建建筑對不可再生資源的總消耗比現(xiàn)在下降 10%。到 2020 年，北方和沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和特大城市新建建筑實現(xiàn)節(jié)能 65%的目標，絕大部分既有建筑完成節(jié)能改造；城鄉(xiāng)新增建設用地占用耕地的 增長幅度要在 2010 年目標基礎上再大幅度減少；爭取建筑建造和使用過程的節(jié)水率比 2010 年再提高 10%；新建建筑對不可再生資源的總消耗比 2010 年再下降 20%。 該目標的實現(xiàn)對我國 發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑 具有 重要意義 。 4 目建設必要性 利于是加快建筑行業(yè)體系科技創(chuàng)新 要通過科技創(chuàng)新為發(fā)展省地節(jié)能型住宅和公共建筑提供技術(shù)支撐，積極組織科技公關(guān)，努力開發(fā)利用適合國情、具有知識產(chǎn)權(quán)的適用技術(shù)和建筑新材料、新技術(shù)、新體系以及新型可再生能源，鼓勵研究開發(fā)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材的技術(shù)和產(chǎn)品。注重加快成熟技 術(shù)和技術(shù)集成和推廣應用。認真落實國家中長期科學和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要中有關(guān)城鄉(xiāng)現(xiàn)代節(jié)能與綠色建筑等專項規(guī)劃，加強國際合作，積極引進、消化、吸收國際先進歷年和技術(shù)，增強自主創(chuàng)新能力。要加快墻體材料革新，特別是注重解決墻體改革工作中關(guān)鍵技術(shù)和技術(shù)集成問題，加快高強鋼和高性能混凝土的推廣應用工作。建立健全建筑“四節(jié)”科技成果推廣應用機制，盡快把科技成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力。 利于挖掘建筑“四節(jié)”巨大潛力 我國 面臨的 建筑節(jié)能 問題很突出，但同時也要看到我國住宅和公共建筑能源資源節(jié)約潛力巨大。據(jù)預測，到 2020 年， 如果城鎮(zhèn)建筑達到節(jié)能標準，每年就可節(jié)省 噸標準煤，空調(diào)高峰負荷可減少 8000 萬千瓦時，約相當于 1998 到 2003 年 5 年新增電力裝機容量的總和，相當于 當于每年可減少電力建設投資約 1 萬億元。通過推進城鎮(zhèn)化，合理規(guī)劃布局，提高土地利用的集約和節(jié)約程度，到 2010年，城鄉(xiāng)新增建設用地占用耕地的增長幅度要在現(xiàn)有基礎上力爭減少20；到 2020 年，城鄉(xiāng)新增建設用地占用耕地的增長幅度要在 2010 年目標基礎上將大幅度減少。降低供水管網(wǎng)漏損率 10 個百分點，一年可節(jié)水47 億噸；推廣使用節(jié)水器 具等，全國城鎮(zhèn)家庭一年可節(jié)約用水 17 億噸。提高建筑品質(zhì)，延長建筑使用壽命，推廣可循環(huán)利用新型材料和再生能源，到 2010 年對不可再生資源的消耗可降低 10，到 2020 年可在此基礎上再降低 20。 利于改善我市城市居民居住條件 進入二十一世紀以來，安慶市國民經(jīng)濟保持良好的發(fā)展態(tài)勢。產(chǎn)業(yè)結(jié) 5 構(gòu)調(diào)整取得積極成效，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的快速增長成為促進市域經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，社會各項事業(yè)得到全面發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入增長較快，人民生活水平有了較大的提高。為全面建設小康社會，安慶市委 、市政府提出了追趕式前進、跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，力爭在 2010 年前后把安慶建成擁有百萬人口、百平方公里面積的“雙百”規(guī)模的大城市，安慶市的國民經(jīng)濟和城市建設進入了新一輪快速發(fā)展時期。 項目的建設有利于促進安慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進經(jīng)濟的繁榮。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民物質(zhì)文化生活水平的提高，我市居民住房消費日益增加，市場潛在住房需求較快的轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，在一定程度上適應了市民對住房消費日益增長的需要，為本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了貢獻。 通過省地節(jié)能住宅的建設，改變我市傳統(tǒng)建筑模式和標準，推進綠 色建筑， 體現(xiàn) “ 四節(jié)一環(huán)保 ” ， 在改善我市城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境、配套及樹立良好的節(jié)約能源資源的意識和正確的消費觀念，形成良好的社會氛圍都具有舉足輕重的作用。 開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展的需要 安慶市 地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司經(jīng)過認真市場調(diào)研，依托先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念、豐富的管理經(jīng)驗，抓住有利時機，審時度勢， 與交叉口東南角進行 廈項目開發(fā)建設。 項目建設嚴格按照國務院及省、市關(guān)于節(jié)能減排綜合性方案的通知精神，推進節(jié)能省地環(huán)保型住宅建設，發(fā)揮示范項目效應。安慶市 廈建設項目將在項目的適用性能、環(huán) 境性能、經(jīng)濟性能、安全性能和耐久性能等五個方面， 保證 節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護 推進項目建設新機制建設，建設具有較高水準的綜合性 建設項目 ，轉(zhuǎn)變建設方式，建立具有特色的 單體 建筑 建設模式和消費模式， 為安慶市綜合性建設項目建設在“節(jié)能省地環(huán)保型”試點項目提供典范。 6 第三章 市場分析 國節(jié)能省地建設項目市場發(fā)展趨勢分析 國房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模 我國與發(fā)達國家相比， 房地產(chǎn)市場的需求遠未達到飽和，未來市場的發(fā)展空間仍然巨大。 單從住宅來看， 2005 年我國戶均成套住宅為 ，按照目前的建 設進度算，平均每年增長 ，至少要到 2015 年才能達到戶均一套的水平。在未來 5內(nèi)，中國房地產(chǎn)總體繼續(xù)向上發(fā)展的趨勢將不會改變。短期宏觀經(jīng)濟的走緩和政策的調(diào)控可能會抑制房地產(chǎn)價格的上漲空間，甚至在局部地區(qū)出現(xiàn)價格的回調(diào)，但經(jīng)濟基本面的增長可以充分消化可能的房地產(chǎn)泡沫。隨著城市化進程的推進、居民收入水平的不斷提高，房地產(chǎn)市場仍會持續(xù)走在健康發(fā)展的軌道上。 2007 年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25280 億元，同比增長 比上年提高 中，商品住宅投資 18010億元，同比增長 比上年提高 百分點；辦公樓投資 1037 億元，同比增長 比上年下降 百分點 ;商業(yè)營業(yè)用房投資 2776 億元，同比增長 比上年提高 百分點；其他投資 3457 億元，同比增長 比上年提高 百分點。 2007 年，全國商品 房 竣工面積 平方米，同比增長 5%，比上年上升 百分點；銷售面積 平方米，同比增長 ，比上年上升 百分點 ,其中，現(xiàn)房銷售面積 平方米，同比增長 5 %，比上年上升 百分點 ;期房銷售面積 平方米，同比增長 36 %，比上年上升 百分點。 40 個重點城市 12 平方米，比上年下降 6%；批準預售商品住房面積 平方米，同比增長 登記銷售商品住房面積 2. 61 億平方米，與此同時，商品住房空置面積繼續(xù)下降 , 12 月全國空置商品住房6756 萬平方米，同比下降 降幅較上年加快 百分點。 7 國省地節(jié)能型住建筑現(xiàn)狀 改革開發(fā)以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)在使人們生產(chǎn)生活需要得到滿足同時，也付出了資源高消耗，環(huán)境高污 染的代價。我國房地產(chǎn)業(yè)粗放型生產(chǎn)經(jīng)營，建筑已成為吞噬能源的巨大“黑洞”。 目前我國有近 500 億平方米的建筑物，其中 300 億在農(nóng)村， 200 億在城市，每年新建住宅近 20 億平方米，城鄉(xiāng)房屋建筑規(guī)模越來越大，建筑能耗越來越多，建筑能耗占全社會總能耗的 30左右，再加上相關(guān)建材生產(chǎn)能耗還有 已從十年前占社會能耗的 15%，上升到現(xiàn)在 盡管全國迄今為止已累計建成節(jié)能建筑面積約 15 億平方米，但這一數(shù)字僅占全國城鎮(zhèn)既有建筑面積的；新建建筑中節(jié)能建筑的比例不足10。我國建設項目能耗高于國際水平 3 倍以上 。 我國城鎮(zhèn)水資源匱乏，但城鎮(zhèn)用水效率低下，浪費嚴重，中水技術(shù)很少推廣。目前我國住宅建設過程中，污水回用率僅為發(fā)達國家的 25，耗水占城市用水 32%，衛(wèi)生潔具耗水高出 30。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設中，耗用的鋼材占社會用材 20%，水泥占用量占全國總用量的 與發(fā)達國家相比，鋼材消耗高出 10至 25，每拌合 1 立方米混凝土要多消耗水泥 80 公斤。 目前我國建設項目單位建筑面積采暖能耗相當于相同氣候地區(qū)發(fā)達國家的至倍，與發(fā)達國家相比，多耗 3 億噸標準煤，多耗 8000 萬瓦空調(diào)用電負荷。 慶市房地產(chǎn)規(guī) 模與節(jié)能現(xiàn)狀 （ 1） 2007 年安慶市房地產(chǎn)投資規(guī)模和發(fā)展特點 2007 年，安慶市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，增長 占固定資產(chǎn)投資（ 全年全社會固定資產(chǎn)投資 元 ）的 商品房銷售銷售額 元，增長 受房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的影響，商品房開發(fā)規(guī)模進一步加大。截至10 月底，全市商品房施工面積為 平方米，同比增長了 其中住宅施工面積為 平方米，同比增長了 商品房竣工面 8 積為 平方米，同比增長了 其中 住宅竣工面積為 比增長了 商品房銷售面積為 平方米，其中住宅 平方米，同比分別增長 商品房累計銷售額約 元，其中住宅銷售額達 元，同比分別增長了 近年來，安慶市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，新建商品房價格穩(wěn)中有升。 縱觀 2007 年，安慶市房地產(chǎn)市場仍趨活躍，開發(fā)建設投資規(guī)模持續(xù)增長。 安慶市城區(qū)房市場，從行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)分析和市場運行狀態(tài)分析看，主要呈三個方面特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī) 模持續(xù)增長，二是房地產(chǎn)交易市場有序健康，三是商品房價格穩(wěn)中有升，空置房面積不斷減少。 （ 2）安慶商品房銷售分析 2007 年， 安慶 市城區(qū)商品房銷售面積 平方米，其中大觀區(qū)銷售面積 14 萬平方米，成交均價 /平方米；方米，銷售均價 /平方米；宜秀區(qū)銷售面積 平方米，銷售均價 /平方米；開發(fā)區(qū)銷售面積 平方米，銷售均價 /平方米。 2007 年，我市城區(qū)商品房銷售均價 /平方米。相比 2006年的 /平方米，平方米。 2008年 上半年 ， 安慶 市商品房成交均價售均價 平方米 ，比 07 年均價上漲了 /平方米。 慶市省地節(jié)能型建設項目現(xiàn)狀及趨勢分析 慶市省地節(jié)能型建設項目現(xiàn)狀分析 2007 年，安慶房屋建筑施工面積 平方米，平方米。在竣工面積中，省地節(jié)能型綜合建設項目不到 10 萬平方米， 新建建筑中節(jié)能建筑的比例不足 8。 由于省地節(jié)能型住宅建造成本相對較高，售價比普 通住宅要高，營銷 9 難度較大，很難被城市居民接受，許多開發(fā)商在規(guī)劃設計建造過程中忽視省地節(jié)能的重要性，消耗和占用了大量能源、土地、水資源和建筑材料，且在建成后，項目建設的水、電資源消耗非常大。除少量的新建項目外，很少有綜合性建設項目達到國家省地節(jié)能型評價標準。 慶市省地節(jié)能型建設項目發(fā)展趨勢 隨著安慶市國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展，人們的生活水平有較大提高，人們的消費理念生活方式正在迅速發(fā)生變化，在衣、食、住、行等基礎生活要素中，省地節(jié)能、環(huán)保性建設項目已成為人們改善生活、辦公、經(jīng)營的首要目標。購買商 品房，除了只考慮價格因素外，綜合考慮長遠、性價比、舒適度等因素。如：節(jié)能型項目在日后支付電費、水費等費用要比要比普通住宅少多少。 安慶“雙百”城市建設的快速推進和舊城改造，市建筑主管部門把省地節(jié)能型建設項目作為當前和今后一個時期一項重要工作，要大力宣傳省地節(jié)能型建設項目的重要意義，通過政府引導，城市居民將會逐步樹立了良好的節(jié)能意識和正確的住宅消費觀念，形成了良好的社會氛圍。 10 第四章 項目地址及建設條件 目地址 項目選址位于 與 交叉口東南角 ，西臨 ，北臨 設條件 然條件 （ 1）氣候特征 安慶地處北亞熱帶南緣，屬亞熱帶溫潤季風氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，季風明顯，雨量充沛，無霜期長。常年主導風向為東北風（風頻52%），夏季為西南風（風頻 24%），年平均風速 /秒，最大風速 20米 /秒。年平均氣溫為 年平均降雨量 1363，全年平均降雨天數(shù) （ 47 月占 60%），日照百分率 46%，達 2030 小時。 （ 2）地質(zhì)地貌 安慶市地屬揚子地層，安慶地層小區(qū)、地質(zhì)基層為中生帶白堊系浦口砂礫巖。 北部屬大別山皖山余脈，屬新生界下更新流安慶組地層，巖性為陸相沖積型礫石層夾砂層。地貌為零星的級階地，海拔標高在 2030米左右，呈西北高，東南低地勢。本項目所在區(qū)域靠近集賢關(guān)區(qū)程屬低山區(qū)，有河塘水系分布其中，地形特征西、南高，東、北低，地面高程 1134m，大部分地區(qū)為 1418m，地貌類型為一、二級階地，工程地質(zhì)條件較好，地震基本烈度為度。 （ 3）土壤植被 安慶市多為礫質(zhì)紅壤性土及黃紅壤， 呈酸性或微酸性，小部分為粘盤黃棕壤及潴育性稻土， 近中性。東北部夾雜有部分沼澤化土壤，西南部與東南部多為 壤質(zhì)灰潮土。安慶市分布著次生的、人工營造的針葉松和寬葉林。城區(qū)綠化覆蓋率為 10%，開發(fā)區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率達到 30%。 （ 4）水文 11 安慶市區(qū)民用水和工業(yè)用水的主要水源是長江，水質(zhì)狀況良好。多年平均水位 發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀水域主要為用于農(nóng)田灌溉的河塘和灌渠，較大的河塘總面積約 頃，渠寬 510m。 通方便 本項目位于安慶市 X 大門，西臨 ，北臨 ， 城區(qū)交通有X 路、 X 路、 X 路等多條公交車通達周邊，交通便捷。 工條件 安慶市地方材料豐富、水泥生產(chǎn)企業(yè)大小兼 備、施工企業(yè)經(jīng)行業(yè)清理整頓后，資質(zhì)和素質(zhì)進一步提高，再加上水電供應充足。 設場區(qū)“七通”條件 該項目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎設施較完善，給排水、供電、天然氣和通訊等管線齊備，并有充足的供應量。 合規(guī)劃要求 項目規(guī)劃通過了安慶規(guī)劃局的批準，滿足規(guī)劃要求。 12 第五章 規(guī)劃建筑方案和建設規(guī)模 劃設計依據(jù) 1、安慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定； 2、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 (0180 3、建筑設計防火規(guī)范（ 0016 4、高層民用建筑設計防火規(guī)范（ 5、人民防空地下室設計規(guī)范（ 6、住宅設計規(guī)范（ 7、汽車庫建筑設計規(guī)范（ 00 8、商店建筑設計防火規(guī)范 9、業(yè)主提供的設計任務書，及其他相關(guān)的技術(shù)資料。 10、相關(guān)的現(xiàn)狀資料以及其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范。 筑規(guī)劃設計 劃設計思想 （ 1）合理利用土地，達到社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一。 （ 2）以人為本，結(jié)構(gòu)清晰，力求 創(chuàng)造一個布局合理，環(huán)境幽雅，具有較高生活品位的現(xiàn)代化商業(yè)及居住社區(qū)。 平面布置 用地呈不規(guī)則多邊形，長邊為東西向，且平面功能較多，一、二層為商鋪，三、四層為酒樓，四層以上南北為住宅，中間為辦公。為了解決復雜的人車流線，避免人流的相互干擾，在地塊的西北角和西南角分別設置酒樓入口和辦公入口，同時在東側(cè)沿基地邊緣設置一條消防車道，在滿足了消防需要的同時，為住宅部分提供了相對隱蔽的入口，很好的解決了交通問題。建筑根據(jù)道路走向進行總平面布置，不僅取得良好的經(jīng)濟效益，還為城市沿街面提供了良好的景觀。 13 體設計 整個商廈功能較為復雜，一、二層為商鋪，通過沿街入口進入；三、四層為酒樓，通過西北角的街道廳進入，由于兩條主干道在基地西北角交匯，因此，在此方向設置酒樓入口有助于提高酒樓的商業(yè)價值；四層以上為辦公及住宅。辦公樓位于住宅樓中間。由于面積和高度不同，為了加強建筑的整體感，在辦公樓上方將住宅連接起來，對其形成一個包圍的趨勢，使建筑作為安慶 X 大門的概念在體量上表現(xiàn)出來。 立面處理上手法簡潔、大氣，主要強調(diào)橫向線條的運用，加強建筑的整體感。住宅部分重要采用白色墻面，辦公部門則蠶采用鋁板和玻璃幕墻的交 錯使之成為視覺中心。住宅和辦公采用空中花園進行連接，在立面上形成過度和層次感，使建筑顯得空透、活潑，同時還能提高建筑的檔次，必然形成建筑的亮點。商業(yè)部門采用空透的玻璃和橫向百玻幕墻的交錯使之成為視覺中心，商業(yè)部門采用空透的玻璃和橫向百葉活躍商業(yè)氣氛，通過體量和線條的穿插，表達了現(xiàn)代建筑的個性。 戶型采用一梯兩戶錯層形式，面積為 138 平方米，空間變化豐富，戶型合理實用，且利用屋頂做綠化，為住戶提供了很好的景觀。 向設計 本工程 +當于黃海高程 ，室內(nèi)外高差 ，一、二 層層高 ，三、四層層高 。四層以上為辦公和住宅。辦公部門為五層，每層層高 ；住宅部分為十層，每層層高為 ，建筑總高度為 。 防設計 本工程地上十 五 層，屬于一類高層建筑，在建筑四周設環(huán)行消防通道，寬度 。消防控制室設在地上一層，其他防火構(gòu)造按照規(guī)范設置。 構(gòu)設計 工程采用鋼筋混凝土 框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)使用年為 50 年，建筑安全等級為一級，建筑物抗震設防類別為丙級，抗震設防烈度為 7 度。 14 氣、給排水設計 在地下設計變電室、消防水池、 水泵房等設備用房，其線路通過管井通向各層。 設內(nèi)容 目概述 項目規(guī)劃總用 地 5839 平方米 。 規(guī)劃總建筑面積 方米，其中住宅面積 方米，商鋪建筑面積 方米，酒樓建筑面積 方米，辦公面積 方米，地下室面積 方米，架空層（公建）面積 方米。 要技術(shù)經(jīng)濟指標 經(jīng)濟技術(shù)指標詳見表 5 序號 項目名稱 指標 備注 1 規(guī)劃用地總面積 5839 2 規(guī)劃總建筑面積 其 中 規(guī)劃住宅建筑面積 商鋪面積 辦公面積 酒樓面積 地下室 車庫 公建面積 架空層 3 容積率 4 綠地率 31% 5 規(guī)劃總居住人口 350 每戶按 計算 6 規(guī)劃總住戶數(shù) 100 15 第六章 環(huán)保與節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材 境保護 行的環(huán)境保護標準 （ 1）中華人民共和國環(huán)境保護法 （ 2）中華人民共和國水污染防治法 （ 3）中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法 （ 4）建設項目環(huán)境保護管理辦法（ 86）國環(huán)字第 003 號 （ 5）環(huán)境空氣質(zhì)量標準（ 1966）二級標準 （ 6）地表水環(huán)境質(zhì)量標準（ 2002）類標準 （ 7）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（ 93）類標準 （ 8）污水排入城市下水道水質(zhì)標準（ 1999） （ 9）大氣污染物綜合排放標準（ 1996） （ 10）飲食業(yè)油煙排放標準（ 2001） （ 11）建筑施工廠界 噪聲限值（ 90） （ 12）污水綜合排放標準（ 1996） 目建設期環(huán)境影響治理措施 （ 1）施工噪聲防治措施 工期間應嚴格執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（ 遵守當?shù)丨h(huán)境保護主管部門的有關(guān)環(huán)境管理規(guī)定，強化施工噪聲環(huán)境管理，減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的影響。 噪聲源施工機械，盡可能安排在晝間作業(yè)，減少夜間施工頻次，夜間施工向環(huán)境保護主管部門申報，征求同意后方可施工。 減少同時作業(yè)的高噪聲施工機械數(shù)量，最大限度地減輕聲源疊加的影響； 理調(diào)整施工現(xiàn)場的布局，盡量將高噪聲源設備遠離居民樓等敏感點，切實減緩施工期噪聲對環(huán)境敏感點的影響。 16 （ 2）揚塵污染防治措施 裸露地面、施工現(xiàn)場道路、堆料場地、作業(yè)場所等易起塵點適量進行灑水抑塵，減少揚塵產(chǎn)生量。根據(jù)類比調(diào)研，在施工時適量灑水可減少約 70%的揚塵產(chǎn)生量，施工期灑水抑塵作用類比監(jiān)測數(shù)據(jù)。 較易起塵的散裝物料（尤其是散裝水泥、黃砂等）堆置應設置專 用庫區(qū)，避免風蝕揚塵影響大氣環(huán)境；施工階段，廢土石應集中堆放，并及時運往及置場。 （ 3）施工廢水污染防治措施 擬建項目場地，設置臨時廢水沉淀池一座，收集施工過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)性廢水及地表徑流，廢水經(jīng)沉淀后，補充施工用水或排入城市下水道管網(wǎng)。 臨時排水溝渠：施工場地四周修建擋土墻，并設臨時排水溝渠導排廢水，注重節(jié)約用水，減少水土流失產(chǎn)生量。 工人員集中宿營，生活污水集中排放，宿營區(qū)污水經(jīng)化糞池處理后，排入城市下水道管網(wǎng)。 （ 4）施工垃圾 分類回收：拆遷及建筑施工過程中產(chǎn)生的碎磚、砂石等建筑垃圾要分類回收處置，不宜回收的無害固廢可回填平整場地；少量多余施工棄土要及時運往由環(huán)衛(wèi)部門指定的處置場堆薦。 工人員生活垃圾應集中堆放，由環(huán)衛(wèi)單位清運或定期送往城市垃圾中轉(zhuǎn)站，最終由環(huán)衛(wèi)部門集中處置。 成后環(huán)境影響防治措施 （ 1）廢水污染防治措施 本項目區(qū)內(nèi)排水采用雨、污水分流制。由于生活污水污染物成分較為簡單，因此各部分產(chǎn)生的生活污水，可由各建筑物內(nèi)的排水管網(wǎng)統(tǒng)一收集。經(jīng)三格化糞池處理后再排入市政排水管道進入長江安 慶段。 （ 2）固廢污染防治措施 17 對于生活垃圾和商鋪、辦公垃圾，包括塑料、廢紙、金屬、玻璃和織物等，以及餐廚垃圾等。設計一定數(shù)量的垃圾收存堆放點，要做到分類堆放，并要求及時清運，避免造成垃圾二次污染。要防止冬季由于風力較大而形成垃圾飛散，夏季由于氣候炎熱容易導致有機餐廚垃圾腐敗變質(zhì)，滋生蚊蠅，因此，對于不同季節(jié)的垃圾要做到妥善處置，做好滅殺蚊蠅和消毒工作，并要求及時清運。為消除垃圾污染，實現(xiàn)垃圾資源化、減量化、無害化、減輕對環(huán)境的影響，采取如下措施：實現(xiàn)垃圾帶裝化，要實行垃圾分類回收； 區(qū)域 內(nèi)公共場地要 及時清掃、全日保潔、定期消毒；在每層樓設立立即收集間，由物業(yè)管理部門負責將其運送到垃圾轉(zhuǎn)運站，并最終由環(huán)衛(wèi)部門負責集中處置。 （ 3）噪聲污染防治措施 擇低噪聲和符合國交噪聲標準的設備。采用吸聲、消音技術(shù)：對生產(chǎn)噪聲大的設備應放置在單獨的構(gòu)筑內(nèi)，周圍可附吸聲材料，通過隔聲、吸聲減少噪聲強度。 調(diào)支架作彈性支撐連接。 免放置在鄰近居民住宅的一側(cè)。 用雙層窗，室內(nèi)噪聲可降低 20 25A）。改進窗的隔聲措施如增加玻璃及空氣層厚度或 采用真空層還可以進一步降低室內(nèi)噪聲。 向道路的一面的房間，應設計為廚房、衛(wèi)生間、走廊、樓梯等，噪聲影響較小的房間作為居住室。 目生態(tài)環(huán)境影響治理措施 （ 1）施工期水土流失防治措施 在優(yōu)化主體工程設計的同時，進行規(guī)范施工；在施工現(xiàn)場建造擋土墻，完善施工場地的排水系統(tǒng)，建有臨時排水溝渠和沉淀池，避免地表徑流紊流；合理設計施工時序，盡量減少雨季施工，控制施工期水土流失量。 （ 2）綠化措施 應用恢復生態(tài)學原理，采取生態(tài)恢復綠化措施，通過一定的生物、工 18 程的技術(shù)與方法，使生態(tài)系統(tǒng)的 結(jié)構(gòu)、功能得到恢復。 綠色植物不僅能美化環(huán)境、凈化空氣，還能減噪吸塵、改善小氣候和空氣污染等，具有不可忽視的作用。在各樓四周及場內(nèi)空地進行有效的綠化。具體的措施包括在建筑場地內(nèi)除主體建筑外，將布置為草坪、綠樹等，營造出美麗整潔的環(huán)境。 地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材 能標準和節(jié)能規(guī)范 中華人民共和國節(jié)約能源法 住宅建筑規(guī)范 住宅性能評定技術(shù)標準 建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 公共建筑節(jié)能設計標準 外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 節(jié)能監(jiān)測技術(shù)通則 15316全國民用建筑工程設計技術(shù)措施 節(jié)能篇，包括建筑、結(jié)構(gòu)、給水排水、暖通空調(diào)、動力、電氣五個分冊 節(jié)水型生活用水器具 行業(yè)標準 民用建筑節(jié)能設計標準（ 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準 民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應用技術(shù)規(guī)范 民用建筑電氣設計規(guī)范 6民用建筑節(jié)能管理規(guī)定中華人民共和國建設部 143 號令（ 2005年 11 月 10 日） 安徽省公共建筑節(jié)能設計標準 753 安徽省居住建筑節(jié)能設計標準 754 節(jié)地 省地節(jié)能型建設項目中節(jié)地包括規(guī)劃節(jié)地和建筑設計節(jié)地兩個方面，通過優(yōu)化設計提高土地使用效率。本項目從半地下停車庫、容積率、人防、 19 節(jié)地措施、公建和土地利用等指標。 （ 1）開發(fā)利用規(guī)劃用地地下空間 1、通過優(yōu)化小區(qū)人防設計與地下停車場設計，采取平戰(zhàn)結(jié)合方式。地下人防車庫平時為機動車小車庫，戰(zhàn)時二等人員掩蔽所。實現(xiàn)集約用地，提高土地地下空間利用效力。 2、項目建設在 滿足市政、消防、安全等多方面的同時，對項目基地所處區(qū)域的市政排水設施 溝進行改造建設，充分合理的利用了地下空間，節(jié)約了建設用地。 （ 2）建設項目充分利用架空層設置物業(yè)辦公用房等公建配套設施及部分地上停車位，通過優(yōu)化設計，分別規(guī)劃建設在項目地下車庫入口處上檐，避免相互間產(chǎn)生干擾。 （ 3） 項目規(guī) 劃用地要在符合健康衛(wèi)生和節(jié)能及采光標準的前提下合理確定建筑密度和容積率。按項目規(guī)劃總用地計算：項目容積率 地率 （ 4） 主要通道： 項目區(qū)域內(nèi)規(guī)劃一條南北寬為 4 米道路。與消防通道結(jié)合，平時作為出行道 路，火災時可作為消防通道使用，該北面入口在建筑物東北側(cè)，北接 ，在南側(cè)與 相連，形成較為便捷的道路網(wǎng)絡。 （ 5） 項目區(qū)域內(nèi) 機動車總停車位 50 個，實現(xiàn)項目建設停車率為 50%，綠地率分別為 31%，都達到省地不低于 50%和 30%的標準。 （ 6）建設項目變電站采用干式變壓器，設置于地下一層，節(jié)省土地占用空間，達到節(jié)約用地。 能 選擇符合本省地理氣候特征和經(jīng)濟發(fā)展水平的項目建設結(jié)構(gòu)體系，嚴格執(zhí)行國家及省民用建筑節(jié)能設計標準 ， 項目節(jié)能不低于 50%的節(jié)能標準； （ 1）本項目建筑物為坐北朝南方向。 （ 2）墻體保溫措施 20 墻體是建筑外圍護結(jié)構(gòu)的主體，采 用的材料保溫性直接影響建筑的耗熱量。本項目采用 25的磁針粉聚苯膠粉漿料 ；同時采用外墻表面淺色設計，以反射太陽輻射熱，在滿足小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理同時， 在東、西面外強采用構(gòu)架、爬藤等植物進行遮陽，以達到墻體保溫效果。 （ 3）屋面、地面保溫 項目建筑 物屋面采用 50聚苯顆粒漿料，達到保溫目的。建 筑物五至十二層及屋頂均設置了戶外花園，既美化了辦公及居住環(huán)境 ，又能起到降低夏季太陽輻射的作用。 （ 4）門窗保溫隔熱 采控制窗墻比，窗墻比例不得超過國家節(jié)能設計 標準規(guī)定，根據(jù)門窗具體情況，采用設置有泡沫塑料密封條，使用密封性能良好、高強度的鋼塑門窗和絕熱性好的塑料窗，避免金屬產(chǎn)生的冷橋。窗戶玻璃采用中空鋼化玻璃（大連實德 列，型號： 5+9+5） 。戶門與陽臺門結(jié)合防火、防盜要求，在門的空腹內(nèi)填充聚苯乙烯板和巖棉板，增加其絕熱性能。 （ 5）建筑照明、供熱采暖、空調(diào)制冷系統(tǒng)調(diào)空技術(shù) 家、行業(yè)推薦的節(jié)能、高效、環(huán)保的施工設備和機具，如選用變頻技術(shù)的節(jié)能設備 。 開關(guān)采用聲光控自熄開關(guān)。酒樓、商店均照明 一律采用高光效、長壽命、顯色性好的光源、燈具。采用緊湊型節(jié)能燈或 電子熒光燈并配有電子鎮(zhèn)流器，節(jié)電率達 30%以上。 明設計應時刻注意避免室外照明對居民室內(nèi)環(huán)境起不良的影響 ，采用節(jié)能 非截光燈具。 用太陽能利用技術(shù)。全部采用集中式太陽能熱水系統(tǒng)，供應熱水。 商業(yè)部分采用集中式中央空調(diào)，住宅部分采用分散式空調(diào) 。 通過優(yōu)化設計，降低空調(diào)機使用頻率，達到比普通建筑物節(jié)能效果 20%以上。 21 11 型 干式 變壓器和電容補償措施，將比傳統(tǒng)變壓器節(jié)能20以上 。 水 （ 1） 該項目住宅部分實行一戶一表，單獨計量。酒樓、辦公、商店的引水管加水表單獨計量。 （ 2） 供水管 道、閥門和配件應耐腐蝕和耐壓，采用分層供水方式，于地下室設置水池及水泵。地下室及五層（含五層）接市政給水管網(wǎng)，五層以上部分采用變頻調(diào)速裝置的水泵恒壓設備供水，保證用戶水壓穩(wěn)定。 （ 3）衛(wèi)生器具和配件采用節(jié)水型 ， 不得使用一次沖水量大于 6L 的坐便器 ，節(jié)約沖廁用水量。 （ 4）公共建筑部分洗手盆采用紅外感應水嘴，采用感應式?jīng)_洗閥的小便器。 材 嚴格執(zhí)行國家及省建筑節(jié)能設計標準 ，本項目建筑節(jié)材可通過建筑結(jié)構(gòu)體系、建筑材料、建筑裝修及建筑施工和廢棄材料再利用等五個方面來實現(xiàn)節(jié)材料目標。 （ 1） 采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 建筑填充材料全部采用水泥空心磚，取代傳統(tǒng)黏土燒結(jié)磚，利用工業(yè)廢渣、粉煤灰等材料，通過燒結(jié)生產(chǎn)砌筑磚作為建設項目的填充墻。 （ 2） 采用高強鋼筋和高性能混凝土，減 少資源浪費，項目全部采用商品混凝土和商品砂漿。 （ 3） 施工中的破磚、砌塊，經(jīng)分類處理，符合要求的直接現(xiàn)場壓碎后作為基礎墊層材料。 （ 4） 將結(jié)構(gòu)施工階段產(chǎn)生的建筑垃圾，經(jīng)分揀、剔除并把有用的廢渣碎塊粉碎后，與標 準砂按 1 1 的比例拌合作為細骨料，用于抹灰砂漿。 （ 6） 項目區(qū)域內(nèi)全部采用聚乙烯（ 、 等管材、管件，具有壽命長、無噪聲、不變形的優(yōu)點，不僅可以大量節(jié)約管材，同時可以 22 降低消耗及成本。 （ 7） 部分建筑垃圾可提供給建筑垃圾處理企業(yè)，由他們進行分類、加工、回收，一部分經(jīng)處理的建筑垃圾可銷售給施工企業(yè)，另外的可銷售給建材生產(chǎn)企業(yè)，如鋼筋、塑料、玻璃等建材可作為建材生產(chǎn)企業(yè)的原材料，盡可能回收建筑垃圾，以達到循環(huán)利用。 建筑節(jié)材框架模式圖如下： 輸出端 施工企業(yè) 建筑生活垃圾處理企業(yè) 過程性方法 建材生產(chǎn)企業(yè) 輸出 端 23 第七章 項目組織管理實施計劃 目組織管理 合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。在 制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設置及人力資源及員工培訓等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。 織機構(gòu)設置 安慶市 地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司為實現(xiàn)項目的預期目標，本著效能第一、決策迅速的特點，組織精簡高效項目機構(gòu)，并最大限度地壓縮管理費用，采用總經(jīng)理負責，下設功能性部門的組織機構(gòu)與管理模式。 部門職責 辦公室、 工程部、銷售部、開發(fā)部、財務部各部根據(jù)工作職責進行有效分工。 察設計 在設計工作開展的過程中，首先委托有資質(zhì)的勘測單位進行必要的現(xiàn)場勘測工作，為后期設計提供科學的依據(jù)。在施工圖設計階段，進一步優(yōu)化設計成果，對施工存在的問題及時提交設計變更通知，做好設計服務，保證設計質(zhì)量。 投標制度 體要求 施工隊伍的選擇是工程質(zhì)量的重要保證，項目建設必須全面推行了施 24 工招投標制度，通過公開招標，執(zhí)行“合理低價中標”的原則。 在監(jiān)理隊伍的選擇上也積極推行監(jiān)理招投標工作，選好隊伍、選好總監(jiān)、選 好監(jiān)理技術(shù)人員，形成一支規(guī)范的、公正的建設管理隊伍，推進項目的順利實施。 標內(nèi)容 根據(jù)安慶市發(fā)改委關(guān)于辦理工程建設項目審批（核準）時核準招標內(nèi)容的意見的通知和安徽省實施 實施辦法，結(jié)合項目單位自身條件，本項目就招標內(nèi)容進行招標。 工階段 施工階段是項目實施時期的主要階段，其工期長短和質(zhì)量等級將直接影響項目的投入使用。因此項目單位必須要求施工單位要根據(jù)施工圖編制詳細的施工組織設計，做出適當?shù)陌才?，保證合理交叉進行。 工驗收 建設項目按批準的設計 文件規(guī)定的內(nèi)容建完，并經(jīng)檢查、試運轉(zhuǎn)合格后，應及時驗收。 業(yè)管理 隨著人們居住觀念的改變，往往對其所購買物業(yè)的管理比較重視，良好的物業(yè)管理有利于塑造企業(yè)品牌，提升物業(yè)的價值。 建設項目將采取公開招標的方式，聘請高水平的物業(yè)管理公司在物業(yè)開發(fā)前期介入，把物業(yè)管理公司自身積累的一些對物業(yè)設計、管理的專業(yè)經(jīng)驗融入到項目設計中去，完善設計細節(jié) ,以彌補物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進一步滿足業(yè)主的需求 ;同時運用現(xiàn)代管理手段和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，為物業(yè)售前售后的整個使用過程提供對房屋及其設備、基礎設施與周圍環(huán)境的專業(yè) 化管理。 25 目實施進度計劃 項目計劃總建設運營期為 3 年。具體安排見項目實施進度橫道圖。 項目實施進度安排表 序號 進度安排 實施內(nèi)容 第 1年 1 1 年 4二年 1二年 11三年 1 項目建議書編制和報批 2 項目可研報告編制和審批 3 項目規(guī)劃設計和審批 4 用地審批及征地 5 勘察設計 6 工程招投標 7 建筑安裝施工 8 工程竣工 9 銷售 26 第八章 投資估算與資金籌措 算依據(jù) 建筑工程費按照本可研報告工程建設方案參照 2000 年全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額安徽省綜合估價表及安慶市區(qū)類似工程指標估算。 供水、供電、道路、綠化參照 2000 年全國統(tǒng)一安裝工程基礎定額安徽省估價表進行估算，價差按建設單位提供的實際情況作適當調(diào) 整。 土地及有關(guān)規(guī)費按相關(guān)合同和收費標準進行估算。 資估算 安 慶 市 廈 工程建設總投資估算為 元。其中： （ 1）土地費用： 954 萬元 （ 2）前期費用： 元 （ 3）建筑安裝工程費： 元 （ 4）室外工程費： 元 （ 5）行政規(guī)費： 元 （ 6）開辦費：