) ) ) 目 錄 前 言 . 4 一、報告編制目的 . 4 二 . 報告編制說明 . 4 三、特殊說明 . 4 第一章 總 論 . 5 一、項目基本情況 . 5 二、經(jīng)濟技術(shù)及財務(wù)指標(biāo) . 6 三、結(jié)論、存在問題與建議 . 7 第二章 項目建設(shè)背景與開發(fā)商、發(fā)展商概況 . 9 一、項目建設(shè)背景 . 9 二、項目建設(shè)的必要性 .、項目建設(shè)的可行性 .、項目可行性研究的依據(jù) .、開發(fā)商簡介 .三章 市場分析與預(yù)測 .、社會經(jīng)濟狀況 .、 房地產(chǎn)市場宏 觀形勢分析及預(yù)測 .、項目的市場情況分析及預(yù)測 .四章 建設(shè)條件及選址 .、區(qū)域概況 .) ) ) 二、自然條件 .、公共服務(wù)設(shè)施 .、工程地質(zhì) .、水文地質(zhì) .、地址選擇 .五章 規(guī)劃設(shè)計方案 .、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 .、 規(guī)劃設(shè)計方案的原則 .、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想 .六章 營銷策略及方案 .、營銷策略 .、營銷方式 .、 銷售節(jié)奏與策略 . 、租售計劃 .、環(huán)境保護 .、勞動衛(wèi)生與安全 .、項目內(nèi)部安全保護 .八章 物業(yè)管理與勞動定員 .九章 項目實施進度與管理 .、項目管理 .、項目監(jiān)理 .、項目建設(shè)工期和實施進度 .) ) ) 第十章 節(jié)約能源 .十一章 項目投資估算及資金籌 措 .、 投資估算的原則 .、財務(wù)測算報告： .、風(fēng)險分析 .十二章 結(jié)論及建議 .、 結(jié)論 .、 存在的問題及建議 .、特殊說明 .) ) ) 前 言 一、 報告編制目的 1、在對本項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并根據(jù)市場需求對項目的市場定位設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 3、對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。 4、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 二 . 報告編制說明 本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行 業(yè)普遍慣例，對項目的可行性和開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行投資分析、財務(wù)分析和風(fēng)險分析。銷售預(yù)測則采用市場比較法。 本可行性研究報告的計算時點為 2012年 9月。 三、特殊說明 在本項目可行性研究中，針對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的預(yù)售情況進行了必要考慮，對當(dāng)前稅法與會計制度對財務(wù)數(shù)據(jù)的影響差異也進行了充分考慮。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金來源與投資的特殊性，特別是建設(shè)期與銷售期的重疊，預(yù)售期較長，故個別財務(wù)指標(biāo)可能不同于一般行業(yè)指標(biāo)。 ) ) ) 第一章 總 論 一、項目基本情況 1、項目 名稱 某 花園商業(yè)廣場 2、項目單位：開發(fā)商： 3、項目負責(zé)人： 4、項目建設(shè)地點： 沿街東西寬 134米；南北長 104米，占地面積 22畝，約 14000平方米。 5、開發(fā)目的： 發(fā)展 某 城市經(jīng)濟，改善城市功能，增強城市輻射力； 帶動滇西北商貿(mào)城商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，樹立 某 新區(qū)城市新形象。 招商引資，推動 某 新區(qū)城市經(jīng)濟快速發(fā)展。 提高花馬街商業(yè)檔次，改善城市居民購物和居住條件。 提高企業(yè)自身經(jīng)濟效益，加快企業(yè)發(fā)展。 6、建設(shè)內(nèi)容： 該項目占地 22畝（ 14000平方米），總建筑面積約 11萬平方米，其中商用面積 4萬平方米（含人防和設(shè)備用房 5000平方米），辦公住宅 7萬平方米，并配套建設(shè)道路、停車場、裝卸平臺及配套用房 1000平方米。 萬隆商業(yè)廣場項目從功能上分為三部分， 地下部分：為人防、設(shè)備間、停車場，約 10000平方； 裙樓 1 4層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城，約 40000平方； 5座辦公塔樓，約 70000平方 基地容積率 筑密度 70，機動車停車泊位 300輛 (地下室及戶外 )。 7、項目總投資： ) ) ) 二、經(jīng)濟技術(shù)及財務(wù)指標(biāo) 皖西北城市廣場主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表 1 序號 項 目 單位 指標(biāo) 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 14000 中 建筑用地面積 平方米 10000 共占地面積 平方米 4000 2 總建筑面積 平方米 110000 中 住宅建筑面積 平方米 0 字樓建筑面積 平方米 70000 飲娛樂建筑面積 平方米 0 鋪建筑面積 平方米 40000 中 負 1 層商鋪建筑面積 平方米 5000 層商鋪建筑面積 平方米 10000 層及以上商鋪建筑面積 平方米 30000 3 建筑密度 % 70 4 容積率 5 綠地率 % 20 6 銷售收入 萬元 45000 ) ) ) 項目有較強的負債清償能力和抗風(fēng)險能力。財務(wù)評價項目可行。 三、結(jié)論、存在問題與建議 通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，我們得出以下結(jié)論： 1、萬隆商業(yè)廣場項目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟政策和 某 市對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。 2、萬隆商業(yè)廣場項目 開發(fā)商： 某 萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 均具有很強的經(jīng)濟實力和較強的商業(yè)運作能力，為項目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。 3、本項目的規(guī)劃設(shè) 計方案利用項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。 4、本次可行性研究對項目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項7 建設(shè)投資 萬元 35658 8 投資利潤率（稅前） % 9 投資利潤率（稅后） % 10 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 11 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 12 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 3285 13 全部投資財 務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 1534 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 15 全部投資投資回收期（稅后） 年 ) ) ) 目自身的實際條件，具有一定的可操作性。 5、從財務(wù)評價指標(biāo)上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。 6、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風(fēng)險能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。 根據(jù)在評價過程中對本項目的認識，對本項目實施提出如下建議： 1、經(jīng)營管理風(fēng)險規(guī)避 A、本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。 B、在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可 行的工程技術(shù)措施和施工方案。 C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 2、金融財務(wù)風(fēng)險規(guī)避。 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種方式實現(xiàn)快速銷售。 3、建設(shè)管理措施 A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。 B、根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設(shè)定，對運用資金的能力要求較高。 C、提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。 ) ) ) D、委托合作伙伴“本項目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。 E、項目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與 配合，確保工程進度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期。 第二章 項目建設(shè)背景與開發(fā)商、發(fā)展商概況 一、項目建設(shè)背景 某 位 于 阿 爾 卑 斯 運 動 活 動 的 歐 亞 板 塊 和 印度 板 塊 之 間 的 滇 藏 地 槽 東 部 ， 地 處 橫 斷 山 脈 向云 嶺 山 脈 過 渡 的 銜 接 地 段 ， 地 形 地 貌 復(fù) 雜 ， 地質(zhì) 運 動 激 烈 。 境 內(nèi) 山 河 交 錯 ， 峰 大 谷 深 ， 海 拔高 差 大 ， 氣 候 變 化 顯 著 ， 是 垂 直 氣 候 發(fā) 育 明 顯的 “ 立 體 氣 候 ” 地 區(qū) 。 某 地 處 低 緯 度 高 海 拔 地 區(qū) ， 屬 南 亞 高 原 季風(fēng) 氣 候 ， 冬 春 盛 行 干 燥 的 西 北 風(fēng) ， 夏 季 則 受 潮濕 的 西 南 季 風(fēng) 影 響 ， 干 濕 季 分 明 ， 溫 差 變 動 小 ，四 季 不 分 明 ， 年 平 均 氣 溫 ， 年 平 均 降 雨 ， 年 平 均 蒸 發(fā) 量 為 ， 主 導(dǎo) 風(fēng)為 西 風(fēng) ，其 平 均 風(fēng) 速 秒 ，無 霜 期 290天左右 。作為本項目的開發(fā)商 某 ) ) ) 0 這一機會。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場的需要，建設(shè)一個最大的集商業(yè)、餐飲、公寓式寫字樓為一體的商業(yè)廣場。 二、項目建設(shè)的必要性 1、項目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場的需要，彌補了皖西北商貿(mào)城市場的空缺，具有強大的競爭力市場拉動力。 中國是世界上最有潛力的消費市場，而以 某 為中心的皖西北地區(qū)又是中國人口最多的地區(qū)之一（ 980 萬），具有強大 的消費潛力。近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，皖西北地區(qū)物資交易量快速放大，各種交易市場的發(fā)展迅速。遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足商家需要、滿足消費者需求的高水平的集吃、住、玩等于一體在大型商業(yè)廣場，在 某 卻未出現(xiàn)。絕大多數(shù)物流商貿(mào)企業(yè)規(guī)模較小、輻射范圍不大、市場發(fā)展?jié)摿τ邢?。因此，適應(yīng)商家和消費者需要的多功能、高檔次物流中心具有很大發(fā)展空間。本項目的發(fā)展方向正在于此。 本項目擬跟隨國際國內(nèi)市場的發(fā)展潮流，迎合商家和消費者的需求，在城市商業(yè)摩爾這個主題上，走“大規(guī)模、多功能、現(xiàn)代水平”的路線，強調(diào)商業(yè)廣場的產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段 、文化的多樣化，在城市商業(yè)中心區(qū)建設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的商業(yè)廣場。這樣的商業(yè)廣場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合銷售商、消費者的需求，填補了 某 這類市場的空缺，) ) ) 1 場形成了錯位競爭，從而有著強大的競爭力。 2、項目的建設(shè)對推動 某 發(fā)展現(xiàn)代物流商貿(mào)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的一大熱點。歷屆政府領(lǐng)導(dǎo)曾多次指出， 某 應(yīng)加快物流貿(mào)易的發(fā)展，以形成“ 某 價格”，更好地發(fā)揮 某 現(xiàn)代化中心城市的對外輻射功能。 本項目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能 單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表 某 皖西北中心城市形象的商業(yè)廣場。項目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與 某 發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快 某 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進程中，迅速提升 某 市場的總體水平方面做出突出貢獻。 本項目擬建的萬隆商業(yè)廣場充分體現(xiàn)了 某 市潁泉區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模大、設(shè)計思想先進，本項目的建設(shè)將推動 某 市新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。 3、項目的建設(shè)將有利于繁榮 某 城區(qū)經(jīng)濟，提高 某 城市形象； 由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對 某 經(jīng)濟的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場的發(fā)展將會推動商品快速流通、快速銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟的發(fā)展作出貢獻；另一方面，商業(yè)廣場的發(fā)展也將會帶動整個皖西北商貿(mào)城相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如房地產(chǎn)業(yè)、倉儲業(yè)、) ) ) 2 業(yè)、其他商業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動作用。 4、項目的建設(shè)將進一步擴大 某 物流商貿(mào)行業(yè)的輻射范圍 目前， 某 物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍主要是 某 市及周邊縣城，輻射范圍并不大。其原因，一是物流商貿(mào)企 業(yè)的規(guī)模有限，對外銷售有心無力，二是物流商貿(mào)企業(yè)缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。 過小的輻射范圍對物流商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展無疑是不利的。本項目擬將專業(yè)市場的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來，集聚國內(nèi)外眾多品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴大物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍，增強 某 物流商貿(mào)行業(yè)的影響力，提高皖西北商貿(mào)城區(qū)域地位。 5、項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)潁泉區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展商業(yè)、物流、貿(mào)易，目前已建成了 30萬平方米。 本項目建設(shè)在皖西北商貿(mào)城中心廣場，一則可以帶動皖西北商貿(mào)城相關(guān)產(chǎn)業(yè)，再 則可提高泉北新區(qū)整體城市形象，樹立現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。 三、項目建設(shè)的可行性 1、區(qū)政府對皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場的建設(shè)十分重視。在本項目的醞釀、申報過程中，得到了來自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。 ) ) ) 3 2、本項目的開發(fā)商 某 巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績、行業(yè)運作能力和社會信譽作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運行有序。 3、本項目起點高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā) 展前途。 4、項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃