精品文檔影響房地產(chǎn)價格的因素分析摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，與許多行業(yè)具有極強的關(guān)聯(lián)性。合理的房地產(chǎn)價格是保持社會和諧和保障民生的關(guān)鍵。近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮推進了經(jīng)濟的快速發(fā)展。但是，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展相對不成熟，存在價格持續(xù)高漲、市場供求結(jié)構(gòu)不平衡、一二線城市房價漲幅過大等問題影響著我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。究其原因，高房價的產(chǎn)生主要由經(jīng)濟、政治和社會三大因素決定。因此，本文從宏觀和微觀層面分別對房地產(chǎn)價格的影響因素進行了深入而全面的分析，進而提出了相關(guān)政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格;微觀因素;宏觀因素影響房地產(chǎn)價格的因素，有住房和土地使用制度、經(jīng)濟發(fā)展狀況、城市化進程、財政金融政策，稅收政策等宏觀因素，也有環(huán)境狀況、交通設(shè)施、建筑物類型與質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、住宅的品質(zhì)、樓層、朝向等微觀因素。因此，本文將分為宏觀和微觀因素兩方面來闡述房地產(chǎn)價格影響因素，微觀層面主要是基于房地產(chǎn)行業(yè)或者房地產(chǎn)產(chǎn)品屬性角度的探討，宏觀層面則主要體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟指標對房價波動的影響。一、影響房地產(chǎn)價格的宏觀因素分析1.1 經(jīng)濟因素經(jīng)濟的高速發(fā)展是支撐房價上漲的動力。影響房價的經(jīng)濟因素很多。本文主要研究國內(nèi)生產(chǎn)總值、物價水平、利率對房地產(chǎn)價格的影響。1.1.1 國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)價格呈正向關(guān)系國內(nèi)生產(chǎn)總值，即GDP，是指在一定時期內(nèi)，一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟中所能生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價值總和。國內(nèi)生產(chǎn)總值主要從以下途徑影響房地產(chǎn)價格：一是國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長帶動了經(jīng)濟水平的提高和人民生活水平的改善。當經(jīng)濟水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人們會加大對生活必需品的消費，在解決好溫飽問題后，人們開始注重對住房的改善。另外，城市人口和就業(yè)人口隨著經(jīng)濟水平的提高而上升，從而住宅需求增加。因此，房地產(chǎn)價格上升。二是國內(nèi)生產(chǎn)總值的提高反映了一國或者地區(qū)宏觀經(jīng)濟條件較好，增強了房地產(chǎn)開發(fā)商的信心，從而房地產(chǎn)投資增加，拉動經(jīng)濟增長。為了分析房價與GDP之間的關(guān)系，我們研究了房地產(chǎn)價格(源于年度數(shù)據(jù))增長率與GDP(源于年度數(shù)據(jù))增長率之間的關(guān)系。如圖1所示：展示了房價增長率與GDP增長率之間的關(guān)系。房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率的走勢基本相同，說明二者之間確存在正向相關(guān)關(guān)系。圖1 基于年度數(shù)據(jù)的商品房價增長率與GDP增長率1.1.2 物價水平與房地產(chǎn)價格呈正向關(guān)系物價水平是一個國家或地區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)定的溫度計，是衡量經(jīng)濟發(fā)展水平和居民消費水平的重要指標。物價水平對經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作用。物價水平影響房價的途徑主要有兩個：一、物價水平上漲，代表著市場上大部分商品價格上漲。二、房地產(chǎn)具有投資與消費雙重屬性，因此房地產(chǎn)在膨脹時期具有良好的保值與增值功能。當物價水平較高時，貨幣賠值，人們傾向于將手中的貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實物資產(chǎn)。房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)與CPI的走勢基本相同，二者之間存在正向相關(guān)關(guān)系。1.1.3 利率與房地產(chǎn)價格呈負向關(guān)系利率是一定時期內(nèi)利息與本金的比例，是資金使用的單位成本。利率是影響一國經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。目前，涉及房地產(chǎn)市場的利率主要有房地產(chǎn)貸款開發(fā)利率和個人住房抵押貸款利率。對開發(fā)商而言，利率提高，融資成本增加，房地產(chǎn)銷售量相對下降，使得開發(fā)商減少房地產(chǎn)投資開發(fā)，從而房地產(chǎn)供給減少，房地產(chǎn)價格上漲。對購房者而言，利率上漲，購房者的購房成本增加，每月還貸壓力增大，降低了購房者對房地產(chǎn)價格的承受能力和購房的積極性，減小對房地產(chǎn)的需求，從而導致房地產(chǎn)價格的下降。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者來說，利率對于房地產(chǎn)價格的影響是不同方向的。在實際研究中，要看占主要地位的是哪方面的影響。近年來，我國利率總體呈下降趨勢，同時房地產(chǎn)價格不斷上漲。實際生活中，利率上升，房地產(chǎn)價格下降，利率下降，房地產(chǎn)價格上升。下面我們從需求和供給兩個方面來分析利率變動對于房地產(chǎn)市場的影響效力，由于利率上升，將導致房地產(chǎn)需求和供給都受到一定程度的緊縮。本文認為，這是利率變動的需求效應和供給效應，如圖2所示：圖2 利率對房地產(chǎn)價格波動的影響在圖 2中，DL和SL分別代表在較低的利率水平下房地產(chǎn)市場的需求和供給曲線。而在利率上升時，需求和供給曲線將分別移動到DH和SH，這樣，均衡點也由EL移動到EH，房地產(chǎn)價格由PL移動到PH，而至于房地產(chǎn)價格是否下降，則要取決與這兩種效應的大小關(guān)系。1.1.4 土地價格與房價長期互動自從土地制度改革以來，地方政府壟斷土地用途變更權(quán)，為謀取巨額地租而抬高土地價格，城市化進程推進，城市土地資源日益稀缺，土地交易價格快速上漲。土地價格作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，影響房地產(chǎn)價格;反過來，房地產(chǎn)價格影響住房投資和土地需求，從而對地價造成影響。地價與房價存在長期互動機制，房價對地價的影響大于地價對房價的影響。1.1.5 貨幣供應量與房地產(chǎn)價格呈正向關(guān)系貨幣供應量直接影響到銀行的信貸資金規(guī)模，從而影響住房投資與消費，最終影響房地產(chǎn)價格。近年我國采取量化寬松的貨幣政策，貨幣供應量逐年增加，尤其是2009年我國為應對金融危機，刺激經(jīng)濟，發(fā)行天量貨幣，其中很大部分進入房地產(chǎn)市場，成為2010年上半年房價飆升的助推力。由此可見，貨幣供應量的增加，刺激了住房的投資和有效需求，推動著房價的上漲。貨幣供應量的穩(wěn)定增長對于房地產(chǎn)價格波動產(chǎn)生了消極影響，也就是說維持貨幣供應量的穩(wěn)定有助于抑制房地產(chǎn)價格波動。1.2 政策因素1.2.1 房地產(chǎn)調(diào)控的貨幣政策房地產(chǎn)調(diào)控的貨幣政策主要是指與購房相關(guān)的各種銀行信貸政策。目前我國現(xiàn)有貨幣調(diào)控政策主要是以提高首付款比例來進行調(diào)控，體現(xiàn)為提高首套房及二套房的首付比例，暫停發(fā)放三套房及以上的住房貸款等等。我國現(xiàn)今的房地產(chǎn)貨幣政策主要問題在于信貸發(fā)放差異性不強。由于房價上漲過快，調(diào)控政策往往較為注重實效，在提高首套房首付比例控制炒房的同時，也抑制了一部分中低收入群體的住房需求。1.2.2 房地產(chǎn)調(diào)控的財政政策房地產(chǎn)調(diào)控的財政政策主要是指與稅收相關(guān)的各種收費，其中包括現(xiàn)下熱議的房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收以及二手房交易稅。我國的房地產(chǎn)財政政策主要是通過調(diào)整稅收種類和稅率來影響房地產(chǎn)市場，而其中最為有效的手段是增設(shè)持有環(huán)節(jié)相關(guān)的房產(chǎn)稅、物業(yè)稅以及通過征收二手房交易稅費來增加交易成本。目前多數(shù)省份現(xiàn)只能利用房地產(chǎn)管理部門核準的基準房價作為計稅依據(jù)進行參考，確定的計稅依據(jù)往往難以正確反映房地產(chǎn)市場供求。1.2.3 房地產(chǎn)調(diào)控的行政政策我國的房地產(chǎn)調(diào)控主要以行政政策為主，近幾年政府部門對房地產(chǎn)市場的行政調(diào)控措施層出不窮，常常與財政、貨幣和土地等相關(guān)政策相結(jié)合，調(diào)控力度大，效果明顯，是現(xiàn)今最為有效的調(diào)控手段。目前我國房地產(chǎn)調(diào)控的行政政策主要以限購政策和保障性住房政策為主。1.3 制度因素對房地產(chǎn)價格起決定性影響的是住房制度和土地制度。1998年的住房制度改革是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的一個重要分水嶺。1998年以前，在傳統(tǒng)的低租金和福利制住房制度下，我國住宅價格水平一直處于低落狀態(tài)。1998年實行商品房制度以后，我國住宅價格一直處于快速上漲階段，且漲幅呈現(xiàn)不斷擴大趨勢，住房制度成為現(xiàn)今高房價的一個起因。1.4 社會因素影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要是指人口增長、心理預期、社會安定等反映，還包括政治安定、社會治安等。在政局穩(wěn)定，治安良好、安定和諧的社會環(huán)境背景下，居民對未來市場發(fā)展預期穩(wěn)定，有利于增強投資者的購房信心，成為房地產(chǎn)行業(yè)正常運轉(zhuǎn)和房價穩(wěn)定的有力保證。二、影響房地產(chǎn)價格的微觀因素分析房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場上供需雙方共同作用的結(jié)果，其影響因素錯綜復雜，不僅包括宏觀因素對房地產(chǎn)價格的影響，還包括住房本身的品質(zhì)特征即微觀因素對商品房定價產(chǎn)生的影響。本課題主要從個人情況、軟件配套及人文因素，個人財務(wù)因素、社區(qū)和市政規(guī)劃以及樓盤品質(zhì)幾個方面，做出了一份關(guān)于房地產(chǎn)需求的調(diào)查問卷。本次調(diào)查是以全國居民為主體對象，通過入戶調(diào)查、樓盤調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查三個途徑共發(fā)放調(diào)查問卷共2000份，回收率為96%。問卷共有37個問題，涵蓋了云南、北京、上海、山東青島、廣西南寧、湖南長沙、遼寧大連、山西太原、浙江杭州等全國各地。問卷結(jié)果：無論在哪個因素方面，目前已經(jīng)看好一套房子并且準備購買的人群比例僅僅占據(jù)了三分之一以下，而更多的是有購房需求，但還在對比觀望等待時機以及暫時沒有購房需求的人群占據(jù)很大部分。而在有購房需求的人群中，軟件配套及人文因素、樓盤的品質(zhì)越來越受到人們的關(guān)注，占比50%。我們可以看出，現(xiàn)在人們置業(yè)也不僅僅是要求水電齊全，同時要求在自己的生活區(qū)內(nèi)要有大型娛樂場所及設(shè)施，要滿足自己購物、醫(yī)療、教育的需求。通常，小區(qū)配套情況影響程度會受到交通情況、小區(qū)周邊環(huán)境等其他因素的影響。近年來，人們對優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境的要求使越來越多的置業(yè)者在更重視小區(qū)及周遍的環(huán)境狀況。環(huán)境狀況的好壞決定生活品質(zhì)的好壞;而個人財務(wù)和社區(qū)市政規(guī)劃因素在有購房需求的人群中比重相當，占據(jù)了將近40%。通過本次課題研究，結(jié)合宏觀經(jīng)濟指標的數(shù)據(jù)分析和房地產(chǎn)的市場需求問卷調(diào)查，我們得出以下結(jié)論：影響房地產(chǎn)價格的主要因素有三個方面，一是房地產(chǎn)自身因素，包括房地產(chǎn)周邊環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施等方面，這也是影響房地產(chǎn)價格的首要因素;二是房地產(chǎn)宏觀環(huán)境及市場狀況，即市場需求狀況及國家政策等方面，這也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素;三是房地產(chǎn)成本壓力方面，這對房地產(chǎn)價格有著直接的影響。三、政策建議3.1 以滿足老百姓基本住房需求為主要目標，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房。對于城市化進程不斷加快、舊城改造不斷加快過程中形成的大量需求，國家及各級政府應加強引導，鼓勵開發(fā)適合老百姓消費的住房。并加強監(jiān)管，要控制房地產(chǎn)市場里出現(xiàn)過度妙房行為引起的人們對房價的擔憂，及房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的非理性行為。政府應加大廉租房、中租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的供給力度，根據(jù)不同群眾的收入水平的差異，盡可能構(gòu)造多層次的住房供給體系，以滿足不同收入群體的住房需求，從而可以有效地消減房地產(chǎn)市場的剛性需求，對于穩(wěn)定房價有一定的積極作用。3.2 通過改變貨幣供應量、銀行利率等貨幣政策的實施，國家可以比較有效的控制房地產(chǎn)價格的過熱現(xiàn)象。近年來采取的穩(wěn)健貨幣政策既控制了通貨膨脹，也對房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展創(chuàng)造了條件。在房地產(chǎn)過熱的時期，可以通過控制銀行利率，采取適度收緊的貨幣政策等措施進行調(diào)節(jié)。3.3 國家財政政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)是有效的。實證發(fā)現(xiàn)，積極的財政政策抑制了房地產(chǎn)價格的過快增長。比如設(shè)計合理的稅收制度，嚴厲打擊投機性購房行為。目前，我國在房地產(chǎn)財產(chǎn)持有環(huán)節(jié)上稅收的缺失，使得房地產(chǎn)市場上存在大量的投資和投機性需要。為了使這樣的市場需求得到有效地遏制，可以采用稅收這一調(diào)節(jié)器，即對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的控制。比如，對于家庭已擁有一套住房而進行二套或多套購房者，應建立房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收政策，對投資、投機性購房進行高課稅，使其無利可圖進而從房地產(chǎn)市場抽出資金。對二手房開征營業(yè)稅及轉(zhuǎn)讓個人所得稅;對空置房屋征收高額的閑置稅;對低度利用或未利用的私有農(nóng)地征收荒地稅等等。這樣有利于房地產(chǎn)投機行為得到一定程度的遏制，使房地產(chǎn)市場的供需狀況能夠得以真實地反映，最終有利于房地產(chǎn)價格回歸到理性的狀態(tài)。3