,國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則最新進(jìn)展,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)清華大學(xué)第四期資產(chǎn)評(píng)估高級(jí)研修班專業(yè)講座,2010年11月,第一部分國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則(IVS)2010重編計(jì)劃,第3頁(yè),IVSC和IVSB簡(jiǎn)介,歷史和背景:國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（IVSC）是一家總部設(shè)在倫敦的非營(yíng)利性組織。它最初成立于1981年，成立者為當(dāng)時(shí)全球主要的房地產(chǎn)評(píng)估組織/協(xié)會(huì)，其原名為TIAVSC，于1994年被更名為IVSC。2008年更名為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)。目前的成員遍布50多個(gè)國(guó)家。IVSC致力于發(fā)展一套適用于所有資產(chǎn)和負(fù)債評(píng)估的國(guó)際準(zhǔn)則（標(biāo)準(zhǔn)）和要求。IVSB是IVSC下的獨(dú)立自主的準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)。,第4頁(yè),IVSC和IVSB簡(jiǎn)介,IVSB現(xiàn)任委員(2010.10):,主席*ChrisThorne,法國(guó)巴黎銀行(英國(guó))*,*現(xiàn)已有變化,第5頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,時(shí)間表和本次重編的目標(biāo)：現(xiàn)行國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（第八版）發(fā)布于2007年。新版（第九版）計(jì)劃于2011年發(fā)行。征求意見稿在6月初公布；咨詢期為120天，截至2010年9月3日該重編稿的結(jié)構(gòu)將在下列范圍有所改變，包括準(zhǔn)則、應(yīng)用指南和評(píng)估指南旨在實(shí)現(xiàn)同類別內(nèi)不同標(biāo)準(zhǔn)之間布局設(shè)計(jì)的連貫性；簡(jiǎn)化了結(jié)構(gòu)和樣式；在準(zhǔn)則和規(guī)則間取得平衡，力求繁簡(jiǎn)得當(dāng)。,第6頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,最新工作進(jìn)展：審閱公眾意見：10月7日、8日為第一次審議；圓桌會(huì)議：11月2日在紐約，11月12日在香港，11月19日在倫敦分別舉行了三次圓桌會(huì)議對(duì)公眾意見進(jìn)行討論。進(jìn)一步審議工作已于11月22日、23日完成；終稿將于2011年上半年度出版發(fā)行。,第7頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,對(duì)于第八版的主要改變：淡化房地產(chǎn)偏向性:由于最初IVS僅涉及房地產(chǎn)方面，因此，盡管IVS多年來(lái)已囊括了其他資產(chǎn)類型，但舊版準(zhǔn)則普遍存有偏重房地產(chǎn)的傾向。原則替代規(guī)則：早期IVS版本是一個(gè)對(duì)于不同評(píng)估協(xié)會(huì)評(píng)估規(guī)范的匯總，這導(dǎo)致了某些問題處理上的慣例在國(guó)際背景下顯得不合時(shí)宜。新版準(zhǔn)則減少對(duì)于程序性規(guī)定的描述，以使基于原則的準(zhǔn)則更能在國(guó)際間得以應(yīng)用。著重點(diǎn)的改變：以前的版本包含許多對(duì)評(píng)估師的指導(dǎo)，而IVSC并沒有權(quán)利強(qiáng)迫任何人遵守它的標(biāo)準(zhǔn)。IVS的有效性來(lái)自于他人對(duì)它的認(rèn)同和適用。基于這點(diǎn)認(rèn)識(shí)，新版準(zhǔn)則的目標(biāo)是建立國(guó)際公認(rèn)的適用于各類評(píng)估對(duì)象的評(píng)估要求；至于對(duì)評(píng)估師的監(jiān)管將由各國(guó)/地區(qū)相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。,第8頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,對(duì)于第八版的主要改變：刪除評(píng)估方法的論述：準(zhǔn)則應(yīng)該是為評(píng)估提供一個(gè)框架，而不是一套關(guān)于評(píng)估的指導(dǎo)或培訓(xùn)手冊(cè)。而早期版本中一些對(duì)于幾個(gè)評(píng)估方法的討論也被納入了準(zhǔn)則，新版明確主要的評(píng)估方法和途徑，但對(duì)其應(yīng)用并不作詳細(xì)的描述，這些已經(jīng)從新版本中刪除，但仍然會(huì)被IVSC作為單獨(dú)的評(píng)估技術(shù)指南出版。避免重復(fù)：在早期版本中，很多概念和定義在各個(gè)單獨(dú)準(zhǔn)則中整段反復(fù)出現(xiàn)。這在重編的準(zhǔn)則中將被避免。目的是使準(zhǔn)則更簡(jiǎn)明而易于閱讀和理解?？s減詞匯表：老版本都含有一個(gè)龐大的術(shù)語(yǔ)詞匯表，其中很多并未在準(zhǔn)則中使用過(guò)。新的詞匯表只含有如下的詞匯或術(shù)語(yǔ)：a)被使用時(shí)具有特定的、一致的含義；b)在多于一個(gè)準(zhǔn)則中出現(xiàn)。不包含那些與在一般字典中解釋相同的詞匯；僅在一個(gè)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的術(shù)語(yǔ)將在其所出現(xiàn)的章節(jié)中予以解釋。這將顯著地縮減頁(yè)數(shù)，將使術(shù)語(yǔ)表從100多頁(yè)減少到只有3頁(yè)。,第9頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,第九版中的重編：金融工具：以前版本的IVS中確實(shí)包括關(guān)于金融利益的有限討論，但完全沒有提及對(duì)于金融工具的評(píng)估。新版IVS包含一個(gè)關(guān)于金融工具的簡(jiǎn)要準(zhǔn)則,它分析了一些影響金融工具價(jià)值的參數(shù)、不同的評(píng)估方法優(yōu)缺點(diǎn)和旨在提高評(píng)估的透明度和客觀性的程序。IVSC金融工具評(píng)估專家組也在研究對(duì)特定實(shí)行領(lǐng)域的技術(shù)指導(dǎo)。工作范圍：新IVS順應(yīng)需求提出一個(gè)單獨(dú)的準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則指出，應(yīng)在評(píng)估開始階段，明確評(píng)估范圍和應(yīng)該被解決的問題。這在老版本中未被涵蓋。委員會(huì)意識(shí)到，應(yīng)該確保評(píng)估師和評(píng)估服務(wù)的接受者對(duì)評(píng)估目的、主要假設(shè)和將要開展的調(diào)查工作有清晰的理解，這是確保評(píng)估滿足評(píng)估目的并被雙方完全理解的關(guān)鍵。,第10頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,在2007年第八版中，IVS的框架如下：,引言,IVSC,IVS的目標(biāo)和框架，公認(rèn)評(píng)估原則的基本概念,行為準(zhǔn)則,不動(dòng)產(chǎn),動(dòng)產(chǎn),經(jīng)濟(jì)實(shí)體,金融權(quán)益,IVS1，2，3簡(jiǎn)介,準(zhǔn)則1以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估,準(zhǔn)則2以市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型為基礎(chǔ)的評(píng)估,準(zhǔn)則3評(píng)估報(bào)告,應(yīng)用指南1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估,應(yīng)用指南2以擔(dān)保貸款為用途的評(píng)估,應(yīng)用指南3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的公共部門資產(chǎn)的評(píng)估,不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估,租賃權(quán)益評(píng)估,企業(yè)價(jià)值評(píng)估,評(píng)估復(fù)核,危險(xiǎn)和有毒物質(zhì)在評(píng)估中的考慮,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的重置成本法評(píng)估,市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估類和投資分析中的折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析,農(nóng)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估,經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估,涉及財(cái)產(chǎn)稅的批量評(píng)估,采掘業(yè)資產(chǎn)評(píng)估,歷史性不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估,機(jī)器設(shè)備評(píng)估,無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估,動(dòng)產(chǎn)評(píng)估,術(shù)語(yǔ)表,第11頁(yè),采掘業(yè)資產(chǎn)評(píng)估,涉及財(cái)產(chǎn)稅的批量評(píng)估,動(dòng)產(chǎn),IVS1，2，3簡(jiǎn)介,行為準(zhǔn)則,不動(dòng)產(chǎn),動(dòng)產(chǎn)評(píng)估,危險(xiǎn)和有毒物質(zhì)在評(píng)估中的考慮,IVS2010重編計(jì)劃,在2007年第八版中，IVS的框架如下：,新(工作范圍),IVS104,新,新(金融工具),IVS304.01,*GN17,*修訂/出版于2010年,引言,IVSC,IVS的目標(biāo)和框架，公認(rèn)評(píng)估原則的基本概念,準(zhǔn)則2以市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型為基礎(chǔ)的評(píng)估,準(zhǔn)則3評(píng)估報(bào)告,應(yīng)用指南1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估,應(yīng)用指南2以擔(dān)保貸款為用途的評(píng)估,應(yīng)用指南3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的公共部門資產(chǎn)的評(píng)估,機(jī)器設(shè)備評(píng)估,無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估,企業(yè)價(jià)值評(píng)估,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的重置成本法評(píng)估,市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估類和投資分析中的折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析,農(nóng)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估,IVS303.01,IVS201.02,IVS201.03,IVS201.01,IVS103,IVS105,IVS202.01,IVS302.01,作廢,IVS306.01,評(píng)估復(fù)核,經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估,歷史性不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估,術(shù)語(yǔ)表,縮減,IVS104?,IVS301.01,TIP?,TIP?,IVS303.03,作廢,IVS303.02,經(jīng)濟(jì)實(shí)體,金融權(quán)益,IVPB職責(zé),IVS101,IVS102,IVS303.04,TIP,TIP,IVS301.02,IVS201.01,第12頁(yè),白皮書2010版框架：,在新版中，準(zhǔn)則重編如下：,100系列通用準(zhǔn)則這個(gè)章節(jié)將會(huì)包含能普遍應(yīng)用于大多數(shù)評(píng)估目的下的對(duì)各種類型的資產(chǎn)或負(fù)債的評(píng)估。對(duì)于那些應(yīng)對(duì)通用準(zhǔn)則有所變動(dòng)調(diào)整的地方，在適用于特定評(píng)估應(yīng)用指南(200系列)或適用于特定的資產(chǎn)類型標(biāo)的準(zhǔn)則(300系列)中會(huì)加以說(shuō)明。,200系列應(yīng)用類準(zhǔn)則這個(gè)章節(jié)將會(huì)包含為特定目的而進(jìn)行評(píng)估中適用的準(zhǔn)則。這些應(yīng)用類準(zhǔn)則應(yīng)和通用準(zhǔn)則相結(jié)合，除非有特別的調(diào)整，都該使用一般標(biāo)準(zhǔn)。它們也涵蓋了在制定工作范圍和報(bào)告時(shí)應(yīng)考慮的額外要求。,300系列資產(chǎn)類準(zhǔn)則這個(gè)章節(jié)將包含用以確定為不同的資產(chǎn)類別進(jìn)行特定評(píng)估考慮所設(shè)的準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則提供了其涵蓋的各類資產(chǎn)的基本描述和對(duì)價(jià)值產(chǎn)生特定影響的特定，并且對(duì)通用準(zhǔn)則中設(shè)定的原則該如何應(yīng)用到有爭(zhēng)議的資產(chǎn)類別這一問題給出了指導(dǎo)意見。這一準(zhǔn)則與通用準(zhǔn)則和應(yīng)用類準(zhǔn)則的區(qū)別主要存在于，它們所提供的解釋性注釋是針對(duì)準(zhǔn)則該如何被應(yīng)用而非應(yīng)采取何種具體操作。資產(chǎn)類準(zhǔn)則辨識(shí)并簡(jiǎn)單解釋了普遍接受的評(píng)估法則和評(píng)估不同類型資產(chǎn)所用的方法的性質(zhì)，而并沒有就如何評(píng)估給出詳盡的方法論或者指導(dǎo)。,第13頁(yè),白皮書2010版框架：,在新版中，準(zhǔn)則重編如下：（可能有變更）,100系列通用準(zhǔn)則IVS101通用原則和概念I(lǐng)VS102評(píng)估途徑IVS103價(jià)值類型IVS104工作范圍IVS105評(píng)估報(bào)告,200系列應(yīng)用類準(zhǔn)則IVS201.01IFRS下的公允價(jià)值IVS201.02折舊相關(guān)的評(píng)估IVS201.03租賃會(huì)計(jì)評(píng)估IVS201.04減值測(cè)試評(píng)估IVS201.05公共部門的土地廠房及設(shè)備的評(píng)估IVS202.01擔(dān)保性貸款物業(yè)權(quán)益的評(píng)估,300系列資產(chǎn)類準(zhǔn)則IVS301.01企業(yè)價(jià)值和企業(yè)權(quán)益的評(píng)估IVS301.02無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估IVS302.01廠房及設(shè)備評(píng)估IVS303.01不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估IVS303.02歷史性不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估IVS303.03在建投資性物業(yè)評(píng)估IVS303.04經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估IVS304.01金融工具評(píng)估IVS305.01為將來(lái)非金融類負(fù)債評(píng)估準(zhǔn)則預(yù)留IVS306.01為將來(lái)生物類資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則預(yù)留IVS307.01為將來(lái)采掘業(yè)準(zhǔn)則預(yù)留,有建議認(rèn)為200系列和300系列的排序可以互換,背景資料,第15頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,IVSC評(píng)論審閱小組的目標(biāo)：為了幫助IVSC達(dá)成提升全球評(píng)估業(yè)質(zhì)量以及統(tǒng)一性的宗旨，當(dāng)時(shí)的IVSC管理委員會(huì)接受了當(dāng)時(shí)的IVSC準(zhǔn)則委員會(huì)有關(guān)建立一個(gè)IVSC評(píng)論審閱小組的建議。經(jīng)過(guò)評(píng)論審閱小組討論，IVS應(yīng)滿足如下目標(biāo):準(zhǔn)則應(yīng)該是高質(zhì)量的、易于理解的、清晰的并且能夠被連貫應(yīng)用的;準(zhǔn)則是能適應(yīng)全球市場(chǎng)的需要，并為IVS與各國(guó)準(zhǔn)則趨同提供基礎(chǔ);準(zhǔn)則應(yīng)該包括對(duì)評(píng)估所有資產(chǎn)、負(fù)債和企業(yè)的要求。,第16頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,IVSC評(píng)論審閱小組的分析：自1981年成立起:IVSC通過(guò)發(fā)展國(guó)際水平的準(zhǔn)則一直致力于統(tǒng)一各國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則，這使得評(píng)估準(zhǔn)則的水平得到了提高，也同時(shí)減少了分歧。近年來(lái):國(guó)際準(zhǔn)則在其他領(lǐng)域的日益普及，最引人注目的是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASB）頒布的國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（IFRS），導(dǎo)致了對(duì)于能支持這類準(zhǔn)則測(cè)量要求的國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的需求。展望未來(lái):IVSC打算提高他們的準(zhǔn)則的主體部分以滿足全球市場(chǎng)的需要；并且為各國(guó)準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同打好基礎(chǔ)。,第17頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,IVSC評(píng)論審閱小組的分析當(dāng)前IVS的不足:房地產(chǎn)偏向：IVS的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容仍然反映了IVSC在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的歷史起源。這種房地產(chǎn)偏向貫穿當(dāng)前IVS的部分內(nèi)容，它應(yīng)該在新版本中被最小化使其能夠反映更廣泛的評(píng)估行業(yè)。結(jié)構(gòu)著重于財(cái)務(wù)報(bào)告:其目標(biāo)包括了與會(huì)計(jì)行業(yè)人員一起致力于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估準(zhǔn)則。IVS的覆蓋范圍目前已延伸并超出了這些既有的，并向其他的評(píng)估應(yīng)用發(fā)展。但I(xiàn)VS的結(jié)構(gòu)仍然反映了對(duì)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的強(qiáng)調(diào)。缺乏對(duì)于制定IVS目的的認(rèn)識(shí):為了切合那些評(píng)估行業(yè)欠發(fā)達(dá)的國(guó)家的要求，有提供更多細(xì)節(jié)的需要。但建議這類指導(dǎo)另行發(fā)布。結(jié)構(gòu)和草案的改善需要提高準(zhǔn)則的整體可讀性和全面性。,第18頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,IVSC評(píng)論審閱小組的分析對(duì)于基于原則還是基于規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議:基于原則的標(biāo)準(zhǔn)的好處是，它們提供一個(gè)或多個(gè)可應(yīng)用到許多情況和新發(fā)展中的原則?；谝?guī)則的標(biāo)準(zhǔn)可能包括相同的原則，但也包括了他們?cè)趹?yīng)用上的詳細(xì)規(guī)則，這使得這種標(biāo)準(zhǔn)可能不足以靈活適應(yīng)不同的情況和未來(lái)的發(fā)展?；谠瓌t的標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)專業(yè)判斷的使用來(lái)把原則應(yīng)用到不同情況和新發(fā)展中，也因此與基于規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)中常見的打鉤做法大大不同。雖然一些規(guī)則有時(shí)不可避免，但也不可能對(duì)每一個(gè)可能發(fā)生的情況套用規(guī)則；首選的方法是把評(píng)估師導(dǎo)回原則；根據(jù)IVSC評(píng)論審閱小組的建議，指導(dǎo)性文件應(yīng)與既定目標(biāo)相連貫，但不應(yīng)該詳細(xì)到規(guī)范了具體情況的特定評(píng)估方法等。,第19頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,IVSC評(píng)論審閱小組的分析對(duì)于新版本的主要建議:在IVSC以后的版本中，“國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則”這一詞應(yīng)該包含所有聲明，而不僅僅是一個(gè)有限的數(shù)字，所有的聲明都應(yīng)該具有同等效力。之前在各類文件標(biāo)題中關(guān)于“準(zhǔn)則”，“應(yīng)用指南”，以及“評(píng)估指南”的區(qū)別應(yīng)當(dāng)去除。然而，小組已經(jīng)意識(shí)到準(zhǔn)則仍舊被歸為不同的目錄并且已經(jīng)被定義為通用準(zhǔn)則，應(yīng)用準(zhǔn)則和資產(chǎn)準(zhǔn)則。所有在當(dāng)前IVS版本指導(dǎo)意見部分中的資產(chǎn)類別將繼續(xù)被引入新的版本:GN5動(dòng)產(chǎn)，GN10農(nóng)業(yè)資產(chǎn)和GN14采掘業(yè)不應(yīng)該是等同的概念?？偟膩?lái)說(shuō)，農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)將會(huì)被納入最新擬定的關(guān)于生物資產(chǎn)項(xiàng)目的范疇；一個(gè)關(guān)于采掘業(yè)的新項(xiàng)目已經(jīng)被提出；目前版本IVS中定義的動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成將不會(huì)被繼續(xù)運(yùn)用因?yàn)檫@個(gè)定義過(guò)于寬泛，這致使許多在現(xiàn)有GN5中的議題將會(huì)在其他準(zhǔn)則中更詳細(xì)的被描述。,第20頁(yè),IVS2010重編計(jì)劃,IVSC評(píng)論審閱小組的分析對(duì)于新版本的主要建議(續(xù)):盡管在應(yīng)用過(guò)程中以及不同目的的報(bào)告中會(huì)略有差異，同樣的評(píng)估概念、定義和原則應(yīng)當(dāng)應(yīng)用于各類的評(píng)估中。在準(zhǔn)則中用來(lái)決定評(píng)估目的以及報(bào)告基礎(chǔ)的章節(jié)（例如以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的），必須清晰毫不含糊。此類交叉引用可以提高清晰度，從而使使用者更易理解。IVSC應(yīng)當(dāng)考慮引入“公允價(jià)值”作為評(píng)估類型。行為準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則分開，另行公布。白皮書和對(duì)一些事項(xiàng)如批量評(píng)估的指導(dǎo)，應(yīng)當(dāng)另行公布而不是納入在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則之中。,第二部分若干值得關(guān)注的技術(shù)問題,第22頁(yè),若干值得關(guān)注的技術(shù)問題：,各類準(zhǔn)則的排序資產(chǎn)類準(zhǔn)則(200)/應(yīng)用類準(zhǔn)則(300)。工作范圍(IVS104)明確不同類型評(píng)估服務(wù)/活動(dòng)。價(jià)值類型(IVS103)重新演繹了可采用的評(píng)估前提/假設(shè)（持續(xù)經(jīng)營(yíng)/假設(shè)清算、強(qiáng)制銷售、交易成本及組合和集合