1/22區(qū)土地資源優(yōu)化配置的對(duì)策思考城市土地資源的優(yōu)化配置，是指土地資源在各產(chǎn)業(yè)的分配使整個(gè)社會(huì)的產(chǎn)出水平達(dá)到最大化，并實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。開(kāi)展土地資源調(diào)查，優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效益，是緩解經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地矛盾，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。合理、高效地利用和配置城市土地資源，將會(huì)促使城市土地及其物業(yè)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)功能集聚效應(yīng)。改革開(kāi)放以來(lái),寧波市的經(jīng)濟(jì)一直保持著較快的增長(zhǎng)速度，城市化進(jìn)程加快。一批大型基礎(chǔ)設(shè)施興建，使投資環(huán)境得到進(jìn)一步改善。進(jìn)入新世紀(jì)，寧波市步入了全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)新的發(fā)展階段。全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)、資本大轉(zhuǎn)移，我國(guó)申奧、申博的成功，長(zhǎng)江三角洲城市群的崛起等，為寧波加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步伐提供了難得的機(jī)遇。今后五年，寧波市將深入實(shí)施以港興市、產(chǎn)業(yè)立市、科技強(qiáng)市發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)大港口，發(fā)展大產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑大都市，繁榮大文化，努力構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)，全面建設(shè)小康社會(huì)，為提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。將不時(shí)機(jī)地加快城市化步伐，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)“四區(qū)三園、江湖港橋”開(kāi)發(fā)建設(shè)，增強(qiáng)中心城市功能，擴(kuò)大中心城區(qū)規(guī)模，構(gòu)筑寧波現(xiàn)代化大都市框架。2/22進(jìn)入新世紀(jì)，寧波市區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展也步入了一個(gè)新的階段。區(qū)域綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，改革開(kāi)放取得突破，城市化步伐加快，人民生活水平不斷提高。建成區(qū)面積從“九五”期間不到10平方公里擴(kuò)大到現(xiàn)在的30平方公里，人口從15萬(wàn)增加到35萬(wàn)人。農(nóng)村城市化步伐加快，以舊村改造、撤村建居和農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)股份制改革為主要內(nèi)容的“三改一化”積極實(shí)施并取得重大突破，所轄二鄉(xiāng)全部撤鄉(xiāng)建街道，使區(qū)成為寧波市首個(gè)沒(méi)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)建制的城區(qū)。區(qū)是寧波市近期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的新中心城區(qū)。區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快，特別是隨著寧波市確立現(xiàn)代化大都市發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施城市相向發(fā)展戰(zhàn)略，大批市重點(diǎn)項(xiàng)目落戶，使區(qū)土地資源急劇減少，發(fā)展空間受到嚴(yán)重制約。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，年均建設(shè)用地達(dá)2000畝以上，目前可利用的農(nóng)用地僅剩8000余畝，且大部分已被規(guī)劃控制，這使土地供需矛盾更為突出。但在土地資源日漸衰竭的同時(shí)，由于多種歷史原因和城市建設(shè)用地利用存在的問(wèn)題，導(dǎo)致城區(qū)建筑零亂、土地資源利用低效益，城市功能的集聚和輻射效應(yīng)不強(qiáng)。未來(lái)幾年，隨著市行政中心的東移、寧波東部新城建設(shè)的啟動(dòng)，將作為未來(lái)寧波城市構(gòu)架的幾何中心，與三江口核心老城區(qū)一起，形成“一城二心”的總體空間格局，成為全面展3/22示寧波城市現(xiàn)代化建設(shè)水平的標(biāo)志性區(qū)域。面臨這一重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，必須按黨的十六屆三中全會(huì)提出的“五個(gè)統(tǒng)籌”的要求，從現(xiàn)代化大都市核心城區(qū)的高度出發(fā)，改變過(guò)去粗放型的土地利用模式，實(shí)行集約化用地，積極推進(jìn)城市土地資源的優(yōu)化配置，使城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展。一、區(qū)土地資源利用現(xiàn)狀區(qū)位于寧波城市發(fā)展框架的中心位置，東連北侖港，西瀕三江，北含寧波科技園區(qū)，南接鄞州新城區(qū)和寧波市高教園區(qū)南園，地理位置優(yōu)越，交通便捷。全境地勢(shì)平坦，水網(wǎng)密布，全部為適宜建設(shè)的土地，具有良好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)發(fā)展條件。規(guī)劃建設(shè)的寧波東部新城，其核心區(qū)絕大部分在，城市功能輻射北侖、鎮(zhèn)海、東錢湖。根據(jù)XX年度全區(qū)土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查的結(jié)果，截止XX年10月底，區(qū)土地資源利用現(xiàn)狀如下表城區(qū)土地資源已利用的類型大多數(shù)為居住建設(shè)用地，約占70左右，地塊主要集中在西部，呈現(xiàn)出向東擴(kuò)展的明顯態(tài)勢(shì)。農(nóng)用地主要分布于世紀(jì)大道兩側(cè)及鐵路線以南，集中在張隘、松下、柳隘、寧豐、仇畢等少數(shù)幾個(gè)社區(qū)，目前面積在500畝以上的僅有6個(gè)社區(qū)。交通用地增加較快。水域面積占，比重較大。4/22城市建設(shè)用地情況截止XX年10月底，全區(qū)建設(shè)用地面積為平方公里，占區(qū)域規(guī)劃建設(shè)總用地面積的。第二產(chǎn)業(yè)用地情況。XX年度全區(qū)第二產(chǎn)業(yè)增加值為億元，占全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的45，并已初步形成了以新材料、機(jī)電一體化、電子信息為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。全區(qū)第二產(chǎn)業(yè)用地量為平方公里，占建設(shè)用地總量的。產(chǎn)業(yè)用地正由分散、局部、無(wú)序向園區(qū)相對(duì)集中的態(tài)勢(shì)發(fā)展。但同時(shí)，隨著城市建設(shè)的需要和規(guī)劃的實(shí)施，大批工業(yè)企業(yè)被迫外遷，主動(dòng)到區(qū)外謀求擴(kuò)大再生產(chǎn)。第三產(chǎn)業(yè)用地情況。近年來(lái)，全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，總量增長(zhǎng)較快。XX年度第三產(chǎn)業(yè)增加值為15億元，占全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和地方稅收的比重均在50以上，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)部分，具備了進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)條件。其中餐飲酒店業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)是區(qū)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)服務(wù)業(yè)，規(guī)模已為海曙區(qū)和江北區(qū)總和的倍。用地分布相對(duì)集中，主要集中在城區(qū)的彩虹路、百丈路等主要道路兩側(cè)，初步形成了規(guī)模格局和集聚優(yōu)勢(shì)，具備了品牌效應(yīng)和輻射功能。信息科技、商務(wù)會(huì)展、金融保險(xiǎn)、旅游休閑等新興服務(wù)業(yè)在規(guī)模上躍居老三區(qū)之首，但發(fā)展相對(duì)滯后，總量相對(duì)偏小，用地分布零散，與現(xiàn)代服務(wù)需求的層次多樣、功能多種、快速便捷的目標(biāo)尚存差距。居住用地情況。經(jīng)過(guò)近幾年的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，區(qū)初步呈現(xiàn)天藍(lán)、地綠、水清、景5/22美的城區(qū)環(huán)境。人均綠地面積已達(dá)13平方米，河流、綠地、高樓、景觀和諧相襯，使區(qū)處處洋溢著濃郁的江南水鄉(xiāng)氣息，成為寧波的宜居地區(qū)。居住用地主要集中在西部中心片區(qū)，并呈放射狀向周邊地區(qū)迅速擴(kuò)散。居住用地規(guī)模為平方公里，占建設(shè)用地總量的大半。從構(gòu)成比例看明顯偏高，而且規(guī)劃中區(qū)居住用地開(kāi)發(fā)比重仍很大。鄉(xiāng)村集體建設(shè)用地情況區(qū)鄉(xiāng)村集體建設(shè)用地面積較大，分布較散。鄉(xiāng)村居住用地分布零散，住宅配套設(shè)施很不齊全，綠化水平低。部分鄉(xiāng)村居住用地與鄉(xiāng)村企業(yè)用地混雜，居住環(huán)境質(zhì)量較差。由于農(nóng)村村民住宅房屋較多，近幾年內(nèi)還需對(duì)23個(gè)村8700多戶、建筑面積近120萬(wàn)平方米的村民住宅實(shí)施拆遷安置，因此舊村改造的任務(wù)非常繁重。具體如下表二、區(qū)土地資源利用存在的主要問(wèn)題分析土地資源的利用有生態(tài)利用、空間利用和景觀利用三種方式?？臻g利用是指利用土地空間特性，為人們各種生產(chǎn)生活提供場(chǎng)所和操作空間；景觀利用是指利用土地的景觀功能發(fā)展旅游、娛樂(lè)等。區(qū)主要是前二種方式。從現(xiàn)狀看，區(qū)的土地空間利用率總體低下，景觀利用缺乏品位、可觀賞性與休閑功能。引致這些問(wèn)題的主要原因既有宏觀方面因素，也有微觀方面因素。宏觀上看，主要是土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展總6/22體規(guī)劃之間存在的矛盾關(guān)系使然。這三個(gè)總體規(guī)劃各自從自身出發(fā)，研究角度和規(guī)劃側(cè)重點(diǎn)不同，造成土地資源實(shí)際利用與總體規(guī)劃不完全相符。微觀上看，政府部門的工作統(tǒng)籌性不強(qiáng)，工作協(xié)調(diào)、協(xié)商機(jī)制不完善，各級(jí)部門對(duì)于土地資源優(yōu)化配置的意識(shí)尚不強(qiáng)，土地開(kāi)發(fā)效益不高，造成土地資源配置不合理。土地資源利用小且散土地開(kāi)發(fā)利用的強(qiáng)度低、規(guī)模小。建筑物層面、容積率和密度都偏低。用地畸零破碎，雜亂且無(wú)規(guī)則，各種不同用途用地混雜，難以形成有效的產(chǎn)業(yè)集聚和輻射效應(yīng)，使土地總體價(jià)值不高。城市空間結(jié)構(gòu)不是地租調(diào)節(jié)的結(jié)果，主要是由于發(fā)展先后的不同而形成的。用地空間布局混亂、分散，大量用地不符合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。建筑內(nèi)涵挖潛未被重視，低層建筑、空閑地、狹窄小巷等隨處可見(jiàn)，城市建筑和環(huán)境的和諧性欠佳，總體不美觀。用地?zé)o序而低效許多機(jī)關(guān)事業(yè)單位和效益低、耗地多、污染大的企業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)等占據(jù)高地價(jià)區(qū)域，長(zhǎng)期優(yōu)地劣用，不僅增加交通流量，污染環(huán)境，而且造成城市中心土地資源配置低效化。非市場(chǎng)方式配置的不合理的城市用地結(jié)構(gòu)，使發(fā)展成本提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多呈“天女散花”式，不僅在用地上造成很大浪費(fèi)，而且使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入非理性增大，7/22社會(huì)成本提高，生活服務(wù)設(shè)施難以配套，既給居民生活帶來(lái)不便，又影響了總體投資效果和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的收益。土地后備資源極為貧乏，工業(yè)企業(yè)外流加劇由于區(qū)是寧波總體規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)，大量土地被征用，大批市重點(diǎn)工程項(xiàng)目紛紛落戶，使全區(qū)的農(nóng)用地面積從2000年的15820畝減少至XX年10月的8158畝，3年內(nèi)縮減了近一半。同時(shí)，世紀(jì)大道以東規(guī)劃為寧波東部新城，東北部為寧波科技園區(qū)發(fā)展用地，使區(qū)域發(fā)展的空間受到極大制約。大批工業(yè)企業(yè)由于沒(méi)有發(fā)展空間，只能搬遷到外地謀求再發(fā)展。目前，有60多家規(guī)模以上企業(yè)已著手搬遷外流，年產(chǎn)值約占全區(qū)總量的三分之一。商務(wù)商貿(mào)數(shù)量不足，分布不平衡以百丈東路桑田路地塊為例，目前已建成太古城、東柳、華僑城等多個(gè)住宅小區(qū)。從每個(gè)住宅小區(qū)的控制性詳規(guī)來(lái)看，都按規(guī)定比例配置了一定面積的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，無(wú)疑是符合標(biāo)準(zhǔn)的。但從整個(gè)地塊情況來(lái)看，由于這些配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)位置分散、規(guī)模低下，沒(méi)有大型、集中的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，既給居民群眾的生活帶來(lái)了不便，又使商業(yè)氛圍難以形成。白鶴、黃鸝、丹鳳、紫鵑等住宅小區(qū)地塊的情況也是如此。目前，新增建設(shè)用地中特別是存量土地詳規(guī)調(diào)整主要用于建造住宅，而用于增強(qiáng)中心城區(qū)配套功能的不8/22多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有30家，XX年度商品房施工面積為萬(wàn)平方米，新開(kāi)盤(pán)房產(chǎn)面積達(dá)130萬(wàn)平方米。計(jì)劃總投資為77億元，全年完成億元，占區(qū)域固定資產(chǎn)投資總額的，比上一年度增加一倍。房地產(chǎn)投資在全區(qū)固定資產(chǎn)投資中占據(jù)了半壁江山，比例偏高。這種缺少必要控制的單打獨(dú)斗式的住宅商品房開(kāi)發(fā)，不但不能產(chǎn)生持久的經(jīng)濟(jì)效益，而且極不利于城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，使服務(wù)業(yè)形不成強(qiáng)有力的集聚和輻射效應(yīng)。城市用地結(jié)構(gòu)尚欠合理從區(qū)土地利用的總體結(jié)構(gòu)情況來(lái)看，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等生產(chǎn)性用地以及居住用地比重仍過(guò)大，而服務(wù)業(yè)、道路廣場(chǎng)、公共綠地、市政基礎(chǔ)設(shè)施用地又嚴(yán)重不足。三條主要東西向軸線中山東路、百丈路、興寧路的周邊大部分為住宅用地，沿路的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多為住宅底層，規(guī)模小，布局不均，用地結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致城區(qū)整體商業(yè)氣氛不濃。盡管已大力實(shí)施“退二進(jìn)三”的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高了土地使用價(jià)值，但距合理的成效比還有較大的差距，黃金地段沒(méi)有體現(xiàn)出黃金效益。按照新中心城區(qū)的定位和發(fā)展戰(zhàn)略要求，還必須不斷加大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高城市土地利用效益和產(chǎn)出效益。土地利用集約程度不高，立體空間利用率不足根據(jù)測(cè)算，近十年來(lái)區(qū)城市用地規(guī)模增長(zhǎng)系數(shù)9/22為為，而國(guó)際公認(rèn)的合適標(biāo)準(zhǔn)為，這說(shuō)明區(qū)土地的投入強(qiáng)度、土地深度利用與精細(xì)利用明顯不足。城市建筑容積率發(fā)達(dá)國(guó)家城市一般為13，而區(qū)的城市建筑仍以低層建筑為主。目前，區(qū)有9層以上高層建筑162幢，主要分布在二條東西向交通主軸線與南北向交通主干線上。正在興建的金光中心雙塔之一凌江名庭為52層，高174米，將成為寧波最高建筑，也是全市唯一一棟超高層建筑。從目前寧波市及城區(qū)的商務(wù)辦公樓市場(chǎng)的容納度調(diào)查分析，指標(biāo)均很高，說(shuō)明城區(qū)土地利用集約化潛力還很大。舊村改造、房地產(chǎn)零星地塊開(kāi)發(fā)等因素制約多從全市范圍看，區(qū)的舊村改造進(jìn)展總體較快，但制約因素仍較多。主要有相對(duì)于區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，征地價(jià)格偏低；拆遷賠償政策的不統(tǒng)一性；以及被征地人員社會(huì)保障體系不夠完善等，這使征地難、拆遷更難。由于低洼地塊開(kāi)發(fā)收益少等原因，戎家等“城中村”改造困難，遲遲難以實(shí)施；而已實(shí)施的如甬升等“城中村”也遲遲不能交地。舊城改造中零星地塊的高層建筑開(kāi)發(fā)由于與周邊居民住宅在采光、通風(fēng)等問(wèn)題上經(jīng)常發(fā)生矛盾，而又缺乏統(tǒng)一的解決原則、協(xié)調(diào)機(jī)制和操作辦法，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度嚴(yán)重受阻。目前全區(qū)類似的就有13個(gè)地塊，某些項(xiàng)目的停工時(shí)間長(zhǎng)達(dá)半年之久，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。10/22舊村改造中的鄉(xiāng)村集體企業(yè)用地難以實(shí)現(xiàn)與城市化改革進(jìn)程相配套。目前，區(qū)原有鄉(xiāng)村大多已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施村改居和經(jīng)濟(jì)合作社股份制改革，但鄉(xiāng)村集體企業(yè)很多是動(dòng)用本村的集體土地，手續(xù)不完善，與實(shí)際用途不一致，不符合現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)的要求。要轉(zhuǎn)為國(guó)有出讓商業(yè)用地，則需補(bǔ)辦出讓并掛牌，不但要繳付高額的出讓金，而且掛牌后不一定仍能保留使用權(quán)。三、區(qū)土地資源優(yōu)化配置的總體要求和基本原則自上世紀(jì)80年代以來(lái)，寧波作為沿海開(kāi)放城市，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城市發(fā)展也取得了一定進(jìn)展。但總體而言，城市化滯后于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，也滯后于國(guó)內(nèi)同類城市。在全國(guó)計(jì)劃單列市中寧波的經(jīng)濟(jì)總量并不落后，但中心城市的規(guī)模實(shí)力、承載能力、品位檔次和在國(guó)內(nèi)外的知名度、影響力都有一定差距，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)輻射作用還不明顯。市第九次黨代會(huì)圍繞提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標(biāo)，作出了不失時(shí)機(jī)地加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的重大決策，以更新的思路、更寬的眼界來(lái)構(gòu)畫(huà)寧波城市的發(fā)展。通過(guò)幾年來(lái)的努力，目前建成區(qū)面積迅速擴(kuò)大，城市人口不斷增加，一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際港口城市的粗淺輪廓已經(jīng)開(kāi)始顯露。而區(qū)的發(fā)展正是這幾年寧波城市化發(fā)11/22展的一個(gè)縮影和見(jiàn)證。寧波城市更大氣魄的發(fā)展前景在為發(fā)展提供良好機(jī)遇的同時(shí)，也使之面臨著不容回避的重大挑戰(zhàn)。區(qū)已經(jīng)開(kāi)始一場(chǎng)從城市形態(tài)到城市功能全面更新的深刻變革，城市發(fā)展正步入重要的歷史階段，迫使我們必須與時(shí)俱進(jìn)，應(yīng)時(shí)適變。今后一個(gè)時(shí)期，區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，城區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)將日益演變?yōu)閷?duì)土地、勞動(dòng)、人口等要素資源的有效配置的競(jìng)爭(zhēng)。因此，在土地資源已極為匱乏、城市化進(jìn)程處于加快推進(jìn)的背景下，區(qū)必須切實(shí)增強(qiáng)政治責(zé)任感和歷史使命感，牢牢把握當(dāng)前難得的戰(zhàn)略機(jī)遇，把有限的土地資源配置好，把閑散、低效的土地充分利用好。通過(guò)大力整合土地資源，不斷構(gòu)筑新的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，切實(shí)增強(qiáng)自身綜合實(shí)力，在未來(lái)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。這是由寧波城市相向發(fā)展的戰(zhàn)略所決定的。在新一輪寧波城市總體規(guī)劃修編中，市委市政府以后來(lái)居上、敢于超越的膽識(shí)和魄力，突破現(xiàn)有的城市框架，跳出傳統(tǒng)老三區(qū)的概念，在更大的空間范圍內(nèi)、更長(zhǎng)的時(shí)間跨度上構(gòu)建適度超前的特大城市框架。中心城市將由三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片組成。中心城市堅(jiān)持相向組團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，三江片近期重點(diǎn)向東發(fā)展。市委市政府作出這一重大決策是深謀遠(yuǎn)慮的。因?yàn)槿铣菂^(qū)東部地區(qū)處于寧波六個(gè)區(qū)12/22平面框架的核心，是寧波未來(lái)城市構(gòu)架的幾何中心，對(duì)寧波城市空間的演替和結(jié)構(gòu)重組將起到重大影響。無(wú)論是從原來(lái)的總體規(guī)劃中就明確的中心城區(qū)向東發(fā)展，鎮(zhèn)海、北侖沿甬江相向發(fā)展的思路考慮，還是從當(dāng)前的城市發(fā)展實(shí)出發(fā)，把新城放到東部地區(qū)，都符合比較優(yōu)勢(shì)原則，體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的用地布局模式。由此，也對(duì)區(qū)從質(zhì)和量?jī)蓚€(gè)方面賦予了更重任務(wù)，提出了更高要求。新城不僅要有新規(guī)劃，要有新面貌，而且要有新環(huán)境。不僅新城要有新環(huán)境，區(qū)域范圍內(nèi)的老城也要有新氣象，必須體現(xiàn)寧波市的先進(jìn)水平。這是由中心城市功能建設(shè)的目標(biāo)所決定的。今后一個(gè)時(shí)期，寧波要按照建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際港口城市的要求，努力成為上海國(guó)際航運(yùn)中心的重要組成部份、華東地區(qū)重化工業(yè)基地、浙江重要對(duì)外貿(mào)易口岸和長(zhǎng)江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心。作為東部新城的核心區(qū)域，必須服從服務(wù)于寧波城市定位要求。一個(gè)城區(qū)不可能十全十美，各方面條件都非常出色。因此，必須根據(jù)自身特點(diǎn)和客觀趨勢(shì)，著力營(yíng)造某些突出功能，這比各方面功能都一般的地方顯得更有影響力。據(jù)此，區(qū)第六次黨代會(huì)明確提出要把發(fā)展成為寧波市的商務(wù)商貿(mào)、會(huì)展物流、行政管理中心。實(shí)現(xiàn)上述“三大中心”的目標(biāo)，必須靠先進(jìn)的理念來(lái)引導(dǎo)，靠具體的功能性項(xiàng)目來(lái)支撐。必須從現(xiàn)代化大都市13/22核心城區(qū)的要求出發(fā)，把規(guī)劃工作和功能定位很好地結(jié)合起來(lái)，改變過(guò)去粗放的土地利用模式，實(shí)行集約用地，積極推進(jìn)城市土地資源的優(yōu)化配置，使城市形態(tài)朝著綜合服務(wù)功能的方向調(diào)整，滿足東部新城建設(shè)和功能升級(jí)的需要。這是由建設(shè)生態(tài)市的任務(wù)所決定的。從XX年開(kāi)始，寧波市在全省率先開(kāi)展了生態(tài)市建設(shè)的規(guī)劃研究工作。XX年9月，寧波市委市政府制定了寧波生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃綱要，啟動(dòng)了“藍(lán)天、碧水、綠色、潔凈”四大生態(tài)工程。隨之，XX年2月，區(qū)作出了“關(guān)于建設(shè)生態(tài)區(qū)的決定”，出臺(tái)了區(qū)生態(tài)區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要。生態(tài)市的基本內(nèi)涵就是以最小的資源環(huán)境代價(jià)謀求經(jīng)濟(jì)社會(huì)最大限度的發(fā)展，以最小的經(jīng)濟(jì)社會(huì)成本保護(hù)資源和環(huán)境。生態(tài)市建設(shè)是堅(jiān)持新的發(fā)展觀的具體實(shí)踐，符合寧波的發(fā)展目標(biāo)，切合實(shí)際。今后一個(gè)時(shí)期，要按此戰(zhàn)略要求，著力建設(shè)和諧優(yōu)美的生態(tài)人居體系和永續(xù)利用的資源保障體系。要把生態(tài)市建設(shè)的基本任務(wù)作為城市建設(shè)和管理的重要內(nèi)涵，統(tǒng)籌規(guī)劃，整體實(shí)施，努力把發(fā)展成為一個(gè)既有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)實(shí)力、又有生態(tài)魅力的城區(qū)，一個(gè)具有吸引力和親和力的地方。根據(jù)上述分析，以及對(duì)區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)的全面、深入研究，確立當(dāng)前區(qū)土地資源優(yōu)化配置的指14/22導(dǎo)思想是以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以建設(shè)現(xiàn)代化新中心城區(qū)為目標(biāo)，樹(shù)立有限資源、無(wú)限發(fā)展的可持續(xù)利用理念，堅(jiān)持有所為、有所不為，在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有土地資源有序盤(pán)活整合，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化配置功能，集約高效利用，著力形成商務(wù)商貿(mào)、會(huì)展物流、行政管理三大中心的基本框架，全面實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)健康快速發(fā)展。貫徹這一總體要求，還必須牢牢把握以下幾方面的基本原則，在發(fā)展規(guī)劃中加以體現(xiàn)。一是以人為本原則。采取綜合性措施，努力把建設(shè)成為最適宜創(chuàng)業(yè)、最適合居住的城區(qū)，使廣大人民群眾從城市發(fā)展中獲得更多的實(shí)惠。努力擴(kuò)大市民的知情權(quán)、參與權(quán)和管理權(quán)，廣泛吸引市民參與城市管理，從而形成扎實(shí)的群眾基礎(chǔ)。二是政策導(dǎo)向和市場(chǎng)推動(dòng)相結(jié)合原則。城市規(guī)劃特別是土地利用總體規(guī)劃必須堅(jiān)持政府主導(dǎo)并保持度的權(quán)威性嚴(yán)肅性，同時(shí)必須引入與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的理念、機(jī)制和手段。只有這樣，才能保證城市發(fā)展的生機(jī)和活力。要特別強(qiáng)調(diào)城市土地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)和把握土地本身的特定功能，使每一塊土地發(fā)揮其在城市整體發(fā)展中的最大價(jià)值。在微觀領(lǐng)域加快市場(chǎng)化步伐，積極培育市場(chǎng)主體，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)政府投資的良性循環(huán)和城15/22市服務(wù)功能的最大化。三是形成鮮明時(shí)代特征和個(gè)性特色原則。寧波作為一個(gè)有志于國(guó)際化的城市，作為一個(gè)有志于現(xiàn)代化的城區(qū)，必須志存高遠(yuǎn)，以世界眼光和國(guó)際意識(shí)研究國(guó)際先進(jìn)城市的發(fā)展規(guī)律，城市規(guī)劃、建設(shè)各項(xiàng)工作必須符合現(xiàn)代國(guó)際城市發(fā)展趨勢(shì)。把時(shí)代特征與個(gè)性特色完美地結(jié)合起來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)建設(shè)走向精品時(shí)代的戰(zhàn)略性跨越。四是長(zhǎng)遠(yuǎn)與眼前相結(jié)合的原則。城市發(fā)展是一個(gè)歷史過(guò)程，必須有長(zhǎng)遠(yuǎn)、開(kāi)闊的戰(zhàn)略眼光。既要有宏偉目標(biāo)和規(guī)劃，又應(yīng)抓住重點(diǎn)，分步實(shí)施，有計(jì)劃地予以推進(jìn)，保持良好的發(fā)展節(jié)奏。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，會(huì)出現(xiàn)一些新情況，這就需要采取一種動(dòng)態(tài)的、彈性的策略，體現(xiàn)出較高的可持續(xù)發(fā)展能力。要根據(jù)統(tǒng)籌規(guī)劃、整體推進(jìn)、有機(jī)結(jié)合、分步實(shí)施的原則，按照由西向東、由北向南的空間次序，逐步推進(jìn)我區(qū)土地集約利用和優(yōu)化配置的工作。四、區(qū)土地資源優(yōu)化配置的主要任務(wù)和措施區(qū)已進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展階段，必須以更高標(biāo)準(zhǔn)來(lái)改造城市形態(tài)和城市功能，使其符合建設(shè)現(xiàn)代化新中心城區(qū)的目標(biāo)要求。要立足解決突出突出問(wèn)題，整合現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)條件，著力營(yíng)造城市風(fēng)格，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)布局與城16/22市建設(shè)滲透融合。當(dāng)前著重要從以下幾方面做好土地資源優(yōu)化配置工作。強(qiáng)化規(guī)劃先導(dǎo)，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)大量事實(shí)表明，如果城市布局和用地不合理，在城市建設(shè)中，即使投入再多，容積率和利用強(qiáng)度再高，也不僅不能達(dá)到最佳利用效果，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)效應(yīng)。為此，必須改變?cè)诔鞘幸?guī)劃中單純以建筑學(xué)為主體進(jìn)行物質(zhì)空間規(guī)劃的物質(zhì)規(guī)劃思想，加強(qiáng)對(duì)土地價(jià)值的規(guī)律、投資成本費(fèi)用效益等分析，確立系統(tǒng)動(dòng)態(tài)平衡和彈性約束的思想。根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，分析城市在人口、土地和資金三要素投入上的規(guī)模，并結(jié)合城市內(nèi)部的現(xiàn)有基礎(chǔ)和外部的區(qū)域環(huán)境，論證這些要素投入能否滿足需要，且有無(wú)實(shí)現(xiàn)的可能，從而達(dá)到城市發(fā)展的合理目標(biāo)。要特別強(qiáng)調(diào)城市土地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，改現(xiàn)行城市規(guī)劃中的城市土地自然評(píng)價(jià)為城市土地綜合評(píng)價(jià)。從自然條件、經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境等各種因素入手，對(duì)城市土地的質(zhì)量?jī)?yōu)劣進(jìn)行綜合評(píng)判，劃分城市土地等級(jí)，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合土地資源價(jià)值和土地市場(chǎng)價(jià)格，及時(shí)調(diào)整好城市土地基準(zhǔn)地價(jià)；最后根據(jù)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，利用價(jià)格規(guī)律調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，確定土地使用性質(zhì)和土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，達(dá)到集約利用土地、提高土地利用效益之目的。我國(guó)城市建設(shè)中普遍存在的弊病是功能分區(qū)不明確。17/22目前，區(qū)世紀(jì)大道以西還有很大一部分沒(méi)有從城市整體上進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃，即對(duì)土地利用進(jìn)行“區(qū)劃”，制定出各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)來(lái)約束開(kāi)發(fā)建設(shè)。這導(dǎo)致詳規(guī)與總規(guī)不盡一致。為此，要本著盤(pán)活存量、有序開(kāi)發(fā)的原則，大力貫徹實(shí)施服務(wù)立區(qū)、人文興區(qū)、科技強(qiáng)區(qū)、生態(tài)建區(qū)四大戰(zhàn)略，結(jié)合現(xiàn)代化新中心城區(qū)的功能、定位，分階段、有重點(diǎn)地對(duì)現(xiàn)狀土地進(jìn)行詳盡規(guī)劃。把城市土地依據(jù)區(qū)位和價(jià)格差異劃分為不同的用地小區(qū)，實(shí)行生活住宅區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)等按功能相對(duì)集中的分區(qū)用地政策，利用相同種類用地性質(zhì)的一致性和共享性，減少其對(duì)外部環(huán)境的負(fù)效應(yīng)，從而達(dá)到集約用地的目的。按照優(yōu)化結(jié)構(gòu)、合理布局、增強(qiáng)實(shí)力、培育重點(diǎn)、完善機(jī)制的基本思路，加強(qiáng)土地資源整合和服務(wù)業(yè)規(guī)模集聚，形成具有較強(qiáng)輻射力、影響力的優(yōu)勢(shì)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合，拓展發(fā)展空間土地資源可持續(xù)利用理念要求我們對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的土地資源配置和利用。針對(duì)目前區(qū)土地資源利用存在的問(wèn)題，按照現(xiàn)代化新中心城區(qū)的功能定位要求，必須對(duì)城區(qū)二、三產(chǎn)企業(yè)用地布局進(jìn)行必要的調(diào)整。對(duì)小、散、低效的三產(chǎn)用地進(jìn)行重新進(jìn)行整合；對(duì)二產(chǎn)用地要按規(guī)劃要求，由原產(chǎn)權(quán)單位改變用途，或在原有基礎(chǔ)上實(shí)施改造，實(shí)行騰籠換業(yè)。同時(shí)有計(jì)劃、有步驟地將現(xiàn)有不符18/22合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的工業(yè)企業(yè)分批遷出老城區(qū)，實(shí)行土地置換，減少震蕩。通過(guò)對(duì)建成區(qū)的閑散地和畸零破碎、雜亂不規(guī)則與使用不經(jīng)濟(jì)的土地，進(jìn)行整體改善，把有限的土地資源置換出來(lái)，大力發(fā)展符合中心城區(qū)特點(diǎn)的都市型產(chǎn)業(yè)，尤其是樓宇經(jīng)濟(jì)。要抓住機(jī)遇，加快建設(shè)現(xiàn)代商務(wù)辦公樓，積極爭(zhēng)取外遷企業(yè)總部或技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心、市場(chǎng)營(yíng)銷中心等留在，形成生產(chǎn)基地向區(qū)外拓展、管理決策與研發(fā)在區(qū)內(nèi)聚集的二頭在外的“總部效應(yīng)”，增強(qiáng)城市的集聚功能和輻射能力。在積極盤(pán)活區(qū)內(nèi)存量土地資源的同時(shí)，要主動(dòng)應(yīng)對(duì)東部新城建設(shè)，拓展發(fā)展空間，做好江北“園中園”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，充分利用區(qū)外資源為我所用。加快開(kāi)發(fā)改造，提高集約效益要抓住城市相向發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，不斷加快舊城、舊村改造，提高區(qū)城市建筑密度和容積率。在明確資源用途的前提下，將這一定量的國(guó)土資源配置給資源利用率最大的使用者。換言之，就是要通過(guò)資源的配置機(jī)制選擇那些能達(dá)到同樣的資源使用效果而消耗資源最少的使用者。要理順城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系，加強(qiáng)兩者的相互結(jié)合。當(dāng)前，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)反映在土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面的矛盾主要表現(xiàn)在房屋建筑高度、建筑密度、容積率、綠化率等控制指標(biāo)上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于受市場(chǎng)機(jī)制的作用和局部利益的驅(qū)動(dòng)，開(kāi)發(fā)者往往僅從自身利益出發(fā)，19/22注重企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益和地塊的經(jīng)濟(jì)利益，而忽視全局利益和地塊的綜合效益。規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)調(diào)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度要通盤(pán)考慮，考慮社會(huì)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境方面的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)服從城市規(guī)劃宏觀調(diào)控與約束，城市規(guī)劃應(yīng)從微觀上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造條件。為使最佳地段發(fā)揮最大效益，實(shí)現(xiàn)土地資源的生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益綜合效益最大，達(dá)到最佳組合，尋求最佳點(diǎn)，應(yīng)考慮將處于城區(qū)黃金地段的老小區(qū)如曙光一村、徐戎新村、潛龍小區(qū)等列入拆遷范圍。這些老小區(qū)大多建于上世紀(jì)80年代，建筑密度低、配套設(shè)施不完整，環(huán)境較差，住戶以老年人和外來(lái)打工者為主。但城市基礎(chǔ)設(shè)施條件好，交通方便，適宜進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)。要做到規(guī)劃一片，開(kāi)發(fā)一片，建成一片，投產(chǎn)一片，收益一片。通過(guò)一系列改造和整合，在我區(qū)形成兩個(gè)市級(jí)商業(yè)金融業(yè)中心，即主要以發(fā)展購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為主的三江口商業(yè)中心；與市行政中心統(tǒng)一考慮，集商務(wù)辦公、金融保險(xiǎn)、信息咨詢、會(huì)展服務(wù)為一體的東部商務(wù)中心。以服務(wù)人口1520萬(wàn)為標(biāo)準(zhǔn)培育幾個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。形成中山東路、百丈路百丈東路、江南路三條市級(jí)商業(yè)街，同時(shí)發(fā)展完善彩虹南北路、甬港南北路、寧穿路等一批特色明顯的專業(yè)街，以此串起寧波中心城跳動(dòng)的“雙心”，形成服務(wù)業(yè)在空間上凸現(xiàn)點(diǎn)、線、面結(jié)合的合理布局，在功能上突出鮮明特色，20/22實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展。構(gòu)筑運(yùn)作模式，共同參與建設(shè)對(duì)現(xiàn)狀土地資源進(jìn)行配置，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)城區(qū)政府的積極性和主觀能動(dòng)性。在土地開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式上，應(yīng)本著不求所有，但求所在的思想，著力構(gòu)建所有權(quán)不變條件下，由區(qū)級(jí)政府負(fù)責(zé)招商和具體操作的運(yùn)作機(jī)制。市、區(qū)兩級(jí)共同按照規(guī)劃確定的目標(biāo)和用途，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)手段，對(duì)城市土地進(jìn)行調(diào)整改造、綜合整治，提高土地集約利用率和產(chǎn)出率，提升城市的品位和質(zhì)量。為更深地參與土地開(kāi)發(fā)，應(yīng)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，建議區(qū)域內(nèi)所有舊城、舊村改造地塊由區(qū)級(jí)政府負(fù)責(zé)招商，同時(shí)應(yīng)