羊羊尖尖鎮(zhèn)鎮(zhèn)地地塊塊策策劃劃報報告告壹、項目篇目錄指引一、前言二、可行性報告內(nèi)容指引項目決策背景及摘要外部環(huán)境內(nèi)部因素第一部分項目概況一、宗地位置二、宗地現(xiàn)狀三、項目周邊的社區(qū)配套周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套四、項目周邊環(huán)境五、大市政配套六、規(guī)劃控制要點七、土地價格合作方式及條件土地法律性質(zhì)評估取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估政策性風險評估總體評價貳、市場篇第一部分市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況二、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征三、區(qū)域市場目標客層研究四、目標市場定位及產(chǎn)品定位第二部分規(guī)劃設計分析一、初步規(guī)劃設計思路二、規(guī)劃設計的可行性分析第三部分項目開發(fā)第四部分投資收益分析一、成本預測二、稅務分析三、經(jīng)濟效益分析四、項目資金預測第五部分管理資源配置第六部分綜合分析與建議叁、文化經(jīng)濟篇、無錫羊尖鎮(zhèn)整體人文、經(jīng)濟闡述及分析、總體無錫整體市場分析、羊尖區(qū)域經(jīng)濟分析、羊尖鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況分析、項目SWOT分析肆、項目推廣篇第一部分、項目定位第二部分、戶型創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、細說TOWNHOUSE（別墅）、不同面積別墅的解決建議第三部分、小區(qū)會所設計要求及配套建議第四部分、物業(yè)管理規(guī)劃（建議）第五部分、價格策略第六部分、環(huán)境設計（建議）及立面參考第七部分、階段性媒體及SP活動策略1、市場推廣策略2、VI設計具體相關內(nèi)容第八部分、項目推廣策略3、項目推廣研究4、推廣策略5、項目賣點組團6、推廣原則7、分階段推廣策略8、媒體整合策略9、SP活動第九部分、現(xiàn)場銷售策略10、銷控策略11、銷售準備重點第十部分、工作時間表（暫略）第十一部分、策劃代理協(xié)議（暫略）五、市場調(diào)研篇附一、售樓中心及樣板房建議附二、歐陸風格內(nèi)容的具體闡述、歐陸分格在中國的流行及特點、復制克隆還是精華的吸取、我們的具體工作附三、羊尖及周邊地區(qū)市場調(diào)研、購房迫切性、購房目的、物業(yè)形態(tài)需求、住房面積需求、購房總價支付意愿、價格發(fā)展趨勢、價格水平、社會公用配套重要程度、項目內(nèi)配套、購房信息渠道、購房決策因素、區(qū)域向往壹壹項項目目篇篇一、前言隨著各大城市都在禁摩，并且國家和地方關于禁摩法規(guī)相應出臺，國內(nèi)摩托車的銷售市場在不斷的萎縮，新世紀摩托車集團公司能明確的進入房地產(chǎn)開發(fā)領域是非常明智的。目前各大集團和有實力的企業(yè)都在向房地產(chǎn)行業(yè)進軍，不僅僅是看到了該產(chǎn)業(yè)的巨大利潤，更多的是從戰(zhàn)略的角度看到了多元化對一個企業(yè)發(fā)展的重要性。但現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場不象93、94年的房地產(chǎn)市場，有地就賺錢。房地產(chǎn)項目的策劃是房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的重要的一環(huán)，地不好要策劃，地好更要策劃，目的只有一個追求項目的成功完成并實現(xiàn)最高的經(jīng)濟價值。本策劃報告是為了明確宗地價值、規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避風險，提升新世紀摩托集團公司將來在市場中的競爭力，完成集團經(jīng)濟效益的局部轉(zhuǎn)移，特制定可行性報告內(nèi)容二、可行性報告內(nèi)容項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設羊尖鎮(zhèn)區(qū)域優(yōu)勢明顯。東鄰上海100公里，接受浦東開發(fā)區(qū)輻射能力強。西通無錫、常州、南連蘇州、杭州、北至世界港口張家港碼頭30公里，無錫機場在鎮(zhèn)南15公里，滬宜公路橫貫境內(nèi)98公里，距滬寧高速公路錫山道口15公里。城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點政府重大政策以及即將頒布無錫市錫山區(qū)人民政府文件20041116日頒發(fā)的關于加強新建住宅區(qū)公建配套設施建設與管理的意見中提出了，嚴格標準，合理配置新建住宅區(qū)公建配套設施，住宅區(qū)公建配套設施包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理及其他設施。這對當?shù)氐姆康拈_發(fā)是一個利好的消息，也是宗地升值基礎。2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位A、歷史文化作為無錫東部重鎮(zhèn)，羊尖鎮(zhèn)是江蘇最大地方劇錫劇的發(fā)祥地。位于境內(nèi)宛山之頂?shù)摹皩毲嗨耙延?00年的歷史，被收入中國名勝大詞典。青山塔影與山下茶園、果林和池塘垂吊相點綴，更顯江南特色。B、經(jīng)濟及戰(zhàn)略意義羊尖擁有全國知名的大型企業(yè)林林種種上百個，其中神羊、新世紀摩托等企業(yè)更是全國著名，并且羊尖鎮(zhèn)地處錫常經(jīng)濟樞紐的中心地帶，是連接無錫和常熟的經(jīng)濟連接點，在目前全國對交通路線大開發(fā)以及交通線路的發(fā)達程度對于地理經(jīng)濟發(fā)展快慢起到十分重要的意義。C、結(jié)論宗地擁有如此多的歷史、經(jīng)濟、文化的底蘊對建設成型小區(qū)也是利好因素。在對于項目的將來的宣傳和推廣也是一個可以利用的基礎。經(jīng)濟的不斷發(fā)展勢必對舊結(jié)構(gòu)的突破，住房僅僅是其中的一項，目前羊尖沒有真正意義上的規(guī)模小區(qū)，如果能形成當?shù)貥酥拘越ㄖ驑酥拘孕^(qū)對本案物業(yè)的單位銷售價格的提升絕對是一個利好。同時提升新世紀摩托的品牌提升也是一個絕好的機遇。例如象陽光、海讕、寶鋼、紅豆原本都不是已房地產(chǎn)為企業(yè)經(jīng)濟基礎產(chǎn)業(yè)，但目前房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益卻是集團的經(jīng)濟效益支柱來源一樣。開發(fā)本案的成功與否對集團是非常重要的。中山凱捷的認真態(tài)度和務實的工作作風也非常希望得到新世紀集團的認可和支持。3、項目淵源，特殊的政治或文化背景宗地所屬當?shù)啬壳盎緵]有成型和完善的社區(qū)，當?shù)氐慕?jīng)濟政府財政收入今年1月到11月份已經(jīng)達到1億，當?shù)鼐用衿骄杖胍策_到了1000元/月的經(jīng)濟中等條件（按國家統(tǒng)計局的2003年人均收入標準），因為經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得當?shù)氐慕?jīng)濟與居民的居住綜合條件產(chǎn)生大幅差距，宗地擁有本地消化的能力很強。屬于可建設（經(jīng)濟可獲利性）用地。二、內(nèi)部因素1、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義新世紀摩托集團是以生產(chǎn)摩托車為主的大型生產(chǎn)型企業(yè)，在目前全國摩托車市場不景氣的大環(huán)境下，開發(fā)宗地有利于集團公司的戰(zhàn)略經(jīng)濟重心的從新規(guī)劃，并且在未來的35年內(nèi)宗地的經(jīng)濟回報是可以把新世紀摩托集團帶入一個全新的局面，宗的不論從短時期或長遠的戰(zhàn)略角度都是會對集團產(chǎn)生深遠的重要意義。2、公司進入重點區(qū)域市場、項目合理規(guī)劃布局、規(guī)模建設以及整體項目策劃建議的實施等對集團提高項目市場覆蓋率、提升集團品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大集團整體社會影響力等作用上非常明顯的。房地產(chǎn)市場對于新世紀摩托集團來說是一個全新的行業(yè)，進入該行業(yè)對新世紀摩托集團意義也是非常重要的，房地產(chǎn)行業(yè)從目前的情況來看雖然投資大但經(jīng)濟回報率也非常大，同時它的周期短（一般24年），一但完成，對新世紀集團意義非凡。不僅能使集團得到巨大的經(jīng)濟回報，同時也使得新世紀摩托集團在中國市場的品牌得以加深和鞏固，更具意義的是拓寬了集團的多元化經(jīng)營道路，使集團的市場生命力和競爭力進一步加強。3、項目對集團未來的資金需求創(chuàng)開了一條經(jīng)濟渠道并且對集團將來的多元化經(jīng)營以及新的可持續(xù)經(jīng)營道路的開辟同樣具有戰(zhàn)略意義。目前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，發(fā)達城市和不發(fā)達城市之間房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展具有明顯差異。羊尖（無錫發(fā)達的二類城市，同時受長三角經(jīng)濟輻射）在未來城市規(guī)劃和建設中的地位也是非常重要。三、綜合結(jié)論1、發(fā)展需求目前的摩托市場的情況對新世紀集團可持續(xù)發(fā)展提出了新的課題怎樣在已有的基礎上行成多元化、多發(fā)展途徑的市場經(jīng)濟可能房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)歷了近15年的發(fā)展但對與市場需求的量來看還是非常的小，特別是羊尖這樣的發(fā)達城市周邊的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)的前景是非常的看好。2、經(jīng)濟效益前景本項目就目前的市場調(diào)研的具體數(shù)據(jù)來看羊尖沒有規(guī)模小區(qū)的開發(fā)和建設，這時的介入是非常的好，在整體的市場調(diào)研（調(diào)研報告另附）數(shù)據(jù)中顯示目前市場需求量是非常的大，例如；羊尖每年有280對新人結(jié)婚，這部分人群也是項目消費人群的重要組成部分（市場調(diào)研報告中有詳細的數(shù)據(jù)），綜合整體因素本案的當?shù)叵M的可能是存在的，當然擴大消費面和提升消費層對本項目的綜合利潤也是很重要的。3、項目開發(fā)成功的條件及意義本案要加快規(guī)劃和前期的確定，售樓處的建立、預售許可的審批等等一系列政府手續(xù)的完善對盡快進行銷售以區(qū)分項目的競爭項目（本案邊有一50多畝地項目）是成功的因素之一；在整體規(guī)劃上超過競爭項目是成功的另一個因素，項目基礎是好的，但不能人為的給自己造成將來的銷售壓力，這也是成功的重要的因素之一。項目的順利完成對集團的意義前面已經(jīng)有詳細的闡述了這里就不在重復。第一部分項目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置紅色區(qū)域代表宗地位置。二、宗地現(xiàn)狀1、宗地位置較好，地處羊尖鎮(zhèn)較中心地帶。2、地勢較平坦，自然標高于城市規(guī)劃的相比低30CM,與周邊地勢相比也低了30（規(guī)劃道路）100CM（邊上的一座橋）。3、宗地原先是稻田。目前狀況是今年的秋收剛完成，內(nèi)有水渠和田埂還有一些152米的小土山，宗地左邊有一個不大的池塘和后邊有一條河渠，另外還有一條50萬伏的高壓線走廊。根據(jù)規(guī)劃總用地面積約為110068平方米，可建筑用地面積約為95814平方米。損失土地面積為14254平方米。雖然損失土地面積較多，但如能在規(guī)劃設計中和戶型種類的配比合理，還是可以通過價格的控制得到最大的利潤。4、目前宗地是稻田，不存在地面居民、工廠、拆遷等的工作，但要對宗地進行土方填平。5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等（這部分情況及圖紙應由政府提供）6、宗土完整性較好，形狀也比較規(guī)則呈長方型，南北走向，同時該宗地屬政府協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地價格相對市場拍賣低。由市政規(guī)劃建設市政道路（已建成）。7、宗地邊上有一條50萬伏高壓線走廊，損失建筑土地面積，并且對規(guī)劃造成一定影響。8、宗地南面有一條小溪，小溪對岸是一塊植樹林，該情況對小區(qū)規(guī)劃也是可利用條件。三、項目周邊的社區(qū)配套周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況A、公交系統(tǒng)主要是以小巴為主，道路是連接無錫和常熟之間的錫常公路。B、宗地出行主要依靠的交通方式是自行解決，還是以小巴為主，開發(fā)商可提供從小區(qū)到無錫、常州的直達車，一方面解決社區(qū)居民的出行問題，同時也可提升社區(qū)的物業(yè)檔次。C、無錫布局六條軌道交通線其中號高速鐵路車站線紅明村廊下，承擔著東西方向流量最大的交通需求，并連接國鐵車站和高速鐵路車站。有連接常州、常熟方向的可能性。這對宗地所處當?shù)氐慕?jīng)濟、居住等方面都有很大的提高，并且如該項目建成對當?shù)匚飿I(yè)的升值也是利好。另外無錫原市委書記王榮對錫山區(qū)安鎮(zhèn)羊尖組團規(guī)劃建設提出要求，提出16方案，即全市共規(guī)劃了6個城鎮(zhèn)組團，羊尖鎮(zhèn)就是其中之一。附圖交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；（政府有關機構(gòu)可以提供）2、教育A、緊挨宗地有江蘇省重點高中羊尖育才中學B、另外離宗地不遠還有育才小學3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平鎮(zhèn)級醫(yī)院雖然醫(yī)療水平無法和無錫的幾個大醫(yī)院相比，但對于宗地當?shù)兀ǔ侵靥卮筢t(yī)療）是可以滿足。在可在小區(qū)內(nèi)建設一個醫(yī)療衛(wèi)生站，具體工作可在物業(yè)進場后或物業(yè)招投標中提出。4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場A、離宗地10分鐘路程在建“歐特福”購物超市B、離宗地12分鐘路程有個農(nóng)貿(mào)市場。（路程是以步行計算）5、文化、體育、娛樂設施A、項目當?shù)厝狈@種小區(qū)配套感念B、建議在規(guī)劃設計中增加這樣的配套設施6、公園A、項目當?shù)厝狈、建議在規(guī)劃中增加一個小區(qū)業(yè)主廣場（可利用靠近走廊邊的地），提升小區(qū)檔次以利與拉開與目前競爭對手和近12年可能開發(fā)建設小區(qū)的距離。7、銀行離宗地位置較遠，可考慮在將來的物業(yè)中留有銀行的門面，這樣對提升宗地小區(qū)的檔次和解決宗地居民不便，提升小區(qū)在宗地當?shù)氐男蜗笥泻艽蟮膸椭?、郵局離宗地位置較遠，可考慮在將來的物業(yè)中留有郵局的門面，理由同上。9、其他幼兒園在宗地當?shù)匾矝]有高質(zhì)量的，另外咖啡吧、茶吧等休閑場所也幾乎沒有，附近也只有網(wǎng)吧和一些類似的場所。附圖生活設施分布圖，具體位置、距離。四、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2、供水狀況現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、污水、雨水排放現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃氣現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點1、各項用地面積總占地面積110068平方米可建筑用地面積95814平方米凈用建筑用地面積2586978平方米綠化面積335349平方米道路面積自行車停車面積1750平方米地下總建筑面積建筑控高多層、小高層其中住宅開發(fā)分三期A組團1、開發(fā)面積可小一些，控制在23萬平方米（建筑面積），一方面看市場的反映情況，及時調(diào)整物業(yè)配比，超更有利銷售的方向規(guī)劃。2、一期可相應的把各物業(yè)類型同時按比例放入規(guī)劃建設中。3、有利與資金的快速回籠，增加資金的良性循環(huán)。B組團1、在第一期的銷售情況明確前提下，適當增加開發(fā)面積有利于排除競爭項目的銷售壓力和阻撓。2、增加銷售面積在該階段有利與形成品牌效應，形成消費忠誠。3、開始建設二期（在一期建筑銷售面積以達30）的同時可以對物業(yè)公司進行招標，前期物業(yè)管理可以進場，形成小區(qū)雛形，防止競爭對手的惡意競爭。C組團在該期的建設是一個收尾工程，項目建筑的重點已經(jīng)在二期中結(jié)束，在該期中主要對項目的綜合配套、景觀、商業(yè)、廣場、會所等等的工程進行完善，勢必形成當?shù)氐臉酥拘孕^(qū)建設。配套商業(yè)防空地下室容積率15綜合容積率12綠化率35建筑密度27總戶數(shù)目前規(guī)劃建議377套車位數(shù)其中地上車位地下車位自行車位車位占總戶數(shù)比例其他七、土地價格合理性分析一、土地價格地價建成總價（預計）（建安費專業(yè)費用利息稅費其他）利潤土地價格計算的方法中其他是指若有代征地要說明代征地價格，利息（借貸費用產(chǎn)生的利息），專業(yè)費用包括整體規(guī)劃設計的種種、人工等以及整體的預計開支的費用。二、區(qū)域情況分析1、從2004年歲末的錫山區(qū)土地拍賣會上的情況的來看，雖然是錫山區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但土地價格普遍不低，這和無錫市房地產(chǎn)行業(yè)一片紅火有關，加之政府對這些地方的規(guī)劃、建設，市場同時也被普遍看好。2、同時拍賣的土地價格都比本案高。本案宗地的低價格給本案提供了市場高競爭的基礎。第二部分法律及政策性風險分析一、合作方式及條件1、合作方式一次性買斷土地。2、拿地程序的配合在開發(fā)商拿到地之時到什么時候政府能完成怎樣的市政配套。目前宗地的情況是政府只是對宗地邊的道路建筑施工完成。3、合作中的其他主要條件（新世紀摩托集團提供）4、與合作方式相關的其它法律規(guī)定（新世紀摩托集團提供）結(jié)論本案的西面有一條50萬伏的高壓線走廊，在一定意義上對半案項目的開發(fā)是有影響的但事物不是單面的，作為追求最高利潤的基本，這個不利因素可以作為和政府談判取得更好優(yōu)惠條件的砝碼。土地價格是較低了，但其他的政府配套建設、銀行貸款利率等等是否合理在這里中山凱捷只是建議同樣要考慮。二、土地法律性質(zhì)評估（一）現(xiàn)狀土地使用權(quán)歸屬宗地周邊農(nóng)民土地的用途農(nóng)業(yè)用地（二）規(guī)劃規(guī)劃，主管單位羊尖鎮(zhèn)土管局、房管局、產(chǎn)監(jiān)處規(guī)劃使用權(quán)歸屬將來項目宗地小區(qū)業(yè)主規(guī)劃的用途商住用地三、取得土地使用權(quán)程序評估取得土地使用權(quán)需要的工作日（開發(fā)商提供告之）取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件（開發(fā)商提供告之）取得土地使用權(quán)的風險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）（開發(fā)商提高告之）四、土地性質(zhì)變更的評估（建造別墅，當?shù)卣ㄔO局是否有阻力，如有則改變形式可規(guī)劃建設疊加式別墅）土地性質(zhì)變更的程序和理由土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙土地性質(zhì)變更需要的工作日五、政策性風險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如項目開始建設，宗地內(nèi)50萬伏高壓線走廊的配套包括地下靜線走向、走廊基礎范圍、安全區(qū)域范圍，施工建設的進程，如有貸款，貸款到位的時間進程不能影響施工。六、總體評價在對新世紀摩托集團提供的資料以及中山凱捷的市調(diào)對宗地的基本情況、各項法律手續(xù)和程序的可操作性，風險的可控性進行了評價。如能避免或最低程度的控制。1、土地簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；2、部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；3、不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。同時如開發(fā)商對開發(fā)資金得到渠道的資金風險控制1、銀行融資的到位時間及分批到位的確定性；2、民間融資民間融資在取得借貸人信任的前提下也是比較容易的但它存在利息高、資金數(shù)量不可控及時間性等問題。3、新世紀摩托集團公司提供資金支持。貳貳市市場場篇篇第一部分市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述目前羊尖鎮(zhèn)的住宅市場基本空白，除了廊下和神羊集團，在該地無成型小區(qū)和高檔住宅，通過市場調(diào)查，在近兩年時間內(nèi)當?shù)鼐用竦馁彿坑呛軓姷?，具備了消費的能力，屬于消費強勢區(qū)。形成時間廊下和神羊集團的“小區(qū)”大約建成于2002年各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況具以知的兩個地方距離宗地的位置較遠基本不構(gòu)成消費威脅，同時兩地物業(yè)建成時間較早。競爭對手目前政府在市民廣場（在建，05年4月完成）另批了50多畝地給其他單位在，雖然從開發(fā)的市場容納量、項目規(guī)劃包容程度（景觀、項目內(nèi)配套等）等都不如本案，但是該項目就在當?shù)厥忻駨V場的正南面地理位置比本案強，并且已初步有了規(guī)劃方案，在速度上已先行步，將來在銷售上一定會給本案造成壓力，中山房產(chǎn)策劃部建議1、在本案的規(guī)劃建設上我們應該超過該項目，從整體項目實力上壓倒競爭對手，2、建議立刻著手概念推廣及售樓處的建造，在競爭對手進入市場之前搶先一步抓住百姓的注意力。（由于規(guī)劃設計需要一定的時間，這樣做才可以最大程度的減少客戶的流失）。購買人群變化宗地所處當?shù)氐姆课莼臼抢弦槐忱^承下來的，有些具備經(jīng)濟條件的在原地上自行建造房屋，基本不存在前現(xiàn)代居住觀念。隨著當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展和一系列無錫政府對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟及基本交通、市政配套的加強和完善，當?shù)匾呀?jīng)到了改變居住現(xiàn)狀的階段，購買人群基本是在當?shù)仄髽I(yè)工作的人群，具體體現(xiàn)在年齡跨度很大，自有或家庭積累的經(jīng)濟較高，這也為本案提供了比其他區(qū)域更大的購買人群范圍。2、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）略開工量/竣工量（暫略）銷售量/供需比（暫略）平均售價（暫略）3、區(qū)域內(nèi)發(fā)展趨勢無錫市政府在04年11月份市領導王榮、樊金龍、周敏煒出席市試點示范城鎮(zhèn)組團安鎮(zhèn)羊尖組團規(guī)劃建設座談會。王榮在會上指出一要充分肯定城鎮(zhèn)組團規(guī)劃建設的重要意義。無錫地區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷了改革開放后的全面工業(yè)化階段，目前進入了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的新階段。錫山區(qū)這幾年發(fā)展很快，特別是加快了融入無錫主城區(qū)的步伐，天天都在發(fā)生新的變化。各級干部尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部在統(tǒng)籌發(fā)展階段一定要轉(zhuǎn)變觀念，要通過發(fā)展水平的提高脫土氣，主動融入城市化的建設。目前，全市共規(guī)劃了6個城鎮(zhèn)組團，選擇了其中兩個作為試點，安鎮(zhèn)羊尖組團的交通區(qū)位、工業(yè)、居住條件和自然生態(tài)環(huán)境等方面都具有得天獨厚的優(yōu)勢，是最有希望的一個，要首先做好，將來很可能成為全國統(tǒng)籌發(fā)展的樣板，新農(nóng)村的典范。二要堅持規(guī)劃的嚴肅性。城鎮(zhèn)組團建設是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的一項標志性工作，尤其要注重規(guī)劃，要在“十一五”規(guī)劃中充分體現(xiàn)。各級領導干部對規(guī)劃嚴肅性的認識要高度明確、高度統(tǒng)一，城鎮(zhèn)組團建設規(guī)劃一旦確定下來，各級黨委、政府都要廣泛宣傳，并以高度的自覺性無條件地執(zhí)行，確保各項建設工作按規(guī)劃有條不紊地開展。三要認真做好組團建設的近期工作安排。安鎮(zhèn)羊尖組團建設需要一個較長的過程，決不能一蹴而就。另一個無錫政府規(guī)劃無錫將成為無“鎮(zhèn)”之城。據(jù)無錫市規(guī)劃設計院院長蔣仁寶介紹，打破鎮(zhèn)的行政區(qū)劃，進行組團式規(guī)劃后，無錫市區(qū)將形成“”即一個主城區(qū)和六個城鎮(zhèn)組團。這些組團的特點是經(jīng)濟、地域文化、生活特色等具有共同性，有利于建設衛(wèi)星城之后形成特色和融合。同時，專家認為，無錫的城市化水平已達以上，城郊農(nóng)民的工作非農(nóng)化已達以上，建設衛(wèi)星城條件已經(jīng)具備。在最近召開的一次由相關專家和錫山區(qū)、惠山區(qū)的主管領導和各鎮(zhèn)主要領導及江陰、宜興市分管領導等參加的研討會上，組團式規(guī)劃建設的方向得到了認可。目前，市規(guī)劃部門正對惠山區(qū)洛社組團和錫山區(qū)安鎮(zhèn)羊尖組團個試點組團進行詳細的規(guī)劃，并已在今年月前出籠，到年底前，將有個“衛(wèi)星城”規(guī)劃完成。在江陰、宜興，明年將各有個試點“衛(wèi)星城”規(guī)劃編制完成。從遠景來說，無錫市區(qū)個“衛(wèi)星城”、江陰和宜興的個“衛(wèi)星城”，將構(gòu)成無錫“”的衛(wèi)星城格局。在以上單就無錫市政府的規(guī)劃中可以清晰的看出，羊尖將是近幾年的無錫市戰(zhàn)略規(guī)劃重點，對無錫經(jīng)濟的發(fā)展有著十分重要的意義，在這樣的大前提下，宗地所屬當?shù)氐陌l(fā)展前景是樂觀的，怎樣在這樣的利好大環(huán)境中取得集團多元化經(jīng)營對集團是至關重要的。同時我們中山凱捷希望新世紀摩托集團能把握機遇，取得土地經(jīng)營權(quán)。二、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征就目前的現(xiàn)狀沒有目前是沒有建設完成的項目小區(qū)，但前面提到的競爭對手的50多畝地的建設對本案有一定影響，對其物業(yè)類型、規(guī)劃等一定要加以研究，尋找其項目弱點。1、各檔次產(chǎn)品供應狀況（暫略）2、各檔次產(chǎn)品的集合特征（暫略）尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征（目前的現(xiàn)狀沒有），以下的具體情況在將來的銷售計劃和建筑規(guī)劃設計中可詳細。平均售價（暫略）開發(fā)規(guī)模（暫略）產(chǎn)品形式（暫略）物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征（暫略）3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況（暫略）附圖項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。（略）4、未來23年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況（政府規(guī)劃中可體現(xiàn)一部分）、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型（這只能估計，但就目前的羊尖鎮(zhèn)的住宅情況來看，開發(fā)商大舉進入羊尖鎮(zhèn)投資是勢在必行，但如果新世紀摩托集團能在開發(fā)的同時同意我們的品牌戰(zhàn)略思想，借助新世紀摩托集團原有的品牌平臺，從長遠來看具有重要意義）分析本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點宗地在羊尖的區(qū)域內(nèi)屬于真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，單就從目前住宅建設情況來看，是屬于第一桶金。在2004年12月30日的拍賣會上，還會有其他商住用地的拍賣，可從成本的角度來看，宗地50萬的價格是很低的。雖然周邊有個50萬伏高壓電走廊，對本案風水是不利的（風水可以通過其他途徑解決這里不提），從另一個方面來看也可變弊為利，這里的利在與就這點可以和政府另談，讓其降低價格、提供更多的政府配套、降低市政配套建設費以及提供政府支持等等變相的優(yōu)惠條件。結(jié)論1、區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢羊尖當?shù)厥袌龅慕⑹请x不開無錫這個大環(huán)境的，無錫經(jīng)濟的不斷提升，房地產(chǎn)價格的不斷抬高，也拉動了當?shù)胤績r的有利提升。羊尖鎮(zhèn)雖然屬于無錫錫山區(qū)，但該地畢竟離無錫市區(qū)較遠，并且地處錫常交通的中間地帶。無錫房地產(chǎn)市場的一些影響有一定的抵抗性，簡單言之該地有相對獨立性。另外一個因素無錫市政府提出多個規(guī)劃針對周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中就有直接針對羊尖鎮(zhèn)的無錫市“戰(zhàn)略”性規(guī)劃。其次，羊尖的地理位置十分重要和突出，蘇錫常是江蘇省的經(jīng)濟命脈，而羊尖鎮(zhèn)就處在這條經(jīng)濟命脈上，經(jīng)濟的推動一定會使羊尖的區(qū)域經(jīng)濟得到不其他不在經(jīng)濟帶上的增長的快許多。綜合以上的情況分析，羊尖鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場的前景是非常被看好的。2、本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式（數(shù)據(jù)由新世紀摩托集團提供）宗地所處當?shù)氐南M者心中目標購房價格（元/平方米）羊尖廊下安鎮(zhèn)自然村應統(tǒng)計戶數(shù)已統(tǒng)計戶數(shù)150018001800250025003000180022002200300030003500嚴家橋15006684983479760宛山1000459182621181367廊下1500642345671069305南豐100047434747821203南村8506956133202512麗安10001007970751羊尖10006594615957933龍巷100056131581236100合計8850425828403894341511121項目匯總3819所占比例744102111092905從新世紀摩托集團提供的當?shù)馗鲀r格的消費范圍可以看出主力消費單價在1500元1800元之間。（這只是表面數(shù)據(jù)，在后面的章節(jié)中有詳細分析）3、本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)要從物業(yè)形態(tài)配比上要提高，增加別墅的數(shù)量盡量降低建造多層的數(shù)量和或不建造高層，這樣不僅能提高本案的小區(qū)檔次也可拉動單位面積價格和銷售總價。另外規(guī)劃建造小區(qū)配套來提高附加值。再則，該小區(qū)建造可分三個組團，這樣不僅可供開發(fā)商在短期時間內(nèi)有資金回收，還可以在建造的過程中有一個張價的時間和充分宣傳的時間，造就人氣和增加張價幅度，使開發(fā)商增加遞增值。4、本案在開發(fā)中的營銷焦點問題本案的銷售以中山凱捷營銷策劃有限公司的實力是不成問題的，但宗地周邊有50萬伏高壓線走廊是將來銷售的一個阻力，如何在規(guī)劃中盡量規(guī)避這點在本案中是很重要的。三、區(qū)域市場目標客層研究1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）喜歡戶型自然村應統(tǒng)計戶數(shù)已統(tǒng)計戶數(shù)兩室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳五室兩廳嚴家村150066820644715125宛山100045912493247221廊下150064278604259955南豐100047441321416472男村850695313273287134麗安100010011369200羊尖1000659172235419388龍巷100056111264425827合計885042581462602572944422項目總匯4344所占比例4811346059221797綜合上訴的（新世紀摩托集團提供）數(shù)據(jù)，以羊尖的數(shù)據(jù)作為參考，在宗地當?shù)氐膽粜兔娣e以三室兩廳戶型面積為主力戶型面積，但嚴家橋、宛山、廊下和龍巷的戶型面積需求都比宗地的需求強度大，同時男豐和南村的面積需求雖然比羊尖低，但在銷售的同時這部分的消費者也不可忽視。在規(guī)劃設計中合理考慮三室兩廳戶型面積的同時可將物業(yè)提升到連排別墅的物業(yè)形式，這樣不僅可提升宗地小區(qū)的檔次也可提高總體售價，追求可實現(xiàn)的利潤最大化。結(jié)論綜合以上各種情況分析，宗地目標消費人群的區(qū)域來源很廣，基本可囊括該鎮(zhèn)的8個行政村，在以上的市調(diào)的含蓋面也只有達到應統(tǒng)計戶數(shù)的4811。對產(chǎn)品的戶型從表面上看為三室兩廳，但物業(yè)形態(tài)的表現(xiàn)可表現(xiàn)為連排和獨棟別墅，面積也可相應的適當放大，畢竟商品房作為獨特的“商品”是有它特有的消費群體。購買的方式主要是以銀行按揭為主，同時在宣傳是可主宣小區(qū)的良好物業(yè)形態(tài)和規(guī)范的小區(qū)及小區(qū)配套。四、目標市場定位及產(chǎn)品定位1、市場定位宗地區(qū)域經(jīng)濟整體較好，主要銷售對象為當?shù)氐乃綘I企業(yè)的老板和當?shù)匾恍┐笮推髽I(yè)的高級管理者，同時本案在宣傳時可擴大宣傳范圍和深度，吸引羊尖周邊的同類型人群和一些從上輩繼承財富的人。目標人群特征上訴定位人群的特點基本包括，企業(yè)在當?shù)刈陨淼纳顓^(qū)域無法離開此地、有私家車、追求現(xiàn)代生活或能體現(xiàn)自身身份和財富象征的居住形式，在事業(yè)上比較爭強導致其中部分人群的生活形態(tài)的比較、在觀念中想去“大”城市生活過那中理想中的現(xiàn)代生活（其實他們什么也不缺）。來源區(qū)域宗地當?shù)鼐陀锌上撔^(qū)物業(yè)的人群，但如把宣傳擴大到周邊的幾個地方，可有意識的提高小區(qū)物業(yè)的價格，所以宗地小區(qū)的銷售不成問題。行業(yè)特點此類群體基本自營私營企業(yè)，從事加工、制造業(yè)。3、產(chǎn)品建議因為宗地面積較小，接近10萬平方米屬于中等大小規(guī)模，為了提升物業(yè)檔次和提高銷售價格，宗地的規(guī)劃建設應以別墅為主可包括，獨棟、連排、疊加和真正意義上的TOWNHOUSE，可在建筑風格上借鑒采用歐式風格。但也要照顧和綜合考慮增加幾棟多層。因為多層的單位銷售價格相對較低無法拉動整體的銷售總價，對開發(fā)商收回成本及利潤是不利的，同時也無法提升宗地小區(qū)的檔次。第二部分規(guī)劃設計分析一、初步規(guī)劃設計思路1、設計概念產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想宗地小區(qū)規(guī)劃整體可體現(xiàn)歐式風格，在宗地當?shù)匦纬珊湍壳爱數(shù)仫L格迥異的產(chǎn)品，從心理上個業(yè)主一次尊貴身份的飛躍。經(jīng)調(diào)研，目前羊尖的目標消費群體大多希望八小時之外能享受城市生活，“工作在羊尖，生活在無錫”內(nèi)心存在濃厚的理想主義思想，針對這種想法，中山房產(chǎn)策劃部提出的設計思路是“在羊尖享受都市生活?！卑盐覀兊男^(qū)建設成為一流的城市化大型社區(qū)，讓人們生活在羊尖就能享受到高品質(zhì)的城市生活。另外，羊尖及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富裕起來的人們向往安全隱密的生活，因此科學先進的保安系統(tǒng)及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)配套也是本案在設計上必須強化的一面。主要設計風格歐洲帶給人們的是富裕、恬靜、享受生活、咖啡、鮮花等等，規(guī)劃建設歐式風格的同時也要體現(xiàn)這些特征，特別是景觀規(guī)劃更是重要。1、獨棟別墅現(xiàn)代歐陸風格以興隆城市花園、廣信四季家園等為代表。其共同特征表現(xiàn)為典型三段式色彩；以深色天然巖板材為基座；中段輔以暖色調(diào)小規(guī)格較高檔次外墻瓷磚貼面；頂部以小坡頂?shù)痊F(xiàn)代歐式屋頂符號為造型；歐式裝飾符號趨向簡約；體量感并不突出；大量現(xiàn)代簡約裝飾語匯及飾材運用其中，如玻璃、鐵花等。2、疊加式別墅可采用歐式風格中的現(xiàn)代國際簡約風格以錦繡家園（深圳萬科開發(fā)）、常青藤、鴻基都市花園、金果園、都市之星（北京華遠開發(fā)）等為代表。其共同特征主要表現(xiàn)為幾何線條修飾，色彩明快躍；外立面簡約流暢；以波浪、架廊或挑板或裝飾線、帶、塊等異型屋頂為特征；立面主體層次感較強；合理運用色帶色塊處理。3、項目入口多層住宅單體現(xiàn)代歐陸海派風格，其設計要點建議參考如下三段式色彩布局；以深褐色/咖啡色等深色板頁巖為基座；中段以暖色調(diào)高雅個性的小規(guī)格較高檔次外墻瓷磚貼面；頂部以小坡頂（孟莎頂）歐式符號為造型；同時適度注入現(xiàn)代裝飾材料與元素符號，如較為明快的幾何線條及玻璃用材等。（圖只是作為一個示范）（聯(lián)體別墅）以上或以下圖片僅供說明，不是本公司要策劃的房型圖設計特點把居住環(huán)境和自然、人文、尊貴身份相融合2、主要產(chǎn)品類型（小區(qū)進門）（疊加式別墅）3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。5、宗地項目，對營造社區(qū)生活氛圍的考慮。二、規(guī)劃設計的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念的要求。主要從規(guī)劃設計角度，轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。建議各種物業(yè)形態(tài)的配比（圖）初步建議戶型面積平方米戶數(shù)（套）比例（）三室兩廳（多層立別墅3755889345聯(lián)體別墅2965015疊加式別墅2256615合計377以上是按9萬平方米（容積率08）的建筑面積進行估算的情況。2、容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。容積率的降低意味著整體建筑面積的減少，從表面看減少了總體建筑面，開發(fā)商等于減少了利潤，可是事實情況并非如此，在政府規(guī)劃局規(guī)劃建設的允許范圍之內(nèi)，雖然降低了宗地的容積率，但可從提高物業(yè)的檔次來拉動整體的單位面積售價。以宗地的情況來列舉如果新世紀摩托集團提供的消費數(shù)據(jù)是真實可靠的那么宗地建成小區(qū)的單位主力售價在15001800元之間（多層或小高層），但就目前中山凱捷的市場調(diào)查情況開看，多層和小高層的銷售在錫山區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的銷售情況并不好，因為目前宗地所屬的當?shù)鼐用竦木幼∶娣e很大一部分是自己建造的私人樓房，當?shù)鼐用裥枰氖钦嬲饬x上的有檔次的小區(qū)供其居住，這不僅是身份的象征，也是物質(zhì)文明和精神文明提高的一種表現(xiàn)。從現(xiàn)實已建成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模小區(qū)看，以別墅為小區(qū)物業(yè)主要建筑形態(tài)是很受歡迎的，并且銷售情況非常好。這些市場調(diào)查的結(jié)果對宗地本案有著重要的指導意義。降低了容積率，建造了更高檔次的別墅物業(yè)形態(tài)，可以在單位售價上得到相當與“主力銷售單價”的兩倍銷售價格，這也是隱性的提高了銷售價格，從而提高了整體銷售價格。3、土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。地勢與規(guī)劃道路的標高基本是一致的，只是對宗地的土方和壓實也是一件重要的工作。地形起伏也無太大的變化，甚至在將來的景觀規(guī)劃中也要人為的設計一些起伏的小山丘以提升小區(qū)的自然感。地塊的完整性較好基本呈四方型不僅從風水和建筑規(guī)劃的難易程度都大大的降低了。地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法規(guī)劃設計中以上幾點的不利因素一定要考慮在內(nèi)，此類的情況的數(shù)據(jù)以及情況圖紙在羊尖規(guī)劃局應該都有，新世紀摩托集團可要求當?shù)匾?guī)劃局提供一份以利于環(huán)境和景觀規(guī)劃的需求。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮宗地周邊以及當?shù)氐闹伟睬闆r總體來說是好的，是不會影響周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的目標消費群體購買欲望的。噪聲環(huán)境宗地基本不存在噪音污染的情況，根據(jù)中山凱捷在宗地測試噪音污染情況時得到的數(shù)據(jù)，宗地圍墻邊是江蘇省的重點高中“育才中學”，除了課間操、眼保健操、臨時廣播對宗地不產(chǎn)生噪音污染的情況，反之對于學校產(chǎn)生的情況可作為賣點之一，“孟母三遷”表明中國人對下一代教育的重視，宗地小區(qū)也可以利用這點進行訴求賣點。污染環(huán)境、空氣情況宗地周邊不存在空氣以及污染源的問題，因為周邊是基本沒有什么建筑物并且離公路也有一端距離，總體環(huán)境是非常好的。危險源、“風水”因素如果說道危險源和“風水”的因素是的確存在的，宗地邊上50萬高壓電走廊本身從危險角度和風水的角度都是不利的，這也是將來銷售會遇到的銷售阻力如何消除此種帶來的不利因素可從景觀規(guī)劃中避開，對處在走廊邊的地塊盡量少用或不用于建造物業(yè)并以景觀為主。這樣即避免了它所帶來的不利因素同時在景觀規(guī)劃中可適當?shù)奶岣邫n次變弊為利。周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮交通狀況、商業(yè)設施（購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等；作為當?shù)氐母邫n物業(yè)形態(tài)，對于業(yè)主自身擁有交通工具及利用的情況是很好的不須過多的考慮，但對于年幼和年老的居住者角度考慮交通工具作為方便出行是必須要考慮的，對于這部分居民的交通工具可要求將來的物業(yè)公司配備定點、定地的直通車（看情況）。商業(yè)設施和教育設計本身宗地周邊都有配套。關于銀行和醫(yī)院可在小區(qū)配套中留有其的建筑位置建立銀行的營業(yè)處和小區(qū)醫(yī)療站。體育娛樂公園等休閑場所不用另行辟地可在規(guī)劃建設的小區(qū)公園中配備相應的健身器材供居民健身，同時開放式的健身場所（小區(qū)會所中休閑健身除外）可增進鄰里的溝通交流“老北京鄰里”也可考慮成為將來銷售的賣點訴求。第三部分項目開發(fā)一、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估單從目前宗地的情況來看不是很好，但從一個長時間的建設來看（小區(qū)的建設時間預計要兩年時間）小區(qū)物業(yè)的升值空間是很大的。前面已經(jīng)提到無錫市政府提出的兩個加快周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設開發(fā)力度的文件以及政府對當?shù)氐囊?guī)劃和城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等就可以看出政府對這類地區(qū)的建設重視度（其他這里不再重復），并且目前宗地周邊沒有成規(guī)模的小區(qū)，這些對宗地的開發(fā)建設都是利好的情況，但是急與一時整體開發(fā)完成也是不恰當?shù)?，所以在前面的工程進度中已經(jīng)提到對宗地小區(qū)的建設應該分批次的進行，這樣不僅有利與新世紀摩托集團的資金回收同時也降低了各種風險。二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析分批次的立即開發(fā)對新世紀摩托集團來說是當務之急，孫子兵法作戰(zhàn)篇中提到“兵貴勝，不貴久”同時孫子兵法始計篇中又提到“亂而取之，佚而勞之”，新世紀摩托集團就應該乘目前政府規(guī)劃和實施分時間進度的不規(guī)范的時機加快取得土地的經(jīng)營權(quán)和建設別墅等高檔物業(yè)的政府許可令，再根據(jù)中山凱捷的策劃報告中提到的分批次組團開發(fā)，這是明智之舉。如果把土地拱手讓于其他開發(fā)商或取得土地的開發(fā)經(jīng)營而用于儲備是非常不合適的。并且國家對開發(fā)商取得土地后不進行開發(fā)也進行了時間的限制，如開發(fā)商取得土地在兩年時間內(nèi)不進行建設國家將無條件的收回該土地，種種利好情況證明新世紀摩托集團不能失去控制該宗地的主動權(quán)。第四部分投資收益分析、成本預測這里只是提供了經(jīng)濟成本及回報，將來有一份更加詳細的成本及利潤表，但以下是在各種數(shù)據(jù)中得出的基本真實的數(shù)據(jù)，是可信任的。測算假設，產(chǎn)品類型假設（前面已經(jīng)有表格說明），土地面積（1501畝約合100066平方米），總建筑面積（8000平方米），住宅和非住宅面積，容積率（08），項目總投資。（前面章節(jié)已經(jīng)明確指出的這里就不再重復）。項目投資總額（萬元）單位成本（元/M2）土地成本165508250前期工程費132，08117022454建安工程費（造價500涂料20水45窗40其他）880544700元6163808配套費用（外電105綠化）8805444003522176會所建筑費用7504000300利息880544280元3522176稅金8805443000125330204廣告銷售費用8805443000元410566528后期880544453962448成本合計25588537經(jīng)濟效益分析1、容積率08可銷售面積11006808880544建連排獨幢收入88054407535002311428多層88054402523005063128；商鋪500萬合計銷售收入28677408利潤28677408255885373088871第五部分管理資源配置人力資源需求啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓等）。一、人員配置及培訓管理中山凱捷作為無錫本土實力派的專業(yè)地產(chǎn)公司，有著對無錫市場非常精準的把握和熟練駕馭能力，這方面已經(jīng)被業(yè)界所公認，所以對于羊尖這樣一個即將成為震撼整個錫山區(qū)的項目，我們有著十足的信心，同時我公司更是對這個項目傾注了大量心血，并組成了一支優(yōu)秀的策劃、銷售團隊，對項目運作的每一個細節(jié)我們都精益求精。以下是我公司為項目配置的極具戰(zhàn)斗力的策劃銷售團隊項目策劃總監(jiān)1名SP策劃1名文案策劃2名專案設計2名專案銷售經(jīng)理1名銷售人員5名二、培訓計劃銷售人員的培訓對于一個項目來說是很關鍵的，一支所向披靡的精銳的銷售隊伍在成功的銷售中起決定性作用的，所謂磨刀不誤砍柴工，在銷售現(xiàn)場開始全面接待之前，必須對銷售人員進行全方位的銷售培訓，哪怕是從事過房地產(chǎn)銷售的人員，在重新接觸新項目時，也要帶著空杯心理再次接受銷售培訓。我公司為項目擬列出的培訓菜單如下L為什么要進行培訓、公司背景、團隊紀律L房地產(chǎn)基礎概念講解L建筑基礎知識講解L無錫房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢L無錫樓盤簡介L總體規(guī)劃思路及方案解析L整體策劃思路及策劃戰(zhàn)術(shù)闡述L市調(diào)技巧講解、分組到本項目主要競爭樓盤市調(diào)L銷售人員禮儀與形象要求L現(xiàn)場禮儀的演練L戶型分布及功能講解L周邊配套調(diào)查L目標客戶購買心理分析及模式判定L參觀施工現(xiàn)場并進行工程講解LSWOT分析講解L分組對目標客戶群進行調(diào)研L調(diào)研總結(jié)L講解答客問L全程導購標準模式及講解L專項樓盤模型講解及流程L導購接待演練L銀行按揭、相關稅費計算方法，房屋面積測量L房地產(chǎn)法規(guī)及合同講解L銷售常見問題及解決方法L現(xiàn)場演練考核L銷售培訓考核L團隊活動第六部分綜合分析與建議一、項目SWOT分析一、優(yōu)勢1、品牌作為預計建立高檔成熟規(guī)模小區(qū)在宗地當?shù)厥堑谝粋€，并且新世紀摩托集團在羊尖的品牌誠信也會給宗地開發(fā)帶來利好。2、設計從前面策劃報告中規(guī)劃設計建議已經(jīng)提到小區(qū)物業(yè)的規(guī)劃設計為歐式風格，同時在當?shù)匾彩欠浅Ｗ⒛康囊坏里L景。對與稀缺資源（宗地當?shù)啬壳皼]有）人們總是趨之若勢。3、產(chǎn)品品質(zhì)和特性規(guī)劃以別墅為主要賣點的高檔次建筑物業(yè)形態(tài)是符合宗地當?shù)刭彿啃枨蟮模瑫r在小區(qū)景觀規(guī)劃和功能規(guī)劃中倡導人與自然、人與文化等一切“以人為本”的原則特性，提升宗地小區(qū)的檔次就是拉大與后來者（開發(fā)商）的小區(qū)等級距離的有利表現(xiàn)。4、市場競爭目前無錫市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈程度和羊尖寬松的市場氛圍是無法比擬的。同時羊尖距無錫市區(qū)相對較遠，在無錫大盤銷售進入冰凍期時受到的影響幾乎沒有。這給了開發(fā)商一個較無錫市場寬松的環(huán)境。5、營銷以營銷為基礎的中山凱捷策劃有限公司經(jīng)過近八年的努力奮斗，目前不僅在策劃行業(yè)中首趨一指在房產(chǎn)銷售上更是有其他公司無法比擬的經(jīng)驗和銷售人才以及銷售平臺，不僅對客戶購買欲望的把握和消費者心理的掌握更使銷售的時間和強度得到大大的提高。6、大市政配套政府的一系列對羊尖利好政策的出臺和無錫政府對周邊幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的長期戰(zhàn)略規(guī)劃都使得羊尖的前景被看好。7、地形、地勢宗地的形狀工整、方正，有利與規(guī)劃設計，并且規(guī)劃設計比較其他不規(guī)則的地容易。8、交通羊尖屬錫常經(jīng)濟紐帶的中間，無論是距離無錫或常州都是比較方便的，加之政府的一些利好規(guī)劃，對羊尖于近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展是絕對有利。9、政府規(guī)劃無錫布局六條軌道交通線其中號高速鐵路車站線紅明村廊下，承擔著東西方向流量最大的交通需求，并連接國鐵車站和高速鐵路車站。有連接常州、常熟方向的可能性。這條交通線路的不斷完善過程以及最終的完成一定會對羊尖房地產(chǎn)市場產(chǎn)生逐步而又有利的提高。10、土地價格目前宗地的土地價格是相對很低的價格，這從土地的成本上就節(jié)約了很大的一筆開支，有利與降低成本的費用提高利潤。二、劣勢1、品牌開發(fā)公司雖然是新世紀摩托公司下屬的分公司，但畢竟市場的認知度較低，解決這個方面帶來的不利影響可以通過總公司新世紀摩托集團來提升。2、市場競爭對與目前無錫市區(qū)的競爭強度許多一些小的開發(fā)商和一些有遠見的開發(fā)商都在向周邊地區(qū)進軍，同時30號的拍賣還有其他的商業(yè)用地進行拍賣，這也給本案造成了一定的壓力，但是可以通過規(guī)劃建設有別與其他小區(qū)的物業(yè)形態(tài)和它們進行區(qū)分。3、大市政配套目前整個羊尖處于啟動階段，周邊的綜合及整體的配套不夠成熟，給生活帶來了許多的不便（隨著政府規(guī)劃的不斷進展，配套會逐步完善，小區(qū)商業(yè)部分和內(nèi)部配套也會彌補這方面的不足）。4、固有設施在宗地邊上有一條50萬伏高壓線走廊，對本案小區(qū)的建設是有一定影響。可通過景觀設計和在小區(qū)規(guī)劃設計中規(guī)避這個不利，變弊為利。三、機會1、市場機會目前羊尖的房地產(chǎn)市場剛剛起步，很多的規(guī)則有待規(guī)范，孫子兵法有云“亂而取之”，誰在現(xiàn)在的市場中占據(jù)主動誰就可以在將來的競爭處于有利的位置。2、樹立品牌形象畢竟開發(fā)商是新世紀摩托集團下屬的公司，在品牌上比其他開發(fā)商在宗地當?shù)鼐邆涓叩钠放频匚?，有利與在短時間內(nèi)打開銷售局面。3、城市發(fā)展規(guī)劃整體的無錫市城市發(fā)展規(guī)劃是有利與羊尖等周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的。隨著城市發(fā)展規(guī)劃的不斷到位，會給本案提供更好的競爭力。4、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢宗地的取得方式與其他的商業(yè)用地有所不同，在價格上就已經(jīng)具備了較強的競爭力。四、威脅1、競爭者對一個事物發(fā)展趨勢的預測不是誰的天賦，我們要肯定的看待我們能預見到的利弊，同時其他開發(fā)公司也能預見，不管誰先誰后的進入羊尖這塊房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，對本案都是個威脅。2、目前本案項目不遠也有一個50多畝地的項目，規(guī)劃建筑面積5萬多平方米，同時該項目的地理位置在羊尖市民廣場的正南面，地理位置比宗地項目更突出。如果該項目的建成應該會有近400套（多層和小高層）。3、目前本鎮(zhèn)及廊下均有安居房在建，也將去化本案的部份客戶。4、建議本案在規(guī)劃建設中相應的提高物業(yè)綜合檔次，在本策劃報告中建議建設的會所也是本項目的重要賣點之一。叁叁文文化化經(jīng)經(jīng)濟濟篇篇一、羊尖鎮(zhèn)整體人文、經(jīng)濟闡述及分析煙波浩淼的太湖，孕育著燦爛的吳越文化，在它的東邊就是江南名鎮(zhèn)羊尖鎮(zhèn)。羊尖鎮(zhèn)全鎮(zhèn)面積507平方公里，總?cè)丝?萬多人。下轄8個行政村，1個社區(qū)居委，是聞名遐邇的無錫糧倉。羊尖鎮(zhèn)區(qū)域優(yōu)勢明顯。東鄰