XXX前期物業(yè)管理企劃書XXX置地物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)報(bào)價(jià)表申請(qǐng)人XXX置地物業(yè)管理有限公司備注項(xiàng)目建議物管費(fèi)定價(jià)包干單價(jià)元/平方米月住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)120元/月鎮(zhèn)江市五級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)電梯運(yùn)行費(fèi)060元/月前期介入費(fèi)15600元接管驗(yàn)收費(fèi)28100元開辦費(fèi)41160元地面車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)80元/輛月最終以物價(jià)局備案為準(zhǔn)地下車庫(kù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)120元/輛月最終以物價(jià)局備案為準(zhǔn)備注該費(fèi)用僅供參考第一章、項(xiàng)目管理特點(diǎn)第一節(jié)對(duì)項(xiàng)目的理解11項(xiàng)目概況1、小區(qū)建筑面積27200M2。2、小區(qū)容積率為32、綠化率為30。3、占地面積8497M24、戶數(shù)約210戶5、出入口；2個(gè)第二節(jié)重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題以及解決措施重點(diǎn)、難點(diǎn)之一智能化（安全）設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)與開發(fā)。“XXX”的智能化（安全）設(shè)施提高了客戶的生活質(zhì)量，提升生活品位，改變生活方式。與此同時(shí)，也必將給物業(yè)管理帶來(lái)革命性的變化，它將導(dǎo)致管理理念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。智能化（安全）設(shè)施要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面。措施我們?cè)谖飿I(yè)管理的前期介入階段會(huì)通過(guò)理論學(xué)習(xí)，現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地考察，再根據(jù)悅?cè)A人在智能化系統(tǒng)管理中所積累的經(jīng)驗(yàn)，制定科學(xué)合理、切實(shí)可行的智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃，設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃，以保證智能化（安全）設(shè)施的有效運(yùn)作。重點(diǎn)、難點(diǎn)之二高效裝修管理違章裝修危害極大不但會(huì)影響自己或他人對(duì)公共設(shè)施的使用，嚴(yán)重者甚至?xí)绊懻麄€(gè)樓宇的設(shè)施設(shè)備正常使用或者是安全性。措施因此，我們確定杜絕違章裝修作為工作重點(diǎn)之一，根據(jù)多年管理裝修的經(jīng)驗(yàn)，在“XXX”嚴(yán)格實(shí)施“有章可循、違章必究”的裝修管理辦法，靈活應(yīng)用各種手段，管理上采取講情、講理、講法、以預(yù)防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確?！癤XX”無(wú)違章裝修事件。一、裝修協(xié)議的簽訂客戶應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部110號(hào)令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法中規(guī)定的裝修范圍和要求進(jìn)行室內(nèi)裝修。首先提出裝修申請(qǐng)，寫明裝修內(nèi)容，經(jīng)確認(rèn)后簽訂裝修協(xié)議和消防安全責(zé)任書。設(shè)置安全防范措施和器具。辦理裝修施工出入證件。張貼施工通啟，合理安排就近客戶生活和休息。二、裝修過(guò)程的管理定期巡視，檢查施工用電、用水、質(zhì)量、防火安全情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。接待和處理因裝修而產(chǎn)生的投訴和違章行為，并做好記載。對(duì)客戶和施工單位提供各類服務(wù)。三、裝修驗(yàn)收的控制裝修完畢后，由工程部進(jìn)行安全和結(jié)構(gòu)初驗(yàn)。裝修半年內(nèi)，由裝修戶承擔(dān)因裝修問(wèn)題對(duì)外部影響的修復(fù)和賠償。裝修資料規(guī)范存檔。重點(diǎn)、難點(diǎn)之三工程管理措施一、驗(yàn)收跟進(jìn)1、竣工驗(yàn)收資料的管理本著維護(hù)開發(fā)商的利益，仔細(xì)閱讀圖紙、資料，并按市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)做好歸檔工作，辦理規(guī)范、完善的交接驗(yàn)收手續(xù)。2、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收在竣工驗(yàn)收合格基礎(chǔ)上，對(duì)設(shè)施設(shè)備數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn)，建立完整準(zhǔn)確的設(shè)備履歷，同時(shí)選派專業(yè)人員進(jìn)行系統(tǒng)檢查、試運(yùn)行和測(cè)試。3、備忘記錄工程設(shè)備的交接應(yīng)制定嚴(yán)格的質(zhì)量記錄，并將系統(tǒng)缺陷、質(zhì)量問(wèn)題、故障情況、遺留工程做出詳細(xì)備忘錄，以便隨時(shí)跟進(jìn)開發(fā)商和施工單位完善工作。4、反饋意見(jiàn)就己形成的工程或試運(yùn)行的設(shè)備和系統(tǒng)缺陷從物業(yè)管理角度給予合理的改善意見(jiàn)。二、房屋整改1、問(wèn)題收集包括物業(yè)驗(yàn)收、工作巡視、客戶提出、空房管理等。2、問(wèn)題確認(rèn)如現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)程度、位置、時(shí)間要求，并采取適當(dāng)預(yù)防措施。3、問(wèn)題分類可劃分為施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)規(guī)劃、服務(wù)品質(zhì)、承諾對(duì)現(xiàn)等問(wèn)題。4、問(wèn)題通啟包括書面呈送、共同協(xié)商、確定工期。5、問(wèn)題督檢如進(jìn)度、質(zhì)量、操作程序、安全規(guī)范等。6、問(wèn)題驗(yàn)收包括施工驗(yàn)收、物業(yè)驗(yàn)收、客戶驗(yàn)收。三、空房的管理空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號(hào)、分類、保管，使用確認(rèn)并登記，確保受控。保持空房衛(wèi)生與房間狀態(tài)，定期清潔、通風(fēng)等。確?？辗吭O(shè)施完好和安全。巡視管理，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。四、日常運(yùn)行管理設(shè)備日常操作；運(yùn)行記錄；巡視檢查；其它管理要求五、維修保養(yǎng)計(jì)劃分日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、三級(jí)保養(yǎng)和強(qiáng)制保養(yǎng)。六、節(jié)能降耗能源約占管理開支的百分之二十以上，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能便是最有效的方法。具體節(jié)能方法需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際和安排成立專題小組研究及監(jiān)管，由物業(yè)公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)。監(jiān)督日常運(yùn)作，制定每月工作進(jìn)度表，確保指定的工作如期完成重點(diǎn)、難點(diǎn)之四消防管理作為現(xiàn)化代物業(yè)，消防系統(tǒng)的可靠性至關(guān)重要，在物業(yè)規(guī)劃階段己經(jīng)就消防系統(tǒng)作出整體的設(shè)計(jì)。措施我公司將著重在系統(tǒng)驗(yàn)收、定期保養(yǎng)維護(hù)及測(cè)試、規(guī)章制度及緊急措施，作出適當(dāng)?shù)陌才?，例如?yán)格驗(yàn)收系統(tǒng)對(duì)各項(xiàng)圖紙及使用操作說(shuō)明作系統(tǒng)分析并妥善保存。做好各級(jí)員工的業(yè)務(wù)知識(shí)、防火知識(shí)培訓(xùn)，及業(yè)戶的宣傳教育工作。為各項(xiàng)系統(tǒng)的保養(yǎng)及測(cè)試制訂年度、季度及每月和每日的工作計(jì)劃，并嚴(yán)格監(jiān)管各級(jí)員工認(rèn)真執(zhí)行。制訂相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作手冊(cè)，在業(yè)戶手冊(cè)中作詳細(xì)說(shuō)明，盡量減低意外造成的損失。制訂消防演習(xí)時(shí)間表及演習(xí)方案，并經(jīng)常性的組織演練。重點(diǎn)、難點(diǎn)之五交通安全設(shè)施規(guī)劃與道路交通、停車管理我們根據(jù)XXX建筑風(fēng)格，實(shí)際地形并結(jié)合GB57681999道路交通標(biāo)志和標(biāo)線、GB134951992消防安全標(biāo)志、GB/T100012000標(biāo)志用公共信息圖形符，將XXX作為一個(gè)高品質(zhì)社區(qū)的角度來(lái)考慮標(biāo)志、標(biāo)線及相關(guān)設(shè)施的設(shè)置，地名標(biāo)志采用色彩與XXX建筑相匹配。同時(shí)我們安排專門保安對(duì)交通車輛進(jìn)行引導(dǎo)和指揮停放，和業(yè)主簽訂停車協(xié)議，對(duì)于臨時(shí)停放車輛，實(shí)行定點(diǎn)停車管理。對(duì)于小區(qū)內(nèi)業(yè)主發(fā)放停車證，出入小口大門進(jìn)行登記管理，對(duì)于非業(yè)主車輛臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)，發(fā)放臨時(shí)停車證，實(shí)行出入登記制度，車輛在小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁亂停亂放，保證行車秩序和安全。重點(diǎn)、難點(diǎn)之六為“XXX”導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)“XXX”全體客戶和物業(yè)公司擁用一個(gè)共同、統(tǒng)一、美好的品牌形象，配合揚(yáng)州俊杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)的“XXX”VI視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)導(dǎo)向、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化，為“XXX”塑造一流的商業(yè)社區(qū)優(yōu)美形象。其中包括但不限于一、VI系統(tǒng)的基本內(nèi)容視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)的基本內(nèi)容包括兩大部分基本要素部分和應(yīng)用要素部分（或稱基礎(chǔ)部分和應(yīng)用部分）。（一）基礎(chǔ)部分基礎(chǔ)部分設(shè)計(jì)包括標(biāo)志釋義、標(biāo)志方格圖、標(biāo)志制作圖、標(biāo)準(zhǔn)色與輔助色、標(biāo)準(zhǔn)字（公司簡(jiǎn)稱、全稱及英文）、標(biāo)志與字體組合規(guī)范、標(biāo)志與字體、標(biāo)志組合規(guī)范、標(biāo)志組合禁用規(guī)范、象征圖形和標(biāo)志組合規(guī)范及印刷字體。（二）應(yīng)用部分1、文本系統(tǒng)的設(shè)計(jì)桌面指示牌、號(hào)牌、臨時(shí)出入證、出入證、工作證、信紙、便箋、名片、資料袋、通知、入住須知、住戶手冊(cè)、合同書、文件夾、傳真紙、入住通知、記錄表格、自行車停放證、車位使用卡。2、服裝服飾系統(tǒng)的設(shè)計(jì)行政管理人員服裝、護(hù)衛(wèi)員服裝、維修工服裝、清潔工服裝。3、禮儀禮品系統(tǒng)的設(shè)計(jì)手提袋、封套、禮品傘、文化衫、鑰匙扣、名片夾、賀卡和請(qǐng)柬。4、旗幟的設(shè)計(jì)彩旗、條幅、掛旗和標(biāo)志桿。5、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)招牌（豎式、橫式懸掛）、招牌服務(wù)臺(tái)、導(dǎo)示牌、標(biāo)識(shí)牌、單元導(dǎo)示、小區(qū)公共設(shè)施平面圖導(dǎo)示、門牌、科室牌、門窗識(shí)別、禁令牌、樓棟牌、用具分類牌、意見(jiàn)箱、信報(bào)箱、果皮箱、垃圾車、樹名牌、電梯標(biāo)識(shí)、公共電話標(biāo)識(shí)、設(shè)備卡、設(shè)備標(biāo)識(shí)、設(shè)備合格卡、機(jī)房標(biāo)識(shí)、小區(qū)名牌、小區(qū)環(huán)保標(biāo)識(shí)和小區(qū)大門。6、報(bào)刊廣告系統(tǒng)的設(shè)計(jì)報(bào)紙、招貼廣告和雜志廣告。7、交通車輛系統(tǒng)的設(shè)計(jì)工具車、標(biāo)識(shí)、面包車標(biāo)識(shí)。二、物業(yè)管理標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌物業(yè)管理標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌涉及內(nèi)容很多，在設(shè)計(jì)時(shí)只是選其有代表性的式樣進(jìn)行設(shè)計(jì)，而應(yīng)用只能根據(jù)設(shè)計(jì)式樣、風(fēng)格去延展，下面是標(biāo)識(shí)標(biāo)牌涉及的若干內(nèi)容。1、公司辦公區(qū)標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌2、員工生活區(qū)標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌3、文娛、服務(wù)區(qū)標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌4、設(shè)施、設(shè)備區(qū)標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌5、停車場(chǎng)所與通道標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌6、公共設(shè)施標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌7、平面標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌及指示圖8、辦公及桌面指示標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌9、消防用語(yǔ)標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌10、設(shè)施設(shè)備的警告用語(yǔ)標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌11、環(huán)衛(wèi)宣傳、警告用語(yǔ)標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌正在打掃，請(qǐng)稍候正在清潔，請(qǐng)繞行請(qǐng)勿亂扔果皮紙屑請(qǐng)將垃圾放入箱內(nèi)愛(ài)護(hù)樹木，勿晾衣物愛(ài)護(hù)綠化，請(qǐng)勿跨越青青綠草，請(qǐng)勿踐踏15、車輛管理標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌三、居住區(qū)環(huán)境小品環(huán)境小品是居民室外活動(dòng)必不可少的內(nèi)容，它對(duì)美化居住環(huán)境和滿足居民精神生活起著非常重要的作用。重點(diǎn)、難點(diǎn)之七公共服務(wù)和社區(qū)文化一、基本設(shè)想建立一個(gè)健康、和諧的社區(qū)環(huán)境氣氛，有助于增加客戶對(duì)“XXX”的歸屬感，從而支持和配合項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。悅?cè)A置地將對(duì)公共服務(wù)與社區(qū)文化營(yíng)造進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，使其成為溝通客戶相互認(rèn)識(shí)、了解、增進(jìn)友誼的橋梁。力求以生動(dòng)活潑形式去處理各類型通告、指示牌等，改變生硬、死板形式。舉辦各類社區(qū)活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)、健康、快樂(lè)的生活方式，如各類型比賽、社交活動(dòng)、旅行、文娛晚會(huì)等。與客戶保持緊密聯(lián)絡(luò)，定期咨詢意見(jiàn)，用以持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。二、可考慮設(shè)置的社區(qū)文化活動(dòng)和服務(wù)場(chǎng)所1、老年活動(dòng)中心內(nèi)容老協(xié)、象棋室、橋牌室、圍棋室、麻將室、長(zhǎng)牌室。2、素質(zhì)教育中心內(nèi)容培訓(xùn)室、美術(shù)室、音樂(lè)室、玩具室、電腦室等。3、健康休閑中心內(nèi)容陶吧、閱覽室、美發(fā)室、健身室、OK室等。4、洗滌服務(wù)中心內(nèi)容衣物干洗、水洗、皮衣上油翻新、縫補(bǔ)等。5、商務(wù)服務(wù)中心內(nèi)容打印、復(fù)印、傳真、美工制作等。三、可設(shè)想逐步實(shí)施的社區(qū)文化與服務(wù)分類1、文化類2、藝術(shù)類3、體育類4、節(jié)假日類5、主題活動(dòng)類如升國(guó)旗儀式、社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)。6、青山綠水、鳥語(yǔ)花香。、2、物業(yè)管理服務(wù)理念和目標(biāo)蓬勃發(fā)展、日新月異的新?lián)P州，備受諸多實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商重視，鎮(zhèn)江永豐房地產(chǎn)有限公司以前瞻性的戰(zhàn)略眼光，國(guó)際化、現(xiàn)代化、理性化的設(shè)計(jì)理念所創(chuàng)造出的具有國(guó)際水準(zhǔn)的生態(tài)居住新城的XXX，已成為新鎮(zhèn)江高尚樓盤的代言人。優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，原生態(tài)的坡地風(fēng)光，便捷的交通和完善的市政配套，使XXX成為業(yè)主的花園之城、心中之城。根據(jù)本項(xiàng)目的定位，其物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與項(xiàng)目本身的定位相一致，因此，引入一家物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，尤其是具有多業(yè)態(tài)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)口碑好，具有高品質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)能力的物管企業(yè)，將在促進(jìn)“XXX”樓盤銷售，日常安全管理、保潔綠化管理、設(shè)備設(shè)施維護(hù)等方面有著長(zhǎng)效作用，并對(duì)推動(dòng)本項(xiàng)目健康、持續(xù)發(fā)展，使物業(yè)自身保值升值，同時(shí)在打造本項(xiàng)目及XXX整體高尚生活社區(qū)形象、樹立開發(fā)建設(shè)單位良好的社會(huì)形象等方面都將起到積極的作用。一、管理模式在“XXX”物業(yè)管理上，我方計(jì)劃在物業(yè)管理上實(shí)施全新的創(chuàng)意。追求“您的微笑對(duì)我們最重要”之立意，樹立“用我們竭誠(chéng)盡力，無(wú)微不至的服務(wù)，為您營(yíng)造100喜悅”的全員服務(wù)理念，強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境的和諧美，每一細(xì)節(jié)都能想客戶所想，隨客戶所愿。根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則以及雙方議定事項(xiàng)，開發(fā)商招標(biāo)聘請(qǐng)“香港悅?cè)A置地物業(yè)發(fā)展集團(tuán)XXX置地物業(yè)管理有限公司”作為“XXX”的物業(yè)管理商，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理工作的具體實(shí)施運(yùn)作。以便利用管理商在人力資源、經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、模式、制度以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面優(yōu)勢(shì)。雙方合作關(guān)系一旦確定，管理商將會(huì)把項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作列入內(nèi)部相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比和持續(xù)改進(jìn)序列中，由管理商組建專家團(tuán)和委派項(xiàng)目管理部經(jīng)理，根據(jù)項(xiàng)目具體情況，負(fù)責(zé)其設(shè)計(jì)、施工、銷售、竣工驗(yàn)收、入伙及其以后各階段的物業(yè)管理工作，為項(xiàng)目制訂全套管理方案、操作手冊(cè)、管理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并促使其有效運(yùn)行，按照雙方約定的管理服務(wù)內(nèi)容為項(xiàng)目提供全方位、全過(guò)程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。為保證管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行“悅?cè)A星級(jí)服務(wù)生活方式”，管理商將以各專業(yè)部門技術(shù)支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際需要，定期安排專家團(tuán)赴項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)察支援。并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)、針對(duì)性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。在專家團(tuán)和項(xiàng)目管理部共同努力下，為物業(yè)管理工作打下良好基礎(chǔ)。二、管理服務(wù)理念根據(jù)“守法誠(chéng)信、關(guān)愛(ài)身心、綠色環(huán)保、安全溫馨、追求卓越、持續(xù)創(chuàng)新”的管理方針，提出如下管理服務(wù)理念公司基于常規(guī)物管服務(wù)模式之后推陳出新、傾情演繹新一代“細(xì)節(jié)物管模式”凸顯與同行業(yè)同檔次樓盤管理的差異優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)高端的品牌形象與服務(wù)品質(zhì)。管理藝術(shù)化把您的生活剪裁得貼切細(xì)膩。尊榮富足、高雅親適的現(xiàn)代生活方式，大到飄洋過(guò)海的旅行，小到扶老攜怮的關(guān)懷，一切生活中的細(xì)節(jié)盡在“細(xì)節(jié)物管模式”的服務(wù)視野之中。把關(guān)注服務(wù)提升到關(guān)愛(ài)人性，使企業(yè)文化和人居文化完美結(jié)合。開啟心扉，用價(jià)值推動(dòng)市場(chǎng)，使崇尚使命的企業(yè)管理，如綿綿春雨，潤(rùn)澤萬(wàn)物。服務(wù)人性化徹底打破傳統(tǒng)的清潔綠化、安全秩序維護(hù)、設(shè)備維護(hù)的物業(yè)管理三大塊只關(guān)注基礎(chǔ)環(huán)境管理工作，而忽略了物業(yè)管理行業(yè)“服務(wù)”本質(zhì)。“細(xì)節(jié)物管模式”更加的注重“定制、精細(xì)的人性化服務(wù)理念”。使基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、現(xiàn)代社區(qū)文化、人居經(jīng)濟(jì)環(huán)境、信息溝通需求等各方面的服務(wù)得到集束、深化和超越。品質(zhì)尊貴化“細(xì)節(jié)物管模式”是尊貴人居生活的體現(xiàn)，也是公司“精誠(chéng)客戶價(jià)值、精細(xì)服務(wù)理念、精新生活闡釋、精品持續(xù)創(chuàng)新”的靈魂?！凹?xì)節(jié)物管模式”是完美人居生活的體驗(yàn)，她以公司“高品質(zhì)社區(qū)生活服務(wù)提供、高科技設(shè)備維修保養(yǎng)、高配置社區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、高格調(diào)都市文化演繹”為手段。三、管理目標(biāo)及量化指標(biāo)在客戶提供必要合作的基礎(chǔ)上，我們將承諾達(dá)到以下目標(biāo)231總體目標(biāo)運(yùn)用公司先進(jìn)的管理服務(wù)理念、良好的企業(yè)品牌形象、高效務(wù)實(shí)的工作，塑造“鎮(zhèn)江永豐房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)”的又一座豐碑，讓“XXX”成為業(yè)主（住戶）溫馨的家園和中高檔樓盤中的“明珠”。我公司鄭重承諾在介入“XXX”項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)后，我們將利用多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，力爭(zhēng)在較短的時(shí)間內(nèi)將“XXX”創(chuàng)建成整潔、安全、溫馨、時(shí)尚的居家小區(qū)，為“XXX”樹立高品質(zhì)的一流形象，贏得良好的口碑，為提升“XXX”的品牌價(jià)值帶來(lái)積極效應(yīng)。1形象目標(biāo)文明、魅力、時(shí)尚、和諧在介入“XXX”的物業(yè)管理后，管理服務(wù)通過(guò)專業(yè)、細(xì)致、貼心的物業(yè)管理服務(wù)，在“XXX”業(yè)主有著優(yōu)良居家環(huán)境的基礎(chǔ)上，樹立“XXX”文明、魅力、時(shí)尚、和諧的整體形象。2品質(zhì)目標(biāo)安全、舒適、高尚、典范根據(jù)鎮(zhèn)江市規(guī)劃局最新的城市發(fā)展規(guī)劃，不久的將來(lái)整個(gè)小區(qū)將成為一個(gè)以生活居住為主的生態(tài)型現(xiàn)代化小區(qū)，而本項(xiàng)目地處城市中心腹心地帶，獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、國(guó)際化的設(shè)計(jì)理念和完善的功能配套，使其在同行中獨(dú)樹一幟。我們?cè)诮槿牍芾砗螅ㄟ^(guò)專業(yè)化管理運(yùn)作，配合開發(fā)建設(shè)單位共同將“XXX”打造成為住宅物業(yè)的代表性作品，使其成為安全、舒適的代名詞和高尚、傳世之作。3環(huán)境目標(biāo)自然、生態(tài)、整潔、溫馨我們將通過(guò)專業(yè)的物業(yè)管理，積極搞好小區(qū)公共秩序維護(hù)，設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，尤其是高水準(zhǔn)的小區(qū)保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等工作，讓業(yè)主（住戶）在盡享城市與林間悠閑的高品質(zhì)現(xiàn)代生活的同時(shí)，更擁有一個(gè)自然、生態(tài)、整潔、溫馨的外部環(huán)境。4服務(wù)目標(biāo)關(guān)愛(ài)客戶、超越期望針對(duì)本項(xiàng)目多業(yè)態(tài)共存，業(yè)主群體多樣化的特點(diǎn)，在對(duì)客服務(wù)過(guò)程中，我們采取網(wǎng)絡(luò)化酒店式親情物業(yè)管理服務(wù)模式，管理服務(wù)人員要始終展現(xiàn)完美形象儀表、體現(xiàn)專業(yè)形象，關(guān)愛(ài)每一位客戶，最大限度地預(yù)見(jiàn)客戶的需求，并根據(jù)客戶不斷提升的需求，完善和持續(xù)改進(jìn)各項(xiàng)服務(wù),力求超越客戶期望，通過(guò)我們的服務(wù)使業(yè)主感受到居住的尊貴和生活的溫馨，同時(shí)，在全面入住后兩年內(nèi)使“XXX”項(xiàng)目成為揚(yáng)州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。5效益目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并舉“XXX”項(xiàng)目規(guī)劃獨(dú)具匠心，建筑宏偉、品質(zhì)獨(dú)特，通過(guò)引進(jìn)專業(yè)物業(yè)服務(wù)，一方面，能夠有效促進(jìn)開發(fā)建設(shè)單位的樓盤銷售、確保廣大業(yè)主（住戶）居家安全、整潔、舒服、溫馨；另一方面，為之提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦能擁有合理回報(bào)，更重要的是開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌效益、服務(wù)延伸、社會(huì)效應(yīng)以及廣大業(yè)主（住戶）所購(gòu)物業(yè)的保值增值等方面將獲取更大的無(wú)形收益。6分項(xiàng)目標(biāo)我公司承諾將嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)范及要求部分“物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)”中規(guī)定的服務(wù)等級(jí)對(duì)“XXX”實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)工作，建立以人性化管理和個(gè)性化服務(wù)為基石的物業(yè)管理模式，并通過(guò)對(duì)管理服務(wù)流程的持續(xù)改善，不斷超越業(yè)主的需求期望。在管理服務(wù)期限內(nèi)，將“XXX”小區(qū)管理成為揚(yáng)州市乃至江蘇省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。第三章、物業(yè)管理的內(nèi)容和要求第一節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容一、綜合管理范圍規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。1、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；2、協(xié)助一戶一驗(yàn)，組織房屋交付及建立交付檔案工作；3、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；4、協(xié)助組建業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；5、建立健全管理規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，物業(yè)管理檔案資料完善；6、應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理。7、在簽訂“XXX”前期物業(yè)管理委托合同后，參與“XXX”工程的竣工驗(yàn)收與移交，并適時(shí)派技術(shù)人員參與智能化系統(tǒng)、消防等機(jī)電系統(tǒng)的安裝、調(diào)試、驗(yàn)收和培訓(xùn)人員服務(wù)“XXX”工作。8、加強(qiáng)“XXX”的物業(yè)管理工作，草擬并與業(yè)主簽訂臨時(shí)管理規(guī)約，不允許出現(xiàn)違章裝修、搭建或預(yù)留安裝口和預(yù)埋管線等現(xiàn)象；不允許安裝有礙觀瞻的，破壞房屋外觀效果和公共安全的防盜網(wǎng)、窗罩。第四章、前期介入分階段服務(wù)內(nèi)容第一節(jié)分階段服務(wù)內(nèi)容1項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理工作本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理由擬派駐本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，其主要工作職責(zé)是A擬定科學(xué)、合理的早期介入工作計(jì)劃，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。B全面負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)“XXX花園”項(xiàng)目早期介入管理服務(wù)各崗位服務(wù)人員的工作，并指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查各服務(wù)人員的工作完成情況，以保證各項(xiàng)工作創(chuàng)出成效。C負(fù)責(zé)做好與開發(fā)建設(shè)單位各部門之間的溝通及協(xié)調(diào)工作，尤其作好與開發(fā)建設(shè)單位的配合、客戶對(duì)相關(guān)物管政策的咨詢接待及工程建設(shè)情況的跟進(jìn)。D負(fù)責(zé)積極配合開發(fā)建設(shè)單位搞好工程跟進(jìn)、市場(chǎng)調(diào)研工作。E負(fù)責(zé)積極配合開發(fā)建設(shè)單位草擬臨時(shí)管理規(guī)約等相關(guān)文件資料。F負(fù)責(zé)協(xié)助完成開發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)導(dǎo)交辦的有關(guān)促進(jìn)本階段管理服務(wù)工作的其他工作任務(wù)。2工程跟進(jìn)本項(xiàng)目工程跟進(jìn)由擬派駐本項(xiàng)目的專業(yè)工程師負(fù)責(zé)，其主要工作職責(zé)是A積極了解物業(yè)的基本設(shè)計(jì)內(nèi)容，從后期物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)的角度，對(duì)有關(guān)工程充分了解，并對(duì)物業(yè)機(jī)電設(shè)備設(shè)施、智能化系統(tǒng)選型、安裝等提出合理化建議。B定期或不定期地參與施工工程例會(huì)及施工現(xiàn)場(chǎng)考察，對(duì)可能存在的問(wèn)題提出意見(jiàn)或建議，盡量減少物業(yè)使用過(guò)程中的缺陷。C積極配合開發(fā)建設(shè)單位擬訂物業(yè)的驗(yàn)收、接收及管理方案并組織實(shí)施。D為居家生活私密性及安全防護(hù)設(shè)施提供合理化建議。E為創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的硬件完善、相關(guān)援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置提供合理化建議。3秩序維護(hù)管理本項(xiàng)目早期介入階段的秩序維護(hù)管理工作主要提供形象安防，給業(yè)主（住戶）以良好的安全感，并狠抓內(nèi)部培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)管理,配合做好氣氛布置等相關(guān)工作。主要要求及職責(zé)是A著裝整潔、儀表端莊、佩帶整齊，執(zhí)勤時(shí)精神飽滿，自然大方，給人以莊重親切的良好印象。B服從指揮，忠于職守，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)安排崗位上崗執(zhí)勤。C對(duì)客人有禮貌，語(yǔ)言親切，無(wú)論是勸解或干預(yù)，做到態(tài)度和藹，說(shuō)話有分寸。D積極參加政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，努力提高政治業(yè)務(wù)素質(zhì)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，積極工作，高質(zhì)量完成工作和任務(wù)。E認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī)，增強(qiáng)法制觀念和政策紀(jì)律觀念，自覺(jué)地遵紀(jì)守法，執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度和管理制度。F了解和掌握項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的特點(diǎn)，熟悉項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及附近環(huán)境情況，對(duì)自己承擔(dān)的工作做到心中有數(shù)。G配合做好客戶接待、迎賓工作，接受客人詢問(wèn)，積極回答客戶問(wèn)題。H做好車輛引導(dǎo)、指揮、停放管理工作，主動(dòng)為客戶車輛開門。I受理客戶應(yīng)急情況處理。4公共區(qū)域環(huán)境維護(hù)管理（1）保潔內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)在早期介入階段，我公司將為本項(xiàng)目提供日常保潔服務(wù)工作。A小區(qū)道路、廣場(chǎng)等公共區(qū)域保持整潔有序。B及時(shí)清理垃圾箱，煙灰盅及花槽內(nèi)的垃圾。C定期清潔公共區(qū)域內(nèi)建筑小品、健身器材等。D定期清潔所有告示牌，櫥窗及指示牌。E定期清潔門窗玻璃、扶手、攔桿。F清除公共區(qū)域手跡及污漬。G保持公共水域水面清潔，并每日檢查，及時(shí)處理。H定期清潔共用道路地面。I定期清潔公共區(qū)域燈飾。J定期清潔公共衛(wèi)生間，隨時(shí)保潔。（3）檢查辦法A現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人應(yīng)按相關(guān)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)檢查保潔員的工作情況并將檢查情況記錄于每天的工作檢查記錄表中。B現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人應(yīng)每天對(duì)大廳的衛(wèi)生進(jìn)行檢查并將檢查的情況記錄于工作檢查記錄表中。C現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人每周應(yīng)根據(jù)工作檢查記錄對(duì)員工進(jìn)行工作質(zhì)量評(píng)估。該質(zhì)量評(píng)估作為員工當(dāng)月的績(jī)效考核依據(jù)之一。二全面介入管理階段（一）管理方式1管理方式前期，以開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同管理為主導(dǎo)思想，但物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，以及合同雙方的其它協(xié)議書的原則，獨(dú)立開展管理服務(wù)工作；物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)“XXX”物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心的管理服務(wù)工作負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，依照物業(yè)管理法規(guī)，實(shí)行業(yè)主自治自律與統(tǒng)一專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的管理方式。工作整體流程示意圖如下擬制管理方案隊(duì)伍組建與培訓(xùn)訂立規(guī)章制度與協(xié)助單位聯(lián)系物業(yè)承接驗(yàn)收辦理入住手續(xù)業(yè)主驗(yàn)房交鑰匙裝修項(xiàng)目與裝修方案?jìng)浒笝z查和糾正違章裝修裝修檢查建立各類檔案日常管理及員工輪訓(xùn)客戶接待行政事務(wù)財(cái)務(wù)屋管理房屋及公用設(shè)施社區(qū)文化三車管理綠化養(yǎng)護(hù)治安消防衛(wèi)生保養(yǎng)檔案資料管理二、早期介入的必要性1、早期介入的必要性在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)早期介入活動(dòng)，將長(zhǎng)期在與客戶的溝通和接觸中積累的物業(yè)管理實(shí)操知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工和銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助發(fā)展商及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)、銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題。不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問(wèn)題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行。而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害客戶利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，客戶利益得到保障。三、早期介入的作用1、從管理者角度，優(yōu)化設(shè)計(jì)缺陷1）隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)的品位和環(huán)境要求越來(lái)越高。這使得發(fā)展商在開發(fā)過(guò)中除了要執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定功能及配套設(shè)施以外，還應(yīng)考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全和舒適等因素。事實(shí)上，沒(méi)有哪一家設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目日后運(yùn)行及管理能夠比有經(jīng)驗(yàn)物管公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小客戶和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷，以致物管公司難以運(yùn)作，客戶怨聲載道。2）為改變這一狀況，管理商將對(duì)項(xiàng)目及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計(jì)中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如功能設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理需求。小區(qū)人車分流和車輛就近沿樓臨時(shí)辦事停放和固定停放車位的布局。圍墻和大門設(shè)置、公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔、公共照明開關(guān)設(shè)置及半開（全開）和長(zhǎng)明形式開閉。建立合適的管理用房（位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局）、設(shè)置必要的公共洗手間。設(shè)備機(jī)房環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求，公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙統(tǒng)一。物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)立、位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類、收集措施。信報(bào)箱、牛奶箱設(shè)立方便使用和管理；配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。對(duì)客戶室外空調(diào)位置、預(yù)留穿墻孔和冷凝水的排放等問(wèn)題；建筑給排水的節(jié)能環(huán)保。居家生活私密及安全防護(hù)設(shè)施。創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的硬件完善、愛(ài)心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。2、檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資1）管理商憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)及委派有經(jīng)驗(yàn)工程人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察。通過(guò)定期參加前期項(xiàng)目工程例會(huì)，研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖（包括土建和各類機(jī)電設(shè)備）、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范、確定項(xiàng)目檔次和客戶需求。2）對(duì)項(xiàng)目環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見(jiàn)和建議，如制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目預(yù)售創(chuàng)造條件。針對(duì)智能化采用程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展需求，以及盡量減少投資成本。同時(shí)考慮到管理中通過(guò)有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。根據(jù)項(xiàng)目情況提出物業(yè)改良及增減工程項(xiàng)目建議，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用管理商服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠價(jià)格尋找提供服務(wù)的承接商。3、跟進(jìn)施工過(guò)程，保證順利交接1）為了保證日后管理工作順利開展，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，如果管理商在項(xiàng)目交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況了如指掌。2）在項(xiàng)目交付前期，管理商將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見(jiàn)和建議，如檢討施工進(jìn)度。協(xié)助檢查施工質(zhì)量。發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。在交付前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報(bào)一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。對(duì)今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)記錄。參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。提供成品保護(hù)措施。指導(dǎo)物業(yè)驗(yàn)收工作。4、智能系統(tǒng)顧問(wèn)考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加智能化功能建議。根據(jù)發(fā)展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用。協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備選型提出建議。5、會(huì)所管理多元化會(huì)所設(shè)施服務(wù)，是吸引客戶的一項(xiàng)重要因素。我公司和名流會(huì)（系中國(guó)商業(yè)會(huì)所運(yùn)營(yíng)商）合作，將根據(jù)銷售和物管需要，結(jié)合檔次、對(duì)象和環(huán)境，提供會(huì)所設(shè)施配備建議，并制定完善的會(huì)所管理制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用注意事項(xiàng)，確保會(huì)所內(nèi)設(shè)施正常開放，使客戶享受到舒適、休閑的生活，并由管理商負(fù)責(zé)會(huì)所管理。建議提供如下附設(shè)服務(wù)組織各類興趣學(xué)習(xí)班，如網(wǎng)球班、游泳班、健身班、琴棋書畫班等。成立各種分支團(tuán)體，如婦女會(huì)、長(zhǎng)者會(huì)等，可優(yōu)惠享受會(huì)所設(shè)施。聯(lián)系其它娛樂(lè)場(chǎng)所、公園等，提供可補(bǔ)充會(huì)所不足之設(shè)施。可聯(lián)絡(luò)其它大型會(huì)所作聯(lián)營(yíng)方式，互相合作以提高競(jìng)爭(zhēng)力。邀請(qǐng)知名人士成為名譽(yù)會(huì)員，提升會(huì)所檔次。利用網(wǎng)上資訊，作推廣并提供服務(wù)五、早期介入的內(nèi)容1、可行性研究階段根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議；提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)；就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。3、建設(shè)階段與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的輔設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。第二節(jié)配合銷售的具體措施針對(duì)的“XXX”項(xiàng)目的土地屬性、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)和客戶群特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)整體設(shè)計(jì)如下管理服務(wù)理念和目標(biāo)“營(yíng)造宜居環(huán)境”、“建筑無(wú)限生活”是我們的追求和責(zé)任?！癤XX”的地理位置、高雅的建筑格調(diào)、高端的產(chǎn)品定位，決定了其具有成為高尚住宅社區(qū)的自然底蘊(yùn)和先天優(yōu)勢(shì)?；趯?duì)XXX客戶的準(zhǔn)確把握，我們不僅在基礎(chǔ)業(yè)務(wù)上“關(guān)注細(xì)節(jié)”注重以貼心服務(wù)創(chuàng)造客戶體驗(yàn)。同時(shí)，開展和創(chuàng)新香港悅?cè)A物業(yè)富有特色的“五星級(jí)”服務(wù)，以滿足顧客追求高品質(zhì)服務(wù)的需要。1、社區(qū)五星級(jí)服務(wù)體系“社區(qū)五星級(jí)服務(wù)體系”是根據(jù)物業(yè)綜合環(huán)境特點(diǎn)和管理幅度的要求，把社區(qū)劃分為若干管理區(qū)域后設(shè)置“一對(duì)一”事務(wù)服務(wù)，顧客將需求直接告知所在區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人員，由服務(wù)人員與悅?cè)A物業(yè)各職能部門協(xié)調(diào)，全程跟進(jìn)，確保問(wèn)題圓滿解決，并就處理結(jié)果向顧客做跟蹤回訪，進(jìn)而承擔(dān)執(zhí)行這一問(wèn)題的直接責(zé)任。顧客有任何需要物業(yè)服務(wù)公司解決的問(wèn)題和投訴，不必找項(xiàng)目部、找各部門，只需找“服務(wù)中心”就可以了，如果顧客認(rèn)為問(wèn)題解決得不好或不徹底，也可以直接找尋求服務(wù)中心解釋。服中心都有24小時(shí)服務(wù)電話，可滿足顧客根據(jù)需要隨時(shí)提出的各種常規(guī)免費(fèi)服務(wù)和特約服務(wù)，也可根據(jù)顧客對(duì)服務(wù)內(nèi)容的意見(jiàn)和建議，制定更為全面、細(xì)致、完善的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，對(duì)顧客生活進(jìn)行全方位的呵護(hù)。2、“社區(qū)五星級(jí)”服務(wù)體系核心內(nèi)涵五星級(jí)服務(wù)宗旨要做就做到最好，而不僅僅滿足于使顧客滿意。五星級(jí)服務(wù)目標(biāo)對(duì)服務(wù)的范圍、服務(wù)的態(tài)度、服務(wù)的水準(zhǔn)以及服務(wù)的流程進(jìn)行規(guī)劃，建立一個(gè)涵蓋物業(yè)管理全過(guò)程的完善服務(wù)體系。服務(wù)理念全面實(shí)現(xiàn)“主動(dòng)服務(wù)、貼身服務(wù)、親情服務(wù)、專業(yè)服務(wù)”，讓顧客享受提供一站式、全方位的物業(yè)服務(wù)。服務(wù)方針用我們竭誠(chéng)盡力無(wú)微不至的服務(wù)，為您營(yíng)造100喜悅；體貼顧客的每一項(xiàng)物業(yè)需求，在不斷創(chuàng)新中開拓服務(wù)思維；勿以事小而不為，服務(wù)到最小細(xì)節(jié)；替顧客著想，做顧客沒(méi)有想到的，盡可能多的為顧客提供關(guān)懷心靈、關(guān)懷生活質(zhì)量的深層次服務(wù)；服務(wù)，始于規(guī)范，終于滿意；服務(wù)，營(yíng)造氛圍，創(chuàng)造精彩。服務(wù)的承諾熱忱、誠(chéng)懇、專業(yè)、高效、優(yōu)質(zhì)。以顧客為中心、以服務(wù)為導(dǎo)向，以誠(chéng)摯務(wù)實(shí)的態(tài)度、愛(ài)崗敬業(yè)的精神、高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為顧客締造優(yōu)越生活品質(zhì)。3、服務(wù)特色體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)水平的根本標(biāo)志是服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。如何讓顧客感受到快捷方便的服務(wù)，最直觀的辦法就是減少服務(wù)環(huán)節(jié)；如何讓顧客享受到周到細(xì)致的服務(wù)，最有效的辦法就是相對(duì)固定服務(wù)的人員，實(shí)行“一對(duì)一”、“面對(duì)面”服務(wù)，培養(yǎng)和強(qiáng)化物管服務(wù)人員的責(zé)任意識(shí)。但傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)模式中，管理人員的職能僅限于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，而缺少跟蹤解決問(wèn)題的“專責(zé)”，顧客的服務(wù)需求只能通過(guò)客服人員傳遞給項(xiàng)目部各職能部門后再分解落實(shí)。悅?cè)A物業(yè)的“五星級(jí)服務(wù)體系”，旨在打破常規(guī)服務(wù)模式的局限，深化服務(wù)內(nèi)容，拓展服務(wù)空間，創(chuàng)新服務(wù)理念。不僅負(fù)責(zé)所管片區(qū)的巡查和反饋，更重要的是直接負(fù)責(zé)解決問(wèn)題，并對(duì)最終的服務(wù)結(jié)果負(fù)責(zé)。同時(shí)在實(shí)踐中，我們也不斷對(duì)管家服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升，增加了服務(wù)反饋時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)，并制定了嚴(yán)格的服務(wù)制度及規(guī)范流程，以及服務(wù)人員考核制度、投訴舉報(bào)制度，明確獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格貫徹。4、社區(qū)管家五星服務(wù)宣言我們用心，真誠(chéng)服務(wù)每位顧客；我們努力，不斷提升專業(yè)素質(zhì)；我們謙虛，接受批評(píng)及自我完善；我們熱情，感染每一個(gè)人；我們敬業(yè)，不斷提高服務(wù)水準(zhǔn)；我們追求，完美的服務(wù)境界；我們祈愿，社區(qū)因五星服務(wù)而更加溫馨；我們正在成為業(yè)界的經(jīng)典服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；我們正在引領(lǐng)物管行業(yè)的服務(wù)浪潮；我們深知我們今天的每一言一行都是悅?cè)A物業(yè)品牌的DNA；為此我們將更加用心傾聽(tīng)每一次聲音，更加及時(shí)做好每一次服務(wù)，更加認(rèn)真規(guī)范每一個(gè)細(xì)節(jié)，更加嚴(yán)格落實(shí)每一項(xiàng)工作，為社區(qū)的和諧付出自己的愛(ài)和汗水。第三節(jié)物業(yè)工作人員著裝樣式一、銷售現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)組織結(jié)構(gòu)示意圖二、工作人員著裝標(biāo)準(zhǔn)及樣式（一）吧員及迎賓員服裝XXX銷售中心悅?cè)A置地物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理客戶接待服務(wù)組禮儀及形象展示秩序維護(hù)組環(huán)境維護(hù)組工程維護(hù)組客戶接待著（二）秩序維護(hù)員秩序維護(hù)員著裝（三）、觀光車駕馭員駕駛員著裝（四）保潔員保潔員著裝三、人員標(biāo)準(zhǔn)1、物業(yè)主管從事過(guò)同類樓盤的管理經(jīng)驗(yàn)，具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力。2、秩序維護(hù)員基本素質(zhì)有高度的責(zé)任心，為人正直，處事果敢，思維敏捷。自然條件身體健康，儀表端莊，精力充沛。身高男性175以上，年齡30歲以下。文化程度高中以上文化程度。工作經(jīng)驗(yàn)及要求退伍軍人或2年以上秩序維護(hù)部工作經(jīng)驗(yàn)。掌握服務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)和安全管理知識(shí)。特殊要求樂(lè)于助人，工作細(xì)心；能迅速、妥善處理各種突發(fā)事件。3、保潔員基本素質(zhì)工作認(rèn)真、仔細(xì)、吃苦耐勞。自然條件身體健康，精力充沛。身高，女性157米以上，年齡40歲以下。文化程度初中以上文化程度。工作經(jīng)驗(yàn)及要求1年以上保潔、綠化工作經(jīng)驗(yàn)，工作耐心細(xì)致。4、客戶接待員（吧員、迎賓員）基本素質(zhì)性格開朗，有良好的個(gè)人修養(yǎng)，易與客人溝通，服務(wù)熱忱，工作責(zé)任心強(qiáng)。自然條件身體健康，身高女性160以上，年齡28歲以下。文化程度中專以上文化程度。語(yǔ)言水平良好的普通話表達(dá)能力。工作經(jīng)驗(yàn)2年以上工作經(jīng)驗(yàn)。特殊要求掌握服務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)；樂(lè)于助人，工作細(xì)心。四、崗位職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn)（一）銷售中心經(jīng)理崗位職責(zé)1、直屬上司物業(yè)公司片區(qū)總經(jīng)理直屬下級(jí)秩序維護(hù)、保潔、吧員及迎賓服務(wù)員。2、崗位職責(zé)（1）在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)XXX的全面工作。（2）負(fù)責(zé)銷售中心的統(tǒng)籌工作，并監(jiān)督、檢查以及人員的調(diào)配。（3）協(xié)助制定預(yù)算方案，控制銷售中心有關(guān)費(fèi)用。（4）編寫、審核相關(guān)部門崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、制定工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。（5）制定和完善各部門工作程序。（6）負(fù)責(zé)與地產(chǎn)銷售部對(duì)服務(wù)滿意度的調(diào)查，與地產(chǎn)銷售部保持良好的溝通關(guān)系。（7）建立和保持與樓盤所屬街道辦、派出所等政府部門的關(guān)系。（8）對(duì)服務(wù)的推廣和完善。（9）建立及健全售樓中心對(duì)客服務(wù)運(yùn)作系統(tǒng)。（10）負(fù)責(zé)人員的培訓(xùn)、考核等工作。（11）定期召開會(huì)議、了解各部門工作情況及解決問(wèn)題。（12）與地產(chǎn)各公司、本公司各項(xiàng)目和各中心保持良好的溝通、協(xié)作關(guān)系，確保一切日常工作的順利進(jìn)行。（13）做好員工的思想工作，充分調(diào)動(dòng)員工積極性，為員工排憂解難。（14）定期向總經(jīng)理匯報(bào)工作情況，提出合理建議。（15）監(jiān)督售樓中心及公共區(qū)域的日常巡查工作；（16）負(fù)責(zé)物業(yè)客戶部管理范圍內(nèi)的工作質(zhì)量，保證為銷售中心提供良好的管理與服務(wù)；（17）負(fù)責(zé)售樓中心清潔、綠化、消殺承包商的監(jiān)督、管理工作。（18）完成總經(jīng)理交辦的其它工作。（二）、吧員及迎賓崗位職責(zé)1、直屬上司銷售中心主管直屬下級(jí)無(wú)（1）檢查個(gè)人儀容儀表，保持良好的服務(wù)態(tài)度，保持親切笑容及態(tài)度熱誠(chéng)。（2）班前檢查設(shè)施是否處于工作狀態(tài)。（3）班后注意各飲料等盤點(diǎn)工作。（4）做好物品領(lǐng)用計(jì)劃，及時(shí)從庫(kù)房領(lǐng)取吧臺(tái)短缺物品。（5）及時(shí)掌握飲料的用量以及嚴(yán)格掌握各飲料服務(wù)程序等。（6）保持吧臺(tái)臺(tái)面及各種器具的衛(wèi)生清潔工作。（7）每月底全力配合財(cái)務(wù)部進(jìn)行物品盤點(diǎn)工作，注意物品保管，如霉、爛、變質(zhì)、防鼠等。（8）負(fù)責(zé)器具的清點(diǎn)，確保正常使用量。（9）需及時(shí)清理客戶飲用完畢之杯碟及桕面上客戶遺下之煙蒂。（10）及時(shí)完成領(lǐng)班及售樓處負(fù)責(zé)人交給的各項(xiàng)臨時(shí)指派的任務(wù)。（三）秩序維護(hù)員崗位職責(zé)1、直屬上司安管主管直接下級(jí)無(wú)2、崗位職責(zé)（1）做好禮儀及形象展示工作。（2）負(fù)責(zé)接待所有來(lái)往的顧客并維持售樓現(xiàn)場(chǎng)的正常秩序。（3）嚴(yán)格遵守紀(jì)律，按規(guī)定時(shí)間交接班，不遲到早退，更不能誤班、漏班。（4）當(dāng)班期間發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要在工作記錄本上詳細(xì)記錄，并做好與下一班的交接工作，要求在交接過(guò)程中文字寫明，口頭講清。（5）做好安全通迅器材、用具、物品和工作日?qǐng)?bào)表的交接和保管工作。交接時(shí)要認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、簽名，損壞要追查賠償，做好保管、保密工作，不允許無(wú)關(guān)人員亂翻亂看。（6）督導(dǎo)車輛保管的安全保管工作，督導(dǎo)管轄區(qū)道路泊車和行車的管理，保持區(qū)域內(nèi)設(shè)置的各類消防、安全、交通等標(biāo)志齊全、醒目。（7）積極協(xié)助派出所搞好本區(qū)的治安全理和必要時(shí)的調(diào)查、取證。（8）治安法規(guī)，刻苦訓(xùn)練，有一定搏擊、對(duì)抗素質(zhì)，對(duì)違反治安條例的人和事能及時(shí)、有效地制止。（9）執(zhí)行交接班制度，對(duì)當(dāng)班中各種異常情況在認(rèn)真處理前提下，做好書面交接記錄，以備查考。（10）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他工作。五、售樓中心賣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、售樓中心前期物業(yè)管理服務(wù)工作應(yīng)竭力維護(hù)銷售現(xiàn)場(chǎng)的整體形象、同時(shí)提供物業(yè)管理服務(wù)。2、服務(wù)內(nèi)容及保證目標(biāo)實(shí)施的措施；3、全天候酒店貴賓式五星級(jí)接待服務(wù)；4、文明、禮貌、熱情接待每一位進(jìn)入售樓中心的客人；5、銷售中心周邊地區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，綠化養(yǎng)護(hù)工作；6、銷售中心內(nèi)外24小時(shí)房屋、設(shè)施、用品的安全；7、銷售中心戶外機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車的停放秩序；8、銷售中心內(nèi)部和外部照明系統(tǒng)的正常運(yùn)行；9、配合開發(fā)單位或銷售公司的各種促銷活動(dòng)；10、收集建立物業(yè)的相關(guān)資料和圖紙檔案；11、了解購(gòu)房顧客的基本情況；12、著力實(shí)施溫情的系統(tǒng)化服務(wù)。六、具體流程如下1、客戶到達(dá)秩序維護(hù)員及時(shí)協(xié)助客戶停放自行車；秩序維護(hù)員及時(shí)上前引導(dǎo)車輛、標(biāo)準(zhǔn)手勢(shì)指控；2、車輛停放秩序維護(hù)員主動(dòng)為客戶開啟車門、護(hù)頂、致歡迎詞、引領(lǐng)客戶到銷售大廳門口；3、大門迎賓客戶到達(dá)門口迎賓員上前禮貌問(wèn)候，為客戶開啟大門，引領(lǐng)到座位前主動(dòng)為客戶拉開座椅，待客戶落座后，禮貌地征詢客戶需要何種飲料，安排接待員提供，同時(shí)請(qǐng)銷售代表進(jìn)行項(xiàng)目介紹；4、銷售服務(wù)銷售代表為客戶提供各種資料、熟練的為客戶做專業(yè)介紹并引導(dǎo)參觀樣板房；5、免費(fèi)咖啡服務(wù)根據(jù)迎賓的安排，吧員現(xiàn)場(chǎng)為客戶調(diào)制磨豆咖啡或其他飲料，并使用標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)姿勢(shì)；6、客戶離開客戶有離開銷售大廳的意思，銷售代表應(yīng)及時(shí)示意迎賓安排代為客戶叫車。保安指揮車輛開至大門等候，迎賓為客戶拉開大門，笑臉相送并致歡送詞。保安跑步上前為客戶開啟車門、護(hù)頂、笑臉相送并致歡送詞；7、通過(guò)銷售中心的窗口，為客戶描繪出物業(yè)交付以后生活，以及達(dá)到日后物業(yè)管理中的“暈輪效應(yīng)”。8、物業(yè)服務(wù)的檔次定位在“有特色、有情調(diào)、有品位”上，服務(wù)類別類似酒店服務(wù)。第四節(jié)銷售中心物業(yè)管理服務(wù)展示建議為了更好的展示售樓中心、樣板房形象，提高服務(wù)檔次，提升該樓盤的品質(zhì)，促進(jìn)樓盤的銷售，我公司向貴公司建議事宜如下一、售樓現(xiàn)場(chǎng)需配置物品1、售樓大廳外廣場(chǎng)配置“XXX”銷售中心停車場(chǎng)指示牌配置有蓋果屑箱（客戶休息區(qū)、售樓中心門口、停車區(qū)）；配置車位隔離墩；配置寵物籃、寵物牽引繩（便于客戶使用）。配置（大、小）形象傘配置休閑桌椅2、售樓大廳配置擦鞋機(jī)（售樓大廳內(nèi)）；配置迎賓地墊（售樓大廳后門處）；配置客戶送水用防滑托盤；配置小型盆栽（售樓大廳接待臺(tái)、客戶接待桌）；配置彩色小石子（用于盆栽植物根部蓋面）。配置鈦金垃圾桶；配置水晶煙缸（配置有“XXX”煙缸墊）3、飲品服務(wù)區(qū)配置泡茶器；配置多功能飲水機(jī)（可沖咖啡、果汁、飲用純凈水）配置咖啡壺配置茶杯、果汁杯、杯墊配置托盤配置小毛巾配置小型消毒柜4、衛(wèi)生間配置烘手器（洗手臺(tái)側(cè)墻處）；配置給皂器（洗手臺(tái)左右側(cè)墻處各1個(gè)）；配置防滑墊（洗手臺(tái)地面處）；配置擦手紙架配置掛物鉤洗手臺(tái)兩側(cè)）；配置小型盆栽植物（洗手臺(tái)上，兩個(gè)洗手盆之間）；配置物品籃含梳子、護(hù)手霜等（洗手臺(tái)上，兩個(gè)洗手盆之間）；配置感應(yīng)式噴香機(jī)（男、女衛(wèi)生間各1臺(tái)）。配置圈紙架4、樣板房樣板房各房間家具、物品均粘貼價(jià)格標(biāo)簽（用于提醒參觀客戶）。入戶門邊配置有鞋套機(jī)藤欄（用物裝使用過(guò)鞋套）5、消防設(shè)施售樓中心內(nèi)及樣板房?jī)?nèi)配置二氧化碳滅火器8具（售樓中心4具、樣板房各2具）。二、VI標(biāo)識(shí)各種指示牌、警示牌等1、樣板房各房間家具、物品上設(shè)置提示牌，內(nèi)容為展示物品，請(qǐng)勿觸摸；人為損壞，照價(jià)賠償；2、樣板房?jī)?nèi)推拉玻璃門設(shè)置防撞標(biāo)識(shí)帶；3、樣板房入口處設(shè)置坐式提示牌，內(nèi)容為樣板房?jī)?nèi)，請(qǐng)勿吸煙；樣板區(qū)請(qǐng)帶鞋套；4、售樓大廳前后門、樣板房入口處，設(shè)置警示牌小心地滑；工作進(jìn)行中，暫停使用；5、在綠化帶設(shè)置提示牌青青綠草，請(qǐng)勿踐踏；您的心靈，我的翠綠；生命常綠，需要用愛(ài)灌溉；在小草的耳邊，領(lǐng)略一份平和的溫柔。第五節(jié)“XXX”銷售中心人員配置按照本銷售中心的實(shí)際情況，科學(xué)、合理的設(shè)置機(jī)構(gòu)和安排人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各銷售中心標(biāo)，本著“精干、合理、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。配備人員總數(shù)為9人。序號(hào)崗位名稱人數(shù)職責(zé)工作配置工作時(shí)間1綜合主管1負(fù)責(zé)“利豪、沁園”售樓中心現(xiàn)場(chǎng)客戶服務(wù)、物業(yè)咨詢接待、治安保衛(wèi)、消防管理、車輛指揮停放、清潔和景觀維護(hù)等品質(zhì)綜合管理和監(jiān)督工作。銷售中心大廳，不間斷對(duì)物業(yè)管理轄區(qū)巡查83018002客戶接待及吧員1負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)解答購(gòu)房客戶對(duì)物業(yè)管理方面的咨詢和疑問(wèn)；負(fù)責(zé)為客戶提供茶水服務(wù)；協(xié)助售樓工作人員簽定“前期物業(yè)管理協(xié)議”和“臨時(shí)管理規(guī)約”。銷售中心大廳客戶服務(wù)前臺(tái)83018003秩序維護(hù)員5物業(yè)管理服務(wù)的宣傳、銷售中心秩序維護(hù)、車輛交通指揮、銷售中心出入口形象展示、意外事件的緊急處理、專業(yè)工作的對(duì)外協(xié)調(diào)。形象崗交通崗銷售中心夜間值勤巡邏崗崗位頂休8302030二班倒21300830夜間值勤4環(huán)境維護(hù)員2物業(yè)管理服務(wù)的宣傳、銷售中心室內(nèi)外的清潔維護(hù)銷售中心室內(nèi)外保潔3人、在星期一至星期五崗位輪休7301200；11301400；14001730為值班時(shí)間（三）因現(xiàn)場(chǎng)促銷，舉辦的各種大型活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)人員配置，應(yīng)結(jié)合每次所舉辦活動(dòng)的規(guī)模大小及活動(dòng)方案來(lái)確定人員的具體崗位，我方會(huì)結(jié)合貴公司的實(shí)際需要臨時(shí)增派人員。第六節(jié)“XXX”銷售中心費(fèi)用測(cè)算單位人民幣（元/月）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式合計(jì)10工資1116項(xiàng)之和1500011綜合主管2500元/人/月1人250012客戶專員1500元/人/月1人150013秩序維護(hù)員1800元/人/月5人900014環(huán)境維護(hù)員1000元/人/月2人200020按規(guī)定提取福利費(fèi)21項(xiàng)210021福利基金工資14210030社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)31項(xiàng)43571531城鎮(zhèn)人員1476元/人/月3289人43571541銷售中心物耗甲方提供042秩序維護(hù)、保潔物耗甲方提供050住宿甲方提供060行政管理費(fèi)（員工活動(dòng)、辦公、通訊、交通、行政財(cái)務(wù)支出等）30元/人/月9人27070法定稅費(fèi)85184681合計(jì)2357396元/月第五章、“XXX”前期費(fèi)用收、支測(cè)算第一節(jié)物業(yè)管理增收節(jié)支措施管理商在經(jīng)營(yíng)管理上最終必須實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。一、經(jīng)濟(jì)來(lái)源1、定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)2、停車場(chǎng)地使用費(fèi)3、以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營(yíng)收入4、發(fā)展商給予的支持二、主要支出1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)2、公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)3、綠化管理費(fèi)4、清潔衛(wèi)生費(fèi)5、秩序維護(hù)費(fèi)6、辦公費(fèi)7、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)8、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)9、法定稅費(fèi)三、如何盈利綜上所屬，如何合理使用物業(yè)管理費(fèi)和拓展新的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，達(dá)到開源節(jié)流，最終實(shí)現(xiàn)盈利，需要管理商認(rèn)真考慮。（一）開源部份1、以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營(yíng)本著“取之小區(qū)、用于小區(qū)”的原則，嚴(yán)格按照物價(jià)部門審批的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)。廣泛開展各種便民有償服務(wù)，如房屋裝修、水電維修、代定報(bào)刊等服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)，盡力開辦超市、托兒所、幼兒園、活動(dòng)中心、酒吧等多種經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，最終走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性循環(huán)。2、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，降低管理成本在現(xiàn)代社會(huì)中，物業(yè)管理將發(fā)展成為一種有效提高居民生活質(zhì)量的最佳選擇，作為房地產(chǎn)業(yè)的組成部分，物業(yè)管理也是必不可少的配套行業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，物業(yè)管理的市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越大，產(chǎn)值也會(huì)越來(lái)越高。在這種形勢(shì)下，管理商必須努力提高服務(wù)質(zhì)量，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增加新的物業(yè)管理項(xiàng)目，降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，壯大實(shí)力，最終成為一個(gè)規(guī)范化、規(guī)?；?、信息化、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司，在重慶，乃至全國(guó)創(chuàng)出自己所特有的企業(yè)品牌。（二）節(jié)流部份1、強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高工作效率通過(guò)健全內(nèi)部管理機(jī)制，不斷完善服務(wù)功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企業(yè)成本，減低業(yè)主負(fù)擔(dān)。每一位員工必須具備高度責(zé)任感和很高的工作效率，能夠快速、高效、高質(zhì)量的完成自己的工作。2、節(jié)約能源能源約占管理開支26以上，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能是一種有效的方法。管理商在服務(wù)過(guò)程中憑借以往的管理經(jīng)驗(yàn)，安排成立專題研究小組，并按照實(shí)際情況制定預(yù)算，盡量節(jié)省管理開支。3、人員精簡(jiǎn)按“XXX”設(shè)備及環(huán)境制定節(jié)約方案，并充分利用“XXX”的智能化系統(tǒng)，使人防和技防有機(jī)結(jié)合。利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)工作提升員工知識(shí)水平，加強(qiáng)工作質(zhì)量和效率，強(qiáng)調(diào)一崗多能、一崗多專，以達(dá)到精簡(jiǎn)架構(gòu)的目的。短、長(zhǎng)遠(yuǎn)設(shè)備維修計(jì)劃編制并實(shí)施預(yù)防性維修計(jì)歐減低設(shè)備的突發(fā)性毀壞，以便減輕維修費(fèi)用的開支。5、提升設(shè)備系統(tǒng)功率保持系統(tǒng)在其最高運(yùn)行功率，以減低運(yùn)作費(fèi)用及延長(zhǎng)設(shè)備使用期。第二節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收、支測(cè)算一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式本項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用包干制的形式，我司已充分