XXXX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX市工程咨詢中心目錄第1章總論111項(xiàng)目背景1111項(xiàng)目名稱1112項(xiàng)目承辦單位1113可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及參考資料1114項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程112項(xiàng)目概況2121地理位置2122建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)2123項(xiàng)目投資及財(cái)務(wù)分析3第2章需求分析與建設(shè)規(guī)模421用地需求分析422土地價(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)623建設(shè)規(guī)模13第3章項(xiàng)目選址與開(kāi)發(fā)條件分析1431項(xiàng)目選址1432開(kāi)發(fā)條件14第4章開(kāi)發(fā)建設(shè)方案1641規(guī)劃布局方案16411用地規(guī)劃1642開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模17421土石方工程17422道路工程17423給水工程20424排水工程20425中水管網(wǎng)工程21426電力工程21427電信工程22428燃?xì)夤こ?2429路燈工程234210綠化工程234211其他公建設(shè)施和環(huán)衛(wèi)工程234212征地拆遷安置工程24第5章環(huán)境影響評(píng)價(jià)2551項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響25511項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響25512項(xiàng)目建成后對(duì)環(huán)境的影響2552環(huán)境保護(hù)措施25521施工期間環(huán)保措施25522項(xiàng)目建成后的環(huán)保措施2653環(huán)境影響評(píng)價(jià)27第6章項(xiàng)目組織實(shí)施2861建設(shè)管理模式2862項(xiàng)目建設(shè)成本控制2863項(xiàng)目融資與資金管理3064承擔(dān)單位與工程建設(shè)管理31641承擔(dān)單位31642工程建設(shè)管理32第7章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度34第8章投資估算與資金籌措3581投資估算35811投資估算的依據(jù)35812投資估算的說(shuō)明35813總投資3882資金籌措40第9章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4191財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)及有關(guān)參數(shù)選取41911財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)及有關(guān)說(shuō)明41912財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)選取4192土地出讓收入測(cè)算4493土地開(kāi)發(fā)成本測(cè)算4494利潤(rùn)估算及利潤(rùn)分配4595財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析4596清償能力分析4597敏感性分析4698財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論47第10章社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析53第11章風(fēng)險(xiǎn)分析54111風(fēng)險(xiǎn)分析541111市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)541112融資風(fēng)險(xiǎn)541113投資風(fēng)險(xiǎn)541114社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)551115政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)551116環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)55112風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策551121市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策551122融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策561123投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策561124社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策561125政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策571126環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策57第12章結(jié)論與建議58121主要結(jié)論58122建議59附件1、區(qū)位圖；2、廈府2003地325號(hào)文件XX市人民政府關(guān)于2002C023（XX路西側(cè)）政府儲(chǔ)備用地的批復(fù)；3、廈開(kāi)國(guó)投2005011號(hào)XX市開(kāi)元國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司關(guān)于“XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套”項(xiàng)目建議書的立項(xiàng)請(qǐng)示；4、XXXX路香山五通段咨詢方案。第1章總論11項(xiàng)目背景111項(xiàng)目名稱XX市XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。112項(xiàng)目承辦單位XX市開(kāi)元國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司。113可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及參考資料投資項(xiàng)目可行性研究指南；可行性研究報(bào)告編制的合同書；承辦單位提供的資料114項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程改革開(kāi)放以來(lái)，特別是XX設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來(lái)，XX市充分利用特殊的地理位置和優(yōu)良的海港、空港等資源，發(fā)揮特區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，適時(shí)地調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)得到了飛速的發(fā)展。XX地處XX省東南沿海XX江入海處，背靠漳州、泉州平原、瀕臨臺(tái)灣海峽，與臺(tái)灣和澎湖列島遙遙相對(duì)。XX由XX島、鼓浪嶼及大陸XX江北岸沿海部分組成，陸域面積1565平方公里，海域面積300多平方公里，海岸線長(zhǎng)達(dá)154公里，XX港外島嶼星羅棋布，港內(nèi)四周群山環(huán)抱。XX屬海洋性亞熱帶氣候，溫和多雨、夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴(yán)寒。獨(dú)特的自然條件和歷史條件，形成了XX市獨(dú)特的風(fēng)景資源。根據(jù)XX市總體規(guī)劃中“風(fēng)景資源保護(hù)與旅游發(fā)展研究”的論述，東部濱海度假休閑區(qū)是XX市近期最適宜開(kāi)發(fā)建設(shè)濱海度假休閑區(qū)的地域，XX二十四景中的“胡里炮王”、“金山松石”、“云頂觀日”即位于此區(qū)域。強(qiáng)調(diào)做好修訂、完善東部濱海度假休閑區(qū)的旅游設(shè)施開(kāi)發(fā)規(guī)劃。在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，建設(shè)、完善XX路沿線和前埔會(huì)展中心廣場(chǎng)一帶的游覽設(shè)施的服務(wù)設(shè)施，解決目前留不住客、旅游經(jīng)濟(jì)效益低的問(wèn)題。加大海上娛樂(lè)、海濱休閑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度，建設(shè)旅游碼頭、游艇俱樂(lè)部，提高海上休閑度假項(xiàng)目的檔次和效益。根據(jù)旅游客源市場(chǎng)的需求，建設(shè)若干較高檔次、配套設(shè)施齊全的度假型旅游飯店，以帶旺濱海度假區(qū)的“人氣”。充分利用萬(wàn)石山麓小水庫(kù)和林深景幽的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，興建高層次的會(huì)員俱樂(lè)部休閑中心和國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂(lè)部。因此本項(xiàng)目作為XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目的提出，是適時(shí)、必要的，本項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容是居住用地、公建用地、商業(yè)用地、旅館用地、公園用地、辦公用地、學(xué)校用地、綠化用地、道路用地、其它用地。12項(xiàng)目概況121地理位置本項(xiàng)目位于XX島東部海濱，西靠虎仔山、觀音山，東隔XX路，南至香山及何厝村，北至東宅村。122建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項(xiàng)目為五通高林片區(qū)東南角（總占地面積一百多萬(wàn)平方米）的一個(gè)部分，屬于本項(xiàng)目（思明區(qū)用地）的用地面積為820000平方米。本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是通過(guò)對(duì)XX本島東部地區(qū)零散的農(nóng)村進(jìn)行整合，既推動(dòng)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又騰出寶貴的土地資源。根據(jù)城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃，掛牌的地塊將分別定性為辦公用地、酒店餐飲等旅館用地、商業(yè)用地、公園用地、居住用地、綠化用地、其他用地等。本項(xiàng)目的工程建設(shè)內(nèi)容為區(qū)內(nèi)場(chǎng)平、道路、給排水、供電、電訊以及綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。123項(xiàng)目投資及財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目實(shí)行代建制，所需投入的總投資為20665817萬(wàn)元，其中征地拆遷費(fèi)17082633萬(wàn)元，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1663507萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用175583萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)147127萬(wàn)元，建設(shè)期利息1596967萬(wàn)元。項(xiàng)目的總收入為31865721萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為2323，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值IC873為5648366萬(wàn)元，投資回收期為409年。第2章需求分析與建設(shè)規(guī)模21用地需求分析XX市地域范圍狹小，制約了土地自然的供給。XX市土地面積1,56509平方公里（含灘涂面積可達(dá)1,624平方公里），其中適宜建設(shè)用地為640平方公里，基本可建用地為145平方公里，不宜建設(shè)用地為780平方公里。根據(jù)生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求和合理環(huán)境容量預(yù)測(cè)XX市遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地適宜發(fā)展最大規(guī)模為450平方公里，人口最大規(guī)模為400萬(wàn)人。XX本島是XX城市的政治、經(jīng)濟(jì)與文化中心，是XX城市結(jié)構(gòu)的中心和重心。包括鼓浪嶼在內(nèi)的XX島面積13445平方公里，占XX市地域的859，城市可用建設(shè)用地在100平方公里以內(nèi)。XX本島由于空間的隔離性而具有形態(tài)規(guī)模抑制的特點(diǎn)，因而其人口規(guī)模受城市用地的空間形態(tài)所決定。根據(jù)規(guī)劃建設(shè)用地國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，取XX市城市規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)為110120M2/人。考慮到本島較密容量發(fā)展的現(xiàn)狀，人均城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)取100M2/人，則本島的人口最高容量為100萬(wàn)人。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2004年底XX島內(nèi)戶籍人口（包括鼓浪嶼）6443萬(wàn)人，而島內(nèi)100萬(wàn)平方公里內(nèi)的城市建設(shè)用地，截止2003年底已建成區(qū)達(dá)693平方公里，剩余的城市建設(shè)用地除個(gè)別分布零散、難以利用的，絕大部分在島內(nèi)東部。按國(guó)務(wù)院“嚴(yán)格限制向本島東部繼續(xù)大規(guī)模拓展城市建設(shè)用地，為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留有余地”的要求，市委、市政府早在XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2015年遠(yuǎn)景目標(biāo)中就提出了把XX建設(shè)成海灣型城市的戰(zhàn)略構(gòu)想，逐步實(shí)施經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心由島內(nèi)向島外的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。正是由于島內(nèi)土地資源緊張、有限，政府在“十五”計(jì)劃中才做出決策，引導(dǎo)城市建設(shè)向島外發(fā)展，為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留下余地，本島東北部的用地關(guān)系到本島長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和功能提升，具有極高的戰(zhàn)略價(jià)值，嚴(yán)格地控制本島東部地區(qū)的建設(shè)用地是XX城市建設(shè)的戰(zhàn)略要求。從近期島內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的用地看一是規(guī)劃的舊城、舊村改造項(xiàng)目；二是建設(shè)用地單位往年經(jīng)合法手續(xù)取得土地使用權(quán)并且具備用地條件而未按約動(dòng)工，近兩年房地產(chǎn)升溫而開(kāi)始施工的建設(shè)項(xiàng)目。這說(shuō)明島內(nèi)的城市建設(shè)用地已處于優(yōu)化、整合階段，也體現(xiàn)出目前建設(shè)用地的緊張程度。按經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)預(yù)測(cè)，若預(yù)測(cè)到2020年XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相應(yīng)的人均GDP為20萬(wàn)元，則2020年城市就業(yè)人口為3600億元20萬(wàn)元180萬(wàn)人，考慮到2002年XX市的就業(yè)率已在60以下，預(yù)測(cè)到2020年的就業(yè)率為5055，則城市人口規(guī)模為180萬(wàn)人（5055）327360（萬(wàn)人）。也就是說(shuō)XX市城市規(guī)模需要330360萬(wàn)人用以支撐。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的擴(kuò)大，建設(shè)用地的需求量也將不斷增長(zhǎng)。有限的建設(shè)用地資源和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需求矛盾日益突出。據(jù)2004年XX年鑒2000年底，我市人均住房面積1703平方米；2004年的抽樣調(diào)查，我市居民住兩房一廳居室以下的占50以上，隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人均居住面積也將不斷提高，按世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房狀況美國(guó)為60多平方米，歐洲國(guó)家為45平方米，就是新加坡這樣地少人多的國(guó)家，人均也有26平方米。據(jù)有關(guān)資料，“十五”期末，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積目標(biāo)是23平方米，結(jié)合我市住房現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，再加上本島的實(shí)際人口規(guī)模已經(jīng)超過(guò)控制上限，在今后相當(dāng)一段時(shí)間里，島內(nèi)住房的需求量仍將持續(xù)上漲。綜上所述，土地是不可再生的重要資源，XX島內(nèi)的土地資源非常緊缺，若不在供地總量上作適當(dāng)控制，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資空間的嚴(yán)重不足。隨著海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，城市用地持續(xù)增長(zhǎng)，將進(jìn)一步加劇土地供需的矛盾。22土地價(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況土地價(jià)格是反映土地市場(chǎng)和土地供需狀況的“晴雨表”，也是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的重要杠桿。由于土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的主要組成部分，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，地價(jià)與房?jī)r(jià)密不可分，二者相互影響，相互作用，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與地價(jià)指數(shù)有密切的直接關(guān)系。市場(chǎng)供給情況土地一級(jí)市場(chǎng)2004年XX市商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量為7616萬(wàn)平方米，可建建筑面積17089萬(wàn)平方米，而2003年商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量為6453萬(wàn)平方米，可建建筑面積是15487萬(wàn)平方米，與2003年相比增加了1034。2004年全年XX市商品房銷售面積35988萬(wàn)平方米，比2003年上升了9，超出本年批準(zhǔn)預(yù)售面積3956萬(wàn)平方米，超出近12，在2003年基礎(chǔ)上，進(jìn)一步消化了往年的空置量。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)各類商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與2003年相差不大，分別為住宅74，商場(chǎng)10，寫字樓3，工業(yè)用房1，車庫(kù)8，別墅3，其他1。成交行情2004年商品房銷售金額17765億元，比2003年上升了30，平均銷售價(jià)格4936元/平方米，比2003年每平方米上升了788元，漲幅19。其中80以上是居住用房。從銷售商品房的分類數(shù)據(jù)看，居住用房銷售面積、金額、均價(jià)分別為29061萬(wàn)平方米、13101億元、4508元/平方米，分別比去年上升了8、29、19；商場(chǎng)銷售面積、金額、均價(jià)分別為3660萬(wàn)平方米、3698億元、10102元/平方米，分別比去年上升了28、50、17；車庫(kù)銷售面積、金額、分別為1915萬(wàn)平方米、392億元，分別比2003年上升了28、19。從全年的季度價(jià)格走勢(shì)線上，可看出XX2004年的商品房成交量及房?jī)r(jià)在2003年的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步上升，第三、四季度均價(jià)已在5000元以上。從近兩年的商品房供、銷走勢(shì)圖看（如圖21），商品房銷售量走勢(shì)線基本高于預(yù)售批準(zhǔn)量走勢(shì)線，近三個(gè)季度的成交量已上升了一個(gè)臺(tái)階，基本穩(wěn)定在92萬(wàn)平方米以上，供銷比例為089。（所示數(shù)據(jù)不包括同安區(qū)，同安區(qū)2004年商品房銷售面積3491萬(wàn)平方米，銷售金額8088709萬(wàn)元，均價(jià)每平方米2317元。）XX市土地市場(chǎng)運(yùn)行情況從1998年到2001年，XX土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)處于相對(duì)有序狀態(tài)，土地供應(yīng)量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，2002年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前火爆，土地公開(kāi)出讓面積增長(zhǎng)幅度高達(dá)2001年的75倍，而2003年政策面的變化導(dǎo)致土地公開(kāi)出讓量比2002年大幅度減少，公開(kāi)出讓方式從招標(biāo)、拍賣方式向掛牌方式集中，2004年同樣受政策影響，土地公開(kāi)出讓面積與2003年基本持平。2002年以前，XX市政府公開(kāi)出讓的土地用途集中為居住和商業(yè)綜合用途，但從2002年開(kāi)始呈多樣化的趨勢(shì)，酒店、旅游、純商業(yè)、辦公等用途的土地公開(kāi)出讓日益增多，特別是2004年，體育用地占2幅約12萬(wàn)平方米，占總拍賣地的1/5。近幾年公開(kāi)出讓的地塊除集美、同安幾塊地因位置、規(guī)模不理想無(wú)人競(jìng)拍，其余地塊均順利成交，并且競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。此外，XX市土地競(jìng)投主體發(fā)生顯著變化，大型國(guó)企廣泛參與、外地資本也試探進(jìn)入。2004年以前XX參與土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主力軍一直都是以大唐房地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)、鑫新景地房地產(chǎn)為代表的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，而從2004年開(kāi)始，過(guò)去很少參與土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)也競(jìng)相加入戰(zhàn)局，建發(fā)集團(tuán)、XX國(guó)貿(mào)等上市公司和特房、特工、國(guó)建、古龍等國(guó)企成為市場(chǎng)參與主體，實(shí)力雄厚的外地資本也開(kāi)始進(jìn)入XX市場(chǎng)，香港京鼎集團(tuán)有限公司、福興實(shí)業(yè)公司、上海百腦匯電子信息有限公司、HOWARDJOHNSONHOTELINVESTMENTCOMPANYLIMITED等大型異地開(kāi)發(fā)商都在公開(kāi)出讓的土地市場(chǎng)上一展身手。據(jù)XX市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局資料，2004年XX土地市場(chǎng)公開(kāi)掛牌出讓土地15幅，成交15幅，總成交用地面積為632352平方米，總成交地價(jià)為218705萬(wàn)元。詳見(jiàn)表21。從以上資料分析可以看到，全年島內(nèi)公開(kāi)出讓土地有8幅，島外土地有7幅，但島外住宅出讓面積為310,661平方米，是島內(nèi)115,773平方米的268倍。這一現(xiàn)象表明從2003年開(kāi)始，XX土地出讓重點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)由島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移。全年島內(nèi)8幅出讓土地中僅有3幅居住用地，而體育、商業(yè)、酒店、旅游用地則達(dá)到5幅，體育、酒店旅游用地的異軍突起讓人們看到市政府發(fā)展XX體育和旅游業(yè)的決心。XX由海島型城市向海灣型城市發(fā)展，不可避免地推動(dòng)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)重心由島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移。XX市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局于2003年11月14日發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)中明確表示，將優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，增加島外土地供應(yīng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向島外轉(zhuǎn)移，促進(jìn)島內(nèi)、島外房地產(chǎn)平衡發(fā)展。這說(shuō)明島內(nèi)的土地供應(yīng)量將越來(lái)越少，物以稀為貴，即使最近國(guó)家出臺(tái)政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，但島內(nèi)的土地價(jià)格也不可能有所下降。土地價(jià)格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的土地價(jià)格預(yù)測(cè)，有一緊鄰本項(xiàng)目用地南邊的地塊可比2004年4月7日市土房局公開(kāi)掛牌出讓的2004G1地塊，用地性質(zhì)為體育設(shè)施、商業(yè)、酒店，容積率10以內(nèi)，土地面積12544平方米，拍賣成交價(jià)6425萬(wàn)元，地面單價(jià)5122元/平方米。由于本項(xiàng)目用地性質(zhì)包含了商業(yè)、辦公、住宅等，我們?cè)倭信e去年的兩例公開(kāi)掛牌出讓地價(jià)2004G04地塊位于前埔，土地面積4420453平方米，土地用途為居住，容積率165以下，總地價(jià)為33500萬(wàn)元，樓面地價(jià)為4593元/平方米；2004G03地塊位于嘉禾路以東，是辦公、商業(yè)用途，成交的樓面地價(jià)是3315元/平方米。在預(yù)測(cè)時(shí)，也考慮以下幾個(gè)因素隨著XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開(kāi)發(fā)，島內(nèi)土地資源相當(dāng)緊缺；地塊在XX島東部海邊、XX路邊上，地理位置相當(dāng)優(yōu)越；項(xiàng)目責(zé)任單位區(qū)國(guó)投，有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，又有政府相關(guān)部門的支持；國(guó)家出臺(tái)政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，預(yù)計(jì)近幾年土地價(jià)格不會(huì)有太大變化；該地塊原規(guī)劃為生態(tài)綠地，計(jì)劃在地塊內(nèi)保留1843綠地做為主題公園用地，這部分地價(jià)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)會(huì)有所影響。綜合分析，XX本島的土地資源供給不是十分充足，但從中央近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策分析，宏觀上中央政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)健康發(fā)展（穩(wěn)步而不是快速上漲）的態(tài)勢(shì)。因此，根據(jù)以上情況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目土地價(jià)格在今后三年內(nèi)不會(huì)有太大的變動(dòng)；從第四年起，按每年樓面地價(jià)遞增5計(jì)。則本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期各年不同用地性質(zhì)的樓面地價(jià)如表22所示表22經(jīng)營(yíng)期不同用地性質(zhì)樓面地價(jià)預(yù)測(cè)表（單位元/M2）用地性質(zhì)2006年2007年2008年2009年2010年2011年商業(yè)用地520052005200546057336020住宅用地320032003200336035283704辦公用地320032003200336035283704旅館用地200020002000210022052315公園用地700700700735772810表212004年度公開(kāi)出讓地塊詳情一覽表地塊編號(hào)出讓方式占地面積M2地點(diǎn)容積率出讓時(shí)間成交價(jià)萬(wàn)元成交樓面價(jià)元/M2中標(biāo)公司土地用途2004G01掛牌12544島內(nèi)小于1020044764255122香港京鼎集團(tuán)有限公司體育設(shè)施、商業(yè)、酒店2004G02掛牌19299島內(nèi)16以下200472993003012XX古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司住宅、商業(yè)2004G03掛牌3904島內(nèi)小于34200472944003315XX市鑫新景地房地產(chǎn)有限公司辦公、商業(yè)J2004G01掛牌10313集美小于10200472916801629XX市海勃建設(shè)發(fā)展有限公司住宅、商業(yè)T2004G01掛牌21197同安小于2020047292950696XX磐金實(shí)業(yè)有限公司居住X2004G01掛牌171897翔安小于11200472910700566XX國(guó)貿(mào)地產(chǎn)有限公司住宅、商業(yè)、旅館J2003G02掛牌39564集美小于072004981200433XX惠龍集團(tuán)有限公司酒店J2004G03掛牌32105集美小于0920049875502613XX惠龍集團(tuán)有限公司居住2004G04掛牌44204島內(nèi)小于165200498335004593XX建發(fā)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司居住2004G08掛牌7567島內(nèi)小于5020041015151003991上海百腦匯電子信息有限公司住宅、辦公2004G010掛牌44703島內(nèi)小于5020041015505003069XX市鑫新景地房地產(chǎn)有限公司住宅、商業(yè)J2004G04掛牌64442集美小于1620041015211002046XX古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司居住、教育2004G09掛牌35969島內(nèi)小于23220041213495005932XX融坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商業(yè)、酒店、娛樂(lè)2004G05掛牌113937島內(nèi)小于0520041151300228福興實(shí)業(yè)公司體育活動(dòng)及配套H2004G01掛牌10707海滄小于35200412233500934HOWARDJOHNSONHOTELINVESTMENTCOMPANYLIMITED住宅、商業(yè)小計(jì)6323522187053459圖2120032004年XX市商品房季度價(jià)格走勢(shì)23建設(shè)規(guī)模五通高林片區(qū)東南角的總用地面積為一百多萬(wàn)平方米，通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀農(nóng)村用地的整合，可為思明區(qū)政府提供820000平方米的土地。其中居住用地4620202平方米，商業(yè)用地37851平方米，辦公用地445752平方米，旅館用地199728平方米，公園用地15115895平方米，公建面積為4002650平方米，小學(xué)用地面積為2736510平方米，綠化用地面積為3703025平方米。第3章項(xiàng)目選址與開(kāi)發(fā)條件分析31項(xiàng)目選址本項(xiàng)目屬于XX五通高林片區(qū)東南角（一百多萬(wàn)平方米）的一個(gè)組成部分，位于XX本島東部地區(qū)，鄰湖（湖邊水庫(kù)）近灣（鐘宅灣），擁山（虎仔山）面海，自然環(huán)境優(yōu)美。本項(xiàng)目的東側(cè)為XX路，西側(cè)為五石路，均為城市主干道，南至香山及何厝村，北至東宅村。本項(xiàng)目中部為觀音山（海拔57米）及綠地，以中部綠地為界，開(kāi)發(fā)范圍自然分為南北兩片。32開(kāi)發(fā)條件交通從大的區(qū)位交通條件分析，本項(xiàng)目北距XX高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅7公里，又緊鄰五通客貨聯(lián)運(yùn)碼頭，西距XX火車站約8公里，周邊為已建成或規(guī)劃的城市交通干道。水、陸、空交通十分便捷。本項(xiàng)目的東側(cè)為已建成的XX路，是城市主干道；西為規(guī)劃的五石路，也是城市主干道，目前正在審查概算，將在近期內(nèi)開(kāi)工建設(shè)；南北側(cè)為規(guī)劃的城市次干道；但南北側(cè)數(shù)公里處即為已建成的城市主干道呂嶺路和正在建設(shè)的城市主干道仙岳路。給水XX本島的供水均來(lái)自高殿自來(lái)水廠，水源有充足的保證。給水管道在城市道路下均已建成。排水XX島內(nèi)石胃頭污水處理系統(tǒng)一期日處理10萬(wàn)噸的污水廠已于建成并投入使用，遠(yuǎn)期規(guī)劃形成40萬(wàn)噸的污水日處理能力。污水管網(wǎng)隨城市道路的建設(shè)而敷設(shè)。電力XX島內(nèi)變電站布點(diǎn)合理，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定；本項(xiàng)目區(qū)用電近期由西南部的半蘭山變電站（220KV）供應(yīng)，可就近接入供電。遠(yuǎn)期按規(guī)劃由嶺兜變電站（110KV）供應(yīng)，而110KV嶺兜變電站的兩回110KV電源，分別引自現(xiàn)狀的半蘭山變電站（220KV）和規(guī)劃的湖邊變電站（220KV）。配套服務(wù)本項(xiàng)目所處的五通高林片區(qū)及周邊的鐘宅灣等片區(qū)，均已規(guī)劃建設(shè)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、文化、娛樂(lè)、醫(yī)院、金融、保險(xiǎn)等社會(huì)公益事業(yè)。第4章開(kāi)發(fā)建設(shè)方案41規(guī)劃布局方案411用地規(guī)劃本項(xiàng)目建設(shè)用地東起現(xiàn)狀XX路西側(cè)，西至規(guī)劃五石路東側(cè)，北起規(guī)劃中的橫一路，南抵規(guī)劃中的橫五路，總面積820000平方米。本區(qū)用地可分為居住用地、辦公、酒店、商業(yè)、公共設(shè)施、小學(xué)、公園、綠化用地等八大類。（見(jiàn)表41）表41XXXX路旅游區(qū)用地統(tǒng)計(jì)表序號(hào)地塊用地面積（M2）備注1RB2、RB3、RA2、RC、RD2、RE1、RF、RG46202020居住用地2CRA2、CRB、CRA13785100商業(yè)用地3C1A2、C1B14457520辦公用地4C2A11997280旅館用地5E115115895公園用地6C4002650公建用地7RC2736510小學(xué)用地83703025綠化用地合計(jì)82000042開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容主要包括土石方工程、道路工程、給水工程、排水工程、電力工程、電信工程、燃?xì)夤こ獭⒙窡艄こ?、綠化工程、公建服務(wù)設(shè)施工程、小學(xué)及征地拆遷安置工程。421土石方工程本項(xiàng)目場(chǎng)地平整土石方盡量考慮區(qū)內(nèi)平衡，道路及公建部分土石方量合計(jì)約為59萬(wàn)M3。422道路工程規(guī)劃區(qū)東臨已建成的XX路，西至規(guī)劃中的五石路，這兩條都是城市主干道。區(qū)內(nèi)道路分南北兩區(qū)，北區(qū)交通次干道為橫一路、橫二路、縱一路，北區(qū)旅游道路為橫三路、縱二路；南區(qū)交通次干道為橫四路、橫五路、縱三路，北區(qū)旅游道路為縱五路。主要道路與次要道路聯(lián)接形成網(wǎng)格狀的路網(wǎng)布局。1、道路等級(jí)劃分根據(jù)用地性質(zhì)、道路功能和按規(guī)劃要求，確定項(xiàng)目區(qū)道路等級(jí)及道路占地寬度為主干道4060米次干道1640米支路1624米2、道路工程技術(shù)指標(biāo)（1）主干道設(shè)計(jì)車速60公里/小時(shí)，次干道設(shè)計(jì)車速40公里/小時(shí)。（2）主干道最小平曲半徑500米，次干道最小平曲半徑100米。（3）最大縱坡115（4）最小縱坡02（5）交叉口緣石半徑主干道與主干道相交20米主干道與次干道相交15米次干道與次干道相交15米次干道與旅游路相交9米旅游路與旅游路相交8米3、路基工程根據(jù)總體規(guī)劃，路線按照路段不同采用不同的路基寬度。其中次干路寬25米，旅游路寬17米。對(duì)機(jī)動(dòng)車行車道和非機(jī)動(dòng)車道路基采用標(biāo)準(zhǔn)橫斷面設(shè)計(jì)，為保證路基的強(qiáng)度和穩(wěn)定性，路基填筑前必須清除淤泥，表土等不易壓實(shí)物。4、路面工程道路路面結(jié)構(gòu)為數(shù)車型量結(jié)構(gòu)機(jī)動(dòng)車（CM）人行道（CM）面層24厚C30水泥砼3厚高強(qiáng)砼彩磚基層18厚6水泥穩(wěn)定砂石3厚12水泥砂漿墊層18厚3水泥穩(wěn)定砂石15厚C15水泥砼路基壓實(shí)度不小于95（重型標(biāo)準(zhǔn)）壓實(shí)度不小于90（重型標(biāo)準(zhǔn)）5、路基路面排水全線路面排水采用雨水管排水，路面橫向坡度為15，人行道橫向坡度為2，一般地段雨水口采用單蓖，特殊地段雨水口采用雙蓖，雨水口連接管徑600MM。6、道路用地指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)道路用地1466萬(wàn)平方米，約占項(xiàng)目總用地面積的1788。7、道路標(biāo)準(zhǔn)橫斷面40米寬道路橫斷面為6米（人行道）1米（綠化帶）115米（車行道）3米（綠化帶）115米（車行道）1米（綠化帶）6米（人行道）30米寬道路橫斷面為65米（人行道）1米（綠化帶）15米（車行道）1米（綠化帶）65米（人行道）24米寬道路橫斷面為25米（人行道）1米（綠化帶）9米（車行道）1米（綠化帶）25米（人行道）16米寬道路橫斷面為35米（人行道）9米（車行道）35米（人行道）8、道路工程規(guī)模及數(shù)量道路總長(zhǎng)5774米，道路工程包括路基、路面、道路綠化分隔帶等（見(jiàn)表42）。表42道路工程量統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目序號(hào)道路紅線寬（米）長(zhǎng)度（米）占地面積（平方米）機(jī)動(dòng)車道（平方米）人行道（平方米）綠化分隔帶（平方米）1橫一路248832119212362706417662橫二路2476711841010739613715343橫三路246908165799671552713814橫四路24452410858633436199055橫五路3092627780138901203818526縱一路405022008011546682425107縱二路1621573451194110794318縱三路1648417745435724209689縱四路2439394325502314478610縱五路2445991103864393679920合計(jì)5774146565827815153113053423給水工程項(xiàng)目區(qū)給水管道隨道路一起敷設(shè)，形成給水環(huán)狀管網(wǎng)。給水管道總長(zhǎng)6657米，采用球墨鑄鐵管，管徑為DN200MMDN400MM（詳見(jiàn)表43）。給水管埋設(shè)于人行道下，埋深大于08M。此外，本項(xiàng)目按規(guī)范要求設(shè)置消火栓，間距不大于120M，重點(diǎn)地段不大于80M，完善建筑消防設(shè)備的配置，加強(qiáng)保養(yǎng)與維護(hù)。表43給水管線一覽表序號(hào)管徑（MM）長(zhǎng)度（M）12001175230045993400883合計(jì)6657424排水工程項(xiàng)目區(qū)的排水工程包括雨水干管工程、污水干管工程，沿各地塊周邊道路工程布置，不包括建設(shè)地塊內(nèi)的排水管網(wǎng)系統(tǒng)。項(xiàng)目區(qū)排水工程采取雨污分流制，并結(jié)合道路及豎向規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。1、雨水管網(wǎng)工程規(guī)劃考慮到雨水管網(wǎng)應(yīng)盡量收集周邊地塊的全部雨水，并為其它管線埋地留足適當(dāng)空間。雨水以就近排放為原則，充分利用現(xiàn)狀河流溝渠，經(jīng)整治后作為片區(qū)排水主要通道，同時(shí)在道路中間埋雨水干管，規(guī)劃雨水管管材采用鋼筋砼級(jí)管或鋼筋砼預(yù)應(yīng)力管，管徑為D600D2000（見(jiàn)表44）。2、污水管網(wǎng)工程規(guī)劃污水管道埋設(shè)在單側(cè)人行道下，污水管道管材采用鋼筋砼級(jí)管或鋼筋砼預(yù)應(yīng)力管，污水管徑為D300D400。埋深控制在1545M（見(jiàn)表44）。425中水管網(wǎng)工程規(guī)劃中水管道埋設(shè)在綠化帶下，中水管道管材采用UPVC管，管徑為D200。埋深控制在1020M（見(jiàn)表44）。表44污水、雨水管線一覽表污水管雨水管中水管序號(hào)管徑（MM）長(zhǎng)度（M）管徑（MM）長(zhǎng)度（M）管徑（MM）長(zhǎng)度（M）130044286001802001385240052680022723100016114120096952000400合計(jì)495454321385426電力工程規(guī)劃嶺兜110KV/10KV變電站位于南區(qū)西側(cè)，變電容量為340MVA，用地6000平方米，設(shè)為戶外式變電站。變電站設(shè)置24回10KV出線。開(kāi)閉所布置根據(jù)用電負(fù)荷預(yù)測(cè)，規(guī)劃在北區(qū)設(shè)2個(gè)10KV開(kāi)閉所，南區(qū)設(shè)2個(gè)10KV開(kāi)閉所，平均每個(gè)開(kāi)閉所承擔(dān)70009000KW負(fù)荷，占地為250平方米。供電線路區(qū)內(nèi)10KV配電線路成環(huán)狀與道路平行設(shè)置，一般設(shè)于道路西北側(cè)人行道下。110KV高壓進(jìn)線采用電纜與架空線相接合的鋪設(shè)方式，規(guī)格為800800MM及10001000MM兩種。110KV同塔雙回路架空線沿線預(yù)留30米的高壓走廊。10KV及以下線路原則上采用電纜埋地鋪設(shè)，電纜管（溝）與道路應(yīng)同期施工（見(jiàn)表45）。表45電力工程一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱長(zhǎng)度（M）回路數(shù)1800800電纜9061210001000電纜48681合計(jì)5774427電信工程根據(jù)市話容量預(yù)測(cè)，本規(guī)劃區(qū)內(nèi)需設(shè)電信模塊局2座，每座容量約為1萬(wàn)門，用地200平方米。區(qū)內(nèi)主要電話通信網(wǎng)路采用光纜接入方式，考慮其它通信業(yè)務(wù)的要求，布置通信管道適當(dāng)放大規(guī)格，沿規(guī)劃道路東南側(cè)鋪設(shè)26孔或36孔電信管道（見(jiàn)表46）。表46電信工程一覽表序號(hào)孔數(shù)長(zhǎng)度（M）12645462361228合計(jì)5774428燃?xì)夤こ虆^(qū)內(nèi)燃?xì)夤艿啦捎弥袎阂患?jí)管網(wǎng)系統(tǒng)，用戶通過(guò)設(shè)置箱式調(diào)壓器調(diào)壓。燃?xì)夤艿姥氐缆烦虱h(huán)狀布置，管材采用球墨鑄鐵管，管徑D100D200（見(jiàn)表47）。表47燃?xì)夤芫€一覽表序號(hào)管徑（MM）長(zhǎng)度（M）1100335522001194合計(jì)4549429路燈工程區(qū)內(nèi)道路沿線布置雙排路燈，采用單桿雙挑的燈桿形式，兩側(cè)路燈電纜均位于兩側(cè)綠化帶內(nèi)；燈桿高10米，桿距30米，車行道側(cè)選用400W高壓鈉燈，平均照度為331X；人行道選用250W高壓鈉燈，平均照度為151X；電纜穿DN50或DN75鍍鋅鋼管埋設(shè)，埋深為路面下70CM。路燈共計(jì)385套。4210綠化工程本區(qū)的綠地主要分為兩部分沿路展開(kāi)的線形綠帶和觀音山、民俗公園綠地。線形防護(hù)綠地主要在道路的中分帶及兩側(cè)的側(cè)分帶分布。本區(qū)最大的城市規(guī)劃綠地位于公園，占地4537公頃（見(jiàn)表48）。表48綠化工程一覽表序號(hào)位置綠化帶長(zhǎng)度（M）綠化帶寬度（M）綠化面積（M2）1道路綠地577425130532公園綠地151158953合計(jì)164211954211其他公建設(shè)施和環(huán)衛(wèi)工程規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)一座塔埔小學(xué)（24班），占地298153平方米，容積率065，建筑面積19380平方米。區(qū)內(nèi)設(shè)幼托兩座，每座占地4000平方米。設(shè)文化活動(dòng)中心一座，由現(xiàn)狀廠房改建，占地1280326平方米。設(shè)居委會(huì)一處，占地600平方米。設(shè)綜合市場(chǎng)一座，占地1000平方米。設(shè)郵政所及電信模塊局一座，占地400平方米。設(shè)垃圾清運(yùn)站1座，占地150平方米。設(shè)公廁2座，占地200平方米。4212征地拆遷安置工程本次規(guī)劃用地位于XX島東部的濱海觀光帶，東面與XX國(guó)際友城之角呼應(yīng)，西起虎仔山，南接X(jué)X國(guó)際會(huì)展中心，北連出島東通道。總占地面積820000平方米。市民居住房屋的拆遷以就地安置為主，征地費(fèi)用以現(xiàn)金補(bǔ)償為主，企業(yè)廠房以現(xiàn)金補(bǔ)償為主。第5章環(huán)境影響評(píng)價(jià)51項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響511項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目施工期間對(duì)環(huán)境所造成的不良影響主要包括建筑工地的揚(yáng)塵對(duì)大氣造成一定程度的影響；施工機(jī)械的噪聲污染；施工車輛對(duì)路面的污染；建筑污水排放造成一定程度的水污染；施工引起一定程度的植被破壞和水土流失；建筑工人所產(chǎn)生的生活垃圾和生活污水。512項(xiàng)目建成后對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目運(yùn)行期間對(duì)環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在生活垃圾和生活污水。52環(huán)境保護(hù)措施521施工期間環(huán)保措施在施工期間，主要的環(huán)保措施包括施工單位應(yīng)制訂文明施工的技術(shù)措施，加強(qiáng)管理，做到合理安排、計(jì)劃實(shí)施，盡最大努力使施工對(duì)環(huán)境的影響減小到最低程度；施工場(chǎng)地及臨時(shí)施工道路應(yīng)經(jīng)常灑水，有效控制揚(yáng)塵對(duì)大氣的污染；運(yùn)土要求使用防漏運(yùn)載車，運(yùn)土車輛必須按規(guī)定做到密封、覆蓋、外觀整潔，在車輛上路前還應(yīng)采取措施沖洗車輪，以防止泥土對(duì)道路景觀的破壞；統(tǒng)一規(guī)劃取土/棄土場(chǎng)地，禁止亂挖亂填，嚴(yán)格控制工程破壞植被的面積，而且工程完工后應(yīng)迅速實(shí)現(xiàn)棄土區(qū)、山體開(kāi)挖區(qū)、邊坡等的植被覆蓋，可以先植草再種樹(shù)，以促進(jìn)植被的恢復(fù)，并形成多層植被的形式；對(duì)于工程建設(shè)過(guò)程中平整土地等活動(dòng)所產(chǎn)生的工程渣土，應(yīng)盡量加以利用，如用以修路或低洼填埋等；對(duì)于施工過(guò)程中所產(chǎn)生的建筑垃圾和其他廢棄物，應(yīng)統(tǒng)一收集，并及時(shí)運(yùn)送到垃圾處理廠；施工場(chǎng)地應(yīng)執(zhí)行建筑施工場(chǎng)地噪聲限值（GB1252390）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和XX市環(huán)境噪聲管制辦法的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)械、運(yùn)土機(jī)械和車輛的維修保養(yǎng)，減輕噪聲污染。522項(xiàng)目建成后的環(huán)保措施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的環(huán)保措施主要有合理配置垃圾分類收集器具，嚴(yán)禁亂扔垃圾，并安排全密閉式的垃圾收集車和運(yùn)送車，定期收集垃圾，送往附近的清潔樓或指定的垃圾堆場(chǎng)。生活污水經(jīng)排污管道排入市政污水管網(wǎng)，糞便經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。加強(qiáng)區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)，以美化景觀環(huán)境，并減輕噪聲污染。53環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目在施工和建成后將對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定程度的不良影響，尤其是在建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須采取嚴(yán)格的措施以降低對(duì)環(huán)境影響或破壞程度。第6章項(xiàng)目組織實(shí)施61建設(shè)管理模式為了保障項(xiàng)目的順利實(shí)施，本項(xiàng)目將采取代建模式進(jìn)行運(yùn)作，即由思明區(qū)政府委托XX市開(kāi)元國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)管理工作。該公司作為建設(shè)單位對(duì)外行使項(xiàng)目業(yè)主職責(zé)，負(fù)責(zé)融資、工程建設(shè)管理等各項(xiàng)具體工作，確保工程質(zhì)量達(dá)到合格或合格以上標(biāo)準(zhǔn)。思明區(qū)政府對(duì)項(xiàng)目建設(shè)管理行使政府職權(quán)，全面監(jiān)督工程建設(shè)的全過(guò)程。62項(xiàng)目建設(shè)成本控制本項(xiàng)目建設(shè)成本包括四部分工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用及建設(shè)期利息。工程成本控制工程費(fèi)用包括項(xiàng)目地塊內(nèi)市政道路工程、公建服務(wù)設(shè)施工程、綠化工程和土石方工程等。代建單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，并進(jìn)行方案論證優(yōu)化后報(bào)規(guī)劃等相關(guān)部門批復(fù)。在批復(fù)方案基礎(chǔ)上進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)批和預(yù)算編制，預(yù)算以財(cái)政等相關(guān)部門確定下浮比例后作為控制價(jià)進(jìn)行最低價(jià)公開(kāi)招標(biāo)，中標(biāo)價(jià)為最高決算費(fèi)用，超支不補(bǔ)。代建及監(jiān)督部門嚴(yán)格按XX市建筑工程最低價(jià)中標(biāo)管理辦法對(duì)工程進(jìn)行管理，在保證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制工程費(fèi)用。工程建設(shè)其他費(fèi)用控制工程建設(shè)其他費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、其他有關(guān)規(guī)費(fèi)。代建單位應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)有關(guān)規(guī)定招標(biāo)選擇合同單位。投標(biāo)單位資質(zhì)等條件相近時(shí)盡可能采用最低價(jià)中標(biāo)，以節(jié)省成本。征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用控制包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)（含有關(guān)設(shè)施遷移費(fèi)）和征用土地需繳納的各種規(guī)費(fèi)及工作經(jīng)費(fèi)，包括新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、土地測(cè)量費(fèi)、辦理用地手續(xù)費(fèi)、委托征地服務(wù)費(fèi)、征地拆遷管理費(fèi)、征地后使用前的土地管理費(fèi)。土地費(fèi)用占項(xiàng)目總成本比例大，是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是代建單位協(xié)調(diào)能力的真正考驗(yàn)，同時(shí)對(duì)保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也起到至關(guān)重要的作用?？刂品椒ㄊ菄?yán)格按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行征地拆遷、安置和招標(biāo)，避免不必要浪費(fèi)，以達(dá)到控制成本的目的。支付銀行貸款利息等費(fèi)用。本項(xiàng)目的建設(shè)成本擬采取按實(shí)結(jié)算的開(kāi)發(fā)管理體制，即政府授權(quán)XX市開(kāi)元國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司代為運(yùn)作，按實(shí)際發(fā)生項(xiàng)目及其費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。利用價(jià)值工程等方法對(duì)整個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)序和資金組合上統(tǒng)籌考慮，如先由代建單位通過(guò)銀行貸款解決，發(fā)生的建設(shè)期貸款利息擬由政府安排專門資金解決，獲取的土地出讓金收入優(yōu)先用于償還貸款本金等，以盡可能節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用。63項(xiàng)目融資與資金管理融資渠道本項(xiàng)目資金需求量較大，除了自有資本金以外，尚應(yīng)多方籌資?？紤]本項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)，項(xiàng)目可能融資渠道主要包括政府資金，作為項(xiàng)目資本金投資；國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款資金；國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行長(zhǎng)期貸款資金；信托投資公司投入的資金；投資基金公司投入的資金；國(guó)內(nèi)其他企業(yè)等組織機(jī)構(gòu)投入的資金。資金管理本項(xiàng)目資金管理工作主要包括單獨(dú)設(shè)立帳目進(jìn)行工程成本核算工作，以便今后對(duì)工程收支進(jìn)行審計(jì)。代建公司應(yīng)按月或季度向政府報(bào)送工程投資計(jì)劃表、投資完成情況表、資金使用情況表及其他相關(guān)報(bào)表。本項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源有兩個(gè)方面政府支付的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用；根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)展由代建公司向金融機(jī)構(gòu)的融資。代建公司應(yīng)在每年年底向區(qū)政府報(bào)送下一年度工程開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃和融資計(jì)劃。用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)融資產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用全部計(jì)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。代建公司應(yīng)嚴(yán)格按照XX市財(cái)政投資基本建設(shè)項(xiàng)目資金管理暫行辦法的規(guī)定，管理和撥付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。代建公司每月或每季度應(yīng)向政府報(bào)送工程建設(shè)資金的使用情況、融資情況等資料，供政府定期或不定期督查使用。64承擔(dān)單位與工程建設(shè)管理641承擔(dān)單位XX市開(kāi)元國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司成立于一九九二年十月，系由XX市思明區(qū)財(cái)政局出資成立的國(guó)有獨(dú)自公司，主要從事國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、對(duì)外投資和招商引資。公司注冊(cè)資本9873萬(wàn)元人民幣，下設(shè)招商部、投資部、行政管理部、財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部。公司自成立以來(lái)，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)及對(duì)區(qū)屬企業(yè)資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)上，積極探索并積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，為區(qū)屬企業(yè)改制和區(qū)屬國(guó)有資產(chǎn)的保值、增值作出了一定貢獻(xiàn)。公司在招商引資及對(duì)外投資方面也取得較好的成績(jī)，幾年來(lái)累計(jì)引進(jìn)內(nèi)資26億元，外資3060萬(wàn)美元，引進(jìn)企業(yè)共創(chuàng)地方稅6513萬(wàn)元，對(duì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅源培植起到了巨大作用；至2003年公司累計(jì)對(duì)外投資16億元人民幣，投資范圍涉及光電高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)等行業(yè)。公司受思明區(qū)政府委托，自2003年開(kāi)始涉足土地開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理，公司還作為XX路三期（香山至五通段）的融資主體，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的征地、拆遷等各項(xiàng)支出的融資工作，并對(duì)82萬(wàn)平方米的政府儲(chǔ)備用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理。隨著XX建設(shè)海灣型城市戰(zhàn)略的深入實(shí)施，公司依托思明區(qū)政府的政策優(yōu)勢(shì)，將繼續(xù)本著“誠(chéng)信求實(shí)、開(kāi)拓創(chuàng)新”的發(fā)展思路，加大加快對(duì)外拓展步伐，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、打造專業(yè)隊(duì)伍、完善運(yùn)作機(jī)制，全面提審企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成以高科技、物業(yè)房產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為紐帶的綜合性資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，并加大對(duì)土地開(kāi)發(fā)、舊城舊村改造的投資力度，力爭(zhēng)為區(qū)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出更大貢獻(xiàn)。642工程建設(shè)管理項(xiàng)目代建單位XX市開(kāi)元國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司應(yīng)參照財(cái)政投資性工程管理的程序具體負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、勘察設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、手續(xù)辦理等前期準(zhǔn)備及現(xiàn)場(chǎng)施工組織、竣工驗(yàn)收、工程檔案移交、決算、備案等管理工作。工程項(xiàng)目的發(fā)包應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家及XX市招投標(biāo)管理辦法實(shí)施，個(gè)別項(xiàng)目因配套時(shí)間緊急，需進(jìn)行議標(biāo)的必須經(jīng)過(guò)海滄臺(tái)商投資區(qū)黨工委、管委會(huì)同意。招投標(biāo)具體工程程序應(yīng)遵守XX市的相關(guān)管理規(guī)定。工程招投標(biāo)過(guò)程中，政府建設(shè)主管部門、財(cái)政審核部門、監(jiān)察局、招投標(biāo)管理部門應(yīng)派人全過(guò)程參與和監(jiān)督。工程施工合同由代建單位與中標(biāo)單位簽訂，合同原件必須各送一份存檔于管委會(huì)、區(qū)政府、建設(shè)行政及財(cái)政主管部門備案。工程施工過(guò)程中，代建單位應(yīng)嚴(yán)格履行建設(shè)單位的職責(zé)，做到精心組織、科學(xué)管理，確保工程按照工程建設(shè)的進(jìn)度安排，保質(zhì)保量，按期完成。遇較大工程問(wèn)題的工程例會(huì)應(yīng)通知政府派員參加，以便縮短決策時(shí)間，加快審批速度，提高辦事效率。代建單位在工程建設(shè)過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)與政府相關(guān)局、辦聯(lián)系溝通，定期匯報(bào)進(jìn)展情況。代建單位應(yīng)按國(guó)家、省、市頒布的相關(guān)工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行單個(gè)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、決算、檔案移交、備案，并每季或半年定期向政府申請(qǐng)對(duì)配套成熟的征地紅線面積進(jìn)行成片土地驗(yàn)收，政府及有關(guān)部門接到代建單位的申請(qǐng)報(bào)告和資料后應(yīng)盡快組織相關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后盡快簽發(fā)交接證書或提出整改意見(jiàn)。第7章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度根據(jù)思明區(qū)政府確定的“統(tǒng)一規(guī)劃、成片開(kāi)發(fā)、分期出讓”的原則及2009年全面完成本項(xiàng)目的要求，本項(xiàng)目總占地面積820000平方米。本項(xiàng)目工程內(nèi)容為區(qū)內(nèi)場(chǎng)平、道路、給排水、供電、電訊以及綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目擬計(jì)劃用五年時(shí)間完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，建設(shè)時(shí)間及開(kāi)發(fā)面積計(jì)劃安排如下2005年1月2007年12月，全面完成本項(xiàng)目占地范圍內(nèi)的拆遷安置、征地等工作。2005年1月2005年12月，完成項(xiàng)目東北區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。2006年1月2006年12月，完成項(xiàng)目西北區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。2007年1月2007年12月，完成項(xiàng)目東南區(qū)及中部公園的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。2008年1月2009年12月，完成項(xiàng)目西南區(qū)及觀音山周邊的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。各個(gè)地塊具體時(shí)間進(jìn)度安排為1、頭四個(gè)月完成可行性研究、資金籌集等前期準(zhǔn)備工作及配套基礎(chǔ)設(shè)施施工圖設(shè)計(jì)和工程招投標(biāo)工作。2、其余時(shí)間完成征地、拆遷安置及地塊的公用基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。第8章投資估算與資金籌措81投資估算811投資估算的依據(jù)1、XX市五通高林片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。2、XX市征地拆遷安置補(bǔ)償辦法和城市房屋拆遷管理?xiàng)l例。3、參照XX市近幾年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程投資指標(biāo)。812投資估算的說(shuō)明分項(xiàng)投資估算說(shuō)明如下1、征地拆遷費(fèi)用規(guī)劃的XXXX路旅游區(qū)，征地面積265828畝，拆遷補(bǔ)償面積6605萬(wàn)平方米，征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用17082633萬(wàn)元。詳見(jiàn)表81。表81XX路旅游項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用匯總表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量綜合單價(jià)（元）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一征地費(fèi)用畝2658289235524550641農(nóng)用地畝1972279200018144842企業(yè)廠房畝182742000003654733其它用地畝28048980852751074住宅房屋畝222800000二拆遷補(bǔ)償費(fèi)M266045210137386691住宅房屋M234404247270092891472非住宅房屋M219461163100019461163企業(yè)廠房M212179800175021314654其他371941三征地拆遷管理費(fèi)84688四稅費(fèi)147188五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4657024六總計(jì)170826332、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用總額為1663507萬(wàn)元，其中土石方工程經(jīng)測(cè)算，道路土石方工程約59萬(wàn)立方米，估算投資為1180萬(wàn)元。道路工程經(jīng)測(cè)算，道路工程總長(zhǎng)5774米，估算投資為259547萬(wàn)元。工程量見(jiàn)表42。污水管網(wǎng)工程經(jīng)測(cè)算，污水管網(wǎng)工程總長(zhǎng)4954米，估算投資為23525萬(wàn)元。工程量見(jiàn)表44。雨水管網(wǎng)工程經(jīng)測(cè)算，雨水管網(wǎng)工程總長(zhǎng)5432米，估算投資為101889萬(wàn)元。程量見(jiàn)表44。中水管網(wǎng)工程經(jīng)測(cè)算，中水管網(wǎng)工程總長(zhǎng)1385米，估算投資為6925萬(wàn)元。工程量見(jiàn)表44。綠化工程本項(xiàng)目道路綠化面積為13053平方米，綠化造價(jià)50元/平方米，估算投資為6527萬(wàn)元。路燈及交通標(biāo)志工程道路總長(zhǎng)5774米，每30米一組路燈，共385組，含交通標(biāo)志工程的造價(jià)為8000元/組，估算投資308萬(wàn)元。公建及環(huán)衛(wèi)工程項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾站1座，每座建筑面積150平方米；公廁2座，每座建筑面積60平方米。公建設(shè)施40027平方米。估算總投資為40027萬(wàn)元。10KV開(kāi)關(guān)站項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)10KV開(kāi)關(guān)站4座，每座建筑面積175平方米；估算總投資為1400萬(wàn)元。小學(xué)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)1座小學(xué)，占地面積29815平方米；估算總投資為357780萬(wàn)元。專業(yè)管線工程經(jīng)測(cè)算，專業(yè)管線工程投資為199729萬(wàn)元，其中自來(lái)水管線工程長(zhǎng)6657米，管徑D200400，估算投資51636萬(wàn)元；工程量見(jiàn)表43。電力管線工程長(zhǎng)5774米，估算投資46787萬(wàn)元。工程量見(jiàn)表45。天然氣管線工程長(zhǎng)4549米，管徑D100400及配氣箱，估算投資2465萬(wàn)元；工程量見(jiàn)表47。通訊管線工程長(zhǎng)5774米，1218孔，估算投資76656萬(wàn)元。工程量見(jiàn)表46。3、工程其他費(fèi)用工程其他費(fèi)用主要用于規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程報(bào)建、招投標(biāo)、審標(biāo)、建設(shè)管理及招商引資等活動(dòng)?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002年修訂本）及國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格19991283號(hào)文規(guī)定計(jì)取；工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)根據(jù)XX省物價(jià)局閩價(jià)2001房字69號(hào)文的規(guī)定計(jì)取；工程報(bào)建及招投標(biāo)審標(biāo)費(fèi)按土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用的05估計(jì)；各種規(guī)批費(fèi)包括排污費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、林業(yè)砍伐費(fèi)、施工圖審查費(fèi)等，按土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用的2估計(jì)；建設(shè)單位管理費(fèi)按XX市財(cái)政局廈財(cái)基199701號(hào)文計(jì)取。按上述取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估計(jì)，本項(xiàng)目工程其他費(fèi)用總額為175583萬(wàn)元。4、預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)按配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的8測(cè)算，為147127萬(wàn)元。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)根據(jù)國(guó)家計(jì)委規(guī)定，本項(xiàng)目按零計(jì)取。5、建設(shè)期貸款利息指在建設(shè)期內(nèi)籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行貸款70000萬(wàn)元，貸款年利率612，建設(shè)期貸款利息總額為1596967萬(wàn)元。813總投資經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為20665817萬(wàn)元，其中征地拆遷費(fèi)17082633萬(wàn)元，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1663507萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用175583