30住宅市場分析報告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)130住宅市場分析31北京總體市場分析311總體供應(yīng)截至2003年，全市住宅建設(shè)的總存量達(dá)到24億平方米，2004年末，總存量已經(jīng)達(dá)到近28億平方米，預(yù)計到2005年末可突破3億平方米大關(guān)。2004年商品住宅現(xiàn)房竣工面積23440萬平方米，同比增長126，銷售率為975，比2003年同比高出124個百分點(diǎn)。（注現(xiàn)房銷售面積指已竣工完成銷售的面積，包括本年112月住宅現(xiàn)房成交面積10109萬平方米以及2003年預(yù)售的住宅轉(zhuǎn)入2004年竣工交用面積12749萬平方米）。2004年商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積286285萬平方米，同比增長5。2004年全市空置一年以上的商品房2988萬平方米，同比下降209，其中，商品住宅下降27。2005年一季度商品住宅竣工面積為2354萬平方米，比去年同期增長350。2005年1、2月份商品住宅現(xiàn)房竣工面積14939萬平方米。截至2005年2月底，全市商品住宅空置面積34643萬平方米。表311北京新建住宅面積（百萬平方米）年份2000200120022003200420051、2竣工面積1499718049219142594306719634住宅面積1014140819262081234414939住宅比例6767887980227647687表312北京新建住宅套數(shù)年份2000200120022003200420051、2總計149,970180,490219,140149,970281,23340,123商品住宅101,400139,340192,620101,400240,70038,733比例6767887967685599653資料來源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)圖313近年北京市住宅市場供應(yīng)走勢（單位百萬平方米）供應(yīng)量109311519914997180492191420088234405101520251998199920002001200220032004分析過去幾年內(nèi)北京市政府一直在加大郊區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的力度，尤其30住宅市場分析報告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)2是郊區(qū)公共交通網(wǎng)絡(luò)和高速公路的建設(shè)，這些工作都極大地增強(qiáng)了開發(fā)商與買家對郊區(qū)和環(huán)中心區(qū)住宅的信心。由于年前的土地政策變動，房地產(chǎn)市場很可能在今年集中放量。預(yù)計2005年至少還有規(guī)劃的近3000萬平方米要投放市場。312市場需求2004年商品住宅現(xiàn)房銷售面積22858萬平方米，同比增長291，竣工面積23440萬平方米，銷售率為975（注商品住宅現(xiàn)房銷售面積指已竣工完成銷售的商品住宅面積，包括本年112月商品住宅現(xiàn)房買賣成交面積10109萬平方米，以及2003年預(yù)售的商品住宅轉(zhuǎn)入2004年112月竣工交用面積12749萬平方米）。2004年商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積286285萬平方米，同比增長5，預(yù)售登記26421萬平方米，預(yù)售率為923，比2003年同期高304個百分點(diǎn)。2004年全市存量房交易574萬套，706萬平方米，同比分別增長679、839。存量房交易以二手商品住宅和再上市已購公房為主，分別占存量房交易總套數(shù)的461、526。2004年全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計，商品住宅期房單套建筑面積主要集中在81160/套之間，占商品住宅成交總套數(shù)的6794；其中，經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中在81120/套之間，占經(jīng)濟(jì)適用住房成交總套數(shù)的5588。2005年一季度，全市商品住宅銷售3273萬平方米，超過全部商品房銷售面積的90。截至今年一季度，全市商品住宅空置6453萬平方米，比去年同期下降113。（見下表）2005年1、2月，商品住宅現(xiàn)房銷售面積15269萬平方米，高于竣工面積33萬平方米。2005年1、2月，商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積22186萬平方米，同比下降67；預(yù)售登記28852萬平方米，同比增長83。預(yù)售率為130，比2004年同期高18個百分點(diǎn)。表314北京銷售住宅面積（百萬平米）年份竣工面積銷售面積銷售率30住宅市場分析報告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)32004年23440228549752005年第一季度23543273139預(yù)售良好資料來源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)圖315近年北京市住宅銷售走勢銷售率5845707172738201020304050607080901998199920002001200220032004分析200上圖中的住宅包括別墅、公寓、商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房。其中高品質(zhì)公寓的平均銷售率較普通中低售價住宅項(xiàng)目為低；地理位置不夠理想的住宅項(xiàng)目的平均銷售率較低，另外，大盤的銷售大多較理想。銷售率逐年平穩(wěn)上升，說明本市的房地產(chǎn)市場保持著健康、有序的發(fā)展。住宅平均銷售率的遞增也是北京中低價位住宅比例增加的結(jié)果，同時銷售率的遞增也與發(fā)展商逐漸重視消費(fèi)者需求有關(guān)。2004年，全市預(yù)售的商品住宅中，商品住宅期房單套建筑面積主要集中在81160/套之間，占商品住宅成交總套數(shù)的6794，說明面積適中、總房款不太高的住宅仍是市場消費(fèi)的主流。313近兩年銷售價格表316北京住宅銷售價格年份竣工面積銷售均價銷售率2003年20810現(xiàn)房4456期房525380222004年23440現(xiàn)房4747期房56299752005年第一季度23545779（預(yù)）139預(yù)售良好資料來源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)314北京市住宅消費(fèi)分析購房者低齡化趨勢明顯。商品住宅購房對象以40歲以下為主，占63。年齡在20歲以下、2130歲、3140歲所占比重均有不同程度增長；其中，年齡在2130歲所占比重增幅最大，為99。4150歲購房對象所占比重同比分別下降了41、78。30住宅市場分析報告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)4購房者年齡結(jié)構(gòu)變化圖9901604107800505000005001000150020歲以下21303140415050歲以上購房群體年齡結(jié)構(gòu)比例20038802420215017600001000200030004000500020歲以下21303140415050歲以上購房者群體偏向低收入化。購房對象家庭年收入以10萬元以下為主，占752。家庭年收入5萬元以下所占比重同比下降117；家庭年收入510萬元、1020萬元所占比重分別比2004年2季度增長了58、495。（如下圖）購房群體家庭年收入變化比例圖11705804900701300401500100050000050010005萬以下510萬1020萬2030萬305萬50萬以上購房群體家庭年收入比例圖130180230119036803840000100020003000400050005萬以下510萬1020萬2030萬3050萬50萬以上中高學(xué)歷群體成為購房主力。近7成以上的潛在購房群體擁有?？苹蛞陨蠈W(xué)歷，購房群體越來越呈現(xiàn)理性的消費(fèi)趨勢。外來投資客購買力強(qiáng)勁，二次置業(yè)者比例持續(xù)攀升。購房對象置業(yè)目的以改善居住條件和基本居住為主，所占比重為8194（其中，購買高檔次商品住宅所占比重為121），投資僅占調(diào)查對象總?cè)藬?shù)的79。改善性購房需求、投資以及其他目的購房需求同比分別增長34、06和01。投資所占比重增幅不大，需求穩(wěn)定；基本居住、孩子上學(xué)購房需求所占比重同比分別下降了05、30。（如下圖）30住宅市場分析報告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)5購房群體置業(yè)目的變化示意圖340050060300010400200000200400改善居住條件解決基本需要投資孩子上學(xué)其他目的購房群體置業(yè)目的比例2006307583714440000010002000300040005000改善居住條件解決基本需要投資孩子上學(xué)其他目的居民收入水平提高，購房可支付能力增強(qiáng)。購房對象可支付月還款額以2000元/月以下為主，占752。1500元/月以上的所占比重同比均有不同程度增長，其中，30004000元/月購房對象增幅最大，為24；可支付月還款額為10001500元/月及1000元/月以下購房對象所占比重同比分別下降了41、50。（見下圖）購房者能支付月還款額比例變化圖5004100400902400600306004002000002004001000以下10001500150020002000250030004000400050005000以上購房者能支付月還款額比例圖112036702360163048042021011000010002000300040001000以下1000150015002000200025002500300030004000400050005000以上居民收入水平提高，可承受的房價提升購房對象可承受價位以7000元/平方米以下為主，比重為924，其中可承受5000/平方米以下的所占比重為567；可承受4000元/平方米以上的所占比重同比均有不同程度增長，其中，可承受50007000元/平方米價位的所占比重增幅最大，為40。僅可承受30004000元/平方米、3000元/平方米以下價位的購房對象所占比重同比分別下降了75、19。（如下圖）30住宅市場分析報告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)6購房群體可接受價位比例變化圖19075037040001014010005000005003000以下30004000400050005000700070001000010000以上購房群體可接受價位比例圖198031802490159042025000010002000300040003000以下30004000400050005000700070001000010000以上2005年預(yù)期房價穩(wěn)中略漲659的購房對象認(rèn)為2005年房價基本不變或略微上漲（房價漲幅5），其中，認(rèn)為房價略微上漲（房價漲幅5）的所占比重為4488，2865購房對象認(rèn)為明顯上漲（房價漲幅在515之間，比重為2295）或大幅上漲（房價漲幅15，比重為57），54購房對象認(rèn)為2005年房價下降。（如下圖）購房群體預(yù)期房價變化趨勢060110370210044302295570000200040006000大幅下降明顯下降略微下降基本不變略微上漲明顯上漲大幅上漲以上資料來源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)315住宅市場發(fā)展趨勢1住宅存量持續(xù)增長1997年，全市住宅竣工面積為987萬平方米，而2002年住宅竣工面積為1800萬平方米，2004年住宅竣工面積達(dá)到23440萬平方米。今后我市住宅建設(shè)的速度將繼續(xù)增長，預(yù)計2005年全市住宅建設(shè)增長速度在1015左右。在看到本市住宅建設(shè)發(fā)展速度非常高的同時，也應(yīng)該認(rèn)識到這個增長率的基數(shù)是非常低的，北京住宅建設(shè)的發(fā)展僅僅有十年的時間。2需求水平保持平穩(wěn)盡管已經(jīng)有大量住宅項(xiàng)目的存在，而且未來住宅項(xiàng)目仍在繼續(xù)30住宅市場分析報告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)7開發(fā)，但北京居民對新住宅的需求一直保持著比較旺盛的水平。住宅需求可以分為下面幾個方面由于收入的增加，目前有能力購買住房的首次購房者；由于城市改造而需要動遷的市民；為了工作方便，就近購買小面積住宅或公寓的白領(lǐng)目前已經(jīng)擁有住房，但希望通過出售現(xiàn)有住宅而改善居住條件的家庭；那些已經(jīng)退休的老人，希望擁有更好的居住場所；在中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下致富的人群，他們現(xiàn)在可以購買更高檔的住宅；高收入家庭在郊區(qū)尋找更好的居住環(huán)境。3人口重新分布基于種種原因，在最近幾年，北京的人口分布逐漸地出現(xiàn)了從市區(qū)向郊區(qū)遷移的現(xiàn)象。就現(xiàn)在情況來看，四、五環(huán)之間，尤其是東四五環(huán)之間，由于距CBD等地近在咫尺，前景更是炙手可熱。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因?yàn)樵诒本┑某鞘懈脑熘挟a(chǎn)生了大量的拆遷人口，同時根據(jù)政府的城市規(guī)劃，鼓勵在郊區(qū)建設(shè)新的住宅區(qū)。大量的交通網(wǎng)絡(luò)工程已經(jīng)完工，包括到昌平、順義和通州的高速公路等，這些道路在90年代已經(jīng)完成。這些年，在五環(huán)路，京開高速，京沈高速和京津塘高速沿線的住宅成為開發(fā)熱點(diǎn)。這些高速公路的建設(shè)對于北京郊區(qū)的發(fā)展來說是至關(guān)重要的。316住宅市場未來預(yù)測（1）需求預(yù)計在中短期時間內(nèi)，北京消費(fèi)者對住宅的需求量繼續(xù)增大。城市改造造成拆遷人口對住房的需求水平提高。政府計劃從現(xiàn)在到2005年前，北京將有15萬戶居民從市區(qū)動遷。（2）供應(yīng)由于去年的土地政策和銀行利率的調(diào)整，預(yù)計2005年北京住宅新供應(yīng)量為25萬套，總建面接近3000萬平方米。（3）繼續(xù)住宅郊區(qū)化隨著環(huán)繞北京的五環(huán)路竣工，加上從北京出發(fā)的多條高速公路，都加速了北京住宅郊區(qū)化繼續(xù)進(jìn)行的步伐。30住宅市場分析報告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)8從現(xiàn)在開發(fā)情況看，短期內(nèi)四、五環(huán)之間將是購房者的首選區(qū)域，這是因?yàn)檫@一區(qū)域距市中心較近，交通比較方便，升值力大。（4）增長的購買力預(yù)計在購房者中將有大量的年輕人，由于職業(yè)原因，他們有很大的機(jī)會增長工資和可支配收入的水平。5消費(fèi)者期望值提高許多潛在買家是年輕人，他們受現(xiàn)代生活節(jié)奏的影響較大。在北京有93的購房者為自用，所以他們對房屋品質(zhì)的挑選將非常嚴(yán)格。（6）置業(yè)門檻提高去年央行調(diào)息，雖然對整個樓市不會產(chǎn)生影響，但降低貸款比例將對購房者，尤其是年輕人，產(chǎn)生巨大的影響。32區(qū)域住宅市場分析321項(xiàng)目分布區(qū)域內(nèi)各住宅物業(yè)的分布如圖21所示。圖321項(xiàng)目分布圖126718913141516172181923345202112102425262728資料來源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（1）青年匯（2）青年路小區(qū)（3）甘露園（4）甘露晴苑（5）自由自宅（6）興隆家園（7）疊彩園（8）南太平莊小區(qū)（9）東岸（10）碧水星閣（11）財滿街（12）住邦商務(wù)中心（13）遠(yuǎn)洋商務(wù)（14）東恒時代（15）白領(lǐng)家園（16）國美第一城（17）華紡易城（18）中水金海嘉園（19）酷特區(qū)（20）朝陽園（含國際創(chuàng)展中心）（21）朝陽無限22羅馬嘉園（23）炫特區(qū)（24）北京星河灣（25）朝陽雅筑（26）CASA（27）都會華庭II（28）朝陽園II以上分布標(biāo)號側(cè)重于2000年后入住的社區(qū)，對舊有社區(qū)如青年路小區(qū)和石佛營東里等未進(jìn)行標(biāo)注。30住宅市場分析報告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)9322現(xiàn)有住宅供應(yīng)表322區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目序號項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬平米）價格（元/平米）入住時間規(guī)劃總戶數(shù)1青年路小區(qū)9238002001年76002甘露家園二期3546002002年5003甘露晴苑244502005年6月2004疊彩園3748002005年5月6005碧水星閣44455002004年9月3006遠(yuǎn)洋天地100板7700塔73002005年11月39007日月東華8543801999年5508石佛營西里9038002004年5月34509朝陽園791002003年8月150010朝陽無限2253802003年4月157011八里莊南里8年以上300012十里堡西里8年以上850013十里堡北里8年以上180014通惠家園804000600015康家園3035005年以上3000合計4465533144070資料來源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅物業(yè)項(xiàng)目共15個，建筑面積至少4465萬平方米，常住人口總戶數(shù)近50000戶，加上區(qū)域內(nèi)大量的流動人口，總?cè)丝跀?shù)在20萬人以上。周邊緊鄰五環(huán)的定福莊、新港灣、綠島苑等項(xiàng)目以及臨靠姚家園路的平房鄉(xiāng)等大型居民區(qū)，總面積也達(dá)到了數(shù)百萬平米規(guī)模，人口數(shù)絕對值也在10萬人以上。區(qū)域住宅主要分布在朝陽路兩側(cè)，朝陽北路項(xiàng)目的平均價格為4500元/平米（不考慮在建項(xiàng)目），朝陽路兩側(cè)項(xiàng)目平均價格為5500元/平米（不考慮在建項(xiàng)目），較2000年分別提升了約30和20323未來23年供應(yīng)分析表323區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目序號項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬平米）價格（元/平米）入住時間規(guī)劃總戶數(shù)1青年匯3251002006年3月40002華紡易城4855002005年7月29303國美第一城10054502006年6月57944珠江羅馬517600二期2006年初26005炫特區(qū)286880三期2005年6月38006特區(qū)8083556002005年11月3007朝陽捷座456002005年12月4008北京星河灣60120002005年10月30009酷特區(qū)2969802006年6月48510東岸218357002006年6月145011財經(jīng)中心2078002005年6月45012東恒時代406900二期2006年底300013白領(lǐng)家園957002005年3月76614中水金海佳苑4556002006年7月36415國際創(chuàng)展中心291002006年初20816興隆家園III605900600017朝陽雅50018CASA3462002006年50019都會華庭II660002006年50030住宅市場分析報告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)1020首創(chuàng)十里堡項(xiàng)目3070002007年250021幸福123公寓16100002007年20022朝陽園II10670096023和黃逸翠園357000180024伊頓社區(qū)5060003300合計6358345807資料來源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)未來供應(yīng)項(xiàng)目的預(yù)售平均價格為6200元/平米（朝陽北路區(qū)域平均5700元/平米）。從在售項(xiàng)目銷售價格看，普通住宅售價在55007500元/平米之間。剔除炒做和虛價因素，朝北區(qū)域普通住宅售價在560063