目錄第1章總論311項(xiàng)目背景與概況312主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)713問(wèn)題與建議8第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究921投資環(huán)境分析922區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1123銷(xiāo)售預(yù)測(cè)1524營(yíng)銷(xiāo)策略19第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件2131建設(shè)規(guī)模2132項(xiàng)目概況現(xiàn)狀2133項(xiàng)目建設(shè)條件22第4章建筑方案2641設(shè)計(jì)依據(jù)2642項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念2643項(xiàng)目總體規(guī)劃方案2744建筑設(shè)計(jì)2845結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2946給排水設(shè)計(jì)30第5章節(jié)能節(jié)水措施3251設(shè)計(jì)依據(jù)3252建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)32第6章環(huán)境影響評(píng)價(jià)3361編制依據(jù)3362環(huán)境現(xiàn)狀3363項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響3464環(huán)境保護(hù)措施34第7章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防3571指導(dǎo)思想3572職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施3573消防設(shè)計(jì)36第8章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置3881組織機(jī)構(gòu)3882人力資源配置38第9章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度3991項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期3992項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排3993項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施39第10章項(xiàng)目招投標(biāo)41101工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述41102工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析42103招標(biāo)依據(jù)44104招標(biāo)范圍44105招標(biāo)方式44第11章投資估算與資金籌措45111投資估算45112資金籌措45第12章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)47121項(xiàng)目評(píng)估依據(jù)47122財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇47123財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)47124不確定性分析48第13章社會(huì)評(píng)價(jià)49131項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析132風(fēng)險(xiǎn)分析50133社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論51第14章研究結(jié)論與建議52141可行性研究結(jié)論52142建議52第1章總論11項(xiàng)目背景與概況中原工學(xué)院教職工公寓2、承辦單位概況單位名稱(chēng)單位性質(zhì)有限責(zé)任公司注冊(cè)資金單位住所業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售隨著改革開(kāi)放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來(lái)受?chē)?guó)家房改政策影響，個(gè)人購(gòu)房需求大幅度增長(zhǎng)，我市房銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)一步看好，成為啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)因素。、項(xiàng)目提出的理由項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約152個(gè)百分點(diǎn)。鄭州房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，平均每戶(hù)擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15，城市化水平將提高到36左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶(hù)均一套、人均一室，主導(dǎo)戶(hù)型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用鄭州作為新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在中原區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地都具有較強(qiáng)的輻射力。因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為鄭州市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。教職工公寓項(xiàng)目對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，龍湖宜居教育城的需要。作為鄭州都市區(qū)建設(shè)的一個(gè)城市組團(tuán)，南龍湖宜居教育城建設(shè)正在快速推進(jìn)。南龍湖宜居教育城是鄭州市“十二五”期間重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，位于鄭州南11公里的新鄭市境內(nèi)。據(jù)悉，目前鄭州一中、鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、鄭州六中和鄭州十一中等6所中學(xué)的規(guī)劃、選址和立項(xiàng)等工作已完成。南龍湖宜居教育城是鄭州市“十二五”期間重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，位于鄭州南11公里的新鄭市境內(nèi)?？傮w規(guī)劃面積138平方公里，起步區(qū)規(guī)劃面積22平方公里。已經(jīng)完成了雙湖大道、機(jī)場(chǎng)大道、中山路和龍湖大道的道路升級(jí)改造，并啟動(dòng)了學(xué)府路等四條道路及黃河路、學(xué)府路大橋的建設(shè)工程。全面展開(kāi)對(duì)城市主干道、廣場(chǎng)、街心游園和農(nóng)村防護(hù)林、生態(tài)廊道、村莊等綠化美化工程，8個(gè)街心游園和3個(gè)文化廣場(chǎng)已陸續(xù)建成。文化氣息濃厚，陶冶身心。可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢(xún)協(xié)議；（2）國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資200215號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；（3）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；（4）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。12主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積20,93672規(guī)劃總建筑面積65,9134721其中住宅建筑面積47,652322其中12層商鋪建筑面積7419123其中地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積108423建筑密度2444容積率2635綠地率3836項(xiàng)目總投資萬(wàn)元11,650447財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元3,001068財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率73869靜態(tài)投資回收期年08310動(dòng)態(tài)投資回收期年088第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究21投資環(huán)境分析1、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策11年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長(zhǎng)114。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長(zhǎng)37；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長(zhǎng)134；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長(zhǎng)114。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為117，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為492，上升03個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為391，下降03個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長(zhǎng)248。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長(zhǎng)311；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長(zhǎng)290；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長(zhǎng)232。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25,280億元，比上年增長(zhǎng)302，其中商品住宅投資18,010億元，增長(zhǎng)321。商品房竣工面積58,236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)43。商品房銷(xiāo)售面積76,193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)232，其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)247。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將12年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲69；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶(hù)為單位；12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管?chē)?yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素中原工學(xué)院（原鄭州紡織工學(xué)院）是以工為主，以紡織服裝為特色，工、管、文、理、經(jīng)、法多學(xué)科協(xié)調(diào)發(fā)展的普通高等學(xué)校。學(xué)校位于河南省會(huì)鄭州市，分南區(qū)、北區(qū)和西區(qū)三個(gè)校區(qū)，占地面積1460畝，建筑面積572萬(wàn)平方米，校園環(huán)境優(yōu)美宜人。現(xiàn)有教職工1463余人，其中專(zhuān)人教師926人，具有高級(jí)職稱(chēng)的教師429人，具有博士學(xué)位的老師181人。該項(xiàng)目有利于師生交流和老師的工作。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、龍湖地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷(xiāo)售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在300040000元/平方米左右。2龍湖房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高。銷(xiāo)售預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地區(qū)是龍湖最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處濱水河邊，與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽(yáng)珠暉區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽(yáng)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽(yáng)人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為龍湖地區(qū)的中高檔樓盤(pán)，銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)群定位如下教職工包括青年，老年和兒童。2、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定位根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)不低于2700元/第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。預(yù)期目標(biāo)項(xiàng)目擬在占地面積20,9367平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為263，建設(shè)密度為244,總建筑面積為65,91347平方米的3棟13號(hào)樓高層電梯住宅房（其中住宅面積47,6523平方米，12層商鋪面積74191平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積10,842平方米）。主要建設(shè)條件該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門(mén)進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。1、地點(diǎn)與地理位置隸屬新鄭市，位于新鄭市北部，東鄰孟莊鎮(zhèn)，西接新密市界，南依郭店鎮(zhèn)，北靠鄭州市郊區(qū)，距鄭州市區(qū)11公里，距鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里。地理坐標(biāo)為北緯34333439，東經(jīng)1133511344?？偯娣e為97平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積19平方公里，是全市面積最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類(lèi)別和土地狀況本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)鄭州市規(guī)劃局審議通過(guò)。3、地形、地貌、地震情況地處伏牛山余脈，地勢(shì)西南高，東北低，平均海拔高230米，西部屬淺山丘陵崗地，有泰山和梅山，十七里河和十八里河自西南流向東北，沿河建有古城、后胡、山后杜和林錦店水庫(kù)等。全境為小丘陵崗地，屬北溫帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)。4、交通運(yùn)輸條件107國(guó)道、102省道縱貫?zāi)媳?，鄭州西南繞城高速、鄭堯高速穿境而過(guò)，與京廣鐵路、京珠高速公路、新鄭機(jī)場(chǎng)相鄰。鄭州市規(guī)劃中的鄭州地鐵2號(hào)線(xiàn)、BRT城市公交線(xiàn)路終點(diǎn)站都設(shè)在龍湖鎮(zhèn)區(qū)，近期開(kāi)建的鄭州市區(qū)紫荊山南路擴(kuò)建連接航空港的快速通道將穿越龍湖鎮(zhèn)區(qū)，鄭州大學(xué)路至107國(guó)道、未來(lái)路至機(jī)場(chǎng)高速通道，使龍湖鎮(zhèn)與鄭州市區(qū)緊密地融為一體，交通優(yōu)勢(shì)更加凸顯。龍湖鎮(zhèn)距二七廣場(chǎng)、鄭東新區(qū)CBD僅需20分鐘車(chē)程，距新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)車(chē)15分鐘即到。今年年底，隨著花園口互通式立交的通車(chē)，西南繞城公路與107輔道正式會(huì)合，西南繞城公路和107輔道形成一個(gè)長(zhǎng)約80公里的大圓圈，將城市圍合，在鄭州市外圍形成完整的繞城公路。5、施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿(mǎn)足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿(mǎn)足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿(mǎn)足，故施工條件較好。6、政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合鄭州市建設(shè)總體規(guī)劃和鄭州市區(qū)總體規(guī)劃，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第4章建筑方案41項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，動(dòng)靜結(jié)合，休閑娛樂(lè)為一體，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。42項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；以銷(xiāo)售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線(xiàn)軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；人車(chē)雙路線(xiàn)設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車(chē)分流系統(tǒng)，避免車(chē)流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。獨(dú)具特色的水系布局。以水系環(huán)繞，居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到岸邊，真正做到景觀的均好性。更多的廣場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車(chē)庫(kù)，即使在車(chē)庫(kù)里也可以看見(jiàn)如畫(huà)的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。3、住宅物業(yè)類(lèi)型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型以高層住宅為主，物業(yè)類(lèi)型較為多樣。43建筑設(shè)計(jì)1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB500092001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500072002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500102002建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB500112001建筑樁基技術(shù)規(guī)范JGJ9494地下工程防水技術(shù)規(guī)范GB501082001砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500072002高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ32002高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范JGJ699建筑地基處理技術(shù)規(guī)范JGJ792002人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范GB5003894鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程CECS51932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格。3、建筑戶(hù)型特色細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿(mǎn)足日益變化的生活模式。在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。住宅戶(hù)型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣(mài)點(diǎn)。如陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。44結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類(lèi)別丙類(lèi)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。3、結(jié)構(gòu)選型6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，46層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車(chē)庫(kù)，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計(jì)地下車(chē)庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車(chē)庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿(mǎn)足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。第5章環(huán)境影響評(píng)價(jià)51編制依據(jù)1污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB89781996；2城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB309693；3地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GHZB11999；4大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB1629796。52環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象溫帶大陸性氣候，有干濕兩季。53項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。54環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)；大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)；室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范。2、設(shè)計(jì)原則建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類(lèi)污染物經(jīng)處理后符合國(guó)家和長(zhǎng)沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。噪聲治理高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。各類(lèi)水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專(zhuān)人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。第6章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置61組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理管理部辦公室技術(shù)部財(cái)務(wù)部工程部銷(xiāo)售部62人力資源配置第7章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度71項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期2013年1月至20年6月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。72項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目總體工期時(shí)間為年，從年1月至年6月。年7月，完成項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷工作；9年2月，13號(hào)樓商品住宅房、商鋪房項(xiàng)目主體完工；年4月，13號(hào)樓公共停車(chē)場(chǎng)建設(shè)主體完工；年6月，完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。73項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施1、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專(zhuān)門(mén)設(shè)置工作小組,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對(duì)檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種1建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；2派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；3定期召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。2、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來(lái)，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿(mǎn)意的工程。3、項(xiàng)目資金控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行專(zhuān)款專(zhuān)用、專(zhuān)項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問(wèn)效。第8章投資估算與資金籌措81投資估算1、法律依據(jù)、國(guó)家和有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；、國(guó)家發(fā)改委投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；、中國(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)；、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表；、中華人民共和國(guó)土地管理法；、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T185082001城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程。2、投資估算結(jié)果項(xiàng)目總投資為萬(wàn)元，包括工程費(fèi)用7萬(wàn)元，前期費(fèi)用萬(wàn)元，土地費(fèi)用萬(wàn)元,報(bào)建費(fèi)萬(wàn)元,監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元,設(shè)計(jì)費(fèi)萬(wàn)元,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元,銷(xiāo)售費(fèi)用萬(wàn)元,建設(shè)期貸款利息萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表一總投資估算表82資金籌措1、資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為萬(wàn)元（約占總投資的74），全部用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。2、債務(wù)資本籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金約3,000萬(wàn)元，全部用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)融資解決，按2年期利率756上浮40計(jì)算，本金及利息擬用銷(xiāo)售款進(jìn)行償還。3、資金來(lái)源落實(shí)情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借貸來(lái)彌補(bǔ)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有兩個(gè)渠道一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國(guó)務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35及以上，本項(xiàng)目自有資金8,65044萬(wàn)元約占總投資的74，向金融機(jī)構(gòu)融資3,000萬(wàn)元約占總投資的26，本項(xiàng)目未考慮以銷(xiāo)售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示投資計(jì)劃與資金籌措表單位萬(wàn)元項(xiàng)目2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年合計(jì)一、總投資20847679331716325111650441、固定資產(chǎn)投資20847677744115246511383822、建設(shè)期利息158761078626662其中長(zhǎng)期借款利息158761078626662流動(dòng)資金借款利息二、資金籌措20847679331716325111650441、自籌資金2084764933171632518650442、借款300000300000其中長(zhǎng)期借款300000300000短期借款第9章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)91項(xiàng)目評(píng)估依據(jù)1、建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（第二版）；2、國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)。92財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷(xiāo)售價(jià)格按照建設(shè)成本及營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)確定；營(yíng)業(yè)稅稅率為5；城市維護(hù)建設(shè)稅按實(shí)際繳納增值稅7計(jì)算；教育費(fèi)附加按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的3計(jì)算；所得稅稅率為25。折現(xiàn)率的設(shè)定參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10；第10章社會(huì)評(píng)價(jià)101項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來(lái)可觀的投資回報(bào)，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面1、引進(jìn)先進(jìn)的住宅開(kāi)發(fā)理念，推動(dòng)龍湖房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2、開(kāi)發(fā)精品社區(qū)，提高住戶(hù)的人居水準(zhǔn)本項(xiàng)目將從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)施工、材料采購(gòu)、配套完善、市場(chǎng)推廣、客戶(hù)服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤(pán)定位設(shè)計(jì)當(dāng)中，力爭(zhēng)開(kāi)發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶(hù)的人居水準(zhǔn)。通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境。3、發(fā)展龍湖經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值102風(fēng)險(xiǎn)分析1、政策風(fēng)險(xiǎn)及防范近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類(lèi)政策性風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。2、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)及防范本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理，因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷(xiāo)售期均有一定時(shí)間段，建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對(duì)住宅項(xiàng)目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球，在其價(jià)格定位上，采用低開(kāi)高走的策略，給前期購(gòu)房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)買(mǎi)欲望，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷(xiāo)售回籠，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3、工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過(guò)詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時(shí)方面，