20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ6903178920072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告目錄1宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢分析11全國宏觀經(jīng)濟(jì)分析12北京宏觀經(jīng)濟(jì)分析13南城宏觀經(jīng)濟(jì)分析22007年北京房地產(chǎn)市場分析2107年北京房地產(chǎn)市場總體供應(yīng)2207年北京房地產(chǎn)市場總體需求2307年北京房地產(chǎn)市場價格情況32007年南城市場概況31南城發(fā)展史32政策背景及影響3307年南城市場盤點33107年北京南城市場供應(yīng)分析33207年北京南城市場需求分析333市場產(chǎn)品分析334市場產(chǎn)品價格分析335客戶群體分析408年南城市場發(fā)展預(yù)測4108年南城市場供應(yīng)預(yù)測4208年南城市場需求預(yù)測4308年南城市場產(chǎn)品類型預(yù)測4408年南城市場產(chǎn)品價格趨勢預(yù)測20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317891宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢分析11全國宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢分析在宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，2004年我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，同比增長95，比上年同期加快02個百分點，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長63；第二產(chǎn)業(yè)增長111；第三產(chǎn)業(yè)增長83。111工業(yè)生產(chǎn)名義增速持續(xù)小幅放緩，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后仍保持升勢111月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長185，比去年同期高17個百分點。重工業(yè)同比增長186。從主要行業(yè)看，影響重工業(yè)增速回落的主要原因是部分原材料工業(yè)和設(shè)備制造業(yè)增速出現(xiàn)回落。112投資增速高位趨穩(wěn)，投資反彈壓力仍較大111月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計同比增長268，增幅比上月低01個百分點。從項目隸屬關(guān)系看，111月，中央項目投資累計同比增長同比增長128；地方項目投資累計同比增長286。從產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資增速連續(xù)第四個月回落，第二產(chǎn)業(yè)投資增速穩(wěn)中有升。111月，第一產(chǎn)業(yè)投資同比增長376；第二產(chǎn)業(yè)投資增長297；第三產(chǎn)業(yè)投資增長244。分行業(yè)看，投資仍保持重工業(yè)化傾向。從投資到位資金、新開工項目投資和房地產(chǎn)投資的增長情況看，未來投資反彈壓力仍較大。111月，固定資產(chǎn)投資到位資金同比增長298，增速繼續(xù)高于同期投資增速，保持上升態(tài)勢。111月，新開工項目計劃總投資同比增長28。111月，房地產(chǎn)投資累計同比增長318。20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789113居民消費名義增速繼續(xù)攀升，實際增速保持平穩(wěn)111月社會消費品零售總額累計同比增長164，比去年同期高28個百分點。剔除物價因素，111月消費實際累計同比增長1236，比去年同期低042個百分點。114進(jìn)出口增長平穩(wěn)，順差規(guī)模略有縮小從出口商品看，機(jī)電產(chǎn)品與傳統(tǒng)大宗商品出口保持快速增長，資源性商品出口增長繼續(xù)放慢。111月，我國機(jī)電產(chǎn)品出口增長278；傳統(tǒng)大宗商品中，紡織紗線、織物及制品出口增長153；鞋類出口增長163；箱包增長24。高能耗高污染和資源性商品出口增長繼續(xù)放慢。111月鋼材出口同比增長545；成品油出口增長278；原油出口下降412。從進(jìn)口商品看，進(jìn)口初級產(chǎn)品價量齊升，進(jìn)口工業(yè)制成品保持快速增長。111月，進(jìn)口初級產(chǎn)品增長27，占同期我國進(jìn)口總值的252；進(jìn)口工業(yè)制成品增長184，占同期我國進(jìn)口總值的748。115CPI當(dāng)月漲幅創(chuàng)1996年12月以來的新高111月，CPI累計同比上漲46，比去年同期高33個百分點。從CPI構(gòu)成來看，當(dāng)月食品價格繼續(xù)上揚，居住價格上漲提速。116貨幣供應(yīng)量增長略有放緩111月累計凈投放現(xiàn)金1915億元，同比多投放420億元。經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，M1預(yù)警指標(biāo)在紅燈區(qū)中趨于穩(wěn)定。117信貸緊縮取得成效，人民幣貸款增速回落111月人民幣各項貸款增加358萬億元，同比多增6203億元。20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789央行和銀監(jiān)會采取的嚴(yán)厲的行政手段盡管有效控制了信貸總量，但無法起到調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的作用，信貸中長期化傾向仍在加劇。118財政收入增速繼續(xù)飚升111月，財政收入達(dá)4817712億元，同比增長335。預(yù)計全年全國財政收入將超過51萬億元，同比增長31左右。支出方面，111月，全國財政支出3708477億元，同比增長252。其中，農(nóng)林水事務(wù)支出236097億元，同比增長314；教育支出557819億元，同比增長327；醫(yī)療衛(wèi)生支出141885億元，同比增長406；社會保障和就業(yè)支出412846億元，同比增長286；科學(xué)技術(shù)支出117393億元，同比增長33。119發(fā)電量增速小幅下滑，季節(jié)調(diào)整后于黃燈區(qū)內(nèi)持續(xù)下行11月份，規(guī)模以上發(fā)電企業(yè)發(fā)電275473億千瓦時，同比增長138，季節(jié)調(diào)整后，當(dāng)月發(fā)電量增速在黃燈區(qū)內(nèi)繼續(xù)下行。11月份，火電企業(yè)發(fā)電234884億千瓦時，同比增長119；水電企業(yè)發(fā)電32318億千瓦時，同比增長185。111月份，規(guī)模以上發(fā)電企業(yè)發(fā)電2919480億千瓦時，同比增長158。其中，火電企業(yè)發(fā)電2447144億千瓦時，同比增長155；水電企業(yè)發(fā)電405258億千瓦時，同比增長161。12北京宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢分析2007年111月份北京市主要經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)指標(biāo)單位絕對量增長20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789規(guī)模以上工業(yè)增加值億元17824137高技術(shù)制造業(yè)億元4986232現(xiàn)代制造業(yè)億元7228185工業(yè)銷售產(chǎn)值億元84202172出口交貨值億元16930263全社會固定資產(chǎn)投資億元32136190基礎(chǔ)設(shè)施投資億元9419385按統(tǒng)計渠道分城鎮(zhèn)投資億元29816204房地產(chǎn)開發(fā)億元16261194農(nóng)村投資億元232035社會消費品零售額億元34370153吃類商品億元8543140穿類商品億元3217135用類商品億元19688181燒類商品億元292239城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元/人20185140城鎮(zhèn)居民人均消費支出元/人1408186農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入元/人10132110農(nóng)村居民人均生活消費支出元/人6189121居民消費價格總指數(shù)1022工業(yè)品出廠價格指數(shù)995原材料、燃料及動力購進(jìn)價格指數(shù)10442007年1月至11月本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長1152007年，全市地方財政收入完成14926億元，比上年增長336。全市財政收入平均增幅連續(xù)13年保持在20以上。2007年平均每月的財政收入超過1995年全年的財政收入。1月至11月，北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入20185元，同比增長14，扣除物價因素影響，實際增長115。20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317891月至11月，北京市城鎮(zhèn)居民人均工資性收入為15904元，同比增長122，其中，人均工資及補(bǔ)貼收入15340元，同比增長12；人均轉(zhuǎn)移性收入為5878元，同比增長187，其中，占轉(zhuǎn)移性收入872的養(yǎng)老金及離退休金同比增長185，達(dá)到5124元；人均財產(chǎn)性收入為480元，同比增長611，其中，人均利息收入、保險收益和其他投資收入分別為54元、20元和46元，同比分別增長29、49倍和73；人均經(jīng)營性收入為380元，同比增長288。2007年1月至11月本市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出實際增長631月至11月，北京市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出為14081元，同比增長86，扣除物價因素影響，實際增長63。八大類消費支出七升一降。其中，人均其它商品和服務(wù)類支出增長最快，同比增長143；同比增長的還有食品、衣著、交通和通信、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、教育文化娛樂服務(wù)、醫(yī)療保健六類支出，同比分別增長137、127、117、43、29和19；人均居住類支出略有下降，同比下降04。1月至11月，北京市城鎮(zhèn)居民人均食品支出為4559元，同比增長137，占消費支出的比重即恩格爾系數(shù)為324，比上年同期高15個百分點。其中，人均糧油類支出489元，同比增長287；人均蔬菜類、干鮮瓜果類支出分別為332元和451元，同比分別增長161和142；人均糕點、奶及奶制品支出為416元，同比增長83。1月至11月，北京市城鎮(zhèn)居民衣著支出占消費性支出的比重為98，與上年同期基本持平，而從衣著消費的絕對額看，呈增長態(tài)勢。1月至11月人均衣著支出1386元，同比增長127。其中，人均服裝類、鞋類支出分別為950元和361元，同比分別增長132和146。20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回升1月至11月，我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16261億元，比2006年同期增長194，增幅同比提高43個百分點。繼1月至5月投資增速達(dá)到2007年以來的最低點108后，從下半年開始，投資增幅較快回升，1月至11月比前三季度提高19個百分點見圖1。新建商品房中，住宅完成投資7987億元，比2006年同期增長154。圖1房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨勢圖單位13南城宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢分析南城社會消費品零售額來源北京市統(tǒng)計局20071130本年實際（萬元）比去年同期增長（）111月累計111月累計全市34369573153崇文區(qū)1037246173宣武區(qū)94253915120072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789豐臺區(qū)3782502133大興區(qū)770313116亦莊開發(fā)區(qū)60742253南城固定資產(chǎn)投資2007年111月單位億元本年完成投資去年完成投資增長（）崇文區(qū)6961012312宣武區(qū)746539383豐臺區(qū)2503185353大興源北京市統(tǒng)計局20071130宣武區(qū)經(jīng)濟(jì)運行簡介1、投資、消費需求持續(xù)擴(kuò)大111月，全區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資827億元，比上年同期增長351。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成307億元，同比增長699，占全社會固定資產(chǎn)投資的371，投資比重較去年上升個75百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成520億元，同比增長205，占全社會固定資產(chǎn)投資的629。截至11月末，全區(qū)共實現(xiàn)社會消費品零售額943億元，比上年同期增長151。從商品用途看，呈現(xiàn)“兩升兩降”，其中吃類商品完成28620072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789億元，比上年同期增長52；穿類商品完成100億元，同比下降56；用類商品完成546億元，同比增長269；燒類商品完成09億元，同比下降41。金銀珠寶類商品的零售額持續(xù)高速增長，前十一個月累計實現(xiàn)243億元，比上年同期增長584。2、財政、居民收入持續(xù)增加今年以來，財政收入指標(biāo)表現(xiàn)突出，前十一個月累計實現(xiàn)財政收入363億元，比上年同期增長360，完成全年計劃的1236。從主要稅種來看111月，企業(yè)所得稅累計實現(xiàn)102億元，比上年同期增長727，對財政增收的貢獻(xiàn)率達(dá)到446。截至11月底，營業(yè)稅累計實現(xiàn)158億元，同比增長255；增值稅累計完成31億元，同比增長231；房產(chǎn)稅累計完成24億元，同比增長276。111月，全區(qū)居民人均可支配收入198455元，比上年同期增長187。其中，工薪收入為160820元，同比增長210，占可支配收入的比重為811。其中，20高收入戶人均可支配收入350858元，同比增長222；20低收入戶人均可支配收入104772元，比上年同期增長173,兩者收入差距為24608元，較去年增加4833元。全區(qū)居民人均消費性支出138804元，同比增長24。其中，服務(wù)性消費支出40367元，比上年同期下降41。八大類消費中，食品類人均支出46643元，比上年同期增長157；衣著類人均支出13774元，比上年同期增長280。3、工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)進(jìn)行前十一個月，全區(qū)實現(xiàn)現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值300億元，比上年同期增長03。其中，國有及國有控股企業(yè)完成產(chǎn)值261億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的87。從行業(yè)看印刷業(yè)和記錄媒介的復(fù)制業(yè)完成產(chǎn)值188億元，比上年同期增長52，占全部產(chǎn)值的比重為627；電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)完成產(chǎn)值28億元，同比增長148；農(nóng)副食品加工業(yè)完成產(chǎn)值03億元，同比增長46。崇文區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析崇文區(qū)2007年111月份三項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)如下20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789全社會固定資產(chǎn)投資6155億元，同比下降412；社會消費品零售額10372億元，同比增長173；城市居民人均可支配收入21364元，同比增長159。豐臺區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、消費總量繼續(xù)擴(kuò)大，運行速度增長穩(wěn)定統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到11月份累計實現(xiàn)社會消費品零售額3783億元，同比增長133。前3個季度各季實現(xiàn)零售額分別是1008億元、998億元、1075億元，增長分別為153、96、162，各季零售額基本在100億元上下，比去年增加10億元左右，增長額比較穩(wěn)定；從前11個月各月來看增長率基本保持在13的水平。2、規(guī)模以上商業(yè)企業(yè)占一半以上，用類商品占7成從企業(yè)構(gòu)成看，111月份規(guī)模以上商業(yè)企業(yè)實現(xiàn)零售額213億元，同比增長165，占全區(qū)零售額的563；限額以下企業(yè)實現(xiàn)零售額185億元，同比增長25，占全區(qū)零售額的49；個體工商戶實現(xiàn)零售額244億元，同比增長252，占全區(qū)零售額的65；商品交易市場實現(xiàn)零售額1174億元，同比增長166，占全區(qū)零售額的31；其他企業(yè)實現(xiàn)零售額5億萬元，同比下降609，占全區(qū)零售額的13。由此可以看出，規(guī)模以上商業(yè)企業(yè)零售額占我區(qū)零售額的一半以上，仍起主導(dǎo)作用。3、消費市場的運行特點商品交易市場零售額增勢趨緩，限額以上企業(yè)零售額由下降轉(zhuǎn)為增長。從今年111月份來看，增長率為133，與去年相比下降25個百分點，降幅不大，但從占零售額比例較大的規(guī)模以上企業(yè)和商品交易市場的增長率卻發(fā)生了較大變化，規(guī)模以上企業(yè)增長165，增幅提高176個百分點，商品交易市場增長166，增幅減少423個百分點。07年,豐臺區(qū)消費總量穩(wěn)步擴(kuò)大，零售額增幅從年初一直保持在13左右的幅度，運行速度較為穩(wěn)定，商品交易市場增勢放緩，規(guī)模以上企業(yè)由去年的下降態(tài)勢轉(zhuǎn)為增長趨勢，消費結(jié)構(gòu)更趨于合理。20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789大興區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2007年111月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況22007年北京房地產(chǎn)市場分析2107年北京房地產(chǎn)市場總體供應(yīng)商品房施工面積低速增長，新開工面積降幅趨緩，房地產(chǎn)住宅市場供應(yīng)持續(xù)下降。1月至11月，我市商品房施工面積保持低速增長，截至11月底，達(dá)到99061萬平方米，比2006年同期增長51。其中，本年新開工面積21383萬平方米，下降94。20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789在商品房中，住宅施工面積和新開工面積呈持續(xù)下降趨勢。截至11月底，全市住宅施工面積為56469萬平方米，其中，本年新開工面積13684萬平方米，分別比2006年同期下降33和96。2007年以來，住宅施工和新開工面積降幅逐漸趨緩，分別比前三季度縮小28個和74個百分點。圖住宅開發(fā)面積增長趨勢圖單位萬平方米，商品房竣工面積由增轉(zhuǎn)降。2007年以來，我市商品房竣工面積呈先增后緩趨勢，上半年增速攀升為2007年以來最高201后逐漸趨緩，1月至11月，商品房竣工面積達(dá)1820萬平方米，基本與2006年同期18218萬平方米持平，同比略降01。住宅竣工面積為12524萬平方米，增速自年初以來首次出現(xiàn)下降趨勢，同比下降53。07年北京期房新增供應(yīng)環(huán)比減少3萬套20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年期房住宅新增供應(yīng)量在17萬套左右，2006年新增供應(yīng)量近14萬套，2007年新增供應(yīng)量為11萬套左右。（111月新增供應(yīng)102218套）新增供應(yīng)量連續(xù)下降的情況依舊增加。新增供應(yīng)戶平均面積在減少，2005年新增期房住宅供應(yīng)戶均面積為127平米左右，2006年降為122平米左右，2007年繼續(xù)降至118平米左右。經(jīng)濟(jì)適用房住宅新開工面積增長較快。11月末，經(jīng)濟(jì)適用房住宅施工面積3958萬平方米，比2006年同期下降22，其中，本年新開工面積1233萬平方米，增長614，增幅比前三季度提高30個百分點。商品房竣工面積由增轉(zhuǎn)降，而且住宅施工面積和新開工面積持續(xù)下降，這意味著可供市場銷售的房源在減少。下一步商品房價格走勢不樂觀。據(jù)了解，目前房屋銷售價格漲幅在進(jìn)一步擴(kuò)大。111月，北京房屋銷售價格總指數(shù)累計為111，漲幅比去年同期提高23個百分點，比前三季度提高09個百分點。2207年北京房地產(chǎn)市場總體需求20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789商品房期房、現(xiàn)房銷售面積降幅趨緩。1月至11月，我市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積繼續(xù)呈下降趨勢，現(xiàn)房銷售4429萬平方米，期房銷售14425萬平方米，分別比2006年同期下降245和29。與前三季度相比，降幅均縮小61個百分點。其中，住宅現(xiàn)房銷售3212萬平方米，下降308；住宅期房銷售12286萬平方米，下降6，降幅分別比前三季度縮小66個和95個百分點。2007年111月住宅市場成交量為1597萬平方米，成交套數(shù)為134萬套。與去年同期相比，2007年的成交量下降了94萬平方米。，成交套數(shù)增加了04萬套。通過對比07年成交與供應(yīng)的月度走勢我們可以發(fā)現(xiàn)，與往年金九銀十的情況略有不同，07年北京的樓市供應(yīng)與成交的集中時間在69月份。通過對供應(yīng)量與成交量的對比可以得出以下結(jié)論1今年的成交量雖然較之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供給量，市場繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。2今年上半年證券市場的活躍，增強(qiáng)了投資者對宏觀投資環(huán)境的信心，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場交易的相對活躍。據(jù)此，我們也可以看到，北京的商品房市場需求潛力依然巨大。20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892307年北京房地產(chǎn)市場價格分析從政府交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)看近年來北京房價走勢從近八年來的政府交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，北京的房價在進(jìn)入21世紀(jì)后，走過了一段平穩(wěn)發(fā)展期，政策扶持、市場健康有序的大環(huán)境下，房價不但沒有上漲，反而連續(xù)有小幅下降。04年是一個轉(zhuǎn)折期，房價由此一發(fā)不可收拾，發(fā)生了明顯的上升趨勢，三年時間北京商品房價格由5053元/漲到如今的14411元/，上漲幅度達(dá)到185，2007年的商品房均價較2006年上漲超過50，已步入房產(chǎn)發(fā)展的畸形期。從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成交紀(jì)錄數(shù)據(jù)看北京房價走勢20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789根據(jù)千萬家房產(chǎn)市場研究中心歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，北京二手房的價格隨著整體樓市的水漲船高而身價倍增，200032007年四年間，二手房均價由3811元上漲至10077元，漲幅為164，進(jìn)入2006年后，大眾需求戶型供不應(yīng)求直接導(dǎo)致二手房價的進(jìn)一步抬價，伴隨著商品房市場的畸形態(tài)勢，二手房市場也遇到前所未有的“量降價升”的尷尬。3北京南城市場概況31北京南城發(fā)展史北京南城泛指崇文、宣武、豐臺、大興四區(qū)。當(dāng)北部區(qū)域在發(fā)展中關(guān)村、奧運村時，南城還在治理涼水河。專家指出，在崇文、宣武二區(qū)，出現(xiàn)了一些類似貧民窟的區(qū)域。南城窮，這頂帽子是歷史上遺留下來的，因為明清北京城的規(guī)劃，封建社會的規(guī)劃就是要強(qiáng)調(diào)分化。中軸線的故宮，這是皇帝住的地方，紫禁城一般的人進(jìn)不去，那是達(dá)官貴人、富人住的地方，只有南城給窮人住，這種階級的對立，社會的分化是歷史遺留的結(jié)果，這種結(jié)果對今天的北京來講，要做一個世界歷史文化的名城，一定要把這頂帽子摘掉，要把這個差異消除，所以要打造新的南城，二十一世紀(jì)一20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789個重要的歷史使命，中央提出一個建設(shè)和諧社會的重要的戰(zhàn)略目標(biāo)，這個戰(zhàn)略目標(biāo)給南城的發(fā)展、開發(fā)，實際上一個契機(jī)。多年以來，北城的GDP總量占全市比重達(dá)到40左右，而南城很少超過15。如果以個人GDP來算，北城人均GDP超過5500美元左右，而南城約為北城的一半多。顯然，這和劉淇在中共北京市第十次代表大會上的期望相差甚遠(yuǎn)。會上劉淇表示“今后5年，是北京市人均地區(qū)生產(chǎn)總值從6000美元向10000美元邁進(jìn)的關(guān)鍵階段，處于城市化、市場化、國際化和現(xiàn)代化的加速期?！睘榱瞬蛔屓司鵊DP低于3000美元的南城拖了這個目標(biāo)的“后腿”，加上各城區(qū)均衡發(fā)展的計劃和構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)，2007年5月17日，中共北京市第十次代表大會開幕，北京市委書記劉淇做主題報告時指出，要積極推進(jìn)南城及南部地區(qū)發(fā)展，使之成為新北京富有活力的地區(qū)。而北京市十一五國民經(jīng)濟(jì)計劃和城市近期建設(shè)計劃，重點也包括南城。這被視為南城未來5年發(fā)展的極大動力。明天業(yè)務(wù)發(fā)展中心營銷總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，申奧成功那年是南城和北城的一個分水嶺，但是申奧成功的同時也把北城的規(guī)劃給固化了。所以2008年之后會是一個轉(zhuǎn)折點，這個轉(zhuǎn)折點是南城發(fā)展的巨大機(jī)遇。在這樣的大背景下，南城各區(qū)均制定了自己的具體規(guī)劃，崇文、宣武致力于打造“都市核心生活圈”，豐臺區(qū)定位是城市功能拓展區(qū)，提出“南站經(jīng)濟(jì)圈”概念，利用南站改造后連接京津、京滬的便利，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。07年南站周邊新建改建7條道路、4個立交橋、4個人行過街天橋，另外還要建南北兩個廣場。南站改造將會帶動周邊不動產(chǎn)物業(yè)品質(zhì)的提升；同時豐臺區(qū)將會是北京與環(huán)渤海、上海區(qū)域連接的重要門戶，北京發(fā)展重心將會南移。20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789成為新北京富有活力的地區(qū)，一個“活”字，畫龍點睛，目標(biāo)顯然是要讓整個北京的南城活泛生動起來。的確，相比于北京東西北城的日新月異，北京南城長久以來好像是太沉寂了，就像林海音筆下的城南舊事，始終踏著生活的慢板，雖然一草一木、草根人物的音容笑貌都有著一種古樸的情愫，但在一個一日千里的信息時代，這樣的落寞總?cè)琰S昏的旅人，孤獨而又憂傷。城市區(qū)域的發(fā)展，市場之力終歸無時不在、無處不在，而政府的規(guī)劃之手，卻能起到提綱挈領(lǐng)、指引方向的作用。帶動人流云集的，往往總是規(guī)劃和交通先行，促成資金和產(chǎn)業(yè)的聚集，從而提升整個區(qū)域的地位和影響力。首都機(jī)場和亞奧概念提升了北城；CBD提升了西大望路和百子灣地區(qū)，朝陽公園又與CBD互相促進(jìn)；京通快速、八通線以及通州低密度高品質(zhì)、低價格的住宅又使通州成為CBD的后花園；北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)又帶動了整個亦莊區(qū)域的發(fā)展升級32南城的商業(yè)地產(chǎn)及其它不同物業(yè)類型的發(fā)展情況商業(yè)南城最早形成的是以服裝批發(fā)為主的木樨園商圈，此商圈輻了中國華北及東北區(qū)域。另外兩個是以新世界百貨為核心的崇文門商圈及以莊勝崇光為核心的宣武門商圈，這兩個商圈以生活購物功能為主，借助相對便利的交通，此兩個商圈也已經(jīng)不僅僅是面向南城的消費者，更遠(yuǎn)區(qū)域的人群也越來越多的到達(dá)購物。南城的產(chǎn)業(yè)商業(yè)特色一直比較明顯，典型的如服裝市場、建材市場，但針對居住人群的配套生活商業(yè)一直相對缺乏。未來南城的配套類商業(yè)供應(yīng)將有顯著增加，典型項目如9萬平米的搜寶購物中心、約10萬平米的城南購物中心以及超過10萬平米的布洛城商業(yè)等，這些項目都基本是以20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789只租不售的方式運作，以全新的購物中心模式來服務(wù)區(qū)域人口。南城目前較適合發(fā)展的商業(yè)類型就商業(yè)形態(tài)而言，南城目前相對缺乏的是針對區(qū)域人口提供服務(wù)的綜合性購物中心，其中不僅應(yīng)有服裝，還應(yīng)更多考慮餐飲、休閑及娛樂業(yè)態(tài)，另外，針對南城年輕化家庭人口居多的特征，也應(yīng)考慮到兒童消費市場的機(jī)會。短期內(nèi)，相對強(qiáng)調(diào)購物功能的大型百貨可在此區(qū)域可能會面臨較大壓力。而對于面積不大、區(qū)域近距離有較多人口的底商類物業(yè)，如進(jìn)行餐飲、服務(wù)等行業(yè)經(jīng)營，將會有較大的成功機(jī)會。政府規(guī)劃對南城商業(yè)的影響按照北京市政府的規(guī)劃，今后北京城市核心區(qū)內(nèi)的商品批發(fā)市場將向四環(huán)外遷移，2007年由北京市商務(wù)局、市發(fā)改委、市規(guī)委和市工商局四部門聯(lián)合發(fā)布的年度商業(yè)發(fā)展白皮書2007年北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄中，已經(jīng)明確提出，在東、西、北五環(huán)、南四環(huán)以內(nèi)地區(qū)，限制新建、改建、擴(kuò)建建筑面積在5萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施，在東、西、北四環(huán)路和南三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)限制新建、擴(kuò)建和新開辦各類商品零售、批發(fā)交易市場，在五環(huán)路以內(nèi)地區(qū)限制新建家居建材市場。因此從政府的管制方向角度分析，南城未來大型的新商業(yè)項目將受到相對的審批限制，未來能夠出現(xiàn)在市場上的項目大多都是已經(jīng)之前通過審批之項目。南城商鋪的投資前景南城版塊良好的發(fā)展?jié)摿o區(qū)域的商鋪奠定了良好升值基礎(chǔ)。但雖然大版塊背景利好，投資者在投資商鋪時亦應(yīng)關(guān)注更多微觀問題，這些亦都會影響到投資的回報，具體比如商鋪的可視度、可達(dá)性，硬件基礎(chǔ)等。目前制約南城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因素就目前從我的角度來看，制約南城的因素有三個方面1、交通的相對不便。目前通達(dá)南城的地鐵尚未開通，道路交通還不夠通暢。2、相對缺乏商務(wù)氛圍。區(qū)域商務(wù)氛圍不足，高端商務(wù)訪客較少，現(xiàn)有人群更多是20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789以居住人口為主，同時居住的人口又大多不在此區(qū)域工作，對商業(yè)難以形成全天候的消費支持。3、舊有中低收入居民。區(qū)域人群雖然處于快速更新中，但舊有居民仍大量存在，因此對本區(qū)域的總體消費水平形成了相對限制，使得區(qū)域?qū)τ谄叨肆闶凵痰奈﹄y以迅速提高。住宅就幾種類型而言，住宅是南城發(fā)展最快的類型，目前呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢；寫字樓辦公類物業(yè)已經(jīng)相對有了一定量的開發(fā)，但在北京整體寫字樓市場供應(yīng)量較大，南城區(qū)域的環(huán)境尚未完全改善到位的情況下，發(fā)展商與客戶對此區(qū)域?qū)懽謽堑拈_發(fā)與入駐還都表現(xiàn)出現(xiàn)相對謹(jǐn)慎的態(tài)度，但未來會逐步看好；因酒店物業(yè)與區(qū)域商務(wù)氛圍、交通情況等緊密相關(guān)，在南城的整體更新尚處于早期階段的現(xiàn)在，酒店物業(yè)的開發(fā)表現(xiàn)亦不夠踴躍；工業(yè)地產(chǎn)整體在北京都處于發(fā)展的早期階段，而且臨近城市中心區(qū)位的南城版塊亦不是政府規(guī)劃的工業(yè)地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)域，因此此區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展表現(xiàn)平淡，未來應(yīng)該也較難成為工業(yè)地產(chǎn)的重點區(qū)域。33政策背景及影響關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知六次加息關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知中華人民共和國物權(quán)法招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（39號令）關(guān)于清理國有土地使用權(quán)出讓收支優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知商品房認(rèn)購管理辦法面對過熱壓力，國家采取宏觀調(diào)控措施抑制經(jīng)濟(jì)過熱，政府采取了一系列行政措施，貫穿于2007年的調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展20年來的“慣性”到今年底，中國房地產(chǎn)市場長期以來投資過熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房價飆升的現(xiàn)象在一定程度上得到了遏制，百姓購房，再度進(jìn)入觀望期。毫無疑問，2007年是房地產(chǎn)行業(yè)的一道分水嶺。342007年北京南城市場盤點北京南城房地產(chǎn)市場日趨活躍，今年111月，豐臺、宣武、崇文、大興四個城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)共上繳地方稅收4499億元，同比增收1248億。隨著首都商圈逐漸向南擴(kuò)充，南城整體居住環(huán)境、就業(yè)環(huán)境不斷優(yōu)化，交通日趨便利，這些都吸引了人們到南城置業(yè)。據(jù)了解，天壇嘉園、廣渠家園、金泰城、萬科紫臺、撲滿山等樓盤的相繼亮相，使南城房地產(chǎn)市場更加活躍。據(jù)豐臺、崇文、宣武、大興等地稅局統(tǒng)計，今年111月，南城房地產(chǎn)業(yè)共上繳地方稅收4499億元，同比增收1248億元，增長384。此外，新世界商場、搜秀及百榮世貿(mào)商城也帶動了區(qū)域餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的發(fā)展，地稅部門統(tǒng)計，111月南城餐飲業(yè)、娛樂業(yè)共實現(xiàn)地稅收入469億元，同比增收117億元，同比增長332。33107年北京南城市場供應(yīng)分析商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點近幾年來，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，原因很多，歸納起來主要因素是交通變化和消費者居民的“置換”1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開高速業(yè)已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價的上升，引致市場人氣上升，名氣上升，商氣上升，財氣也開始上升。2、“居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來先后搬遷出9萬多戶，新建小區(qū)搬進(jìn)一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。具體表現(xiàn)1、外向型的民營為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補(bǔ)的商業(yè)格局2、多層次、專業(yè)化的市場體系，現(xiàn)有的各種類型的專業(yè)批發(fā)市場體系已經(jīng)形成，需要進(jìn)一步提檔升級，既有物流批發(fā)市場，又有商流批發(fā)市場，既有有形批發(fā)市場，又有無形批發(fā)市場，近幾年批發(fā)市場應(yīng)大力推行網(wǎng)上交易和拍賣、商業(yè)品牌代理、國際采購等多種現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營形式3、現(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一規(guī)劃在南城的豐臺區(qū)即房山閏村豐臺王佐，其中規(guī)劃中的17個配送區(qū)之一以及有些配套服務(wù)體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等4、用特色步行商業(yè)街提升南城區(qū)域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側(cè)將建設(shè)北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長18公里，總建筑規(guī)模3020072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789萬平方米，將建設(shè)成具有北京南城特色的SHOPPING/MALL且，規(guī)劃中的專業(yè)化主題市場主要有奧林匹克精品走廊、時尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等5、信息支撐體系，07年以來，南城已經(jīng)引進(jìn)外商投資于這一領(lǐng)域6、形成統(tǒng)一的商貿(mào)規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，按照經(jīng)濟(jì)區(qū)域精細(xì)打造出北京特色的“南城國際大商貿(mào)區(qū)”。高端住宅市場回顧20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789指標(biāo)2007供給套數(shù)2,766存量套數(shù)17,164凈吸納量套數(shù)2,423分析33207年北京南城市場需求分析2007年南城市場的總體需求旺盛,整體上銷售速度較往年有所增長，其特征有（1）“南城情結(jié)”，北城上班、南城置業(yè)“南城情結(jié)”，上班在北城，卻跑回南城購房的人鳳毛麟角。但是，地鐵5號線開通后，通勤時間大大縮短，加上地鐵票價的下降，南北城之間的通勤成本大幅降低，使北城上班、南城置業(yè)成為可能。（2）房價相對便宜，吸引購房人盡管由于交通和規(guī)劃發(fā)展的利好，南城房地產(chǎn)價格近期普漲，在一定程度上制約了消費者回歸南城置業(yè)的熱情。但比起北城的漲幅，南城房價仍然偏低。再者，從環(huán)線位置上看，北城的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)位現(xiàn)在已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了北五環(huán)外，而南城三環(huán)至四環(huán)間仍能買到普通商品住宅。另外，南四環(huán)交通的通暢程度優(yōu)于北四環(huán)和北五環(huán)，可以避免遇到北城眾多地段“出門就堵”的狀況，加上南城周邊鄰近的方莊生活區(qū)配套成熟、生活便捷，南城商務(wù)區(qū)以及大興衛(wèi)星城發(fā)展迅速，諸多原因共同促使回歸南城的北城上班族逐漸增多。334南城市場產(chǎn)品價格分析20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789指標(biāo)成交平均售價人民幣/平方米成交平均租金人民幣/平方米/月平均空置率200728,636148941660分析20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789目前，大興二手房均價為900011000元/平米，房源新舊交替現(xiàn)象明顯，但近半年來大興地區(qū)的房產(chǎn)需求呈直線性上漲的趨勢。豐臺區(qū)二手房均價在50007000元/平米，該區(qū)域戶型較新，具有較高的升值潛力。房山區(qū)二手房均價為45005000元/平米。亦莊作為目前南城發(fā)展最迅速的區(qū)域，二手房均價已經(jīng)突破10000元/平米。環(huán)沿線主要區(qū)域二手房價表區(qū)域二手商品房（元/平方米）已購公房（元/平方米）朝陽門18000210001500016000建國門18000200001500016000東二環(huán)東直門18000200001600017000西直門18000210001500016000復(fù)興門16000190001500016000西二環(huán)阜成門17000200001500017000廣安門13000140001100012000右安門12000140001100012000陶然亭14000150001300014000南二環(huán)左安門14000150001200013000安定門16000180001400016000北二環(huán)德勝門18000200001600017000北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，目前北京二手房交易已經(jīng)基本確立了以朝陽、海淀、豐臺三區(qū)為中心的基本格局。近日從中介機(jī)構(gòu)了解到，從環(huán)線分布來看，四環(huán)以內(nèi)成為二手房交易“主場”，加上2005年起二環(huán)內(nèi)不再新增商品住宅土地，因此二環(huán)沿線商品房更是稀少，房產(chǎn)交易以存量房（二手房）為主。同時，北京南城房價低于其他中心城區(qū)的現(xiàn)狀沒有改變，20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789目前二環(huán)沿線二手房價呈現(xiàn)出東、西、北三個方位明顯高于南部的現(xiàn)象，差距達(dá)到3000至5000元/平方米。南二環(huán)二手房存量充裕，價格同比最少低3000元/平方米同樣是二環(huán)沿線的二手商品房，在復(fù)興門要花16000元/平方米，而在右安門也許花12000元/平方米就能買到。這是記者咨詢幾家中介公司后獲悉的。雖然房屋裝修、小區(qū)環(huán)境和交通情況有區(qū)別，同一區(qū)域的房屋報價還會有差異，但明顯可以看到南二環(huán)的二手房價格要低于二環(huán)沿線其他方位的價格。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計資料分析，目前南二環(huán)沿線二手商品房價格在12000至15000元/平方米，已購公房價格在11000至14000元/平方米，與東、西、北三個方位同類型房屋的價格差距達(dá)到3000至5000元/平方米。從房屋類型來看，二環(huán)沿線主要是已購公房，其中以東二環(huán)和南二環(huán)較為集中。由于二環(huán)內(nèi)的房價相對較高，因此在地段條件相當(dāng)?shù)那闆r下，居住品質(zhì)和配套成為購房人的首選。目前，南二環(huán)對比同環(huán)線其他區(qū)域的發(fā)展還有一定差距，導(dǎo)致該區(qū)域房價差距較大，但可見未來發(fā)展?jié)摿Ω?。地鐵5號線附近情況保障性住房抑價效應(yīng)未顯地鐵潛力充分釋放宋家莊保障性住房效應(yīng)未顯宋家莊區(qū)域規(guī)劃有經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房用地，其中經(jīng)濟(jì)適用房均價4369元/平方米，兩限房均價為6200元/平方米，但目前來看，對周邊樓市的“抑價效應(yīng)”并不明顯。談及個中原因，世華水岸項目負(fù)責(zé)人指出，盡管保障性住房價位低于目前市場價3、4千元每平方米，但是其審批嚴(yán)20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789格，同時作為政策性住房，突出保障性有其適用的人群，與市場化的房產(chǎn)市場不能形成同一層面上的沖突，其次，保障性住房23年的等待時間摒棄了不少剛性需求的購房者，無論這些人有沒有可能購買保障性住房，迫切需求與供應(yīng)無法銜接，反而促使他們轉(zhuǎn)而購買二手房，第三，5號線的開通大大提升了區(qū)域人氣，完善了交通配套，成為消費者購買周邊區(qū)域二手房的“催化劑”。因此，正源于大多數(shù)的消費者和業(yè)主均看好5號線開通對房產(chǎn)的拉動，使得保障性住房的抑價效應(yīng)無法很好的體現(xiàn)，相反，地鐵效應(yīng)卻得到了極大的釋放。極大提升南城市場價值地鐵宋家莊站附近的“撲滿山”項目地鐵五號線、十號線、亦莊線等幾大交通動脈均在此交會，并通過長廊與小區(qū)地下貫通，業(yè)主直接可以足不出戶的乘電梯下到地鐵站內(nèi)，出行極為便利，同三環(huán)邊的位置，15000元/平方米的均價也極具競爭力。5號線開通前這段時間客戶量明顯上升，購房人都很看好地鐵開通后的升值潛力。南二環(huán)到宋家莊段靠近5號線的項目02年整體均價約為5540元/平米，05年上漲到8900元/平米左右，目前則達(dá)到13500元/平米，逐漸成為房地產(chǎn)市場的新熱點區(qū)域。68月期間，該路段樓盤整體上漲幅度達(dá)到214，8月中旬到9月初約20天的時間內(nèi)漲幅為107，5號線的開通對城南的房地產(chǎn)市場整體價值的提升起重要作用。南城開發(fā)較其他區(qū)位速度相對緩慢，因此成熟度也較低，但隨著人們居住觀念的改變和南城價格優(yōu)勢的突顯，以及該區(qū)域商業(yè)配套的逐步完善，南城樓市趕超的步伐正逐漸加快，樓市也將隨著其發(fā)展步伐提升價值。磁器口站MOHO國際15000公寓崇文東二環(huán)廣渠門橋西500米路北普通住宅300平米以上，均價15000；公寓部分24108平米，均價1400016000元/平米北京上舍15000公寓崇文廣渠門內(nèi)大街南培新街匯文中學(xué)東側(cè)119平米兩居富貴園21000普通住宅崇文區(qū)廣渠門橋西300米路北130度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789平米三居新世界太華公寓17000公寓崇文區(qū)崇文門外大街5號尾房，兩居150平米新裕家園19100公寓崇文區(qū)崇外大街磁器口向東300米路南10套左右尾房，頂層復(fù)式劉家窯站映天朗五號公館12000普通住宅豐臺宋家莊少量102平米二居，主力戶型120140平方米三居建邦華府17500普通住宅豐臺南三環(huán)趙公口橋南300米160平方米以上大戶型北京VISA1800020000商住樓豐臺方莊橋南100米預(yù)計2007年9月開盤宋家莊站中海城待定普通住宅朝陽南三環(huán)與南四環(huán)之間，距離京津唐高速公路800米四期預(yù)計2007年年底開盤，價格未定鑫兆雅園15000普通住宅豐臺區(qū)宋家莊路69號戶型面積為80平方米二居、150平方米的三居撲滿山15000商住樓豐臺區(qū)宋莊路39號宋莊路71號院9月22日開盤，產(chǎn)品包括二棟公寓13樓、14樓、一棟寫字樓15樓及主題商業(yè)。13樓、14樓戶型為80平米與150平米二種，寫字樓15樓大開間設(shè)計，戶型在200300平米之間世華水岸待定普通住宅南三環(huán)趙公口橋向南經(jīng)光彩路直行1600米戶型面積為110180平方米二至四居42008年南城市場發(fā)展預(yù)測412008年南城市場供應(yīng)預(yù)測08年期房住宅市場供應(yīng)量將繼續(xù)萎縮20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ6903178908年北京市場新增供應(yīng)面積并不會增加很多，而大量的需求給期房供給巨大壓力。北京已經(jīng)連續(xù)三年住宅新開工面積負(fù)增長。05年住宅新開工面積減少101，06年新開工面積減少57，07年前11個月新開工面積減少96。2004年，國家出臺政策深入開展土地市場治理整頓，明確規(guī)定2004年8月31日后，仍以歷史遺留問題協(xié)議出讓土地的要從嚴(yán)查處，受國家對土地宏觀調(diào)控政策影響，新開工面積增速跌至最低點。北京去年土地供應(yīng)總量達(dá)1471公頃同比增40北京市市土地整理儲備中心發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年，本市土地交易市場全年土地供應(yīng)總量達(dá)到1471公頃，比去年增長40以上。其中供應(yīng)住宅用地87宗，土地面積1339公頃。據(jù)了解，兩限房用地去年完成供應(yīng)面積473萬平方米，其中提前完成了今年兩限房供應(yīng)指標(biāo)中的112萬平方米。2007年土地交易成交一覽表（來源北京土地儲備中心）城八區(qū)城郊區(qū)20072008年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789區(qū)域地塊個數(shù)區(qū)域地