1張店寫字樓市場研究報告一、宏觀環(huán)境（一）國內(nèi)經(jīng)濟形勢2008年，成為本輪經(jīng)濟增長周期的轉(zhuǎn)折之年，國民經(jīng)濟增長由上升趨勢轉(zhuǎn)為下降趨勢。從一季度開始經(jīng)濟增速逐季放慢的態(tài)勢十分明顯，但全年經(jīng)濟增長率仍將達(dá)到10左右。（二）全國房地產(chǎn)市場形勢房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟整體下行的背景下，也將走向一個相對較長的調(diào)整期，市場觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金緊張。2008年110月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額23918億元，同比增長246；商品房新開工面積79億平米，同比增長73；商品房竣工面積31億億平米，,同比增長91；商品房銷售面積45億平米，同比下降165；商品房銷售均價3993元/平米，同比增長18。（三）國家宏觀政策針對房地產(chǎn)的政策1、10月22日發(fā)布救市“四項新政”2、11月26日央行調(diào)整利率和存款準(zhǔn)備金率（四）淄博市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資總量增加2008年上半年，全市共計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4368億元，同比增長2086。其中商品住宅投資2985億元，同比增長1467；辦公樓投資111億元，同比增長5417；商業(yè)營業(yè)用房投資253億元，同比下降1215。2、商品房建設(shè)規(guī)模減少，經(jīng)濟適用房市場供應(yīng)量增加2008年上半年全市商品房施工面積114780萬，同比下降020。其中商品住宅施工面積94641萬，同比下降100；經(jīng)濟適用住房施工面積25292萬，同比增長5735；商業(yè)營業(yè)用房施工面積11214萬，同比下降743；辦公樓施工面積4003萬，同比下降1341。3、市場銷售穩(wěn)步增長，辦公物業(yè)市場銷售份額增加上半年全市商品房實際銷售面積11038萬，同比增長2136。其中商品住宅10307萬，同比增長2556；辦公樓078萬，同比增長30；商業(yè)營業(yè)用房550萬，同比下降3020。4、房地產(chǎn)市場供需矛盾仍然存在截止今年上半年我市待售商品房面積為53737萬，而我市上半年商品房銷售面積為14076，其中商品房預(yù)售面積8806萬、商品房現(xiàn)售面積527萬。就我市上半年的銷售情況結(jié)合往年的銷售情況來分析，待售商品房難以在短時間內(nèi)消化，供需矛盾仍然存在。（四）小結(jié)1、受美國“次貸”危機的影響，中國的經(jīng)濟發(fā)展已由穩(wěn)步增長期步入調(diào)整期，預(yù)計2009年經(jīng)濟層面的負(fù)面影響會進一步加劇。2、受國內(nèi)經(jīng)濟調(diào)整的影響，房地產(chǎn)市場也已經(jīng)進入了調(diào)整階段，房產(chǎn)市場的價格下調(diào)已愈演愈烈，預(yù)測后期市場仍將面臨繼續(xù)下探的可能。3、政府10月27日的政府救市“四項新政”所反映出的全國房產(chǎn)市場形勢我們分析得出（1）房地產(chǎn)市場已面臨較大的市場壓力，必須通過政府的政策介入來及時穩(wěn)定市場；（2）政府的“救市”行為并不只是單純的救房地產(chǎn)市場，而是通過拉動房地產(chǎn)的市場銷售帶動國民經(jīng)濟，因此，政府之所以“救市”并不是因為房地產(chǎn)市場的價格低，而是不得已的政策行為；（3）從當(dāng)前市場狀況來看，政府的“救市”行為在市場上的反映效果并不明顯，從“新政”頒布后兩個月的市場反映情況來看，并沒能對房地產(chǎn)的需求市場帶來很大的拉動效應(yīng)，反而是經(jīng)濟的下滑造成了更多的“觀望”消費者。（4）在當(dāng)前的市場經(jīng)濟背景下，“觀望”心態(tài)的消費理念主要劃分為兩派一者認(rèn)為價格會持續(xù)走低，現(xiàn)在買房無異于賠錢；二者因為經(jīng)濟滑坡下，對個人收入影響較大，購房后的銀行還貸等行為受阻，3導(dǎo)致了購房行為的停滯。4、央行連續(xù)下調(diào)存、貸款利率及存款準(zhǔn)備金率的現(xiàn)象說明，國家的貨幣政策已由年初的“從緊”逐步向“寬松”過渡，預(yù)測2009年，貨幣政策的基調(diào)以“寬松”為主。5、由房地產(chǎn)市場的投資額增加及施工面積的減少，我們可以得出2008年淄博市房產(chǎn)市場的土地投資比例上升，開發(fā)商對銷售壓力的預(yù)期導(dǎo)致了建設(shè)面積的減少。6、未來幾年內(nèi)，儲備土地的開發(fā)，淄博房地產(chǎn)的市場后期供應(yīng)量比較大（更應(yīng)注意增幅高達(dá)54的辦公物業(yè)）。7、短期內(nèi)存量現(xiàn)房的市場銷售壓力較大，市場的供需矛盾嚴(yán)重。二、市場分析（一）辦公物業(yè)銷售市場分析1、張店辦公物業(yè)銷售樓盤分布圖2、辦公物業(yè)匯總表項目名稱位置規(guī)模（）開盤時間總套數(shù)（套）開盤價格（元/）當(dāng)前價格（元/）月銷量（套）銷售率4世紀(jì)商務(wù)中心柳泉路聯(lián)通路15萬08年1月12535004100870金茂大廈世紀(jì)路共青團路18萬08年7月292330034001830龍御大廈世紀(jì)路華光路368萬08年10月634000410010玉龍大廈世紀(jì)路華光路5萬06年9月450360042001695匯美大廈世紀(jì)路新村路12萬07年5月853100/28100合計1318萬3、個案分析世紀(jì)商務(wù)中心（1）項目概況世紀(jì)商務(wù)中心位于柳泉路以東，聯(lián)通路以北，由山東大德華瑞置業(yè)有限公司開發(fā)。項目占地680487平方米，總建筑面積15萬平方米。為12層商鋪，37層寫字間的綜合樓項目。實景照片（2）產(chǎn)品分析規(guī)劃數(shù)據(jù)12層為商鋪，37層為寫字間，共有寫字間125套。面積范圍3080平方米。主力面積7780平方米。5戶型展示（3）銷售分析銷售價格單價區(qū)間38004200元/平方米；均價4100元/平方米總價區(qū)間11萬33萬銷售速度該項目2008年1月開盤，截止到現(xiàn)在銷售率70。（4）配套分析水、電、暖氣、寬帶；精裝大堂；2部電梯；60個地下停車位。（5）目標(biāo)群體分析主要群體張店及高新區(qū)自用辦公客戶。次群體投資客，僅1套。（6）項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢位置優(yōu)勢靠近高新區(qū)行政中心，政府規(guī)劃利好因素較多。交通優(yōu)勢緊鄰交通主干道柳泉路。現(xiàn)房優(yōu)勢即買即用。開發(fā)商優(yōu)勢大德華瑞公司的品牌優(yōu)勢。配套設(shè)施該項目具備小型辦公所需的會議室、多功能廳等辦公配套設(shè)施，能更好得滿足用戶商務(wù)需求。產(chǎn)品優(yōu)勢戶型方正，面積合適，可以自由組合。項目劣勢大部分公寓為東西朝向。6項目僅有7層，對需求高形象的辦公群體吸引力度較低，形象度相對較差。規(guī)劃停車位較少，不能滿足停車需求。（7）項目評價該項目純辦公的規(guī)劃布局利于消費者接受；通過分析該項目成交客戶我們可以看出，購買該辦公物業(yè)的消費者主要以自用為主；該項目在短短10個月時間達(dá)到70的市場銷售率，銷售房源88套，客觀分析，銷售業(yè)績較好。通過與現(xiàn)場銷售經(jīng)理及客戶的溝通，我們得出該項目實現(xiàn)較好市場銷售的原因A產(chǎn)品原因3080平米的戶型定位受消費者接受度較高。由此我們可以得出消費者接受的辦公總價區(qū)間為11萬33萬。B純辦公物業(yè)，具備良好的社會形象。C現(xiàn)房（高標(biāo)準(zhǔn)配裝修），“買得放心，而且可以即買即用”“物業(yè)管理做的不錯，我們具體都咨詢過了”D位置因素金茂大廈（1）項目概況金茂大廈位于世紀(jì)路與共青團路交匯處，由山東金鼎智達(dá)集團有限公司開發(fā)。項目總占地3萬平方米，項目定位為“成長型企業(yè)專屬商務(wù)領(lǐng)地”。于2009年12月份交房。7實景照片（2）產(chǎn)品分析規(guī)劃數(shù)據(jù)12層為商業(yè)，46層為辦公，共有寫字間292套。面積范圍4090平方米。主力面積5060平方米，約占總量的60。產(chǎn)品展示（3）銷售分析銷售價格單價區(qū)間32803650元/平方米；總價區(qū)間13萬32萬促銷政策A、B座（沿共青團路）35層優(yōu)惠2000元/套，6層3000元/套；C座（沿世紀(jì)路）優(yōu)惠3000元/套。銷售速度該項目2008年7月19日開盤，目前銷售率在30。（4）配套分析水、電、暖氣、寬帶；挑高74米精裝大堂；6部電梯；300個停車位；36層各設(shè)公共會議室一個，頂層設(shè)200平方米多功能商務(wù)會議廳一個。8（5）成交客戶分析以自用群體為主小團購型客戶，小型房地產(chǎn)公司等。選擇原因價格為主導(dǎo)因素，其次是對金鼎智達(dá)公司品牌的認(rèn)可。少量投資型客戶選擇原因價格，可以獲得穩(wěn)定的租賃收益。（6）項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢交通優(yōu)勢臨共青團路，靠近世紀(jì)路，交通條件十分便利。價格優(yōu)勢當(dāng)前張店辦公物業(yè)中較低的市場銷售價格吸引客戶的關(guān)注。開發(fā)商優(yōu)勢金鼎智達(dá)公司的品牌優(yōu)勢。配套設(shè)施該項目具備小型辦公所需的會議室、多功能廳等辦公配套設(shè)施，具備一定的形象需求。景觀優(yōu)勢項目北面為金石麗城小區(qū)水景園林。項目劣勢目前片區(qū)商務(wù)氛圍和商務(wù)形象較差項目周邊商務(wù)配套相對缺乏項目僅有6層，對需求高形象的辦公群體吸引力度較低，形象度相對較差（7）項目評價通過分析該項目成交客戶我們可以看出，購買該辦公物業(yè)的消費者主要以自用為主；該項目4個月時間市場銷售率為30，銷售房源88套，月均銷售22套，銷售成績很好。該項目剩余房源量約204套，存量較大，后期面臨較長的市場消化周期。該項目實現(xiàn)目前銷售進度的原因分析A價格因素較低的市場單價調(diào)動了消費者的購買行為。B產(chǎn)品原因合理的戶型布局，4090平米的戶型定位受消費者接受度較高。由此我們可以得出消費者接受的辦公總價區(qū)間為13萬32萬。純辦公物業(yè)，具備良好的社會形象。C形象度相對較好（純辦公的市場形象）。D開發(fā)商品牌效應(yīng)吸引大客戶的進駐，短期內(nèi)提高了銷售進度；例房地產(chǎn)評9估公司等大客戶的進駐。（二）商務(wù)公寓市場分析1、樓盤分布圖2、樓盤匯總表項目名稱位置規(guī)模（）開盤時間總套數(shù)（套）開盤價格（元/）當(dāng)前價格（元/）月銷量（套）銷售率財富廣場中心路共青團路56萬06年11月600380043001980金昌大廈中心路共青團路28萬08年12月24238003800/8華都名城中心路共青團路63萬05年7月80033004100/9510威通國際中心路商場路55萬09年元旦目前推出94套初步定起價3460無/華夏國際柳泉路商場路67萬08年6月72040004000/20國貿(mào)SOHU柳泉路中潤大道2萬08年1月44237004200/35合計289萬3、個案分析鑫盛財富廣場（1）項目概況鑫盛財富廣場位于金晶大道和共青團路交匯處東南，是集商業(yè)、商務(wù)和商住于一體的大型高檔綜合性物業(yè)，總建筑面積約64萬平米，其中地上部分約54萬平米，規(guī)劃為一座5層的裙樓和兩座高達(dá)27層的塔樓；裙樓建筑面積約18萬平米，規(guī)劃為商場；塔樓建筑面積約36萬平米，規(guī)劃為商務(wù)公寓；地下約1萬平米，其中地下一層約4840平米用作商場，地下二層約4837平米用作停車場。裙樓部分業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨、超市、美食廣場、書城等，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)集合體定位；項目塔樓部分定位為市中心純中小戶型公寓，面向單身、年輕家庭、商旅客人、小型辦公等，宜于商業(yè)辦公、居住公寓或投資。11實景照片（2）產(chǎn)品分析面積區(qū)間40110平米精裝修公寓，主力戶型4070平米的中小戶型。暢銷戶型42、55、65平米戶型及110平米戶型。戶型展12（3）銷售分析項目于2006年6月積累客戶，11月份正式開始。主要面向投資型客戶，銷售率在80項目營銷過程剖析第一步小戶型公寓，主推時間10個月；階段銷售率40；推廣主題SOHO第二步辦公，主推時間10個月，階段銷售率15；推廣主題形象第三步酒店返租主推時間3個月，階段銷售率20；推廣主題高回報在各階段中，均穿插辦公產(chǎn)品的推廣工作。銷售價格開盤均價3800元/，現(xiàn)銷售價格4300元/。價格區(qū)間（4）配套分析辦公（電梯間）大堂設(shè)置水、電、暖、燃?xì)?、寬帶、電視、電話配套設(shè)施一應(yīng)俱全房間內(nèi)設(shè)獨立衛(wèi)生間空中花園5層為商務(wù)會所區(qū)西側(cè)觀景平臺（5）成交客戶分析前期推廣中以自用型客戶為主，后期以投資型客戶為主（與項目各階段推廣主題有關(guān)）（6）項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢位置優(yōu)勢該項目所在地為淄博的第一商圈，商業(yè)氛圍濃厚；開發(fā)商優(yōu)勢鑫盛房產(chǎn)的品牌優(yōu)勢；配套設(shè)施5層商務(wù)會所區(qū)、空中花園即為住戶提供了方便又提升了項目的形象；功能優(yōu)勢該項目是集商業(yè)、商務(wù)和商住于一體的多功能高檔城市綜合體。項目劣勢該項目建筑密度過大，比較擁擠；項目價格相對較高。13（7）項目評價項目體量大，銷售周期長，市場銷售壓力大（從其不斷變換推廣主題可以看到）；項目運作較成功（從其目前的市場形象及銷售率可以看到）前期市場定位把握較準(zhǔn)（市場銷售率，產(chǎn)品的客戶接受度）市場對SOHO概念認(rèn)可度較差（策劃總監(jiān)訪談）；啟示未能充分展示SOHO的概念特征，未能使概念深入人心；結(jié)論商務(wù)公寓嚴(yán)格分析可以作為辦公的一種變體，因銷售壓力、土地性質(zhì)等原因開發(fā)商變換項目特征以公寓形式推出，從該項目的市場銷售來看，取得了一定的成功。國貿(mào)SOHU（1）項目概況國貿(mào)SOHU位于淄博高新區(qū)柳泉路與中潤大道交匯處，是國貿(mào)大廈期工程，本項目為兩座十八層的高層，14層為商業(yè)，518層為商務(wù)公寓。實景照片（2）產(chǎn)品分析規(guī)劃數(shù)據(jù)14層為商業(yè)，518層為商務(wù)公寓，共有商務(wù)公寓442套。面積范圍3080平方米主力面積4050平方米戶型展示14（3）銷售分析銷售價格單價區(qū)間38004600元/平方米；總價區(qū)間13萬32萬銷售速度該項目2008年1月5日開盤，截止到目前銷售率35。（4）配套分析水、電、暖氣、寬帶；獨立衛(wèi)生間與廚房。（5）成交客戶分析一是國貿(mào)大廈購房客戶，二是在國貿(mào)租房客戶，選擇原因項目形象、位置。少量投資型客戶（6）項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢緊鄰交通主干道柳泉路與中潤大道，交通方便；國貿(mào)一期的良好帶動；項目良好的形象；景觀優(yōu)勢項目北面緊鄰火炬公園。項目劣勢宣傳推廣力度小，未良好形象表達(dá)出來；產(chǎn)品搭配不合理；辦公配套設(shè)施較少。15（7）綜合評價項目體量大，銷售周期長，市場銷售壓力大；項目前期市場銷售狀況較好（國貿(mào)大廈沉淀客戶），但后期遇到較大的銷售阻力（未能進行有效的形象包裝宣傳、當(dāng)前市場大環(huán)境影響）；概念營銷未能深入人心（SOHO品牌，工作室公寓概念未能做深入展示）；結(jié)論該項目前期規(guī)劃為住宅，后通過市場分析定位，改為小戶型產(chǎn)品對外推出，應(yīng)該說符合了市場的需求特征，但后期推廣不利，造成目前滯銷的局面。啟示側(cè)重于商務(wù)辦公的公寓產(chǎn)品需要較強力度的形象宣傳，只有以此為支撐，才能讓消費者信任項目的市場形象，才會選擇在此辦公/居住/投資，才會實現(xiàn)項目的順利銷售。金昌大廈（1）項目概況該項目位于共青團路與中心路交叉口向北50米，位置優(yōu)越，由淄博金昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目占地面積4160平方米，該項目為一座12層小高層，定位為“酒店式公寓”，于2010年5月份交房。資料照片（2）產(chǎn)品分析規(guī)劃數(shù)據(jù)13為商鋪，48層為商務(wù)寫字樓，912層為酒店式公寓，共16有公寓242套。面積范圍413112074平方米。主力面積4364平方米，約占總量的90戶型展示（3）銷售分析銷售價格單價區(qū)間34414331元/平方；朝向差/層差南北朝向差400元/平方，46層層差，80元/平方，712層層差，40元/平方；總價區(qū)間14萬52萬促銷政策開盤前定房，享受97折優(yōu)惠，一次性付款、購買兩套及以上者可在97折優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受99折優(yōu)惠。銷售速度該項目12月初開盤，目前接受開盤前預(yù)定，四層被團購，預(yù)定率在15左右。銷售方式912層酒店招商，采用售后返租形式，其它樓層自然銷售。（4）配套分析三層設(shè)便利店、商務(wù)中心；水、電、寬帶。（5）成交客戶分析以投資客為主；選擇原因地段優(yōu)越、流動人口多，便于出租。項目目前價位較低。（6）項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢位置優(yōu)勢該項目所在地為淄博的第一商圈，同時也是商務(wù)核心區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚；17價格優(yōu)勢項目以相對較低的價格入市；配套優(yōu)勢項目周邊酒店、超市、大型賣場、專賣店、銀行等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。項目劣勢淄博飯店對該項目東面的公寓視野有一定影響；大部分公寓為東西朝向；開發(fā)規(guī)模較小,形不成規(guī)?；?yīng)；周邊無綠色景觀。（7）綜合評價該項目定位為公寓，實際銷售產(chǎn)品為辦公功能，從其產(chǎn)品改變策略來看，源于純辦公的市場銷售壓力較大；項目開盤時機從目前來看不理想，目前雖然實現(xiàn)了部分銷售（其中，有大客戶的支撐），但是以長時間的客戶積累為前提。判斷該項目后期同樣存在較大的市場銷售壓力；從項目的市場銷售價格（3800元/平方米）來看，其市場姿態(tài)較低，定位低于同區(qū)域的財富廣場，基本類同于尾盤期的華都名城項目，從側(cè)面證明其市場信心不足；從產(chǎn)品構(gòu)成來看，依然以中小戶型為主，大戶型產(chǎn)品所占比例很低，說明開發(fā)商判斷市場對大戶型的認(rèn)可度較差；結(jié)論該項目給我們的啟示市場對辦公的熱度正呈逐漸降低的態(tài)勢；單套的辦公面積不宜過大。（四）辦公物業(yè)租賃市場分析1、張店辦公物業(yè)租賃型樓盤分布圖182、張店辦公物業(yè)租賃型樓盤匯總表項目名稱位置配套情況產(chǎn)品情況租賃價格租賃率備注鉆石大廈柳泉路共青團路暖氣、獨立衛(wèi)生間391200910元/天90大客戶的入住提升了項目的檔次榮寶齋柳泉路共青團路暖氣、獨立廚、衛(wèi)12026007元/天75大戶型占75。宏程名座柳泉路人民路中央空調(diào)601500607元/天A座80、B座65企業(yè)混雜，以中小企業(yè)居多中房大廈柳泉路華光路暖氣、獨立廚、衛(wèi)60200055元/天70租客以小企業(yè)為主，未出租面積在160以上國貿(mào)大廈柳泉路中潤大道中央空調(diào)451501012元/天95地標(biāo)性建筑，配套設(shè)施好，出租率高晨報大廈柳泉路中潤大道中央空調(diào)4011010元/天接近100出租率高，租客多19為有實力的企業(yè)新時代商務(wù)中心柳泉路政通路暖氣6012005元/天75租客以中小企業(yè)為主，租金較低圣亞大廈柳泉路聯(lián)通路暖氣708007元/天80租客以保險、律師等服務(wù)型企業(yè)為主中房時代大廈西六路共青團路自帶衛(wèi)生間、暖氣6015006元/天70租客以做網(wǎng)絡(luò)科技的小公司為主3、個案分析鉆石商務(wù)大廈（1）項目簡介該項目位于柳泉路與共青團西路交匯處，與淄博人民公園隔街相望，大廈總建筑面積478萬平方米，地上22層，地下2層，于05年投入使用。實景照片（2）配套分析精裝大堂；高速電梯、精裝電梯間；底層無商業(yè)；水、電、暖氣、寬帶；地下停車場。（3）產(chǎn)品情況面積從39120，帶獨立衛(wèi)生間。（4）租賃情況20太平人壽、建設(shè)銀行等大客戶的入住提升了項目的檔次，加之項目良好的形象，整體出租率在90以上。（5）綜合評價該項目的市場形象度較高，吸引了大批客戶的入駐（由其高租金、高出租率我們可以看出此結(jié)果）太平人壽、建設(shè)銀行等大客戶入駐該項目，一方面提高了該項目的出租率，另一方面提升了項目的檔次，吸引了其他客戶的進駐。項目租金約10元/天，如果按十二年收回投資，其市場銷售價格為4320元/平方米；如果按十五年收回投資，其市場銷售價格為5400元/平方米。結(jié)論較高的市場形象度是運營高檔辦公的前提條件。榮寶齋（1）項目簡介該案位于淄博第一商圈以西，東接人民公園，總建筑面積45萬平方米。該案以“地段決定價值”為市場導(dǎo)入點，定位為高檔地標(biāo)式建筑，于06年投入使用。實景照片（2）配套分析本案最初定位為住宅項目，其水、電、煤、暖、寬帶、電視配套齊全；621層為轉(zhuǎn)換層，設(shè)立會所；地下2層為停車場。（3）產(chǎn)品情況面積120260，主力戶型180220平米，約占總體量的75。（4）租賃情況租客行業(yè)分散，以外地駐淄辦事處居多，出租率在60（開發(fā)商自留物業(yè)的出租率）。備注由于前期市場銷售受阻，開發(fā)公司將剩余房源全部做裝修，獲取租金收益。（5）綜合評價該項目為住宅改辦公形式，因此，辦公使用成本相對較低（采取住宅的使用成本）。由其市場租賃價格、租售率我們可以看到，從辦公形象比較，該項目明顯低于“鉆石大廈”，因此，將其定位為中檔辦公租賃物業(yè)。項目目前租金約07元/天，如果按十二年收回投資，其市場銷售價格為3024元/平方米；如果按十五年收回投資，其市場銷售價格為3780元/平方米。結(jié)論住宅式辦公市場接受度較差，其不具備高檔辦公的市場形象度。國貿(mào)大廈（1）項目簡介國貿(mào)大廈位于高新區(qū)行政中心南鄰，由山東大德華瑞置業(yè)有限公司開發(fā)，是北部高新區(qū)乃至淄博市的標(biāo)志性純商務(wù)寫字樓，各項配置也比較高端，具有極大的市場影響力。（2）配套分析精裝大堂；水、電、寬帶、中央空調(diào)；監(jiān)控；地下1層為停車場。（3）產(chǎn)品情況面積70150，戶型可以自由組隔，方便了客戶的使用。（4）租賃情況租客以通信、貿(mào)易、金融等等具有較強實力的大客戶為主，入住率極高，在95以上。22（5）綜合評價國貿(mào)大廈是北部高新區(qū)乃至淄博市的標(biāo)志性純商務(wù)寫字樓，各項配置也比較高端，出租率極高。租金在1012元/平米天，是市場中出租收益較高的項目之一，如果按十二年收回投資，其市場價值在4752元/平方米；如果按十五年收回投資，其市場價值在5940元/平方米。中房時代大廈（1）項目簡介中房時代大廈是中房集團淄博市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司收購整修項目，位于共青團西路，東鄰西六路。項目總建筑面積16萬平方米，12層為商鋪，37層寫字間組成。（2）配套分析水、電、暖氣、寬帶；帶獨立衛(wèi)生間；閉路監(jiān)控；地上停車位100個。（3）產(chǎn)品情況面積60150，共有寫字間110套。（4）租賃情況租客主要以網(wǎng)絡(luò)科技、計算機科技、廣告?zhèn)髅降刃袠I(yè)為主，出租率在70。（5）綜合評價該項目前期形象度較差（一度成為張店爛尾樓），后期中房接手后，首先從其形象做起，先走裝修的路子。該項目主要的營銷手段為采取讓購房客戶“以租金頂房款”的試住方式，從目前銷售及運營情況來看，市場接受度較好。項目目前租金約06元/天，如果按十二年收回投資，其市場銷售價格為2592元/平方米；如果按十五年收回投資，其市場銷售價格為3240元/平方米。結(jié)論辦公必須以形象為前提。中房的運作模式給我們的啟示是特殊的項目必須采用特殊的銷售措施；該項目的辦公購房群體以自用客戶為主。（四）潛在辦公物業(yè)分析231、樓盤分布圖2、潛在辦公物業(yè)統(tǒng)計表項目名稱潛在供應(yīng)量推出時間位置備注威通國際24萬09年5月中心路新村西路該項目迫于銷售壓力未將辦公部分推出華夏國際32萬09年3月柳泉路美食街該項目迫于銷售壓力未全部推出華瑞項目3萬未定世紀(jì)路世紀(jì)路目前場地平整工作已完成恒基花園項目18萬09年3月世紀(jì)路商場路已基本具備現(xiàn)房優(yōu)勢新空間大廈4萬未定柳泉路當(dāng)前為爛尾樓華南大廈5萬未定魯泰大道柳泉路當(dāng)前為爛尾樓潘成大廈4萬未定柳泉路聯(lián)通路黃金國際商務(wù)樓2萬未定華光路世紀(jì)路華僑城商務(wù)樓2萬未定世紀(jì)路中潤大道24合計274萬2、統(tǒng)計分析（1）潛在供應(yīng)量274萬平方米，潛在體量較大；（2）從區(qū)域分布來看，后期市場供應(yīng)以柳泉路和世紀(jì)路為主；（3）從推出時間來看，近期推出市場可能性最大的為華夏國際（當(dāng)前未推出單位）、威通國際（未推出辦公部分）、恒基項目（因壓力未推出）、華瑞項目等。（五）市場分析總結(jié)1、辦公銷售市場的結(jié)論（1）從在售辦公物業(yè)的區(qū)域分布來看，以柳泉路、世紀(jì)路為主；（2）張店銷售市場的在售純辦公物業(yè)總量相對較小，僅有647萬平方米的辦公推向市場。（3）市場易接受的辦公面積區(qū)間為40100平方米，單套的接受總價區(qū)間為1540萬，比較易于接受的辦公單價區(qū)間為35004200之間；（4）當(dāng)前銷售市場中辦公物業(yè)的購買群體以自用型群體為主，少量投資群體（投資群體以測算項目投資收益后才會選擇購買投資物業(yè)）以金茂大廈為例說明根據(jù)同區(qū)域辦公物業(yè)的租賃價格，（不考慮租金的時間上漲價值）06元租金，投資客戶收回投資的年限約為16年；07元租金，投資客戶收回投資的年限約為14年；（5）辦公物業(yè)的月均銷售量為16套（含低價傾銷、大客戶成交等因素），銷售周期尚可；若剃掉該類因素影響，則銷售周期尚需重新定位；（6）辦公物業(yè)銷售必須以形象提升為前提，只有高形象的支撐，才能得到消費者認(rèn)可，順利實現(xiàn)銷售。2、商務(wù)公寓在售市場的結(jié)論（1）一方面，從前期財富廣場、國貿(mào)SOHO的市場銷售來看，改變項目原有的規(guī)劃特征，變?yōu)樾粜彤a(chǎn)品推出市場，能取得一定的市場成果；但另一方面，該類項目的成功也必須以大量的宣傳推廣為支撐，以高形象市場姿態(tài)吸引消費者關(guān)注，否則后期必然面臨較大的市場銷售壓力（國貿(mào)SOHO目前的滯銷）；再者，從金昌大廈近期的市場反應(yīng)看，沿該條路線走的話實現(xiàn)的可能性越來越?。?5（2）從市場供給量來看，當(dāng)前市場供給存量為164萬平方米，市場供給量較大；（3）該類項目同樣面臨較長的市場銷售周期影響，市場銷