呼和浩特金帝國際項目可行性研究報告二OO三年五月目錄前言第一章市場研究第二章項目研究第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議第四章財務(wù)分析第五章結(jié)論【前言】受上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司和上海聯(lián)洋置業(yè)有限公司的委托，本公司對委托方在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯康墓ぷ鲝?月15日開始展開，至4月10日結(jié)束?？尚行匝芯康馁Y料來源有公開的政府報告和統(tǒng)計資料、對政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項目資料、具有代表性的開發(fā)商的調(diào)研資料和委托方提供的呼和浩特市金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃文本等。本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實事求是，對委托方負(fù)責(zé)的原則，編制出本可行性研究報告。第一章市場研究1、內(nèi)蒙古自治區(qū)概況內(nèi)蒙古自治區(qū)成立于1947年5月1日，是我國最早的民族自治區(qū)。內(nèi)蒙古疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8個省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾4200公里。全區(qū)總面積1183萬平方公里，占全國總面積的123，居各省市區(qū)第3位。全區(qū)轄8個盟、4個市、101個旗、縣（市、區(qū)），1553個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1396個行政村。其中區(qū)轄市呼和浩特市為自治區(qū)首府。內(nèi)蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地區(qū)。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境內(nèi)河流和湖泊星羅棋布，數(shù)以千計。自治區(qū)耕地面積531萬公頃，人均024公頃，居全國首位。森林總面積14066萬公頃，居全國第二位；森林覆蓋率達(dá)138，高于全國平均水平。同時，內(nèi)蒙古還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源。內(nèi)蒙古是以蒙古族實行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達(dá)斡爾、鄂溫克、鄂倫春等49個民族。內(nèi)蒙古的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機(jī)械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門類比較齊全的工業(yè)體系，其中冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵、機(jī)械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、電力、森工、食品等是內(nèi)蒙古工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。內(nèi)蒙古自治區(qū)2000年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為第一產(chǎn)業(yè)占25，第二產(chǎn)業(yè)40，第三產(chǎn)業(yè)占35。2、呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析21產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析呼和浩特為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，蒙語意為“青色的城”，故有“青城”之稱，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內(nèi)，是塞外歷史文化名城。明代定名“綏遠(yuǎn)”，1954年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市（簡稱呼市）。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個開發(fā)區(qū)。全市總面積17224平方公里，其中市區(qū)面積2054平方公里?？?cè)丝?08萬人，其中市區(qū)人口105萬人。呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機(jī)械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等20多個行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系。“仕奇”、“伊利”等是呼市重點扶持和發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。呼和浩特是中國西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近30對貨車、11對客車直達(dá)或過呼市。呼和浩特至烏蘭巴托的國際列車與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達(dá)地區(qū)以及東歐各國相連，是最佳陸路運(yùn)輸線之一。呼市白塔機(jī)場已開通48條國內(nèi)航線，并開通蒙古國、俄羅斯方向的國際航線，是北京機(jī)場的備降機(jī)場。呼市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度6，1月份最冷，平均氣溫13；7月份最熱，平均氣溫22。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。“九五”期間，呼市的經(jīng)濟(jì)和社會、文化等方面得到了長足的發(fā)展。2000年的全市GDP從1995年的96億元增長到了179億元，年平均增長率達(dá)到了113。三個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從“八五”時期的184423393調(diào)整到“九五”時期的140438422。其中，非國有經(jīng)濟(jì)的比重上升，帶動了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。非國有經(jīng)濟(jì)的投資、工業(yè)增加值和社會消費品零售總額比例由1995年的131、27、544上升到2000年的285、508、782?！熬盼濉逼陂g，以水、電、氣和交通通訊為重點的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，一些長期制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的“瓶頸”得到緩解。“十五”期間，呼市的總體發(fā)展思路是以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財政收入水平，推進(jìn)以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達(dá)小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，積極實施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)在活力，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放，積極參與國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)競爭與合作，堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)。表1上海市、內(nèi)蒙古自治區(qū)和呼和浩特市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比年度2000指標(biāo)項目上海市內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）455115140017915其中第一產(chǎn)業(yè)816535225第二產(chǎn)業(yè)21869552785第三產(chǎn)業(yè)22826496756人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元346059086財政收入（億元）1141615562045固定資產(chǎn)投資總額（億元186117430016713城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）1171851205582城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬M2）1476869654336住宅開發(fā)投資（億元）413152882不詳經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積呼市制訂的“十五”發(fā)展具體目標(biāo)是GDP年均增長12，到2005年按2000年價格水平計算達(dá)到318億元；財政收入年均增長10，到2005年達(dá)到33億元；城市居民人均可支配收入年均增長8，達(dá)到8200元；農(nóng)民人均純收入增長7，達(dá)到3560元；人口自然增長率控制在9以內(nèi)；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5以內(nèi)。具體地，在房地產(chǎn)方面，呼市的“十五”主要目標(biāo)是，大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。堅持住宅建設(shè)與新區(qū)開發(fā)、舊城改造有機(jī)結(jié)合。加快住房商品化進(jìn)程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級市場。22“十五”期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析根據(jù)呼市的規(guī)劃，“十五”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補(bǔ)的城市網(wǎng)絡(luò)群。其中，中心城要控制密度、增強(qiáng)功能、優(yōu)化環(huán)境。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，呼市的城區(qū)道路將要開辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計劃在2005年，市區(qū)日供水能力到達(dá)52萬噸，自來水普及率達(dá)到100。通過天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴(kuò)大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。計劃到2005年，城市氣化率達(dá)到80，集中供熱面積達(dá)到1800萬平方米。此外，在“十五”期間，呼市將按照注重精品、突出特色，高標(biāo)準(zhǔn)制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，做好城市整體設(shè)計工作。23人口分布及流動狀況分析呼市總?cè)丝?08萬人，其中市區(qū)人口105萬人。玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強(qiáng)，人口流動性較小。新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個區(qū)人口流動的主要力量，也為這兩個區(qū)的房地產(chǎn)市場提供了大量客源。24居民收入水平及住房消費比例分析2000年，呼和浩特人均可支配收入558190元，扣除價格上漲因素，比1999年增長了487，人均消費性支出461291元，扣除價格上漲因素，同比增長了733，國有企業(yè)職工人均收入791057元，同比增長1305，人均食品支出162252元，占消費性支出的3517。呼和浩特市人均居住面積1199平方米，同比增長96；其中8015的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占77。2000年，呼市居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到1，人均投資購房和建房支出86804元，比上一年增長14倍，占消費支出的1882。表2上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費情況對比年度2000對比指標(biāo)上海市呼和浩特市人均可支配收入（元）11718558190人均消費性支出（元）46129116225235其中食品支出（元，所占比例）住房消費（元，所占比例）8680419人均居住面積（平方米）1141199住宅成套率（）748015表3呼和浩特市部分職位的年平均收入單位元/年職位/職稱較高水平中等水平較低水平企業(yè)黨群機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人3780068704236企業(yè)高級管理人員3080088704838企業(yè)中層管理人員207632813954621企業(yè)一般管理人員13376256873732高級工程技術(shù)人員2815287964448中級工程技術(shù)人員1662162493791初級工程技術(shù)人員14010532753509土建施工工人1152163123697機(jī)修工658353954729博士生18000碩士生13200本科生9600大專生4800圖12000年呼市居民每100元消費支出中的用途比例25城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析呼市原先為郊區(qū)包圍。1999年，呼市市政府對城區(qū)行政轄區(qū)范圍作了重新劃分，設(shè)立了新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、塞罕區(qū)，取消了城郊概念，形成了以中心城區(qū)為中心，各區(qū)各自向外延伸拓展的發(fā)展格局。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內(nèi)城市建設(shè)和住宅發(fā)展并不平衡。呼市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和呼市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此呼市向北基本沒有發(fā)展余地。玉泉區(qū)和回民區(qū)位于呼市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類似上?！跋轮唤恰钡木幼「拍睢Ｊ姓笤谌陜?nèi)完成舊房的拆遷任務(wù)，在此過程中，已經(jīng)引入了部分外地的開發(fā)商。這一地區(qū)市場大，但樓市的價格偏低，是一個每年60萬平方米的低檔位市場。呼市東西向是一條長軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機(jī)場和中心城區(qū)之間的如意開發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設(shè)正在形成一個高潮。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建成或者正在建設(shè)，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。特別是原呼市市委、市府用地分別以近7000萬和3000多萬元的價格拍賣后，市政府的辦公樓遷往如意開發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道東風(fēng)路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)起到了推波助瀾的作用。東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。然而，呼市唯一的機(jī)場呼和浩特白塔機(jī)場限制了呼市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。同時，由于該地區(qū)普遍為當(dāng)?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價已有較大幅度的上升。但也有大量開發(fā)商以67萬元的價格囤積了待開發(fā)土地。如麗苑小區(qū)就有30萬平方米的規(guī)劃量在今后3年開發(fā)。呼市南區(qū)地勢平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒有發(fā)展的阻隔。與之緊緊相鄰的是呼市的大學(xué)區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對較佳。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個重要部分。由于昭烏達(dá)路沒有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動，因此地價相對較低，無論開發(fā)區(qū)報出的地價，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價，一般每畝在6萬元左右，甚至以下。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué)府花園等。目前，南區(qū)的主干道昭烏達(dá)路的建設(shè)已基本完成了地下管線的敷設(shè)，延伸工程預(yù)計在2001年的7月底全面竣工。二環(huán)路工程在今年6月將首先開始南段的動拆遷工作，預(yù)計在2年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。在金橋開發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有38路公交車通行，交通相當(dāng)便捷。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。26金橋開發(fā)區(qū)的情況金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是呼和浩特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個有機(jī)整體。該開發(fā)區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)東南城郊結(jié)合部，規(guī)劃總面積406平方公里，轄3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的11個行政村，歸呼和浩特市賽罕區(qū)管轄。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉儲區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資60億元。3、呼和浩特市房地產(chǎn)市場綜述31土地市場供應(yīng)量及供應(yīng)方式呼和浩特市人民政府于2000年12月26日頒布了關(guān)于壟斷土地一級市場實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定。其主要目的是授權(quán)呼市土地經(jīng)營公司，對城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級市場進(jìn)行壟斷，實行“五統(tǒng)一”，同時，開放土地二級市場，通過市場運(yùn)作，盤活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè)1公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。根據(jù)了解，呼市對商品住宅用地供應(yīng)量沒有明確和單獨的控制計劃，僅在商品房開發(fā)年度計劃中體現(xiàn)。32新建商品房市場供應(yīng)量、消化量和存量情況根據(jù)呼市房地局提供的信息，1999年以前，呼市每年下達(dá)的商品房銷售面積在20至30萬平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達(dá)到100萬平方米，2000年的商品房出售面積為80萬平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項目）。2000年，呼市下達(dá)的商品房建設(shè)計劃為200萬平方米（含舊城改造項目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于呼市統(tǒng)計體系有待完善，故無法提供。自2001年起的3年內(nèi)，呼市房管部門每年將下達(dá)商品房建設(shè)計劃100萬平方米，并作為控制指標(biāo)，一般不予突破。此計劃不包含每年舊城改造項目中新建的住宅，呼市4個區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達(dá)60萬平方米。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實物動遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實力一般不強(qiáng)，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補(bǔ)購買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。由于統(tǒng)計體系不健全，對呼市近年新建商品房存量說法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是15。一般的購買對象是由各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（集團(tuán)消費）和個人，近年個人購買的比例開始上升，但集團(tuán)消費的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20至30左右。33呼市近三年房產(chǎn)成交價格及房型特點分析呼市近年的住宅銷售價格平均在1400元/M2，其中市中心區(qū)均價在18001900元/M2，個別超過2000元/M2。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格在1150元/M2。2000年房價較上一年度上升了23。銷售的主力房型為80100平方米的兩房。超過100平方米的三房，主要的購買對象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。34新建商品房市場區(qū)域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。熱點區(qū)域東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價在1300元/平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價在1750元/平方米左右。次熱點區(qū)域東南部，目前呼市東南部尚未成為房產(chǎn)開發(fā)的真正熱點地區(qū)，但“東苑”60萬平方米的開發(fā)量足以引起呼市房產(chǎn)市場的關(guān)注，預(yù)計在35年后會有一個地位的提升。35房地產(chǎn)市場有關(guān)政策分析內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會于2001年2月12日發(fā)布了內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例。該條例根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有L設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有100萬元以上的注冊資本和4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。L自治區(qū)以外一、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并必須到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。注建設(shè)部規(guī)定僅一級企業(yè)可在全國范圍內(nèi)自由開發(fā)房地產(chǎn)。L房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊，在項目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送有關(guān)部門備案。L土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金20以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（但動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外）。L竣工驗收時，政府有關(guān)部門組織的綜合驗收包括拆遷安置方案的落實情況。L預(yù)售房的購買人在交房后90天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。銀行項目貸款和按揭貸款政策由于呼市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。銀行向開發(fā)商發(fā)放的項目專項貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競爭這一盤子相當(dāng)激烈。職工公積金由呼市的住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。呼市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計不全的局面。建設(shè)周期呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年10月中旬左右到第二年4月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。預(yù)售許可雖然在預(yù)售管理上，自治區(qū)服從國務(wù)院和建設(shè)部的有關(guān)預(yù)售條件的規(guī)定，但實際執(zhí)行較松。另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會有銷售量。交付許可呼市沒有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過長，開發(fā)商壓力過大。呼市招商引資的優(yōu)惠政策1、內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠（1）經(jīng)營10年以上，市外投資在100萬元以上（含100萬元）且占中投資25以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起，3年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后，2年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。2、在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15的稅率征收企業(yè)所得稅。3、市外投資者在呼和浩特新辦的內(nèi)聯(lián)項目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、增容費和7000平方米以下的人防結(jié)建費。4、市場微觀狀況分析41區(qū)位競爭對象研究與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。N物業(yè)單價、總價及房屋面積A房型樓層房型面積實際單價總價1F二室二廳971914501409262F二室二廳971916001555043F二室二廳971917161667784F二室二廳971916601613355F二室二廳971915501506456F躍層130411850241259小計616361016446B房型樓層房型面積實際單價總價1F三室二廳1187814501722312F三室二廳1187816001900483F三室二廳1187817162038264F三室二廳1187816601971755F三室二廳1187815501841096F躍層14321850264920小計73711212309C房型樓層房型面積實際單價總價1F二室二廳1042214501511192F二室二廳1042216001667523F二室二廳1042217161788424F二室二廳1042216601730055F二室二廳1042215501615416F躍層139941850258889小計661041090148D房型樓層房型面積實際單價總價1F三室二廳122514501776252F三室二廳122516001960003F三室二廳122517162102104F三室二廳122516602033505F三室二廳122515501898756F躍層18041850333740小計79291310800E房型樓層房型面積實際單價總價1F四室二廳1618514502346832F四室二廳1618516002589603F四室二廳1618517162777354F四室二廳1618516602686715F四室二廳1618515502508686F躍層218151850403578小計102741694493銷售總額6324196銷售面積383480平均價格1649N建筑類型多層住宅房型結(jié)構(gòu)及比例房型一房二房三房四房躍層合計比例0389309135167100N交付狀態(tài)一期2001年10月交房，二期將于7月份開盤。N物業(yè)管理物業(yè)管理由開發(fā)商進(jìn)行管理，管理費用為035元/平方米月N配套設(shè)施200米范圍內(nèi)東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場。500米范圍內(nèi)郊區(qū)醫(yī)院。1000米范圍內(nèi)內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。N地段位置位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達(dá)路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于呼市的南端，開發(fā)商獲得的地價也在6萬元左右。42板塊競爭對象研究在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。N地理位置位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。N物業(yè)規(guī)?？偨ㄖ娣e50多萬方左右，其中一期30萬方，二期22萬方。N物業(yè)類型一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。N銷售價格一期平均價格1300元/平方米左右，二期初步定價為2200元/平方米左右N主力房型一期以80100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100130大戶型為主。N環(huán)境規(guī)劃一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團(tuán)綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。N交房時間一期為現(xiàn)房。N銷售情況一期所剩不多，只剩12萬余量。一期的銷售速度在每年3萬平方米左右，是呼市銷售較好的項目。二期尚未開盤。N消費者外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。N發(fā)展態(tài)勢目前麗苑正準(zhǔn)備第二期工程的規(guī)劃設(shè)計，價格將會有較大幅度的提升。43其它競爭對象研究（1）學(xué)府花園N地理位置位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。N物業(yè)規(guī)?？偨ㄖ娣e10萬方，其中一期3萬方。N物業(yè)類型純多層小區(qū)N銷售價格表價區(qū)間13101580元/平方米平均價格1400元/平方米左右折扣一次性付款95折，貸款98折。N主力房型本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70100元/平方米。N環(huán)境規(guī)劃環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。N交房時間一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開盤，2001年年底交房。N銷售情況一期去化率達(dá)85以上，僅余幾套面積較大的房型。N消費者院校教師、個體戶、工薪階層（以小房型為主）（2）芳汀花園N地理位置位于東風(fēng)路展覽館對面，屬于新城區(qū)。N物業(yè)規(guī)?？偨ㄖ娣e15多萬方左右。N物業(yè)類型純多層小區(qū)。N銷售價格表價區(qū)間為16502200元/平方米一次性付款96折，其余協(xié)商。N主力房型不詳，但房型種類比較齊全。N環(huán)境規(guī)劃沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。N交房時間現(xiàn)房。N銷售情況一期銷售率約75。N消費者機(jī)關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個體戶等。（3）伯爵花園N地理位置位于機(jī)場路和郊區(qū)果木園交界處。N物業(yè)規(guī)模占地86畝，一期共45套別墅。N物業(yè)類型獨立式二層別墅。N銷售價格一口價2180元/平方米N主力房型共有七種房型，房型面積為168、180、228、280、276、300平方米不等。N交房時間一期現(xiàn)房，二期年底交房。N銷售情況一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期。N消費者有車族、企業(yè)老總等處于呼市消費金字塔上層的人。44目標(biāo)市場定位和特征441區(qū)域選擇首選呼市東北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤；其次選擇高校附近的文教區(qū)；本項目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。442年齡層次由于呼市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出510歲，呼市潛在購房年齡集中在3555歲的中老年人。443收入能力及支付能力呼市平均物業(yè)總價在813萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在25萬以上，月付承受能力1000元左右。444現(xiàn)居住區(qū)域現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。445職業(yè)特征消費者可分為三個層次，具體如下第一層次為大學(xué)講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對象的消費能力受到一定的局限，一般可接受的房價在1400元或1500元以下；第二層次是機(jī)關(guān)干部，但這批對象主要傾向高檔盤，有相當(dāng)一部分將消費轉(zhuǎn)移到北京；第三層次個體戶，私營業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個體業(yè)主等。第二章項目選址1、項目特征分析11地理位置位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達(dá)路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路、北依世紀(jì)一路。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠(yuǎn)?？芍^接近繁華，鬧中取靜、遠(yuǎn)離污染。在規(guī)劃上，這里過去是郊區(qū)，現(xiàn)在是塞罕區(qū)，將來是金橋開發(fā)區(qū)的行政中心。在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。12交通狀況作為住宅項目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達(dá)路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過昭烏達(dá)路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢。目前本案周邊的公交線路有34路和38路與市中心相連。13商業(yè)氣氛金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進(jìn)行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動中心、私營經(jīng)濟(jì)城以及地區(qū)級商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂等多方面的需要。但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實現(xiàn)周期無法預(yù)見。2、項目SWOT分析21優(yōu)勢分析本區(qū)域目前最主要的競爭板塊為以如意開發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢板塊的關(guān)鍵。經(jīng)統(tǒng)計分析，針對東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢（1）地理位置優(yōu)勢本項目依靠金橋開發(fā)區(qū)。南面就是塞罕區(qū)和開發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護(hù)自身形象的有關(guān)動作。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市目前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會形成自市中心沿昭烏達(dá)路向南所遇到的第一城市景觀，也是呼市向南擴(kuò)張計劃的標(biāo)志性建筑物。但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。地理上的優(yōu)勢需要通過一定時期的提升才能顯現(xiàn)。（2）成本優(yōu)勢本項目在土地成本上有一定優(yōu)勢。呼市如意開發(fā)區(qū)的地價已從每畝6萬左右上升到目前的20萬多萬。以低的土地成本開發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運(yùn)用上海商品住宅的開發(fā)經(jīng)驗，在競爭中取得有利地位。（3）政策優(yōu)勢呼市結(jié)合黨中央和國務(wù)院西部大開發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開發(fā)的政策。在此基礎(chǔ)上，塞罕區(qū)政府為金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的3年內(nèi)，免所得稅。（4）交通地段優(yōu)勢樓盤北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有38路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。昭烏達(dá)路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡(luò)，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。（5）人文概念優(yōu)勢與內(nèi)蒙古自治區(qū)首府的大學(xué)區(qū)僅一路之隔。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒有老城區(qū)“下只角”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開發(fā)區(qū)，更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無法比擬的。高科技園區(qū)帶來新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費群。這些都為營造高尚社區(qū)概念奠定了基礎(chǔ)，（6）開發(fā)商實力優(yōu)勢開發(fā)商來自上海，在激烈的市場競爭中取得了豐富的經(jīng)驗。以此來應(yīng)對呼市尚不成熟的住宅消費市場，應(yīng)被視為游刃有余。況且，塞罕區(qū)以低地價吸引上海開發(fā)商，本來就是看中這一點。22劣勢分析客觀上，目前本地區(qū)項目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面（1）本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位昭烏達(dá)路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個未知數(shù)。二環(huán)路的建設(shè)需要政府的資金投入。（2）地段接受度遠(yuǎn)不及東部開發(fā)區(qū)的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會在短期內(nèi)成為樓盤的抗性。（3）競爭激烈在板塊競爭上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點，不少消費對象以如意開發(fā)區(qū)附近的樓盤為首選對象。在區(qū)位競爭上，東苑首期近7萬平方米，整個30萬平方米的規(guī)劃建設(shè)量大部分還沒有開工興建。這一樓盤的動態(tài)會對本案有重大影響。在價格競爭上，由于呼市居民收入有限，對價格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價格對抗高品質(zhì)將市場置于惡性競爭狀態(tài)。（4）消費能力低下，價格上揚(yáng)空間有限畢竟呼市居民的消費能力僅為上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一個吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心。呼市也沒有十分可靠的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏原動力，購房的主要對象還是機(jī)關(guān)（包括自治區(qū)政府機(jī)關(guān)）、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)主等，大多數(shù)企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過市場改善自己的居住質(zhì)量，許多只能依靠舊城改造解決問題，而舊城改造基本又是一個封閉的市場，不向外部的商品房開放。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。20萬平方米左右的樓盤，會對市場形成很大的沖擊，也會給自身帶來包袱。（5）供大于求東苑就是一個很好的例證。東苑的實際銷售不盡如意，去化速度也很慢。（6）市場分化，后勁不足呼市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。呼市經(jīng)濟(jì)無支柱，而且人均面積大，造成呼市居民住房消費難以形成如上海一般的熱點。23機(jī)會點分析（1）普遍的低品質(zhì)市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃自然競爭的狀態(tài)給先進(jìn)營銷理念和手段提供了足夠的空間（3）大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來概念炒作機(jī)會（4）市政府東進(jìn)南延帶來的地段發(fā)展機(jī)會（5）刺激消費的政策出臺，帶來市場機(jī)會呼市的房地產(chǎn)市場是一個不確定的市場。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時，以何種方式出臺，會給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數(shù)。24風(fēng)險分析（1）供求關(guān)系風(fēng)險呼市明年住房供大于求已成定局，而且目前內(nèi)蒙存在許多不理性的投資。僅以包頭為例就有兩個外地開發(fā)商各投資了50萬平方米的住宅項目。（2）盤量風(fēng)險20萬平方米的社區(qū)，已占呼市一年開工建設(shè)量的五分之一，操作不當(dāng)，極易形成一個死盤。（3）價格風(fēng)險以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r格推盤，將在價格因素上存在風(fēng)險。（4）易地操作風(fēng)險本項目在異地操作，人生地不熟，當(dāng)?shù)卣膱?zhí)法能力、行政能力、辦事習(xí)慣對外地開發(fā)商是一個不確定因素。（5）物業(yè)接受度風(fēng)險呼市目前有大量的多層樓盤，競爭激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。人們對小高層和高層，以及多高層結(jié)合的社區(qū)的接納，可能會有一個過程，需要策劃一定的營銷手段和推廣方案。（6）政策帶來的市場風(fēng)險住宅消費對象的主體對西部經(jīng)濟(jì)狀況的依賴程度較高，國有企業(yè)改革的成效對樓盤的去化存在不確定因素。25結(jié)論（1）本案地價低，為后期操作帶來很大的空間。（2）由于本地區(qū)規(guī)劃好，3至5年后地段溫度將上升。（3）無論是區(qū)位競爭、板塊競爭，還是價格競爭，都十分激烈。（4）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)落后，價格大幅度上揚(yáng)的機(jī)遇小于上海。（5）樓盤盤量過大，易形成較大風(fēng)險。第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議1項目定位11規(guī)劃建筑及各功能面積比例由于當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況，如小區(qū)內(nèi)住宅仍以多層為主，將使整個項目陷入周圍近100萬平方米的多層、低檔次住宅的包圍之中，無法在較高層次上形成突破，競爭仍在低層次上展開，項目兇多吉少。為此，建議本項目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當(dāng)?shù)亻g距比例規(guī)定為115），提高層數(shù)后，將會使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來想象空間。提高層數(shù)后，呼市沿昭烏達(dá)路向南一直延伸到金橋開發(fā)區(qū)，本項目的小高層建筑將成為首要識別標(biāo)志物。加之建筑風(fēng)格和立面的變化，本項目將成為呼市景觀上的亮點?？紤]到風(fēng)險因素，應(yīng)適當(dāng)保留多層建筑。多層和小高層的建筑面積比例建議各占50，總面積在10萬平方米左右，不宜過大。戶型比建議面積（平米）戶型及比例合計二房三房四房復(fù)式平層錯層平層錯層80以下809010109010015153010011055101101201010120130751213014031013140150551501601601805518020055200以上合計30202015510100說明1、目前呼市市場去化較好的房型面積在80100平方米和130140平方米兩個區(qū)間內(nèi)；二房的市場需求度略高于三房。本建議基本與市場需求相吻合。2、考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房，3、呼市市場上錯層房型較少，所以，可以考慮一些錯層房型，4、為了考慮部分消費者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在10左右。13規(guī)劃建筑設(shè)計建議呼市目前尚處于低水平開發(fā)態(tài)勢，本項目不做則已，要做則必然營造樓市領(lǐng)袖概念和形象。在規(guī)劃建筑設(shè)計上首先要一反目前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進(jìn)的規(guī)劃理念。要做到以下幾點（1）總體規(guī)劃上要回避“四菜一湯”的大中庭圍合規(guī)劃，以多個互相區(qū)別有相互聯(lián)系的組團(tuán)為主題進(jìn)行設(shè)計，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀帶，盡量滿足均好性原則。（2）以點、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營式規(guī)劃，營造活潑的社區(qū)建筑布局。（3）由于呼市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境除非引入自然河道。14價格建議（1）分期銷售價格模式預(yù)計A、平均單價多層1800元/平方米；小高層2200元/平方米。B、主力總價多層1420萬/套小高層1825萬/套（2）分期價格建議采用“低開高走平收”的價格模式A、一期開盤期間多層均價1650元/平方米，小高層2000元/平方米；B、一期強(qiáng)銷期間多層均價17501850元/平方米，小高層21002200元/平方米；C、一期持續(xù)期間多層均價1650元/平方米，小高層2000元/平方米；D、一期清盤期間多層均價1600元/平方米，小高層1950元/平方米；E、二期開盤期多層均價1750元/平方米，小高層2200元/平方米；F、二期強(qiáng)銷期間多層均價1850元/平方米，小高層23002400元/平方米；G、二期持續(xù)期間多層均價1800元/平方米，小高層2200元/平方米；H、二期清盤期間多層均價1750元/平方米，小高層2100元/平方米；（3）分期銷售進(jìn)度建議A、總銷售周期45年；B、第一年實現(xiàn)預(yù)售3萬方；第二年實現(xiàn)預(yù)、銷售4萬方；第三年實現(xiàn)預(yù)、銷售5萬方；第四年實現(xiàn)預(yù)、銷售5萬方，第五年完成其余銷售任務(wù)。15物業(yè)品質(zhì)建議（1）建筑風(fēng)格及外立面建議呼市的市容景觀相對落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹?。為此，新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡潔。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡潔的曲線，力爭有所變化。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。多層住宅建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長成后可與三、四層樓的陽臺齊平。屆時綠色植物與暖色調(diào)的樓房交相輝映，亦成諧趣。建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。在色調(diào)上與社區(qū)的綠化環(huán)境產(chǎn)生較大的反差，避免在造境方面容易給人過分幽深、冷僻的感覺；同時，通過這樣明麗的色彩表現(xiàn)，反映項目的特色。屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。與建筑的主色調(diào)形成一定的對比。屋脊的色彩應(yīng)當(dāng)與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺。外立面力求簡潔。可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的面磚可以采用中性色。立面裝飾上適當(dāng)采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。小高層住宅建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。在色調(diào)上與社區(qū)的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧靜、高雅的氛圍；同時，通過這樣淡雅的色彩表現(xiàn)，反映項目特色。屋頂建議同上。外立面可以適當(dāng)做一些修飾，避免過于單調(diào)?？梢员３秩问降娘L(fēng)格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍(lán)色）作為中和，形成一定的對比，同時在建筑語匯上也與多層建筑相互對應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。（2）環(huán)境景觀設(shè)計建議由于氣候限制，小區(qū)內(nèi)的綠化樹種主要以草坪、灌木和喬木為代表。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹種。但因穿天楊樹冠高大，成長后易阻擋陽光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于呼市四季溫差變化很大，適應(yīng)呼市氣候的四季常綠型草需要進(jìn)一步向園林專家咨詢。如能在小區(qū)的綠化上實現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當(dāng)?shù)厮蓸淠欠N灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對樓盤銷售巨大的推進(jìn)作用。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對近期“內(nèi)蒙古是沙塵暴發(fā)源地”的尷尬論斷，提出“塞外江南”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏?。小區(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當(dāng)配以休閑運(yùn)動場地。應(yīng)在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設(shè)，在工程進(jìn)行的23年內(nèi)，使綠化有所成形，在開盤時即可出轟動效應(yīng)。（3）附屬設(shè)施及會所建議煤氣根據(jù)有關(guān)資料，2000年呼市市居民人均煤炭消費量為14395公斤，比上年下降了2834，而液化石油氣人均消耗量1117公斤，增長了1833。管道煤氣人均消耗4481立方米，比上年增長2777。由此可見，呼市居民目前燃料消費主要還是靠煤炭，主要是老城區(qū)中居民主要以煤炭為燃料。2000年1月，國家計委委托中國國際工程咨詢公司對呼和浩特天然氣需求量調(diào)研報告和呼和浩特市天然氣輸配工程項目預(yù)可行研究報告進(jìn)行了評估。2000年10月，呼市政府批準(zhǔn)呼市天然氣輸配工程立項。該項目的供氣范圍是呼市城區(qū)、金川開發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴(kuò)建管網(wǎng)96公里，新建天然氣儲配站1座，調(diào)壓站20座，專用調(diào)壓箱2800個，天然氣汽車加氣站4座，總投資4億元。2001年開工，3年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。2005年計劃市區(qū)用戶22萬戶，市內(nèi)所有的賓館、飯店和醫(yī)院、學(xué)校等公共福利設(shè)施全部用上天然氣。開發(fā)區(qū)北側(cè)的東西向干道師大南路上已敷設(shè)有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內(nèi)的人工煤氣已通氣。此外，昭烏達(dá)路煤氣管道也已敷設(shè)完畢。因