中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241目錄一、項目概況2二、市場分析4三、項目分析13四、項目建設周期、資金籌措與運用20五、投資估算及財務效益分析21六、結論24七、附件25中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241一、項目概況1、公司簡介上海博大投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“博大公司”）是以浙江煙草為主要發(fā)起人而設立的一家投資控股型有限責任公司。主要投資業(yè)務包括金融證券、信息傳媒、旅游度假、房地產(chǎn)開多個產(chǎn)業(yè)領域。博大公司參股的中關村證券是具有全國性影響的綜合類券商。博大公司與人民日報社合作的國際金融報是國內唯一一份完全市場化運作的中文財經(jīng)類日報，其內容報道高端權威，在業(yè)內享有較高的聲譽和廣泛的影響力。2003年在國內旅游產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的市場背景下，博大公司與浙江省湖州市南潯區(qū)簽署合作協(xié)議書，對南潯古鎮(zhèn)旅游進行整體系統(tǒng)的保護性利用，致力于打造國內著名國際知名的精品旅游目的地。在博大公司的整合運作下，南潯古鎮(zhèn)旅游呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭，旅游收入保持了年均50以上的增長。南潯國際旅游度假社區(qū)之度假別墅項目系南潯國際旅游度假社區(qū)的組成部分，是建設精品旅游目的地的重要內容。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432412、項目概述21項目名稱南潯國際度假社區(qū)之度假別墅項目（暫定名，以下簡稱“本項目”）22建設地點及周邊環(huán)境度假別墅用地位于浙江省湖州市南潯區(qū)南潯鎮(zhèn)潯南村CD31號E地塊；土地編號200656號，用地性質為商業(yè)（40年）和住宅用地（70年）。地塊北起年豐路，南至南潯國際度假酒店，東至甲午塘水域，西至嘉業(yè)南路，與嘉業(yè)路西側建設中的南潯區(qū)行政中心相鄰。23建設內容本項目規(guī)劃用地面積為192426平方米，規(guī)劃總建筑面積110650平方米，規(guī)劃容積率0566。產(chǎn)品業(yè)態(tài)以獨棟別墅為主，輔以部分聯(lián)體別墅及小高層公寓。24基地現(xiàn)狀基地現(xiàn)狀為農田、果園及大面積自然水域，植被豐富、水質清澈，自然環(huán)境及生態(tài)風貌俱佳。25開發(fā)經(jīng)營期本項目開發(fā)經(jīng)營期約為25年。26資金籌措本項目建設總投資估算為41，680萬元，根據(jù)資金情況及本項目市場預測，項目所需建設資金由項目法人自籌、部分銀行貸款以及部分預售款組成。27經(jīng)濟效益分析中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241經(jīng)測算，本項目總投資41，680萬元，稅前利潤總額18，680萬元，凈利潤為14，010萬元，銷售凈利率3361，財務內部收益率85，項目最大累計投資現(xiàn)金流量出現(xiàn)在2007年第四季度，累計投入達19，853萬元，投資回收期2年。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241二、市場分析1、湖州概況湖州市為浙江省轄地級市，地處浙江省北部，東鄰上海，南接杭州，西依天目山，北瀕太湖，與無錫、蘇州隔湖相望，是環(huán)太湖地區(qū)唯一因湖而得名的城市。湖州是一座具有2300多年歷史的江南古城，解放后，所先后設浙江第一專區(qū)、嘉興專區(qū)和嘉興地區(qū)，1983年撤嘉興地區(qū)，建湖州、嘉興兩個省轄市。湖州市現(xiàn)轄德清、長興、安吉三縣和吳興、南潯二區(qū)。總人口25758萬，其中男性13036萬人，女性12722萬人；非農人口7781萬人；總面積5818平方公里；城市化水平達到484，中心城市建成區(qū)65平方公里。湖州有較好的區(qū)位條件。距杭州75公里、上海160公里、南京220公里。南北走向的104國道、杭寧高速公路、宣杭鐵路和東西走向的318國道、被譽為“東方小萊茵河”的長湖申航道、即將完工的申蘇浙皖高速公路貫穿湖州全境。新長鐵路和即將修建的湖乍鐵路使湖州分別與隴海、滬杭兩大鐵路干線連通。湖州還擁有全國一流的內河鐵路、公路、水運中轉港。湖州是以上海浦東開發(fā)開放為龍頭的長江三角洲地區(qū)“先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的14個重點城市之一。改革開放以來，經(jīng)濟社會發(fā)展取得了顯著的成績。全市國有、城鄉(xiāng)集體企業(yè)改制任務已基本完成。產(chǎn)業(yè)結構從原來的傳統(tǒng)絲綢、建材業(yè)為主，形成了以新型紡織、新型建材、醫(yī)藥化工、特色機電四大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為支柱、電子信息和環(huán)保產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的格局，先進制造業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達到50。全市年成交額超億元的市場有37家，擁有全國最大的童裝市場中國織里商城和全省最大的實木地板和膠合板集散中心南潯建材市場。2006年全市生產(chǎn)總值為76089億元，增長139，其中第一產(chǎn)業(yè)絕對值6512億元，可比價增長速度44；第二產(chǎn)業(yè)絕對值43531億元，可比價增長速度167；第三產(chǎn)業(yè)絕對中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241值26046億元，可比價增長速度123。按戶籍人口計算，人均GDP為29522元，折合3703美元。2、南潯概況21南潯簡介南潯區(qū)是2003年1月經(jīng)國務院批準新建立的湖州市轄區(qū)，下轄9個鎮(zhèn)和1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總人口514萬人，區(qū)域面積716平方公里。南潯城區(qū)人口約17萬。南潯區(qū)位于長三角腹地，東界江蘇省吳江市，南連桐鄉(xiāng)市、德清縣，西接吳興區(qū)，北瀕太湖，區(qū)位優(yōu)勢獨特，是湖州市接軌上海的前沿陣地。318國道和湖鹽公路貫通全境，京杭運河和長湖申航道穿境而過，距離上海、蘇州、杭州等大城市均為100公里左右。區(qū)域內，正在建設申蘇浙皖高速公路、申嘉湖高速公路及規(guī)劃建設湖州至嘉興乍浦鐵路。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324122城市人口概況2005年末戶籍人口514萬人；非農人口1149萬人，比上年增加06萬人。隨著南潯區(qū)經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，進入南潯區(qū)的流動人口規(guī)模不斷擴大，目前南潯區(qū)的外來流動人口達10萬人左右。23城市經(jīng)濟發(fā)展概況南潯產(chǎn)業(yè)特色鮮明，經(jīng)濟條件優(yōu)越，2006年財政總收入1143億元。南潯工業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，已形成電子信息業(yè)、面料服裝業(yè)、木制品業(yè)和機電制造業(yè)四個特色鮮明的產(chǎn)業(yè)群，擁有建材市場和棉紡市場兩個全國性專業(yè)市場。南潯有木地板企業(yè)近1800家，其中實木地板企業(yè)近400家，木地板產(chǎn)銷量占全國60以上，被國家林業(yè)部命名為“中國木地板之都”。南潯有電梯廠及配套企業(yè)40余家，是全國電梯生產(chǎn)最集中的地方。南潯以古鎮(zhèn)為依托的旅游業(yè)發(fā)展迅速，2006年接待旅游人次突破200萬，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432413、南潯房地產(chǎn)市場分析31整體市場分析南潯原為鄉(xiāng)鎮(zhèn)級行政建制，2003成為湖州市轄區(qū)，升級為區(qū)縣級行政建制。劃區(qū)后，南潯經(jīng)濟社會各個方面均出現(xiàn)了高速增長的態(tài)勢，伴隨南潯城市升級與擴區(qū)的進程，城市功能擴展與城區(qū)人口快速集聚引發(fā)了旺盛的住宅產(chǎn)品消費需求。以住宅為主要產(chǎn)品類型的房地產(chǎn)業(yè)在南潯快速起步，20052006年間，南潯先后有5個住宅項目投入市場并以較高（80以上）的銷售率快速實現(xiàn)產(chǎn)品去化，開發(fā)總面積達267萬平方米。20042006南潯區(qū)主要開發(fā)項目概況一覽表項目名稱開盤時間產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）銷售均價（元）銷售比例開發(fā)商信息世紀名流（2006）多層公寓45,000350090南潯本地開發(fā)商世紀名苑（2006）多層公寓25,000350090南方通信集團，主營通信電纜的南潯本地企業(yè)。世嘉沁園（2005）聯(lián)排別墅獨幢別墅14,00045006500僅余一幢有港資背景的南潯本地開發(fā)商。南方時代廣場（2006）多層公寓45,0003300360080南方通信集團，主營通信電纜的南潯本地企業(yè)。潯溪秀城（2004）多層公寓聯(lián)排別墅138,000公寓3300別墅5000三期在售美欣達集團，主營服裝面料業(yè)務的湖州本地企業(yè)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241在南潯城市功能升級的區(qū)域背景下，住宅市場出現(xiàn)了上述供需兩旺的局面，但從開發(fā)總量與產(chǎn)品品質方面看，目前南潯區(qū)房地產(chǎn)整體市場仍處于起步階段，其表現(xiàn)主要在如下方面一、新建房地產(chǎn)總開發(fā)量相對有限。根據(jù)上文對南潯區(qū)20042006年度住宅開發(fā)項目的統(tǒng)計兩年間新開發(fā)住宅項目總量僅267萬方。而相鄰的江蘇省昆山市2006年商品住宅銷售高達30156萬平方米，吳江市2005年商品房銷售面積9506萬平方米。在湖州市管轄縣市中，德清縣2006年實現(xiàn)商品住宅銷售面積486萬平方米，長興縣2006年實現(xiàn)商品住宅銷售面積6253萬平方米，安吉縣2006年實現(xiàn)商品住宅銷售面積1983萬平方米。大部分縣市遠高于當前南潯區(qū)的住宅房產(chǎn)開發(fā)總量指標。二、以滿足基本住宅需求為目標普通公寓在住宅開發(fā)總量中占有較大比例。例如本區(qū)公認的較高品質樓盤僅有“潯溪秀城”一案，但就該案而言，無論從總體規(guī)劃、建筑形態(tài)、空間設計、景觀環(huán)境等各方面均有較大的提升空間。、尚無較大規(guī)模的品質化樓盤開發(fā)。根據(jù)20042006南潯區(qū)主要開發(fā)項目概況一覽表顯示，除“潯溪秀城”外，其它絕大多數(shù)項目均為不足5萬平方米的小型住宅項目，規(guī)模優(yōu)勢極其限。以上所述的三個方面與長三角的相鄰同級城市如吳江、桐鄉(xiāng)等房地產(chǎn)市場發(fā)展水平相距甚遠，開發(fā)量、開發(fā)層次、開發(fā)規(guī)模均有極大的發(fā)展空間。根據(jù)上述分析，報告認為當前南潯區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀與南潯區(qū)較強的經(jīng)濟實力、消費能力及南潯當前的城市能級極不匹配。供需狀況方面，針對南潯大量存在的各類企業(yè)主、中產(chǎn)階級及其它高收入人群的品質化、高端化、個性化住宅產(chǎn)品，屬于市場需求較為明顯和明顯缺乏有效供應的市場空白點。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241供應分析從市場供給情況來看，南潯房地產(chǎn)發(fā)展具有以下特點一、開發(fā)商以本地企業(yè)為主，缺少開發(fā)能力較強并在房地產(chǎn)市場具有較高知名度的優(yōu)秀開發(fā)商介入。大型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的缺位，造成南潯房地產(chǎn)項目開發(fā)的總體規(guī)模偏小，產(chǎn)品檔次較低，開發(fā)水平相對落后，高端產(chǎn)品供應不足的現(xiàn)狀。二、市場供應的產(chǎn)品以普通公寓為主，別墅類項目供應極為有限。極少數(shù)別墅項目進入市場后，短期內即被市場迅速消化，目前已基本實現(xiàn)清盤。上述項目的快速去化反應了南潯別墅市場需求強勁但供應嚴重不足的現(xiàn)狀，根據(jù)對南潯土地供應狀況的調查分析，除本項目外，35年內南潯不會有規(guī)模型的別墅項目進入市場。三、房產(chǎn)項目銷售普遍較好，銷售速度快，房價遞增幅度快且有較大的增長空間。除別墅項目之外，普通公寓式住宅產(chǎn)品在南潯市場也體現(xiàn)了強勁的需求，住宅項目的銷售周期通常在產(chǎn)品正式公開銷售后半年周期內基本完成。在持續(xù)旺銷的市場背景下，南潯區(qū)近年住宅房價也出現(xiàn)顯著遞增，據(jù)抽樣調查，本區(qū)潯溪秀城項目2005年僅為28003000元人民幣/M2，2007年則遞增為3500元人民幣/M2，增長了16，房價的顯著抬升側面反應了市場供應的有限。目前南潯區(qū)在售樓盤供應總量約為267萬方，均為住宅產(chǎn)品，以多層住宅為主，有少量聯(lián)體別墅及獨棟別墅，且已大部分消化完畢，目前市場供應量及存量極為有限。根據(jù)對區(qū)內土地市場供應狀況調查分析，今后23年內，南潯全區(qū)除目前本案有樓盤供應量以外，無其他地塊供應，這一現(xiàn)狀勢必使上文所述土地供應相對不足的現(xiàn)狀在較長周期內保持不變。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241需求分析南潯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。除市場剛性需求外，以下幾方面的因素，使南潯房地產(chǎn)發(fā)展更具活力。一、經(jīng)濟發(fā)達，市場需求旺盛。湖州、南潯處于長三角地理中心位置，經(jīng)濟發(fā)達、市場活躍，居民經(jīng)商與投資觀念強烈，外來人口和消費集中，民間資金積累雄厚，居民購買力強。在全國房地產(chǎn)市場發(fā)展水平日益進步、住宅開發(fā)品質不斷提升的宏觀背景下，隨著經(jīng)濟條件的改善，南潯住宅消費體需求十分旺盛，消費者對居住面積的期望不斷增長，對住房品質的要求也越來越高。由于本地缺乏理想的產(chǎn)品供應，居民住房消費需求無法在當?shù)氐玫接辛ο霈F(xiàn)相當比例的消費外流現(xiàn)象，較多富裕階層在上海、杭州和湖州等地購房置業(yè)。二、城區(qū)級別提升與行政中心建設的輻射帶動。南潯經(jīng)濟繁榮、商業(yè)發(fā)達，是傳統(tǒng)上的區(qū)域消費中心，其商業(yè)消費及其它城市功能輻射區(qū)域除下轄城鎮(zhèn)外，還包括江蘇吳江的七都、八都、震澤等發(fā)達城鎮(zhèn)，輻射區(qū)域人口逾百萬，區(qū)內工商企業(yè)眾多，經(jīng)濟發(fā)達，消費能力強。2003年1月，南潯由鎮(zhèn)建制升格為區(qū)級建制后，南潯的中心地位得到空前的鞏固和加強。以非常有代表性的酒店業(yè)發(fā)展為例，南潯新區(qū)建立后，由于中心地位的進一步確立和加強，市場需求空前放大，酒店業(yè)投資進入快速發(fā)展黃金期，且經(jīng)營情況普遍較好。三、旅游發(fā)展創(chuàng)造的潛在需求。南潯旅游業(yè)被地方政府列為重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，政府已提出對接大上海，建設上海后花園，把南潯打造成為精品旅游目的地的發(fā)展計劃。幾年來，南潯古鎮(zhèn)旅游區(qū)經(jīng)過系統(tǒng)的修復整治和宣傳推廣，已形成較高的產(chǎn)品品質和知名度，旅游經(jīng)濟發(fā)展迅猛。南潯作為度假目的地正日益在全國范圍引起廣泛的重視和關注，游客中作為優(yōu)質客源的散客和境外游客比重逐年大幅上升。伴隨各類觀光游客的快速增長，南潯旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出顯著的升級發(fā)展趨勢，休閑旅游、度假旅游、體驗旅游等新興旅游消費模式在南潯得到有力的發(fā)展，餐飲、住宿、交通、娛樂、購物、住宿等各類需求消費正在迅速發(fā)展當中，對項目未來發(fā)展形成有力的支撐。根據(jù)南潯國際度假社區(qū)的開發(fā)規(guī)劃預測，在大量國際化旅游配套設施相繼投入市場之后，南潯高端旅游度假產(chǎn)業(yè)將獲得進一步的跨躍式增長，其中度假旅游的增長將對度假類別墅產(chǎn)品提供顯著的市場支撐。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432412006年南潯古鎮(zhèn)景區(qū)按地域劃分客源結構圖四、不斷增加的人口導入。2003年1月，湖州市撤消城區(qū)、南潯區(qū)、菱湖區(qū)三個區(qū)委、區(qū)管委會，設立吳興區(qū)、南潯區(qū)兩個市轄區(qū)。南潯區(qū)區(qū)委、區(qū)政府駐南潯鎮(zhèn)，轄南潯、雙林、練市、善璉、舊館、菱湖、和孚、千金、石淙9個鎮(zhèn)和南潯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。根據(jù)中國城市開發(fā)建設的一般規(guī)律，隨著南潯市轄區(qū)地位的確立，區(qū)域行政級別提升后數(shù)年內，人口導入必然會有加大幅度的擴張。同時，隨著南潯區(qū)經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，進入南潯區(qū)的外來人口規(guī)模不斷擴大，目前南潯區(qū)的外來人口達10萬人左右。不斷增長的新增人口必然對當?shù)胤康禺a(chǎn)有較為強勁的需求。綜上所述，南潯房地產(chǎn)市場需求當前總體呈現(xiàn)出客戶面寬、購買力強、價格承受力強、產(chǎn)品品質要求高等特點。長三角地區(qū)600國內其他地區(qū)300境外100中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324132相關個案分析重點個案分析【潯溪秀城】該樓盤2004年5月18日開盤，開發(fā)商為美欣達集團，主營服裝面料業(yè)務的湖州本地企業(yè)?？傉嫉孛娣e215畝，建筑面積約138萬平方米，整個小區(qū)分三期開發(fā)。該案涵蓋多層公寓、復式花園洋房和聯(lián)排別墅及沿街商鋪等多種建筑形態(tài)，公寓售價為30003500元/平方米，復式花園洋房及聯(lián)排別墅售價為40004500元/平方米。該樓盤銷售情況極佳，幾乎每一批開盤房源，均能在數(shù)月內迅速消化，即使在05年宏觀調控時期，其銷售也未收到較大影響。目前一、二期已交付使用，在售樓盤為三期中最后一批，且已基本銷售完畢，接近尾盤階段。其他個案分析項目名稱開盤時間產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）銷售均價（元/M2）銷售比例開發(fā)商信息世紀名流（2006）多層公寓45,000350090南潯本地開發(fā)商世紀名苑（2006）多層公寓25,000350090南方通信集團，主營通信電纜的南潯本地企業(yè)。世嘉沁園（2005）聯(lián)排別墅獨幢別墅14,00045006500僅余一幢有港資背景的南潯本地開發(fā)商。南方時代廣場（2006）多層公寓45,0003300360080南方通信集團，主營通信電纜的南潯本地企業(yè)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241四、項目分析1、地塊區(qū)位與周邊環(huán)境中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324111項目地塊概況111地塊情況本案位于湖州市南潯區(qū)年豐路以南、嘉業(yè)南路以東。宗地編號潯南村CD31號E地塊。目前基地現(xiàn)狀為農田、果園及大面積自然水域，水質清澈，地面無建筑物及構筑物。112地塊主要經(jīng)濟指標占地面積192426平方米總建筑面積110650平方米容積率0566。12周邊環(huán)境分析西面南潯區(qū)行政中心（規(guī)劃中）其他為待開發(fā)地塊，目前現(xiàn)狀為農田。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324113區(qū)域配套131配套條件與本案西側緊鄰的為建設中的南潯區(qū)新建行政中心，今后將成為南潯區(qū)的行政辦公、商業(yè)貿易、金融服務及文教醫(yī)療中心，配套設施極為完善。目前新的南潯中學校舍已建成并投入使用。132交通條件A對外交通318國道是歷史上聯(lián)系上海、湖州、吳江及其它沿線城市、城鎮(zhèn)的的主要公路。申蘇浙皖高速公路浙江段、上海段均已完成開發(fā)建設，目前通過該公路至湖州中心城區(qū)僅20分鐘車程；2007年底，隨著申蘇浙皖高速江蘇段的建成通車，該公路將全線貫通，南潯至華東區(qū)域中心城市上海的距離將縮短至一小時左右，正式融入以上海為中心的一小時經(jīng)濟圈內。B市內交通分析嘉業(yè)路為南潯區(qū)貫穿南北的主干道，目前地塊西側的嘉業(yè)南路即將建成通車，建成后出行將極其便利。133自然環(huán)境項目地塊內有大面積果園及自然水域，水質清澈，生態(tài)環(huán)境極其優(yōu)越。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432412、項目SWOT分析S（優(yōu)勢）地塊形狀規(guī)整，利于規(guī)劃設計；地塊內有大面積自然水域貫穿，自然生態(tài)環(huán)境極其優(yōu)越；本項目為南潯國際度假社區(qū)組成部分，該項目為政府重點扶持項目，規(guī)劃定位起點高，為南潯品質化社區(qū)之先驅；地塊緊鄰南潯區(qū)新行政中心，隨著行政中心的逐步建成，該區(qū)域必將成為南潯今后的新中心；年底即將通車的申蘇浙皖使得南潯的對外交通更為便捷。W（劣勢）新行政中心的完全建成并投入運營尚需一段時間；當前周邊配套設施相對不足。地塊距離傳統(tǒng)中心區(qū)域有一定距離，近期可能會造成在當?shù)卣J知度上的一定抗性。O（機會）南潯區(qū)區(qū)級地位的確立，必將促進區(qū)域經(jīng)濟的進一步發(fā)展以及人口的大量導入，為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)提供大量客源；新行政中心的逐步建成投入使用，未來區(qū)域配套將逐步成熟，使得本項目所屬地塊及產(chǎn)品升值前景較為樂觀；南潯目前房地產(chǎn)發(fā)展正處于起步階段，后勁較強，房地產(chǎn)升值潛力較大；隨著控制別墅用地的政策實施，使得別墅產(chǎn)品更為稀缺；南潯區(qū)目前尚無規(guī)模化品質化別墅社區(qū)，T（威脅）本案為區(qū)域內首個高檔次別墅社區(qū)，其區(qū)域認知度將受到市場考驗；別墅市場交易稅費的不斷提高，抑制了一部分投資需求；市場對于南潯區(qū)整體房地產(chǎn)發(fā)展向好性的信心有待考證。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241本案作為區(qū)域內稀缺產(chǎn)品必將填補區(qū)域別墅市場需求的空白。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432413、客源分析由于本案為南潯國際度假社區(qū)中的首推項目，且體量適中，依靠本地客源已基本可以去化。需求類型以自住需求為主，少量投資客源。客戶來源基本由以下幾類組成本地中小型私營企業(yè)主大型企業(yè)中的中高級管理層當?shù)卣賳T周邊城市中小型企業(yè)業(yè)主或個體經(jīng)商者上海、杭州等大型城市將其作為第二居所部分客源個體經(jīng)商者自由職業(yè)者4、市場定位填補區(qū)域高品質社區(qū)空白構建南潯房產(chǎn)新時代地標形象定位依據(jù)1、市場空缺性南潯目前尚無品質化規(guī)?；鐓^(qū)，該案的出現(xiàn)將填補這一市場空缺點。2、市場導向性作為長三角都市經(jīng)濟圈的組成部分之一，經(jīng)濟發(fā)展的強勢必然帶動房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，本樓盤的開發(fā)必將帶動南潯房地產(chǎn)開發(fā)進入真正意義上的現(xiàn)代模式房地產(chǎn)開發(fā)階段。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432415、產(chǎn)品定位根據(jù)上述市場定位，本案在產(chǎn)品定位上將體現(xiàn)為高品質國際化別墅社區(qū)形象在產(chǎn)品打造上保留江南水鄉(xiāng)自然風光特色，同時著力提升建筑物本身的異域風情及品質感塑造。中國湖州南潯國際旅游度假社區(qū)之度假別墅總體規(guī)劃示意圖地塊中心位置大部分面積用來規(guī)劃獨立別墅，單套面積約為360450平方米，北側輔以獨立別墅組團聯(lián)排別墅組團公寓組團中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241部分聯(lián)體別墅，北側及東側部分沿街區(qū)域用來規(guī)劃少量六層公寓。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432416、價格定位定價依據(jù)參照南潯區(qū)目前房地產(chǎn)售價情況依據(jù)本案的市場定位及產(chǎn)品定位，由于本案的高品質定位和高起點規(guī)劃，售價應高于當?shù)赝惍a(chǎn)品售價5001000元/平方米左右。鑒于本案為首推項目，考慮到當?shù)乜驮吹慕邮艹潭?，根?jù)售價低開高走的原則，首期推盤價格應適當控制。具體各類產(chǎn)品定價如下公寓3500元/平方米聯(lián)體別墅5500元/平方米獨立別墅80009000元/平方米中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241四、項目建設周期、資金籌措與運用1、項目進度計劃項目開發(fā)經(jīng)營期為25年，采用一次規(guī)劃設計，一期開發(fā)建設，2007年8月開始，計劃于2008年1月開工。樣板區(qū)計劃在2008年1月開工，至2009年6月建成。計劃進度項目詳見附件。2、資金籌措本項目建設總投資為41，680萬元，根據(jù)市場情況的分析及開發(fā)公司具體資金狀況，項目所需資金由項目法人自籌，銀行開發(fā)貸款15億及部分預售款組成。3、資金用款計劃項目開發(fā)經(jīng)營期為25年，2007年三、四季度投入資金19，853萬元，2008年度投入資金15億由銀行貸款解決。詳見附件。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241五、投資估算及此財務效益分析1、投資估算本投資估算表（見附表）是基于目前南潯的平均造價信息及國家相關規(guī)定，假定以下前提條件11本地塊的地塊面積為192，000平方米，本估算按政府轉讓價估算。12總建筑面積為110,650平方米。2、編制說明21土地按實際發(fā)生額65萬/畝計。22前期費用420萬元,按38元/平方米計。23基礎設施費按1710萬元計，其中景觀綠化費按可綠化面積300元/平方米計，室外總體包括圍墻，門樓和道路等。24建安工程費根據(jù)規(guī)劃定位，建公寓，聯(lián)體別墅和獨幢別墅,按平均1263/平方米計算。25銷售費用按銷售總額的15。26財務費用按借款15億，周期15年，貸款利息按7計算。27稅費為310元/平方米不包括所得稅。3、銷售收入預估31價格定位預計2008年推出市場，通過溢價整合預估公寓的價格為3500元/平方米，聯(lián)體別墅為5500元/平方米，由于項目周邊獨幢別墅項目較少，根據(jù)目前市場上優(yōu)秀獨幢別墅比聯(lián)體別墅價格高4000元左右，因此根據(jù)項目獨幢別墅的特點，價格保守定在小別墅360M2/幢8000元/平方米,大別墅450M2/幢9000元/平方米中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324132銷售計劃預估獨幢別墅27幢小12000平方米,68幢大25000平方米獨幢價格小別墅8000元/平方米,大別墅9000元/平方米聯(lián)體別墅26000平方米聯(lián)體價格5500元/平方米公寓46000平方米公寓價格3500元/平方米銷售計劃銷售周期15個月推盤節(jié)奏第一期2008年7月推盤,推出公寓46000平方米,當月去化40第二期2008年8月推盤,推出聯(lián)體別墅,當月去化30第三期2008年10月推盤,推出獨幢別墅,當月去化40銷售回款每期回款當期的50和前期每期的剩余款具體見附表4、財務效益分析在上述前提下，該項目總投資為41，680萬元，折合可售面積平均單價5590元/平方米，如果按銷售收入進度表實現(xiàn)的話，則項目總銷金額為61860萬元，毛