1、計(jì)算機(jī)在物業(yè)管理中的運(yùn)用尤成(山東工商學(xué)院管理科學(xué)與工程學(xué)院，山東煙臺(tái)，)摘要: 隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的成熟與發(fā)展，計(jì)算機(jī)已經(jīng)被越來(lái)越多的行業(yè)和領(lǐng)域所使用。而和計(jì)算機(jī)技術(shù)相得益彰的智能化、自動(dòng)化管理設(shè)備與系統(tǒng)，在物業(yè)管理行業(yè)也被越來(lái)越多的接受和運(yùn)用。本文對(duì)計(jì)算機(jī)在物業(yè)管理中的運(yùn)用現(xiàn)狀做了簡(jiǎn)單描述，并且列出了幾點(diǎn)計(jì)算機(jī)在物業(yè)管理中的優(yōu)勢(shì)。最后，簡(jiǎn)述了計(jì)算機(jī)物業(yè)管理中的開(kāi)發(fā)方向。關(guān)鍵詞: 計(jì)算機(jī) 智能化 物業(yè)管理隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和人們對(duì)生活品質(zhì)的追求，計(jì)算機(jī)智能管理技術(shù)正受到越來(lái)越多的關(guān)注和發(fā)展，必將成為物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。現(xiàn)在，一些物業(yè)企業(yè)已經(jīng)采用微型計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、通信網(wǎng)絡(luò)、智能卡等技術(shù)

2、，建立由物業(yè)管理中心與安防系統(tǒng)、信息通信服務(wù)管理及智能化系統(tǒng)組成的“三合一”物業(yè)服務(wù)與管理集成系統(tǒng)，使單位擁有一個(gè)安全、舒適、溫馨和便利的環(huán)境，使每一位業(yè)主都能享受到有品位的便捷物業(yè)服務(wù)。計(jì)算機(jī)智能管理已經(jīng)成為現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)中不可缺少的必要工具和管理模式。一、現(xiàn)狀計(jì)算機(jī)技術(shù)和各式軟件的發(fā)展和運(yùn)用，使現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的運(yùn)作模式和服務(wù)理念悄然發(fā)生改變，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要更多的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才和自身的技術(shù)開(kāi)發(fā)?？墒?，就目前而言，很多物業(yè)企業(yè)對(duì)自身技術(shù)進(jìn)步依然缺少足夠的重視，僅僅運(yùn)用業(yè)主提供的設(shè)施設(shè)備（甚至因?yàn)椴粫?huì)使用而摒棄），缺乏自主創(chuàng)新與進(jìn)步，依舊進(jìn)行簡(jiǎn)單重復(fù)枯燥乏味的純體力勞動(dòng)，從而使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量受到局

3、限。在計(jì)算機(jī)OA系統(tǒng)逐漸普及化的今天，很多物業(yè)企業(yè)也開(kāi)始在日常工作中將其運(yùn)用，但是，OA系統(tǒng)在某些物業(yè)企業(yè)完全沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的功效和作用，僅僅作為一種擺設(shè)。深圳北方物業(yè)的OA系統(tǒng)運(yùn)用相對(duì)比較完善和實(shí)用，其運(yùn)用OA系統(tǒng)進(jìn)行派工，做到有據(jù)可查，跟蹤完善，便于監(jiān)督和統(tǒng)計(jì)。而在自我創(chuàng)新與開(kāi)發(fā)中，江南大學(xué)后勤服務(wù)管理系統(tǒng)、東吳物業(yè)宿舍智能管理系統(tǒng)、東吳物業(yè)房管理系統(tǒng)等則是一種新的嘗試與發(fā)展。二、優(yōu)勢(shì)計(jì)算機(jī)技術(shù)正被越來(lái)越多的行業(yè)和領(lǐng)域所運(yùn)用。會(huì)計(jì)電算化進(jìn)程已經(jīng)相對(duì)成熟，而且越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)考試也開(kāi)始進(jìn)行計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化、無(wú)紙化。所以，現(xiàn)代物業(yè)管理的計(jì)算機(jī)進(jìn)程也是不可避免的。計(jì)算機(jī)之所以能被越來(lái)越多的行業(yè)和領(lǐng)域所

4、承認(rèn)和使用，正因?yàn)橛?jì)算機(jī)有著不可比擬的優(yōu)越性。下面僅列出計(jì)算機(jī)在現(xiàn)代物業(yè)管理中的幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：1、計(jì)算機(jī)智能化管理系統(tǒng)和軟件的運(yùn)用，提高了物業(yè)管理的工作效率。運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)和軟件，可以簡(jiǎn)化日常工作中的重復(fù)勞動(dòng)，而有效運(yùn)用計(jì)算機(jī)軟件可以為物業(yè)行業(yè)帶來(lái)更多的效益和品質(zhì)。比如無(wú)錫師范的學(xué)生宿舍智能電力控制系統(tǒng)，一方面可以控制學(xué)生的高功率用電，保證學(xué)生宿舍的用電安全；另一方面，節(jié)省了定時(shí)送電、斷電與用電抄表的人力與時(shí)間，并且保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。2、多樣化智能設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)用，使物業(yè)管理更加自動(dòng)化、智能化。傳統(tǒng)的設(shè)備管理只可能靠人工現(xiàn)場(chǎng)巡查、看護(hù)，而計(jì)算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng)只需在中央監(jiān)控室便可了解各種

5、設(shè)備的運(yùn)行狀況，調(diào)節(jié)設(shè)備的運(yùn)行，并可根據(jù)設(shè)備自動(dòng)報(bào)警信號(hào)顯示故障區(qū)，及時(shí)到位搶修，確保設(shè)備正常運(yùn)行。像南曉圖書(shū)館中央空調(diào)控制系統(tǒng)，在控制室就能對(duì)整個(gè)大樓的每個(gè)房間進(jìn)行空調(diào)開(kāi)啟和關(guān)閉，并能進(jìn)行溫度監(jiān)控和調(diào)節(jié)。3、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，方便處理與統(tǒng)計(jì)。運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集或處理，只要保證原始輸入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，在后續(xù)數(shù)據(jù)收集和數(shù)據(jù)修改變化中，系統(tǒng)能夠自主處理對(duì)應(yīng)的多處數(shù)據(jù)，不會(huì)因?yàn)樾枰嗵幮薷亩z漏。從而保證所有數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并且能夠滿(mǎn)足數(shù)據(jù)的整合處理和多樣表現(xiàn)形式。比如南郵宿舍智能管理系統(tǒng)，能夠?qū)ψ∷扌畔?、學(xué)生信息、維修情況、床位情況和物業(yè)管理狀況進(jìn)行準(zhǔn)確地?cái)?shù)據(jù)處理和查看，滿(mǎn)足業(yè)主各種要求并提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

6、。4、規(guī)范清晰，圖表美觀。計(jì)算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng)能夠?qū)θ粘Ｎ飿I(yè)管理中的規(guī)范化管理行為進(jìn)行程式化處理，形成清晰簡(jiǎn)單的操作界面。并且能對(duì)收集到的數(shù)據(jù)制作成清晰美觀的圖表，方便查看和使用。比如南曉琴房管理系統(tǒng)，在首頁(yè)面就能查看琴房使用和使用者情況，并且能夠把一段時(shí)間的使用情況制作成Excel表格打印或者直接Email給業(yè)主。5、協(xié)同辦公，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理。傳統(tǒng)的物業(yè)管理是自成體系的獨(dú)立管理模式。計(jì)算機(jī)物業(yè)管理則是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理信息的傳遞和交互。通過(guò)與其他計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的信息交流與互換，從而更方便快捷地學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方式，來(lái)改變自身在管理上存在的漏洞和不足，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。6、便于歸檔、保存和

7、備份，實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化辦公。計(jì)算機(jī)在物業(yè)管理中形成的資料和檔案，可以存儲(chǔ)在現(xiàn)代技術(shù)介質(zhì)中，比如U盤(pán)、移動(dòng)硬盤(pán)、光盤(pán)等。相比較傳統(tǒng)的紙質(zhì)文檔，便于保存，攜帶和備份。并且減少辦公過(guò)程中的紙張使用，向無(wú)紙化辦公目標(biāo)前進(jìn)。三、開(kāi)發(fā)方向計(jì)算機(jī)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理的各個(gè)方面都得到了廣泛的應(yīng)用，在其他行業(yè)的管理中效果是明顯的。一方面是取得了可計(jì)量的直接效果，如節(jié)省了人力，減少了費(fèi)用，防止損失，增加收益等;另一方面取得的效果是無(wú)形的，是無(wú)法直接計(jì)量的。如提高了企業(yè)的管理水平，提高 了管理人員的素質(zhì)，促進(jìn)了管理的現(xiàn)代化等，而這些效果的取得正是由于計(jì)算機(jī)應(yīng)用于企業(yè)管理的各個(gè)方面、各個(gè)層次的結(jié)果。如決策、計(jì)劃、生產(chǎn)過(guò)程等。同樣

8、，要使微機(jī)在小區(qū)物 業(yè)管理中發(fā)揮其應(yīng)有的效果，就要不斷地拓寬微機(jī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用范圍，使微機(jī)真正成為管理的助手。因此，從微機(jī)應(yīng)用范圍的趨勢(shì)看，應(yīng)在下述3個(gè)方面進(jìn)行開(kāi)發(fā)1.應(yīng)大力開(kāi)發(fā)物業(yè)管理的規(guī)劃與決策軟件不言而喻，物業(yè)管理不僅是為房屋及其設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行維修保養(yǎng)，對(duì)治安、環(huán)衛(wèi)、小區(qū)綠化等進(jìn)行定期管理，而且它還要為住戶(hù)提供全方位的管理服務(wù)，如建立商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校及一些家庭生活上的需求服務(wù)等。這就要涉及到整個(gè)物業(yè)管理的規(guī)劃和決策。為此，不僅需 要管理者具備管理經(jīng)驗(yàn)，還需要依賴(lài)管理者對(duì)信息的處理、投資理財(cái)、大量的原始信息、資料整理以及嚴(yán)格的投資計(jì)劃可行性分析等能力，如若沒(méi)有計(jì)算機(jī)的協(xié)助處理，管理人員

9、要在 短期內(nèi)提出規(guī)劃和決策方案是相當(dāng)困難的，而采用微機(jī)情況就不一樣了，它可對(duì)各種方案進(jìn)行計(jì)算機(jī)模擬并加以評(píng)價(jià)，很快就可以為管理者提供出快捷的科學(xué)決策依據(jù)。開(kāi)發(fā)出這樣一 套規(guī)劃與決策軟件，馬上會(huì)使物業(yè)管理在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到一個(gè)較高的水平。2.應(yīng)大力開(kāi)發(fā)物業(yè)管理范圍的計(jì)劃管理軟件在計(jì)算機(jī)模擬結(jié)束和決策方案制定后，管理的任務(wù)就是依據(jù)模擬結(jié)果，選用最佳決策方 案，然后就是具體地執(zhí)行計(jì)劃?？梢哉f(shuō)，包括收集、統(tǒng)計(jì)資料在內(nèi)的絕大部分工作都可以由計(jì)劃管理軟件來(lái)完成。由于物業(yè)管理與服務(wù)項(xiàng)目較多，以往通過(guò)人工去制定計(jì)劃，還有賴(lài)于 對(duì)有關(guān)資料的收集、記錄和分析十分繁瑣。若是有了軟件程序使用計(jì)算機(jī)就可以完成統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，以便

10、管理人員在掌握所需情況后，有的放矢地制訂出房屋、設(shè)備與設(shè)施的維修計(jì)劃，通過(guò)信息反饋系統(tǒng)，計(jì)算機(jī)還可對(duì)維修計(jì)劃執(zhí)行情況，作出統(tǒng)計(jì)分析，并且能夠提供房屋、設(shè)備、設(shè)施的完好率、故障率和其他具體情況。開(kāi)發(fā)出這樣的計(jì)劃管理系統(tǒng)軟件，已是計(jì)劃管 理工作的多年愿望。3.應(yīng)大力開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)軟件物業(yè)管理作為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其資金的運(yùn)營(yíng)狀況是其存在 和發(fā)展的關(guān)鍵。作為小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的資金來(lái)源，一方面來(lái)自管理服務(wù)收入;另一方面還要開(kāi)展多種企業(yè)化服務(wù)流動(dòng)，借以擴(kuò)寬資金來(lái)源渠道。由于小區(qū)物業(yè)管理涉及的業(yè)務(wù)范圍，多而雜，管理人員要詳細(xì)、全面了解其資金的收支狀況，并不是件易事，若大力開(kāi)發(fā)物

11、業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 系統(tǒng)軟件，就使物業(yè)管理的財(cái)務(wù)狀況一目了然，不僅使管理者對(duì)具體業(yè)務(wù)的資金收支狀況了如指掌，而且還可借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行新的投資計(jì)劃決策和及時(shí)調(diào)整原有計(jì)劃中的失誤。然而，以計(jì)算機(jī)為信息處理工具，使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)進(jìn)入全面的電算化編程系統(tǒng)，替代手工核算，尚存在較多的困難，除經(jīng)濟(jì)條件的限制外，包括小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在內(nèi)的企業(yè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)不是獨(dú)立存 在的系統(tǒng)，它不僅與企業(yè)內(nèi)部發(fā)生直接聯(lián)系，它還要和外部、上級(jí)主管、財(cái)稅、銀行等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，所以難度很大，但根據(jù)實(shí)際需要，大力開(kāi)發(fā)內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)軟件的范圍、目標(biāo) 是可以積極探索的。總之，對(duì)小區(qū)物業(yè)微機(jī)管理與應(yīng)用及其發(fā)展趨勢(shì)的認(rèn)識(shí)，應(yīng)持機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的態(tài)度。辦公自動(dòng)化、小區(qū)服務(wù)信息化，是社會(huì)科技進(jìn)步賦予物業(yè)及其物業(yè)管理的歷史必然，是人類(lèi)社會(huì)進(jìn)入21世紀(jì)之后，所要經(jīng)歷的必由之路。但人類(lèi)社會(huì)要全面實(shí)現(xiàn)電腦社會(huì)，矛盾也是客觀存在的。迎接挑戰(zhàn)，探索適合小區(qū)物業(yè)微機(jī)管理的新路，應(yīng)是我們追求的最終目標(biāo)。近年來(lái)，隨著我國(guó)自動(dòng)化設(shè)備和智能管理系統(tǒng)的大量涌現(xiàn)，計(jì)算機(jī)在物業(yè)行業(yè)的運(yùn)用也越來(lái)越多，成為物業(yè)管理自動(dòng)化、智能化的現(xiàn)代管理手段。物業(yè)管理公司已不能再簡(jiǎn)單沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代落后的管理模式，而應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)、努力創(chuàng)新，認(rèn)識(shí)到高新技術(shù)和全新服務(wù)理念在保證物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中所起到的不可替代的作用