1、房價是“天大”的事主題調(diào)研報告 關(guān)于近十年北京房價變化、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢主題調(diào)研2012級建筑1班 崔家瑞 李石磊 劉暢 一、調(diào)研背景 1978年9月，中央召開的城市住宅建設(shè)會議傳達(dá)了鄧小平同志的一次重要談話，大體精神是：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款。把個人手中的錢動員出來，國家解決材料。建筑業(yè)是可以為國家增加收入、增加積累的一個重要產(chǎn)業(yè)部門。在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置。當(dāng)時的中國住房并沒有市場概念，但鄧小平的講話卻涵蓋了住房制度改革和今后我國住房政策的基本思路，從此拉開了住房制度改革的序幕。1998年國務(wù)院下發(fā)取消福利分房的規(guī)定，房子，作為一個

2、商品，開始正式走向市場。北京既是中國的首都、直轄市和國家中心城市，又是中國的政治中心、文化中心，中國經(jīng)濟(jì)、金融的決策和管理中心，具有重要的國際影響力，也是世界上最大的城市之一。因此，北京是一個非常特殊的房屋市場，十年來，北京的房價也發(fā)生了翻天覆地的變化二、調(diào)研目的 通過對北京不同人群的調(diào)查，了解當(dāng)?shù)胤績r現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，得出其對當(dāng)?shù)厣鐣麟A層的影響，并探討當(dāng)?shù)乜刂品績r上漲的方法。三、調(diào)研方法小組成員先在互聯(lián)網(wǎng)上查閱相關(guān)資料，了解近十年北京房價的變化及現(xiàn)狀。再分別在其居住所在地附近發(fā)放調(diào)查問卷，并對調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析。最后走訪北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會并采訪相關(guān)人員，得到一些建議及控制方法

3、等。4、 調(diào)研成果（1） 北京近十年房價變化及政府的相關(guān)政策十年來北京房價的走勢主要分為三個階段：2003-2005年處于平穩(wěn)階段，2005-2007年開始過快上漲，2007-2008年相對降低，2009年初至今又開始上漲。而政府也在一直通過宏觀的政策手段來控制房價的走勢。對此，調(diào)研小組成員在網(wǎng)絡(luò)上查閱到了相關(guān)資料。1、平穩(wěn)階段（2003-2005）在2003年固定資產(chǎn)投資剛出現(xiàn)增長過快的苗頭時，我國整體經(jīng)濟(jì)仍處于通貨緊縮階段，內(nèi)需處于逐漸釋放階段。為了不影響來之不易的良好發(fā)展勢頭，政府還不愿意輕易的采用力度較大的宏觀措施來抑制投資。因此，很多政策僅具有警示性意義，實際效果并不明顯。2004年

4、，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要著眼于投資過熱的問題。因此主要是通過提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，減少土地供應(yīng)量等手段加以抑制。其結(jié)果是導(dǎo)致土地產(chǎn)市場供應(yīng)量的減少，或者說導(dǎo)致對未來市場供應(yīng)量下降的預(yù)期，為投機者提供了炒作的借口，最終導(dǎo)致上海等地的房價在2004年四季度出現(xiàn)了大幅的飆升。房價與收入和普通購房者承受能力的矛盾愈發(fā)突出。2、過快上漲階段（2005-2007）20052007年，快上漲的房價脫離與普通居民的承受能力之間的矛盾使房價問題成為一個社會問題，得到普遍關(guān)注。政府的政策也由實質(zhì)調(diào)控期轉(zhuǎn)向抑制投資投機需求、控制房價漲幅。政府在2005年把調(diào)控重點轉(zhuǎn)向了房價。與2004年的宏觀調(diào)控通過控制投資減少

5、了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量相比，2005年開始，政府的調(diào)控思路明顯發(fā)生轉(zhuǎn)變，從三年中實施的各項政策來看，主要通過金融、土地、財稅等政策，增加住房建設(shè)用地的有效供應(yīng)總量、控制被動性、投資性等住房需求，遏制投機炒作，緩解供求矛盾來平抑房價的漲幅。3、相對下滑階段（2007-2008）2008年由于全國市場普遍陷入調(diào)整期，市場銷售持續(xù)低迷。因此，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入政策靜默期，基本沒有新的調(diào)控政策出臺，而是靜觀市場表現(xiàn)，判斷宏觀調(diào)控效果。從2008年四季度起，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢保增長救樓市。4、穩(wěn)步上漲階段（2009-2013）2009年延續(xù)2008年以來的刺激性救市基調(diào)從2009年下半年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢，預(yù)警

6、指數(shù)位于穩(wěn)定區(qū)間，并呈上升趨勢，房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)一定微調(diào)，政策基調(diào)向“保”首次置業(yè)為主的剛性需求、“壓”投資投機性需求轉(zhuǎn)變。2010年是房地產(chǎn)調(diào)控頻率最高的一年，短短一年內(nèi)接連出臺“三輪”調(diào)控措施。經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，遏制商品房投資投機，加大保障房力度。2010年是房地產(chǎn)調(diào)控頻率最高的一年，短短一年內(nèi)接連出臺“三輪”調(diào)控措施。經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，遏制商品房投資投機，加大保障房力度。2011年為進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央升級調(diào)控力度，綜合運用行政、經(jīng)濟(jì)手段，仍以抑制投資投機需求、增加供給為總體思路，促進(jìn)房價合理回歸。此外，房產(chǎn)稅改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建設(shè)仍是2011年

7、的重頭戲。2012年至今，政府繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。（2） 對于近十年北京房價攀升原因的分析 十年來，北京的房價總體來講一直在飛速上漲，從十年前的三四千元一平米到如今的三四萬一平，北京的房價發(fā)生了翻天覆地的變化。究竟是什么導(dǎo)致了近十年北京乃至全中國各大城市房價的節(jié)節(jié)高升，在此，小組成員找到了北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的相關(guān)人員進(jìn)行了采訪。北京市建委的王老師對于我們的問題做了一一詳盡的回答，對于北京房地產(chǎn)的走勢，他的觀點是，“存在即合理”。首先，房子是一種生產(chǎn)周期很長的商品，既然是商品，那么從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講，是需求決定了價格，也就是是市場上的需求決定了房價的走勢，這是影響房價的本質(zhì)。其次，

8、政府對于房地產(chǎn)市場每年都會出臺相關(guān)政策，進(jìn)行宏觀調(diào)控，從98年土地改革停止住房實物分配、加快推進(jìn)住房商品化開始，但值得注意的是各種調(diào)控的出發(fā)點并非以根治中國房地產(chǎn)頑癥為目的，僅僅是抑制其大幅增長為目的，因此北京的房價才會出現(xiàn)反彈后又快速上漲的狀況。再次，土地價格的上漲也使北京的房價逐步攀升，特別是在北京四環(huán)內(nèi)，土地作為房子的原料難以獲得，因而需求旺、供給少，房價持續(xù)走高。同時，在這十年中，通貨膨脹加劇，貨幣超發(fā)，四萬億刺激資金多數(shù)進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，這是一個比較直接的刺激，并且很多人將房產(chǎn)視為抗通脹的手段，因此存在房產(chǎn)投資過熱的局面。另外，人們的心理因素、文化因素也是推進(jìn)北京房價上漲的重要因素。中國

9、人安土重遷，認(rèn)為買房才是真正地在首都落了腳，才能真正安居樂業(yè)，因此從走入工作崗位的第一刻起就背負(fù)起“買房”這一沉重的擔(dān)子；相比而言，住在紐約的年輕人則自由很多，他們習(xí)慣在城里租房，這樣工作的壓力也比較低、更能夠大施拳腳，直到35歲以上有了穩(wěn)定的工作、豐厚的薪水與可觀的積蓄才會考慮買房，并且很多人選擇在了郊區(qū)。其它還有一些公共資源分配不夠合理，如學(xué)院、公共資源集中等的因素也是北京部分地區(qū)房價居高不下的原因。（3） 現(xiàn)今北京房價及政府政策 所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。國際上房價收入比是46:1，就是一個家庭奮斗4到6年，就可以擁有一套住房。如考慮住房貸款因素，住房消費占居

10、民收入的比重應(yīng)低于30%。而對于北京來說，一套四環(huán)以內(nèi)普通兩居室新房80平米，按海淀區(qū)來計算，平均400萬左右；若以工作五年的中產(chǎn)階級家庭為單位買房，假設(shè)夫婦月工資為5000元，則家庭月收入達(dá)到10000元，年收入為12萬元。這樣房價收入比則為33.3，嚴(yán)重偏離合理的房價收入比。由此可見如今北京的房價是多么居高不下。北京市政府作為一個規(guī)范北京房屋市場秩序的存在，今年的“一號工程”主要終點是大力發(fā)展保障性住房。由于北京獨特的性質(zhì)，外來人口眾多，人口密度高，北京人的買房壓力也比較大，而北京的房價又在穩(wěn)步上升，因此很多人根本買不起房。因此，政府將首要目標(biāo)放在了廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等的保障上，主

11、要解決中低家庭的住房問題，做到應(yīng)保盡保。十八大提出“住有所居”，并不意味著人人都有大房子，而是從實際情況出發(fā)，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場，保證各個層次的市民都有居住。上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。居住權(quán)是人類的基本權(quán)利，作為政府就是要滿足所有市民的這種權(quán)利。（4） 北京房價發(fā)展預(yù)測要預(yù)測房價的未來發(fā)展趨勢，就要從影響房價的因素著手分析，根據(jù)影響房價因素的性質(zhì)，分為經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政政治因素、環(huán)境因素和房地產(chǎn)的內(nèi)在因素等。影響房價的主要因素是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體

12、供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高；影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)，是社會因素中的主導(dǎo)因素；行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關(guān)系等。根據(jù)這些影響因素，我們看一看近十年北京各方面的變化及將來的變化趨勢。2011年，北京市常住人口2018.6萬人，與上一年1961.9萬人相比，增加了56.7

13、萬人。其中，外來人口742.2萬人，與上一年704.7萬人相比，增加了37.5萬人。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京“城六區(qū)”人口密度遠(yuǎn)超倫敦、東京，流動人口持續(xù)增長的勢頭可能還將延續(xù)至少20年。按照目前每年常住人口增長60萬的速度，如不采取有力措施，未來5年，北京人口數(shù)量將達(dá)到甚至突破2260萬。而為了容納這么龐大的人口數(shù)量，從四環(huán)到五環(huán)、六環(huán)。北京只能不斷地擴大土地面積。另一方面，從07年到12年五年中，北京市人均地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)了從6000美元到10000美元的飛躍，基本契合了十一五的五年規(guī)劃。北京去年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值16000.4億元，比上年增長8.1%。按常住人口計算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到

14、80394元(折合12447美元)。據(jù)此，北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家水平。而在中國共產(chǎn)黨北京市第十一次代表大會上，進(jìn)一步提出了“人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2萬美元左右” 的今后5年的目標(biāo)任務(wù)。在人口增長、國民收入增加、城市化發(fā)展、國際需求等因素的影響下，近十年來北京市的平均房價幾乎是翻了十倍，這在前面已經(jīng)看到了。而日前最新發(fā)布的2013年7月十大城市房地產(chǎn)價格指數(shù)（十大城市涵蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都）顯示，十大城市綜合指數(shù)（新房）同比全部上漲，環(huán)比漲幅開始擴大，同比漲幅繼續(xù)擴大。其中北京漲幅達(dá)17.05%，漲幅超過今年上半年房價漲勢迅猛的廣州、深圳，位居10個城

15、市的首位。盡管北京執(zhí)行國五條最嚴(yán)厲，但無論是20%的個稅政策也好，單身限購也好，直接限價也好，以及最近上調(diào)二手房過戶指導(dǎo)價等，仍然無法真正遏制房價的上漲?！皬慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度上講，不論是即將出臺的房產(chǎn)稅抑或是限購、限貸，從本質(zhì)上解決不了深層次的供需矛盾。而中國房地產(chǎn)真正的出路，還應(yīng)該是通過加大保障房供給力度，來彌合供需矛盾，用市場的理性模式來滿足人們的基本需求?！被诖耍撍{(lán)皮書預(yù)言，房價仍將繼續(xù)攀升。而任志強們對此也有著同樣的判斷，“有一點很明確，房價一定不會跌，尤其是在北京這樣的一線城市”。所以總的來看，雖然無法預(yù)測房價能漲多少，但不論尋常百姓，還是業(yè)內(nèi)人士或政府官員，對此都有著相同的態(tài)度。在

16、城市化進(jìn)程結(jié)束之前，在人民幣升值進(jìn)而帶來的通貨膨脹得到有效抑制之前，房價總體上一定會成上漲趨勢。這是市場所決定的的，而政府的努力方向則是加大力度建設(shè)保障性住房，甚至可以以非常規(guī)的增長速度來發(fā)展，以保證低收入人群的合理居住權(quán)利。（5） 控制房價上漲方法的探討 讓我們通過一個很簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來看房價： 供求關(guān)系決定價格，一套房子出來，不管定價多少，只要在開發(fā)商或炒家能承受的時間范圍內(nèi)有人購買，那房價就不會跌。 北京人口眾多，而且人人都想住大房子，房子肯定供不應(yīng)求。盡管人人都有住房需要，然而大多老百姓都在抱怨現(xiàn)今北京房價太高，但這并不代表需求不足。市場營銷學(xué)告訴我們：需求需要購買力。具有一次性付清

17、房款購買力的人并不多，并不意味著需求不足，聰明的商家早就想好了辦法了：分期付款，而且一分就是幾十年。也就是說，你用幾十年的辛苦努力才能換來對一套房子的購買力。通過這種方法，老百姓中還是有相當(dāng)一部分人可以買得起一套房的，也就構(gòu)成了實際的需求。需求在這里，政府又不能控制房價，房價當(dāng)然不會下跌。 由于傳統(tǒng)的家庭觀念深深烙在人心，因而當(dāng)大家都在抱怨房價上漲過快的同時也不得不籌錢買房子。成家立業(yè)首先要有房，如果沒房且不說找不到對象，重點是再不買房可能以后就買不起了。于是大多數(shù)人選擇貸款買房，至少先能安定下來。可是大家想過沒有，當(dāng)千千萬萬的跟你同樣情況的人都決定買房的時候，房價會繼續(xù)上漲。也許家的感覺很重

18、要，不買房就要失去一個幸福的家，早晚都要買的，晚買不如早買?？墒钱?dāng)我們花1萬/平米買一套成本只有1千/平米的房子的時候，我們卻也是在幫地產(chǎn)商、炒房者、銀行等先富起來的人賺更多的錢，而且是以自己從此變成房奴作為代價。 中國的貧富差距雖然在拉大，有錢的人目前為止畢竟還是相對少數(shù)。富人的炒房游戲最終還是要轉(zhuǎn)嫁到中低產(chǎn)階級來接盤。但其實只要這些社會的中流砥柱都暫不買房，實際需求就會不存在或暫被壓抑，市場供大于求，投資者無利可圖。而投資者資金長期不能回籠，勢必降價銷售。也許對個別的富豪來說不賣也沒有關(guān)系，但是房產(chǎn)市場大多數(shù)投資者還是以銷售為目的，市場長期反應(yīng)冷淡，炒房無利可圖，勢必大量炒房者拋售退出，房價必然下跌。只要大家保持理性，把住房支出占總收入的比率保持“在合理范圍內(nèi)（比如說1/6），超過這個占比就不考慮買房，房價也就會相對平穩(wěn)了。 開發(fā)商慣于利用所謂的“中國土地緊缺，住房供不應(yīng)求”、“中國經(jīng)濟(jì)上漲推動房價大幅上漲”等看似合理的理論做為房價暴漲的支持，實際不斷囤積房源、抬高房價、掩蓋成交率、入住率不高的事實，人為制造漲價恐慌，讓老百姓心理防線崩潰而趕緊買房。 因此控制房價的方法其實很簡單：那就是沒有經(jīng)濟(jì)實力的時候不要考慮透支自己的現(xiàn)在和未來而去買房。有經(jīng)濟(jì)實力再考慮