1、浙江大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程作業(yè)姓名：陳玉飛學(xué) 號(hào)：712030322008年級(jí)：2012春學(xué)習(xí)中心：合肥電大第一章 緒論一、名詞解釋1房地產(chǎn)：房屋及其附屬物與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等和承載房屋及其附屬物的土地以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)：房地產(chǎn)開發(fā)：是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，也是完成房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和建設(shè)的過程。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略并有意識(shí)、有計(jì)劃地加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。3土地儲(chǔ)備開發(fā)：指政府依法通過收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達(dá)到土地供應(yīng)條

2、件的行為。4房地產(chǎn)企業(yè)：是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的主要成分。5房地產(chǎn)項(xiàng)目定位：是指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項(xiàng)目地段價(jià)值以及市場(chǎng)空間判斷結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素找到適合于項(xiàng)目的客戶群體在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品定位包括住宅地產(chǎn)品項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、寫字樓項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。二、問答題1對(duì)比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)缺點(diǎn)。答：直線制組織結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)是命令統(tǒng)一責(zé)權(quán)分明維持成本低快速靈活。缺點(diǎn)是不利于企業(yè)成長(zhǎng)過分依賴領(lǐng)導(dǎo)人的才能和技能。職能制組織結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)是利用專門化、

3、規(guī)模化帶來的成本節(jié)約、減少資源浪費(fèi)的好處。缺點(diǎn)是容易部門分割不了解其他部門的工作部門追求各自的職能利益。直線職能制結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合缺點(diǎn)是橫向協(xié)調(diào)難度大人員多效率低管理成本高。事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)是強(qiáng)化了決策機(jī)制總公司層領(lǐng)導(dǎo)著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展提供各種服務(wù)調(diào)動(dòng)事業(yè)部的積極性強(qiáng)調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對(duì)本部門產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營(yíng)責(zé)任有利于培養(yǎng)人才增強(qiáng)了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。缺點(diǎn)是活動(dòng)和資源的重復(fù)配置導(dǎo)致成本上升效率降低。矩陣型組織結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)是公司可以很好地協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互依存的組織活動(dòng)不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺(tái)很好地發(fā)揮資源作用。缺點(diǎn)是消除了統(tǒng)一指揮后可能造成一些混亂員工缺乏安全

4、感產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開斗爭(zhēng)容易引起組織的矛盾。2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的特征有哪些？答：首先房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩?。其次土地市?chǎng)的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性。最后房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個(gè)趨勢(shì)。3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)有哪些特點(diǎn)？答：難度大產(chǎn)品具有固定性、單件性、復(fù)雜性。 風(fēng)險(xiǎn)大房地產(chǎn)的投資大資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。政策性強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)是民生熱點(diǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)。4簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序和內(nèi)容。答：（1）投資機(jī)會(huì)選擇（2）項(xiàng)目定位（3）前期工作（4）建設(shè)階段（5）租售階段（6）物業(yè)管理。5簡(jiǎn)要敘述市場(chǎng)宏觀環(huán)境包括哪些因素。答：經(jīng)濟(jì)國(guó)民

5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)體制、通貨膨脹、家庭收入與支出結(jié)構(gòu)。 政策金融政策、土地政策、住房政策、戶籍政策等人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、人口的遷移特征此外文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等。6房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策程序是什么？答：（1）發(fā)現(xiàn)問題（2）確定目標(biāo)（3）擬制方案（4）分析評(píng)價(jià)（5）選擇方案（6）實(shí)施追蹤。7. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容答：1、財(cái)務(wù)策略2、生產(chǎn)策略確定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模明確開發(fā)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目生產(chǎn)量調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作業(yè)方式確定等3、市場(chǎng)開發(fā)策略市場(chǎng)開拓型、市場(chǎng)滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型以及多角型策略等4、價(jià)格策略高價(jià)策略低價(jià)策略均衡價(jià)格策略等。8簡(jiǎn)述房地產(chǎn)行業(yè)管理的主要內(nèi)容。

6、答：行政管理主要內(nèi)容一、是企業(yè)設(shè)立時(shí)的注冊(cè)登記二、是企業(yè)房地產(chǎn)從業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審批三、是房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)督檢查。 行業(yè)組織管理主要內(nèi)容一、是行業(yè)專業(yè)管理二、是建立行業(yè)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)則促進(jìn)行業(yè)內(nèi)部各成員間的公平競(jìng)爭(zhēng)三、是研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃開展學(xué)術(shù)研究與國(guó)際交流。三、論述題1闡述我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。答：1、初期房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)加劇了供求矛盾初期“管住土地控制信貸”的調(diào)控措施抑制投資增長(zhǎng)力度較大加劇了供求矛盾一些地方政府對(duì)調(diào)控措施貫徹不力。 2、地價(jià)上漲推動(dòng) 土地儲(chǔ)備和“招標(biāo)、拍賣、掛牌”制度實(shí)施以來對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。不可回避的是“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限即

7、短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲。 3、新建住宅成本的上升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。不單指建材等價(jià)格上漲帶來的成本增加還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。 4、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理。供給結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致供需脫節(jié)中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降高檔商品房供應(yīng)增加使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)。 5、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因還在于消費(fèi)者預(yù)期改變。人們對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是看好的。市場(chǎng)信息的不對(duì)稱媒體宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲” 進(jìn)一步強(qiáng)化老百姓的心理預(yù)期。第二章 土地制度演變與出讓方式一、名詞解釋1土地使用權(quán)出讓：國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2土地使用權(quán)劃撥：指縣級(jí)以上人

8、民政府批準(zhǔn)在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。4土地征用：國(guó)家為了建設(shè)及興辦社會(huì)公益事業(yè)的需要采取行政手段依照法定程序和審批權(quán)權(quán)限將集體所有的土地有償轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一項(xiàng)措施。5土地儲(chǔ)備制：為加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的統(tǒng)一管理, 政府依照法定程序,運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制,按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,對(duì)通過收回、收購(gòu)、置換和征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā),并予以儲(chǔ)存,以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。二、簡(jiǎn)答題1對(duì)土地

9、使用權(quán)出讓方式做出比較。答：1、出讓程序不一樣。2、適用范圍不同協(xié)議出讓適用于公益、福利事業(yè)科研文教非盈利的機(jī)關(guān)、團(tuán)體及某些特殊用地招標(biāo)出讓使用于優(yōu)化土地布局的地段重大工程的較大的地塊拍賣出讓適用于區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段土地利用上有較大靈活性的地塊。3、優(yōu)缺點(diǎn)協(xié)議出讓選擇受讓人的自由度大不利于公平競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)出讓利于公平競(jìng)爭(zhēng)給出讓方留有選擇的余地拍賣出讓利于公平競(jìng)爭(zhēng)方法簡(jiǎn)便易行出讓方不易控制最高價(jià)。2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合哪些條件？答：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容2、按照出讓合同的約定受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得

10、土地使用權(quán)證書。3、按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)屬于房屋建筑工程的要完成開發(fā)投資總額的25%以上屬于成片開發(fā)土地的要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地。3簡(jiǎn)述土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者的區(qū)別？區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外經(jīng)濟(jì)實(shí)體機(jī)個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，具有壟斷性法律關(guān)系平等市場(chǎng)層次一級(jí)市場(chǎng)，可以轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓受到限制年限按合同規(guī)定，不超過國(guó)家規(guī)定合同年限-已使用年限轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出售、交換、贈(zèng)與4房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用包括哪些費(fèi)用?答：包括土地征用費(fèi)用、土地出讓金、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)的地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷房支出等。5簡(jiǎn)述土地使用權(quán)

11、轉(zhuǎn)讓的程序。答：1、轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)2、簽訂轉(zhuǎn)讓合同3、轉(zhuǎn)讓合同公證4、繳納土地出讓金和土地增值稅5、土地使用權(quán)變更登記。6簡(jiǎn)述劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)。答：1、劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性2、劃撥土地使用權(quán)具有無償性3、劃撥土地使用權(quán)具有無期限性4、劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性。7簡(jiǎn)述協(xié)議出讓土地使用權(quán)的特征。答：1、非市場(chǎng)出讓沒有競(jìng)爭(zhēng)者2、政府對(duì)低價(jià)較易控制3、價(jià)格和使用范圍受到限制。8劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)包括哪些？答：1、土地補(bǔ)償費(fèi)2、安置補(bǔ)助費(fèi)3、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)5、其他費(fèi)用 。9我國(guó)土地使用制度存在的問題有哪些？答：1、土地雙軌制劃撥歷史遺留和新劃撥和

12、商業(yè)出讓并存2、管理和監(jiān)控水平低3、土地市場(chǎng)不統(tǒng)一土地杠桿失靈4、權(quán)力濫用亂批開發(fā)區(qū)越權(quán)批地5、轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失6、市場(chǎng)上開發(fā)水平良莠不齊關(guān)系強(qiáng)、水平低的非專業(yè)開發(fā)商多7、滋生腐敗。三、論述我國(guó)現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn)答：1、批租制由于我國(guó)實(shí)行土地公有制不論是國(guó)有土地還是農(nóng)村集體所有的土地其所有權(quán)均不允許買賣在土地交易過程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)而且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓也就是所謂的批租其實(shí)質(zhì)不過是土地使用權(quán)的長(zhǎng)期出租而已只不過租金一次性繳清罷了。所以說在我國(guó)的土地制度中不存在真正的土地買賣只存在長(zhǎng)時(shí)期的土地使用權(quán)出租即批租制。2、壟斷制第一層含義我國(guó)實(shí)

13、行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團(tuán)體擁有土地這本身就是一種壟斷。第二層含義在土地交易市場(chǎng)上只有政府一個(gè)土地供應(yīng)者其他任何一個(gè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體都不允許向市場(chǎng)提供土地。即使集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地的所有者也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場(chǎng)上交易的開發(fā)建設(shè)用地必須通過國(guó)家征用由集體土地轉(zhuǎn)變成國(guó)有土地后方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。3、雙軌制所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實(shí)行不同的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。一般而言非贏利性和帶有公益性質(zhì)的土地用途可以以劃撥方式取得而贏利性土地用途則必須通過出讓方式取得。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研1房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特殊性？答：

14、產(chǎn)品具有固定性產(chǎn)品具有唯一性產(chǎn)品的耐久性市場(chǎng)具有雙重屬性消費(fèi)、投資市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。2簡(jiǎn)述房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)？答：1、市場(chǎng)供應(yīng)缺乏彈性短期內(nèi)難以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。2、市場(chǎng)供應(yīng)的異質(zhì)性產(chǎn)品的位置、環(huán)境、新舊、配套等不同市場(chǎng)細(xì)分有必要性。3、市場(chǎng)供應(yīng)的區(qū)域性產(chǎn)品的固定性導(dǎo)致“地產(chǎn)地銷”。4、市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不完全性住房保障的存在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房土地的壟斷性政府的宏觀調(diào)控。5、市場(chǎng)需求的廣泛性房地產(chǎn)是生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件。6、市場(chǎng)需求的多樣性消費(fèi)需求、經(jīng)營(yíng)需求和保值需求經(jīng)濟(jì)收入、生活質(zhì)量、使用目的、文化觀念的不同需求多元化。7、市場(chǎng)需求的融資性資金數(shù)額大短期內(nèi)難以全部支付融資手段很重要8、市場(chǎng)

15、需求的長(zhǎng)期性使用期限長(zhǎng)再次交易間隔的時(shí)間長(zhǎng)存量市場(chǎng)將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)位置。3需求法則和供給法則的含義是什么？答：需求法則假定其它條件不變則某一商品的需求量與其自身價(jià)格呈反方向變化。供給法則假定其它條件不變則某一商品的供給量與其自身價(jià)格呈正方向變化。4均衡價(jià)格的概念是什么？答：均衡價(jià)格是指在假定其它條件不變時(shí)商品需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。5房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容答：市場(chǎng)環(huán)境宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)、正常、人口、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等。區(qū)域環(huán)境包括分析區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀以及未來定位分析交通與出行條件分析影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件歷史、文化、發(fā)展水平等區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格水平與供求關(guān)系項(xiàng)目微觀環(huán)境

16、。消費(fèi)者分析包括消費(fèi)者購(gòu)買力水平、購(gòu)買傾向、購(gòu)買特征等。競(jìng)爭(zhēng)樓盤包括產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售推廣、物業(yè)管理等。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析包括專業(yè)化程度、品牌知名度、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、樓盤質(zhì)量、政府關(guān)系、以往項(xiàng)目情況、土地儲(chǔ)備情況。第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究一、名詞解釋1可行性研究 ：投資決策前對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面分析、論證和評(píng)價(jià)判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理并對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：指使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和。4市場(chǎng)調(diào)研：運(yùn)用科學(xué)的方法有目的、有計(jì)劃地收集

17、、整理與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)收集數(shù)據(jù)和匯總情報(bào)進(jìn)行分析、判斷為企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。二、問答題1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容包括哪些？答：一、市場(chǎng)宏觀環(huán)境狀況主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境另外還包括行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對(duì)城市發(fā)展概況的描述等。二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況包括：1、市場(chǎng)整體狀況2、土地市場(chǎng)情況3、商品房市場(chǎng)情況4、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格類型5、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況6、三級(jí)市場(chǎng)交易情況此外當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)等。三、消費(fèi)者行為與市場(chǎng)需求容量包括消費(fèi)者的購(gòu)買水平、購(gòu)買傾向、共同特征城市人口、家庭數(shù)量、購(gòu)買力、居

18、民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)、居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)。四、項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況。五、項(xiàng)目基本情況調(diào)查包括對(duì)項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析、對(duì)項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析。2簡(jiǎn)述可行性研究的作用？答：1、可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2、可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。3、可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。4、可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依5、可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究包括哪些步驟。答：1、組織準(zhǔn)備2、資料收集及市場(chǎng)調(diào)查3、開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)、選擇4、詳細(xì)研究5、編寫研究報(bào)告書。4可行性研究包括哪些內(nèi)容？答：1、項(xiàng)目概況。2、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。3、規(guī)劃方

19、案的優(yōu)選。4、開發(fā)進(jìn)度安排。5、項(xiàng)目投資估算。6、資金的籌集方案和籌資成本估算。7、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。8、風(fēng)險(xiǎn)分析。9、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。10、結(jié)論。5反映投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)包括哪些？答：價(jià)值型指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈年值、費(fèi)用現(xiàn)值、費(fèi)用年值效率型指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率投資報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期限型指標(biāo)投資回收期。6房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資包括哪些費(fèi)用？答：1、土地費(fèi)用估算2、前期工程費(fèi)3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4、房屋開發(fā)費(fèi)5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)7、管理費(fèi)8、銷售費(fèi)用9、財(cái)務(wù)費(fèi)用10、其他費(fèi)用11、稅金及政府收費(fèi)。7國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括哪些？答：國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析包括經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值外匯效果分

20、析包括經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯成本、經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。8風(fēng)險(xiǎn)分析方法有哪些？答：1、盈虧平衡分析2、項(xiàng)目安全率3、敏感性分析4、概率分析。9敏感性分析的步驟是什么？答：1、選擇要分析的不確定因素2、選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)3、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況4、判定敏感性因素5、提出控制敏感性因素的建議。10概率分析的步驟是什么？答：1、列出各種要考慮的不確定性因素2、預(yù)計(jì)各種不確定性因素可能發(fā)生的情況3、分別確定每種情況出現(xiàn)的可能性4、分別求出各種可能情況下的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望值5、計(jì)算凈現(xiàn)值大于和等于零的累積概率。11國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要區(qū)別是什么？答：1、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

21、不同2、價(jià)值尺度不同3、折現(xiàn)率不同4、匯率不同。 第五章 房地產(chǎn)營(yíng)銷一、名詞解釋1房地產(chǎn)營(yíng)銷：通過交易過程滿足顧客對(duì)土地或房屋需求的一種綜合性營(yíng)銷活動(dòng)也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過程。2房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分：是指人們?cè)谀繕?biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的指導(dǎo)下依據(jù)消費(fèi)者的需要、欲望、購(gòu)買行為和購(gòu)買習(xí)慣將房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過程。3房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃：運(yùn)用整合營(yíng)銷的概念從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整合合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求在深入了解潛在消費(fèi)者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃處合理的建設(shè)取向使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要并通過消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程二、簡(jiǎn)答1簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用答：1、有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)2、有利于房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)市場(chǎng)和制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略3、有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中資源開發(fā)市場(chǎng)。2簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的過程答：1、明確細(xì)分因素2、根據(jù)細(xì)分因素進(jìn)行市場(chǎng)劃分3、評(píng)價(jià)市場(chǎng)細(xì)分結(jié)果包括銷量和利潤(rùn)、消費(fèi)者的可接近性、消費(fèi)者的敏感性。3房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的步驟是什么？答：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究包括宏觀、中觀、微觀等方面 2、確定營(yíng)銷目標(biāo)包括長(zhǎng)期與短期 3、制定市場(chǎng)營(yíng)銷組合計(jì)劃 4、營(yíng)銷計(jì)劃的實(shí)施 5、反饋與調(diào)整。4房地產(chǎn)廣告策劃的原則有哪些？答：時(shí)代性、創(chuàng)新性、