1、房地產(chǎn)估價報告估價報告編號：深國眾聯(lián)評報字（ 2009 ）第1 -20501號估價項目名稱:深圳市科技園北區(qū)科豐路2號特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層房地產(chǎn)市場價值評估委托方：深圳市特發(fā)集團有限公司估 價 方：深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司估價人員：黃榮真、余偉、王新梅估價作業(yè)日期：2009年03月20日至2009年07月6日深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司公司地址：深圳市深南東路2019號東樂大廈第10層1008電 話：25 1 32 3252513227625132267郵政編碼：518002傳 真：251 32275一、致委托方函2二、估價師聲明3三、估價的假設(shè)

2、和限制條件4（一）、估價假設(shè)條件4（二）、限制條件5四、估價結(jié)果報告6（一）、委托方6（二）、估價方6（三）、估價對象概況6（四）、估價目的8（五）、估價時點8（六）、本次評估價值定義8（七）、估價依據(jù)8（八）、估價原則9（九）、估價方法9（十）、估價結(jié)果10（十一）、估價人員10（十二）、估價作業(yè)日期11（十三）、估價報告應(yīng)用有效期 11五、附件12致委托方函深圳市特發(fā)集團有限公司：承蒙委托，我公司對貴司委托之房地產(chǎn)進行評估，估價時點為 -OO九年三月二十日，估價目的為核定資產(chǎn)提供價值參考意見。根據(jù) 貴司提供的有關(guān)資料，依據(jù)我國有關(guān)法律、法規(guī)、制度，遵循必要的評 估程序與原則，選取適當?shù)脑u估

3、方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上， 結(jié)合估價人員經(jīng)驗和對影響房產(chǎn)價值因素的分析，對該房地產(chǎn)的公開市 場價值做出評定估算，現(xiàn)將估價結(jié)果報告如下：委托估價房地產(chǎn)為深圳市科技園北區(qū)科豐路2號特發(fā)信息工業(yè)大廈 4、5、6層房地產(chǎn)市場價值評估，建筑頁積合計為9, 345. 64平方米，該 房地產(chǎn)在估價時點的評估結(jié)果如下：評估總值：人民幣38, 146, 100元大寫金額：人民幣巻仟捌佰壹拾肆萬陸仟壹佰元整預(yù)計應(yīng)補地價：人民幣3, 688, 152元大寫金額：人民幣巻佰陸拾捌萬捌仟壹佰伍拾貳元整 評估凈值：人民幣34, 457, 948元大寫金額：人民幣巻仟肆佰肆拾伍萬渠仟玖佰肆拎捌元整評估結(jié)果明細表物業(yè)

4、名稱建筑面積 （ma）評估單價（元/出）評估總值（元）預(yù)計應(yīng)補地價 （元）評估凈值 （元）特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層9, 345. 644,081.738,146, 1003, 688, 15234, 457, 948備注：應(yīng)補地價數(shù)額以相關(guān)主管部門核定結(jié)果為準。法定代表人:深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司二OO九年七月六日二. 估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本房地產(chǎn)估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2、本房地產(chǎn)估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限 制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系

5、，也與有關(guān)當事人 沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析, 形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。6、本房地產(chǎn)估價報告在市場無較大波動情況下的有效期為一年，即 自2009年07月6日至2010年07月5日止。若在此期間房地產(chǎn)行情發(fā) 生較大變動或者國家相關(guān)政策發(fā)生變化，本估價結(jié)果會隨之失效。7、參加本次評估的人員中由王新梅對估價對象進行了實地勘察及拍 照，根據(jù)分工估價人員黃榮真、余偉未到實地勘察。中國注冊房地產(chǎn)估價師：（注冊證號：4419960027 ）中國注冊房地產(chǎn)估價師：（注冊證號:442005007

6、3 ）二OO九年七月六日三. 估價的假設(shè)和限制條件（一八估價假設(shè)條件1、委托方向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供的房地產(chǎn)估價所必需的情況和資料 是真實可靠。2、假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一 致。3、不考慮特殊買家的額外出價。4、對于房地產(chǎn)的評估值，我們是基于以下假設(shè)條件： 自愿銷售的賣主； 有一段合理的洽談交易時間，能夠通盤考慮房地產(chǎn)市場行情進行議 價； 在此期間，房地產(chǎn)價值將保持相對穩(wěn)定。5、委估物業(yè)尚未辦理房地產(chǎn)證，根據(jù)委估物業(yè)的國有土地使用權(quán)出 讓合同書的記載，委估物業(yè)的土地用途為工業(yè)，本次土地為自用，不得 轉(zhuǎn)讓和參與房地產(chǎn)經(jīng)營。本報告設(shè)定其在公開市場上能夠轉(zhuǎn)讓，根據(jù)深 圳

7、市房地產(chǎn)估價中心2004年5月20日發(fā)布的關(guān)于部分房地產(chǎn)地價核 定及評估注意事項的說明，對于非行政劃撥性質(zhì)的不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)， 將采用如下公式測算應(yīng)補地價：應(yīng)補地價=（市場公告地價-已繳地價） x年期修正系數(shù)，扣繳預(yù)計應(yīng)補地價進行評估其價值。6、假定所有權(quán)人是在公開市場上出售該物業(yè)，且不包括所有權(quán)人憑 借遞延條件、售后返租、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高物業(yè)權(quán) 益價值的情況。7、假定該物業(yè)權(quán)益未附帶可能影響其價值的他項權(quán)利及限制。（二八限制條件1、本房地產(chǎn)估價報告僅限于為委托方核定資產(chǎn)提供價值參考，不對 其它用途負責，本公司不承擔任何第三者對本報告書的任何部分內(nèi)容的 責任。2、評估中所涉及

8、的房地產(chǎn)之建筑面積以委托方提供的深圳市房屋 建筑面積查丈報告記載的建筑面積分割而得，總建筑面積18, 691. 28m2, 根據(jù)委托方介紹，總層數(shù)6層，每層的建筑面積相同，我們并未進行實地 丈量。3、必須說明：我們沒有接受進行結(jié)構(gòu)性測試和檢驗設(shè)施的要求，因 此對房地產(chǎn)內(nèi)部有無缺損我們不能完全確定。4、本房地產(chǎn)估價報告評估結(jié)果未考慮將來市場價格的波動及國家相 關(guān)稅費政策變化對房地產(chǎn)價格的影響。5、估價結(jié)果明細表中的委估物業(yè)評估價值包含市場地價，已按深圳 市有關(guān)規(guī)定扣繳預(yù)計應(yīng)補地價，實際應(yīng)補地價款應(yīng)以相關(guān)主管部門的核 定為準。6、本報告中房地產(chǎn)估價所必需的情況和資料由委托方提供，其真實 性、合法性

9、和完整性、準確性由委托方負責。7、如報告計算過程中出現(xiàn)數(shù)字的微小誤差，是EXCEL計算取整位數(shù) 不同引起，不影響評估結(jié)果使用。8、未經(jīng)我公司允許本估價報告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。5四. 估價結(jié)果報告（-）.委托方名稱：深圳市特發(fā)集團有限公司（二）、估價方機構(gòu)名稱：深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 法定代表人：黃西勤住 所：深圳市羅湖區(qū)深南東路2019號東樂大廈第10層1008營業(yè)執(zhí)照注冊號：440301103378033資質(zhì)等級：一級行政許可決定書號：建住房許（ 2009 ） 058證書編號：建房估證字2006 052號有效期限：2006年7月27日至2009年7月26日發(fā)證

10、機關(guān)：中華人民共和國建設(shè)部（三）、估價對象概況1、房地產(chǎn)位置狀況：估價對象位于深圳市科技園北區(qū)科豐路2號，東近青梧路，西近科 苑路，北近北環(huán)大道，南臨科豐路。周邊交通配套南北走向的科苑路、 科技路、銅鼓路，貫通深圳東西走向的三條主干道北環(huán)大道、深南 大道、以及濱海大道，道路暢通，公交配套完善。公交車輛有370、209、 236、334、36、365、437、473等。附近有特發(fā)信息科技園、長園新材 料港、科技園堅達大廈、南山外國語學(xué)校、科苑學(xué)里小區(qū)、東方科技園、 金暉嘉柏酒店、深圳大學(xué)等，市政配套設(shè)施完善。2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況：根據(jù)委托方的要求，本次估價范圍為特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層, 根據(jù)

11、委托方提供的資料，估價對象目前已辦理國有土地使用權(quán)出讓合 同書，尚未辦理國有土地使用權(quán)證，報建規(guī)證有投資許可證、建 筑許可證、單位工程竣工報告書、深圳市房屋建筑面積查丈報告， 尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)委托方提供的國有土地使用權(quán)出讓合同 書（深地合字（ 93 ） 055號）及其三份補充協(xié)議的記載，估價對象所位 于土地的權(quán)屬人為深圳市特發(fā)信息股份有限公司，估價對象所位于的地 塊編號為T305-19, 土地使用權(quán)面積為31,112.6平方米，土地使用年期 為50年，從1993年4月19日至2043年4月18日止，土地用途為工業(yè), 本次土地為自用，不得轉(zhuǎn)讓和參與房地產(chǎn)經(jīng)營。主體建筑物的性質(zhì)規(guī)定 為工廠

12、、倉庫、科研、檢測、辦公、食堂，建筑密度35%,容積率2.2, 總建筑面積不超過68, 450平方米，科研、檢測19, 000平方米，辦公6, 000 平方米，已征收國有土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)委托方提供的深圳市房 屋建筑面積查丈報告的記載，通訊區(qū)1#廠房（現(xiàn)名為特發(fā)信息工業(yè)大 廈），框架6層，建筑面積18,691.28平方米，估價對象位于其4、5、6 層，建筑面積共9,345.64平方米，每層建筑面積相同。根據(jù)委托方提供 的2006年11月14日簽署的以物抵債協(xié)議書，估價對象建筑物的權(quán) 屬由深圳市通訊工業(yè)股份有限公司以以物抵債的方式抵償給深圳市特發(fā) 集團有限公司，目前尚未辦理確權(quán)及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記

13、手續(xù)。3、房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述：經(jīng)現(xiàn)場實地查勘，估價對象所在為一幢總層數(shù)6層的框架結(jié)構(gòu)廠房, 估價對象位于其4、5、6層，評估建筑面積共9, 345. 64平方米，每層建 筑面積相同。估價對象外墻為馬賽克，室內(nèi)部分環(huán)氧樹脂地面、部分水 磨石地面，部分地毯，內(nèi)墻抹灰、天花夾板吊頂，裝不銹鋼玻璃門、木 門和鋁合金窗，裝有兩臺垂直貨梯、煙感噴淋等消防系統(tǒng)和中央空調(diào)系 統(tǒng)，水電設(shè)施齊備。據(jù)委托方介紹，估價對象建于1994年，整棟樓宇有專人負責管理， 現(xiàn)使用情況正常，保養(yǎng)狀況良好。估價對象目前均已全部出租，其中4、 5層出租給深圳中電數(shù)碼顯示有限公司，租賃期限為2009年2月1日起 至2010年1月31日止，

14、每平米租金23元；6層出租給瑞谷科技（深圳） 有限公司，租賃期限為2008年7月1日起至2011年6月30日止，每平 米租金26元，均用作廠房及其配套，目前經(jīng)營情況正常。（四）、估價目的為核定資產(chǎn)市場價值提供價值參考。（五）、估價時點估價時點為二O O九年三月二十日c（六八本次評估價值定義本次評估價值定義為估價對象在估價時點狀況下、在公開市場標準 及滿足估價的假設(shè)和限制條件下，房地產(chǎn)所具有的客觀合理價值。已考 慮出租對評估價值的影響，但未考慮其他法定優(yōu)先受償權(quán)利對評估價值 的影響。（七）、估價依據(jù)1、中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T5U291-1999）2、中華人民共和國土地管理

15、法3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法4、中華人民共和國民事訴訟法5、中華人民共和國物權(quán)法6、委托方提供的委估房地產(chǎn)有關(guān)資料7、評估人員現(xiàn)場勘查、攝影和記錄8、估價時點深圳市房地產(chǎn)市場相關(guān)價格信息（八）、估價原則1、獨立、客觀、公正、公平原則2、合法原則3、謹慎原則4、估價時點原則5、最高最佳使用原則6、替代原則（九八估價方法根據(jù)本次估價目的，估價人員在深入細致地分析了估價對象的特點 和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及估價人員所掌握的資料，結(jié) 合實地勘察和市場調(diào)研的結(jié)果，我們認為采用市場比較法和收益法對估 價對象進行評估較為適宜。市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn) 進

16、行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價 對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法是指對可產(chǎn)生收益的物業(yè)，根據(jù)當?shù)厥袌稣{(diào)查的情況，預(yù)測 估價對象未來各期的凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率，折算到估價時點后 相加來求取估價對象的市場價值的方法。（十）、估價結(jié)果委托估價房地產(chǎn)為深圳市科技園北區(qū)科豐路2號特發(fā)信息工業(yè)大廈 4、5、6層房地產(chǎn)市場價值評估，建筑面積合計為9, 345. 64平方米，該 房地產(chǎn)在估價時點的評估結(jié)果如下：評估總值：人民幣38, 146, 100元大寫金額：人民幣巻仟捌佰壹拾肆萬陸仟壹佰元整預(yù)計應(yīng)補地價:人民幣3, 688, 152元大寫金額：人民幣巻佰陸拾捌萬捌

17、仟壹佰伍拾貳元整評估凈值：人民幣34, 457, 948元大寫金額：人民幣金仟肆佰肆拾伍萬渠仟玖佰肆拎捌元整評估結(jié)果明細表物業(yè)名稱建筑面積 （m1）評估單價 （元/m，）評估總值 （元）預(yù)計應(yīng)補地價 （元）評估凈值 （元）特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層9, 345. 644,081.738, 146, 1003, 688, 15234, 457, 948備注：應(yīng)補地價數(shù)額以相關(guān)主管部門核定結(jié)果為準.（十一）.估價人員中國注冊房地產(chǎn)估價師：（注冊證號：4419960027 ）中國注冊房地產(chǎn)估價師：（注冊證號:4420050073 ）評估人員：王新梅（十二）.估價作業(yè)日期2009年03月20日至20

18、09年07月6日。（十三）.估價報告應(yīng)用有效期本房地產(chǎn)估價報告在市場無較大波動情況下的有效期為一年，即自2009年07月6日至2010年07月5日止。若在此期間房地產(chǎn)行情發(fā)生較 大變動或者國家相關(guān)政策發(fā)生變化，應(yīng)重新進行估價。11五. 附件（一）、估價對象位置示意圖（二）、估價對象現(xiàn)狀照片復(fù)印件（三）、委托方評估委托書復(fù)印件（四）、國有土地使用權(quán)出讓合同書及其補充協(xié)議復(fù)印件（五）、投資許可證復(fù)印件（六）、建筑許可證復(fù)印件（七）、單位工程竣工報告書復(fù)印件（八）、深圳市房屋建筑面積查丈報告復(fù)印件（九）、以物抵債協(xié)議書復(fù)印件（十）、房地產(chǎn)租賃合同復(fù)印件（十一）、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（十二）、房地產(chǎn)

19、價格評估機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（十三）、資產(chǎn)評估機構(gòu)資格證書復(fù)印件（十四）、中國注冊房地產(chǎn)估價師資格訐書復(fù)印件12六. 估價技術(shù)報告（一）、個別因素分析1、房地產(chǎn)位置狀況：估價對象位于深圳市科技園北區(qū)科豐路2號，東近青梧路，西近科 苑路，北近北環(huán)大道，南臨科豐路。周邊交通配套南北走向的科苑路、 科技路、銅鼓路，貫通深圳東西走向的三條主干道北環(huán)大道、深南 大道、以及濱海大道，道路暢通，公交配套完善。公交車輛有370、209、 236、334、36、365、437、473等。附近有特發(fā)信息科技園、長園新材 料港、科技園堅達大廈、南山外國語學(xué)校、科苑學(xué)里小區(qū)、東方科技園、 金暉嘉柏酒店、深圳大學(xué)等，市政

20、配套設(shè)施完善。2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況：根據(jù)委托方的要求，本次估價范圍為特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層, 根據(jù)委托方提供的資料，估價對象目前已辦理國有土地使用權(quán)出讓合 同書，尚未辦理國有土地使用權(quán)證，報建規(guī)證有投資許可證、建 筑許可證、單位工程竣工報告書、深圳市房屋建筑面積查丈報告， 尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)委托方提供的國有土地使用權(quán)出讓合同 書（深地合字（ 93 ） 055號）及其三份補充協(xié)議的記載，估價對象所位 于土地的權(quán)屬人為深圳市特發(fā)信息股份有限公司，估價對象所位于的地 塊編號為T305-19, 土地使用權(quán)面積為31,112.6平方米，土地使用年期 為50年，從1993年4月19日至2043年

21、4月18日止，土地用途為工業(yè), 本次土地為自用，不得轉(zhuǎn)讓和參與房地產(chǎn)經(jīng)營。主體建筑物的性質(zhì)規(guī)定 為工廠、倉庫、科研、檢測、辦公、食堂，建筑密度35%,容積率2.2, 總建筑面積不超過68, 450平方米，科研、檢測19, 000平方米，辦公6, 000 平方米，已征收國有土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)委托方提供的深圳市房 屋建筑面積查丈報告的記載，通訊區(qū)1#廠房（現(xiàn)名為特發(fā)信息工業(yè)大 廈），框架6層，建筑面積18,691.28平方米，估價對象位于其4、5、6 層，建筑面積共9,345.64平方米，每層建筑面積相同。根據(jù)委托方提供 的2006年11月14日簽署的以物抵債協(xié)議書，估價對象建筑物的權(quán) 屬由深

22、圳市通訊工業(yè)股份有限公司以以物抵債的方式抵償給深圳市特發(fā) 集團有限公司，目前尚未辦理確權(quán)及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。3、房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述：經(jīng)現(xiàn)場實地查勘，估價對象所在為一幢總層數(shù)6層的框架結(jié)構(gòu)廠房， 估價對象位于其4、5、6層，評估建筑面積共9, 345.64平方米，每層建 筑面積相同。估價對象外墻為馬賽克，室內(nèi)部分環(huán)氧樹脂地面、部分水 磨石地面，部分地毯，內(nèi)墻抹灰、天花夾板吊頂，裝不銹鋼玻璃門、木 門和鋁合金窗，裝有兩臺垂直貨梯、煙感噴淋等消防系統(tǒng)和中央空調(diào)系 統(tǒng)，水電設(shè)施齊備。據(jù)委托方介紹，估價對象建于1994年，整棟樓宇有專人負責管理， 現(xiàn)使用情況正常，屬于基本完好房。估價對象目前均已全部岀租，其

23、中4、 5層出租給深圳中電數(shù)碼顯示有限公司，租賃期限為2009年2月1日起 至2010年1月31日止，每平米租金23元；6層出租給瑞谷科技（深圳） 有限公司，租賃期限為2008年7月1日起至2011年6月30日止，每平 米租金26元，均用作廠房及其配套，目前經(jīng)營情況正常。（二）、區(qū)域因素分析區(qū)域因素是指評估物業(yè)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件，這 些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征，對地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價格水平有決定 性的影響。南山區(qū)位于深圳市的中西部，東臨深圳灣，與福田區(qū)接壤；西瀕珠 江口，與珠海市隔海相望；北靠羊臺山，與寶安毗鄰；南至大鏟島和內(nèi) 伶仃島，與香港元郎一水相隔。全區(qū)行政面積150.7

24、9平方公里，其中二 線內(nèi)119.4平方公里，二線外31.39平方公里。南山經(jīng)過十多年建設(shè)和 發(fā)展，經(jīng)濟實力顯著增強，已經(jīng)具備新一輪快速發(fā)展的潛力和條件，按 照深圳經(jīng)濟特區(qū)的總體規(guī)劃，南山將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜 合旅游開發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的橋頭堡，物流、商流、人流樞 紐和文明優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。南山區(qū)地勢北高南底。北部西麗一帶是以羊臺山和塘朗山為中心形 成的高低丘陵，南部南頭、華僑城、南頭半島（除大、小南山）一帶主 要是低平的臺地、階地、平原和海灘。西麗水庫區(qū)至沙河入海口是一條 狹長的谷地，呈臺地和沖積平原地貌。南山區(qū)地面坡度和緩，海岸線長 而平直，泥灘寬廣且擴展較快。深

25、圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以下簡稱深圳高新區(qū)）位于南山區(qū)，成 立于1996年9月，面積11.5平方公里，是國家重點支持的五大科技園 區(qū)之一。2003年高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值895. 6億元，是96年建區(qū)之初的8. 97 倍；高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值867.7億元，是96年的13.77倍；出口 52.3億 美元，是96年的34.86倍。高新區(qū)被國家認定為“高新技術(shù)產(chǎn)品出口基 地”，“亞太經(jīng)合組織（APEC）科技工業(yè)園區(qū)”、“先進國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū)”、“中國青年科技創(chuàng)新行動示范基地”和“國家火炬計劃軟件產(chǎn) 業(yè)基地”等。深圳高新區(qū)由市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。 實行“開放式”管理體制，即在國家

26、有關(guān)法律、法規(guī)之下，不改變政府 各部門現(xiàn)有職權(quán)管轄范圍。在高新區(qū)建設(shè)中，政府的主導(dǎo)作用是：產(chǎn)業(yè) 導(dǎo)向、制定政策、創(chuàng)造環(huán)境和提供服務(wù)。為促進和保障高新區(qū)的可持續(xù) 發(fā)展，高新區(qū)條例已正式實施。高新區(qū)已實現(xiàn)“三網(wǎng)合一”的寬帶網(wǎng)絡(luò), 區(qū)內(nèi)用戶可通過10M/100M信息口實現(xiàn)高速上網(wǎng)。高新區(qū)獲得IS09002質(zhì) 量管理、IS014000環(huán)境管理、SA8000社會責任管理三大體系認證。隨著 投資環(huán)境的日益完善，大批國內(nèi)外企業(yè)入駐，逐漸形成了電子信息產(chǎn)業(yè) 群、生物工程產(chǎn)業(yè)群和新材料產(chǎn)業(yè)群。國內(nèi)大企業(yè)有中興、聯(lián)想、長城、 TCL、創(chuàng)維、海王、東大阿爾派、創(chuàng)智等；跨國公司有IBM、菲利浦、康 柏、奧林巴斯、愛普

27、生、哈里斯、湯姆遜等。（三）市場背景分析金融危機的進一步擴散使世界經(jīng)濟步入衰退，歐美各國的需求進一 步放緩。外圍經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)低迷，以外貿(mào)出口為主導(dǎo)的深圳工業(yè)市場受 到較大的沖擊。特區(qū)外，一些與出口加工相關(guān)聯(lián)企業(yè)因經(jīng)營困難而結(jié)業(yè), 多數(shù)維持經(jīng)營的企業(yè)也由于對未來的不太樂觀預(yù)期而減緩了擴張，第4 李度工業(yè)物業(yè)市場的需求進一步下滑。然而，在本李度工業(yè)用地集中供 應(yīng)的情況下，企業(yè)購置工業(yè)土地自用的仍不在少數(shù)，本季度成功出讓的 工業(yè)土地共33塊，面積達到661, 739平方米，但土地價格較去年已經(jīng) 有明顯的回落。由于需求的減少和供應(yīng)持續(xù)增加，特區(qū)外主要的工業(yè)區(qū) 均出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象，空置率的上升也使得

28、租金面臨向下調(diào)整的壓 力，不少工業(yè)園在租金上都作出了一定幅度的折讓。行業(yè)方面，當前受 到?jīng)_擊較小的仍然是髙新技術(shù)類的企業(yè)，如節(jié)能環(huán)保材料與技術(shù)、醫(yī)療 設(shè)備制造以及高端模具制造等行業(yè)本季度的需求保持在一個相對穩(wěn)定的 水平。受到出口放緩的影響，物流類企業(yè)的需求在本季度出現(xiàn)了明顯下 16降。深圳前三季度累計港口集裝箱吞吐量的增長率也從去年的14.2%下 滑到5.8% ,國際物流配送類的企業(yè)受到的影響最為明顯；不少企業(yè)希 望從高標準的倉儲物業(yè)搬遷到普通的物業(yè)以求節(jié)省成本開支，因此租金 較低的倉儲物業(yè)在市場上仍有一定的需求。與此同時，由于本地的消費 品零售市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定，專注于本地市場的區(qū)域性配送物流

29、企業(yè)仍然 維持了一定的增長，對倉儲物業(yè)的需求保持在一個較穩(wěn)定的水平。世界 金融市場較大的波動令大部分的基金公司收緊了在全球的投資計劃，投 資市場總體表現(xiàn)平淡。目前市場上供過于求的現(xiàn)象也讓他們對未來收益 的預(yù)期持悲觀的態(tài)度，因此在市場上表現(xiàn)得更為謹慎。第4季度，工業(yè)市場的供應(yīng)保持穩(wěn)定。由于空置率的上升，各個主 要工業(yè)園片區(qū)的可租賃面積均有所增加。而新供應(yīng)方面，位于觀瀾的美 泰工業(yè)園本季度開始招租，其總建筑面積為100, 000平方米，預(yù)計2009 年1月投入使用；位于沙井的涌鑫工業(yè)園為市場帶來130, 000平方米 的可租賃面積；位于龍華溢佳工業(yè)園也為市場帶來65, 000平方米的供 應(yīng)。倉儲物

30、業(yè)方面，本季度的供應(yīng)有所放量，多個物流園區(qū)開始招商， 包括：位于西麗的鼎勝物流園，總建筑面積為40, 000平方米；位于觀 瀾的銘可達物流園，總建筑面積35, 000平方米。在多個大型科技園區(qū) 建設(shè)的推動下，未來研發(fā)型物業(yè)的供應(yīng)還將持續(xù)增加，位于光明的招商 局光明科技園和位于高新區(qū)的TCL西麗科技園正在建設(shè)之中，預(yù)計在 2009年將合共為市場帶來250, 000平方米的研發(fā)物業(yè)供應(yīng)。深圳正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，又適逢全球性的金融危機，一些勞動密集型的低附加值產(chǎn)業(yè)承受了較大的經(jīng)營壓力。目前深圳工業(yè)市場整體情況是供過于求，為此不少開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)停止了他們的工業(yè)園開發(fā)計劃，預(yù)計未來一年廠房物業(yè)的新供應(yīng)

31、會有所減少；但隨著空置率的上升,市場上的存量供應(yīng)仍然會處于較髙的水平，租金也面臨繼續(xù)往下調(diào)整的 壓力。預(yù)計未來深圳工業(yè)市場的整體好轉(zhuǎn)仍需時日，主要有賴于整體經(jīng) 濟環(huán)境的改善。而經(jīng)濟的下滑對物流類物業(yè)需求的影響將會在2009年 第1季度進一步顯現(xiàn)。11月出臺的振興經(jīng)濟方案，有望擴大內(nèi)需和刺 激國內(nèi)消費市場，市域配送型物流企業(yè)的需求仍然會保持相對的穩(wěn)定； 政府出臺的多項旨在扶持出口加工型中小企業(yè)的措施，如增加出口退稅 額和放寬對中小企業(yè)的信貸都有望一定程度緩解目前企業(yè)面臨的經(jīng)營困 境，而增殖稅改革也將在未來逐步減輕企業(yè)壓力，進而有助于穩(wěn)定工業(yè) 物業(yè)市場。另外，國務(wù)院批準設(shè)立深圳前海灣保稅港區(qū)，鹽田

32、港集團與 和記黃埔加大投資合作開發(fā)鹽田港東港區(qū)都顯示了深圳的國際航運市場 未來仍然有著良好的發(fā)展?jié)摿Α＃ㄋ模┳罡咦罴咽褂梅治龇康禺a(chǎn)估價中的最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟 上可行.經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。估價對 象的法定用途為工業(yè)，屬高新技術(shù)園區(qū)用地，現(xiàn)狀為工業(yè)廠房及配套， 依據(jù)合法原則，在本報告中，設(shè)定按工業(yè)廠房及配套用途進行評估。根 據(jù)合法性原則和最高最佳使用原則，確定該物業(yè)的工業(yè)廠房用途為最高 最佳使用用途。（五）估價方法估價人員深入細致地分析了估價對象的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及估價人員掌握的資料，結(jié)合估價對象的實際情況，并對鄰近地段

33、和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進行調(diào)查之后，決定選取市場比較法和收益法作為估價方法。1由于估價對象周邊同類物業(yè)三級市場交投較為活躍，在市場上有 可供參照的交易案例，故我們采用市場比較法對估價對象市場價值進行 評估?；驹硎侵冈谇笕」纼r對象房地產(chǎn)價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時 期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的 類似房地產(chǎn)既知價格修正得出估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的 一種估價方法。假定前提a. 自愿銷售的賣主；b. 有一段合理洽談交易時間，可通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行 議價；c. 在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；d. 該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；e.

34、 不考慮特殊買家的額外出價。計算公式估價對象市場價值=比較案例價格x交易日期修正x交易情況修正 x區(qū)域因素修正x個別因素修正II估價對象為收益性物業(yè)，可出租獲取穩(wěn)定收益，故我們采用收益 法對其市場價值進行評估?；驹硎沁\用適當?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常 純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價格 的一種估價方法。即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個年期 內(nèi)可以在將來源源不斷地獲得年純收益，那么，以現(xiàn)有的一個貨幣額與 這將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地 產(chǎn)的價格，稱為收益價格。假定前提a. 純收益按一定比例逐年遞增；b

35、. 資本化率在收益年限內(nèi)不變，大于零；c收益年期為有限年。計算公式V=a/ (r-g) x 1- (1+g) / (1+r) n式中V一市場價值a一年純收益r一資本化率g一純收益每年遞增比率n獲取純收益的持續(xù)年限(六) 、估價測算過程1用市場比較法測算估價對象的評估單價及評估總價，其整個評 估思路及計算過程如下。1、選取可比案例根據(jù)替代原則，估價人員調(diào)查了與估價對象在地理位置、結(jié)構(gòu)類型、 使用功能、交易日期等因素相同或具有較強相關(guān)性的交易案例，選取以 下交易案例作為可比案例：案例調(diào)查表比例 可案物業(yè)名稱用途面積(m1)樓層價格（元/m2）日期A科技園廠房A廠房7998整棟50002009-4-

36、25B科技園廠房B廠房12701/644092009-3-26C科技園廠房C廠房2564. 2整棟50002009-4-27根據(jù)市場調(diào)查及估價人員與中介充分的溝通，上表備注中的三級市場報盤均由評估人 員根據(jù)與中介詢價后結(jié)合估價經(jīng)驗進行修正后認為可能成交的市場價格，故直接取 修正后的報盤價格作為比較價格。2、比較因素條件說明及價格測算因估價對象與比較案例處于同一房地產(chǎn)供需圈，比較案例的交易日 期與估價時點接近，交易情況均為正常情況下的三級市場交易價格，因 此我們對交易日期及交易情況不進行修正，僅對區(qū)域因素和個別因素進 行修正。根據(jù)估價對象與比較實例的比較因素，分別編制比較因素條件 描述表和比較因

37、素修正系數(shù)表。比較因素條件描述表一序號項目估價對象案例1案例2案例31案例名稱特發(fā)信息工業(yè)大廈4. 5. 6 層科技園廠房A科技園廠房B科技園廠房C2交易價格5000440950003交易情況正常正常正常正常4交易日期2009-4-252009-3-262009-4-275區(qū)域因素5. 1道路通達度位于深圳市科技園 北區(qū)科豐路2號，交 通順暢近深南路，位干科技 園中區(qū)，交通順暢位于科苑大道旁，近 北環(huán)、深南大道，交 通順暢位于科技園內(nèi)，長城 計算機附近，交通順 暢5.2公共交通便捷度沿線有233公交線 路公共交通便捷度 一般公共交通便捷度一 般公共交通便捷度一 般公共交通便捷度一 般5. 3基

38、礎(chǔ)設(shè)施完善程 度完善完善完善完善一序號項目估價對象案例1案例2案例35.4環(huán)境優(yōu)劣度高新區(qū)已實現(xiàn)“三網(wǎng) 合一”的寬帶網(wǎng)絡(luò).區(qū)內(nèi)用戶可通過 10M/100M信息口實 現(xiàn)高速上網(wǎng)。高新區(qū) 獲得IS09002質(zhì)量 管理、IS014000環(huán) 境管理、SA8000社 會責任管理三大體 系認證.高新區(qū)已實現(xiàn)“三網(wǎng) 合一污的寬帶網(wǎng)絡(luò)， 區(qū)內(nèi)用戶可通過 10M/100M信息口實 現(xiàn)高速上網(wǎng).高新區(qū) 獲得IS09002質(zhì)量 管理.IS014000環(huán) 境管理、SA8001社 會責任管理三大體 系認證.高新區(qū)已實現(xiàn)“三網(wǎng) 合一"的寬帶網(wǎng)絡(luò).區(qū)內(nèi)用戶可通過 10M/100M信息口實 現(xiàn)高速上網(wǎng).高新區(qū) 獲得

39、IS09002質(zhì)量 管理.IS014000環(huán) 境管理 SA8002社 會責任管理三大體 系認證.高新區(qū)已實現(xiàn)“三網(wǎng) 合一”的寬帶網(wǎng)絡(luò)， 區(qū)內(nèi)用戶可通過 10M/100M信息口實 現(xiàn)高速上網(wǎng).高新區(qū) 獲得1S09002質(zhì)量 管理、IS014000環(huán) 境管理 SA8003社 會責任管理三大體 系認證.5.5產(chǎn)業(yè)聚集度位于深圳市高新區(qū)， 深圳高新區(qū)由市政 府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一政 策.統(tǒng)一觀劃.統(tǒng)一 管理隨著投資環(huán)境 的日益完善，大批國 內(nèi)外企業(yè)入駐，逐漸 形成了電子信息產(chǎn) 業(yè)群.生物工程產(chǎn)業(yè) 群和新材料產(chǎn)業(yè)群.位于深圳市高新區(qū)， 深圳高新區(qū)由市政 府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo).統(tǒng)一政 策.統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一 管理。隨著投資環(huán)

40、境 的日益完善，大批國 內(nèi)外企業(yè)入駐，逐漸 形成了電子信息產(chǎn) 業(yè)群生物工程產(chǎn)業(yè) 群和新材料產(chǎn)業(yè)群.位于深圳市高新區(qū)， 深圳高新區(qū)由市政 府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一政 策.統(tǒng)一規(guī)劃.統(tǒng)一 管理。隨著投資環(huán)境 的日益完善，大批國 內(nèi)外企業(yè)入駐，逐漸 形成了電子信息產(chǎn) 業(yè)群.生物工程產(chǎn)業(yè) 群和新材料產(chǎn)業(yè)群.位于深圳市高新區(qū)， 深圳高新區(qū)由市政 府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一政 策.統(tǒng)一觀劃.統(tǒng)一 管理.隨著投資環(huán)境 的日益完善，大批國 內(nèi)外企業(yè)入駐，逐漸 形成了電子信息產(chǎn) 業(yè)群.生物工程產(chǎn)業(yè) 群和新材料產(chǎn)業(yè)群.5.6區(qū)域規(guī)劃深圳市高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)園區(qū)（以下簡稱深 圳高新區(qū)）成立于 1996年9月，面積 11.5平方公里，是 國家

41、重點支持的五 大科技園區(qū)之一深圳市高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)園區(qū)（以下簡稱深 圳高新區(qū)）成立于 1996年9月，面積 11.6平方公里，是 國家重點支持的五 大科技園區(qū)之一.深圳市高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)園區(qū)（以下簡稱深 圳高新區(qū)）成立于 1996年9月，面積11.7平方公里，是 國家重點支持的五 大科技園區(qū)之一深圳市高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)園區(qū)（以下簡稱深 圳高新區(qū)）成立于 1996年9月，面積 11.8平方公里，是 國家更點支持的五 大科技園區(qū)之一.6個別因素修正6. 1使周現(xiàn)狀工業(yè)辦公工業(yè)辦公工業(yè)辦公工業(yè)辦公6. 2樓層共6層，位于4、5、6層共6層，整棟共6層，位于1層共5層，整棟6. 3挽模建筑面積共18, 691

42、. 28 平方米， 規(guī)模一般建筑面積共7998平 方米，規(guī)模一般建筑而積共1270平 方米，規(guī)模一般建筑面積共2564.2 平方米，規(guī)模一般6.4采光光線充足光線充足光線充足光線充足6.5通風通風順暢通風順暢通風順暢通風順暢6. 6自身配套設(shè)施完 備程度水電、消防等配套設(shè) 施齊全水電、消防等配套設(shè) 施齊全水電、消防等配套設(shè) 施齊全水電、消防等配套設(shè) 施齊全6. 7建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使 用外觀完好鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使 用外觀完好鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)使 用外觀完好鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)使 用外觀完好6. 8新舊程度1994年竣工交付使 用90年初建成交付使 用90年代中期建成交 付使用90年初建成交付

43、使 用6.9專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理公司 進行專業(yè)物管，物業(yè) 管理費：2元/平方 米月專業(yè)物業(yè)管理公司 進行專業(yè)物管，物業(yè) 管理費：2元/平方 米月專業(yè)物業(yè)管理公司 進行專業(yè)物管，物業(yè) 管理費：2元/平方 米月專業(yè)物業(yè)管理公司 進行專業(yè)物管，物業(yè) 管理費：2元/平方 米月因素比較表如下:0000000000區(qū)域因素5115115115511511511511O2O2O2O2O2O2O2O2511511511511511555計 小O O1000000個別因素511511511511層 樓O2O2OO9O光 采O11OO 1AO風 通O11OO11O511O28O2O 1AOOOO la2112

44、OO2O29計小O O 191381X1因素修正及計算表:比較案例交易價格（元/卅）5,0004,4095,000交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個別因素修正100/117100/111100/118綜合修正系數(shù)84%88%85%比準價格（元/nr'）4,2183,8844,227權(quán)重0. 330. 340. 33加權(quán)平均值（元/卅）4,107建筑面積（mJ9, 345.64評估總值（元）38, 386,646II估價對象4、5、6層均已出租，簽定租約的租金

45、及租賃期限不等,本報告以第6層為例，演示用收益法測算的整個評估思路及計算過程。該物業(yè)目前已簽定租約，租賃期限至2011年6月30日，租金為26 元/耐，出租面積為3, 115平方米，空置率為0,根據(jù)對周邊同類物業(yè)租 賃市場調(diào)查，結(jié)合物業(yè)特點，確定租期內(nèi)的資本化率為6%,租期距估價 時點還有228年，租期內(nèi)租金低于市場租金，根據(jù)合法原則，對物業(yè)的 收益價值租期內(nèi)按照租約進行測算，租期外按照正常市場價值進行測算, 累計相加為估價對象的收益價值。(1) 確定市場租金我們調(diào)查的市場案例有序號座落類型面積摟層裝修租金備注1臨科苑路廠房10003/7毛坯40 元/m新廠房2科技園中區(qū)廠房11001普通裝修

46、40 元/nr新廠房3科技園(近長城 計算機附近)廠房1600整棟普通裝修25元/耐舊廠房根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，該地段工業(yè)廠房租金情況為:25-50元/平方米；因物業(yè)位置、樓宇檔次、樓齡長短、裝修情況等的不 同而又差異，不同樓層的租金差異較小。在確定估價對象的市場租金時，我們考慮的因素有：a估價對象位于科技園北區(qū)，臨科豐路，對外交通條件好；b估價對象的剩余使用年限為34.1年，收益年限長，利于物業(yè)價值 的提升；c估價對象目前已全部出租，出租收益穩(wěn)定；根據(jù)市場租金情況以及估價對象現(xiàn)狀，結(jié)合我們的估價經(jīng)驗，最終確定估價對象6層的客觀合理月租金為：35元/平方米。(2) 確定市場年純收益遞

47、增比率根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，結(jié)合該地段工業(yè)發(fā)展水平，確 定年純收益遞增比率為2%;(3) 確定市場資本化率我們按一年期貸款利率加上風險系數(shù)作為該評估項目的資本化率，按8.0%計算。（4）確定市場空置率根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，結(jié)合該地段工業(yè)物業(yè)情況，確 定估價對象空置率為11%；（5）確定市場收益年限估價對象的剩余土地使用年限為34.1年，租賃期限還剩2.28年， 故租約期外按31. 82年的收益年限進行計算。（6）評估測算結(jié)果經(jīng)評估測算，最終我們確定，估價對象6層的評估單價為3, 974元/平方米，評估總值為人民幣12, 379, 892元整（具體計算過程見下表）。估價測算表

48、一序號項目2009. 3. 20 2011. 6. 302011. 7. 1-2043. 4. 18共計31.82年收益年限2.28131.82 年1經(jīng)營收入（萬元）97.68116. 881.1租金收入（萬元）97. 19116. 441.1.1出租面積（mJ311531151. 1.2平均月租金（元/耐）26. 0035. 001. 1. 3每年租金漲幅2%1. 1.4空置率()%11%1. 1.5出租比例100%89%1. 2押金收入二貳個月租金利息收入（萬元）0. 500. 442經(jīng)營支出（萬元）20. 7324.832. 1營業(yè)稅（租金的5%）4.865.822.2教育附加（營業(yè)稅的

49、3%）0.150.172. 3城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的1%）0. 050. 062.4印花稅（租金的0. 1%）0. 100. 122.5房產(chǎn)稅（年租金M2%）11. 6613.972.6房屋租賃管理費（租金的2%）1. 942. 332. 7維修管理費（租金的2%）1. 942. 332.8保險費（原建購價的0. 1%）0.030. 032.9所得稅003凈收益（萬元）159. 5792. 051, 285. 274還原利率6. 00%8. 00%序號項目2009. 3. 20 2011. 6. 30201 1. 7. 1-2043. 4. 18 共計31.82年5折現(xiàn)年限0. 002. 2

50、86各年折現(xiàn)率1. 000. 847凈收益折現(xiàn)值（萬元）159. 571,07& 428凈收益累計現(xiàn)值（萬元）1, 237. 999評估單價（元/nV）3,97410評估總值（元）12, 379, 892同理可計算估價對象4、5層的評估單價和評估總值，估價對象4、5 層目前已簽定租約，租賃期限至2010年1月31 0 ,租金為23元/nf,出 租面積為6, 230平方米，空置率為0,根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查, 結(jié)合物業(yè)特點，確定租期內(nèi)的資本化率為6%,租期距估價時點還有087 年，具體計算過程見下表：估價測算表二序號項目2009. 3.202010. 1. 312010. 2.

51、1-2043. 4. 18共計33.23年收益年限0. 87133. 23 年1經(jīng)營收入（萬元）172. 44233. 771. 1租金收入（萬元）171.95232. 901. 1. 1出租面積（mJ62306230.641. 1. 2平均月租金（元/mJ23. 0035.001. 1. 3每年租金漲幅2%1. 1. 4空置率0%11%1.1.5出租比例100%89%1.2押金收入=兩個月租金利息收入（萬元）0. 500. 872經(jīng)營支出（萬元）36.6549. 632. 1營業(yè)稅（租金的5%）8. 6011. 652.2教育附加（營業(yè)稅的3%）0.260. 352. 3城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的1%）0. 090. 122.4印花稅（租金的0. 1%）0. 170. 232. 5房產(chǎn)稅（年租金X 12%）20.6327.952.6房屋租賃管理費（租金的2%）3.444. 662. 7維修管理費（租金的2%）3.444. 662. 8保險費（原建購價的0.1%）0. 030. 03序號項目2009. 3.202010. 1. 312010. 2. 1-2043.4. 18共計33. 23 年2.9所得稅003凈收益（萬元）111.87184. 142,609. 714還原利率6. 00