1、城市住房問題調(diào)查中國是一個大國，擁有著 13億多人口。隨著時代的不斷發(fā)展人口不斷的積聚。然而住房便成了問題，住房老齡化，現(xiàn)在住房如何解決便成了一個大問題。目前， 我國政府在實(shí)施住房分配貨幣化政策的過程中，針對中低收入者的住房問題，采取的是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的做法。經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)施以來，雖然取得了一定的成效，但也暴露出一些問題。認(rèn)真研究分析問題所在，下面將就發(fā)展中的幾個問題做一探討。一、 科學(xué)評估“中低收入家庭”經(jīng)濟(jì)狀況， 正確引導(dǎo)住房消費(fèi)需求的有效增長科學(xué)評估“中低收入家庭”涉及到整個社會分配制度的運(yùn)作、監(jiān)控機(jī)制，要完善這些機(jī)制在短期是難以實(shí)現(xiàn)的。但是，盡管如此，我們還是應(yīng)該創(chuàng)造條件，積

2、極向這個方向努力，力求逐步準(zhǔn)確、科學(xué)地對“中低收入家庭”進(jìn)行評估， 以完善住房市場流通體制，提升住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體效益水平。一是應(yīng)盡快建立個人收入申報制度并將其與已實(shí)行的個人存款實(shí)名制相聯(lián)系，準(zhǔn)確掌握家庭收入情況，建立家庭收入檔案，嚴(yán)格審查、登記，并實(shí)行動態(tài)管理，切實(shí)保障中低收入家庭的利益。二是應(yīng)建立起一種新的工薪階層住房供給的機(jī)制，改變中、低收入一勺燴的局面，提高政府住房政策的針對性。三是積極引導(dǎo)居民樹立正確的消費(fèi)觀念，提倡有能力的居民應(yīng)從市場上去實(shí)現(xiàn)在我國目前中央與地方財政均十分有限的情況下，有必要建立起效率優(yōu)先兼顧公平的各類收入階層消費(fèi)需求的分流機(jī)制。二、嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房的價格構(gòu)成，

3、確定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，達(dá)到解決中低收入家庭居住問題的目的與完全意義上的商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成及價格形成機(jī)制有很大的差異，具有特殊性，具體表現(xiàn)為：(1) 價格殘缺。(2)價格實(shí)行政府指導(dǎo)價。(3) 政府對經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)對象有一定的限定，因而其價格只存在于局部市場目前，我國經(jīng)濟(jì)適用住房政策的實(shí)施，雖取得了可喜的成績，但它只解決了一部分中低收入者的住房問題，離現(xiàn)實(shí)需求還有很大差距。究其原因是多方面的，僅從居民的承受力這個角度來看，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國許多城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房的價格與一般家庭年收入之比高達(dá) 10 倍甚至 10 倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世行測算的合理比例3-6 倍。分析

4、造成經(jīng)濟(jì)適用住房價格偏高的原因，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是盡管政策對經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地實(shí)施行政劃撥的扶持優(yōu)惠政策，但僅免收的是土地出讓金。有關(guān)的土地稅費(fèi)、征地費(fèi)、拆遷安置費(fèi)并未減免。二是公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用較高，加大了經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)成本。三是一些開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)和銷售過程中， 并沒有將國家給予的扶持優(yōu)惠政策落到實(shí)處，把政府要求減免的費(fèi)用仍然打入成本，或加收不合理費(fèi)用，從中賺取規(guī)定外的利潤。四是由于目前對經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)購對象還缺乏嚴(yán)格的界定，加之審核確認(rèn)制度不健全不規(guī)范，一些高收入者為了投資增值之目的，通過各種關(guān)系購買經(jīng)濟(jì)適用住房，也抬高了經(jīng)濟(jì)適用住房的價格。鍵。而在確定

5、經(jīng)濟(jì)適用住房價格時，除了要考慮成本因素外，還應(yīng)兼 顧中低收入家庭的支付能力。為此，在對經(jīng)濟(jì)適用住房的價格管理方 面，首先應(yīng)盡快出臺適合我國國情的經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理?xiàng)l例，嚴(yán)格規(guī)范價格構(gòu)成，這是促進(jìn)我國住房建設(shè)加快發(fā)展的重要保證。目前, 應(yīng)嚴(yán)格按照國務(wù)院有關(guān)文件對經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成所做的原則性 規(guī)定來規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房的價格構(gòu)成，明確經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成各 項(xiàng)因素的內(nèi)涵和外延，劃定哪些費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入成本，哪些不合理的費(fèi) 用應(yīng)取消?？煽紤]削減或免去以下費(fèi)用：大市政或小區(qū)內(nèi)公建配套建 設(shè)費(fèi)、減半或免收一些行政事業(yè)性收費(fèi)。其次，經(jīng)濟(jì)適用房指導(dǎo)價格的制定應(yīng)遵循價格形成規(guī)律，各類經(jīng)濟(jì)適用房價格也應(yīng)有差異，避

6、免“一刀切”。國家指導(dǎo)價格的制定應(yīng) 充分體現(xiàn)價值規(guī)律和供求規(guī)律的作用， 綜合各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居 民收入水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面因素，體現(xiàn)“物有所值”。具體 而言，各地區(qū)、各類型經(jīng)濟(jì)適用房價的差別應(yīng)包括地區(qū)、 地段、結(jié)構(gòu)、 標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、朝向的差別等等，以避免市場價差關(guān)系引發(fā)的混亂及形 成新的空置和分配不公最后，應(yīng)強(qiáng)化價格審核制度，建立經(jīng)濟(jì)適用住房成本約束機(jī)制，嚴(yán)格限制一些開發(fā)商借“經(jīng)濟(jì)適用住房”之名，低價獲得土地，高價銷售房子，賺取額外利潤。三、適度地確定經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模， 提高城市發(fā)展的動 態(tài)社會效益經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)是一項(xiàng)長期工作， 即使是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，仍存在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的問題

7、。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房在其政府公屋住房政 策中，仍是不可或缺的重要部分。我國是發(fā)展中國家，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 住房將是一項(xiàng)長期的任務(wù)。具體來說，可采取如下策略。首先，在經(jīng)濟(jì)適用住房政策與普通商品住房政策未并軌前， 低標(biāo) 準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房的總規(guī)模應(yīng)依據(jù)地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與市場 化程度來綜合制定。其次，經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)該以銷定產(chǎn)。第三，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展在一定程度上可以減少增量住宅形成新的空置房， 但也可能對原有空置房的銷售構(gòu)成沖擊。 經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中心及供應(yīng) 商撥出部分經(jīng)濟(jì)適用房與上市的已售舊公房進(jìn)行置換，采取平進(jìn)平出的原則，以市場慣用的比較評估法對要求改善住房的住戶房屋進(jìn)行評 估，雙方價格確認(rèn)后補(bǔ)差置換

8、，在此基礎(chǔ)上把收購的舊房以經(jīng)濟(jì)適用 房的價格和條件及配售程序進(jìn)行配售。如此可擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房配售的 受益面，業(yè)務(wù)空間也將更為廣闊。第四，在現(xiàn)階段，應(yīng)實(shí)行“補(bǔ)人頭”和“補(bǔ)磚頭”并舉的政策。 發(fā)放住房補(bǔ)貼俗稱“補(bǔ)人頭”，免土地出讓金和規(guī)費(fèi)減半的經(jīng)濟(jì)適用 住房俗稱為“補(bǔ)磚頭”。盡管“補(bǔ)人頭”做法更符合住房貨幣化發(fā)展 的要求，但目前或者相當(dāng)長的一段時間里， 不少企業(yè)和單位還發(fā)不出 住房補(bǔ)貼，即無法實(shí)現(xiàn)“補(bǔ)人頭”，政府用發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的辦法 “補(bǔ)磚頭”，也是十分必要的。當(dāng)然，“補(bǔ)人頭”是優(yōu)于“補(bǔ)磚頭” 的一種政策選擇。因?yàn)椋湟?，能夠避免對住房市場的直接干預(yù)；其 二，財政補(bǔ)貼的作用直接到達(dá)需要補(bǔ)貼的人員，并全部轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者 的福利滿足，而不會在住房建設(shè)階段產(chǎn)生效益流失或被生產(chǎn)者所占有；其三，政府不需要付出巨額的監(jiān)督成本，提高了政府的市場調(diào)控效率；其四，能充分地鼓勵居民自置住房。因此，應(yīng)創(chuàng)造條件在一些地區(qū)的一些單位率先對自愿購房的中等偏低收入家庭采用更為有效的現(xiàn)金補(bǔ)貼方式，鼓勵他們從市場上解決居住問題。作為一項(xiàng)社會再分配政策工具，各地在實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房政策時，應(yīng)因地制宜，量力而行總之， 政府職能部門的主要責(zé)任應(yīng)該是搞好服務(wù)，加強(qiáng)監(jiān)管力度，促使開發(fā)企業(yè)發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、競爭優(yōu)勢、降低開發(fā)成本，提高開發(fā)質(zhì)量，在滿足社會住房消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部收益， 上繳更