1、轉(zhuǎn)、加按揭業(yè)務(wù)叫停炒房投機(jī)受抑制去年12月底，央行在官方網(wǎng)站上公布了央行副行長(zhǎng)劉士余在“加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理 專題會(huì)議”上的講話。劉士余表示，轉(zhuǎn)按揭、加按揭增加了銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)，加劇了房地產(chǎn)和 股市泡沫成分。要堅(jiān)決取消未經(jīng)批轉(zhuǎn)、擅自開辦的轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無指定用 途、無真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款。據(jù)記者了解，目前北京各大商業(yè)銀行已難覓轉(zhuǎn)、加按揭業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)多已暫停由于貸款成數(shù)可以隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)，轉(zhuǎn)按揭和加按揭一度被銀行作為具有吸引力的業(yè)務(wù)。（賣家），將抵押給銀行據(jù)了解，所謂轉(zhuǎn)按揭，是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人 的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人（買家）而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸

2、款變更貸款期限、變更貸款人 或變更抵押物的貸款。 也就是說，轉(zhuǎn)按揭就是把原業(yè)主和銀行的借貸關(guān)系轉(zhuǎn)換為新買家和銀 行的借貸關(guān)系。目前二手房市場(chǎng)存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。而個(gè)人房貸沒還清，要求銀行按市價(jià)重新評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，其貸款額度則可以隨房?jī)r(jià)不斷攀升而增加，這被稱為加按揭業(yè)務(wù)。 如果房貸所在銀行不能辦理加按揭，那么借款人還可以通過轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，把房貸轉(zhuǎn)到能辦理加按揭的銀行去。近日記者通過多家銀行了解到，目前各商業(yè)銀行基本已經(jīng)沒有轉(zhuǎn)、加按揭業(yè)務(wù)辦理。 工行翠微路支行個(gè)人信貸部一位工作人員告訴記者，轉(zhuǎn)、加按揭業(yè)務(wù)早在去年就已經(jīng)停止了。一位農(nóng)行客服人員告訴記者，目前轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)還可以辦理， 但

3、對(duì)房屋二次評(píng)估重新提高貸款的加按揭業(yè)務(wù)則不能辦理。中大恒基一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于銀行停辦該類貸款，涉及這種貸款的二手房交易，目前全部“擱淺”。 “假按揭”貸款被遏制據(jù)民生銀行北京管理部消費(fèi)信貸中心主任劉紅介紹，二手房交易中，如出售的是還未解押（處于還款中）的房子，買方則需要借助銀行貸款購房，通過轉(zhuǎn)按揭的方式能比較順利地完 成交易；但還有一種非交易類轉(zhuǎn)按揭，也叫同名轉(zhuǎn)按揭，則不以賣房為目的，而是想通過二次抵押房產(chǎn)獲得貸款。專業(yè)人士介紹說，在房?jī)r(jià)不斷攀升的行情下，加按揭可根據(jù)當(dāng)下房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行貸款評(píng)估， 可獲得相對(duì)高額的貸款?！霸谵D(zhuǎn)按揭房源中，約有 70%的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)是為了獲得加按揭貸款 的同

4、名轉(zhuǎn)按揭，30%左右是購房交易類轉(zhuǎn)按揭?！卑布沂佬锌偨?jīng)理?xiàng)畲笥抡f。當(dāng)然，轉(zhuǎn)按揭加按揭允許的貸款用途有很多，幾乎包括一切除風(fēng)險(xiǎn)投資以外的正常用途，比如，手頭有一套正在還按揭的房子，而眼下房子的再裝修費(fèi)用還沒有著落，或者結(jié)婚費(fèi)用、旅游費(fèi)用、教育費(fèi)用、買車等，所有這些有著明確用途的費(fèi)用都可以通過加按揭的方式完成。但業(yè)內(nèi)人士指出，過去房產(chǎn)價(jià)格上升的原因中，確實(shí)也有轉(zhuǎn)按揭和加按揭的推動(dòng)，再加上資本市場(chǎng)相當(dāng)活躍， 很多人從房產(chǎn)中套取資金去炒股，而對(duì)于有房貸在身者， 最好的辦法就是通過轉(zhuǎn)按揭拉高房貸。這樣可能造成的結(jié)果是，一旦資本市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)或者房產(chǎn)泡沫破 裂，那么，對(duì)于銀行來說將要為大量的壞賬買單，這是商

5、業(yè)銀行所不愿看到的。劉士余透露，有關(guān)部門去年對(duì) 16個(gè)城市的房貸抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均22.31%的借款人辦理貸款時(shí)不曾與銀行直接見面。此外，少數(shù)銀行的分支行還與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住 房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，使得一些銷售困難的樓盤得以順利套現(xiàn)。他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)問題有多方面的原因，除了住宅供不應(yīng)求和地皮供應(yīng)緊張等因素外,居民投資和炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇， 從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與炒房行為，進(jìn)一步加劇了供需矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。鏈家地產(chǎn)專業(yè)人士介紹說， 事實(shí)上以前大家更關(guān)注第二套房提高首付的政策，但叫停加按揭才能達(dá)

6、到落實(shí)第二套房提高首付政策的效果?！耙?yàn)閱渭兲岣呤赘犊睿彿空呖梢园炎约旱牡谝惶追窟M(jìn)行加按揭，貸出一部分款，或者是用親朋好友的房子辦理加按揭，同樣可以貸出一部分款來湊足首付款；叫停加按揭后，相當(dāng)于把這個(gè)漏洞填補(bǔ)了?！倍唐阢y行盈利降低值得注意的是，此次叫停轉(zhuǎn)按揭是以領(lǐng)導(dǎo)講話的形式出現(xiàn)，并沒有以具體文件形式出現(xiàn)，但這也是作為央行的又一次明確的態(tài)度表示出來的。據(jù)了解，去年9月27日，中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)就發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，首次在政策層面對(duì)加按揭明令禁止。一位商業(yè)銀行人士指出：“實(shí)際上，對(duì)于銀行轉(zhuǎn)按揭貸款這一塊業(yè)務(wù)，之前銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)有過禁令，只不過一些商業(yè)銀行認(rèn)為個(gè)人住房貸款是優(yōu)

7、質(zhì)資產(chǎn)，為了爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額， 不惜采取變通、變相或違規(guī)的做法?！痹缭?005年，由于個(gè)人房貸市場(chǎng)的活躍與穩(wěn)定，銀行開始搶占存量房貸款市場(chǎng)，并逐次推出了在上海和深圳普遍應(yīng)用的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。自2006年以來，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度加大，造成商業(yè)銀行房貸市場(chǎng)的萎縮，到第三季度，在金融創(chuàng)新的名義下，各家銀行競(jìng)相推出以“循環(huán)貸”、“凈值貸”、“隨心貸”、“存抵貸”等命名的房屋加按揭和轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，并以此作為爭(zhēng)奪個(gè)貸市場(chǎng)的利器。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查分析，截至 2007年8月末，16個(gè)城市主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房轉(zhuǎn) （加）按 揭貸款余額約410億元，是去年同期的 3.5倍。一位銀行業(yè)人士表示， 目前轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在一些

8、商業(yè)銀行，如招商、民生所占的比重是較大的，一般占到貸款總量的 60% 70%。央行副行長(zhǎng)劉士余明確表示要堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無指定用途、無真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款。而個(gè)人住房貸款作為商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，目前對(duì)于整個(gè)房貸市場(chǎng)而言，商業(yè)銀行推行的轉(zhuǎn)按揭等所占的業(yè)務(wù)比重已比較可觀，新房約占10%左右，二手房交易約占5%。央行叫停轉(zhuǎn)按揭、加按揭，短期銀行盈利將會(huì)承受很大壓力。隨著新一輪宏觀調(diào)控的繼續(xù)醞釀，內(nèi)資銀行與外資銀行的 “暗中較勁”也會(huì)加速各銀行間的新產(chǎn)品開發(fā)力度。同時(shí)，隨著轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的叫停，以“墊資”為生計(jì)的擔(dān)保公司將會(huì)迅 速火起來，雖不至于影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)格局變化，但消費(fèi)者在急貸款、急套現(xiàn)的過程中也要慎防受騙。倚窗遠(yuǎn)眺，目光目光盡處必有一座山，那影影綽綽的黛綠色的影，是春天的 顏色。周遭流嵐升騰，沒露出那真實(shí)的面孔。面對(duì)那流轉(zhuǎn)的薄霧，我會(huì)幻想，那 里有一個(gè)世外桃源。在天階夜色涼如水的夏夜，我會(huì)靜靜地，靜靜地，等待一場(chǎng) 流星雨的來臨許下一個(gè)愿望，不乞求去實(shí)現(xiàn)，至少，曾經(jīng)，有那么一刻，我那還未枯萎的， 青春的，詩意的心，在我最美的年華里，同星空做了一次靈魂的交流秋日里，陽光并不刺眼，天空是一碧如洗的藍(lán)，