1、2011年中國房地產(chǎn)市場形勢分析克而瑞研究中心2011年3月22011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。32011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。2010年：國務(wù)院三次調(diào)控，打壓房價(jià)，抑制需求，加大供應(yīng)力度空前。國五條國五條國十條國十條國十一條國十一條時(shí)間：2010年1月7日總基調(diào)：“促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展”政策核心內(nèi)容：1、增加保障性住房和普通商品住房有效供給2、抑制投資投機(jī)需求，首套首付2成，利率7折；二套房首付4成3、

2、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，防范信貸資金、境外“熱錢”沖擊我國市場4、力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題時(shí)間：2010年4月17日總基調(diào)：“堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲”政策核心內(nèi)容：1、建立考核問責(zé)機(jī)制2、首套90 以上首付3成3、二套房首付5成，利率1.1倍；三套停貸、限購政策跡象初現(xiàn)4、確保完成2010年580萬套保障房時(shí)間：2010年9月29日總基調(diào)：“鞏固調(diào)控”政策核心內(nèi)容：1、房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家?guī)樨湻刻讛?shù)2、家?guī)槭滋资赘?成，二套首付5成，利率1.1倍，暫停發(fā)放居民家?guī)橘徺I第三套及以上住房貸款3、加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于

3、購買住房4、契稅優(yōu)惠僅適用于家?guī)槭滋灼胀ㄗ》?，取消個(gè)稅優(yōu)惠5、違法違規(guī)記彔的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期42011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。區(qū)域區(qū)域城市城市20082008年年 20092009年年 20102010年年 相比相比20092009年年相比相比20082008年年20092009相比相比20082008一線城市一線城市北京902 2031 1195 -41.2%32.5%125.1%上海892 1886 971 -48.

4、5%8.9%111.6%廣州553 914 963 5.3%74.1%65.3%深圳404 637 319 -50.0%-21.2%57.5%華北二、華北二、三線三線天津500 1330 1025 -22.9%104.8%165.8%大連437 841 712 -15.4%63.0%92.6%濟(jì)南154 294 260 -11.6%68.3%90.4%沈陽889 1504 1389 -7.7%56.2%69.2%青島134 649 754 16.3%464.0%385.2%華東二、華東二、三線三線杭州217 647 316 -51.2%45.7%198.4%南京501 1150 590 -48

5、.7%17.7%129.5%蘇州390 938 503 -46.3%29.1%140.4%寧波202 452 248 -45.2%22.8%124.0%合肥708 1105 754 -31.8%6.6%56.2%無錫263 706 588 -16.7%123.6%168.5%常州333 664 573 -13.7%72.0%99.3%揚(yáng)州107 253 248 -2.0%131.1%135.9%華南二、華南二、三線三線南寧375 707 403 -43.0%7.5%88.7%廈門102 409 231 -43.5%126.1%300.1%華中二、華中二、三線三線南昌179 430 311 -2

6、7.7%73.8%140.4%長沙485 1311 1028 -21.6%111.7%170.1%武漢394 1091 907 -16.9%130.0%176.6%鄭州568 995 962 -3.4%69.3%75.1%西南二、西南二、三線三線重慶1201 2383 2140 -10.2%78.1%98.4%西安600 1320 1232 -6.6%105.4%119.9%2010年政策起到一定的打擊投資抑制需求作用，但影響力度不及經(jīng)濟(jì)層面影響大。觀點(diǎn)一：觀點(diǎn)一：除廣州外，一線城市受政策的影響明顯，但并沒有跌至08年水平觀點(diǎn)二：觀點(diǎn)二：華東、華南二、三線市場受政策影響大于其他區(qū)域二三線 城市

7、。觀點(diǎn)三：觀點(diǎn)三：借助于09年救市政策，華中、西南區(qū)域的市場容量得到進(jìn)一步放大，并且基礎(chǔ)在2010年得到夯實(shí)。52011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。一線城市（除廣州外）政策敏感度極高，國十條影響持續(xù)時(shí)間長于國五條，國十條持續(xù)3個(gè)月，國五條1-2個(gè)月。4-179-293個(gè)月個(gè)月2個(gè)月個(gè)月4-179-294個(gè)月個(gè)月1個(gè)月個(gè)月4-179-29影響不影響不明顯明顯2個(gè)月個(gè)月4-173個(gè)月個(gè)月9-291個(gè)月個(gè)月62011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形

8、式的復(fù)制、修改或移作他用。容量1000萬以上二線城市國十條政策調(diào)整期達(dá)4-6個(gè)月，但國五條對市場影響不大，且價(jià)格呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢。4-179-294個(gè)月個(gè)月均值均值178萬萬均值均值199萬萬4-179-294個(gè)月個(gè)月均值均值116萬萬均值均值125萬萬4-179-295個(gè)月個(gè)月均值均值85萬萬均值均值110萬萬4-179-296個(gè)月個(gè)月均值均值76萬萬均值均值90萬萬72011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。4.15第第15周周第第39周周9.29滯后滯后3周周低迷期低迷期11周周4.15第第15周周第第3

9、9周周9.29滯后滯后3周周低迷期低迷期11周周4.15第第15周周第第39周周9.29滯后滯后4周周低迷期低迷期12周周4.15第第15周周第第39周周9.29滯后滯后7周周低迷期低迷期11周周華東三線城市政策調(diào)整期滯后3-7周，低迷期持續(xù)時(shí)間約3個(gè)月左右，國五條政策影響不大。82011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。城市項(xiàng)目名稱成交面積成交均價(jià)成交金額累計(jì)銷售率開發(fā)商當(dāng)?shù)爻鞘谐山唤痤~排名北京西苑好山居47672 68211 32.84 50.31&龍湖地產(chǎn)4北京合生霄云路8號38842 6591

10、0 25.60 25%北京新京潤7上海四季雅苑33605 91623 30.79 90%和記黃埔3上海上海星河灣花園64975 48080 31.24 70%星河灣2上海仁恒河濱城48291 52644 25.42 95%仁恒集團(tuán)7深圳鴻威海怡灣畔57618 40519 23.35 68%鴻威集團(tuán)3深圳東部華僑城別墅天麓八區(qū)12002 129167 15.50 91%華僑城8南京中海鳳凰西街85063 25059 21.32 75%南京海潤2南京仁恒晶園64684 21469 13.89 78%仁恒置業(yè)8杭州城市之星花園102281 43432 44.42 75%濱江房產(chǎn)1杭州藍(lán)色錢江公寓80

11、670 51067 41.20 89%綠城集團(tuán)2成都譽(yù)峰76345 21312 16.27 70%成都中天盈3高端、小戶型產(chǎn)品在2010年表現(xiàn)良好城市09Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q4北京29%29%30%29%33%32%35%40%上海29%26%26%30%28%29%31%25%深圳50%50%39%51%57%62%55%53%南京26%22%22%27%29%26%34%30%杭州40%45%40%48%30%40%48%46%成都46%41%40%42%38%43%44%43%表：表：2009-20102009-2010年年9090平方米以下戶型成交

12、面積比重變化平方米以下戶型成交面積比重變化表：表：20102010年典型城市高端住宅熱銷項(xiàng)目表年典型城市高端住宅熱銷項(xiàng)目表92011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。級別2010年銷售金額TOP30榜單（億元）2009年銷售金額TOP20榜單（億元）范圍企業(yè)個(gè)數(shù)均值范圍企業(yè)個(gè)數(shù)均值第一梯隊(duì)500億以上6661400億以上4495第二梯隊(duì)200-500億10292200-400億7259第三梯隊(duì)100-200億14129100-200億9160企業(yè)梯隊(duì)門檻值大幅提高，率先全國化戰(zhàn)略企業(yè)業(yè)績增長幅度大于其他企業(yè)。

13、表：表：20102010年企業(yè)業(yè)績梯隊(duì)對比表年企業(yè)業(yè)績梯隊(duì)對比表萬科萬科20102010年業(yè)績分布年業(yè)績分布恒大恒大20102010年業(yè)績分布年業(yè)績分布綠地綠地20102010年業(yè)績分布年業(yè)績分布+72%630億億1082億億+72%307億億527億億+81%360億億650億億102011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。在政策期市場下，戰(zhàn)略節(jié)奏的把握比項(xiàng)目產(chǎn)品力更為重要。500070009000110001300015000020406080100120140160Jan/10Feb/10Mar/10A

14、pr/10May/10Jun/10Jul/10Aug/10Sep/10Oct/10Nov/10Dec/10銷售面積銷售金額均價(jià)萬科業(yè)績分布情況萬科業(yè)績分布情況恒大業(yè)績分布情況恒大業(yè)績分布情況金地業(yè)績分布情況金地業(yè)績分布情況保利業(yè)績分布情況保利業(yè)績分布情況上半年上半年355億，完億，完成原目標(biāo)的成原目標(biāo)的44%上半年上半年211億，完億，完成原目標(biāo)的成原目標(biāo)的53%上半年上半年210億，完億，完成原目標(biāo)的成原目標(biāo)的26%上半年上半年208億，完億，完成原目標(biāo)的成原目標(biāo)的35%112011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或

15、移作他用。2010年政策起到了抑制投資投機(jī)需求的作用，但政策效用持續(xù)的時(shí)間不長。一線城市政策敏感性強(qiáng)于二三線城市，千萬級以上容量的城市政策的影響大于其他城市。高端項(xiàng)目、小戶型產(chǎn)品的2010年表現(xiàn)良好。企業(yè)業(yè)績梯隊(duì)門檻值進(jìn)一步提升，率先全國化戰(zhàn)略企業(yè)業(yè)績增幅大于其他企業(yè)。在政策期市場下，戰(zhàn)略節(jié)奏的把握比項(xiàng)目產(chǎn)品力更為重要。122011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。132011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。限購范圍逐步擴(kuò)

16、大，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施差別化貸款政策進(jìn)一步收緊，未來仍存在加息、提高存款準(zhǔn)備金率的可能。今年重慶、上海陸續(xù)出臺了房產(chǎn)稅相關(guān)細(xì)則，房產(chǎn)稅從理論階段進(jìn)入試點(diǎn)節(jié)點(diǎn)限購信貸房產(chǎn)稅2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。2011年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開帷幕。 142011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。限購令被全面強(qiáng)化，相比之前各地出臺的限購令，1月26日出臺的“新國八條”由

17、中央政府層面出臺，全國統(tǒng)一執(zhí)行，范圍更廣，力度更大。政策解讀n覆蓋更廣：與2010年第一批出臺限購的16個(gè)城市不同,新一輪的限購城市覆蓋面將更廣,根據(jù)“國八條”的要求，限購城市將擴(kuò)張到全國36個(gè)大中城市,其中包括主要的直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市以及部分房價(jià)過高、上漲過快的城市，共約40-45個(gè)城市：北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、武漢、沈陽、南京、成都、鄭州、長沙、石家莊、哈爾濱、福州、西安、南昌、合肥、昆明、太原、南寧、蘭州、貴陽、長春、濟(jì)南、?？凇豸斈君R、西寧、銀川、呼和浩特、拉薩、大連、青島、寧波、廈門、深圳。(截止2月24日，17個(gè)城市出細(xì)則)n力度更大：之前各地的限購令多以新

18、增購房為限制條件。本次以存量為調(diào)控前提，擁有兩套以上住房將不得再購房，政策力度無疑提高了一個(gè)等級。n近期媒體上有72個(gè)城市限購的說法，這屬于媒體的猜測，是不準(zhǔn)確的。152011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。調(diào)控輪次9.29調(diào)控限購新國八條細(xì)則時(shí)限本地外地城市 限購套數(shù) 限購標(biāo)準(zhǔn)出臺日期限購時(shí)間限新購一套停購限新購一套停購上海新增1套增量 1月31日 未明確時(shí)限121年證明無證明；1青島/1月31日 0131只年底12（市七區(qū)） 1年證明無證明；1（市轄七區(qū)）長春/2月11日 未明確時(shí)限121年證明無證明；

19、1南寧/2月13日110301至22022912（市區(qū)） 1年證明無證明；1（市區(qū)內(nèi)）成都/2月15日 未明確時(shí)限12（主城區(qū)） 1年證明無證明；1（主城區(qū)）北京新增1套 增量 2月16日 未明確時(shí)限125年證明無證明；1貴陽/2月16日110220至11123112（一環(huán)內(nèi)） 1年證明無證明；1（一環(huán)內(nèi)）廣州新增1套 增量 2月18日未明確時(shí)限121年證明無證明；1哈爾濱/2月18日未明確時(shí)限12（市區(qū)內(nèi)） 1年證明無證明；1（市區(qū)內(nèi)）南京限購第三套 存量 2月19日未明確時(shí)限121年證明無證明；1太原新增1套 增量 2月19日未明確時(shí)限12（市六區(qū)） 1年證明無證明；1（市內(nèi)六區(qū)）寧波新增

20、1套 增量 2月20日未明確時(shí)限121年證明無證明；1廈門新增1套增量 2月20日110220至111231121年證明無證明；1無錫/2月20日未明確時(shí)限12（市區(qū)內(nèi)） 1年證明無證明；1（市區(qū)內(nèi)）天津 市六區(qū)新增1套 增量 2月21日未明確時(shí)限121年證明無證明；1石家莊/2月21日110221至11123112（市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)）1年證明無證明；1（市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)）武漢中心城區(qū)新增1套 增量 2月22日未明確時(shí)限121年證明無證明；1限購令被認(rèn)為現(xiàn)階段最為嚴(yán)格的政策，對市場短期影響必然較大，但城市細(xì)則輕重程度不一，且存在一定變數(shù)。觀點(diǎn)一：觀點(diǎn)一：除青島、南寧等5個(gè)城市外，其他城市均無明

21、確限購時(shí)間。觀點(diǎn)二：觀點(diǎn)二：部分城市采取分區(qū)域限購，對一些供應(yīng)壓力大的區(qū)域暫不限購。觀點(diǎn)三：觀點(diǎn)三：除了北京（5年）以外，對于外地第一套剛性需求的限制均為1年162011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。周均13.4萬周均24.6萬周均16.8萬已出細(xì)則的一線城市：成交量下滑2-3周后有所反彈，但遠(yuǎn)未回到去年周均水平。172011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。有明確限購期限城市：成交量明顯減少，并且反彈趨勢略顯乏力。周均

22、15.5萬周均11.7萬周均4.6萬182011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。周均9.8萬周均14.6萬周均6.6萬周均4.2萬暫無限購細(xì)則城市：受春節(jié)影響下挫后明顯反彈，并突破2010年周平均水平。192011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。如果36個(gè)城市限購細(xì)則全部出臺，按照行業(yè)預(yù)判成交量下降30%，對于全國成交量的影響約在10%左右，但對于企業(yè)業(yè)績而言，影響明顯。假設(shè)限購城市平均下調(diào)30%，其他城市成交量基本保持

23、不變，那么，對2011年的全國總體成交量影響約10%左右。對于企業(yè)而言：2010年，CRIC發(fā)布的全國銷售金額、面積三十強(qiáng)企業(yè)（涉及三十三家企業(yè)），共進(jìn)入150個(gè)城市，其中35個(gè)主要城市所產(chǎn)生的銷售業(yè)績占到八成以上。202011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。以20年100萬純商業(yè)貸款為例，在等額本息的計(jì)算方式下，本次加息后，與2010年10月20日第一次加息前相比，貸款者總償還金額增加了92395元，每月償還金額增加385元。2010年10月20日加息前2011年2月9日第三次加息后貸款金額(元)1000

24、0001000000年利率5.946.6償還期(年)2020貸款期(年)2020年償還次數(shù)1212定期償還金額(元)7129.747514.72總年度償還額(元)1711137.61803532.99總年度償還差額(元)92395.39信貸政策：2月8日晚，央行公布再次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率的通知,這是繼2011年以來第一次加息，也是2010年10月20日以來央行第三次加息。從貨幣政策角度來看，2010年三季度以來央行共7次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率、3次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，無疑已宣告進(jìn)入緊縮通道。從對房地產(chǎn)市場的影響來看，加息雖然并非針對樓市，但也確實(shí)增加了購房者的貸款成本，同時(shí)配合今年以來再次升

25、級的房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步加重了樓市回落的預(yù)期。212011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。信貸政策:華南市場信貸政策出臺以后，一次性付款比例有所提高，但對市場需求影響不大。222011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。信貸政策:華中與其他市場一樣，一次性付款比例波動(dòng)與信貸政策松緊程度高度相關(guān)。232011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用

26、。歷次新政后，受信貸政策影響，一次性付清比例會(huì)有所提高，但成交套數(shù)并不因?yàn)樾刨J政策的出臺有明顯波動(dòng)，即說明具有一次性付款實(shí)力的客戶受政策影響較小。242011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。房產(chǎn)稅政策短期影響不大，但主要起到長期影響作用以上海房產(chǎn)稅方案為例：n【上海】征收對象為本市居民家庭新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率暫定為0.6%0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍

27、（含2倍）的，稅率暫減為0.4%0.4%。另外，人均60平方米部分以下免稅。n【重慶】征收對象包括：個(gè)人擁有的存量增量獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房；稅率實(shí)行累進(jìn)制，根據(jù)應(yīng)稅住房交易單價(jià)與上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價(jià)的比值分別征收0.5%、1%和1.2%。 假設(shè)：一個(gè)三口之家的上海居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)新購一套住房,且為該家庭第二套以上住房，而該新購住房每平方米市場評估均價(jià)為20000元/平米，則結(jié)果為：注：例二中原有住房和新購住房總面積為260平方米，超過180平方米（人均

28、60平方米）的免稅線80平方米，即以80平方米計(jì)稅；而例三由于原有住房面積已超過人均60平方米的免稅線，故其新購房應(yīng)以全部面積計(jì)稅示例原有住房面積 新購住房面積 應(yīng)稅面積 應(yīng)稅價(jià)格 應(yīng)稅價(jià)格*70%稅率 實(shí)際稅率每年繳稅額 (萬) (平方米) (平方米) (平方米) (萬) (萬) （%） （%）例一50110由于原有住房與新購住房總面積未超出人均60平方米，故可暫時(shí)免稅例二150110801601120.40.280.488例三1901101102201540.40.280.616未來隨著稅制的逐漸完善，如果調(diào)控樓市需要，政府完全可以逐步提高稅率或?qū)⒄鞫惙秶鷶U(kuò)大至存量房。故：長期來看，房產(chǎn)稅

29、對市場的具有一定的震懾力量。252011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。三大政策對市場的影響短期看限購，長期在房產(chǎn)稅。限購政策致使市場快速調(diào)整，但對于市場的影響周期關(guān)鍵看地方政府的執(zhí)行力度。限貸政策理論上抑制了改善性需求，但從實(shí)際市場表現(xiàn)來看，其影響不大。房產(chǎn)稅政策短期影響不大，但長期作用明顯。262011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。272011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本

30、文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)局總基調(diào)：全國樓市已經(jīng)進(jìn)入速凍期，調(diào)控時(shí)總基調(diào)：全國樓市已經(jīng)進(jìn)入速凍期，調(diào)控時(shí)間將比以往更長；市場回穩(wěn)最終看政策，市間將比以往更長；市場回穩(wěn)最終看政策，市場調(diào)整幅度越大，政策放松可能性越大。場調(diào)整幅度越大，政策放松可能性越大。282011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。市場供應(yīng)：供應(yīng)仍將處于短缺狀態(tài)，大約在下半年供應(yīng)才逐步緩和。大多數(shù)企業(yè)在一季度加快施工，為下一波做準(zhǔn)備。城市2011年1月新增供應(yīng)量同比增幅環(huán)比增幅存量環(huán)比增

31、幅一線城市上海46.20 -36.10%-69.53%615.90 -4.95%北京10.29 -89.25%-95.68%850.42 -11.44%深圳28.67-18.44%-55.59%293.81 -1.33%廣州80.17 8.74%-36.13%464.34 -4.51%二三線城市南京50.55 -6.21%-29.45%195.18 -10.86%杭州33.58 78.05%6.91%175.48 -1.57%合肥67.56 -28.17%-17.95%374.92 -1.23%無錫46.01 57.84%-45.96%347.29 0.33%常州27.77-0.43%-70.

32、14%541.49 -5.41%天津49.94 -9.81%-77.27%/青島45.64 124.05%-45.03%181.78 -15.74%大連11.10 -34.04%-79.74%/廈門18.96 36.01%-34.62%181.71 -6.31%武漢52.61 -49.79%-48.42%486.79 -2.28%長沙134.90 121.66%-4.40%148.99 -3.65%南昌16.57 -20.45%-46.08%62.16 -24.67%重慶156.20 4.95%-35.00%889.49 -1.76%成都130.35-36.85%-39.33%/重點(diǎn)城市供應(yīng)及

33、存量變化重點(diǎn)城市供應(yīng)及存量變化 單位：萬平方米單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：CRIC保利地產(chǎn)“如果去年我們抓住4、7月前兩波行情，我們的業(yè)績應(yīng)該是800億，現(xiàn)在我們在抓緊施工現(xiàn)在我們在抓緊施工，這樣就不至于錯(cuò)過今年的短行情。”“我們公司現(xiàn)在都沒貨賣了，大家夠可以放假了，因此現(xiàn)在在加快施工速度，手中拿點(diǎn)存量，等機(jī)會(huì)一來全部放出去?！贝笕A292011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。市場需求全國層面：市場整體會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下滑，但也不會(huì)特別明顯。城市層面：一二線城市受政策影響下滑明顯，三四線城市市場相對穩(wěn)定。（一方面

34、限購政策影響；另一方面資金被擠壓影響）一線城市二線城市三四線城市一線城市未來面臨的調(diào)控壓力較大，但總體供應(yīng)有限，市場運(yùn)行會(huì)以量跌價(jià)平為主。受政策調(diào)控范圍的擴(kuò)大營銷，未來二線城市受沖擊加大，尤其是部分房價(jià)上漲過快的城市價(jià)格有調(diào)整壓力，將出現(xiàn)量價(jià)齊跌。未來三四線城市將會(huì)承接更多來自一二線城市的投資資金，總體來看將相對平穩(wěn)；而一些具備高鐵、旅游、養(yǎng)老等概念的城市，抗跌性尤其明顯。量跌價(jià)平政策因素資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律抑制部分高房價(jià)城市房價(jià)過快上漲由高風(fēng)險(xiǎn)城市流向低風(fēng)險(xiǎn)城市量價(jià)齊跌量價(jià)平穩(wěn)302011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移

35、作他用。企業(yè)方面：大型房企、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、央企和專注于三四線城市的四類企業(yè)受政策沖擊較小，相比其競爭對手更具有抵御調(diào)控周期的能力。政策因素56%57%58%59%60%61%62%02000400060008000100002008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q3企業(yè)負(fù)債總額（億元）企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率2008-20102008-2010年年135135家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率變動(dòng)情況家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率變動(dòng)情況30%35%40%45%50%55%60%050010001500200025002008Q

36、12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q3企業(yè)凈負(fù)債總額（億元）企業(yè)加權(quán)平均凈負(fù)債率2008-20102008-2010年年135135家上市房企加權(quán)平均凈負(fù)債率變動(dòng)情況家上市房企加權(quán)平均凈負(fù)債率變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來源：企業(yè)定期報(bào)告大型房企:大型企業(yè)由于擴(kuò)大規(guī)模、高周轉(zhuǎn)等經(jīng)營上的要求，盡管資產(chǎn)負(fù)載率較高，資金壓力大，但短期不會(huì)出現(xiàn)資金鏈問題。312011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。高周轉(zhuǎn)企業(yè)：存貨高周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)率使此類企業(yè)

37、具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。數(shù)據(jù)來源：CRIC企業(yè)09年前3季度存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年前3季度存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年前3季度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）2010年前3季度銷售凈利潤率（%）2010年銷售金額（億元）2010年銷售面積（萬平方米）萬科0.24 0.13 0.14 17.09 1026847保利 0.16 0.14 0.15 14.40 660723金地0.10 0.16 0.17 14.35 280233招商 0.12 0.18 0.19 18.66 143102企業(yè)09年中期存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年中期存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年中期總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）2010年中期銷售凈利潤率（%）2

38、010年銷售金額（億元）2010年銷售面積（萬平方米）中海0.18 0.15 0.14 28.72 578530恒大0.05 0.73 0.35 12.28 527831碧桂園0.30 0.28 0.17 14.99 330600富力0.20 0.13 0.10 10.11 321247A A股典型高周轉(zhuǎn)企業(yè)股典型高周轉(zhuǎn)企業(yè)港股典型高周轉(zhuǎn)企業(yè)港股典型高周轉(zhuǎn)企業(yè)322011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。專注于三四線城市的企業(yè)：相比一、二線城市來說，三、四線城市受政策調(diào)控的影響明顯較小，市場需求活躍度較高；另

39、外，在一、二線城市受到政策嚴(yán)厲打壓的情況下溢出的投資資金也極有可能轉(zhuǎn)入發(fā)展?jié)摿Ω蟮娜?、四線城市。在這樣的前提下，預(yù)計(jì)三、四線城市樓市抗跌性將逐漸顯現(xiàn)出來，對于在這些城市深耕的房企來說，這無疑意味著相對穩(wěn)定的經(jīng)營預(yù)期。央企2010年新增土地建筑面積2010年新增土地成交總價(jià)2010年新增土地樓面單價(jià)中建集團(tuán)421.69184.074365.05中海地產(chǎn)987.89224.262270.11華潤置地373.7794.112517.97中信地產(chǎn)210.71149.97114.04保利地產(chǎn)1724.82537.93118.59招商地產(chǎn)175.5190.615162.82企業(yè)進(jìn)入城市三四線城市占比榮盛

40、發(fā)展南京、沈陽、長沙、廊坊、蚌埠、徐州、邯鄲、聊城、湛江、臨沂、滄州、石家莊等67%寶龍地產(chǎn)青島、煙臺、淄博、宿遷、泰安、蚌埠、鹽城、常州、蘇州、杭州、太倉、無錫、新鄉(xiāng)、洛陽、鄭州、成都、武夷山、福州、廈門等63%主要央企主要央企20102010年新增土地列表年新增土地列表單位：萬平方米、億元、元/平方米主要專注三四線城市企業(yè)列表主要專注三四線城市企業(yè)列表央企：相比民營企業(yè)來說，央企的政治背景使得其在土地、融資等方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，在政策調(diào)控背景下具有更強(qiáng)的抗壓能力。332011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移

41、作他用。產(chǎn)品表現(xiàn)：受政策調(diào)控影響，投機(jī)、改善型產(chǎn)品受沖擊最大，小戶型、中低價(jià)位住宅受沖擊較小。購房需求購房需求投機(jī)需求投機(jī)需求投資需求投資需求改善性需求改善性需求剛性自住需求剛性自住需求中低檔、小戶型價(jià)跌量中低檔、小戶型價(jià)跌量平平差別化信貸與限購政策的濾出效應(yīng)中檔物業(yè)價(jià)微跌量縮中檔物業(yè)價(jià)微跌量縮高檔物業(yè)價(jià)平量無高檔物業(yè)價(jià)平量無投機(jī)、投資、改善需求投機(jī)、投資、改善需求自住剛需自住剛需342011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。相關(guān)領(lǐng)域：商業(yè)地產(chǎn)未來兩年將成為房企優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的一大抓手。2011年政策調(diào)控，將使

42、房企逐漸重視商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，萬科、華潤、保利等企業(yè)均計(jì)劃加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例至20%或以上。數(shù)據(jù)來源：CRIC企業(yè)名稱 商住投資比例目標(biāo)萬科地產(chǎn)u除80%開發(fā)項(xiàng)目為住宅產(chǎn)品外，其余20%20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)u萬科商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃包括深圳5個(gè)酒店，及2010年落地的以服務(wù)為主的養(yǎng)老物業(yè)，同時(shí)預(yù)計(jì)未來預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)萬科將建成三年內(nèi)萬科將建成220220萬平方米的住宅商業(yè)配套萬平方米的住宅商業(yè)配套華潤置地u華潤計(jì)劃未來投資物業(yè)對總盈利的貢獻(xiàn)達(dá)到20%20%30%30%u5、6年以后，在資產(chǎn)的比例和盈利貢獻(xiàn)方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例可能會(huì)達(dá)到40%左右復(fù)地集團(tuán)u商業(yè)地產(chǎn)的投資要占集團(tuán)

43、約20%20%的比例保利地產(chǎn)u保利將商業(yè)物業(yè)投資比例增大到總體投資30%30%富力地產(chǎn)u商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)是使其在集團(tuán)總資產(chǎn)中占有2020左左右的比例u2010年后，富力擬將商業(yè)地產(chǎn)的面積擴(kuò)展到200萬平方米龍湖地產(chǎn)u預(yù)計(jì)到2014年，商業(yè)地產(chǎn)所貢獻(xiàn)利潤將占公司利潤總額的15%-20%15%-20%中糧地產(chǎn)u未來商業(yè)地產(chǎn)部分在其整體布局比例將提升至20%20%以上以上金地集團(tuán)u未來5年，金地上海公司將大力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，重點(diǎn)布局長三角高鐵站點(diǎn)城市，投資開發(fā)城市綜合體u將突破金地以往拿地時(shí)商業(yè)比例將突破金地以往拿地時(shí)商業(yè)比例10%10%的限制的限制遠(yuǎn)洋地產(chǎn)u2015年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦_(dá)到百億

44、元的經(jīng)營目標(biāo)表：典型企業(yè)商住比例目標(biāo)情況列表表：典型企業(yè)商住比例目標(biāo)情況列表352011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。判斷2011年市場走勢的核心因素是“三看”和“三調(diào)”市場“三看” 市場表現(xiàn)：消費(fèi)者是觀望還是繼續(xù)出手，企業(yè)是降價(jià)促銷還是保持現(xiàn)狀 地方政府表現(xiàn)：地方政府執(zhí)行力度是否徹底 中央表現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)整體走勢和中央財(cái)政收入狀況，將決定中央是否有決心將房地產(chǎn)調(diào)控貫徹到底2011年市場走勢，3、4、5月份的市場表現(xiàn)是關(guān)鍵，此后市場走勢將會(huì)逐漸明朗。企業(yè)“三調(diào)” 調(diào)整價(jià)格：適時(shí)回調(diào)價(jià)格以促進(jìn)銷售，確?，F(xiàn)金回流及

45、資金鏈的安全 調(diào)整供應(yīng)：根據(jù)市場表現(xiàn)，適時(shí)調(diào)整年度供應(yīng)計(jì)劃，踏準(zhǔn)推案節(jié)奏 調(diào)整銷售目標(biāo)：根據(jù)市場表現(xiàn)，適時(shí)調(diào)整年度銷售目標(biāo)如果3、4、5月份市場表現(xiàn)不理想，企業(yè)有必要適時(shí)調(diào)整。362011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。372011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。融僑的項(xiàng)目主要分布的二線城市和個(gè)別三線城市，2011年的營銷思路建議以“快速銷售，積極回籠資金，現(xiàn)金為王”作為主線。2008年：經(jīng)濟(jì)環(huán)境不看好居民消費(fèi)信心跌入谷

46、底消費(fèi)者購房意愿降低2011年：流動(dòng)性過剩、通脹壓力大；居民消費(fèi)投資欲望增強(qiáng)消費(fèi)者購房受限制382011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。2008年弱市下行業(yè)營銷思路是“重拾客戶購房信心，增加客戶購房興奮點(diǎn)”。高檔樓盤：“造勢比造房子更重要，一定要給客戶良好的第一印象”舉措一：景觀重塑，提升項(xiàng)目品質(zhì)舉措一：景觀重塑，提升項(xiàng)目品質(zhì)案例借鑒：北京星河灣案例借鑒：北京星河灣景觀先行，塑造高檔住宅形象景觀先行，塑造高檔住宅形象舉措二：加強(qiáng)樣板段打造力度，拉長項(xiàng)目蓄水期舉措二：加強(qiáng)樣板段打造力度，拉長項(xiàng)目蓄水期案例借鑒

47、：南京雅居樂花園案例借鑒：南京雅居樂花園準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，長期蓄水準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，長期蓄水舉措三：注重文化營銷，加強(qiáng)推廣力度舉措三：注重文化營銷，加強(qiáng)推廣力度舉措四：強(qiáng)調(diào)營造現(xiàn)場氣氛，力求引爆開盤第一炮舉措四：強(qiáng)調(diào)營造現(xiàn)場氣氛，力求引爆開盤第一炮案例借鑒：上海案例借鑒：上海龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山營銷推廣圍繞浪漫主題，緊扣目標(biāo)客營銷推廣圍繞浪漫主題，緊扣目標(biāo)客戶心理需求戶心理需求案例借鑒：南京金地名京案例借鑒：南京金地名京采用交定金搖號方式營造現(xiàn)場氣氛采用交定金搖號方式營造現(xiàn)場氣氛392011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他

48、用。2008年弱市下行業(yè)營銷思路是“重拾客戶購房信心，增加客戶購房興奮點(diǎn)”。中檔樓盤：“提供給客戶一個(gè)改善型的家，既要考慮價(jià)格又要考慮品質(zhì)”舉措一：打造高檔概念，力求在板塊市場中脫穎而出舉措一：打造高檔概念，力求在板塊市場中脫穎而出案例借鑒：上海保利葉上海案例借鑒：上海保利葉上海宣傳板塊價(jià)值，提升客戶對高檔項(xiàng)目認(rèn)可度宣傳板塊價(jià)值，提升客戶對高檔項(xiàng)目認(rèn)可度舉措二：注重產(chǎn)品附加值打造，力求給客戶更大實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠舉措二：注重產(chǎn)品附加值打造，力求給客戶更大實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠案例借鑒：上海金地未未來案例借鑒：上海金地未未來高附加值產(chǎn)品，項(xiàng)目持續(xù)熱銷高附加值產(chǎn)品，項(xiàng)目持續(xù)熱銷舉措三：爭取引進(jìn)特色資源，力求打動(dòng)特定需

49、求購房者舉措三：爭取引進(jìn)特色資源，力求打動(dòng)特定需求購房者舉措四：價(jià)格貼近板塊市場，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新舉措四：價(jià)格貼近板塊市場，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新案例借鑒：上?；壑ズ▓@案例借鑒：上?；壑ズ▓@牽手重點(diǎn)小學(xué)，引發(fā)弱市熱銷牽手重點(diǎn)小學(xué)，引發(fā)弱市熱銷案例借鑒：杭州中海錢塘山水案例借鑒：杭州中海錢塘山水低價(jià)開盤打響頭炮，競爭導(dǎo)向下謹(jǐn)?shù)蛢r(jià)開盤打響頭炮，競爭導(dǎo)向下謹(jǐn)慎調(diào)價(jià)取得優(yōu)勢慎調(diào)價(jià)取得優(yōu)勢402011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。2008年弱市下行業(yè)營銷思路是“重拾客戶購房信心，增加客戶購房興奮點(diǎn)”。中低檔樓盤：“給客戶提供

50、一個(gè)家，價(jià)格是主要的考量因素”舉措一：強(qiáng)調(diào)價(jià)格敏感度，以求最大可能的吸引購房者注意舉措一：強(qiáng)調(diào)價(jià)格敏感度，以求最大可能的吸引購房者注意案例借鑒：重慶奧園康城案例借鑒：重慶奧園康城低價(jià)策略，跑贏市場低價(jià)策略，跑贏市場舉措二：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品附加值，折扣效果顯得尤為明顯舉措二：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品附加值，折扣效果顯得尤為明顯案例借鑒：西安中新浐灞半島案例借鑒：西安中新浐灞半島推出特價(jià)房，引發(fā)成交量上漲推出特價(jià)房，引發(fā)成交量上漲舉措三：降低首付，最大限度吸引首置客戶舉措三：降低首付，最大限度吸引首置客戶案例借鑒：連云港九龍城市樂園案例借鑒：連云港九龍城市樂園低首付入市，降低購房門檻低首付入市，降低購房門檻412011中

51、國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。當(dāng)前市場環(huán)境下，企業(yè)主要仍以節(jié)日活動(dòng)優(yōu)惠打折、客戶以老帶新優(yōu)惠、特價(jià)房、贈(zèng)送面積作為主要營銷手段。排名城市項(xiàng)目上榜理由排名企業(yè)上榜理由1上海綠城玉蘭花園繳納10萬元預(yù)約金購房可抵15萬元，若購150平米以上戶型，每套贈(zèng)車位一個(gè)、贈(zèng)戶式中央空調(diào)一套及戶式中央凈水器一套；綠城會(huì)會(huì)員成功推薦新客戶買房每套可獲8000分的積分獎(jiǎng)勵(lì)等。1碧桂園華南碧桂園、碧桂園豪庭推出：1、購心水單位，可享受9.4-9.8折；2、新舊業(yè)主推介認(rèn)購，均享有“1+1”物業(yè)管理體驗(yàn)費(fèi)，且兩盤可以互惠推介；3、

52、在年初三至初五舉辦福祿壽大派禮品等活動(dòng)。2廣州翡翠綠洲附送120的地下室和入戶花園。春節(jié)期間推出購房一次性付款94折，按揭97折的優(yōu)惠，另附贈(zèng)一桌酒席。2金科2/28凡持2011年春節(jié)期間返渝火車票、機(jī)票、船票、長途汽車票等票據(jù)來十年城銷售中心認(rèn)購指定房源，即可享受1%購房優(yōu)惠。此外，金科十年城官方微博轉(zhuǎn)發(fā)有禮、報(bào)銷路費(fèi)活動(dòng)也在持續(xù)進(jìn)行中。3重慶錦江酈城辦卡可享受總房款優(yōu)惠15000元。根據(jù)成交房屋面積，老業(yè)主可領(lǐng)取1500-2000元不等的新世紀(jì)提貨卡。按揭可享受98折，全款96折 。3恒大前20名額外75折優(yōu)惠，前21-50名額外85折，前51-100名額外9折。一口價(jià)房源送1200元/精

53、裝。4杭州世茂首府在售10號樓89方戶型存3萬抵20萬，135方戶型存3萬抵25萬，一次性付款可在此基礎(chǔ)上享受94折。在售2號樓和7號樓均享受存3萬優(yōu)惠25萬優(yōu)惠。4保利1、價(jià)值5萬元的家電贈(zèng)送；2、價(jià)值3萬元的裝修置業(yè)禮金；3、價(jià)值3萬元的新春出游禮金；4、簽約優(yōu)惠；5、付款優(yōu)惠5廣州富力公園28三房公寓一口價(jià)優(yōu)惠；購房贈(zèng)送10年管理費(fèi)；全免豪宅契稅，此外，六盤新春聯(lián)動(dòng)。5世茂89方戶型存3萬抵20萬，135方戶型存3萬抵25萬，一次性付款可在此基礎(chǔ)上享受94折。6南京恒大金碧天下恒大金碧天下帶你成功變身“DIY達(dá)人”，終結(jié)無聊周末，對抗冬日嚴(yán)寒。6遠(yuǎn)洋 遠(yuǎn)洋聯(lián)手百度引爆新春 搜紅包圓夢百萬

54、海景房7南京中糧彩云居攜手南京體育電臺“男婚女嫁”欄目組，為單身的男女創(chuàng)造了一場與未來愛人相識相遇的機(jī)會(huì)。7綠地“舞動(dòng)綠地，再創(chuàng)輝煌”兔年新春聯(lián)歡會(huì)1月30日在明珠國際大酒店成功舉辦8杭州華門新西湖小鎮(zhèn)新春推特惠85折優(yōu)惠。8華潤全款98折，按揭99折。三大購房禮包限時(shí)特惠：1、新春特惠2、返鄉(xiāng)購房特惠 3、西區(qū)企事業(yè)團(tuán)購特惠。9南京藍(lán)岸親水灣花園2011春節(jié)回家置業(yè)火熱啟動(dòng)，持搜房白金卡即可享受2萬抵6萬的購房優(yōu)惠。9融創(chuàng)交10000元抵10000元；歲末紅包5000元；優(yōu)惠一年物業(yè)費(fèi)；一次性付款額外優(yōu)惠5000元；贈(zèng)送5000元車位抵用券。10武漢恒大金碧天下舉辦“年俗風(fēng)情節(jié)，業(yè)主大聯(lián)歡”

55、活動(dòng)，活動(dòng)期間好戲連臺，兩個(gè)時(shí)間段三個(gè)主題的民俗活動(dòng)將不斷給人帶來驚喜。10萬科凡2月1-19日到訪現(xiàn)場人人有福運(yùn)，送紅包，領(lǐng)福袋，并有機(jī)會(huì)贏得金飾大獎(jiǎng)。1月底前成交客戶，享受2萬元額外優(yōu)惠。項(xiàng)目項(xiàng)目TOP10 （0205-0211） 企業(yè)企業(yè)TOP10422011中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。當(dāng)前市場環(huán)境下，企業(yè)主要仍以節(jié)日活動(dòng)優(yōu)惠打折、客戶以老帶新優(yōu)惠、特價(jià)房、贈(zèng)送面積作為主要營銷手段。排名城市項(xiàng)目上榜理由排名企業(yè)上榜理由1杭州金隅觀瀾時(shí)代（金隅）存1萬抵18萬，購房9折優(yōu)惠1恒大前20名買家特享8折

56、優(yōu)惠、老業(yè)主介紹的新業(yè)主可享額外9.4折優(yōu)惠，同時(shí)老業(yè)主介紹購房可獲高達(dá)90000元的購物卡獎(jiǎng)勵(lì)，另外一次性付款9.7折、提前簽約享額外9.8折。2南京世茂濱江新城（世茂）辦理VIP意向卡的客戶還可享受一房總價(jià)減8萬、二房總價(jià)減12萬、三房總價(jià)減18萬、4房總價(jià)減26萬優(yōu)惠2中信元宵節(jié)、猜燈謎，歡歡喜喜過佳節(jié)”為主題的社區(qū)鄰里同樂活動(dòng)3天津萬科魅力之城（萬科）一次性97折，首付5成以上98折，首付5成以下99折，可辦藍(lán)印。3萬科元宵節(jié)麓山祈福活動(dòng)。4深圳萬科紅（萬科）舉辦“真愛基金全城大奉送”活動(dòng)，將使用萬科的“真愛基金”為愛筑家4首創(chuàng)邀業(yè)主共度元宵喜樂會(huì)5北京龍湖蔚瀾香醍（龍湖）一次性付款享

57、9.5折，按揭首付50%以上9.8折5金科金科向市民免費(fèi)派送10萬支玫瑰6上海綠地薔薇四季（綠地）購房享受每套總價(jià)10萬元優(yōu)惠6綠城2011綠城集團(tuán)綠城讓生活更美好元宵晚會(huì)7廣州富力金港城（富力）購買洋房送5888元管理費(fèi)，別墅送18888元管理費(fèi)7恒大邀請新老客戶一起參加“金彩鬧元宵”元宵節(jié)主題活動(dòng)8蘇州楓情水岸（棲霞建設(shè)）持搜房卡購指定房源，可享受500元/平米的購房優(yōu)惠，享受車位總價(jià)減5.5萬元，最大優(yōu)惠金額為12萬元。8綠地一次性付款優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，繳納定金優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，當(dāng)日內(nèi)付款購房優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，累計(jì)最高優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)9深圳萬科金色領(lǐng)域（萬科）親臨項(xiàng)目可享有“登門有禮”、“活動(dòng)豪禮”雙重大禮，更不容錯(cuò)過的是辦理金色護(hù)照及持續(xù)參與項(xiàng)目后續(xù)活動(dòng)，即有機(jī)會(huì)獲得額外優(yōu)惠、送你去法國等9萬科365看房車網(wǎng)友獨(dú)享團(tuán)購優(yōu)惠：5