1、房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展大評估期間，評估多元與跨界組合發(fā)展商議兼談國眾聯(lián)的實踐與研究黃西勤 彥軍、前言評估行業(yè)陪伴著市場經濟的發(fā)展和改革的步伐，經歷從單一的專業(yè)化評估到評估多元化，可是，今天面對新的 國家宏觀態(tài)勢、市場發(fā)展形勢和地域發(fā)展走勢，評估行業(yè)又步入了大評估期間，為什么這樣說呢，以下我從四方面 談起。從國家宏觀態(tài)勢看： 2014 年 8月 15日，國務院法治辦公室宣布不動產 登記暫行條例 （ 征采建議稿 ） ，鮮亮不動產是指田地、海域和房屋、林 木等定著物， 遲到 的不動產一致登記，歷經七年獲本色性增進?？梢灶A 期，不動產一致登記的推行，不動產評估主假如房地產和田地評估也將可 能

2、一致，未來將按專業(yè)進行細分。今年8月 12日，國務院宣布了關于取消和調治一批行政審批項目等事項的選擇（ 國發(fā) 201427 號 ）27 號文，正式取消了房地產經紀人、注冊稅務師、田地登記代勞人、礦業(yè)權評估師、注冊財產評估師等 11項職業(yè)資歷贊同和認定事項，改成水平議論類職業(yè)資歷。國務院27 號文的出臺，加快了機構市場化改革的進度，評估機構也要隨之轉型，向企業(yè)化、多元化、國際化發(fā)展， 致力知足市場的多種、多品位需要。由于跟著深刻改革，新的經濟行為不斷涌現(xiàn)，市場上關于房地 產中介服務需要的深度和廣度正在增添，客觀上要求房地產估價機構在原有估價業(yè)務的基礎上，可以向客戶供應更多有價值的延伸服務和產出更

3、高質量的成績。 從市場發(fā)是單一的房地產和價刻由要發(fā)揮i=i務首要影響會昨年評估增潤下降40%之多；同時合理當前慢，加之傳統(tǒng)估價業(yè)務比賽日益劇烈，業(yè)務單一的估價機構將很難 再有大的發(fā)展。比喻，以前是評估業(yè)的起源地，剛起步時，評估學毗鄰的 評估報告，因評估質量高，中國各地都跑來學習房地產評估，房地產評估 機構也最多之時達 100多家，歷經多年發(fā)展，截止當前，已沒有一家機 構從事單一的房地產評估，此刻的48家房地產估價機構均從事多兀化業(yè)務。從地域發(fā)展走勢看。一線城市行業(yè)高度集中，房地產估價趨近飽 和，在二三線城市和經濟欠興隆地域，房地產估價行業(yè)還遠不足興隆。十 八大以來，政府信心連續(xù)加大地域經濟發(fā)展

4、兼?zhèn)淞Χ?，推行地域發(fā)展整體 計策和主體功能區(qū)計策，和加快新式城鎮(zhèn)化建設，必然會給二三線城市和 經濟欠興隆地域的房地產估價行業(yè)帶來新發(fā)展契機。同時，跟著中國經濟 在國際的影響力不斷加大，和對外投資步伐加快和領域擴大，越來越多的 開發(fā)商、基金辦理人、投資者、銀行和政府部門需要既有豐富國評估經 驗，同時又擁有獨到國際視野的專業(yè)機構為他們供應切合國和國際規(guī)范的 評估征詢。3房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展從我經營企業(yè)的實踐來看，1998年成立之時，就以單一的房地產估價業(yè)務起步，給我們的感覺是，當每一種業(yè)務比賽加重、市場空間不斷減小 時，必要改革，搜尋新的打破口。在這樣的思路指引下，歷經十六年發(fā)展， 國

5、眾聯(lián)當前擁有房地產估價、田地評估、財產評估、礦業(yè)權評估、保險公 估等五大評估范圍并行發(fā)展，同時向工程造價、工程征詢、田地登記代勞、 田地計劃與整理、招標代勞、政府采買代勞等非評估范圍開花結果，經營 利潤也從單一的房地產估價業(yè)務時候的幾百萬到此刻多元跨界經營的1.5億元。還記得2007年主題為“估價專業(yè)的地方化與全球化”的國際估價論 壇上，我就提出經濟全球化對估價服務的影響與對策，當時呼吁估價 機構要掌握經濟全球化發(fā)展趨勢，以全球化的眼光和規(guī)范做好估價服務， 不單需在經營業(yè)務上打破，而且要達成跨地域經營，以全球化的視野走向 國際舞臺。在2007年經過評估業(yè)務多元化的發(fā)展研究后，我們國眾聯(lián)堅 持走

6、跨地域發(fā)展計策，在中國重點城市成立分支機構，向國際舞臺不斷邁 進。當前客戶遍及中國大江南北、港澳地域，并走向國際，評估師的蹤跡 遍及美國、俄羅斯、英國、土耳其、新加坡、馬來西亞、老撾等外國地從實踐的蹤跡看，國眾聯(lián)的發(fā)展歷程也證了然大評估期間的到來。站在新的起點，面對新的改革，我們必要清楚中國的未來必然大力發(fā) 展市場經濟，而市場經濟的中心上風即是比賽系統(tǒng)，比賽系統(tǒng)帶來“優(yōu)勝 劣汰”，而優(yōu)勝劣汰的壓力驅遣人人都會更加奮斗，使比賽更加劇烈，我 們評估行業(yè)也躲不開、逃不掉。我以為，當前我們進入大評估期間，在大4房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展評估二、多元與跨界的決策（一）評估多元化我國房地產估價行業(yè)起

7、步晚，大多數(shù)房地產評估機構從事單一的評估業(yè)務，上 風可是體此刻以下幾方面：第一，可以將有限的資本精神集中，做精做細房地 產估價；第二，有利于在自己擅長的范圍不斷提高質量和比賽力；第三，辦理 和決策利便，初始階段緊急較低。可是，當跟著行業(yè)發(fā)展的不斷成熟，專業(yè)化 劣勢漸漸突顯：第一，專業(yè)化估價緊急大，特別是簡單模擬、低技術的傳統(tǒng)估 價業(yè)務，市場比賽異樣劇烈。第二，簡單錯失較好的發(fā)展機會，成長有限。與評估專業(yè)化相對的就是評估多元化，跳出單一的房地產評估，向其他品種的 評估業(yè)務開拓，但從當前看，存在兩種截然相反的見解：一種見解以為利用現(xiàn) 有資本，翻開多元化經營，可以閃避緊急，達成資本共享，發(fā)生1+1大

8、于2的收效，是今世估價機構發(fā)展的必由之路，也可以創(chuàng)辦優(yōu)秀的企業(yè)形象，使自己 在經營中處于上風地位；另一種見解以為企業(yè)翻開評估多元化經營會形成人、 財、物等資安分別，辦理難度增添，效率下降，稍有不慎不單固有的評估業(yè)務 沒有保持好，新的評估業(yè)務又沒有打破，最后使所有機構墜入發(fā)展困境。（二）跨界經營5房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展主里向跨界包括兩層含意，一是跨出專業(yè)評估范圍，向其他范圍發(fā)展；一是跨出一地為別 SMW g 驕易窕豕 -是被現(xiàn)好里空不立 斷物一！集有空41財間的一論對發(fā)等資稻 里里客圍 SW1、器 gshoc豕 一略、 某展生礎益、pr 域石帀地卑一務蕃多普業(yè)桔跨一亠步比營丁里跨T 成

9、有達, 是壓S究W 奩糸 。一量候營 Wn心時機所睿 和需 誓疋、 階丕芳 的得寸 同券 不解界所業(yè) B化S 估弾考事. 肆茴 卡萬 避關 閃里吊三下 無同以1、當估價機構已擁有了絕對穩(wěn)固的比賽地位和市場占有率，在經營原 來范圍的同時，漸漸的向新的范圍和地域過分。2、當市場上出現(xiàn)新的市場機會，而且此刻估價機構完好有本領、有資 金來掌握這個機會，此時可以考慮評估業(yè)務多元化和跨界。三、多元與跨界的發(fā)展路徑到 多；十各 一二k。過估來 爭大展 力對發(fā) 價4大革 估改 亠皋鈴is于 地業(yè)機 房S享價SB為一方 數(shù)WT 一 7 一 式網 W構（一）評估多元化路徑 1、大評估多元化 國務院劃定的包括財產評

10、估、房地產估價、田地估價、礦業(yè)權評估、 舊靈便車判斷估價和保險公估在的六大類評估專業(yè)，除舊靈便車判斷估價 估價要求的專業(yè)含量稍微低點且基本淡出評估市場外，其他五類評估專業(yè)均可達成資本共享，上風互補8房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展2、評估征詢多元化 估價！多估價機構都幾方面高拓專項計劃、田地利用詳確計劃及田地。議創(chuàng)辦性的采通中石權重的方式給經定量議項常委派、性中石油后議論項目成功度測量運營階在中房協(xié)的推動和指引下，、J征詢顧問目標發(fā)展，房地產 征詢：（1 ）房地產全經過顧問服務田地準備階段：參加田地利用整體計劃、田地利用整理的顧問服務田地貯備階段：田地一級開發(fā)推行計劃、先期調研、征收拆遷估價與

11、顧問。項房地比喻在這兩期我們接征到一WC委社會緊急求做評估，、1亮征詢本 項目工業(yè)廳為室發(fā)和工業(yè)晉積率可否業(yè)寫字需兩們出具專業(yè)的征詢報的價格可否 現(xiàn)場目研議論告編寫我開在參加9房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展10房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展sb a申羋B4.4巒目相關*9 廨定諱罐雉愛耆扣缶訛佈內客C&XJrT湖工件（03）實施過尸（0-2）（2）參MM.外趺上蜒單位和土憚晝會宙把m亠；nsss境目J rwmsi*粉顓XL 妙虧平街產僵槿高巾4險能力氓埸民費潭分析基尊潰定彭日比椅毋歲竽冇許定捋味fj評罡等盞百左齒料志聞功MF決革唯僑度 立項條件具備峯圧 設計上聿水半吐粗設計工作質童 勒投標

12、丈件編砂軾平 廠址選擇合理度 開丁眾件貝備口合同執(zhí)行情浣iittFKra f XfihW售家專冰專議嚼據(jù):毒家応超箕僅著枚值組1組2細3綢邯組5細&組7 骨0J0.10.20203).30.385加ks7()72snHI舫6S70707；80LJ 1* SS(02)1配笄設施悟況0J889aonS8主3戦斑越董轉悄況q.3R5K0R680嚇蛭背骨理機購栽率0.2迢7884k5HK找黠快行各階段投瞬捕S制空押Q,69929502(0.1)投資控鋁姦詵科學性0.4R2582H5百理決人員機構.0.127575出7K0.21諒導條體能力仁17-70727MMl頂日仙機海裁率(128082B5KOH5

13、經彗督理水單CO7171)70Id技術竇理水平D3SOR2RC5評分令好80卅5T580K5flff70700270687090K595829(1926S70R07570659283K.ST70.47SL1J11房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展12房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展(3)參加政府征詢顧問跟著深刻經濟系統(tǒng)和政治系統(tǒng)改革，萌生越來越多的為政府及其職能4月2日，財務部重新校衣的辦理征詢。政府方面業(yè)平時經營J .T、| I a I 1、項 口、種 憊基RR 一冗專 野.*5 -績、。-二稅 務、華 連、。 將K議 轅 93錢？ S本 W務 構一價IMl 八。F a能#房地產估價業(yè)務多元及

14、跨界組合發(fā)展(4)參加企業(yè)征詢顧問企業(yè)方面如投資項目可行性研究估價、決策剖析，品牌議論及辦理、財產辦 理、盡責檢查、緊急辦理等業(yè)務類型均可介入。(二)跨界經營路徑1、服務業(yè)務跨界在做專做精專業(yè)估價的基礎上，向相關中介業(yè)務延伸，包括登記代勞、田地計劃與整理、工程征詢、測繪、計劃策劃、工程造價、監(jiān)理等中介集 團目標發(fā)展，打造綜合性的專業(yè)征詢服務機構，而且也可從中衍生出其他 新的業(yè)務，比喻我們國眾聯(lián)從事保險公估經過中，發(fā)現(xiàn)損余物質社會化公 開辦理的需要，便開發(fā)了保險行業(yè)專屬的保險殘值競拍平臺一一中國保險 損余物質信息網，2013年7月正式上線到此刻，參加了 2013年9月余特大水災, 2014年5月

15、、暴雨水災，2014年7月臺風水災的損余物質辦理業(yè)務。合計處 理非車險損余物質涉及金額抵達2千多萬，為保險企業(yè)減損400多萬元；處理保險車輛損余物質600多輛，為保險企業(yè)減損近800萬元。2、地域經營跨界借鑒外國中介機構及相關企業(yè)推行領域化的方式，可依據(jù)估價機構本色，選擇以下擴方式：一是自己繁衍。經過估價企業(yè)擴業(yè)務圍和招納人才，穩(wěn)步向外擴。 二是成立分支機構。分支機構是總企業(yè)設在異地的一個相對獨立的主體， 技術受控總企業(yè)，流程綱領和規(guī)范做到一致，人事行政、市場營銷相對放 權。三是合并。包括一手合并、新設合并和聯(lián)合組建，整合執(zhí)業(yè)資本、執(zhí) 業(yè)規(guī)范和辦理標準制度，達成上風互補。以上三項，是我們易于操

16、作、簡 單項選擇擇的跨界經營方式，也是比較經常習用的方式。13房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展#房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展此后，部分評估機構接5004C礦區(qū)評估鋯鈦砂儼疋、雨我估戰(zhàn) 、譜 I贊V K義 莫，發(fā) 、出 書 某， 一泰 篥 才；務合作在合營等多種四、#房地產估價業(yè)務多元及跨界組合發(fā)展健全辦理方式無論是評估業(yè)務多元化發(fā)展，仍是跨界經營，跟著擴，企業(yè)的領域也 隨之擴大，看作估價機構，定然會使得企業(yè)的調解本錢、溝通本錢、人力 本錢等增添，所以完滿流程綱領辦理、人力資本辦理、部治理結構特別重 要。特別是跨地域經營，應著眼于目標績效辦理激勵拘束為主，堅持要 做到六個一致：即一致的標準制

17、度、一致的規(guī)、一致的文化、一致的形 象、一致的氣質、一致的精神。（一）完滿緊急控制成立實用的緊急辦理系統(tǒng)和完滿的控辦理系統(tǒng)，成立技術委員會， 成立專門的審察部門進行質量把關。其次，國際評估行業(yè)寬泛會采用購買 職業(yè)職責保險的做法防緊急，行業(yè)協(xié)會也在積極推動職業(yè)職責保險，故我 們國眾聯(lián)從2012年起就購買了職業(yè)職責保險，最高賠付達5000萬元流心、信息合,合資M工（四）加大信息化參加奴持 資持晉升是中心比賽力?？墒侨瞬拧Ｌ岬竭€ra*：=、多，aI改革式地即便很多機構也成立了信息化的數(shù)據(jù)庫資料平臺，達成了數(shù)據(jù)庫儲 藏、自動估價和批量評估。但這還遠遠不足，當前我們地方在大數(shù)據(jù)期 間，所面對大評估期間，仍需要連續(xù)加大信息化參加。（五）看重企業(yè)文化交融:、 我在這里重點重申技術文化和地域文化的交融。關于業(yè)務多元化，要 看重不同樣部門之間的相互溝通和溝通，成立學習型組織的文化氣氛，比 喻房地產估價、田地估價和財產估價都有一些共性方面，優(yōu)秀的企業(yè)文化 可以增進