1、金軒奉賢南橋項目定價分析報告報告邏輯結(jié)構(gòu)競品分析價格定位本案分析整體市場解析u 南方國際u 眾旺苑u競品總結(jié)u 項目概況u 產(chǎn)品分析u項目優(yōu)劣勢u周邊項目市場價格類比u綜合因素分析u 新政研判u奉賢區(qū)域市場分析Part1競品分析價格定位整體市場解析本案分析二套房貸三貸房套由于對信貸政策提高了購買住宅的前期成本，打壓了部分對住宅的投資，將投資辦公樓物業(yè)與投資住宅物業(yè)所需的成本拉回至同一起跑線。辦公樓的價格與住宅價格倒掛現(xiàn)象明顯，說明目前上海的辦公樓升值空間大于住宅市場，加之“一套房限購令”的出臺，使得住宅市場的購房熱情受到打壓，二手房受之影響更大，更隨著整體經(jīng)濟的向好，對辦公樓的需求會有所增加，

2、辦公樓的升值預(yù)期較為強烈。所以，從投資的角度考慮，辦公樓是更適合當前投資的產(chǎn)品。所以，從投資的角度考慮，辦公樓是更適合當前投資的產(chǎn)品。整體市場解析整體市場解析購新政在繼續(xù)執(zhí)行中央政策的同時又出臺“一套房限購令”，使住宅市場再次遇冷。但辦公樓市場并不受二、三套房貸影響，也不在此次“滬十二條”調(diào)控范圍內(nèi)。所以，辦公樓市場前景廣闊。辦公樓市場前景廣闊。住宅市場商辦市場限1 1、新政研判、新政研判 ：此輪宏觀調(diào)控對商辦物業(yè)無正面影響，側(cè)面是種利好此輪宏觀調(diào)控對商辦物業(yè)無正面影響，側(cè)面是種利好2 2、奉賢區(qū)域樓市分析奉賢區(qū)域樓市分析 ：奉賢區(qū)住宅市場均價在奉賢區(qū)住宅市場均價在12000元元/平米左右平米

3、左右 5%5%5%5%5%5%220005%6%5%6%7%13%10%5%9%10%上海市均價線奉賢區(qū)均價線 奉賢占上海比重X%22000一月份至今，上海住宅市場均價在22000元/平米上下波動，奉賢區(qū)則在12000元/平米上下波動；成交面積占上海市場的比重在5%-15%之間變動。整體市場解析整體市場解析 2、奉賢區(qū)域樓市分析、奉賢區(qū)域樓市分析 ： 精裝房源及小戶型房源稀缺 恒盛湖畔豪庭綠地觀邸眾旺苑陽光春城招商南橋一號正陽世紀星城南方國際銀河麗灣本案本案均價在13000元/平米左右，精裝修房源較為稀缺；戶型面積集中在100平米左右，小戶型房源不足；各樓盤銷售已接近尾聲，近期并無新的房源推出

4、，出現(xiàn)市場空當；12月開盤的精裝房源銀河麗灣，是三房以上的大戶型，對本案并未構(gòu)成較大影響?，F(xiàn)存房源毛坯房為主尾盤在售小戶型精裝修搶占市場空當本 案整體市場解析整體市場解析項目名稱面積段均價（元/平米）去化率裝修情況恒盛湖畔豪庭90-1501300078%毛坯綠地觀邸180平以上1360058%毛坯眾旺苑80-1301150094%毛坯招商南橋1號80-901300098.90%毛坯正陽世紀星城150-2001920088%毛坯陽光春城90-1101500075%毛坯銀河麗灣三房以上大戶型（12月開盤）精裝修較大戶型面積段銷售套數(shù)比重90平米以下90246%90-100平米68735%100平米

5、以上37119%成交特征：成交特征：90平米以下的小戶型是成交主力局，其次為90-100平米，100平米以上的大戶型成交量最少。這說明該區(qū)域小戶型房源頗受歡迎小戶型房源頗受歡迎原因分析：原因分析：目前奉賢區(qū)域置業(yè)者大都以剛性需求為主；自4月份中央新政以來，上海樓市細則遲遲未現(xiàn)，置業(yè)者的觀 望情緒高漲，欲以較低總價購得一房，等 待細則出臺； 恒盛湖畔豪庭前期推出的90平以下小戶型，曾成為市場主力房 源；城市生活壓力不斷上升，首次購房者更為理性。個個案案影影響響剛剛性性需需求求生生活活壓壓力力觀觀望望政政策策小面積戶型需求旺盛整體市場解析整體市場解析2 2、奉賢區(qū)域樓市分析：、奉賢區(qū)域樓市分析：多

6、因素致小面積房源需求量大Part2競品分析價格定位整體市場解析本案分析競品分析競品分析 樓盤名稱 南方國際廣場 位置南奉公路8519號 建筑面積380000平方米 均價17000元/平方米 物業(yè)類型寫字樓、酒店式公寓開盤時間2010-04-01 交房時間2011年1月近期新推量/去化量/去化率108 / 84 / 77.8%開發(fā)商上海南方國際購物中心有限公司物業(yè)管理公司上海南方國際購物中心有限公司主力房型綠化率容積率裝修標準38-68平米 45% 2.75 精裝修項目簡評：該項目為本區(qū)域少有的精裝房源之一，較為稀缺；主力房型為38-68平米的一房和兩房，迎合了奉賢區(qū)購房者的需求特征；項目所剩房

7、源不多，小戶型、精裝房源市場將又現(xiàn)空缺。1、南方國際：、南方國際：精裝小戶型房源，尾盤在售競品分析競品分析2010.45月6月7月9月8月成交量均價開盤月成交量呈現(xiàn)井噴，當月去化率為75%，說明該區(qū)域?qū)π∶娣e房源需求量大。廚房廚房衛(wèi)生間書房臥室建筑面積：41-48平米建筑面積雖小，但戶型緊湊，書房、臥室融為一體，更加符合購買者生活習(xí)慣；主臥內(nèi)落地窗設(shè)計，改善采光效果，擴大視野。小面積戶型深受歡迎，戶型設(shè)計可拉小面積戶型深受歡迎，戶型設(shè)計可拉開差距，提升質(zhì)量。開差距，提升質(zhì)量。1、南方國際：、南方國際：小戶型致成交量上升，戶型設(shè)計更重要競品分析競品分析“小區(qū)”景觀：該項目住宅區(qū)內(nèi)部并沒有必要的景

8、觀設(shè)計，且 較多地運用金融性符號，這使得該項目在品位 上更傾向于發(fā)達城市的金融享受，而非居住區(qū) 的寧靜歸真。周邊配套：位于南橋核心區(qū)域，交通便捷；周邊生活配套齊全，生活氣息濃厚。周邊生活配套齊善周邊生活配套齊善住宅區(qū)內(nèi)部景觀有缺陷住宅區(qū)內(nèi)部景觀有缺陷1、南方國際：周邊配套齊善，內(nèi)部景觀不足競品分析競品分析樓盤名稱眾旺苑位置上海市奉賢區(qū)前進弄68-86號建筑面積5000平方米均價11500元/平方米物業(yè)類型住宅、普通住宅開盤時間2010-03交房時間2011-3近期新推量/去化量/去化率100/53/53%開發(fā)商上海東騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司雙建物業(yè)主力房型綠化率容積率二房85-89平

9、米 三房114平米 36%2.1整體評價： 眾旺苑北側(cè)為浦東運河，西側(cè)為竹港，兩面親水 ，靜享天然水景，提升項目競爭力 建筑面積僅為5000平米，小區(qū)面積較小，內(nèi)部生活配套并不十分完善2、眾旺苑： 小區(qū)面積較小競品分析競品分析4500035002500150050002010.12月3月4月5月 6月8月7月9月項目在最為敏感的三月份推出80-90平米小戶型，成交量依然顯著，表明小戶型房源深受歡迎，受此影響，其均價也呈現(xiàn)逐步上升趨勢?？蛷d陽臺臥室臥室餐廳陽臺南建筑面積：90平米南北雙陽臺，采光效果好，南北通透客廳、餐廳布局動線合理；市場接受度可影響價格純住宅項目更考慮住宅本能 2、眾旺苑: 偏

10、重住宅本身功能 競品分析競品分析小區(qū)景觀：沒有成熟完善的綠化系統(tǒng)；小區(qū)緊靠竹港、浦東運河兩水系，提升小區(qū)競爭力。周邊配套：周邊有南橋汽車客運總站，交通相對便捷超市、銀行等生活配套齊全。綠化欠佳，水系提升品質(zhì)交通相對便捷，配套齊善 2、眾旺苑: 綠化不足，交通相對便捷 競品分析競品分析 3、競品總結(jié): 精裝小戶型受歡迎，小區(qū)綠化拉檔次南方國際南方國際：賣點： 精裝修，小戶型，填補市場空白； 區(qū)域優(yōu)勢顯著，位于南橋商業(yè)匯集區(qū)； 建筑面積大，配套齊全；不足： 內(nèi)部綠化欠佳； 商業(yè)氣氛過濃，不宜居。眾旺苑：眾旺苑：賣點： 項目西、北兩側(cè)緊鄰水系，提升品質(zhì)； 住宅功能更顯著； 小戶型為主，較大戶型為輔；

11、不足： 內(nèi)部綠化不成體系； 小區(qū)面積過小，配套不甚齊全。均價：17000元/平米均價：11500元/平米Part3競品分析價格定位整體市場解析本案分析本案分析本案分析電梯電梯電梯公寓辦公區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)量單位總用地面積14896 總建筑面積46472 地上總建筑面積44652 其中公寓式酒店41002 商業(yè)1070多層辦公1020架空車庫1540地下建筑面積1820綜合容積率3-占地面積3309建筑覆蓋率22.2綠地率36.8停車車位168輛其中車庫停車數(shù)99輛地面臨時停車69輛樓層平面圖樓層平面圖本項目建筑面積為4.6萬平米，較主要競品南方國際小，但酒店式公寓建筑面積占到總建面積的91.

12、8%，主次明顯。但得房率在0.9以上，購房更為實惠，套型 室內(nèi)面積 公攤面積 建筑面積得房率A93.0平米5.2平米98.2平米0.94B64.8平米5.7平米70.5平米0.92C40.2平米3.5平米43.7平米0。92D94.8平米8.3平米103.1平米0.92套型指標1、項目概況：、項目概況：小戶型，得房率高本案分析本案分析本案整體規(guī)劃：1、整體布局：市場上最常見的行列式布局；2、景觀綠化：中央集中式景觀帶；3、視野景觀：三幢商辦樓錯開排列，互不影響視線， 都可觀中央綠化景觀4、缺少水景。競品規(guī)劃：1、南方國際：金融性社區(qū)，缺少景觀綠化；2、眾 旺 苑：小區(qū)內(nèi)部分散帶綠化，缺少體系；

13、 周邊水景提升項目價格競爭力。景觀綠化優(yōu)勢明顯景觀綠化優(yōu)勢明顯水景不足水景不足2、產(chǎn)品分析：、產(chǎn)品分析：綠化顯優(yōu)勢，水景欠缺本案分析本案分析3、項目優(yōu)劣勢：、項目優(yōu)劣勢：中央景觀，小戶型，精裝修，依傍金軒度假村，少天然水景本案金軒度假村賣點：項目布局雖呈現(xiàn)行列式，但個樓棟分布上巧妙，使得視野開闊；本案為小戶型精裝房源，填補市場供應(yīng)空白；景觀綠化頗顯章法，提升項目品質(zhì)。不足：本案為辦公產(chǎn)權(quán)，使用年限為40年，與住宅產(chǎn)權(quán)存在差距；項目周邊缺少較為大型購物中心，配套欠齊全；周邊沒有天然水系。Part4競品分析價格定位整體市場解析本案分析價格定位價格定位比較項目比較項目 權(quán)重權(quán)重南方國際南方國際 （參

14、考權(quán)重（參考權(quán)重50%）眾旺苑眾旺苑（參考權(quán)重（參考權(quán)重50%）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置101050.09900.01外部環(huán)境151150.131050.13社區(qū)景觀151000.15950.13立面設(shè)計151100.14900.17房型設(shè)計301050.291100.27配套設(shè)施51100.041000.04品牌價值101000.11000.1合計1000.940.85項目當前市場均價（元/平方米）1700011500系數(shù)還原價格（元/平方米）1598097752、周邊項目市場價格類比：、周邊項目市場價格類比：建議本案定價為建議本案定價為11000-12000元元/平米平米價格定位價格定位30000200001000002010.13月5月7月9月上海市奉賢區(qū)奉賢區(qū)住宅市場自今年一月份至今均價在10000-1200