1、關(guān)于全裝修商品住宅問題的探討全裝修商品住宅是我國住宅產(chǎn)業(yè)將來進(jìn)展的方向。如何做好全裝修住宅是當(dāng)前開發(fā)商、設(shè)計(jì)師及買房者所關(guān)懷的問題。本文就裝修住宅的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方法、成本掌握、施工管理等方面的問題進(jìn)行了討論和探討。幾年前，商品房帶全套裝修銷售還只是在一些城市的個別樓盤摸索性地進(jìn)行。近來開發(fā)商在向客戶交樓時(shí)供應(yīng)全套住房裝修的比例不斷提高，這也是建設(shè)部大力提倡的進(jìn)展方向。由于全國各地城市的狀況不同，精裝修房占市場供應(yīng)商品房的比例也大不一樣。依據(jù)近期統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，北京、上海所占的比例也許為40-50%，廣州占70%以上，深圳還不到30%，其他二、三線城市所占的比例就更低了。隨著住宅建設(shè)科學(xué)技術(shù)含

2、量不斷地提高，特殊是住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的快速進(jìn)展，估計(jì)將來三年商品住宅含精裝修的比例將快速增大。比較專業(yè)的開發(fā)商，例如萬科地產(chǎn)，他們早就有專人討論住宅精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化體系。這種住宅精裝修的討論，不是簡潔討論在毛坯房的基礎(chǔ)上如何怎么再裝修一下，而是全面地供應(yīng)整套家居解決方案。全面家居解決方案是從建筑設(shè)計(jì)方案開頭，對戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、廚房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、水電氣設(shè)計(jì)、收納及貯存系統(tǒng)等多個細(xì)節(jié)統(tǒng)一討論，并注意系統(tǒng)的集成。這種做法比以往簡潔地在毛坯房上做裝修已經(jīng)有了很大的提升和進(jìn)步。如何做好住宅的精裝修，是開發(fā)商及設(shè)計(jì)師們所親密關(guān)注的問題。現(xiàn)從以下幾個方面對住宅精裝修問題進(jìn)行探討。1、關(guān)于住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定

3、位精裝修房設(shè)計(jì)的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要依據(jù)項(xiàng)目類別、戶型特點(diǎn)、樓盤規(guī)模、銷售價(jià)格來確定。一般來說，中高擋、戶型面積和規(guī)模較大的樓盤，裝修設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)就相對會高些;中小戶型樓盤，裝修設(shè)計(jì)則應(yīng)當(dāng)簡潔、有用、經(jīng)濟(jì)。為了讓客戶有更多的選擇性，開發(fā)商可供應(yīng)2-3個裝修方案供客戶選擇(特殊是建設(shè)規(guī)模較大、戶型較多的樓盤)。對于別墅類的高檔樓盤，開發(fā)商可先制作幾套全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以選擇含精裝修的房屋，也可以選擇毛坯房，不宜一刀切的全部做到精裝修標(biāo)準(zhǔn)。2、全裝修住宅的設(shè)計(jì)方法及設(shè)計(jì)范圍與傳統(tǒng)的，在毛坯房基礎(chǔ)上進(jìn)行再裝修設(shè)計(jì)不同，我們所提倡的全裝修住宅設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)由建筑師、室內(nèi)

4、設(shè)計(jì)師在住宅的方案設(shè)計(jì)階段就要共同開展相關(guān)的設(shè)計(jì)。當(dāng)完成施工圖的時(shí)候，施工圖中應(yīng)當(dāng)包含精裝修設(shè)計(jì)的內(nèi)容。詳細(xì)做法建議如下，當(dāng)時(shí)步設(shè)計(jì)方案審批通過后，室內(nèi)設(shè)計(jì)師應(yīng)全面介入精裝修設(shè)計(jì)工作。精裝修設(shè)計(jì)方案經(jīng)甲方及建筑師確認(rèn)后，再提交給建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。這樣一來，避開了已往裝修設(shè)計(jì)與原施工圖設(shè)計(jì)的脫節(jié)。住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實(shí)際的交樓標(biāo)準(zhǔn);裝飾部分一般是非交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，包括移動家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計(jì)主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計(jì)、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計(jì)。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器

5、(爐灶、油煙機(jī)、消毒柜等);衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點(diǎn)提出的是櫥柜的設(shè)計(jì)。櫥柜是固定的家具，應(yīng)當(dāng)屬于精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。許多建筑師往往忽視了這方面的設(shè)計(jì)，把它丟給室內(nèi)設(shè)計(jì)師去處理。實(shí)際上，廚房、衛(wèi)生間的布置假如在建筑設(shè)計(jì)方案階段考慮不周，室內(nèi)設(shè)計(jì)師或者櫥柜供應(yīng)商的水平再高也無法做出抱負(fù)的布置。對于門庭入口玄關(guān)的鞋柜、臥房的固定壁櫥、衛(wèi)生間的步入式衣櫥也應(yīng)當(dāng)由建筑師事先做好預(yù)留或者給出設(shè)計(jì)指引，否則后期的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)很難順當(dāng)?shù)剡M(jìn)行。精裝修房屋的設(shè)計(jì)要求是能給將來住戶一個先進(jìn)居家生活方式的指引，并沒有限制住戶的共性化需求。在交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修的基礎(chǔ)上，住戶可通過裝飾設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)不

6、同風(fēng)格的居家布置，體現(xiàn)不同的生活情調(diào)。3、與住宅部品制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)住宅精裝修的部品主要是廚房櫥柜、潔具、壁櫥等。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化分工的進(jìn)一步細(xì)化，建筑部品制造商有著更專業(yè)、更接近市場需求的設(shè)計(jì)和制造。比如廚房櫥柜的設(shè)計(jì)，除了滿意傳統(tǒng)的洗、切、炒流程和物料收納功能外，還要滿意新型廚房電器的布置。廚房系統(tǒng)的整合，目前主要還是由櫥柜制造商的設(shè)計(jì)師依據(jù)已經(jīng)成型的廚房尺寸來支配、布置。因此讓住宅部品制造商的設(shè)計(jì)師提前介入住宅的精裝修設(shè)計(jì)就顯得特別必要。當(dāng)然，產(chǎn)品設(shè)計(jì)總的統(tǒng)籌還是由開發(fā)商來組織。開發(fā)商需要同時(shí)組織建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、部品制造商共同完善精裝修住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。假如說衛(wèi)生潔具在完成選購后，

7、可以直接讓 裝修施工單位按設(shè)計(jì)圖紙安裝的話，那么固定衣櫥、室內(nèi)門及門套等部品的安裝就不能簡潔地讓一般的裝修施工單位來施工、制作了。這同樣應(yīng)當(dāng)由專業(yè)的家具制造商來完成設(shè)計(jì)和施工安裝。由于一個樓盤，少則幾百套房子，多則幾千套房子，一種住宅裝修部品的數(shù)量可能就成千上萬，只有由專業(yè)的部品制造商才能保質(zhì)保量、按時(shí)完成施工任務(wù)，并達(dá)到設(shè)計(jì)要求。4、成本掌握與選購招標(biāo)精裝修住宅的設(shè)計(jì)完成之后，接下來就是要做好成本掌握工作。精裝修住宅的成本掌握一般按以下工作步驟來進(jìn)行。4.1依據(jù)樓盤市場定位確定交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價(jià)。一般室內(nèi)裝修成本標(biāo)準(zhǔn)可在3001000元/m2范圍選擇和確定。4.2按所確定的裝修造價(jià)

8、進(jìn)行精裝修住宅的設(shè)計(jì)深化、調(diào)整及完善，編制符合市場定位的精裝修預(yù)算。4.3按確定的裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行主要部品的選購招標(biāo)工作。主要部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁磚、涂料等。許多開發(fā)商沒有嚴(yán)格按上述工作程序進(jìn)行精裝修住宅的技術(shù)預(yù)備工作。一些開發(fā)商僅有一個樣板房的設(shè)計(jì)，然后就交給施工隊(duì)去參照施工了。許多住宅部品、裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)和品牌的確定是在施工過程中確定的。這樣就很難掌握精裝修住宅的成本和施工質(zhì)量。5、精裝修住宅的施工管理對于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤，建議在進(jìn)行大規(guī)模精裝修之前，先進(jìn)行樣板房的施工。由于樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房

9、的施工，發(fā)覺產(chǎn)品設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)施工中消失的缺陷，并準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行修正。假如所裝修的樣板房是交樓標(biāo)準(zhǔn)，那么任何同一類型的缺陷假如不能得到準(zhǔn)時(shí)的改正，將會對將來大面積的裝修帶來巨大的圓滿，甚至造成巨額的直接經(jīng)濟(jì)損失。精裝修住宅的施工要留意處理好以下幾個問題。5.1做好精裝修施工單位的招標(biāo)工作。建議選擇有專業(yè)資質(zhì)的裝修隊(duì)伍參加投標(biāo)，并做好標(biāo)段的劃分。一般家居裝修隊(duì)伍的人數(shù)是有限的，很少有裝修公司一次能夠派出幾百人在同一個工地施工。假如能派出足夠工人的話，那也是一幫臨時(shí)招募的散兵游勇，很難保證將來的施工質(zhì)量和進(jìn)度。因此，科學(xué)合理地劃分標(biāo)段，依據(jù)實(shí)際狀況選擇施工隊(duì)伍是將來工程順當(dāng)進(jìn)行的關(guān)鍵。5.2做好原施工圖與裝修設(shè)計(jì)的技術(shù)對接。目前大部分建筑設(shè)計(jì)院的施工圖設(shè)計(jì)深度不夠，裝修是進(jìn)一步深化和修正施工圖設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)。5.3協(xié)調(diào)好主體施工單位和裝修施工單位的工作關(guān)系。在樓盤建設(shè)期間，裝修施工單位一般會與主體施工單位產(chǎn)生交叉作業(yè)。建設(shè)單位假如不處理好二者的關(guān)系就會對整個工程帶來不利影響。有時(shí)主體施工單位沒有給裝修單位供應(yīng)足夠的工作面和施工