1、房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：XXXXXXXXXXX有限公司位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的工業(yè)房地產(chǎn)抵押價值評估報告委托方：XXXXXXXXXXX有限公司估價方：XXXX房地產(chǎn)評估有限公司估價人員：XX XX估價作業(yè)期：自XXXX年xx月xx日至XXXX年xx月xx日止估價報告編號：XXXX房估字（XXXX）X字第XXXX號目 錄Ø 致委托方函Ø 注冊房地產(chǎn)估價師聲明Ø 估價的假設(shè)和限制條件Ø 房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告一、估價委托方二、估價機構(gòu)三、估價對象四、估價目的五、估價時點六、價值類型七、估價依據(jù)八、估價原則九、估價方法十、估價結(jié)果

2、十一、估價對象變現(xiàn)能力分析十二、其他需要說明事項十三、估價人員十四、估價作業(yè)期十五、估價報告有限期Ø 附件Ø 房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告（估價機構(gòu)存檔）致委托方函XXXXXXXXXXX有限公司： 承蒙貴公司的委托，本公司對房屋所有權(quán)登記在貴公司名下的位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的工業(yè)房地產(chǎn)（房屋建筑總面積XXXX）進行了抵押價值評估（不含地價），估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨

3、立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過仔細的分析測算，評估確定在本次估價假設(shè)和限制條件的前提下，估價對象房地產(chǎn)于估價時點XXXX年xx月xx日的房地產(chǎn)抵押價值為：評估總建筑面積：XXXX平方米評估總價值：XXXX萬元大寫：人民幣XXXX元整。以上內(nèi)容摘自XX權(quán)證XX字第XXXXXXX號房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告書，欲了解本項目的全面情況，請認真閱讀附后的報告書全文。特此函告XXXX房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：XX XXXX年XX月XX日注冊房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估

4、價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有利害關(guān)系和偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、估價人員XX、XX已于XXXX年xx月xx日對位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的本次估價對象進行了實地查勘。6、沒有本公司以外的專業(yè)人士對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、遵守相關(guān)法律、法規(guī)和估價規(guī)范，對估價對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是我們的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供

5、資料的真實性、合法性和完整性，恰當使用估價報告是委托方的責(zé)任。8、我們承諾未經(jīng)委托方同意，不以任何方式向與本次估價目的無關(guān)的第三方提供報告全文或其中內(nèi)容，國家法律有規(guī)定的除外。未經(jīng)我公司事先授權(quán)，任何人不得以任何目的復(fù)制、派發(fā)、出版此報告或其中內(nèi)容，我公司保留除委托方合理使用此報告之外的一切權(quán)利。9本評估僅對委估房地產(chǎn)價值作出科學(xué)估測，不作為權(quán)屬確認的依據(jù)。10未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需要全面考慮。11.經(jīng)詢證委托方未提供法定優(yōu)先受償款的相關(guān)證明。12.超過報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔。在估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)

6、使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔，但使用者不當使用的除外。13.在估價時點之后，估價對象的建筑質(zhì)量及價格標準發(fā)生變化，并對估價對象的價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價報告結(jié)果，應(yīng)重新評估。14.估價人員對估價對象進行了現(xiàn)場查勘，并對估價對象現(xiàn)場查勘的客觀性、真實性、公正性承擔責(zé)任。但評估人員對估價對象的勘察，限于估價對象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔對木質(zhì)工程，其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責(zé)任。中國注冊房地產(chǎn)估價師：注冊估價師 注冊號 簽字蓋章XX XXXXXXXX XXXXXXXXXX房

7、地產(chǎn)評估有限公司 XXXX年XX月XX日 估價的假設(shè)和限制條件1、估價假設(shè)條件1.1本報告估價結(jié)果是估價對象在XXXX年xx月xx日的抵押價值，該價值是在其市場價值基礎(chǔ)上形成的，所謂市場價值是指估價對象的交易雙方在必要的假設(shè)條件下于價值時點最可能達成的公平交易的估計金額。這些假設(shè)條件主要有：具有一個公開的、比較活躍的和發(fā)達的房地產(chǎn)市場。估價對象權(quán)屬狀況是完整、干凈的，能夠自由的在市場上交易，沒有司法機關(guān)、行政機關(guān)禁止其交易的情形，出售時不附帶任何他項權(quán)、租賃權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)、售后回租以及其他類似的可能影響其正常交易價格的權(quán)利約束和特殊條款。估價對象由自愿的賣方和自愿的買方在雙方均知情、審慎及非強

8、迫的情況下進行交易，交易雙方無任何利害關(guān)系，任何交易行為都是理性的，交易目的是使各自利益達到最大化。為達成合理成交價并使交易完成，需要有一個較充裕的推銷和談判周期，在這個周期內(nèi)，市場狀況、物理狀態(tài)都是相對不變的。1.2委托方提供了估價對象的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證的復(fù)印件，這些資料在估價時被認為是真實有效的。1.3工業(yè)用途是估價對象的最高最佳用途，估價對象可在目前實體狀態(tài)和市場條件下出售。1.4估價人員對估價對象內(nèi)外部狀況進行了查勘，查勘過程中未發(fā)現(xiàn)建筑物有明顯嚴重質(zhì)量損壞，本次估價假設(shè)估價對象無重大質(zhì)量問題，建筑物可在剩余經(jīng)濟耐用年限內(nèi)持續(xù)使用。1.5本報告未考慮未來處置風(fēng)險、訴訟風(fēng)險及

9、訴訟費用的負擔，未考慮快速變現(xiàn)因素對市場價值的影響。2、估價報告使用的限制條件2.1本次估價的范圍、面積、估價目的都是由委托方提供并指定的，如果以上內(nèi)容發(fā)生變化，本報告結(jié)果隨之失效，應(yīng)重新進行估價。2.2本估價報告的應(yīng)用有效期自完成之日起為一年。在應(yīng)用有效期內(nèi)如果宏觀經(jīng)濟起伏較大、房地產(chǎn)市場波動明顯時，請慎重使用本報告結(jié)果，建議委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其價值進行再估價。2.3估價報告需成套完整使用，且使用僅限于報告中載明的估價目的，其他用途無效。估價機構(gòu)和簽字估價師對因使用不當或僅使用報告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能的后果，均不承擔任何法律或經(jīng)濟責(zé)任。2.4未經(jīng)評估機構(gòu)和估價人員同意，本估價報告不得向委

10、托方和報告審查部門及與報告目的相關(guān)的金融機構(gòu)之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，本報告再次復(fù)印，內(nèi)容無效，報告解釋權(quán)為XXXX房地產(chǎn)評估有限公司所有。3、相關(guān)風(fēng)險提示3.1、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)價值可能產(chǎn)生影響，建議報告使用者應(yīng)定期關(guān)注或委托估價機構(gòu)對估價對象進行價值跟蹤評估。3.2、建議報告使用者應(yīng)密切關(guān)注估價對象價值在未來年限內(nèi)下跌的風(fēng)險，目前預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價值下跌的主要因素有以下幾個方面：房地產(chǎn)的使用和維護情況、區(qū)位因素的改變、房地產(chǎn)市場供求變化情況、房地產(chǎn)政策影響。3.3、對抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，估價報告使用者應(yīng)

11、給予密切關(guān)注。有關(guān)部門制定的各項房地產(chǎn)調(diào)控政策可能引起房地產(chǎn)行業(yè)的市場風(fēng)險。3.4、本次估價是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度而提供參考，估價報告使用者應(yīng)特別關(guān)注估價的假設(shè)和限制條件以及估價對象變現(xiàn)能力分析，合理理解估價報告、使用估價結(jié)果，并關(guān)注在房地產(chǎn)抵押估價報告出具后至抵押登記之間，是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告XX權(quán)證XX字第XXXXXXX號一、估價委托方委托單位：XXXXXXXXXXX有限公司 單位地址：XXXXXX法人代表：XXXXX二、估價機構(gòu)機構(gòu)名稱：XXXX房地產(chǎn)評估有限公司地 址：XXXXXXXXXXXXXXX法定代表人：XX資質(zhì)等級：XXX資質(zhì)證書號：XXXXX

12、XXXXXXXXXXXX行政許可決定書號：XXXXXXXXXXXXXXX營業(yè)執(zhí)照注冊號：XXXXXXXXXXX三、估價對象1、估價范圍根據(jù)委托方的指定，本次估價對象為位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的工業(yè)房地產(chǎn)，房屋建筑總面積為XXXX。2、估價對象權(quán)益狀況2.1房屋所有權(quán)證權(quán)益狀況：房屋所有權(quán)證編號：XX權(quán)證XX字第XXXXXXX號；房屋所有權(quán)人：XXXXXXXXXXX有限公司；2.2國有土地使用證權(quán)益狀況：國有土地使用證編號為XX國用（XXXX）第XXX號，位于XXXXXXXXXXXXX，XXXXXXXXXXX有限公司依法擁有工業(yè)用地土地使用權(quán)，終止使用年期為XXXX年XX月X

13、X日，發(fā)證日期XXXX年XX月XX日，四至范圍為：XXXXX，面積XXXXX平方米，登記用途為工業(yè)用地，宗地編號、地籍圖號暫缺。3、估價對象實物狀況估價對象房屋為磚混辦公樓和鋼結(jié)構(gòu)廠房?？偨ㄖ娣eXXXX。在本次價值時點，估價對象由產(chǎn)權(quán)人自用，用途為非住房，功能布局與概況描述及裝修情況見附件照片。估價對象房屋綜合來看，房屋維護保養(yǎng)狀況好，公共部位裝修完好、上下水管道暢通、水電暖齊全，有通訊線接入。4、估價對象區(qū)域概況4.1地理位置：4.2交通狀況:4.3公用基礎(chǔ)設(shè)施： 估價對象所處區(qū)域水電保證率較高，公用配套設(shè)施較為齊全。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達“五通一平”（通路、通訊、通下水、通電、通水及場地平整）

14、。4.4環(huán)境質(zhì)量：四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點根據(jù)估價委托書，本次價值時點為XXXX年X月XX日。六、價值類型1、房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。2、本次評估價值不含建筑物應(yīng)分攤的土地使用權(quán)價值。七、估價依據(jù)1、本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件1.1中華人民共和國物權(quán)法；1.2中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理

15、法；1.3中華人民共和國土地管理法；1.4中華人民共和國擔保法；1.5城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；1.6建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒發(fā)的關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知。2、本次估價采用的技術(shù)規(guī)程2.1國家標準GB/T502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范；2.2國家標準GB/T185082001城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；2.3國家標準GB/T508992013房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準；2.4房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見。3、委托方提供的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證等資料。4、委托方與本公司簽定的估價委托書，以及估價人員掌握的該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本和其他市場資料等。八、估價原則1、此次估價遵

16、循的行為原則獨立、客觀、公正原則。該原則要求估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。2、此次估價遵循的技術(shù)原則合法原則。該原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況特別是權(quán)益狀況下的價值或價格。價值時點原則。該原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。替代原則。該原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。最高最佳利用原則。該原則要求房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。謹慎原則。該原則要求在影響估價對象價

17、值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的一面。九、估價方法根據(jù)估價目的及估價對象的實際狀況，宜采取不同的估價方法。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范估價方法通常有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等方法。比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折

18、現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法：預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。XXXXXXXXXXX有限公司所有的房產(chǎn)為非住房，該區(qū)域類似房產(chǎn)交易案例較少，沒有大量交易實例可供參考，所以不宜采用市場比較法；該委估房產(chǎn)為非住房房地產(chǎn)，收益由房地產(chǎn)、機器設(shè)備、管理者智慧等綜合因素產(chǎn)生，很難把房產(chǎn)收益從總收益中剝離出來，因此也不宜采用收益法評估。由于工業(yè)區(qū)建成時間不久，各項成本及重新構(gòu)建價格可以求取，所以可以采用成本法進行評估。估價人員最終確定采用成本法進行評估，最后將估價結(jié)果進行分析處理，

19、得出最終的評估價格。十、估價結(jié)果估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過仔細的分析測算，最終確定估價對象房地產(chǎn)于估價時點XXXX年xx月xx日，假定未設(shè)定優(yōu)先受償款權(quán)利下的市場價值為：評估總建筑面積：XXXX平方米評估總價值：XXXX萬元大寫：人民幣XXXX元整（取整）。詳細情況見下表： 貨幣種類：人民幣序號房權(quán)證號房屋總層數(shù)結(jié)構(gòu)用途面積（m2）單價（元/m2）總計（萬元）1XX

20、權(quán)證XX字第XXXXXXX號鋼結(jié)構(gòu)非住房5磚混非住房合計XXXXXXXX十一、估價對象變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1、估價對象通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性：估價對象用途為非住房，現(xiàn)狀用途下發(fā)揮了最高最佳使用價值，其通用性好；估價對象為獨立房地產(chǎn)，其使用不受其他房地產(chǎn)的影響，故獨立使用性較強；根據(jù)合法用途和產(chǎn)權(quán)狀況，估價對象可分割性一般。2、估價對象變現(xiàn)價值及變現(xiàn)價值與市場價值差異程度：按照擔保法第五十三條規(guī)定和法釋（2005）14號最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押房屋的規(guī)定及目前金融機構(gòu)對不良資產(chǎn)處置

21、的實踐，通常采用訴訟方式以拍賣形式處置抵押房地產(chǎn)。在估價時點拍賣或變賣估價對象時，因存在短期內(nèi)強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥、賣方價外手續(xù)費、競價空間、雙方無合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式等因素影響，最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低。按最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。根據(jù)估價對象的具體情況，預(yù)計估價對象可實現(xiàn)的快速變現(xiàn)價值為市場價值的七成。3、估價對象變現(xiàn)清償順序：法釋（2000）44號（最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋）中的第七十四條規(guī)定：抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償：實現(xiàn)抵押權(quán)的費用；主債權(quán)的利息；主債權(quán)。抵押房地產(chǎn)處置變現(xiàn)清償順序：支付費用順序費用明細支付處置抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳稅費評估費、訴訟費、執(zhí)行費、律師費、廣告費及其它不可預(yù)見費、