1、沿海綠色家園集團項目開發(fā)活動中的設計管理工作基本技術(shù)內(nèi)容和要求的簡明指引工作階段一、投資決策二、項目策劃三、產(chǎn)品策劃四、設計管理五、行銷監(jiān)理工作理念和方法理念：捕捉顧客與市場的商機，拓展業(yè)務理念：創(chuàng)新傳播生活標準，實現(xiàn)企業(yè)自身價方法：利基點分析理念：以環(huán)境景觀為先導，構(gòu)筑生活藝術(shù)空間方法：價值工程分析理念：4個1 （1寸空間,1分價值,1個成本標桿,1個顧客理念）方法：二合三指理念：業(yè)主立場、兌現(xiàn)承諾方法：注重細部、專人現(xiàn)場起始點和結(jié)束點起始點：市場信息結(jié)束點：土地獲取起始點：土地已經(jīng)獲得，開發(fā)條件已基本明確結(jié)束點：概念性方案設計指導文件被批準起始點：批發(fā)開工令結(jié)束點：方案設計報建完成起始點：

2、方案獲得政府批準結(jié)束點：完成全部初設及施工圖（含各專業(yè)）起始點：賣點工程和顧客重大敏感點圖紙的審查過程：賣點工程和顧客重大敏感點施工監(jiān)理結(jié)束點：簽署同意入伙的意見書和入伙通知書發(fā)出核心工作內(nèi)容和產(chǎn)品土地價值評估基礎市場調(diào)研報告控制性規(guī)劃方案項目意向書項目投資分析報告（含CS00表）成本框算CS00表編制轉(zhuǎn)讓協(xié)議土地權(quán)益合同成立公司派遣地區(qū)董事會成員合作合同、章程拆遷補償方案參加土地投標或摘牌開發(fā)機會可行性研究以利基點是否存在為目的的大價值工程分析各種產(chǎn)品形態(tài)組合下的財務分析(盈利、現(xiàn)金流、成本、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、回報率，有條件可采用實物期權(quán)的方法)對188個問題的輪廓性回答項目策略、概念、定

3、位產(chǎn)品：開發(fā)機會可行性研究報告附件一：188個問題的輪廓性回答（項目策劃書）附件二：CS01A表附件三：概念性方案設計指導書熟悉情況，消化開發(fā)機會可行性研究報告起草完成產(chǎn)品策劃報告(以簡本的形式)概念性方案招議標收集方案，評估每個方案的優(yōu)劣，提請召開方案委員會第一次會議確定概念性方案“基因”導入產(chǎn)品：1)產(chǎn)品策劃報告(第一稿)要回答十個問題2)概念性方案3)CS01B表4)方案設計文件選擇既定的2家策略聯(lián)盟之一簽定合同委托專業(yè)設計進入第二次二合三指為滿足“一桿兩求”采取各項措施“基因”嫁接產(chǎn)品：初設、專業(yè)設計、各施工圖、工程量測算CS02表合同清單賣點工程和顧客重視敏感點工程產(chǎn)品特征形象識別八

4、線工藝“基因”落實品牌落實技術(shù)基礎資料和設計依據(jù)（一） 總體規(guī)劃的全部成果1. 城市總體規(guī)劃文本。2. 城市總體規(guī)劃的主要圖紙3. 總體規(guī)劃階段的各項專業(yè)規(guī)劃的文本和圖紙。（詳細內(nèi)容和深度要求見附件1第一至第三章內(nèi)容） （二） 分區(qū)規(guī)劃的全部成果（詳細內(nèi)容和深度要求見附件1第四章內(nèi)容） （三） 控制性詳細規(guī)劃的全部成果（詳細內(nèi)容和深度要求見附件1第五章內(nèi)容，對于較大的地塊無控規(guī)文件的需按控規(guī)要求完成規(guī)劃方案）修建性詳細規(guī)劃的內(nèi)容應收集以下基礎資料：1、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃對本地段的規(guī)劃要求；2、現(xiàn)狀居住人口詳細資料，包括人口密度、人口構(gòu)成，平均每戶人數(shù)等；3、用地現(xiàn)狀資料（包

5、括鄰近地區(qū)）；4、建筑現(xiàn)狀資料，包括各類性質(zhì)建筑質(zhì)量、數(shù)量、分布、層數(shù)等；5、工程設施及管線現(xiàn)狀資料（包括鄰近地區(qū)）；6、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等有關(guān)資料；7、所在城市或地區(qū)歷史文脈、地方風貌、建筑傳統(tǒng)形式等資料；8、房地產(chǎn)及工程等經(jīng)濟資料（包括房價、地價、各類基礎工程造價等）。 初步總平面設計要求1 概述場地現(xiàn)狀特點和周邊環(huán)境情況，詳盡闡述總體方案的構(gòu)思意圖和布局特點，以及在豎向設計、交通組織、景觀綠化、環(huán)境保護等方面所采取的具體措施。2 關(guān)于一次規(guī)劃、分期建設，以及原有建筑和古樹名木保留。利用、改造（改建）方面的總體設想。3、具備完整方案設計文件并獲得政府批復，設計文件滿足附件二規(guī)定的方案設計

6、深度要求。（一）全面的（全部戶外工程和單體工程）施工圖設計文件：設計文件正本；設計交底會議紀要；設計補充和變更通知；施工洽商和工程簽證。（二）施工組織計劃和施工監(jiān)理計劃工程測量資料的要求1：20001：5000實測地形圖1：10001：2000實測地形圖1：5001：1000實測地形圖1：500-1：1000竣工地形圖工程地質(zhì)勘察資料的獲取方法和要求選址勘察：要求：對擬選項目場址的穩(wěn)定性和適宜性作出工程地質(zhì)評價。任務：1、收集區(qū)域地質(zhì)、地形地貌、地質(zhì)災害和附近地區(qū)的工程地質(zhì)資料，以及當?shù)氐慕ㄖ?jīng)驗；2、踏勘現(xiàn)場，了解建設場地的地層、構(gòu)造、巖土性質(zhì)、不良地質(zhì)現(xiàn)象和工程地質(zhì)條件；3、對工程地質(zhì)條件

7、復雜但有獲取土地意向的場地，進行必要的工程地質(zhì)測繪和勘探工作。初步勘察：要求：為方案設計提供地質(zhì)資料，滿足建筑總平面布置、確定主要建筑物地基基礎方案和不良地質(zhì)防治方案的要求。任務：1、初步查明地層、構(gòu)造、巖石和土的物理力學性質(zhì)、地下水埋藏條件及土壤凍結(jié)深度；2、查明場地不良地質(zhì)現(xiàn)象的分布范圍、成因、對場地穩(wěn)定性的影響程度及其發(fā)展趨勢；3、對地震設計烈度為7級及7及以上的建筑物，判定場地和地基的地震效應。詳細勘察：要求：為初步設計、施工圖設計提供地質(zhì)資料，針對具體建筑物地基作出工程地質(zhì)評價，滿足地基基礎設計的要求。任務：1、查明建筑物范圍內(nèi)的地層、構(gòu)造、巖石和土的物理力學性質(zhì)，并對地基的穩(wěn)定性和

8、承載力作出評價；2、提供不良地質(zhì)現(xiàn)象防治工程所需的設計計算資料；3、查明地下水的埋藏條件和侵蝕性，必要時查明地層的滲透性、水位變化幅度及規(guī)律；4、判定地基巖石、土和地上水在建筑物施工和使用中可能產(chǎn)生的變化和影響，并提出防治辦法和建議。施工勘察：當遇下列情況之一時，應配合設計、施工單位進行施工勘察：1、對安全等級為一、二級建筑物，應進行施工驗槽；2、基槽開挖后，巖土條件與原勘察資料不符時，應進行施工勘察；3、地基中溶洞或土洞較發(fā)育，應查明并提出處理意見；4、施工中出現(xiàn)有邊坡失穩(wěn)危險，應查明原因，進行監(jiān)測。設計管理工作的內(nèi)容和深度掌握（研判、委托設計）影響產(chǎn)品的修建性詳細規(guī)劃的要求：（參見附件1第

9、6章）（一）規(guī)劃說明書、現(xiàn)狀條件分析；、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思；、用地布局；、空間組織和景觀特色要求；、道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃；、各項專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合；、主要技術(shù)經(jīng)濟指標；、工程量及總造價和總產(chǎn)出估算。（二） 修建性詳細規(guī)劃圖紙內(nèi)容的要求、規(guī)劃地段位置圖：標明規(guī)劃地段在城市的位置以及和周圍地區(qū)的關(guān)系；、規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖：比例尺150012000，標明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地和建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量等；、規(guī)劃總平面圖：比例尺同上，圖上應標明規(guī)劃建筑、小品、綠地、道路、廣場、停車場、河湖水系的布置和定位；、道路交通和豎向規(guī)劃圖：比例尺同上，圖上應標明各級道路（包括住宅宅前小路

10、）的紅線位置、橫斷面、轉(zhuǎn)彎半徑、道路中心交叉點坐標和標高，停車場用地界限，道路的縱坡和地面水排出方向，擋土墻位置和墻頂標高，排水明溝和溝底標高，每幢建筑物的室外地坪規(guī)劃標高等；、工程管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖：比例尺同上，圖上應標明各類市政公用設施和管線的平面位置、間距、管徑尺寸、埋設深度、以及有關(guān)設施和構(gòu)筑物位置；根據(jù)需要各項市政工程規(guī)劃設計可分別出圖，圖紙深度按各個專業(yè)的規(guī)定繪制；、表達規(guī)劃設計意圖的模型或鳥瞰圖（三）為滿足近期開發(fā)建設地段規(guī)劃方案比較審查或可行性研究論證的需要，修建性詳細規(guī)劃的深度需提供規(guī)劃總平面圖，若干分析圖和表達規(guī)劃設計圖模型或鳥瞰圖，以及相應的說明材料和經(jīng)濟分析材料。初步設計階

11、段 掌握該階段全面的（全部戶外工程和單體工程）設計文件的要求：（參見附件2第2章）1、文件內(nèi)容：設計說明書（包括設計總說明和各專業(yè)的設計說明書）、設計圖紙、主要設備及材料表和工程概算書。2、初步設計各專業(yè)應進行技術(shù)綜合分析，論證技術(shù)上的適用性、可靠性和經(jīng)濟上的合理性，并完成各專業(yè)的整體協(xié)調(diào)性、系統(tǒng)性。3、初步設計文件的深度要滿足審批的要求：應符合已審定的設計方案；能據(jù)以準備主要材料及設備，（進而編制甲供和集中采購實施計劃）；能據(jù)以編制概算（進而編制CS02表）；能據(jù)以進行施工圖設計；能據(jù)以進行施工組織計劃。施工圖設計階段掌握該階段全面的（全部戶外工程和單體工程）設計文件的要求：（參見附件2第3

12、章）1、施工圖設計應根據(jù)已批準的初步設計文件（含主要設備及材料表和工程概算書）進行設計，內(nèi)容包括圖紙、設計說明書、工程預算書。2、施工圖設計文件的深度應滿足以下要求：滿足CS02的成本控制要求，并能據(jù)以編制施工圖預算（進而編制CC03）；能據(jù)以安排材料、設備定貨和非標設備的制作（確定甲供、集中采購合同）；能據(jù)以進行施工和安裝（同時確立行銷監(jiān)理標準）；能據(jù)以進行工程驗收。G、作為設計管理工作的必需部分，負責施工配合、監(jiān)督執(zhí)行設計文件的要求：（一）組織進行施工前技術(shù)交底（二）組織解決施工過程中的設計問題，負責設計變更和修改預算（三）組織參加隱蔽工程驗收和工程竣工驗收。備注1項目所在城市總體規(guī)劃、專

13、業(yè)規(guī)劃，項目所在分區(qū)規(guī)劃是指我們的項目所在地的從大到小的外圍邊界條件控制性詳細規(guī)劃，對較大的地盤來講，可能就是我們地塊本身的控規(guī)；對較小的地盤來講可能是項目所在地的邊界條件1、對整個項目由我們統(tǒng)一做控規(guī)的，可省去修建詳規(guī)階段。對涉及成本的敏感內(nèi)容，可適當在控規(guī)中予以強調(diào)，按修詳深度要求。非敏感內(nèi)容可以并到初步設計的總圖設計中完成。2、對項目所在地已經(jīng)有控規(guī)的情況，建議結(jié)合概念性方案重新做修規(guī)。一是有效地研判控規(guī)對項目的利弊影響，二是利用詳規(guī)文件有效地對控規(guī)做有利化的微調(diào)。并在初步設計前落實建筑之外的工程設計原則。初步設計、施工圖設計就外部工程而言，有可能是承接控規(guī)內(nèi)容，有可能是承接修規(guī)內(nèi)容。因

14、此，初步設計的前提條件深度會有微差，作業(yè)指導書應有所區(qū)別。但最后文件深度均要達到建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定。備注2上述技術(shù)文件摸底調(diào)研內(nèi)容要求：1、產(chǎn)品技術(shù)總經(jīng)理負責其中自然條件、市政基礎設施條件等，其內(nèi)容的收集、分析、論證工作；2、發(fā)展商總經(jīng)理負責其中社會、經(jīng)濟、文化條件的收集、分析、論證工作由；3、兩者必需密切配合、統(tǒng)一協(xié)調(diào)完成設計管理的前期基礎工作。附件1：城市規(guī)劃編制辦法實施細則附件2：建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定父親的格局決定家庭的方向一個家庭的福氣運道，不是憑空出現(xiàn)的，它是家庭成員共同努力得來的。家庭要想和諧興旺，首先要走對方向，父親的格局就決定著家庭的發(fā)展方向。曾國藩曾說：

15、“謀大事者首重格局”,心中格局的大小，決定了眼光是否長遠，眼光是否長遠又決定了事物的成敗。家庭的發(fā)展不是一個一蹴而就的過程，家庭需要經(jīng)營，需要規(guī)劃。由于社會分工的不同，父親作為家庭中的男性，承擔著家庭領(lǐng)導者的職能，是家庭“權(quán)威”的代表。作為家庭列車的火車頭，父親的眼光要遠，格局要大，只有父親的格局大，才能確保家庭的發(fā)展方向不出錯。老話說“不是一家人，不進一家門”,人的一生中有大部分時間都在家庭中度過，觀念、思想等都會通過家人間潛移默化的影響來傳遞。如果父親有一個大格局，那在他的妻子、后輩子孫都會受到好的影響。在家庭生活中，父親有大格局，就是在家庭遭遇困難或變故時，不退縮，能夠頂住壓力。對待家庭小的損失不斤斤計較，不渾渾噩噩混日子，積極對