1、案例研究案例的遴選根據(jù)功能用途的不同，舊廠房/舊里弄的改造創(chuàng)意園區(qū)通常分為以下兩類：以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo)以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo)n 核心功能是創(chuàng)意辦公，商業(yè)休閑僅作為配套而存在n 商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，以餐飲為主n 商業(yè)占比低于20以商業(yè)休閑為主導(dǎo)以商業(yè)休閑為主導(dǎo)n 核心功能是商業(yè)休閑，創(chuàng)意辦公僅最為點(diǎn)綴n 商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，包含商業(yè)零售、餐飲休閑、文化娛樂(lè)等多種形態(tài)；n 商業(yè)比重都要高于50結(jié)合項(xiàng)目的所在的區(qū)域背景，我們認(rèn)為，以商業(yè)休閑為主導(dǎo)的模式更適合本項(xiàng)目的發(fā)展商業(yè)休閑為主導(dǎo)的模式更適合本項(xiàng)目的發(fā)展，因此我們選取這一類型的案例進(jìn)行研究分析，從而得出對(duì)本項(xiàng)目具有借鑒意義的啟示。代表案例解讀n 區(qū)位條件區(qū)位

2、條件：靠近南京西路商圈、距離靜安寺5分鐘車程。周邊分布有達(dá)安錦園、靜安晶華苑等幾十個(gè)高檔住宅區(qū)，具有很大的消費(fèi)潛力；n 規(guī)規(guī) 模：模：占地面積10000平方米，建筑面積19300平方米；n 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：集國(guó)際性、文化性、互動(dòng)性于一體的藝術(shù)創(chuàng)意和時(shí)尚休閑空間。同樂(lè)坊基本概況代表案例解讀同樂(lè)坊業(yè)態(tài)布局n 餐飲和俱樂(lè)部主要面向南北兩廣場(chǎng)分布， 易于聚集人氣，多為1-2層舊廠房改造。n 以芷江夢(mèng)工廠為核心，聚集畫廊、琴坊等零售店，形成藝術(shù)文化的聚落n 西側(cè)5-6層的廠房多改為L(zhǎng)OFT辦公，集中了影視、雜志等文化傳媒類企業(yè)代表案例解讀同樂(lè)坊主題特色以酒吧俱樂(lè)部為休閑商業(yè)的主打特色，鎖定時(shí)尚人群以酒

3、吧俱樂(lè)部為休閑商業(yè)的主打特色，鎖定時(shí)尚人群n 同樂(lè)坊的主要客群包括：年輕而收入豐厚的白領(lǐng)以及成熟富裕的中產(chǎn)階層，年齡在2445歲之間；n 針對(duì)這類人群的愛(ài)好，酒吧俱樂(lè)部是同樂(lè)坊最具有特色的業(yè)態(tài)，且較一般酒吧面積更大、活動(dòng)更豐富。 酒吧面積均在10002000平米之間，可以容納1000余人； 內(nèi)部利用原廠房的結(jié)構(gòu)，結(jié)合玻璃等現(xiàn)代元素運(yùn)用形成兩層以上的高挑的空間； 除飲酒、跳舞、音樂(lè)外，還可以利用寬敞的空間舉辦各類晚會(huì)、公司聚會(huì)等。與媒體合作，定期舉辦各類時(shí)尚發(fā)布、訪談等活動(dòng)與媒體合作，定期舉辦各類時(shí)尚發(fā)布、訪談等活動(dòng)n 利用閑置廠房改造辦公場(chǎng)所，吸引多家媒體企業(yè)入駐，包括第一財(cái)經(jīng)、理財(cái)一周、東方

4、之星等；n 與這些媒體展開合作，利用戶外廣場(chǎng)，經(jīng)常性地舉辦各類時(shí)尚活動(dòng)。文藝演出時(shí)尚發(fā)布媒體見面會(huì)論壇講堂代表案例解讀n 改造宗旨改造宗旨：“整舊如舊后現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素”的運(yùn)用n 主要手法主要手法：拆除破舊水泥廠、保留鋼制框架和人字形、眾字形、齒輪狀等帶有當(dāng)時(shí)工業(yè)機(jī)器時(shí)代標(biāo)志的建筑構(gòu)件，再加以鮮亮的色塊、大面積的玻璃幕墻和質(zhì)感的金屬裝飾。同樂(lè)坊形態(tài)風(fēng)貌代表案例解讀1933老場(chǎng)坊基本概況n 區(qū)位與規(guī)模區(qū)位與規(guī)模：位于上海虹口區(qū)，共有5棟建筑組成，總建筑面積3.27萬(wàn)平方米；n 歷史文化：歷史文化：主樓建筑面積2.5萬(wàn)平米，共5層。前生是上海工部局宰牲場(chǎng)，由英國(guó)設(shè)計(jì)師巴爾弗斯設(shè)計(jì)，享有“遠(yuǎn)東第一”之譽(yù)

5、；n 主題定位主題定位：時(shí)尚創(chuàng)意新地標(biāo)，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化、旅游四位一體，涵蓋時(shí)尚發(fā)布、創(chuàng)意辦公、休閑體驗(yàn)、娛樂(lè)總匯、配套餐飲五大產(chǎn)業(yè)。代表案例解讀1933老場(chǎng)坊業(yè)態(tài)構(gòu)成n 商業(yè)休閑類：商業(yè)休閑類：1-3層，以中高檔的餐飲和零售為主，結(jié)合3家頂級(jí)會(huì)所；n 創(chuàng)意辦公類：創(chuàng)意辦公類：第5層，以創(chuàng)意類企業(yè)的工作室為主要形態(tài)；n 展覽展示類：展覽展示類：第4層，依托的空中舞臺(tái)，定期引入各種時(shí)尚發(fā)布活動(dòng)。時(shí)尚發(fā)布時(shí)尚發(fā)布品位品位西班牙餐廳美國(guó)偶像狠牛創(chuàng)意面館代表案例解讀1933老場(chǎng)坊主題特色與休閑旅游結(jié)合，聚集人氣、提升知名度。與休閑旅游結(jié)合，聚集人氣、提升知名度。n 極具特色的建筑風(fēng)貌本身就是一種旅游資

6、源，吸引了大量觀光游客和攝影愛(ài)好者；n 目前已成為上海工業(yè)旅游的主打品牌。引入各類時(shí)尚活動(dòng)，形成亮點(diǎn)，塑造品牌。引入各類時(shí)尚活動(dòng)，形成亮點(diǎn)，塑造品牌。n 與一些機(jī)構(gòu)、社團(tuán)定期舉辦各類時(shí)尚發(fā)布會(huì)、文化交流活動(dòng)和公益活動(dòng)；n 不定期地邀請(qǐng)明星、演藝團(tuán)體舉辦首映式等代表案例解讀1933老場(chǎng)坊空間特色n 整體風(fēng)貌整體風(fēng)貌：完好地保留了建筑原有風(fēng)貌，旋梯、樓道、連廊、柱體等各種建筑元素，構(gòu)筑了如同迷宮一般的游覽體驗(yàn)。n 商業(yè)空間商業(yè)空間：各商家結(jié)合建筑特色和自身業(yè)態(tài)需要，通過(guò)現(xiàn)代元素的導(dǎo)入，打造一個(gè)個(gè)奇特的商業(yè)空間。 餐廳：保留了已有墻面和立柱，而通過(guò)吊燈、鐵藝、馬賽克等細(xì)節(jié)裝飾以及燈光效果，渲染餐廳的

7、獨(dú)特氛圍。 零售：利用原有墻面和立柱進(jìn)行空間分割，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的展臺(tái)與建筑的古樸形成了對(duì)比，打造一個(gè)與眾不同的購(gòu)物體驗(yàn)空間。 舞臺(tái)：建筑的頂層利用大面積的玻璃和鋼筋取代原有石材，開辟成為空中舞臺(tái)，并導(dǎo)入了一流的影音設(shè)備，適合各種時(shí)尚活動(dòng)的需要。 休閑空間：現(xiàn)代化的休閑小品點(diǎn)綴，具有強(qiáng)烈的時(shí)尚感和藝術(shù)性。代表案例解讀n 區(qū)位條件區(qū)位條件：地處上海老城廂地區(qū)東側(cè)的十六鋪濱江地帶，緊鄰世博園區(qū)，距離黃浦江50米。北靠毛家園路、南臨新碼頭街，東隔外馬路與黃浦江相望，西臨中山南路。上海老碼頭基本概況中山南路外馬路毛 家 園 路新 碼 頭 街76532111109812355510524n 規(guī)規(guī) 模：模：占地

8、面積1.6萬(wàn)平方米，建筑面積2.5萬(wàn)平方米，由22棟風(fēng)格各異的建筑組成。n 分分 區(qū)區(qū)：分為廣場(chǎng)部分和辦公部分。代表案例解讀上海老碼頭業(yè)態(tài)分布n 廣場(chǎng)部分：廣場(chǎng)部分：主要包含特色會(huì)所、主題餐飲、創(chuàng)意零售等業(yè)態(tài)，形成一個(gè)創(chuàng)意市集，廣場(chǎng)中心水景在舉行時(shí)尚派對(duì)時(shí)可變?yōu)樗蟃臺(tái)；n 辦公區(qū)域：辦公區(qū)域：以創(chuàng)意辦公為主，包括創(chuàng)意產(chǎn)品工作坊、先鋒藝術(shù)家工作室和創(chuàng)意企業(yè)辦公。代表案例解讀上海老碼頭風(fēng)貌特色n 對(duì)裸露在外的磚石墻體和鋼架結(jié)構(gòu)保留和修復(fù)，并大量運(yùn)用玻璃的元素，使大面積的紅色與鋼體的沉穩(wěn)、玻璃的靈動(dòng)透亮形成對(duì)比，整體風(fēng)格大氣；n 細(xì)節(jié)上保留了水泵、水管等原碼頭元素，并通過(guò)現(xiàn)代化的手法凸顯，古樸而又

9、時(shí)尚。典型特征分析客群特征n 一般舊改商業(yè)項(xiàng)目通常都會(huì)吸引普通大眾、城市白領(lǐng)和社會(huì)精英三類人群，但是同一個(gè)項(xiàng)目對(duì)三者的吸引點(diǎn)是不同的，以下結(jié)合案例進(jìn)行說(shuō)明：人氣的來(lái)源人氣的來(lái)源消費(fèi)的主力消費(fèi)的主力亮點(diǎn)的塑造亮點(diǎn)的塑造依托舊有建筑特色、開辟足夠的開放空間、營(yíng)造獨(dú)特的休閑環(huán)境、經(jīng)常性地引入各類公益活動(dòng)，吸引普通大眾的參與，以此聚集人氣。啟示一：人氣的來(lái)源啟示一：人氣的來(lái)源由于城市白領(lǐng)是最本類項(xiàng)目最主要的消費(fèi)群體，因此建議面向該類人群的、體現(xiàn)時(shí)尚和體驗(yàn)特征的中高檔業(yè)態(tài)占據(jù)60以上，構(gòu)筑一個(gè)中高檔的生活圈。啟示二：消費(fèi)的主力啟示二：消費(fèi)的主力面向精英人群的高檔會(huì)所、俱樂(lè)部或精品酒店要少而精(20左右)

10、，代表整體的檔次，成為一個(gè)亮點(diǎn)。同時(shí)，該類業(yè)態(tài)選址較獨(dú)立或隱蔽，體現(xiàn)低調(diào)的奢華。啟示三：亮點(diǎn)的塑造啟示三：亮點(diǎn)的塑造典型特征分析業(yè)態(tài)特征依托空間特色，打造特色休閑商業(yè)集群業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律舊改項(xiàng)目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征舊改項(xiàng)目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征典型特征分析休閑商業(yè)n 臨近廣場(chǎng)、步行道的1-2層廠房改建n 形成連續(xù)的商業(yè)界面n 與開放空間形成互動(dòng)n 以中西餐廳、咖啡館、創(chuàng)意小商鋪類的業(yè)態(tài)為主n 主題鮮明、裝修精致、富有情調(diào)典型特征分析n 通常選在相對(duì)僻靜的場(chǎng)所n 多為小型的獨(dú)棟建筑改建而成n 外表樸實(shí)，內(nèi)部裝修奢華n 精品酒店的客房數(shù)通常在50左右，具有很強(qiáng)的設(shè)計(jì)感和文化性酒店會(huì)所典型特征分析劇院劇場(chǎng)n 規(guī)模較大、層高更高的大型車間，通常被改造成劇場(chǎng)或展示的空間n 內(nèi)部功能彈性化，可兼做小型話