1、A房地產開發(fā)項目質量管理與研究A房地產開發(fā)項目質量管理與研究目 錄1.緒論11.1研究背景11.2 研究目的與意義11.3研究框架22.房地產項目質量管理相關理論32.1 相關理論概念32.1.1 房地產的概念及特點32.1.2 房地產開發(fā)項目的概念與特征32.2 房地產開發(fā)質量管理理論基礎32.2.1 房地產項目質量的含義32.2.2 房地產項目質量管理的內容43.房地產開發(fā)項目的質量管理53.1 房地產開發(fā)項目質量影響因素53.2房地產開發(fā)項目的質量管理流程53.2.1 前期階段的質量管理53.2.2 設計階段的質量管理53.2.3 施工階段的質量管理63.2.4 竣工階段的質量管理74.

2、A房地產開發(fā)項目質量管理分析94.1 A房地產開發(fā)公司94.2 項目質量管理94.2.1 項目前期階段質量管理94.2.2 項目設計階段質量管理94.2.3 項目施工階段質量管理104.2.4 項目竣工階段質量管理104.3 項目質量管理中存在的問題及優(yōu)化策略114.3.1 項目質量管理存在的問題114.3.2 項目質量管理的優(yōu)化策略115.結論13參考文獻14致謝16IIA房地產開發(fā)項目質量管理與研究摘 要隨著市場經濟的開放和國際化進程的加快，企業(yè)競爭進一步加劇，人們對產品的質量也提出了更高的要求，質量成為企業(yè)新的經濟增長點。20世紀80年代以來，房地產業(yè)逐漸成為我國經濟發(fā)展中的傳統(tǒng)性和支柱

3、性產業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模已經有了相當大的轉變。然而在當前行業(yè)競爭加劇的情況下，伴隨著房地產業(yè)的爆炸式擴張，工程質量事故也頻頻發(fā)生，質量問題成為歷年來投訴的熱點。房地產項目質量不僅關系到百姓的生活、社會的和諧穩(wěn)定，同樣是影響企業(yè)在市場中獲取生存和發(fā)展的關鍵因素。因此，對房地產開發(fā)項目的質量管理研究具有重要的現(xiàn)實意義。鑒于此，本研究基于項目以及質量管理的基本理論，結合房地產的特點，詳細論述了房地產開發(fā)項目質量管理的內涵、特點與內容；分析了影響房地產開發(fā)項目質量管理的五大因素：人員、材料、機械、方法和環(huán)境；提出從項目開發(fā)前期、設計、施工、竣工等四階段入手對開發(fā)項目的全過程進行質量管理；最后

4、以A房地產開發(fā)公司開發(fā)的X項目為實例分析，闡述質量管理理論在X項目質量控制的具體應用，指出存在的管理問題及相關的優(yōu)化措施。關鍵詞：房地產開發(fā)；項目；質量管理IIIA房地產開發(fā)項目質量管理與研究ABSTRACTWith the opening of the market economy and the acceleration of the process of internationalization, the competition of enterprises is further intensified, and the quality of the products has been

5、put forward higher requirements. Since 1980s, the real estate industry has gradually become the traditional and pillar industries in Chinas economic development, and the number and scale of real estate development enterprises have changed considerably. However, in the current industry competition in

6、tensifies, accompanied by the explosive expansion of the real estate industry, engineering quality accidents occur frequently, quality issues become the focus of complaints over the years. The quality of the real estate project is not only related to the peoples life, social harmony and stability, b

7、ut also the key factors that influence the survival and development of enterprises in the market. Therefore, the research on the quality management of real estate development projects has important practical significance.In view of this, this study is based on the basic theory of project and quality

8、 management, combined with the characteristics of real estate, discusses the connotation, the real estate development project quality management features and content; analyzes the five factors affecting the real estate development project quality management: personnel, material, machine, method and

9、environment; puts forward four stages the project, design, construction and completion of the whole process of project quality management; finally, with the development of A real estate development company X project as the example analysis, elaborated the quality management theory in the specific ap

10、plication of the quality control of X project management, pointed out the problems and relevant measures.Key words: Real estate development; Project; Quality managementIVA房地產開發(fā)項目質量管理與研究1.緒論1.1研究背景20世紀80年代以來，隨著我國經濟持續(xù)健康的發(fā)展和人民生活物質水平的不斷改善，我國城市化建設不斷發(fā)展，城市化進程日益加快，房地產開發(fā)項目如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，房地產業(yè)迅速發(fā)展成為我國最快的行業(yè)之一，逐漸成為國

11、民經濟的基本生產性要素，為經濟發(fā)展提供了物質條件。同時，房地產業(yè)的發(fā)展也帶動了建材業(yè)、建筑設備工業(yè)、電氣家具業(yè)、園林業(yè)、運輸業(yè)、金融業(yè)等相關基礎性產業(yè)的大力發(fā)展。房地產的快速發(fā)展不僅改善了人們住房和提升了人們的生活水平，也為改善城市建設環(huán)境和融資提供了新渠道，對促進國民經濟增長和增強綜合國力有著深遠的意義1。市場化程度的增強，使得房地產市場的競爭日趨激烈。然而，由于我國房地產企業(yè)發(fā)展經歷的時間較短、規(guī)模過熱，加上日趨激烈的市場競爭環(huán)境，導致了部分房地產商刻意追求經濟利益而忽視了項目質量，因房屋的質量導致的事故屢見不鮮。如，2009年6月，上海地區(qū)某小區(qū)的一棟13層在建商品樓發(fā)生坍塌，事故導致一

12、名工人死亡，引起了業(yè)界內的巨大震蕩；2013年8月，云南昆明西山區(qū)某社區(qū)內近30棟建筑發(fā)生不同程度傾斜，水泥地面也出現(xiàn)裂痕；2014年4月，位于河南省鄭州市的某處居民樓也出現(xiàn)類似問題，用手一觸碰墻壁就會出現(xiàn)墻體掉落2。諸如此類的豆腐渣工程層出不窮，房地產開發(fā)項目的質量問題給建筑工程實施的各參建主體敲響了瞥鐘，讓社會開始重新審視房地產項目的工程質量，同時也給政府監(jiān)管部門敲響警鐘。1.2 研究目的與意義房屋作為人們最基本、最重視的生活必需品以和國家發(fā)展的重要生產要素，其質量管理很值得我們的關注。完善的房地產項目開發(fā)的質量管理體系，無疑將有助于創(chuàng)造出優(yōu)質的房產項目產品。若以高品質的房地產為彈藥，企業(yè)

13、定能在房地產市場所向披靡。深究“樓歪歪”、“樓倒倒”等事故原因，無外乎就是房地產開發(fā)項目的質量管理問題。工程項目的實體質量是在規(guī)劃、勘察、設計及施工等形成過程中的各環(huán)節(jié)質量的綜合體現(xiàn)4。如何加強工程項目實體質量的管理，保證房屋產品的質量，滿足人們的住房需求，是房地產企業(yè)所面臨的新考驗。因此，為提升我國房地產產品的質量，加強房地產開發(fā)項目的質量管理。本研究探索了當下房產開發(fā)現(xiàn)狀以及該進程中可能出現(xiàn)的問題，并提出提升項目質量的管理策略，豐富國內房地產開發(fā)質量管理理論，為管理創(chuàng)新提供幫助；其次，將結合A房地產公司X項目案例，采用理論分析與案例研究相結合的分析方法，分析A房地產開發(fā)企業(yè)的X項目的質量管

14、理，指出X項目質量管理過程中存在的問題及對應的優(yōu)化方案，對提高A企業(yè)房地企業(yè)自身業(yè)務管理水平具有一定的借鑒意義，為增強企業(yè)的品牌影響力及競爭力具有深遠的現(xiàn)實意義。1.3研究框架第一章，緒論。對本研究的研究背景、目的與意義做簡要的概述，介紹國內有關工程項目質量管理的研究現(xiàn)狀，并對本文的研究背景、目的、內容、方法與技術路線做簡要闡述。第二章，房地產開發(fā)項目質量管理相關理論綜述。系統(tǒng)介紹現(xiàn)有研究現(xiàn)狀，并介紹房地產開發(fā)項目中質量管理的理論基礎，包括項目、房地產、房地產開發(fā)項目及房地產開發(fā)項目質量管理的概念和特點。第三章，房地產開發(fā)項目質量管理概述。在基礎理論研究的基礎上，利用文獻研究，分析房地產開發(fā)項

15、目的流程和質量管理的影響因素。提出應分別從項目開發(fā)前期、設計、施工、竣工等四大階段入手，對房地產開發(fā)項目全過程的進行質量管理，并分析每一階段的質量管理要點。第四章，案例分析。采用文獻研究與案例研究相結合的方法，分析A房地產公司中X項目的實施經驗，分析X項目開發(fā)項目中存在的質量管理問題，提出優(yōu)化策略。第五章，結論。2.房地產項目質量管理相關理論2.1 相關理論概念2.1.1 房地產的概念及特點2003年，我國住房和城鄉(xiāng)建設部公布了房地產業(yè)基本術語標準，使房地長的概念得到了統(tǒng)一。標準中規(guī)定，房地產就是可開發(fā)的土地和其地上的定著物、建筑物等，包含物質實體以及依托物質實體的權益。這說明，房地產既包含構

16、成房屋和土地的各種物質實體及其依托物，又包括房地產物質實體和依托物上衍生的各種權利。由以上房地產的定義可知，其具有一些相當明顯和突出的特征：一是位置的固定性，土地的不可移動性，決定了任何建造土地之上房屋位置的固定性；二是有限性，土地是一種資源，資源是有限的，受城市建設規(guī)劃的限制，建在土地之上的房屋的數(shù)量也會受到限制，因此房地產具有有限性；三是耐久性，一般來講，房屋的使用年限都在50年以上，相比于其他產品，房地產具有耐久性。2.1.2 房地產開發(fā)項目的概念與特征參照項目、房地產和工程建設項目的概念，我們可以將房地產開發(fā)項目定義為，組織為了實現(xiàn)既定目標，在規(guī)定的時間內，以滿足既定的資金限制和質量約

17、束為基本條件，投入一定的資源、資本等，通過一系列的決策執(zhí)行實施，進而完成的房地產產品的一次性任務。房地產開發(fā)項目包括一個或多個相互關系的單項工程項目，它可以看作是一項實施統(tǒng)一核算與運行管理的投資建設工程。與此同時，房地產開發(fā)還是將諸多擁有復雜結構的資源進行整理合并的過程。2.2 房地產開發(fā)質量管理理論基礎2.2.1 房地產項目質量的含義廚房和衛(wèi)生間滲水、墻體裂痕等房地產項目質量問題是居民日常生活中再熟悉不過的，但是這些只是房地產項目的內在表現(xiàn)而已。房地產開發(fā)項目中質量的客觀要求是滿足隱含的和明確的需要。房地產產品對消費者需求程度實現(xiàn)將會是度量房地產項目市場價值的不變的準則，這也是房地產項目質量

18、范疇上在市場經濟競爭中的新體現(xiàn)。在房地產業(yè)的新時代，房地產項目最基本的要求是質量的物質性，客觀準則是經濟性或實銷性，消費者的貨幣資金是房地產質量的首要體現(xiàn)。這也是當前市場經濟條件下的房地產質量觀念有別于以往觀念的地方，對此較為正確的把握，對于提升房地產項目的質量具有直接和重要的現(xiàn)實意義。2.2.2 房地產項目質量管理的內容房地產開發(fā)質量管理涵蓋房地產工程的前期預備工作、工程的施工進程與工程竣工一個完整的項目周期里的所有與質量有關的作業(yè)活動。顯而易見的是，房地產項目的設計階段對整個項目的質量具有舉足輕重的影響作用。這是因為，房產項目設計水平的高低決定著整個項目實體質量的高低。但是，缺少了施工過程

19、，設計圖紙與預想也不可能滿足用戶的需求。所以，將房地產項目的開發(fā)設計和項目的實施有效結合是保障項目質量目標實施的重要前提條件。項目實施過程中的質量管理可以看作是工程建筑質量管理的重中之重，是房地產開發(fā)項目的主要管理環(huán)節(jié)。施工階段一般從由材料投入、生產過程和工程實體驗收這三個方面對質量進行管理，也可將這三個階段稱為事先控制、事中控制和事后控制。3.房地產開發(fā)項目的質量管理3.1 房地產開發(fā)項目質量影響因素房地產開發(fā)項目系統(tǒng)內任意可變因素即為項目質量的影響因素。對項目影響因素的深入分析，將有利于房地產開發(fā)項目的質量管理。筆者在總結了工程建設項目質量的諸多影響因素之后，將主要的影響因素概括如下：原材

20、料、施工人員與管理人員、機械設備、施工工藝和方法、環(huán)境等。3.2房地產開發(fā)項目的質量管理流程3.2.1 前期階段的質量管理房地產開發(fā)項目前期階段的質量是整個項目的基礎，前期工作分析是否深入和全面，對開發(fā)項目能夠成功實施與否具有直接的影響。本研究建議從如下幾點對前期階段的質量進行管理：（1）深入可行性研究以項目質量為目標，根據項目開發(fā)策劃和設計綱要，就現(xiàn)有資源針對客戶需求與購買力以及項目價值等作深入的市場調查，并評估項目的投資價值、社會效益和環(huán)境效益，用量化數(shù)據進行論證。（2）制定項目質量管理體系在熟悉房地產行業(yè)動態(tài)趨勢下，以開發(fā)項目的戰(zhàn)略目標和質量要求為標準，深入了解并掌握項目的組織結構等特點

21、，以本企業(yè)的質量管理體系文件為依托，建立適合所開發(fā)項目獨有的項目的質量體系和目標，并將質量目標逐層分級，按質量計劃和實施步驟層層落實。質量管理體系各層級的目標、職責、權限、資源分配以及質量檢驗等的措施都予以明確，重點強調項目工程質量管理體系，可操作性強。（3）建立前期階段質量管理評審制度類似于績效評價的效用，質量管理評審制度是確保和提高房地產開發(fā)項目前期工作績效的重要手段。目前主要常用的質量管理評價方法主要是德爾非法，德爾菲法綜合了多個專家的專業(yè)知識和智慧，可以對工程項目前期的工作成果進行客觀評價與優(yōu)化。此外，部分工程也逐漸采用聘請項目咨詢公司的形式，評價項目的前期實施成果并形成記錄文件，這種

22、方法突出前期工作成果評價的專業(yè)性，更有利于優(yōu)化設計、施工等階段的工作，保證項目的系統(tǒng)質量。3.2.2 設計階段的質量管理房地產項目的設計階段是在前期設計綱要的基礎之上，進一步分析和論證可行性研究，落實施工地點和施工條件，設計施工方案等。房地產設計階段中的方案設計主要依據是前期階段的可行性研究報告和市場調查分析報告等。在對項目前期階段可行性研究、產品市場定位進行詳細了解后，在此基礎上分別進行規(guī)劃方案設計。最終由房地產開發(fā)商選出最優(yōu)方案。綜合以上方案設計和施工圖設計的特點，本研究主要從如下幾點管理設計階段質量：（1）開發(fā)設計階段質量管理方法以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設計方案為依據，選取經驗豐

23、富的設計者編寫設計任務書，對方案設計進行質量跟蹤并定期審核文件以有效地控制設計質量。開發(fā)商的項目設計主管人員應依據招標文件、合同、政府批文、氣候自然條件以及其他相關資料為依據，對設計文件進行細致的審核。（2）建立工作責任制工作責任制主要包括設計經理責任制和工程師監(jiān)控設計責任制。為了使服務和設計產品達到合同規(guī)定的質量要求，在項目經理的領導下，設計經理的主要工作職責包括：設計過程；監(jiān)督管理各專業(yè)工程師質量體系的執(zhí)行情況；組織設計項目的策劃方案；策劃結果納入設計計劃；各專業(yè)的技術方案的銜接、協(xié)調和審查以確保方案的科學性；監(jiān)督并管理項目各階段評審的組織與設計的檢驗；控制項目計劃的運行以及流程的變更；設

24、置關鍵控制點以及監(jiān)督管控有重大影響的文件設計。3.2.3 施工階段的質量管理施工過程可以看作是一個載體，只有通過這一流程才能將工程項目的設計成果轉變?yōu)楣こ虒嶓w。房地產項目的工程施工是指按照前期階段、設計階段的合同、圖紙和相關文件的要求，將設計意圖付諸實踐的勘探、測量、作業(yè)、驗收而形成工程實體活動。本研究建議從施工前準備階段和施工過程這方面對施工階段的質量進行管理：（1）施工前準備階段質量管理在施工前期進行準備階段的過程中，主要是按照已有的組織設計方案進行各項元素的準備工作。首先明確項目質量目標，組織者應該依照本項目投資人開發(fā)項目的戰(zhàn)略目標，結合項目本身特性，制定合理的產品定位，并樹立項目全壽命

25、周期成本觀念。其次制定實施項目建設質量的管理規(guī)劃，組織者在確立了項目建設質量目標后，要將實現(xiàn)項目質量目標的方式和舉措具體化，以能夠制定出詳實可行的計劃表。最后實施項目質量計劃。（2）施工過程質量管理質量管理的施工過程是控制房地產開發(fā)和施工方案控制偏差的過程。過程控制的內容主要包括：將階段性工作成果和預期成果進行對比，找出執(zhí)行中的偏差；并將實際的作業(yè)順序和施工程序與既定的施工方案進行對比，找出偏差；將施工方案、作業(yè)順序和施工程序進行對比，找出偏差。具體實施建議可以概括如下：第一，在施工現(xiàn)場推廣技術負責人技術管理工作責任制，工程技術人員工作責任制。施工現(xiàn)場工人各有專職、各司其事；監(jiān)理工程師審核工程

26、施工組織設計；針對項目施工現(xiàn)場所有相關人員，制定詳細的規(guī)章制度和獎罰措施；針對重點工序設置嚴格的檢查、復核制度，避免重大工程事故的發(fā)生。第二，施工人員必須嚴格依據既定的施工方案進行工程實施。對于那些可能會被幾項重要因素所影響的項目質量的關鍵位置，著重設專人負責管理；建立高效的信息網，以使質量信息反饋高效、靈敏；現(xiàn)場質檢員及時、客觀地提取、檢驗產品的質量數(shù)據，采用因果分析圖、質量對策表等方法對產品的質量進行統(tǒng)計分析并及時反饋上級項目負責人。3.2.4 竣工階段的質量管理各分項工程完成以后，要做好驗收準備，諸項分部工程驗收工作完成后形成最終的竣工驗收，以便保障竣工階段房地產工程項目的質量。其中，分

27、項工程驗收是指對于那些相對重要的分項工程，參照相關的質量評判準則，結合項目合同中的質量等級規(guī)范與工程的實際運行情況，進行最終的工程驗收。最后，項目的竣工驗收是指在分項工程、分部工程質量驗收等工作都已經完成了以后，劃分出分項和分布工程的質量等級，在對此等級進行綜合考察之后，單位工程使用功能保證資料的齊全性，工程質量評判，綜合評判是否達到工程合同所要求的質量等級，以確定最終能否驗收。本研究建議從以下幾點對處于竣工階段的質量進行相關管理：第一，細心做好竣工質量檢查工作。項目實施過程中，應該嚴格遵守行業(yè)工藝流程要求，在單機試運行、聯(lián)動試運行中努力做到無差錯，并學會檢查系統(tǒng)整體質量狀況，在設備設施遇到異

28、常狀況時立刻組織專業(yè)人員進行研究、分析、處理；并依據工程檔案規(guī)范規(guī)定審查，確保施工質量文件最大程度的得到完善。第二，組織項目實施過程中對施工技術、質量比較熟悉的人員對竣工工程進行全面的質量審核檢查，主要包括觀感質量、內在質量、試運行質量等方面。第三，依據既定的工程質量要求，盡可能搜集施工項目質量的原始數(shù)據。并以在這些數(shù)據為基礎，實事求是地對工程項目的結果進行評定，鑒定其質量等級，檢查并判斷這是否達到了項目質量控制目標要求。4.A房地產開發(fā)項目質量管理分析4.1 A房地產開發(fā)公司A房地產開發(fā)公司是一家股份制房地產開發(fā)公司，成立于1996年10月，是國家二級開發(fā)資質房地產企業(yè)，注冊資金8368萬元

29、，主營房地產開發(fā)與交易，是一家以房地產開發(fā)為龍頭，基建、園林綠化、物業(yè)為一體的綜合性企業(yè)。4.2 項目質量管理4.2.1 項目前期階段質量管理1、市場分析2011年房地產行業(yè)得到了快速發(fā)展，政府給予了相對寬松的政策環(huán)境，但是，不可否認的是，房地產市場全局性的發(fā)展還在持續(xù)調整中，能否改善有賴于實體經濟的發(fā)展和國際金融環(huán)境的持續(xù)好轉。X項目具有較大的規(guī)模優(yōu)勢，后期可以整合多種資源，屬于板塊內稀缺產品，X項目以打造綠色生態(tài)景觀為主，是展覽、科學、環(huán)保，休閑、度假旅游的有機結合，與服務的適量結合，建設游覽設施的大型城市綠地公園，板塊內業(yè)主的居住環(huán)境就此得以優(yōu)化，并且能夠免費將其作為私家氧吧。2、客戶分

30、析本項目啟動區(qū)潛在客戶的置業(yè)目的以投資為主。以偏好湖濱公園優(yōu)美的生活環(huán)境及本地用于投資的高收入群體為主，是主要的客戶來源；企業(yè)用于投資購房和外地用戶購房為輔，但確實很重要的客戶。3、產品定位通過對大量顧客的訪談得知，價格依然是消費者關注重點，其次是房屋的升值空間、相應的基礎設施和生態(tài)景觀，價格與配套階段依然是產品的需求階段。前期目標客戶以偏好優(yōu)美的生態(tài)景觀為主，戶型區(qū)間為90至125平方米之間更為適合。4.2.2 項目設計階段質量管理由于X項目定位于高性價比生態(tài)景觀產品，配以適量的商業(yè)服務、游賞設施的大型城市綠色公園，包含住房、商業(yè)房、洋房和生態(tài)景觀等的設計，整體功能齊全，結構復雜，參與設計階

31、段單位眾多。X項目內有較多的專業(yè)公司參加設計，如生態(tài)景觀的設計、道路景觀的設計、鋼結構、電梯的安裝、天然氣的安裝、精裝修等公司。為了避免上述的各種類型的專業(yè)公司常常只考慮本身的職責工作而忽視全局、導致配合能力較差的問題，X項目配備了專門的項目經理去盡力協(xié)調各專業(yè)公司之間完成配合工作。在X項目設計階段，項目的質量管理手段主要采取檢查核對的形式，針對可能出現(xiàn)重大的技術難題，組織相關領域的專家研究討論。4.2.3 項目施工階段質量管理1、工程招標在建設委員會等政府部門的監(jiān)控領導下，X項目依照法律程序公開進行了施工招標工作。通過宣傳工作，選擇至少三家通過ISO9000、ISO14000管理體系認證、并

32、具有建筑一級施工資質的企業(yè)，作為參與競標的公司。競標會上，根據各企業(yè)匯報的項目方案，采取各位專家評標打分的形式，最終選擇中建三局二公司作為中標單位，由該公司承擔X項目的建設工作，而其它專業(yè)工程分包則由A房地產開發(fā)公司自己組織招標，從中選擇出較為優(yōu)質和放心的企業(yè)進行承包。2、施工準備工作依據ISO9000系列質量標準與公司質量保證手冊的要求，中國建筑第二工程局第三分公司建立了由項目經理領導，項目各部門主管進行中層控制，施工人員實施基層控制的完備的三級質量管理體系。3、工藝方法、材料的選擇鑒于施工人員的技術水平，并經過項目開發(fā)前期、設計階段以及施工前準備階段的充分論證，X項目1期工程建設采納了乃高

33、位且持久的混凝土施工技術、先進的鋼筋焊接網應用技術、拼裝大模板施工工藝、鋼絞線網片聚合物砂漿加固技術、風管全自動流水線加工工藝、虛擬仿真施工技術等工程建設新技術，并應用現(xiàn)澆混凝土外墻外保溫施工技術、施工過程水回收利用技術、建筑節(jié)能和新型墻體材料等綠色施工技術和建筑材料，增加項目的生態(tài)友好性。4、施工過程加強施工過程管理。具體包括，在施工前管理單項工程的施工方案，管理對施工質量有影響的因素，如對機械、人員、材料、工藝方法、環(huán)境的管理。4.2.4 項目竣工階段質量管理施工完成后，各承包商需按DBJ-51-2000即建筑安裝工程資料管理規(guī)程收集、分類、編目、整理、歸檔各專業(yè)施工資料和竣工圖，并匯總到

34、總包處統(tǒng)一進行分類整理及驗收，最后由政府相關管理部門對自檢合格的各項工程進行驗收。項目必須認真對待政府部門提出整改意見，并積極改進，做好文字及圖像記錄。整改完畢后，再次邀請進行現(xiàn)場驗收，取得驗收合格證。4.3 項目質量管理中存在的問題及優(yōu)化策略4.3.1 項目質量管理存在的問題1、工程設計階段不周全。工程設計階段未能確定最終的工程施工圖，致使施工過程中部分工序的修改，如原設計地下車庫半層，后改為一層，新增了鋼結構施工等。此外，保暖分包招標不及時等設計不周全問題對工期、進度、造價等都產生了影響。質量管理體系不健全，如項目經理隨意決策，導致部分施工工序有了較大的改動。2、施工驗收未設獎懲制度。施工

35、階段專業(yè)施工驗收后，優(yōu)秀施工未得到獎勵，不合格施工未被懲罰。施工驗收并未起到督促施工人員和管理人員積極性的作用。3、缺乏對監(jiān)理的管理。監(jiān)理單位負責施工階段工程的質量管理，對施工的質量、工期以及造價負責。然而項目施工過程發(fā)現(xiàn)，監(jiān)理常常對開發(fā)商服務熱情，而對自身應做好指導施工，對做好技術交底，做好施工管理和服務等責任認識不清4.3.2 項目質量管理的優(yōu)化策略為了使A房地產開發(fā)公司的房地產項目質量管理過程得到更為合理的運行，并使其質量管理保障措施盡可能得到優(yōu)化，針對X項目質量管理中存在的問題，提出優(yōu)化策略，最終形成A公司的獨特的項目質量文化，形成其在行業(yè)中的核心競爭力。完善項目質量管理體系。根據不同

36、的特點來改進質量管理體系，從而使之達到完善，并由項目部各職能部門的負責人參加。根據各職能部門的分工、職責和權限，設置各部門質量目標，監(jiān)管各部門明確所負責的質量管理要素并貫徹執(zhí)行。為確保項目質量管理體系有效運行，項目組織應對各部門進行質量管理培訓，聘請監(jiān)理對重點施工階段進行質量監(jiān)管。完善的質量管理體系應注意以下幾點：（1）培養(yǎng)人員的質量意識、技術素質，加強質量管理培訓和考核。（2）嚴格執(zhí)行全過程質量管理管理辦法，對施工各階段（事前、事中、事后）嚴格控制。（3）設立質量管理評價體系，調動人員積極性。（4）企業(yè)、各施工專業(yè)和開發(fā)商的密切配合。優(yōu)化外包。眾所周知，房地產開發(fā)項目具有周期長、環(huán)節(jié)多等特點

37、，因此，地產商都采用各種外包的形式。例如萬科根據自身特點，選擇將高附加值的融資、拿地、房型配置設計、市場工作自己完成，其他的服務，如市場研究、客戶服務、規(guī)劃設計、物業(yè)管理等則盡可能實現(xiàn)業(yè)務外包26。地產商通過合理的外包，可集中精力和資源進行資金開發(fā)，獲得有價值的土地，組建開發(fā)管理團隊，有效的降低工程成本，縮短工期，增加效益，獲取市場競爭優(yōu)勢。5.結論在房地產開發(fā)項目的管理中，質量管理與成本管理、進度管理具有同樣舉足輕重的作用。忽視任何質量問題，不僅會影響工程進度、加大開發(fā)成本，也可能會造成嚴重的質量事故，從而對企業(yè)本身產生巨大損失，甚至破產。做好項目管理，是房地產企業(yè)立足于市場，擴大市場占有率的有效舉措。本論文闡述了房地產開發(fā)項目質量管理的理論基礎，著重于房地產，房地產開發(fā)項目的質量管理和功能的概念。其次，在基礎理論研究的基礎上，分析項目全過程的質量管理，應該重視項目前期、項目設計、項目施工、項目竣工四個主