1、第5章 房地產開發(fā)項目投資估算主講：主講：莫賢發(fā)（副教授）莫賢發(fā)（副教授） 201 2016 6. .3 3.30.30n教學內容：教學內容：1.房地產開發(fā)的成本構成2.房地產開發(fā)的估算方法（成本與收入）3.房地產開發(fā)的稅金計算n教學要求：教學要求：1.解釋解釋成本、收入、稅費項目的內容2.計算計算房地產開發(fā)的成本、收入、稅費n重點：重點：1.房地產開發(fā)的稅金計算5.1 房地產開發(fā)項目投資與成本構成房地產開發(fā)項目投資與成本構成項目總投資項目總投資建設投資建設投資建設期利息建設期利息工程費用工程費用工程建設其他費用工程建設其他費用預備費預備費一、房地產開發(fā)項目總投資一、房地產開發(fā)項目總投資5.2

2、 房地產開發(fā)項目房地產開發(fā)項目投資及成本費用投資及成本費用1.1.土地費用土地費用 2.2.前期工程費前期工程費3.3.基礎設施建設費基礎設施建設費 4.4.建安工程費建安工程費5.5.公共配套設施建設費公共配套設施建設費 6.6.開發(fā)間接費開發(fā)間接費7.7.管理費用管理費用 8.8.銷售費用銷售費用9.9.財務費用財務費用 10.10.其他費用其他費用11.11.開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費 12.12.不可預見費不可預見費（一）（一）土地費用土地費用1.土地拆遷費（1）農村土地拆遷費用 參考價格：旱田：5.3萬/畝;水田:9萬/畝;菜田:15萬/畝 （2）農村土地拆遷安置補償費 前三年平均年產

3、值補償倍數（4-6倍） 參考價格：旱田：3萬/畝;水田: 4.8萬/畝;菜田: 5萬/畝（3）城鎮(zhèn)土地拆遷費用貨幣補償金額（元/m2)重置價格剩余期限使用期限房屋產權交換房屋搬遷補助費500元/m2臨時安置補助費每月15元/m22.2.土地出讓金土地出讓金( (地價）地價）（二）前期工程費（二）前期工程費1.1.可行性研究可行性研究：建安工程費建安工程費1.5%1.5%2.2.水文地質勘察：水文地質勘察：建安工程費建安工程費0.5%0.5%3.3.規(guī)劃設計：規(guī)劃設計：建安工程費建安工程費3%3%4.4.五五通一平：通一平：建安工程費建安工程費0.35%0.35%通通水、水、通通電、電、通路通路

4、、通通氣、通氣、通訊訊和場地平整和場地平整 。（三）基礎設施建設費（三）基礎設施建設費1.1.費用：費用：水電氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等。2.估算方法：估算方法：（1）單位指標法（2）概算指標法 直接費=每平方米造價每平方米造價建筑面積建筑面積（四）建筑安裝工程費（四）建筑安裝工程費1.建筑工程費建筑工程費2.設備工程設備工程費費3.安裝工程費安裝工程費（五）公共配套設施費（五）公共配套設施費1.居委會居委會2.派出所派出所3.幼兒園幼兒園4.停車場停車場（六）開發(fā)間接費（六）開發(fā)間接費1.工資工資2.辦公辦公費費3.水電費水電費（七）管理費（七）管理費1.工資工資2.辦公辦公費費

5、3.差旅費差旅費4.五險一金五險一金（八）財務費（八）財務費1.利息利息：10%10%（九）銷售費（九）銷售費（占銷售收入的（占銷售收入的3%-6%3%-6%）1.工資工資2.辦公費辦公費3.差旅費差旅費4.五險一金五險一金（十）稅費（行政事業(yè)性收費或規(guī)費）（十）稅費（行政事業(yè)性收費或規(guī)費）1.土地使用稅土地使用稅2.市政管線市政管線費費3.供電貼費供電貼費4.用電權費用電權費5.綠化建設費綠化建設費6.電話初裝費電話初裝費7.市政公用設施費市政公用設施費（十一）其他費用（占投資額的（十一）其他費用（占投資額的2 2% %- -3%3%）1.臨時用地費臨時用地費2.臨時建設費臨時建設費3.工程

6、造價費工程造價費4.總承包管理費總承包管理費（十二）不可預見費（預備費）（占（十二）不可預見費（預備費）（占1-111-11的的3 3% %）1.設計變更設計變更2.隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收3.漲價預備費漲價預備費4.運營費運營費5.3 5.3 房地產開發(fā)項目收入估算房地產開發(fā)項目收入估算5.3.1 5.3.1 房地產開發(fā)項目收入內容房地產開發(fā)項目收入內容主要包括商品房的銷售收入、出租收入、自營收入主要包括商品房的銷售收入、出租收入、自營收入銷售收入銷售收入= =出售建筑面積出售建筑面積銷售單價銷售單價出租收入出租收入= =出租建筑面積出租建筑面積租金單價租金單價自營收入自營收入= =進行商業(yè)

7、和服務業(yè)等經營活動的收入進行商業(yè)和服務業(yè)等經營活動的收入 5.3.2 5.3.2 銷售費用及出租自營費用估算銷售費用及出租自營費用估算 1.1.銷售費用（廣告費、代理費、服務費宣傳費等）銷售費用（廣告費、代理費、服務費宣傳費等） 銷售費用銷售費用= =銷售收入銷售收入（3%-5%3%-5%） 2.2.出租經營費用（廣告費、代理費、打印費、宣傳費出租經營費用（廣告費、代理費、打印費、宣傳費、物料消耗費等）、物料消耗費等） 出租自營費用出租自營費用= =年出租年出租自營自營收入收入20%20% 銷售收入與經營稅金及附加估算表銷售收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元 出租收入與經營稅金及

8、附加估算表出租收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元 自營收入與經營稅金及附加估算表自營收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元1.營業(yè)稅營業(yè)稅及附加及附加2.2.土地使用稅土地使用稅3.3.房產稅房產稅4.4.土地增值稅土地增值稅5.4 5.4 房地產開發(fā)項目稅金房地產開發(fā)項目稅金 5.4.1 5.4.1 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加 包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加（通包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加（通常也叫兩稅一費）、印花稅（常也叫兩稅一費）、印花稅（0.5-0.5-1 1 ）。）。 計算公式：計算公式： 1.1.營業(yè)稅營業(yè)稅= =營銷收入營銷收入5%5%

9、 2.2.城鄉(xiāng)維護建設稅城鄉(xiāng)維護建設稅= =營業(yè)稅營業(yè)稅（7%/5%7%/5%/ /1%1%） 3.3.教育費附加的教育費附加的= =營業(yè)稅營業(yè)稅3%3% 4.4.兩稅一費兩稅一費= =營銷收入營銷收入5.5%5.5% 5.4.2 5.4.2 土地使用稅土地使用稅 以實際占用的土地面積為計稅依據，向土地所在以實際占用的土地面積為計稅依據，向土地所在地的稅務機關交納稅金。地的稅務機關交納稅金。 計算公式：計算公式：土地使用稅土地使用稅= =實際占用的土地面積（實際占用的土地面積（m m2 2) )稅率稅率南寧市、柳州市：南寧市、柳州市：0.35-1.70.35-1.7；梧州市、桂林市：梧州市、桂

10、林市：0.30-1.40.30-1.4；欽欽北北防防市市：0.20-1.00.20-1.0；5.4.3 5.4.3 房產稅房產稅 房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。計算公式如下：稅。計算公式如下： （1 1）從價計征）從價計征 房產稅房產稅= =房產原值房產原值（1-1-扣除比例）扣除比例）稅率（稅率（1.2%1.2%） （2 2）從租計征）從租計征 房產稅房產稅= =租金收入租金收入稅率（稅率（12%12%） 5.4.4 5.4.4 土地增值稅土地增值稅 對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著

11、物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得增值額為征收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得增值額為征稅對象征收的一種稅。稅對象征收的一種稅。 計算原理如下：計算原理如下： 土地增值稅土地增值稅= =增值額增值額稅率稅率- -扣除項目金額扣除項目金額速算扣除率速算扣除率5.4.5.5.4.5.企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 是對房地產企業(yè)生產經營年度所得應繳納的稅金。是對房地產企業(yè)生產經營年度所得應繳納的稅金。 計算公式：計算公式： 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅= =收入總額收入總額-扣除項目金額扣除項目金額25%25% 土地增值稅計算表土地增值稅計算表 （五）稅率：四級超率累進稅率五）稅率：四級超率累進稅率

12、注意：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超注意：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額過扣除項目金額20%20%的，免征增值稅。的，免征增值稅。公式：公式：土地增值稅稅額土地增值稅稅額= =增值額增值額稅率稅率- -扣除項目金額扣除項目金額速速算扣除率算扣除率 例：某納稅人轉讓房地產所取得的收入為例：某納稅人轉讓房地產所取得的收入為400400萬元，萬元，其扣除項目金額（假設考慮了所有應扣除因素）為其扣除項目金額（假設考慮了所有應扣除因素）為100100萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。 解解： （1 1）增值額為：）增值額為：400400

13、100100300300萬元萬元 （2 2）增值率增值率：300300100=300%100=300% （3 3）增值稅的）增值稅的稅稅額為：額為：30030060%-10060%-10035%=14535%=145萬元萬元 例：某房地產開發(fā)公司在市區(qū)購買一塊土地，取例：某房地產開發(fā)公司在市區(qū)購買一塊土地，取得土地使用權支付金額為得土地使用權支付金額為1000萬元，拆遷安置費為萬元，拆遷安置費為80萬元，勘察設計及前期工程準備費為萬元，勘察設計及前期工程準備費為80萬元，建萬元，建筑安裝工程費為筑安裝工程費為500萬元，管理費用為萬元，管理費用為8萬元，貸款萬元，貸款利息為利息為80萬元（未超

14、過規(guī)定標準）。該房地產開發(fā)萬元（未超過規(guī)定標準）。該房地產開發(fā)公司于公司于3年后將該項目出售，取得轉讓收入共計年后將該項目出售，取得轉讓收入共計2150萬元。計算應納土地增值稅稅額。萬元。計算應納土地增值稅稅額。1、轉讓房地產收入、轉讓房地產收入2150（萬元）（萬元）2、扣除項目金額之和、扣除項目金額之和100080805008801748（萬元）（萬元）3、土地增值額、土地增值額21501748402（萬元）（萬元）4、土地增值率、土地增值率402/1748100%23%5、根據稅率，對土地增值額未超過扣除項目金額、根據稅率，對土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用稅率為的部分，適

15、用稅率為30%6、應納稅額、應納稅額40230%120.6（萬元）（萬元）z 城市發(fā)展和住宅市場調研報告z 項目可行性報告z 項目聽證會論證 z 合作意向合作協(xié)議決策的失誤是最大的失誤決策的失誤是最大的失誤 統(tǒng)一決策的規(guī)劃規(guī)定決策權限明確相關職責一、一、 房地產新項目發(fā)展制度房地產新項目發(fā)展制度新項目發(fā)展新項目發(fā)展n項目概況項目概況n法律及政策性風險分析法律及政策性風險分析n市場分析市場分析n規(guī)劃設計初步分析規(guī)劃設計初步分析n工程及銷售計劃工程及銷售計劃n投資收益分析投資收益分析n管理資源配置管理資源配置n綜合分析與建議綜合分析與建議n競拍和投標方式取得土地競拍和投標方式取得土地需要增加和完善

16、的內容需要增加和完善的內容 n在新城市開發(fā)需要補充的在新城市開發(fā)需要補充的內容內容 城市發(fā)展和住宅市場調研報告項目可行性報告項目可行性報告項目聽證會論證 合作意向合作協(xié)議新項目發(fā)展新項目發(fā)展n項目概況n法律及政策性風險分析n市場分析n規(guī)劃設計初步分析n工程及銷售計劃n投資收益分析投資收益分析n管理資源配置n綜合分析與建議n競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容 n在新城市開發(fā)需補充的內容 z 城市發(fā)展和住宅市場調研報告z 項目可行性報告項目可行性報告z 項目聽證會論證 z 合作意向合作協(xié)議z 成本測算z 稅務分析z 經濟效益分析z 項目資金預測萬科房地產新項目發(fā)展管理制度.doc7.2 房

17、地產開發(fā)項目成本估算房地產開發(fā)項目成本估算新項目成本估算體系新項目成本估算體系項目評價工作流程項目評價工作流程地塊現(xiàn)狀、地價地塊現(xiàn)狀、地價成本成本市場定位市場定位產品方案產品方案付款節(jié)奏付款節(jié)奏周邊配套周邊配套地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀成本成本規(guī)劃要點規(guī)劃要點建造標準建造標準銷售節(jié)奏、開發(fā)節(jié)奏銷售節(jié)奏、開發(fā)節(jié)奏收益情況收益情況收收益益情情況況收益情況收益情況收益情況收益情況成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本土 地 方 面規(guī)劃設計方面土 地 價 格紅線外配套情況土 地 現(xiàn) 狀成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產

18、品成本合并平均成本土 地 方 面規(guī)劃設計方面產 品 形 式規(guī) 劃 條 件成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本土 地 方 面規(guī)劃設計方面產 品 形 式規(guī) 劃 條 件容 積 率配套建筑成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本土 地 方 面規(guī)劃設計方面產 品 形 式規(guī) 劃 條 件裝修定位采暖方式結構形式產品類型成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本參 照 項 目相關文件法規(guī)經 驗 數 值工程造價方面開發(fā)建設方面成本估算計算成本估算計算工作流

19、程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本按產品類別分類計算公共部分按比例攤銷成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本各單類產品單項總價匯總總價除以總可售面積得出單位成本成本估算計算成本估算計算計算方法計算方法n已知固定收費標準已知固定收費標準n直接計算（修正）直接計算（修正）n已知經驗數據已知經驗數據n直接計算和已知經驗數據相結合直接計算和已知經驗數據相結合成本估算計算方法成本估算計算方法 固定收費標準固定收費標準n開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費規(guī)劃設計費規(guī)劃設計費報批報建費報批報建費董迅：董迅：不關我的事！不關我的事！人

20、家有文！人家有文！060324規(guī)費明細表（規(guī)費明細表（town城城2#地塊）地塊）.xls成本估算計算方法成本估算計算方法 直接計算（修正）直接計算（修正）n土地獲得價款土地獲得價款n主體建筑工程費主體建筑工程費n主體安裝工程費主體安裝工程費n園林環(huán)境費園林環(huán)境費n配套工程費配套工程費n開發(fā)間接費開發(fā)間接費成本估算計算方法成本估算計算方法 直接計算（修正）直接計算（修正）紅線外配套情況紅線外配套情況土地現(xiàn)狀、付款方式土地現(xiàn)狀、付款方式產品形式（類型、結構、裝飾、采暖）產品形式（類型、結構、裝飾、采暖）容積率容積率配套建筑配套建筑戶均面積戶均面積開發(fā)周期開發(fā)周期主要影響因素主要影響因素成本估算計

21、算方法成本估算計算方法 已知經驗數據已知經驗數據n社區(qū)管網費社區(qū)管網費n期間費期間費開發(fā)成本與開發(fā)費用開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)費用開發(fā)費用土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網工程費園林環(huán)境工程費配套設施費開發(fā)間接費管理費銷售費財務費總投資（完全成本）總投資（完全成本）建造成本幾個基本成本概念幾個基本成本概念1、土地獲得價款地價及政府市政配套費地價及政府市政配套費支付合作方款項支付合作方款項紅線外市政設施費紅線外市政設施費拆遷補償費拆遷補償費為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用土地獲得價款nA、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地

22、開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。nB、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。nC、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。nD、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。2、開發(fā)前期費勘察設計費勘察設計費報批報建增容費報批報建增容費三通一平費三通一平費臨時設施費臨時設施費指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、

23、可行性研究、籌建、勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三三通一平通一平”等前期費用。主要包括以下內容：等前期費用。主要包括以下內容：開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費 nA、勘察設計費n（1）勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。n（2）規(guī)劃設計費（占建安工程費3%左右）規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。n（3） 建筑研究用房

24、費：包括材料及施工費開發(fā)前期準備費： nB、報批報建增容費n(1) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。n(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費開發(fā)前期準備費nC、“三通一平”費：n(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。n(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時

25、管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。n(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。n(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。 開發(fā)前期準備費：D、臨時設施費n(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。n(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。n(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。n(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。3、主體工程費基礎造價基礎造價結構及粗裝修結構及粗裝修門窗工程門窗工程公共部分精裝修公共部分精裝修戶內精裝修費戶內精裝修費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內

26、列入土建預算內的各指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括項費用。主要包括:3、主體建筑工程費nA、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。nB、結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。nC、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。nD、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。nE、戶

27、內精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用 4、主體安裝工程費室內水暖氣電管線及設備費室內水暖氣電管線及設備費室內設備及安裝費室內設備及安裝費室內弱電系統(tǒng)費室內弱電系統(tǒng)費主體安裝工程費A、室內水暖氣電管線設備費；n(1) 室內給排水系統(tǒng)費（自來水排水直飲水熱水）；n(2) 室內采暖系統(tǒng)費（地板熱電熱膜分戶燃氣爐管道系統(tǒng)暖氣片）；n(3) 室內燃氣系統(tǒng)費；n(4) 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋主體安裝工程費nB、室內設備及其安裝費n(1) 通風空調系統(tǒng)費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)費用；n

28、(2) 電梯及其安裝費；n(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；n(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；n(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。主體安裝工程費C、弱電系統(tǒng)費n(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；n(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；n(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；n(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座費用；n(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內外布線及終端插座費用；n(6) 寬帶網：包括主體內外布線及終端插座費

29、用。各類建安工程近似估算5、社區(qū)管網工程費室外給排水室外給排水室外采暖室外采暖室外燃氣室外燃氣室外電氣室外電氣室外智能化室外智能化社區(qū)管網工程費A、室外給排水系統(tǒng)費n(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；n(2) 雨污水系統(tǒng)費用B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調壓站社區(qū)管網工程費D、室外電氣及高低壓設備費n(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；n(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；n(3) 室外弱電

30、管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用社區(qū)管網工程費E、室外智能化系統(tǒng)費n(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；n(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；n(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；n(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；n(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；n(6) 電子公告屏費用6、園林環(huán)境工程費綠化綠化小品小品圍墻圍墻室外照明室外照明室外背景音樂室外背景音樂室外零星設施室外零星設施園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：A、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家

31、花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。7、配套設施費不可經營性不可經營性可經營性可經營性指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及收益權指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾留固定資產的公

32、共配套設施支出。主要包括以下幾類：類：配套設施費（參照規(guī)劃標準與技術準則中的要求）nA、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；nB、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；配套設施費nC、開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；nD、對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入

33、本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算 8、開發(fā)間接費工程管理費工程管理費營銷設施建造費營銷設施建造費資本化借款費用資本化借款費用物業(yè)管理完善費物業(yè)管理完善費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。開發(fā)間接費A、工程管理費n(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；n(2) 預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；n(

34、3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費n(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎n(5) 工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；n(6) 安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；n(7) 工程保險費。開發(fā)間接費B、營銷設施建造費n(1) 廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；n(2) 現(xiàn)場包裝銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；n(3) 接待廳售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；n(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保

35、潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；n(5) 銷售模型費：售樓沙盤、戶型模型等；n(6) 其他。開發(fā)間接費C、資本化借款費用n包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費n包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。期間費用管理費用（約占開發(fā)成本的3%左右）房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理產開發(fā)項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項目費用：人工費用行政費用財