1、做開展商中的思想者做開展商中的思想者.鳳凰匯工程調(diào)研報(bào)告 時(shí)間：2021年10月26日目錄目錄1.1.工程根底信息工程根底信息2.2.工程區(qū)位分析工程區(qū)位分析3.3.工程商業(yè)規(guī)劃工程商業(yè)規(guī)劃4.4.工程動(dòng)線分析工程動(dòng)線分析5.5.工程設(shè)計(jì)分析工程設(shè)計(jì)分析6.6.自創(chuàng)意義自創(chuàng)意義 PART 1 工程根底信息1.1 工程概略工程稱號：北鳳凰匯購物中心工程位置：北京市朝陽區(qū)三元橋東北角總 投 資：30億元開業(yè)時(shí)間：2021年2月開 發(fā) 商：華潤置地占地面積：12.4萬 總建筑面積：26萬 購物中心面積：3萬商業(yè)樓層數(shù)量：4層地上3層，地下1層停車位數(shù)量: 951個(gè)，其中地上約60個(gè)物業(yè)組成：購物中心

2、、5棟國際甲級寫字樓、1棟效力式公寓、2棟法國雅高國際品牌酒店商業(yè)定位：時(shí)髦青年主題購物中心1.2 開發(fā)商簡介開發(fā)商：華潤置地華潤置地HK1109是華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，中國內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開展商之一，從2021年3月8日起香港恒生指數(shù)把華潤置地納入恒生指數(shù)成份股，成為香港藍(lán)籌股之一。截至2021年12月底，公司總資產(chǎn)超越3,000億港元，凈資產(chǎn)超越1,000億港元，土地貯藏面積超越4,000萬平米，華潤置地已進(jìn)入中國內(nèi)地51個(gè)城市，開展工程超越110個(gè)。 。投資開發(fā)工程投資物業(yè)開展了城市綜合體萬象城、區(qū)域商業(yè)中心萬象匯/五彩城和體驗(yàn)式時(shí)髦潮人生活館1234SPACE三種方式，在

3、引領(lǐng)城市生活方式改動(dòng)的同時(shí)，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的開展、改善城市容顏。截止到2021年3月，萬象城城市綜合體工程已進(jìn)入中國內(nèi)地21個(gè)城市,并已在深圳、杭州、沈陽、成都、南寧、鄭州、重慶、無錫先后開業(yè).萬象匯/五彩城工程已進(jìn)入中國內(nèi)地22個(gè)城市，北京、合肥、余姚、上海五彩城已相繼開業(yè)。首個(gè)1234SPACE也于2021年在深圳開業(yè)。 PART 2 工程區(qū)位分析2.1 工程區(qū)位分析所在商圈：太陽宮商圈、燕莎商圈和望京商圈的交匯處區(qū)位：鳳凰匯位于三元橋北側(cè)，機(jī)場高速起點(diǎn)處，毗鄰三環(huán)主干道和京順路，機(jī)場快軌與地鐵10號線在此交匯于此。 地鐵：10號線：三元橋站B出口2.2工程交通分析優(yōu)勢：成熟商圈，商業(yè)氣氛好

4、，但競爭猛烈。優(yōu)勢： 1，僅南側(cè)一面臨城市道路京順路，且京順路為雙向 6車道，受道路綠植影響，工程展現(xiàn)性缺乏。 2，南鄰京順路，受機(jī)場高速的影響，車輛需經(jīng)曙光西路、 太陽宮南街繞行至京順路，道路可達(dá)性差。 3，地鐵：地鐵10號線三元橋站B出口主要是機(jī)場快軌的 出入口，隨機(jī)人流少2.3 工程周邊環(huán)境鳳凰匯周邊中高檔住宅和寫字樓林立，以中高收入白領(lǐng)和商務(wù)人士為主。 PART 3 工程商業(yè)規(guī)劃3.商業(yè)規(guī)劃-各樓層主題業(yè)態(tài)分布樓層 業(yè)態(tài)按店鋪數(shù)量 總品牌數(shù)：81零售餐飲休閑文娛生活配套主力店/次主力店B1F零售餐飲生活配套35%52%-13%BLT超市糧呈吉時(shí)熱風(fēng)1F 零售生活配套90%10%-Hol

5、listerH&MUNIQLO2F零售餐飲94%6%-JNBYiROO3F 零售餐飲生活配套休閑文娛15%62%8%15%嘉禾影院云海肴3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-B1F負(fù)負(fù)2層業(yè)態(tài)層業(yè)態(tài)以餐以餐飲為飲為主，零售主，零售為輔為輔。 。下沉式廣下沉式廣場舉場舉行各種行各種藝術(shù)藝術(shù)展展覽覽，人氣最旺。，人氣最旺。有的品牌，如鼎泰豐，商有的品牌，如鼎泰豐，商場場與商與商戶聯(lián)營戶聯(lián)營， ， 商商場場參與到品牌的運(yùn)參與到品牌的運(yùn)營營活活動(dòng)動(dòng)中，與品牌共中，與品牌共 同承當(dāng)同承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)和分享利和分享利潤潤。 。面面積積15000。細(xì)分業(yè)種數(shù)量家31西餐西餐5日式料理日式料理1西餐西餐1咖啡咖啡2

6、甜品甜品5食品食品2超市超市1化裝品超市化裝品超市2數(shù)碼生活館數(shù)碼生活館1零售零售8書店書店1生活配套生活配套2B1F以餐飲為主，16/31,餐飲集合西餐，西餐 ，咖啡，甜品，日本料理，小吃城，品類多， 中午由于辦公人群的前往消費(fèi)，生意火爆。除餐飲以外，輔助業(yè)態(tài)有零售和生活配套。 零售品類多，涵蓋超市、化裝品集合店、女鞋、 家居、廚房用品、書店、禮品、飾品、數(shù)碼7個(gè) 品類。 生活配套有眼鏡店、美甲店各一家。3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-B1FB1F品牌列表品牌 業(yè)種品牌業(yè)種COSTA COFFEE咖啡blt supermarket超市太平洋咖啡咖啡采活洗護(hù)超市西樹泡芙甜品莎莎SASA洗護(hù)超市面包

7、新語甜品華潤堂CRCare安康品仙蹤林甜品熱風(fēng)集合店愛蒂寶 水果花束美國EDIBLE ARRANGEMENTS甜品字里行間 Belencre書店cocobay巧克力比利時(shí)甜品樂禮軒 Lovely Lace禮品零售KFC西餐花茗秀卡通生活館日用品零售糧呈吉時(shí)美食城THE KITCHEN SHOP廚房用品零售太興餐廳西餐中紡 AZALEE家居零售臺灣食尚西餐peluso女鞋女鞋零售金鼎軒西餐嘉樂琥珀 CAROL飾品零售祥興記西餐三星蘋果體驗(yàn)店數(shù)碼鮮品萃Mini回轉(zhuǎn)壽司日式料理愛空間美甲 aispace.nails美容美甲竹葉青茶食品零售尊貴視力 Noble sight眼鏡優(yōu)之良品 A JI ICH

8、IBAN零食零售3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-1F細(xì)分業(yè)種數(shù)量家20服裝零售服裝零售11內(nèi)衣零售內(nèi)衣零售1鞋零售鞋零售2家居零售家居零售1化裝品零售化裝品零售2餐飲餐飲1咖啡咖啡1音響零售音響零售11F業(yè)態(tài)以零售為主，輔以2家餐飲。零售品牌為中高端，以國際二線+國內(nèi)二線 為主。 1F業(yè)態(tài)業(yè)種分析3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-1F1F品牌列表品牌 業(yè)種品牌業(yè)種H&M服裝零售GUESS服裝零售i.t.服裝零售CK Underwear內(nèi)衣零售UNIQLO服裝零售Clarks 奇樂鞋零售IZZUE男裝男裝零售ETE女鞋I.T旗下鞋零售TRENDIANO男裝零售佳之優(yōu)品 F&M HOME H

9、IGH QUALITY家居零售MO&CO女裝零售BOSE美國音響品牌音響零售CK jeans服裝零售innistree悅詩風(fēng)吟化裝品零售Hollister美國A&F旗下休閑副牌服裝零售SKIN FOOD思親膚化裝品零售G-STAR RAW服裝零售ELEMENT FRESH新元素餐飲Lacoste服裝零售太平洋咖啡咖啡3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-2F細(xì)分業(yè)種數(shù)量家16女裝零售女裝零售5內(nèi)衣零售內(nèi)衣零售1化裝品零售化裝品零售3銀飾零售銀飾零售3箱包零售箱包零售1飾品零售飾品零售1文具零售文具零售1甜品甜品12層業(yè)態(tài)層業(yè)態(tài)以零售以零售為為主，搭配一家甜品。主，搭配一家甜品。 零售涵蓋

10、女裝、化裝品、零售涵蓋女裝、化裝品、銀飾銀飾、內(nèi)衣、內(nèi)衣、 箱包、箱包、飾飾品、文具品、文具7個(gè)品個(gè)品類類。 。2F業(yè)態(tài)業(yè)種分析3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-2F2F品牌列表品牌 業(yè)種品牌業(yè)種broadcast播女裝零售OVER SEA歐文希 彩妝化裝品零售lily女裝零售GMY曼谷銀泰國銀飾零售JNBY江南布衣女裝零售Pirateship海盜船銀飾銀飾零售DEZOEE迪索怡英國女裝零售全愛工匠augusmith銀飾手工制造銀飾零售IROO依洛臺灣女裝零售嘉里奧GILLIVO(法國箱包零售imiS愛美麗內(nèi)衣零售19八3 (艾派創(chuàng)意坊飾品零售AFU阿芙精油化裝品零售優(yōu)懋yomo 書面系統(tǒng)書簽、筆記

11、本文具零售nu scents優(yōu)仙姿 彩妝化裝品零售滿記甜品Honeymoon dessert甜品3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-3F細(xì)分業(yè)種數(shù)量家14休閑文娛休閑文娛1餐飲餐飲5甜品甜品3首飾零售首飾零售1飾品零售飾品零售1園藝園藝1美發(fā)美發(fā)13F業(yè)態(tài)業(yè)種分析 3F業(yè)態(tài)以餐飲為主，休閑文娛為輔。 由于面積局限性，餐飲雖然只需5家，但 包含了云南風(fēng)味、東南亞風(fēng)味、臺灣風(fēng)味、 韓國料理、日本料理5種口味，滿足不同消 費(fèi)客群的餐飲需求。 美發(fā)配置在餐飲樓層，可以有效利用就餐 等位和電影候場的時(shí)間，符合消費(fèi)者消費(fèi) 習(xí)慣。3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-3F3F品牌列表品牌 業(yè)種品牌業(yè)種嘉禾影院休閑文娛芋同窗

12、Taro mate甜品云海肴YUNHAIYAO云南風(fēng)味餐飲貢茶Gong cha甜品THE YARD亭苑 東南亞風(fēng)味東南亞風(fēng)味餐飲資和信Property&credit金融飯前飯后Before and after餐飲千凝千語 首飾零售釜山料理 PANKOO韓國料理EVAEVE飾品零售大漁鐵板燒TAIRYO日本料理花狐FLOWER FOX園藝生活配套皇家米粒熊Royal Life甜品ezo壹作籠統(tǒng)美發(fā) PART 4 人流動(dòng)線分析4.1.1程度動(dòng)線鳳凰匯設(shè)計(jì)主入口1個(gè)，次入口4個(gè)，主入口位于京順路，設(shè)計(jì)不合理，可達(dá)性差。4.1.2 程度動(dòng)線鳳凰匯采用單動(dòng)線設(shè)計(jì)，約30米一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)，中間用連廊銜接

13、，動(dòng)線簡單明了，同時(shí)利于 店鋪展現(xiàn)。消費(fèi)者進(jìn)入后空間感極佳，下沉式中庭擴(kuò)展了B1F的商業(yè)價(jià)值，消費(fèi)者站在1層 可以看到B1F到3F的大部分店鋪。4.1.1垂直動(dòng)線鳳凰匯垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，共4部電梯，分2組分布在近入口和停車場處，方便消費(fèi)者上下。4.1.2 垂直動(dòng)線2組扶梯位于中庭兩側(cè)，便于人流引導(dǎo)，采用平行式規(guī)劃，視野開闊。 PART 5 工程設(shè)計(jì)分析5.1 建筑外觀鳳凰匯外部設(shè)計(jì)時(shí)髦大方，與鳳凰置地廣場工程整體設(shè)計(jì)風(fēng)格相呼應(yīng)， 為三層裙樓，南側(cè)有千余平的廣場。5.2 .1室內(nèi)設(shè)計(jì)鳳凰匯內(nèi)部設(shè)計(jì)簡約時(shí)髦，具有現(xiàn)代風(fēng)格，與商局面對的時(shí)髦青年客群審美相符。5.2.2室內(nèi)設(shè)計(jì)鳳凰小筑 COSTA咖啡

14、休閑區(qū)5.3 室內(nèi)設(shè)計(jì)小品設(shè)計(jì)休憩處座椅富有設(shè)計(jì)美感。云海肴餐廳等位椅，人性化。扶梯出入口處的綠植設(shè)計(jì)，改善 空氣質(zhì)量的同時(shí)緩解消費(fèi)者的視 力疲勞。5.4 導(dǎo)視設(shè)計(jì)主力店LOGO導(dǎo)視 電子屏導(dǎo)視樓層業(yè)態(tài)導(dǎo)視5.5 洗手間設(shè)計(jì)人性化設(shè)計(jì)之一：門上手機(jī)放置盒人性化設(shè)計(jì)之二：兒童洗手臺+嬰兒放置臺人性化設(shè)計(jì)之三：母嬰室 PART 6 自創(chuàng)意義自創(chuàng)：1.工程體量雖小、但品牌選擇講究，保證品牌整體水準(zhǔn)。引入中國首家美國A&F旗下休閑品牌Hollister，店鋪 推行活動(dòng)豐富，裝修前衛(wèi)，起到吸引年輕消費(fèi)人流的作用。2.主力店明顯，搭配溫馨。主力店：嘉禾影院、UNIQLO、Hollister、BLT超市，糧呈吉時(shí)。3.零售餐飲占比相當(dāng)。3. 餐飲業(yè)態(tài)包括正餐、中西快餐簡餐、咖啡、甜品、水吧、烘焙。口味囊括、法、日、韓、東南亞、港、粵、 云南、臺灣、美