1、萬泰大廈市場調(diào)研分析簡報(bào)一、項(xiàng)目周邊寫字樓市場分析本項(xiàng)目位于烏魯木齊北路470 號(hào)（延安中路與華山路之間），屬靜安區(qū)與徐匯區(qū)交界處。周邊靜安寺、淮海中路、延安路都為寫字樓較為集中的地區(qū)，項(xiàng)目周邊區(qū)域辦公氛圍較為成熟。下面按照經(jīng)營模式來分別對(duì)項(xiàng)目周邊的租賃市場和銷售市場進(jìn)行分析。1、 寫字樓租賃市場分析靜安寺地區(qū)：項(xiàng)目名稱位置寫字 樓總 建筑 面積 （平方米）單元面積范圍（平方米）租金（元/行/天）物業(yè)管 理費(fèi)（元/行/ 月）出租率中華企業(yè)大廈華山路2號(hào)21,500127-1,024環(huán)球世界大廈愚園路172號(hào)40,00068-168USD398%靜安中華大廈北京西路1701 號(hào)37,48482-

2、350延安路沿線:項(xiàng)目名稱位置寫字 樓總 建筑 面積 （平方 米）單元面積范圍（平方米）租金（元/行/天）物業(yè)管 理費(fèi)（元/行/ 月）出租率科恩國際陜西北路6635,814107-277RMB22100%中心號(hào)/近延安路東方海外延安中路84124,486111-1,166大廈號(hào)阿波羅商延安中路含于租務(wù)1440 號(hào)6,00034-70金內(nèi)97%中心延安西路129華僑大廈號(hào)15,885N/ARMB28100%烏魯木齊北路沿線:項(xiàng)目名稱位置寫字 樓總 建筑 面積 （平方米）單元面積范圍（平方米）租金（元/行/天）物業(yè)管理費(fèi)（元/行/月）出租率朝代商務(wù)中心烏魯木齊北路457號(hào)11,43436-1401

3、00%中雅大廈烏魯木齊北路458號(hào)3,500500淮海中路西段沿線:項(xiàng)目名稱位置寫字 樓總 建筑 面積 （平方米）單元面積范圍（平方米）租金（元/行/天）物業(yè)管理費(fèi)（元/行/月），出租率世紀(jì)商貿(mào)廣場長樂路989號(hào)85,800119-2,200淮海中路云海大廈1333號(hào)/寶慶19,58980-1031RMB2195%路百富勤廣場淮海中路1325號(hào)/寶慶路1號(hào)15,05076-994嘉華中心淮海中路1068 號(hào)63,000121-1,800本項(xiàng)目周邊寫字樓市場主要分布于靜安寺地區(qū)、淮海中路沿線、延安路高架沿線和烏魯木齊路沿線四個(gè)寫字樓集中地。項(xiàng)目附近寫字樓租賃市場呈現(xiàn)以下特征：項(xiàng)目周邊辦公樓檔次參

4、差不齊，租金也有較大差距。其中以淮海中路沿線的寫字樓平均品質(zhì)最高，世紀(jì)商貿(mào)廣場、嘉華中心及在建的淮海國際廣場均為甲級(jí)寫字樓。靜安寺地區(qū)多為準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，其余兩個(gè)區(qū)域樓宇等級(jí)較低。項(xiàng)目所在的烏魯木齊北路地區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目朝代商務(wù)中心、中雅大廈體量較小，檔次較差，租金在地區(qū)也屬低水平。純租賃寫字樓為市場供應(yīng)主力，平均出租率達(dá)92%Z上。（個(gè)別交房時(shí)間不滿6個(gè)月的寫字樓項(xiàng)目不計(jì)入內(nèi)）區(qū)域平均主力租金范圍為天，甲級(jí)寫字樓主力租金范圍為天。準(zhǔn)甲級(jí)及非甲級(jí)寫字樓在項(xiàng)目數(shù)量上占絕對(duì)多數(shù)，區(qū)域內(nèi)寫字樓主力客戶仍為外資中小型企業(yè)，集中的行業(yè)有貿(mào)易、咨詢、廣告等。地區(qū)整體出租情況良好，出租率基本都在95-100%。寫字

5、樓銷售市場分析在售項(xiàng)目情況表：項(xiàng)旦名 稱位置鑲 普塞 (m)王力更 兀建筑 面積(m2)目帽 / m干已晟均 / m車租金 (_% /m2/剩余在售面積項(xiàng)目銷售情況感京中路 1701節(jié)374482-35028,000鑄20,105現(xiàn)在售22-23 ;修8!集m140行 左右。艮前若共余42 套，簡枳行。30噌徵目刖已進(jìn)入1 盤，1兀/際中心35,8 14107-27 727,000檸/出售 11-15工26套總車玳他 近12,000行%嚼!圈靜安川安源是 531號(hào)2,40 031-8216,000 鑄/90%耀R嘈雪 0啤段2叩吹 汴盤上聲盤均價(jià) RMB16,50沅 /m20區(qū)域?qū)懽謽卿N售市場

6、目前呈現(xiàn)以下特征：在售項(xiàng)目較少，且多為尾盤項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)式寫字樓項(xiàng)目多做小面積分割，主力分割面積為80-200m2, 2005年4月靜安區(qū)寫字樓的平均售價(jià)為 20,584元/m2o項(xiàng)目附近在建未租售項(xiàng)目中多為甲級(jí)寫字樓，在2008年前可能進(jìn)入租售市場的寫字樓面積近 20萬平方米。根據(jù)這些項(xiàng)目開發(fā)商的一貫操盤手法及目前市場行情，90%勺一手供應(yīng)量將進(jìn)入租賃市場，未來銷售寫字樓銷售市場的新增供應(yīng)仍十分有限。項(xiàng)目附近在一年內(nèi)將銷售的寫字樓極少，除非部分原純租賃寫字樓轉(zhuǎn)租為售，預(yù)計(jì)體量較小，對(duì)市場主體無法構(gòu)成影響。2、區(qū)域未來供應(yīng)分析項(xiàng)目名稱地址發(fā)展商項(xiàng)目概況預(yù)計(jì)時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)計(jì)開盤時(shí)明園大廈愚園路110

7、號(hào)/近膠州路上海明宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司辦公總建卸4萬平方米間：2006年左右（估）預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2006年主體建設(shè)（估）43層甲級(jí)寫字樓越洋海德廣場南京西路1627號(hào)/常德路55號(hào)臺(tái)灣越洋集團(tuán)和28層酒店式服務(wù)公寓最卜面6層作為商場引入“越洋百貨”預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2007年預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2008年打樁辦公樓8萬平方米會(huì)德豐廣場南京西路/華山路香港九龍倉58層純甲級(jí)寫字樓配后部分茍業(yè)辦公樓萬平方米預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2007年預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2008年基礎(chǔ)工程上海鼎華山路322號(hào)/上海鼎固房地上40層地下3預(yù)計(jì)開盤時(shí)基礎(chǔ)固大廈常德路地L升發(fā)有限公司層，總建筑面積48585平方米B1層-2層商業(yè)，3-5層會(huì)

8、所，6-40層公寓24,864平方米公寓部分可能做辦公間：2007年預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2008年工程37層純辦公樓，14預(yù)計(jì)開盤時(shí)層酒店式公寓間：2005年6淮海中路1045上海平安欣淮海國號(hào)/近襄陽南侖物業(yè)發(fā)展總?cè)纾?3,061月主體際廣場路有限公司平方米預(yù)計(jì)竣工時(shí)建設(shè)辦公樓約42,800間：2006年多平方米第二季度根據(jù)上表數(shù)據(jù)顯示，今年區(qū)域內(nèi)的主要供應(yīng)集中在淮海國際廣場一個(gè)項(xiàng)2005 年 6 月正式公開租賃。而2006 年項(xiàng)目附近也僅明園大廈一個(gè)項(xiàng)目將進(jìn)入租售市場，2007 年將是靜安寺地區(qū)寫字樓供應(yīng)的高峰期。此外常熟路、巨鹿路有一個(gè)地塊將會(huì)興建一個(gè)6、 7 層的小型辦公樓，此項(xiàng)目距離本項(xiàng)目

9、最近，相對(duì)影響也較大；由于體量較小、項(xiàng)目的施工時(shí)間會(huì)相對(duì)較短，項(xiàng)目尚未開工，何時(shí)入市具有不可預(yù)料性，須密切關(guān)注本項(xiàng)目萬泰大廈雖然已停工多年，但主體建設(shè)工程已經(jīng)完成，只要根據(jù)情況進(jìn)行部分裝修和調(diào)整，可選擇合適時(shí)機(jī)快速進(jìn)入市場。二、項(xiàng)目周邊商業(yè)市場分析本項(xiàng)目處于延安中路與華山路之間，路段為雙向二車道，另設(shè)有非機(jī)動(dòng)車道，路幅約 20 米，路面車輛較多，行人較少。該路段兩側(cè)商業(yè)物業(yè)數(shù)量不多，且以街鋪形式為主，經(jīng)營狀況一般。華山路（烏魯木齊路路口附近路段）為雙向5-7 車道，其中南向2 車道，北向 3-5 車道，路幅較寬。住宅底層街鋪為商業(yè)的主要形態(tài)。服飾與餐飲食品占據(jù)了 60的比例。華山路北段東側(cè)有一

10、條歐式風(fēng)情街，主要由小洋房底層的休閑酒吧和餐廳構(gòu)成，面積范圍在100-200m2。西段以餐廳、超市、銀行和面包房等生活配套設(shè)施為主，面積范圍在20-100m2。從消費(fèi)客戶來看，貴都大酒店的住客及周邊辦公樓的白領(lǐng)是這里酒吧、餐廳的重要消費(fèi)支柱。常熟路（延安中路至長樂路）為雙向4 車道，無非機(jī)動(dòng)車道。路幅不寬，適合街鋪經(jīng)營。這里的商業(yè)以沿街老式住宅底鋪及辦公樓裙房為主要形式，樓層以一層為主，少數(shù)為2 層以上商鋪，面積較大，以餐飲為主。此地街鋪的餐飲、酒吧比例較高，憑借靜安廣場、 世紀(jì)商貿(mào)廣場、國際貴都大酒店等辦公、酒店存 在，入駐人群帶來較高的餐飲需求。項(xiàng)目周邊街鋪?zhàn)饨鹎闆r樓層面積價(jià)格推薦經(jīng)營備注

11、烏魯木齊北路5F1,450 行元/行/天不限豪華裝修，轉(zhuǎn)讓費(fèi)220萬，可談烏魯木齊北路1F440行13元/行/天適宜銀行烏魯木齊北路1F280行元/行/天可餐飲烏魯木齊北路1F1,500 行元/行/天不限毛坯，近路口烏魯木齊中路1F50行元/行/天不限面寬6米常熟路/長樂路1F60行元/行/天常熟路1-2F90行11元/行/天可餐飲常熟路1-2F1,300 行元/行/天可餐飲常熟路B1-3F1,200 行8元/行/天二適合酒吧、餐飲附帶露臺(tái)巨鹿路1F100行6元/行/天適合服飾/食品/汽配鋪面巨鹿路近路口1-4F305行元/行/天巨鹿路近路口1F270行6-8元/行/天餐飲不可長樂路1F72行

12、美元/行/天需要品牌店長樂路1F150行7元/行/天適合酒吧華山路1F450行16元/行/天餐飲不可可分割華山路1F600行24元/行/天適合藥店綜合以上數(shù)據(jù)，排除價(jià)格過低或過高的個(gè)案情況，項(xiàng)目周邊路段的1樓的街鋪?zhàn)饨鹚酱笾聻椋簽豸斈君R北路、中路（延安西路至淮海路間）：租金5-20元/m2/天。華山路（烏魯木齊路路口附近）：租金15-25元/m2/天。常熟路（延安中路至長樂路）租金：10-25元/m2/天。2長樂路（華山路至常熟路）：租金7-15兀/m/天。街鋪?zhàn)饨鹩捎谑艿矫娣e、位置、商家行業(yè)、簽約時(shí)間等多種因素影響，即使在 同一路段上，之間的租金差距都很大，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目商業(yè)為裙房形態(tài)，因此 這里提供的街鋪?zhàn)饨饍H作參考。周邊辦公樓裙房租售情況本項(xiàng)目所在區(qū)域不少辦公樓推出時(shí)間較早，近期沒有其裙房商鋪的租售情況;此外一些樓宇品質(zhì)、位置明顯優(yōu)于本案，可比性差。因此，綜合考慮了區(qū)域、位 置等條件，選取了以下項(xiàng)目作為參考名稱地址樓層單套面積價(jià)格備注新越時(shí)美大廈裙房江寧路445號(hào)（武定路）-1-4層,113-5,114m2力力兀/ m2時(shí)美大廈4層裙房，整層起售博鴻大廈商鋪江寧路495萬（康aE路）1-4層/1樓萬元/行，2樓萬元/ m2, 3樓萬元/行，4樓萬元/行博