1、店址評估手冊模板逸馬國際顧問集團出品編制說明【編制目的】標準化是連鎖企業(yè)大規(guī)模快速擴的基礎(chǔ)，標準的工具包含流程、規(guī)、表單，而其重點表現(xiàn)式就是規(guī)化手冊。為此，逸馬國際顧問集團總結(jié)10多年來服務(wù)各類型連鎖企業(yè)的經(jīng)驗，推出了涵蓋連鎖企業(yè)運營各個面的手冊工具，以便各連鎖企業(yè)能夠據(jù)此快速領(lǐng)悟、創(chuàng)造、實踐適合企業(yè)自身的手冊工具，推動自身連 鎖平臺的快速發(fā)展。選址及布局成功將是連鎖體系未來贏得競爭優(yōu)勢的重要容。連鎖總部店址評估手冊模板是逸馬國際顧問集團在10年專業(yè)積累和企業(yè)實踐的基礎(chǔ)上總結(jié)而成，旨在為連鎖企業(yè)編制總部店址評估手冊 提供例和法?！臼褂谜f明】1 .本手冊模板包括直營選址和加盟選址的相關(guān)流程與規(guī)，

2、詳細給出了城市評估、商圈評估、店址評 估等模塊的工作原理、程序與操作規(guī)與表單。其中涉及很多的工作程序及規(guī)標準，是工作執(zhí)行的 基礎(chǔ)標準指導(dǎo)，是連鎖成功的操作經(jīng)驗。2 .請企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營特色和個性需要進行相應(yīng)的調(diào)整、補充。3 .為正常閱讀和修改模板里的流程圖，建議您安裝Microsoft Office Visio 軟件，軟件安裝和使用說明請見軟件光盤。 Visio軟件可以在網(wǎng)上下載，您可以下載自行安裝?！韭暶鳌勘臼謨詢H供購買或獲贈連鎖企業(yè)全員培訓解決案的企業(yè)部使用，其歸市逸馬管理顧問有限公司所 有。未經(jīng)本公司書面可，任單位及個人不得以任理由，通過網(wǎng)絡(luò)、媒體以及其他任式向第三傳播或公開發(fā) 布。如

3、侵犯本公司等知識產(chǎn)權(quán)，本公司將依法追究其法律責任。z.所有侵權(quán)必究目錄目錄21 選址體系規(guī)劃 31.1 選址原則31.2 拓展戰(zhàn)略32 店址評估模型介紹 43 城市評估63.1 城市評估流程 63.2 城市評估操作規(guī) 83.3 城市評估表單及工具 104 商圈評估 134.1 商圈評估流程 134.2 商圈評估操作規(guī) 144.3 商圈評估表單及工具 175 門店評估205.1 直營店選址流程 205.2 加盟店選址流程 225.3 門店評估操作規(guī) 245.4 門店評估表單及工具 266 店址評估執(zhí)行流程規(guī) 291選址體系規(guī)劃1.1 選址原則(1) 以城市群為核心，便于輻射及服務(wù)終端(2) 一線

4、城市、強二、強三線城市為主一線城市：直轄市、省會城市及計劃單列市強二線城市：人均 GDP2萬元以上地級城市強三線城市：人均 GDP1.5萬元以上的縣級城市(3) 發(fā)展所考慮的應(yīng)為具有一定人口基數(shù)的城市(4) 商圈店為核心，獲取城市一定的品牌效應(yīng)1.2 拓展戰(zhàn)略1.2.1拓展階段階段時間拓展區(qū)域試點及邊推廣期以邊深度試點，直營為主加盟為輔，本城市群建立區(qū)域樣 板店并拓展加盟店區(qū)域擴期以經(jīng)濟發(fā)達城市群為主進行區(qū)域擴全國擴期以環(huán)渤海、長江中游、半島、遼中南.、關(guān)中城市群為主， 全國擴上市準備期整合全國的連鎖網(wǎng)絡(luò)，增加直營店的比例，達到上市要求1.2.2拓展規(guī)模階段時間直營店加盟店總店數(shù)新門店總店數(shù)新

5、門店總店數(shù)試點及邊推廣期區(qū)域擴期全國擴期上市準備期2店址評估模型介紹店址評估體系是從城市群的選擇入手，依照城市、商圈、門店的層次進行逐級的階段性評價，之后選 取合適的門店作為拓展的目標門店。因此，在店址評估中引入數(shù)學分析模型，以指導(dǎo)整個目標門店的評估 工作。具體推導(dǎo)過程如下：門店選址模型商圈評估店面評估城市評估城市經(jīng)濟情況城市競爭情況城市發(fā)展規(guī)劃評估商圈環(huán)境評估競爭對手分析門店外部環(huán)境評估門店結(jié)構(gòu)鄰鋪情況分析租賃談判條件淘汰淘汰店址評估報告初始設(shè)置：令目標門店為 A,城市評估得分為 B1,商圈評估得分為 B2,門店評估得分為 B3;商圈評 估的權(quán)重為AB2,門店評估的權(quán)重為 AB3Step 1

6、.依據(jù)查詢及調(diào)研的數(shù)據(jù)，對城市評估標準表進行打分計算，得到城市評估得分B1。Step2.依據(jù)城市評估判斷準則，對城市進行取舍。如城市評估結(jié)果為不進入，則此城市調(diào)研終止； 如城市評估結(jié)果為可以進入，則繼續(xù)完成商圈和門店評估。Step3.依次完成商圈、門店的評估，對商圈評估標準表和門店評估標準表進行打分計算，得到評估分數(shù)B2、B3。Step4.填寫店址綜合評估表，計算目標門店的得分 A= a2*B2 + a3*B3。案例：設(shè)經(jīng)過對城市評估表、商圈評估表、門店評估表的打分，已知B1=70 , B2=75 , B3=80 , 且 a2=0.6 , a3=0.4 ,則 A=0.6*75+0.4*80=7

7、7。目標門店得分A等級1: 0-40等級 2: 40-70等級 3: 70-100評估結(jié)論不進入暫不進入，待以后時機成熟進入積極進入可以得出門店的評估結(jié)論為：積極進入。城市評判準則城市評估得分B10-4040-7070-100評估結(jié)論不進入暫不進入，待以后時機成熟進入進入商圈評估流程商圈評判準則商圈評估得分B20-4040-7070-100評估結(jié)論不進入不確定，但進入目標門店 總體評估積極進入目標門店總體評估門店評判準則門店評估得分B30-4040-7070-100評估結(jié)論不進入不確定，但進入目標門店 總體評估積極進入目標門店總體評估目標門店總體評判準則目標門店總體得分A0-4040-7070

8、-100評估結(jié)論不進入暫不進入，待以后時機成熟進入積極進入3城市評估3.1城市評估流程備注：“Y”表示審核、審批通過；“N”表示審核、審批沒有通過。步驟主要步驟描述/操作規(guī)負責部門/崗位工具表單第一步選出下一步拓展的城市群事業(yè)拓展部/總經(jīng)理B2選定 思向拓展 城市群依據(jù)拓展戰(zhàn)略，選擇思向拓展的城巾群事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）A3意向 城市群基 本資料搜 集與評估就意向城市群的城市群規(guī)模、 城市群人口 /經(jīng)濟情況、城市群的發(fā)展速度等面進行資料搜集與評估事業(yè)拓展部城市群基本資料表A4意向 城市群評 估報告根據(jù)搜集到的城市群資料，撰寫意向城市群 評估報告，指出意向城市群可否拓展，為決 策提供依據(jù)。評估報

9、告如未通過審核/審批，則 將評估報告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核/審批，則進入下一步驟同時報告歸檔到事業(yè)拓 展部。事業(yè)拓展部意向城市群評估報告第二步選定拓展的城市（可能升-個或多個城市）事業(yè)拓展部/總經(jīng)理A7拓展 城市群所 轄地級城 巾基本資 料搜集與 評估就意向城市的城市自然條件、經(jīng)濟水平、人口 狀況等面進行城市資料搜集和評估事業(yè)拓展部拓展城市群所轄地級城市詳細信息表A8意向 城市選擇 報告根據(jù)搜集到的城市資料和信息，撰寫意向城 市選擇報告，指出優(yōu)先拓展城巾; 為決策提 供依據(jù)。評估報告如未通過審核/審批，則將評 估報告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核 /審批， 進入下一步驟同時報告歸檔到事業(yè)拓

10、展部。事業(yè)拓展部«后向城巾選擇報告第三步對選定的城市進行具體的城市調(diào)研事業(yè)拓展部/總經(jīng)理A10選定 城市詳細 調(diào)研確定拓展的城市后，就城市的自然條件、經(jīng)濟 水平、人口狀況、商圈分布、城市發(fā)展規(guī)劃等 面進行城市詳細資料的搜集和評估事業(yè)拓展部城市詳細資料調(diào)研 表A11拓展 城市評估 報告根據(jù)搜集到的城市資料和信息，撰寫拓展城 市評估報告，為城市連鎖店的拓展規(guī)模等提 供依據(jù)。評估報告如未通過審核/審批，則將評 估報告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核/審批，則進入下一步驟同時報告歸檔到事業(yè)拓展部。事業(yè)拓展部拓展城市評估報告3.2城市評估操作規(guī)3.2.1 城市群評估操作規(guī)3.2.1.1 城市群基本

11、資料調(diào)研在拓展的戰(zhàn)略規(guī)劃中引入了城市群的概念。城市群具有城市群城市密集、人口密度大、具有很高的城 市化水平；基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達完備；城鄉(xiāng)居民的生產(chǎn)條件、收入、生活水平差距縮小、城鄉(xiāng)之間的人口流動趨 向平衡等優(yōu)點，所以確定了以城市群為核心的拓展戰(zhàn)略，便于規(guī)模的快速復(fù)制擴大，便于總部對連鎖終端 的服務(wù)與管控。前文的拓展階段對每個階段重點發(fā)展的城市群進行了說明，為拓展指出了發(fā)展向，但市場變化難以預(yù)測，在實際的連鎖體系的拓展過程中，要根據(jù)實際情況進行調(diào)整。城市群背景資料的收集主要包含以下容：?目標城市群基本狀況包含的容有：城市群的總面積、所轄的地級城市、城市群類型、城市群發(fā)展水平等。?城市群人口 /消費狀況

12、主要容包含：城市群的總?cè)丝?、人口密度?25-35歲女性人口比例、城鎮(zhèn)居民人均收入和城鎮(zhèn)居民消費水平等。主要法：查閱城市群統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計信息網(wǎng)?經(jīng)濟狀況通過對城市群的總 GDP、人均GDP、GDP增速的調(diào)查分析，確定城市群的整體經(jīng)濟環(huán)境，為連鎖體系的復(fù)制提供良好的外部經(jīng)濟環(huán)境。主要法：查閱城市群統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計信息網(wǎng)?市場競爭狀況通過城市群現(xiàn)有競爭對手（市場前三位）的調(diào)查分析，確定競爭對手的特色，發(fā)現(xiàn)競爭對手的優(yōu)勢并借鑒，找出競爭對手的特色進行差異化競爭。主要法：查閱網(wǎng)上資料、實地走訪調(diào)研3.2.1.2 城市群評估標準城市群的評估標準參照章節(jié)1.1的選址的4條原則，只要滿足這些原則，即可作為意向

13、城市群，進入城市評估流程。3.2.2 城市評估操作規(guī)3.2.2.1 城市基本資料調(diào)研確定好拓展的城市群后，對城市群所轄的地級城市進行基本資料的調(diào)研，填寫拓展城市群所轄地級 城市詳細信息表，調(diào)研包含的主要面有：1.1.1.1 /消費狀況主要容包含：城市的總?cè)丝?、人口密度?25-35歲人群月平均工資、城鎮(zhèn)居民人均收入和城鎮(zhèn)居民消費水平等。1.1.1.2主要容有：城市總 GDP、人均GDP、GDP增速等。1.1.1.3 城市選擇標準根據(jù)調(diào)研獲得的城市的基本資料，選擇人均GDP滿足強二、強三線城市標準的城市作為拓展城市，同時結(jié)合連鎖的拓展戰(zhàn)略，由事業(yè)拓展部調(diào)研人員編寫意向城市選擇報告，提交事業(yè)拓展部

14、總監(jiān)審核。事業(yè)拓展部總監(jiān)審核同意后，進入城市的詳細調(diào)研階段。1.1.1.4 城市詳細資料調(diào)研城市詳細資料調(diào)研階段，需要事業(yè)拓展部人員進行實地調(diào)研，深入的對城市所轄行政區(qū)域、城市人口 狀況、城市經(jīng)濟狀況、行業(yè)現(xiàn)狀、商圈分布、競爭對手、消費者等面進行調(diào)研。鑒于競爭對手和消費者分 析的復(fù)雜性和重要性，競爭對手和消費者分析在后面有專門的章節(jié)進行描述。? 城市背景資料調(diào)研城市背景資料的調(diào)研主要側(cè)重于城市宏觀面的調(diào)查，其中主要包括以下幾面的信息：(1) 城市性質(zhì)：城市性質(zhì)、城市規(guī)劃等城市性質(zhì)：工業(yè)城市、商業(yè)城市、旅游城市城市規(guī)劃：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設(shè)的綜合部署，是一

15、定時期城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運行三個階段管理的龍頭，對店址的選擇有重要影響。(2) 城市經(jīng)濟狀況：城鎮(zhèn)人均收入、城鎮(zhèn)居民消費水平 、GDP總量、GDP增速、人均GDP等。這些信息和數(shù)據(jù)部分可以從拓展城市群所轄地級城市詳細信息表中獲得。? 現(xiàn)狀現(xiàn)狀需要事業(yè)拓展人員對目標城市進行實地調(diào)研，以獲得所需面臨的行業(yè)現(xiàn)狀。調(diào)研的容包括：城市食品的發(fā)展情況、城市食品的發(fā)展情況。發(fā)展情況可以劃分為“好”、“一般”、“差”三種情況。? 城市商圈現(xiàn)狀商圈主要涉及的容有：商圈名稱、商圈類型、 40-80平米店面平均租金、商圈平均租金(元/平米)

16、、租金占比、平均轉(zhuǎn)讓費、商圈核心磁點等。1.1.1.5 城市競爭對手分析競爭對手調(diào)查的關(guān)鍵是搜集到準確的競爭情報，是關(guān)于競爭環(huán)境、競爭對手和競爭策略的調(diào)查研究。 競爭對手調(diào)查是市場競爭的客觀需要，是信息作為一種戰(zhàn)略資源的重要體現(xiàn)。搜集競爭對手情報帶有對抗 性，要求在對不協(xié)助，甚至是反對的情況下，去了解、分析對手。競爭情報的搜集必須是正當?shù)?、合法的?強調(diào)職業(yè)道德。對所有的競爭對手進行調(diào)研是不理智的。競爭對手的調(diào)研需要花費大量人力與財力，而且一些小的競 爭對手，對企業(yè)的影響有限。所以本手冊提到的競爭對手分為兩個部分，首先是現(xiàn)有的競爭對手，選擇市 場排名前三的企業(yè)；其次是潛在的競爭對手，可以選擇市

17、場成長增速(市場份額增長率)前三的企業(yè)。競爭對手調(diào)研包含的主要容有：企業(yè)名稱、品牌名稱、經(jīng)營年限、主銷產(chǎn)品風格、消費者定位、價格帶、 店面布局組合、平均店面面積、單店年銷售額、店面數(shù)量、年銷售總額、店面租金、店面人數(shù)、倉儲狀況、 宣傳特色、裝修特色、客流情況、店面外觀（附照片）、競爭綜合能力、城市競爭環(huán)境綜述等。詳見城市競爭對手調(diào)查表。1.1.1.6 城市消費者分析當進入一個全新的城市群開拓直營店時，需要進行消費者調(diào)研分析，從而對消費者的消費習慣、消費 能力、消費行為等全位掌握，為直營店的拓展、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的選擇提供依據(jù)。消費者調(diào)查問卷見附件。當在已拓展的城市群進入某一個新城市或加盟商申請加盟時，

18、可以不進行消費者調(diào)查分析。1.1.1.7 城市評估標準在完成城市資料調(diào)研、競爭對手分析、消費者分析之后，就進入城市評估流程。城市評估首先依據(jù)前 期調(diào)研的數(shù)據(jù)對城市評估標準中的各個維度進行打分，之后進行權(quán)重調(diào)整，最后綜合得分，完成城市評估 的得分，對城市選擇提供決策依據(jù)。3.3城市評估表單及工具3.3.1 城市群基本資料表城市群基本資料表表單編號:城市群名稱基本狀況總面積所轄地級城市（詳細城市信息見附表 1）城市群類型口級城市群口區(qū)域性城市群口地性城市群城市群發(fā)展水平口形成階段成長階段成熟階段人口 /消費狀況城鎮(zhèn)居民人均收入城鎮(zhèn)居民消費水平經(jīng)濟狀況城市群GDPGDP增長速度人均GDP市場競爭狀況

19、城市群行業(yè)市場發(fā)展情況口好一M口差城市群行業(yè)市場發(fā)展情況口好一M口差主要競爭對手企業(yè)1:企業(yè)2 :企業(yè)3:企業(yè)名稱品牌名稱品牌定位產(chǎn)品風格產(chǎn)品價格帶填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審批3.3.2 目標城市群所轄地級城市基本資料表拓展城巾群所轄地級城巾詳細信息表表單編號：序號城市總面積人口 /消費狀況經(jīng)濟狀況市區(qū)面積人口總數(shù)人口密度25-35 歲平均工資城鎮(zhèn)居民人均收入城鎮(zhèn)居民人均消費水平GDP總量GDP增速人均GDP填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審批城市詳細資料調(diào)研表3.3.3 城市詳細資料調(diào)研表城市概況城巾總面積工業(yè)城巾口商業(yè)城巾旅游城巾城市規(guī)劃城巾經(jīng)濟狀況城鎮(zhèn)人均收入城鎮(zhèn)居民消費水平GDP總量人

20、士勻GDP近三年GDP增速情況市場狀況城市市場發(fā)展情況好口一口差城市市場發(fā)展情況好口一口差主要競爭對手企業(yè)1企業(yè)2企業(yè)3企業(yè)名稱品牌名稱品牌定位產(chǎn)品風格產(chǎn)品價格帶城巾 商圈 現(xiàn)狀商圈商圈1商圈2商圈3商圈名稱商圈類型商圈定位40-80平米店面平均租金商圈平均租金（元/平米）租金占比平均轉(zhuǎn)讓費商圈核心磁點備注1、商圈核心磁點是指該商圈最吸引消費者的是什么，例如核心業(yè)態(tài)、品牌、聚客點等。2、租金占比、轉(zhuǎn)讓費等都以40-80平米店面為考察對象表單編號:填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審批4商圈評估4.1 商圈評估流程冏圈評估流程拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）拓展部總經(jīng)理競爭 情況 調(diào)研圈人狀調(diào)開 商內(nèi)員況石圈境研

21、商環(huán)調(diào)城市評估流程門店評估流程步驟主要步驟描述/操作規(guī)負責部門/崗位工具表單城市評估流程經(jīng)過城市評估流程之后，確定拓展 的城巾后啟動針對此城巾的商圈 評估流程。事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理商圈調(diào)研計劃針對拓展城巾的商圈制定商圈評 信計劃，主要包含商圈調(diào)研的容， 商圈調(diào)研的時間安排等事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理商圈實地調(diào)研依據(jù)商圈調(diào)研計劃開展商圈調(diào)研 活動，主要包含商圈環(huán)境、商圈人 員狀況、商圈食品銷售競爭情況調(diào) 研。事業(yè)拓展部商圈調(diào)研資料表商圈評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)商圈調(diào)研資 料和商圈評估標準表對商圈進行 評分，編寫商圈評估報告事業(yè)拓展部商圈評估標準表商圈評估報告事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理審核事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)

22、理對商圈評 估報告進行審核。審核不通過則 資料歸檔到事業(yè)拓展部，審核通過 則提交總經(jīng)理審批同時資料歸檔 到事業(yè)拓展部。事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理總經(jīng)理審批總經(jīng)理對事業(yè)拓展部提交的 商圈 評估報告進行審批。審批不通過 重新進行商圈評咕或終止此商圈 拓展；審批通過則進入到下一步門店評估流程總經(jīng)理4.2 商圈評估操作規(guī)商圈分析對新開門店的地址選擇具有非常重要的指導(dǎo)意義。商圈分析就是經(jīng)營者對商圈構(gòu)成的情況、 特點、圍以及影響商圈規(guī)模變化的因素進行實地調(diào)查和分析，為選擇門店地址、制定和調(diào)整經(jīng)營向與策略 提供依據(jù)。門店選址是影響門店發(fā)展的最直接因素，而商圈的基本環(huán)境、顧客狀況、競爭狀況，更是門店選址的首要因素。

23、商圈的分析評估主要從以下三個面進行:4.2.1 商圈環(huán)境調(diào)研商圈環(huán)境主要是指顧客對商圈的總體印象或是認識。主要包含的容：商圈類型、商圈發(fā)展規(guī)劃、商圈 建筑物狀況、商圈規(guī)模、商圈經(jīng)營特色、商圈知名品牌情況、商圈平均營業(yè)時間、商圈租金、商圈交通情 況、商圈人流情況。? 商圈類型：商業(yè)區(qū)一一商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立，其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等，是連鎖目前拓展的主力向。辦公區(qū)一一此類型區(qū)域辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外食人口多、消費水平較高等。住宅區(qū)一一此類型區(qū)域戶數(shù)較多，人口密集，消費習性為消費者穩(wěn)定、消費習慣固定、要

24、求便利性、 親切感，家庭用品購買率高，是連鎖后期發(fā)展的目標區(qū)域之一。文教區(qū)一一此類型區(qū)域附近有大、中、小學校等，文教區(qū)消費習性為消費群以學生居多、消費金額不高，但食品、文教用品購買率高，也是連鎖后期發(fā)展的目標區(qū)域之一。混合區(qū)一一商住混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬于多元化的消費習性。待開發(fā)區(qū)一一商圈知名度不高，對集客能力弱，但是有發(fā)展?jié)摿?，要關(guān)注此類型區(qū)域的發(fā)展，待時機成熟迅速進入。? 商圈經(jīng)營特色：商圈經(jīng)營有的以某一個特色行業(yè)為主，有的以綜合業(yè)態(tài)為主。一般來講，越是商業(yè)發(fā)達的城市，商圈 的行業(yè)特色越明顯；中小城市以綜合性商圈為主。商圈的業(yè)態(tài)與的定位形成互補性的有利于門店的

25、成功， 因此是調(diào)研的一個面。? 商圈租金：門店租金是門店運營成本的主要部分，門店租金對門店成功與否有重要影響，因此要對掌握商圈不同區(qū)域的租金情況，可以分為商圈核心區(qū)域租金、商圈次核心區(qū)域租金、商圈邊緣區(qū)域租金。要依據(jù)商圈租金的實際情況，選擇適合自己的商圈區(qū)域進入。? 商圈交通情況商圈可達到的便利性決定了商圈的集客能力，對商圈交通情況的調(diào)研主要從商圈道路條件、停車位、公交線路等面調(diào)研。? 商圈人流情況商圈人流總量，直接決定了門店潛在顧客的數(shù)量，從而決定了門店的營業(yè)額、門店的成功與否。商圈人流測算法：人流量測算的原則：1）測算的人流數(shù)字，應(yīng)真實、準確、可靠；2）要確保測算人員對測算有正確的認識，并

26、了解測算的法和操作：人流量測算規(guī)則及法：1）首先明確商圈入口個數(shù)， 依據(jù)入口個數(shù)分配人流測算人員，做到每一個入口有一個測算人員;如人員緊時，則優(yōu)先在商圈的主入口分配測算人員。2）測算的時間分為一至五（可以選擇2天，建議二、四）；末時間（六、日）；節(jié)假日（最好選擇 節(jié)假日前一天及當天）；每天的測算時段分為不同時段，每個時段的測算時間不能少于1小時。3）統(tǒng)計進入商圈的人數(shù)（自行車、電動車數(shù)量以承載的人數(shù)計入人流數(shù)量中），車輛數(shù)計入車流，從商圈出來的人數(shù)、車輛數(shù)不計入統(tǒng)計。4）將統(tǒng)計數(shù)據(jù)計入商圈人員流動抽樣表4.2.2 商圈人口狀況調(diào)研商圈人口狀況調(diào)研主要包含兩個容：商圈日集客數(shù)量（可以依據(jù)商圈人員

27、流動抽樣調(diào)查表預(yù)估） 主消費者年齡層（人流測算時可以有一個準確的判斷）。4.2.3 商圈競爭環(huán)境調(diào)研以食品為主營產(chǎn)品。通過消費者問卷調(diào)查，現(xiàn)階段食品銷售還是以便利店、專賣店為主流渠道，所以 在商圈競爭環(huán)境調(diào)研中要特別注意便利店的影響。商圈競爭環(huán)境調(diào)研包含的主要容有：便利店調(diào)研和競爭對手調(diào)研。競爭對手調(diào)研參照城市評估部分的競爭對手分析，填寫競爭企業(yè)店面調(diào)查表。4.2.4 商圈評估標準在完成商圈環(huán)境調(diào)研、商圈人口狀況調(diào)研、商圈競爭環(huán)境調(diào)研之后，進入商圈評估流程。在商圈評 估標準表中，依據(jù)前期調(diào)研填寫的商圈調(diào)研資料表的數(shù)據(jù)，對商圈評估標準表中的各個維度進行打 分，之后進行權(quán)重調(diào)整，最后綜合得分，完成

28、商圈評估的得分，對商圈選擇提供決策依據(jù)。4.3 商圈評估表單及工具4.3.1 競爭企業(yè)店面調(diào)查表企業(yè) 店回調(diào)查表表單編號：店名建筑面積實用囿枳地理位直經(jīng)營年限店向人數(shù)班/人店囿月租金店向月營業(yè)額店向經(jīng)營容服務(wù)特色宣傳特色裝修特點倉儲狀況口店有倉儲 面積平米口店無倉儲店向外觀及店面裝修照片（附照片）填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審批4.3.2 商圈調(diào)研資料表商圈調(diào)研資料表表單編號：商圈名稱所屬城市商圈地址商圈環(huán)境商圈類型口 核心商業(yè)區(qū)口 次級商業(yè)區(qū)口 辦公區(qū) 口混合區(qū)口待開發(fā)區(qū)商圈發(fā)展規(guī)劃商圈形成時間：年具體規(guī)劃主要容：商圈規(guī)模商圈面積： 商圈入口： 個商圈經(jīng)營特色商圈經(jīng)營的主體行業(yè)：商圈消費定位

29、：商圈知名品超市品牌： 品牌定位：口 地性口全國品牌口牌國際品牌肯德基：口 有家口無麥當勞：口 有家口無其他知名品牌： 品牌定位：口 地性口全國品牌口國際品牌交通情況道路條件商圈所含道路四口城市主干道口城市支干道口步行街具體描述：寬 _米，_個入口，其他 停車設(shè)施汽車停車處：口商圈道路可?？靠谏倘Φ缆房赏？恳召M口會拖吊 口后 個停車位口無停車場電動車及摩托車停車處：口?？靠谕？恳召M口無自行車停車處：?？靠谕？恳召M 無途徑公交線路數(shù)公交車站：后 個公交站點無公交站點公交線路：商圈途徑的公交線路有 條；商圈人流情況一到五高峰時段 1:時到時；高峰時段 2:時到時；總平均客流： 人/30分鐘一

30、到五平峰時段 1: _時到時；高峰時段 2:時到時；總平均客流： _人/30分鐘六到日高峰時段 1: _時到時；高山1時段 2:時到時；總平均客流： _人/30分鐘六到日平峰時段 1: _時到時；高山1時段 2:時到時；總平均客流： _人/30分鐘商圈租金商圈核心區(qū)域租金 兀/RMB 商圈次區(qū)域租金 兀/RMB 商圈邊緣區(qū)域租金元/RMB商圈平均營業(yè)時間商圈人員狀況商圈日集客量人均消費水平競爭情況便利店數(shù)量便利店數(shù)量： 家便利店名稱： 食品專責店參照競爭企業(yè)調(diào)查表填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審備注:1 .城市規(guī)劃：定性描述規(guī)劃的級別、幾年規(guī)劃、規(guī)劃成哪種類型、規(guī)劃執(zhí)行的開發(fā)商等。2 .商圈經(jīng)營

31、的主體行業(yè)：服裝鞋帽、電子行業(yè)、餐飲行業(yè)、零售百貨行業(yè)、電子行業(yè)、建材行業(yè)、農(nóng)貿(mào)行業(yè)、家具行業(yè)、小商品批發(fā)零售行業(yè)等。3 .3.3商圈人員流動抽樣表商圈人員流動抽樣表表單編號：商圈名稱時溫、星期一星期二星期三星期四星期五合計星期六星期日合計節(jié)假日人流車流人流車流人流車流人流車流人流車流人流車流人流車流人流車流人流車流人流車流9:00-11:0011:00-13:0013:00-15:0015:00-17:0017:00-19:0019:00-21:00合計主管核實與意見填表人填表時間備注1、一至五為一個階段，末為一個階段，保證每個階段都有抽樣數(shù)據(jù)。商品評估的時間含有節(jié)假日的，節(jié)假日必須抽樣統(tǒng)計

32、。2、從每天的8: 00-22 : 00,以表中規(guī)定的時間段為單位，每個單位抽取20-30分鐘進行統(tǒng)計，最后核算為（）人/半小時或者（）車/半小時。3、每個單位時間段的（）人/半小時或者（）車/半小時，乘以4,然后在加總每個時間段的抽樣數(shù)據(jù)作為 該商圈的日集客數(shù)量5門店評估5.1直營店選址流程門店簽約門店調(diào)研計劃建店流程小篇！步驟主要步驟描述/操作規(guī)負責部門/崗位工具表單目標門店確定在通過評估的商圈，尋找目標店 面，作為直營門店事業(yè)拓展部門店調(diào)研計劃針對目標門店，制定門店調(diào)研計 戈L主要容包含門店調(diào)研人員安排 及所用時間事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）門店部情況調(diào)研及門 店外部環(huán)境調(diào)研依據(jù)門店調(diào)研計劃開

33、展門店調(diào)研 活動，主要包含門店部情況和門店 外部環(huán)境的調(diào)研。事業(yè)拓展部門店部情況調(diào)研表門店外部環(huán)境調(diào)研表門店評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店調(diào)研資 料和門店評估標準表對門店進行 評分，編寫門店評估報告事業(yè)拓展部門店評估標準表門店評估報告事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理審核事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對門店評 估報告進行審核。審核不通過則 資料歸檔到事業(yè)拓展部，審核通過 則提交總經(jīng)理審批同時資料歸檔 到事業(yè)拓展部。事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）總經(jīng)理審批總經(jīng)理對事業(yè)拓展部提交的 門店 評估報告進行審批。審批不通過 重新進行門店評估或另外尋找目 標門店；審批通過則進入到與門店 業(yè)主的門店談判?？偨?jīng)理門店租賃談判事業(yè)拓展部人員與

34、門店業(yè)主就門店租賃進行談判。談判不成功需要 重新尋找目標門店；談判成功則與 業(yè)主簽訂租賃合同事業(yè)拓展部租賃談判表門店租賃簽約與業(yè)主簽訂門店租賃合同事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）直營店建店流程門店租賃成功后，進入直營店建店 流程事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）5.2加盟店選址流程z.加盟店選址流程加盟商拓展部拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）總經(jīng)理、- 門店租賃談判YY.店部境研 門外環(huán)調(diào)店部構(gòu)研 門內(nèi)結(jié)調(diào)門店評估報告步驟主要步31描述/操作規(guī)負責部門/崗位工具表單加盟商申請加盟商申請加盟加盟商提交申請材料加盟商提供申請材料，包含的材料詳見招商手冊加盟商加盟商資格評估事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）對加盟商提 供的資料進行評估，確定加盟商

35、是否 適合作為發(fā)展的加盟商事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）提交目標門店材料加盟商資格評估通過后尋找目標門 店，之后提供目標門店材料加盟商門店調(diào)研計劃針對目標門店，制定門店調(diào)研計劃， 主要容包含門店調(diào)研人員安排及所 用時間事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）門店部情況調(diào)研及門 店外部環(huán)境調(diào)研依據(jù)門店調(diào)研計劃開展門店調(diào)研活 動，主要包含門店部情況和門店外部 環(huán)境的調(diào)研。事業(yè)拓展部門店部情況調(diào)研表門店外部環(huán)境調(diào)研表門店評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店調(diào)研資料 和門店評估標準表對門店進行評分， 編寫門店評估報告事業(yè)拓展部門店評估標準表門店評估報告事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理審核事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對門店評估 報告進行審核。審核不通過則

36、資料 歸檔到事業(yè)拓展部，審核通過則提交 總經(jīng)理審批同時資料歸檔到事業(yè)拓 展部。事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）總經(jīng)理審批總經(jīng)理對事業(yè)拓展部提交的門店評 估報告進行審批?？偨?jīng)理門店租賃談判加盟商與門店業(yè)主就門店租賃進行 談判。談判不成功需要重新尋找目標 門店；談判成功則與業(yè)主簽訂租賃合 同加盟商租賃談判表門店租賃簽約與業(yè)主簽訂門店租賃合同加盟商直營店建店流程門店租賃成功后，進入直營店建店流 程。事業(yè)拓展部指導(dǎo)并支持加盟商完 成建店過程。事業(yè)拓展部及加盟商5.3 門店評估操作規(guī)5.3.1 門店標準1）門店所在商圈：一線城市以次級商圈或核心商圈的邊緣區(qū)域為進入點；強二、強三線城市進入核心商圈，塑造強二強三線城

37、市的品牌效應(yīng)。2）交通便：便于到達，以在公交站點或100米有公交站點為優(yōu)，且最好在 200米圍便于停車，有停車設(shè)施。3）門店面積：門店面積以 30-60平米店面為最優(yōu)，可以有一定的調(diào)整。4）門店位置：店面選擇應(yīng)臨主干道，最好在拐角的位置，位于兩條街道的交叉處。5）門店前停車位：有停車位最好，若無停車位也要保證在200米圍有停車設(shè)施。6）賣場的結(jié)構(gòu)：只選擇樓層的第一層門店，無臺階為最優(yōu)，如有臺階不能多于3層臺階。門店無過多立柱、無死角。形狀以正形為最佳，有5米以上的門面，門頭高度不低于3米且便于招牌的制作與布置。7）租金較合理，原則上租金應(yīng)控制在預(yù)期營業(yè)額的10%以。5.3.2 門店調(diào)研門店的外

38、部環(huán)境主要體現(xiàn)在門店所在商圈的整體氛圍，門面易于辨識，門店易于到達，從而達到很好的集客效應(yīng)，另外門店鄰鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)也會對顧客數(shù)量產(chǎn)生一定的影響。臨鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)屬于互補性的業(yè)態(tài)，則會大大提高本門店的顧客數(shù)；如鄰鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)屬于競爭性業(yè)態(tài)，也會增大顧客的整體數(shù)量，從而提升門 店的進店顧客數(shù)量。因此，門店外部環(huán)境包含的主要調(diào)研因素有：所屬商圈、人流量、門前人行道情況、 距離公交站、200米公交線路、鄰鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)等。門店部是發(fā)生交易的場所，因此一個良好的交易環(huán)境對增加顧客的滿意度與忠誠度有很大影響，門店 部結(jié)構(gòu)調(diào)研的主要因素有：門店形狀、門面寬度、面積、門店層高、門店層數(shù)、門店可調(diào)整性、門店基礎(chǔ) 設(shè)施、門

39、店租賃條件等。5.3.3 門店評估標準在完成門店外部環(huán)境、門店部結(jié)構(gòu)的調(diào)研之后，進入門店評估流程。首先依據(jù)門店部情況調(diào)研表 門店外部環(huán)境調(diào)研表的數(shù)據(jù)，對門店綜合評估標準表進行打分，完成對門店的評分，對門店選擇 提供決策依據(jù)。5.3.4 店址綜合評估在完成了商圈和門店評估后，將所得分數(shù)填入到店址綜合評估表中，計算出店址綜合得分，并依 據(jù)評估準則對店址作出評估結(jié)論。5.3.5 門店租賃注意事項? 租賃資質(zhì)：1）出租最好為產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人必須具備房屋產(chǎn)權(quán)、出具產(chǎn)權(quán)證明。2）出租不是產(chǎn)權(quán)人，存在代理關(guān)系的，需提供產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書原件（最好經(jīng)過公證） 存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，需提供產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面

40、證明文件原件。3）出租必須具備房屋出租權(quán)，出據(jù)房屋出租可證，并承擔房屋出租的相關(guān)納稅責任。5.3.6 出租必須允承租對承租場地進行獨立裝修，自主經(jīng)營。? 租賃談判1）租賃的時限2）首付租金金額和支付日期3）租金的式：固定租金：在合同租賃期，租金不變。增長式租金：合同中約定租金的增長率，特別注意的是增長期是以月為單位還是以年為單位增長。4）租金交納式：季度交納；月度交納5）押金金額及允押金扣繳的細約6）定金金額及允定金扣除的細約7）合同到期時的優(yōu)先承租權(quán)? 租賃談判要做相關(guān)記錄租賃談判是一個雙博弈的過程，要對談判過程做好相關(guān)記錄，以備簽訂合同時的查閱。談判過程中需要填 寫門店租賃談判記錄表5.4 門店評估表單及工具5.4.1 門店外部環(huán)境調(diào)研表門店外部環(huán)境調(diào)研表 表單編號:基本資料地址所屬商圈位置口商圈核心區(qū)域商圈次區(qū)域商圈邊緣區(qū)域交通情況停車設(shè)施汽車停車處：口 門口可?？靠陂T口可?？恳召M口會拖吊 口附近停車處米 口無停車處電動車及摩托車停車處：口可?？靠?可?？恳召M口無自行車停車處：口可?？靠?可?？恳召M口無途徑公交線路數(shù)公交車站：口 門口有公交站點共線路 口附近米有站點 口無公交站點公交線路：門口 300米有公交線路 _條；道路條件人行道的寬度： 米單側(cè)車道的寬度：