1、萬科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告實(shí)習(xí)對(duì)象：實(shí)習(xí)名稱：財(cái)務(wù)報(bào)表分析小組成員：實(shí)習(xí)時(shí)間：萬科房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)分析企業(yè)簡(jiǎn)介（一）企業(yè)概況萬科集團(tuán)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)， 是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2003年6月30日止，公司總資產(chǎn)億元，凈資產(chǎn) 億元。1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣 2,800萬元,資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之 A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣億元，公司開始跨地域發(fā)展。1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)

2、被確定為萬 科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深 圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn) 核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣億元，主要投資 于深圳住宅開發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%勺股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展

3、房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)， 截止2002年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、 南昌和佛山進(jìn)行住宅開發(fā)，2003年上半年萬科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州,目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到 15個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報(bào)。（二）股本結(jié)構(gòu)變動(dòng)日期2010-06-302009-12-292009-06-302008-12-312008-06-19公告日期2010-08-102009-12-262009-08-042009-03-102008-06-0

4、5變動(dòng)原因定期報(bào)告其它上市定期報(bào)告定期報(bào)告送、轉(zhuǎn)股總股本萬股萬股萬股萬股萬股流通股流通A股萬股萬股萬股萬股萬股高管股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股限售A股萬股萬股萬股萬股萬股流通B股萬股萬股萬股萬股流通H股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股國(guó)家股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股國(guó)有法人股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股境內(nèi)法人股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股境內(nèi)發(fā)起人股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股募集法人股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股一般法人股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股戰(zhàn)略投資者持股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股基金持股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股轉(zhuǎn)配股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股內(nèi)部職工

5、股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股優(yōu)先股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股企業(yè)財(cái)務(wù)分析（一）償債能力分析能否到期償債是企業(yè)生存的根本問題，償債能力是決定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要 因素之一。下面從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面來分析萬科的償債能力。1.短期償債能力分析（見下表）200420052006200720082009流動(dòng)比率速動(dòng)比率現(xiàn)金比率在短期償債能力的分析中，流動(dòng)比率是一個(gè)重要指標(biāo)，近年來該指標(biāo)呈波浪 式變動(dòng)趨勢(shì)，07年流動(dòng)比率降低源于短期借款的增加，08年的回款情況良好使 其上升，09年降低，但仍然高于同年行業(yè) 的平均水平。由于存貨存在銷售及壓 價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn)，因此速動(dòng)比率比流

6、動(dòng)比率更 具有參考價(jià)值。07年萬科經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加的同時(shí)也使短期借款、 應(yīng)付賬款等流動(dòng)負(fù)債增加，因此指標(biāo)在07年降低了，08年銷售情況向好，比 率上升有所上升,09年再次低于同年行業(yè)平均值。究其原因,房地產(chǎn)企業(yè)在收 到預(yù)售的樓款時(shí)只能計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款，相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn)，由 于預(yù)售樓宇增加，09年流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款較去年增長(zhǎng) 3倍，萬科實(shí)際的償債 能力因而得以提高，但反映在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，則流動(dòng)負(fù)債增加，速動(dòng)比率下降。以 上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。再來關(guān)注反映經(jīng)營(yíng)成果償還短期債務(wù)的能力的 現(xiàn)金流動(dòng)比率，其現(xiàn)金償債能力較弱，但近年來呈上升趨勢(shì)。07年房地產(chǎn)項(xiàng)目 支出增多，比率

7、為負(fù)，09年有所下降，但該年流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)有所變化，流動(dòng)負(fù) 債中預(yù)收賬款增長(zhǎng)較多，但沒有償債壓力。就本行業(yè)來說，萬科短期償債能力較 好，且逐步提高，但應(yīng)重視現(xiàn)金為王的原則，加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。2.長(zhǎng)期償債能力（1）資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析。為保證長(zhǎng)期債務(wù)的安全性，企業(yè)必須由有較為合理 的資本結(jié)構(gòu)。從圖1、圖2來看，資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)比重大，且大致呈上升趨勢(shì)， 高于行業(yè)平均比重；大部分流動(dòng)資產(chǎn)由長(zhǎng)期籌資而得，風(fēng)險(xiǎn)較小，屬穩(wěn)健型資 本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。圖1圖2資產(chǎn)分析：資產(chǎn)中長(zhǎng)期投資，無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比重較小，波動(dòng)幅度不 大。在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨占據(jù)相當(dāng)大的比重。預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款隨業(yè)務(wù)量增 長(zhǎng)而有所增長(zhǎng)，同時(shí)貨幣資金

8、量有所上升。原因是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)：首先，企業(yè) 會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 , 只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí) , 才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本, 因此 , 房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額; 其次 , 對(duì)于寫字樓項(xiàng)目 , 付款方式多為分期付款, 所以寫字樓的銷售會(huì)給企業(yè)帶來大量的應(yīng)收賬款。具體到萬科, 除了具有房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)以外, 這也是其在近3 年的戰(zhàn)略擴(kuò)張中不斷增加儲(chǔ)備的結(jié)果。近3 年存貨的結(jié)構(gòu)質(zhì)量有所提高 , 但應(yīng)持續(xù)注意做好存貨的管理和銷售工作, 提高資產(chǎn)質(zhì)量。 關(guān)于應(yīng)收賬款, 由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅 , 所以應(yīng)收賬款在流動(dòng)

9、資產(chǎn)中比重不大且近兩年來有所下降 , 可能是收款工作開展順利。負(fù)債結(jié)構(gòu)分析: 流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu): 在借款中 , 短期借款占很大部分, 但近年在資產(chǎn)中所占比重有所降低, 說明其融資結(jié)構(gòu)變化 , 對(duì)短期借款有所控制 , 且短期借款一般采用抵押或擔(dān)保的方式取得, 這是短期融資門檻提高的一個(gè)必然反應(yīng)。 應(yīng)付賬款比重上升主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大, 也可能是商業(yè)信譽(yù)增強(qiáng)使其可以延遲付款或者是可能是其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，應(yīng)引起重視。長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu)：長(zhǎng)期借款近年急劇上升, 說明企業(yè)開始注重長(zhǎng)期負(fù)債的融資方式, 同時(shí)也可以看出近階段萬科對(duì)于資金需求的迫切。 整體負(fù)債結(jié)構(gòu)有從短期負(fù)債融資逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期負(fù)債融資變化趨勢(shì)。 在長(zhǎng)

10、期償債能力的分析中 , 資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度, 是一項(xiàng)重要指標(biāo)。 萬科近年來進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債券融資 , 但仍保持著的穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率, 為更大程度地利用財(cái)務(wù)杠桿提供了空間 ,這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。( 2) 資金成本與現(xiàn)金債務(wù)總額比率圖 3 可見 , 萬科的融資成本呈上升趨勢(shì)。 主要原因是國(guó)家政策的變化 , 這將是未來行業(yè)發(fā)展的整體趨勢(shì)。而現(xiàn)金債務(wù)總額比率反映了公司最大的付息能力 ,只要能按時(shí)付息就能借新債換舊債, 維持債務(wù)能力。 但萬科用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金來償還債務(wù)的能力不穩(wěn)定。圖3綜上所述 , 金融政策的變化 , 對(duì)融資渠道的拓展提出了更高的要求, 土地政策的變化 , 也進(jìn)

11、一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求 , 信貸門檻上升、 信貸空間收緊是必然趨勢(shì)。 企業(yè)面臨資金緊張的壓力和過度依賴銀行信貸即以短期貸款為主的不確定風(fēng)險(xiǎn), 有效解決多渠道融資, 改善負(fù)債結(jié)構(gòu)成為新的挑戰(zhàn)。(二) 營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力 , 資產(chǎn)運(yùn)用效率高 , 則可以用較少的投入獲取較高的收益。下面從長(zhǎng)期和短期兩方面來分析萬科的營(yíng)運(yùn)能力 :1. 短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力( 1) 存貨周轉(zhuǎn)率。存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性, 控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過度, 作為萬科的主要資產(chǎn), 存貨的管理更是舉足輕重。 由于萬科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大 , 存貨規(guī)模增長(zhǎng)速度大于其銷售增長(zhǎng)的速度, 因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐

12、年下降若該指標(biāo)過小 , 則發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大, 但萬科的銷售規(guī)模也保持了較快的增長(zhǎng) , 在業(yè)務(wù)量擴(kuò)大時(shí), 存貨量是充足貨源的必要保證, 且存貨中擬開發(fā)產(chǎn)品和已完工產(chǎn)品比重下降, 在建開發(fā)產(chǎn)品比重大幅上升, 存貨結(jié)構(gòu)更加合理。 因此 , 存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍 , 但仍應(yīng)提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率 , 注重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 , 加快項(xiàng)目的開發(fā)速度, 提高資金利用效率, 充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng) , 保持適度的增長(zhǎng)速度。（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。7年來萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有了較大幅度的上升（見 表），原因是主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升，較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。年份200620072008200

13、9應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn) 率3.長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上升是由處置、核銷部分固定資產(chǎn)及近年來主營(yíng)業(yè)務(wù)量的大幅增長(zhǎng)所致，說明萬科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率，同時(shí)也反映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 率的高低，該指標(biāo)（見下表）近年的下降趨勢(shì)主要是由于存貨周轉(zhuǎn)率的下降，但其毛利率，應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用率的提高使其下降幅度較小，萬科要提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，必須改善存貨的管理。年份2006200720082009總資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 率總的來說，萬科的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)，尤其是其應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn) 能力非常優(yōu)秀，堪稱行業(yè)典范。但近年來的土地儲(chǔ)備和在建工程的增多，存

14、貨管 理效率下降較為明顯，因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低，管理層應(yīng)關(guān)注存貨的 管理。（三）盈利能力分析盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào)，是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障，是企業(yè)至關(guān) 重要的能力。1 .營(yíng)業(yè)收入分析營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷能力的綜合反映 ，是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展 的根本。從下表可見,珠江三角洲及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是其利潤(rùn)的主要來源。企業(yè) 初步形成了以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 城市為輔的“ 3+X'跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn) 的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素。2009主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈利潤(rùn)比例結(jié)算前積比例珠江三角洲區(qū)域%長(zhǎng)

15、江三角洲區(qū)域%京津以及地區(qū)%其他%2 .期間費(fèi)用分析期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平,產(chǎn)品設(shè)計(jì)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本的管理水平密切相關(guān)。在營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率有所降低的3年間，銷售增速仍保持上升態(tài)勢(shì)，除市場(chǎng)銷售向好外，還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下 表可見，管理費(fèi)用的增長(zhǎng)幅度不小，良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心，但 也應(yīng)進(jìn)行適度的控制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金作后盾，銀行借款利息大量資 本化的同時(shí)也存在大量的銀行存款。因此，萬科在存在大量借款的情況下，其財(cái) 務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù)，管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。各項(xiàng)目增長(zhǎng)幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主營(yíng)業(yè)務(wù)利

16、潤(rùn)%營(yíng)業(yè)費(fèi)用%管理費(fèi)用%3 .主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及利潤(rùn)構(gòu)成分析主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析：由下表可見，06- 09年銷售毛利率逐漸增長(zhǎng)。07年 根據(jù)市場(chǎng)供需兩旺，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的變化以及對(duì)未來市場(chǎng)土地資源稀缺性的預(yù) 期，企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià)，項(xiàng)目毛利率明顯增長(zhǎng)。08年凈資產(chǎn)收益率為 近年來最高點(diǎn)，效益取得長(zhǎng)足進(jìn)步。具項(xiàng)目階梯形的收入，具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的 抗風(fēng)險(xiǎn)能力，抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來的影響。年份2006200720082009銷售凈利潤(rùn)1銷售毛利潤(rùn)利潤(rùn)構(gòu)成分析：由上表可見，萬科主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)呈上升趨勢(shì)，其中房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)為其主要來源，毛利率保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有 待加強(qiáng)。2006年后凈利

17、潤(rùn)的增長(zhǎng)在很大程度上靠營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng) ，同時(shí)投資收 益的比重下降趨勢(shì)明顯。營(yíng)業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。4 .盈利能力指標(biāo)(1)資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)報(bào)酬率。這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì)(見下表)。說明企業(yè) 盈利能力不斷提高。年份2006200720082009資產(chǎn)凈利率1%凈資產(chǎn)收益率%(2)經(jīng)營(yíng)指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)的比率反映了企業(yè)收 益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大，說明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性，存在較大的 風(fēng)險(xiǎn)。這種不確定性主要是由于增加存貨所致，因此，萬科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理 降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高運(yùn)作效率，保證業(yè)務(wù)開展的靈活度。例如，08年，加強(qiáng)對(duì) 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的管理，加快銷售，對(duì)不

18、同的采用不同的租售策略，進(jìn)一步消化 現(xiàn)房庫(kù)存，加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度；09年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略，調(diào)減全年開 工和竣工計(jì)劃，以減少現(xiàn)金支出，都取得了不錯(cuò)的效果。年份12006200720082009經(jīng)營(yíng)指數(shù)每股收益07年的大幅下降是由于06年實(shí)行了 10增10的股票股利政策， 因此，實(shí)際股東的收益還是增長(zhǎng)了。該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，在不斷增資 的情況下，仍能保持一定的每股收益，說明萬科有較強(qiáng)的獲利能力。09年行業(yè) 平均每股現(xiàn)金流量為。該指標(biāo)偏低，主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī)模擴(kuò)大 其次，反映了萬科獲取現(xiàn)金能力偏低。年份|2006200720082009每股現(xiàn)金流量通過以上分析可見，萬科

19、擁有較強(qiáng)的獲利能力，且這種獲利能力有很好的 穩(wěn)定性。在行業(yè)滄海桑田變化的十年，萬科一直保持了很高的盈利水平,除了市 場(chǎng)強(qiáng)大需求外，說明其擁有很高的管理水平和決策能力，另外，規(guī)范、均好的價(jià) 值觀也是其長(zhǎng)盛不衰的秘訣。(四)可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)趨勢(shì)分析企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)在追求自我生存和永續(xù)發(fā)展的過程中，既要考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高企業(yè)市場(chǎng)地位， 又要保持企業(yè)在已領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域 和未來擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中始終保持持續(xù)的盈利增長(zhǎng)和能力的提高，保證企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)盛不衰。企業(yè)發(fā)展是指企業(yè)面對(duì)未來未知環(huán)境的適應(yīng)，使企業(yè)得以進(jìn)一步運(yùn)行，實(shí)現(xiàn) 企業(yè)目標(biāo)?？沙掷m(xù)發(fā)展是既要考慮當(dāng)前發(fā)展的需要 ，又要考慮未

20、來發(fā)展的需要；不能以 犧牲后期的利益為代價(jià)，來換取現(xiàn)在的發(fā)展，滿足現(xiàn)在利益。同時(shí)可持續(xù)發(fā)展也包 括面對(duì)不可預(yù)期的環(huán)境震蕩，而持續(xù)保持發(fā)展趨勢(shì)的一種發(fā)展觀。企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)如何運(yùn)行的指導(dǎo)思想，它是對(duì)處于不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之中 的企業(yè)的過去運(yùn)行情況及未來運(yùn)行情況的一種總體表述。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略非常繁雜，但是眾多理論都是從企業(yè)內(nèi)部某一方面的特 性來論述的。根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究者和實(shí)際工作者的總結(jié)， 可以把企業(yè)并購(gòu)區(qū)分為以 下幾種類型。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略主要有創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、制 度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。(1)創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略所謂創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展

21、戰(zhàn)略，即企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心是創(chuàng)新。企業(yè)的核心問 題是有效益，有效益不僅要有體制上的保證，而且必須不斷創(chuàng)新。只有不斷創(chuàng)新 的企業(yè)，才能保證其效益的持續(xù)性，也即企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。橫向并購(gòu)，是指生 產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)同一類產(chǎn)品的企業(yè)間的并購(gòu)。(2)文化持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略所謂文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即企業(yè)發(fā)展的核心是企業(yè)文化。企業(yè)面對(duì)紛繁變 化的內(nèi)外部環(huán)境，企業(yè)發(fā)展是靠企業(yè)文化的主導(dǎo)。(3)制度持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略所謂制度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是指企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展主要源于企業(yè)制度。（ 4）核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)區(qū)別與企業(yè)而具有本企業(yè)特性的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)能力。 而企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)可持續(xù)發(fā)展主要是

22、培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。（ 5）要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)為企業(yè)發(fā)展取決于以下幾種要素： 人力、 知識(shí)、 信息、技術(shù)、領(lǐng)導(dǎo)、資金、營(yíng)銷。房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)根本特點(diǎn) : 首先 , 住宅兼有社會(huì)和投資屬性 , 是生活必需品和改善生活質(zhì)量的重要元素, 也投資獲利的載體。其次, 中國(guó)正處于城市化進(jìn)程中 , 居民的購(gòu)買力穩(wěn)步增長(zhǎng), 住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購(gòu)房信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展將推動(dòng)住宅需求長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)。 鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位 , 政府的調(diào)控是行業(yè)發(fā)展中不可忽視的一個(gè)重要因素, 但它的出發(fā)點(diǎn)是防范市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)規(guī)范政策的相繼出臺(tái)、 消費(fèi)者品牌意識(shí)的不斷強(qiáng)化 , 將

23、有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰正常機(jī)制的運(yùn)行。 因此 , 商品住宅市場(chǎng)在未來十年仍將是中國(guó)最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。對(duì)于透明度高、獲得投資者信賴 ,擁有管理、團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢(shì)的萬科來說, 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展前景是良好的。而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來看, 行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢(shì)提供了廣闊的空間和巨大機(jī)會(huì)的同時(shí), 也蘊(yùn)涵著挑戰(zhàn)。 挑戰(zhàn)之一在于行業(yè)國(guó)際化加速, 房地產(chǎn)企業(yè)、 投資銀行、 基金管理公司加快了進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的步伐 , 其資金實(shí)力、 國(guó)際融資能力都遠(yuǎn)高國(guó)內(nèi)企業(yè)平均水平。 更重要的是, 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最終將是核心技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng),目前日本最優(yōu)秀的住宅開發(fā)商, 擁有數(shù)千項(xiàng)專利 , 而萬科盡管走在

24、國(guó)內(nèi)前列 , 但其已經(jīng)獲得和正在申請(qǐng)的專利合計(jì)也只有幾十件。 挑戰(zhàn)之二 , 目前國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)的粗放模式 , 已經(jīng)無法適應(yīng)未來可持續(xù)發(fā)展的需求 , 工廠化比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平, 產(chǎn)品建造精度低, 行業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)和運(yùn)作模式要進(jìn)行改革。 而萬科正在這些方面努力的改進(jìn) , 相信它在明天的賽場(chǎng)上會(huì)有上佳的表現(xiàn)。三 2009 年萬科集團(tuán)重大事件（一）事件一萬科（000002） 4 日晚間公布了 12 月份銷售及新增項(xiàng)目情況。公告顯示，2009年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積萬平方米，銷售金額億元，同比分別增長(zhǎng)%和%。至此，作為全國(guó)首個(gè)年銷售額達(dá)到千億級(jí)的住宅企業(yè)，萬科全年銷售業(yè)績(jī)完美收官。2009年最后一個(gè)月，萬科

25、共實(shí)現(xiàn)銷售面積萬平方米，銷售金額億元，同比增長(zhǎng)%和 %，但環(huán)比有所下降。在萬科登上千億級(jí)銷售平臺(tái)的同時(shí)，萬科旗下北京和深圳兩家子公司年銷售額也突破百億， 共同刷新了國(guó)內(nèi)住宅企業(yè)單個(gè)城市年銷售額的記錄。萬科2009 年銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的另一個(gè)特點(diǎn)是，客戶一次性付款的占比明顯提高， 2008 年該數(shù)據(jù)的比例為18%，而2009 年則高達(dá)26%，其中9 月底政策出臺(tái)后的第四季度更是達(dá)到了32%。 這一變化充分體現(xiàn)了房貸緊縮對(duì)客戶杠桿化水平的影響，同時(shí)也說明政策的執(zhí)行是嚴(yán)格、到位的。（ 二 ） 事件二2009年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上具有重要意義的一年， 雖然全球性金融危機(jī)具有一定的負(fù)面影響，但總體上200

26、9 年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)激流勇進(jìn)，可圈可點(diǎn)，發(fā)生了諸多具有標(biāo)志性的重大事件，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)史上發(fā)生了多個(gè)第一或創(chuàng)造了 新的記錄，各路大腕企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上或有不凡表現(xiàn)或躍躍欲試。2009年11月16日，位于深圳大梅沙的萬科新總部，萬科集團(tuán)總裁郁亮首次 對(duì)外公布了萬科的新戰(zhàn)略：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備 ，并在近期內(nèi)陸續(xù) 推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。其中 ，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80味匕 重，其余20%ffl將開發(fā)持有型物業(yè)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。四.行業(yè)比較2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)研究報(bào)告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng) 性、償債能力、運(yùn)營(yíng)效率和納稅六個(gè)方面的 20個(gè)指標(biāo)，萬科企業(yè)股份有限公司 位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第一。以下圖表示萬科集團(tuán)和一些同行業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)對(duì)比。1 1)銷售業(yè)績(jī)對(duì)比房地產(chǎn)上市企業(yè)2009年與2010年銷售業(yè)績(jī)對(duì)比企業(yè)名稱2010年上半年銷 售金額(億元)2009年上半年銷 售金額(億元)增長(zhǎng)率(%萬科集團(tuán)35526932恒