1、* * * * * * 城市綜合體項目介紹城市綜合體項目介紹機密：此報告僅供客戶內部使用。未經書面許可，其它任何機構不得擅自傳閱、引用或復制。2目錄目錄第二部分第二部分 項目項目周邊區(qū)域土地周邊區(qū)域土地市場市場分析分析第三部分第三部分 項目財務測算項目財務測算第四部分第四部分 項目操作方案項目操作方案第五部分第五部分 項目風險及防范項目風險及防范第一部分第一部分 項目背景及概要項目背景及概要3項目位置項目位置長江長江朝天門重慶工商大學南岸區(qū)政府長江醫(yī)院南岸區(qū)婦幼醫(yī)院比例尺：1cm：500m長江長江南坪商圈4長江大橋長江大橋重重慶慶內內環(huán)環(huán)高高速速內環(huán)高速連內環(huán)高速連接線接線軌道交易內環(huán)線軌道交

2、易內環(huán)線（規(guī)劃）（規(guī)劃）軌道交通軌道交通4 4號線號線（規(guī)劃）（規(guī)劃）軌道交通軌道交通3 3號線號線（規(guī)劃）（規(guī)劃）南南濱濱路路青龍路青龍路學學府府大大道道江江南南大大道道海峽路海峽路項目概要項目概要- -項目交通圖項目交通圖5項目區(qū)域概況項目區(qū)域概況6項目規(guī)劃及定位項目規(guī)劃及定位7項目定位項目定位8項目承載及訴求項目承載及訴求9項目概要項目概要地址*占地面積(畝)建設面積(畝)規(guī)劃容積率現有土地性質 土地性質更改為商住比例規(guī)劃規(guī)劃建筑面積（平方米）476萬交通周邊配套10駿逸第一江岸駿逸第一江岸二手房價約7000至8000元每平米；怡豐花園怡豐花園精裝二手房價約6000至8000元每平米；該

3、項目地塊周邊住宅均價約9000元每平米。據根源投資信息，二線江景房約1.3萬元每平米，商業(yè)地產約1.4萬每平方米。(以上其他信息來源：搜房網，重慶房價網）江山多嬌江山多嬌精裝二手房價約6600至7000元每平米；駿逸天下駿逸天下精裝二手房價約7100至9800元每平米；金陽羅馬假日金陽羅馬假日精裝二手房價約9000至9200元每平米；東原檀香山東原檀香山精裝二手房價約8000至1.1萬元每平米；項目地塊范圍、及周邊房產價格一覽圖項目地塊范圍、及周邊房產價格一覽圖11成交日期成交日期地塊詳細名地塊詳細名稱稱用途用途土地面積（土地面積（m2m2）建筑面積（建筑面積（m2m2）容積率容積率成交價成交

4、價( (萬元萬元）樓面地價樓面地價 （千元千元/m2/m2）買地方買地方2010/12/272010/12/27G11-G11-4/01,G12-4/01,G12-2/012/01號宗地號宗地二類居住二類居住 119,431 119,431 278,092 278,092 2.33 2.33 82,000 82,000 2,949 2,949 * * * *有限公司有限公司2011/1/13組團C分區(qū)C5-4-a/02、C5-4-b/02號宗地行政辦公、商業(yè)金融業(yè) 17,995 81,288 4.52 20,649 2,540 *房地產開發(fā)有限公司2010/9/21組團F分區(qū)F06-01(部分

5、），F12-01宗地其他普通商品住房用地 55,403 99,725 1.80 8,750 877 *房地產開發(fā)有限公司2010/7/29組團D標準分區(qū)D4-3號其他普通商品住房用地10999 67,864 6.17 12650 1,864 *發(fā)展有限公司2010/6/7G分區(qū)其他普通商品住房用地336600 1,501,236 4.46 500297 3,333 *股份有限公司說明：近期項目區(qū)域土地拍賣詳情近期項目區(qū)域土地拍賣詳情12財務測算結論財務測算結論財務測算結論財務測算結論13財務預算財務預算- -假設假設基礎資料及假設基礎資料及假設占地面積(畝)2,647.00 征地、拆遷及配套建

6、設費用 （萬元/畝） 股東資本金投入（億元） 財務杠桿2.90 借款（億元）38.00 年借款利息率管理費用/征地、拆遷及配套建設費用0.85%營業(yè)費用/征地、拆遷及配套建設費用0.85%營業(yè)稅金及附加率5.55%所得稅稅率25.00%二級開發(fā)規(guī)劃容積率3.4土地出讓價格（萬元/畝） 折合樓面地價（元/平方米）3950項目毛利之政府分成比例14項目進度及現金流量項目進度及現金流量15財務預算財務預算- -項目收益項目收益16財務預算財務預算- -投資回報投資回報17操作方案操作方案- -政府成立項目管委會政府成立項目管委會18操作方案操作方案- -成立平臺公司成立平臺公司政府作為*土地基金的L

7、P并負責設立土地整理平臺公司，并授權平臺公司作為土地整理項目的一級開發(fā)及二級開發(fā)招商的主體，平臺公司注冊資本20億元。信托公司*土地基金(基金規(guī)模7億)土地整理平臺公司(注冊資本20億元)35%65%政府其他LPGPGPLPLP設立平臺公司19土地整理信托基金土地整理信托基金優(yōu)先級投資人土地整理信托基金（規(guī)模51億元）38億，2年期滾動發(fā)行，年利率不低于15%投資保障：1、次級投資人和平臺公司的其他股權作為優(yōu)先級的質押；2、當項目的年收益率低于8%時，政府進行補償。次級投資人13億基金期限7年20操作方案操作方案- -各方分工各方分工成立由區(qū)主要領導牽頭、政府各業(yè)務局/辦領導組成的項目工作領導小組，負責推進項目的實施；授權平臺公司作為南岸經開區(qū)土地整理項目的一級開發(fā)及二級開發(fā)招商的主體；負責協調相關部門辦理更改土地使用性質等報批報審手續(xù)； 保證項目的土地出讓金收入全額返還到財政；提供安置工業(yè)用