1、房地產(chǎn)估價(jià)第五章第五章收益法收益法第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)一、概念一、概念 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法合理價(jià)格或價(jià)值的方法 二、適用范圍二、適用范圍 有收益有收益有潛在收益的房地產(chǎn)有潛在收益的房地產(chǎn) 三、理論依據(jù)三、理論依據(jù) 預(yù)期原理預(yù)期原理 5-1 5-1 收益法概述收益法概述第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)四、操作步驟四、操作步驟 1 1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和

2、費(fèi)用的資料 2 2、估算、估算潛在毛收入潛在毛收入 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 3 3、估算、估算有效毛收入有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入的收入 4 4、估算、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益他資本或經(jīng)營(yíng)的收益 5 5、估算凈收益、估算凈收益 凈收益有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用凈收益有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 6 6、選用適當(dāng)?shù)倪€原利率、

3、選用適當(dāng)?shù)倪€原利率 7 7、選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格、選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格 5-1 5-1 收益法概述收益法概述第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)5-2 5-2 收益還原法的計(jì)算公式收益還原法的計(jì)算公式 一、一般公式一、一般公式 nijijiraV1110 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an)1).(1 (1.)1 (112121211nnrrrarraraV第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)n1inn221iir1a.r1ar1ar1aV通常以年為單位通常以年為單位V V價(jià)格價(jià)格 a ai i凈收益凈收益 n n收

4、益期限收益期限 r r還原利率還原利率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式一、一般公式 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)二、凈收益每年不變二、凈收益每年不變 a1=a2=a3=an=a n32r1a.r1ar1ar1aVnr111raVn= raV r=0有限年有限年naV 有限年公式有限年公式無限年公式無限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)公式用途：公式用途：直接用于計(jì)算價(jià)格；直接用于計(jì)算價(jià)格； 不同年限價(jià)格的換算；不同年限價(jià)格的換算；比較不同年限價(jià)

5、格的高低；比較不同年限價(jià)格的高低；用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)1 1、直接用于計(jì)算價(jià)格、直接用于計(jì)算價(jià)格 例例5-75-7：某房地產(chǎn)于：某房地產(chǎn)于19991999年年4 4月月1 1日以出讓方式取得日以出讓方式取得5050年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為期每年可獲得的凈收益為1010萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為為7.5%7.5%。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)于。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)于20052005年年4 4月月1 1日的收

6、益價(jià)格。日的收益價(jià)格。 萬元80.1275 . 7111%5 . 710r111raV650n第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)2 2、不同年限價(jià)格的換算、不同年限價(jià)格的換算 nnKr111假設(shè)：假設(shè)：NNKR111則則有：有：如果：如果：nnnKraV a an n= =a aN N=a =a NNNKRaV則則有：有：NnNnrKRKVV 如果：如果： R=r R=r 則則有：有：NnNnKKVV 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)例例5-85-8 已知某宗收益性房地產(chǎn)已知某宗收益性房地產(chǎn)4040年收益權(quán)利價(jià)格為年收益權(quán)利價(jià)格為50005000元元/ /，還原利率為，還原利率為8%8%

7、，試求其，試求其3030年收益權(quán)利的價(jià)格。年收益權(quán)利的價(jià)格。 平方米元/40.4720%8111%81115000403040304030KKVV第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)例例5-95-9 已知某宗收益性房地產(chǎn)已知某宗收益性房地產(chǎn)3030年土地使用權(quán)的價(jià)格為年土地使用權(quán)的價(jià)格為50005000元元/ /，對(duì)應(yīng)的還原利率為，對(duì)應(yīng)的還原利率為8%8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為5050年、還原利率為年、還原利率為10%10%下的價(jià)格。下的價(jià)格。 平方米元/54.4403%8111%10%10111%850003050305050303050KrKRVV第五章第五章 收

8、益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)3 3、比較不同年限價(jià)格的高低、比較不同年限價(jià)格的高低 例例5-105-10：有有A A、B B兩宗房地產(chǎn)，兩宗房地產(chǎn)，A A房地產(chǎn)的收益年限為房地產(chǎn)的收益年限為5050年，單年，單價(jià)價(jià)1000010000元元/ /，B B房地產(chǎn)的收益年限為房地產(chǎn)的收益年限為3030年，單價(jià)年，單價(jià)90009000元元/ /。假。假設(shè)還原利率均為設(shè)還原利率均為7%7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。 平方米元/57.8991%7111%711110000503050305030KKVV計(jì)算計(jì)算A A房地產(chǎn)房地產(chǎn)3030年的收益價(jià)格年的收益價(jià)格: :第五章第五

9、章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)A A房地產(chǎn)無限年價(jià)格房地產(chǎn)無限年價(jià)格: :B B房地產(chǎn)無限年價(jià)格房地產(chǎn)無限年價(jià)格: :平方米元/41.10351%711110000505050KKVV平方米元 /11.10361%71119000305030KKVV A B 第五章第五章 收益法收益法3 3、比較不同年限價(jià)格的高低、比較不同年限價(jià)格的高低 房地產(chǎn)估價(jià)4 4、用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正、用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正 VA=VVA=VA AK K情情K K日日K K區(qū)區(qū)K K個(gè)個(gè) K K容容 K K年年 實(shí)估年KKK第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)例例5 51111： 某宗工業(yè)用地使

10、用權(quán)剩余年限為某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為4848年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為15001500元元/ /平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為5050年。年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為現(xiàn)行土地還原利率為6 6，求該宗工業(yè)用地的價(jià)格。，求該宗工業(yè)用地的價(jià)格。 平方米元/36.1489%6111%611115005048504850KKVV宗地價(jià)格宗地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)K日日K區(qū)區(qū)K個(gè)個(gè) K容容 K年年 第五章第五章

11、收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)a a發(fā)生在期初發(fā)生在期初0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a a a anrraV111nrrraV111)1 (arraVn1111)1 (111rrraVn第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a a5 . 01111rrraVnnrrraV11115 . 0第五章第五章 收益法收益法a a發(fā)生在期中發(fā)生在期中房地產(chǎn)估價(jià)0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a a a33221111rararaV3111nrra311r第五章第五章 收益法收益

12、法a a發(fā)生在期末發(fā)生在期末房地產(chǎn)估價(jià)三、純收益按一定比率遞增（減）三、純收益按一定比率遞增（減）n1n322r1g1a.r1g1ar1g1ar1aVnrggraV111有限年公式有限年公式n= graV無限年公式無限年公式r=g 有限年有限年rnaV10 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g) a(1+g)a a(1+g) a(1+g)2 2 a(1+g) a(1+g)n-1n-1 第五章第五章 收益法收益法ai=a(1+g)i-1房地產(chǎn)估價(jià)例例5 51212 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限年限7070年

13、，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了5 5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為年的凈收益為8 8萬元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增萬元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)長(zhǎng)2%2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為；該類房地產(chǎn)的還原利率為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 nr1g11graV萬元76.112%91%211%2%9865第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)0 1 2 3 4 19 20 21 n a1 a2 a3 a a a a(1+g) 2020332033221)1 (1111)1 (1)1 (11)1 ()1 (1rrggr

14、arrrarararaVn1919331933221)1 (1111)1 (1)1 (11)1 ()1 (1ggagrarrrarararaVn2020332033221)1 (1111)1 ()1 (1)1 (11)1 ()1 (1rrggrgarrrarararaVn第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)四、純收益按一定數(shù)額遞增四、純收益按一定數(shù)額遞增n32r1b1na.r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112有限年有限年2rbraV無限年無限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b 第五章第

15、五章 收益法收益法ai=a+(i-1)b房地產(chǎn)估價(jià)例例5-135-13 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為8 8萬元，萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1 1萬元，萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 2rbraV萬元35.212%91%982第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)遞減沒有無限年遞減沒有無限年1banbnaan) 1( abn )1(第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)五、預(yù)知若干年以前的

16、凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格五、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t tttt221r1V.r1a.r1ar1aVtittiirVraV111第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)若若t t年前的純收益每年相等年前的純收益每年相等tttr1Vr111raV若若t t年前的純收益每年按一定比率年前的純收益每年按一定比率g g遞增遞增 tttrVrggraV1111若若t t年前的純收益每年按一定數(shù)額年前的純收益每年按一定數(shù)額b b遞增遞增 ttttrVrrnbrrbraV111112第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)例例 5-145-

17、14 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為30003000元元/ /，年凈收益為，年凈收益為200200元元/ /，還原利率為還原利率為8.5%8.5%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在站，該火車站將在6 6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為同類房地產(chǎn)的價(jià)格為50005000元元/ /。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該

18、類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到50005000元元/ /。試求。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 tttr1Vr111raV平方米元/44.3975%5 . 815000%5 . 8111%5 . 820066第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)例例 5-155-15 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為5555萬元萬元和和60.560.5萬元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲萬元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲10%10%。該類房。該類房地產(chǎn)的還原利率為地產(chǎn)的還原利率為10%10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格

19、。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。 t1ittiir1Vr1aV22%101%101%1015 .60%10155VV萬元1100V第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)七、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變化不同七、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變化不同 設(shè)：設(shè)：Ai每一期的經(jīng)營(yíng)收入；每一期的經(jīng)營(yíng)收入； Ci每一期的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，每一期的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，則：則：ai=AiCi niniiiiirCrAV1111第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA遞增，遞增，Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為遞增，且收益年限為n nCCnAAr1g11grCr1g11grA

20、VAi每一期不變，每一期不變，Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為遞減，且收益年限為n nCCnrggrCrrAV111111Ai每一期以一定的數(shù)額每一期以一定的數(shù)額b遞增，遞增，Ci 每期固定不變，且收益年限為無限年每期固定不變，且收益年限為無限年 rCrbrAV2Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA遞增，遞增，Ci每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限遞減，且收益年限為無限 CAgrCgrAV第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)如下情形，請(qǐng)指出哪些不能使用或有條件使用如下情形，請(qǐng)指出哪些不能使用或有條件使用CAgrCgrAVCAg

21、rCgrAVCAgrCgrAVCAgrCgrAVA.B.C.D.第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)例例5-165-16 某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的租金收入為某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的租金收入為100100萬元，以后每年會(huì)萬元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增在上一年的基礎(chǔ)上遞增2%2%；未來第一年的費(fèi)用為；未來第一年的費(fèi)用為3030萬元，以后每萬元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增1.5%1.5%；收益年限為；收益年限為4545年，還原利率為年，還原利率為9%9%，試評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)格。，試評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)格。 nCCnAArggrCrggrAV111111萬元68.9728

22、3.38351.1356%91%5 .111%5 .1%930%91%211%2%910045n第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)八、其他八、其他 a1 a2 a3 at a a 0 1 2 3 t t1 nntttrarararararaV1.11.111133221tittniirrraraV1111111第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)例例 題題 例例5-175-17：某寫字樓于：某寫字樓于20012001年年5 5月月3030日取得日取得5050年的土地使用權(quán)，年的土地使用權(quán)，于于20042004年年1111月月3030日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需日建設(shè)完成，即將投

23、入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評(píng)估該寫字樓于要評(píng)估該寫字樓于20042004年年1212月月1 1日的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)分析顯示，其日的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)分析顯示，其未來前未來前4 4年的凈收益分別為年的凈收益分別為200200萬元、萬元、220220萬元、萬元、250250萬元、萬元、280280萬元；萬元；第第5 5年開始經(jīng)營(yíng)走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在年開始經(jīng)營(yíng)走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300300萬元左右，萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為該類房地產(chǎn)的還原利率為8%8%。試評(píng)估該寫字樓的價(jià)格。試評(píng)估該寫字樓的價(jià)格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5）200 220 250 280

24、 300 . 30041445111111intirrraiaV萬元76.3429%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200445 .46432第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)5-3 5-3 純收益、還原利率及收益年限的確定純收益、還原利率及收益年限的確定 n1iir1aV房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于3個(gè)因素：個(gè)因素： 1、可獲凈收益的大小，即、可獲凈收益的大小，即ai的大??；的大小；2、獲得該凈收益的可靠性，即、獲得該凈收益的可靠性，即r的大小；的大??；3、可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，即、可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，即n的大小。的大小。 第五章第

25、五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)一、純收益一、純收益 （凈收益）（凈收益）（一）凈收益的計(jì)算公式（一）凈收益的計(jì)算公式 凈收益凈收益= =潛在毛收入潛在毛收入- -空置等造成的損失空置等造成的損失- -運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 = =有效毛收入有效毛收入- -運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 潛在毛收入潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入下可獲得的收入 有效毛收入有效毛收入由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入原因造成的收入損失所得到的收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用必須

26、支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率 凈收益凈收益 有效毛收入有效毛收入（1 1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）第五章第五章 收益法收益法（一）凈收益的計(jì)算公式（一）凈收益的計(jì)算公式 房地產(chǎn)估價(jià)（二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求?。ǘ┎煌愋头康禺a(chǎn)的凈收益求取 1 1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 凈收益凈收益= =租賃收入維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)稅租賃代理費(fèi)租賃收入維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)稅租賃代理費(fèi) 2 2、直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈

27、收益的求取、直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的求取 （1 1）商業(yè)）商業(yè) 凈收益商品銷售收入商品銷售成本凈收益商品銷售收入商品銷售成本 商業(yè)利潤(rùn)商業(yè)利潤(rùn) （2 2）工業(yè)）工業(yè) 凈收益銷售收入生產(chǎn)成本凈收益銷售收入生產(chǎn)成本 生產(chǎn)利潤(rùn)生產(chǎn)利潤(rùn) （3 3）農(nóng)地）農(nóng)地 3 3、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)（三）有形收益和無形收益（三）有形收益和無形收益 （四）實(shí)際收益和客觀收益（四）實(shí)際收益和客觀收益 實(shí)際收益實(shí)際收益 在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益 客觀收益客觀收益 一般正常收益一般正常收益 強(qiáng)調(diào)使用強(qiáng)調(diào)使用客觀收益客觀收益作為估價(jià)

28、的依據(jù)作為估價(jià)的依據(jù) 有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù)有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù) 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)例例5-185-18 某商店的土地使用權(quán)年限為某商店的土地使用權(quán)年限為4040年，從年，從19991999年年1212月月1 1日起計(jì)。該商店日起計(jì)。該商店共兩層，每層可出租面積各為共兩層，每層可出租面積各為200200平方米。一層于平方米。一層于20002000年年1212月月1 1日租出，日租出，租期為租期為5 5年，可出租面積的月租金為年，可出租面積的月租金為180180元元/ /平方米，且每年不變；二層平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空

29、置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%25%。該類房地產(chǎn)的還原利。該類房地產(chǎn)的還原利率為率為9%9%。試估算該商場(chǎng)。試估算該商場(chǎng)20032003年年1212月月1 1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。 （1 1）商店一層價(jià)格計(jì)算）商店一層價(jià)格計(jì)算 a a內(nèi)內(nèi)=200=200180180（1-25%1-25%）12=32.4012=32.40（萬元）（萬元）a a外外=200=200200200（1-2

30、5%1-25%）12=36.0012=36.00（萬元）（萬元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 36第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)22211111111rrrararaVn外內(nèi)內(nèi)萬元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二層價(jià)格計(jì)算）二層價(jià)格計(jì)算 a=200a=200120120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（萬

31、元）萬元） 萬元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）萬元） 第五章第五章 收益法收益法例例5-185-18房地產(chǎn)估價(jià)（五）凈收益流量的類型（五）凈收益流量的類型1 1、每年基本上固定不變；、每年基本上固定不變；2 2、每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；、每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3 3、每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；、每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4 4、其他有規(guī)則的變動(dòng)情況。、其他有規(guī)則的變動(dòng)情況。 （六）六）凈收益流量的求取凈收益流量的求取 1 1、調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過去、調(diào)

32、查求取估價(jià)對(duì)象過去3 35 5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為a a； 2 2、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來3 35 5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為a a； 第五章第五章 收益法收益法3 3、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來3 35 5年的凈收益，然后采用下列等式求出年的凈收益，然后采用下列等式求出a a：t1ttitr1ar111rat1ittti1r1r1rr1aa房地產(chǎn)估價(jià)例例 題題 某宗房地產(chǎn)收益年限某宗房地產(chǎn)收益年限4040年，判定其未來凈收益每年不變，年，判定其未來凈

33、收益每年不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來通過預(yù)測(cè)得知其未來4 4年的凈收益分別為年的凈收益分別為2525萬元、萬元、2626萬元、萬元、2424萬元、萬元、2525萬元，還原利率為萬元，還原利率為1010。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。萬元02.25%)101 (25%)101 (24%)101 (26%101251%)101 (%)101 (%1043244aa萬元67.244%)101 (11%1002.2540V第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)二、還原利率二、還原利率 （一）還原利率的重要性（一）還原利率的重要性 凈收益（萬元）凈收益（萬元）還原利率（）還原利率（）評(píng)估

34、價(jià)值（萬元）評(píng)估價(jià)值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)二、還原利率二、還原利率還原利率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)還原利率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān) 不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不同，還原利率也不同險(xiǎn)不同，還原利率也不同 （三）還原利率求取的基本方法（三）還原利率求取的基本方法 第五章第五章 收益法收益法（二）還原利率的實(shí)質(zhì)（二）還原利率的實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)（三）還原利率求取的基本方法（三）還原

35、利率求取的基本方法raV 可比實(shí)例可比實(shí)例凈收益凈收益a（萬元萬元/年）年）價(jià)格價(jià)格（萬元萬元）V還原利率（還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11Var 第五章第五章 收益法收益法1 1、市場(chǎng)提取法、市場(chǎng)提取法房地產(chǎn)估價(jià)nr111raV試算線性內(nèi)試算線性內(nèi)插插0111VrrangraVgVarVrraxn111211121)(xxxrrrr第五章第五章 收益法收益法（三）還原利率求取的基本

36、方法（三）還原利率求取的基本方法房地產(chǎn)估價(jià)（三）還原利率求取的基本方法（三）還原利率求取的基本方法還原利率還原利率= =安全利率安全利率+ +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 3 3、投資收益率排序插入法、投資收益率排序插入法 還原利率的確定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)一還原利率的確定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。 第五章第五章 收益法收益法2 2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法房地產(chǎn)估價(jià)三、收益年限的確定三、收益年限的確定 （一）土地估價(jià)（一）土地估價(jià) 根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定 （二）建筑物估價(jià)（二）建筑物估價(jià) 根據(jù)建筑

37、物經(jīng)濟(jì)壽命來確定根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來確定 （三）房地估價(jià)（三）房地估價(jià) 土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)1 1、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 第五章第五章 收益法收益法0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年房地產(chǎn)估價(jià)2 2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束、建筑物的經(jīng)濟(jì)

38、壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束 以以t50545計(jì)算價(jià)格計(jì)算價(jià)格V0 求取求取t年剩余土地價(jià)值年剩余土地價(jià)值VL tLLrVVV10第五章第五章 收益法收益法土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t房地產(chǎn)估價(jià)5-4 5-4 剩余技術(shù)及收益乘數(shù)法剩余技術(shù)及收益乘數(shù)法 一、剩余技術(shù)一、剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù) 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價(jià)值利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價(jià)值第五章第五章 收益法收益法第五章第五章 收益法收益法 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價(jià)值利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià) 利用公式利用公式 討論這一技術(shù)的應(yīng)用討論這一技術(shù)的應(yīng)用 nr111raV1 1、土地剩余技術(shù)、土地剩余技術(shù) 1r1